主持人：尊敬的各位领导、各位来宾：

 

大家早上好！欢迎来到2021观点商业年会"主题峰会"现场。

 

连续九年，观点商业年会一直承载并记录中国商业地产行业的深层次变化，从广州、深圳、香港到上海，遍历中国最成熟和领先的商业城市群，探寻资管与存量时代的商业地产发展，以及后疫情时代的商业变迁与革新。

 

每一年，我们都相约于这个论坛，在交流、对话等一场场智慧的碰撞中，共同支撑起一个权威而具有影响力的平台。

 

时至今日，商业革新的力量未减，资管运作下的商业模式打开了新世界的大门，资产价值优化与流动性释放更具想象，新的模式、新的赛道已然铺陈。

 

未来，属于商业地产的机会在哪里？今天，我们相聚在"2021观点商业年会"主题峰会，围绕主题"资管时代的存量新途"进行讨论与碰撞，以及对于未来、对于革新与转向的思考。

 

同时，提请各位来宾注意，今天下午将举行"2021观点商业年会的全体大会，围绕大会主题"商业革新未来的机会"，继续商业年会的议程。

 

今晚观点商业年会现场还将举行盛大的"表现力指数·2021年度商业地产表现发布仪式"盛典。

 

最后，请允许我代表主办方观点地产机构，再次欢迎各位的到来，谢谢大家！

主持人：下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

平安不动产有限公司总经理蒋达强先生

金科股份联席总裁王伟先生

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士

招商商管总经理袁嘉骅先生

锦和集团董事长郁敏珺女士

远洋资本副总经理、资产管理业务总经理陈阳先生

碧桂园文商旅集团副总经理于乐斐女士

英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏女士

合生不动产基金中心董事总经理邬伯特先生

昆明冠江集团副总裁、冠江商业集团总裁、公园1903项目总经理陆屹女士

海伦堡商业集团执行总经理肖耀锋先生

方圆商管集团总经理敖洋先生

建银国际金融有限公司副总经理兼全球并购业务中心总经理徐建红先生

中信资本房地产部董事总经理卢锋先生

朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东先生

燕鸟资本创始人、CEO叶剑生先生

平安信托海外REITs业务负责人张菲澳先生

KKR中国区董事赵然先生

财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理林述斌先生

岩合资本创始合伙人、CEO张雅寒女士

阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生

IWG集团中国区总裁胡懋先生

BEEPLUS蜜蜂科技创始人兼CEO贾凡先生

窝趣创始人&副总裁杨稷先生

华泓商业CEO&联合创始人王晓暄女士

凯保商发CEO庞晓云先生

世联行首席技术官黎振伟先生

世联行集团资管顾问线总经理孙波先生

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

谢谢以上嘉宾朋友的到来。

主持人：另外，本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产、商业、金融及零售等企业支持，但是因为疫情的原因，有部分嘉宾不能到达现场，少量嘉宾采用视频连线参与演讲与对话，与大家一起交流，谢谢。

最后，我代表论坛主办方观点地产机构，感谢指导单位中国房地产业协会，主题峰会支持单位阳光海天等，感谢对论坛的大力支持，谢谢各位。

本次年会分为上午"主题峰会"以及下午"大会主题"两大部分内容。下面我们进入今天上午的主题峰会：资管时代的存量新途。

接下来是致辞环节，首先让我们请出：观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台，为我们致辞，掌声有请。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！

疫情在时不时测试下我们的心理是否足够的强大！不过，疫情客观上也确实改变了我们更多活动与交流的形式。要求我们用最快时间做最快的应变，正如我们的商业与商业地产，在全球与国内各种环境与政策的要求下作最为敏捷的反应、及最有效的改变！

在座的各位来宾，你们比我更加清晰认识到房地产住宅开发企业今年面对的困难，也因此更坚定在商业地产这条道路上继续前行，毕竟增量的市场无论是处于横盘或者也至多是小幅上扬，但是存量的市场确实还有巨大的空间。

所以，在这个半天里，我们将从资管、收并购、REITS到多元业态的资本化路径进行充分讨论，希望演讲与对话的嘉宾把自己最专业的研究呈现给在场与在线观看直播的从业者，让我们相信，即使我们都知道商业的道路上从不会一路平顺，但是，我们依然可以用思想与智慧的传播来让前行者少走一点弯路！

最后，预祝我们上午的主题峰会取得圆满成功！谢谢大家！

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们致辞，请入席就座。

尊敬的各位来宾，今天上午主题峰会将分为两个环节，我们接下来先开始第一环节，本环节主题是：存量洞察。

主持人：下面我们请出第一环节的演讲嘉宾，掌声有请：阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生，江沁园先生的演讲题目是：停车产业新视角：数字化+金融化。

江沁园：早上好，又见到很多老朋友，很高兴，也感谢陈总把我安排在第一个演讲，我们这个小行业引起这么大的关注，我很意外。

我经常接到观点的邮件，我周一到周五都看看邮件上有什么新消息，总体感觉坏消息多。今天这个又还不起钱了，明天那个破产了，但是我觉得商业地产不太一样。商业地产的根，总体来说不是一个销售型的东西，是一个为老百姓，为居民提供各种各样服务，吃喝玩乐的地方。我们接触的大部分客户也都是这样。我们这个小行业，在这么多很差的情况下，我们其实也不觉得差，为什么？因为我们就是从那些苦日子熬过来了，我们干了15年，一直都是这样的心态，反正一直都差，再差也差不到哪儿去。终于16年迎来一波资产高潮，把我们从服务密集型的行业变成了一个停车产业的领军人物，这也得益于我们过去很长时间的积累。

今天我演讲的主题很简单，这是我们公司的观点，也是我个人的观点，要想把这一类资产管好做好，必须具备两个能力，第一个能力是数字化能力，第二个是金融化的能力。我今天就围绕这两个问题来跟大家做一些分享。

公司经历了15年的历史，到今年16年。最可以自豪的是我们现在管理的自主收费的车位数超过了20万个。因为一个商业车场无非500到1000个，你想想我们多少个停车场，再加上我们服务的车位，这是非常多的。我们是一个全服务的公司，跟停车相关的事情全覆盖，包括买资产金融化的东西。

我们经历了好几轮融资，16年的时候迎来了第一批融资，后面投资人是美国的一个比较大的基金。最近刚做了第二轮，引入了高盛，这是他们拿自己的钱，不是介绍别人，用自己的资金投我们。还有一个平台是“停简单”，这是另外一波喜欢科技的投资人投的公司。

我们数字化探索已经有6年了，开始的时候我们只是觉得拿一个用友或者金蝶，看能不能攒一个东西出来，但是发现底层逻辑根本不对，后来就有了这个系统，这是6年前研发，每年进步一点，每年进步一点，这么一步一步做出来的，每年都砸非常多的钱在上面。

这个数字化平台主要是实现三个界面的功能：第一个是运营管理，现在我们的员工每人一部手机，每天要干什么都在手机上，就跟我们物业公司现在用的软件类似。必须要关这个单，不关的话，任务永远在那儿摆着，我们的停车场用人少一半。

第二个是用户端，月租不准线下办理，都是在线上。有的车场我们实现了非常智能化，可以实现车位的预约，场内的导航，以前只有场外导航。我们可以帮助场地内的商户一些服务。

第三个是业主方，我们的合同基本是和业主有很强的互惠互利的关系，基本都是分成的关系。业主比较在乎这个大数据到底干得怎么样，能从收益上分多少，从运营上有没有给停车人带来方便，所以是打通了这三个不同的用户的大数据平台。

江沁园：在北京的停车场我们通过系统发给来车场停车人19万多张优惠券，真正领取5万多张，实际使用2万多张。其实这个比例是相当惊人的，11%的人都用了。

除了阳光海天，没有其他的停车公司这么干，这就是大数据带来的效果。因为我们的客户，他们到停车场的目的非常简单，一定是来玩或者买，要不然就是吃饭的，针对性非常强，这种场景下特别容易做这些事情。这是我们在帮助商户的一个案例。

另外，我们这个平台还有一个非常有意思的作用，现在国外很多停车场是动态定价，在中国由于政府管制暂时做不了这个动态定价，但是有一个形式是可以动态的定价——月租。大数据基本可以告诉我们，特别是在紧张的前提下，针对每一类停车的老百姓应该怎么定价。现在如果细分的月租话，基本上开发了20种月租产品。

最普通的是无限制，每天都可以来，随便停，也是比较常见的。还有一种是周一到周五，给工作人员用的，还有商户用的，员工用的，甚至可以是下午2到5点。由我们大数据系统算出来，应该给他怎么样定价。只有用这种方式，才真正实现了小分类资产领域的管理本质。知道了需求和供给，然后相对应起来，没有大数据平台根本做不到，我们所有的竞争对手，可能在拓展端比我们强，国有企业可能会有一些资源，但是这个是我们公司的独门绝技。

效益上来讲，综合体是我们实现帮助业主的，包括高校、酒店、写字楼，提升运营效率，节约运营成本。

作为一种车场，也是一种资产，这点我们通过这几年的实践，看得越来越清楚，但它是一个流动性相对比较差的资产。我以前也在房地产公司做过，我们的帐面资产几乎小三分之一可能都积累在停车场上，卖不掉，没有办法，也是一个资产，但是流动性比较差。

江沁园：我们考虑到这个问题，怎么样在资产端发力，这是我们为什么要融资那么多钱的原因，做一个轻资产公司上市估值也高，但觉得重资产还是有戏的。我们不是钱都是直接买这种方式，对股东来讲，他的回报率肯定是相当差，我们也要借力，股本金主要是用于承受一些损失的时候，我们是属于劣后级。

现在比较成熟的是两类，一个是产权过户的前提下直接做产权过户，现在我们跟大金融机构说这个事情大家都非常认可，在座各位也都在商业领域做过大量的融资，对银行解释清楚商业逻辑，他们也都会非常大力的支持我们，同时在配资方面也是非常积极的。

我们天津的项目基本就是用私募基金的方式，和业主方做了一笔产权交易，我们作为劣后方参与底层资产的管理，全部都交到我们手上。

还有一种方式，很多城市没有办法做资产交易，因为不支持产权过户，或者产权过户上有很多的限制，首先不是业主，就只能买经营权，以合同的形式进行一个买断的方式。还有一些业主是上下连在一块也不想一下子把产权都卖了，只是需要一个短期的过桥，所以有时候我们也会谈一个十年期买断，这样也不影响他后期做大宗交易。

总之，数字化和金融化是我们对停车场领域未来发展趋势的两个非常重要的观点，也希望各位有需要的时候，我们可以针对停车场方面开展一些跟这两个话题有关的探讨，谢谢大家。

 

主持人：谢谢江先生为我们带来的演讲，请回席就座。

主持人：第一环节的演讲到此结束，接下我们开启本环节的主题讨论会。

增量式微、存量当道，增长受困与利润拷问之下，资管运作为商业未来打开了新世界的大门，资产价值优化与流动性释放更具想象。

尊敬的各位来宾，第一环节议程主题是：资产投融窗口。

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：中信资本房地产部董事总经理卢锋先生，接下来请对话嘉宾上台，他们是：锦和集团董事长郁敏珺女士、合生不动产基金中心董事总经理邬伯特先生、窝趣创始人&副总裁杨稷先生、岩合资本创始合伙人、CEO张雅寒女士、凯保商发CEO庞晓云先生。

卢锋：刚才说增量几乎躺平，现在就玩存量。这是一个永恒的话题，因为房地产自打建成那天起，它的功能价值都不断的在发生变化，特别是随着国内目前整个经济情况和外部环境的变化。

 

在存量如何获得新生的实践中，目前是越来越热的话题，特别是在疫情尚未退却的情况下，又在一个大的国家政策环境，习近平总书记提出的3060的双碳目标下，对我们存量房地产的老旧建筑，或者一些已经失去很多价值的物业，如何赋予新的生命，在新的环境下产生新的价值，这是一个非常活跃和非常及时的话题。

作为今天大会的第一场讨论，我们请到了业界存量方面已经深耕多年的资深人士，我先介绍一下。第一位是城市更新领域耕耘多年的代表，锦和集团的郁敏珺女士，然后是合生不动产基金中心董事总经理邬伯特先生，还有是轻资产管理模式实践多年的窝趣创始人杨稷先生，还有致力于新经济的凯保商发CEO庞晓云先生。

第一个话题是新起点，资管赋能下的存量破局。郁总是我们做存量资产的前辈。在今天这个大的环境下，锦和集团过去这么多年，已经得到了深入的发展，在北京、上海、杭州，还有南京，做了很多的产业园项目。

近期发展也是跟一些资本进行融合，去年上市了。今年6月底又和华平做了一个锦和资管平台，在这个平台下收纳了很多资产。郁总的企业上了一个新的赛道。

我的问题是现在讲破局，除了产业园，您更看好哪些物业类型，还有细分赛道的市场机会，是什么原因？这种机会有没有一些地缘的限制？

郁敏珺：首先我和大家分享一下我们在存量市场耕耘十多年的经验。

锦和集团成立有26年时间，我们是从房地产经纪公司起家的，对市场的把握和敏感度还是在的。锦和经过十几年的存量，我们是轻重并举，轻资产上市是从金星电视机厂项目开始的，这个项目我们进行存量改造，也经历了存量改造的几个环节。

第一，我们当年是用租的方式，后来这块地在2011年买下来了，两年前又根据上海的存量更新政策，我们补了地价，扩大了容积率，所以面临第三次的存量更新，我们把这个叫做3.0项目。

我们经历了存量市场整个的园区环节切入，然后做商业办公、社区商业。总结下来，锦和做存量一定程度上把自己定位为非标准的办公楼和非标准的商业。我们第一把自己摘出去，就是SHOPMALL不做，但是非标的办公和商业，底层是创新的逻辑。另外，其实是个性的逻辑，未来的生命力更强一点，这是我们的一个观点。

第二，我们的存量运营是轻重并举。锦和资管平台只在上海和北京投资重资产物业。

我们的产品线，把原来的公寓也涵盖进来了，产品线有两个品牌。在长租公寓市场里面，我们定位是在中高端。目前中高端的定位，可能竞争者相对少一点。

另外，我们原来做的社区商业和文创园区，主要也是支持办公，传统的办公业改造和社区商业的产品线相对已经比较丰富了，可以自由组合成一些小的综合体。

在未来存量市场的运营管理上，我们的特色是从头做到尾，既投资重资产，在锦和平台运营管理上有服务公寓，上市公司是做办公和商业配套，所以这方面是我们比较强的一面。

从轻资产运营来讲，我们会专注上海、北京和长三角地区。存量资产运营或者更新主要还是在中国各个城市发展不均衡的情况下，机会点不一样。重资产的投资逻辑和轻资产运营也是不一样的，我们比较看好长三角和北京、上海。

卢锋：长三角市场好，专业化程度高，整个市场对专业服务的认可也比较好一些。作为我们投行也是深有感触。

另外一个存量产品的实践者，张雅寒总，我们已经认识了接近15年，当年还是小姑娘，已经帮我们做了很多项目。很大胆的自己卷起袖子转赛道。请您跟我们分享。

张雅寒：其实今天来的时候，一看有很多的老朋友。我一直在上海做房地产这块的工作，这几年我基本上没有出席过任何的商业论坛。我是19年年初的时候创立了岩合，这三年来，说实话每天盯着自己的一亩三分地，每天在做项目，几年下来，在存量这块我还是比较有感触的，因为实实在在的做了。

岩合当时做这个公司的时候，我们是用了自有资金。当时就想在存量这块，在房地产这块涉猎的范围很广，到底做什么？当时在选赛道的时候，是要规模还是要效益？对一个有大公司可以要规模，因为有规模就可以带动效率更高，会有更多的收益。但是我们在选的时候，我们就想自己先把自己的基本功练好，就没有和资本合作，完全用自有资金，从19年到现在做了九个“礼”字系的项目，这两年多的时间，我们发现在存量这个地方，是有一个什么样的状况呢？

大商业的存量进去的时候，周期特别长，投入的资金量又大，它的杠杆率又低，导致整个的回报率不高。所以后面我们在做项目选择的时候，我们就选了一个很小的细分赛道，做了一些小而美小而精的小项目。在做这个小而美、小而精的项目中，我们发现存量和以前讲的大的概念、大的城市更新是有太多的不一样。

 

现在大的商业里面的空置率居高不下，办公楼现在的租金，包括新增量也都在增加。以前我们的那些项目，到现在有几年了，在我以前原来收购和参与的项目，退出途径是非常受限。

张雅寒：岩合做这一系列的“礼”字系的项目中，我们首先是选择最核心的区域，主要是选择上海和北京，但是北京看了很多项目，最终没有落。上海落了9个项目，北京现在有几个项目在谈，也很快会在明年落地。

 

接下来还是会选择以上海为中心，切长三角的区域。在上海这个小的范围之内，我们选择的区域是集中在中环以内，这是一个区域的选择。

 

第二，我们做了一个快周转项目，拿了以后改造完快速的退出。在这两年多的时间里，我们收了9个项目中退了5个。所以我觉得我们快周转的过程还是不错的。我们有很多企业是定制的，还有我们岩合是做的重资产，都是收的重资产在手上。

我们在做的过程中发现一个很大的瓶颈，一个项目你在改的过程中，到现在已经不单纯的是说把设计改改，把外立面改改，给他一点概念，这是没用的。最终落地的时候是里面的内容，而且这个内容是一定要切合实际的。

如果有一些大的概念，在做的过程中刚进入的时候很好，有很多的现金流、人流，但是过了一段时间，人潮退了以后，这个租金又是不持续的。这块我们做的时候也非常关注。

实际上现在城市更新，包括存量这块现在很多人都做，导致现在收购的资产价值是在持续的增加。我们当时刚收项目的时候，一个项目基本上算回报都可以算得过来，但是上周我们收购的单价基本都是4万多，从单价低的时候算，比如从3万买、卖5万，回报很高，但是4万买5万买就很低了。目前这一两年下来，存量这块的资产溢价，跟以前比已经大大降低了。

张雅寒：存量里面还是有很多的坑，跟我们想象中的新增有很大的区别。这个物业做进去了以后，在做的过程中会发现有很多很多的小问题在里面。当然我今天只是讲我做的过程中发现的一些问题。这几年我还是颇有感触，这两年把基本功练好以后，我们准备介入社区商业。

社区商业我们一个没有做过，在整个的过程中，我们找到了战略合作伙伴，他们有非常强的社区改造能力，包括在古北做的琥珀项目，三个月的时间，可以做快周转，这个月就可以开业。我们跟他们做了一个战略合作，接下来除了原有的这些存量，我们会在社区商业这一部分做一些收购。社区商业这块，我们还是延续以往的观点，小而美、小而精的物业。

卢锋：谢谢张雅寒总，跟郁总做的工业地产的更新相比，就是有一个打卡现象，做的东西很特别，很多人来打卡，赚吆喝还要赚钱才行，很多人说还要搞一些新科技新产品，按照现在的5G、IOT技术赋能，然后这个产品就更好了。这对存量改造和投资的人来说，是一个很大的考验。

卢锋：谢谢张雅寒总，跟郁总做的工业地产的更新相比，就是有一个打卡现象，做的东西很特别，很多人来打卡，赚吆喝还要赚钱才行，很多人说还要搞一些新科技新产品，按照现在的5G、IOT技术赋能，然后这个产品就更好了。这对存量改造和投资的人来说，是一个很大的考验。

庞总是搞跨界，现在很多的时候我们可以搞科技，科技是一个双刃剑，好用不好用的，大家也会有抱怨，到底是添麻烦了，还是真正的做到给资管提供赋能了，我们现在请庞总跟我们分享一下。

庞晓云：我是庞晓云，是凯保的创始人。凯保是一个年轻的企业，我们其实也不年轻了，新瓶装老酒，都是一些老家伙。只是我们的业务定位是看重未来，看重一些新的业务模式，跟刚才的两位嘉宾讲的相比，他们是讲的过去进行时，我是讲未来进行时。

说到科技的问题，科技在存量破局的作用，包括出现的问题。在引入一项新科技的时候，包括公寓、酒店，甚至基建，引入科技有两个原则，这两个原则如果脱离了，就没有意义。第一个规则是合规，第二是财务。

如果科技引入项目脱离这两个原则，就会发现是一个鸡肋。刚才卢总提到有的企业抱怨，科技在项目中没有发挥出理想的价值，原因可能很多，但是如果把握这两个原则，在进行项目规划和评估的时候，就放入规则以财务视角分析项目，一定会获得期望的成就。

庞晓云：回到更加切合这次会议的原始题目，就是资管赋能存量突破。在资管两个层面，一个科技赋能，一个资管赋能。

资管赋能就是两个重点，资管真正能够赋能存量破局的，一定要看重资管方，可以是内部的，也可以是外部的，一定要看他的利益捆绑，到底是被动管理还是主动管理。

 

在去年之前，国家的基建设施REITs发布之前，我们都是属于一些债性的流动性工具，他们都是属于一些定利率的资管工具。

实际上我们资管为不动产底层企业提供的服务是通道服务，并没有把他的收入利益和底层资产的运营进行捆绑。说句白话，我拿利息就OK，你对资产进行相应的抵押，就是一个流动性的银行间的交易。

今年7月份，基建REITs上市以后，我们就可以看到是一个利益型的，资管收入是固定部分加浮动部分，这就是把资管放在了利益的一条板凳上，就一定会做出主观能动性，这是真正的把利益捆绑在一起，进行所谓的资管赋能，如果脱离这个，赋能就不存在。

卢锋：进行下个话题之前，我想请问一下杨稷总，因为您是做窝趣公寓，在2020年底，开业已经超过3万间，签约超过6千间，您的产品也是以存量作为基础，我们在这第一个话题之下，您给我们补充一点您的看法。

杨稷：窝趣主要是做长租公寓的轻资产运营，早期我们确实是做存量项目为主，主要是市场上面的一些办公楼，一些厂房，还有一些是村里面的集体用地，还有一些是做不了酒店的物业，以托管这个部分为主。

但是随着新的保障性租赁住房的政策出来以后，除了有这部分存量，未来在新增里面也有蛮多的物业可以进入托管运营中的。

在过去存量是不同的对象，对存量的需求不一样。如果是个人投资人，他最看重的是投资回报，我们更多是赋能运营能力，包括产品上帮助他们怎么样控制这个产品的造价，我们有一些品牌的赋能，可以更容易的获取到客户，对客户产生足够的黏性，这个部分其实是对个人投资来说的。

对基金公司来说，他们更看重的是合理的回报，不像个人投资者一定要求三年四年回本，他们可能是五年六年都可以，希望这个收益是稳定的收益，不要出现太大的波动性，我们就考虑怎么样帮助这些投资机构在这个比较长的租赁周期里面波动性更小，我们可以获取更长的租约，以合理的价格换一个长租约，减少波动性，使他的收益特别的稳定。

国企和政府性质需求更特别，他们对收益的要求更低，更多的是要求经营安全性，是不是足够保证经营安全性，不要出运营事故，带来风险。还有经营管理的规范性，这是他们很看重的，最后他们才看重的是有一定的收益。

卢锋：我们下面进入下一个话题，收并购机会、投资法则与价值取向。合生大家都很熟悉了，开发运营了500万平方的商业地产面积，北京、上海、广州、深圳一线城市都有。在新的管理层的愿景之下，2025年开发建设面积要到1600万平米，运营管理面积要达3千万平米，这是一个很大的远景。

邬伯特总是非常资深的有投行背景的专业人士，阅历丰富，从平安不动产一路走到合生，中间又由美国的基金，我们的历程差不多。目前您在合生不动产基金这个平台上，我有两个问题，一个是您目前基金的运营原则，和未来的愿景是怎么样？另一个是后疫情时代，您更看好哪些机会和你们的投资趋势？最近这段时间是激进型还是保收型，您给我们分享一下。

邬伯特：合生对大家来说感觉是一个增量的玩家，同时也是一个存量的玩家。合生是一个比较低调的开发商，最早的时候也有华南五虎这样的称号，在后来的发展过程中，合生一直没有走向其他的头部企业那样的住宅，高周转高举债的高速发展的模式。

合生一直持续做它的商业体系。到现在留存了1600万平方米的商业在管。这是我们的重资产端，我们觉得更加有价值或者核心竞争力的是背后的商业管理体系，包括团队、系统、智能化、数字化等等，包括对整个行业的理解。

合生不动产做这个基金的逻辑，是把合生在建造端，包括资管端、运营端的能力做一个提炼，进行一个打通，再引入基金投资人，因为大家现在都说有一个轻重并举的方式，以这样的方式，不管是盘活存量，还是市场上一些投资的机会。我们会用这个模式推进，才能实现比较远大的愿景。

邬伯特：从我个人的感觉来看，新经济或者说做任何的投资，除了传统的底层技术分析，我们还要看两个点，一个是成长性，还有是流动性。

从成长性的角度来讲，新经济依托的都是电商，包括网购，IDC依托的是手机、物联网，对数据的依托。这是使用场景是新经济的界面连接，普遍的资本市场认为这个东西未来的发展前景性很好，包括像REITs市场的打开，有很多资本融入，大家认为未来退出没有问题，投资人都在去那边。

但是反过来讲，我们商业存量仍然有很大的机会。像刚才江总提到的停车场的运营，他们观察到所有人到这个商场去是抱着非常明确的目标来的。我们现在疫情的时候，到商场以后，确实是想好了要去干什么，不管是吃饭还是购物，还是看什么东西。这就是出现了人和产业中间有一个场景。

我们资管现在最重要的事情是把这个场景抓住，把这个场景放到消费者最能够产生消费的画面来。我们商业存量有一个固定的模式，两个角是主力店，中间是化妆店，楼上是一些家教类的。

我们一个同事跟我们分享，按照传统的角度来讲，那个地方一定是一个小食店，但是忽然之间，大家发现走过来的人在那边换了一个棒球帽以后，大家都在那边消费，他就属于不会比完了价以后在网上买的产品，他试了以后觉得特别好，就会买。现在我们资管的试图是动态的过程，回到存量资产，必须是一个强资管。

邬伯特：再说到办公，我之前在一家美国公司工作的时候，和同事们聊天，美国人说现在你们这个讨论，在互联网刚刚出现的时候，美国就有这个讨论了。

现在互联网来了，办公楼经济不存在了，但是现在办公楼仍然是一个国际市场上比较重要的固定资产品类之一，也是最稳定的，大家都需要。所以，相当于这个浪潮不是第一次出现，也不是最后一次，我们怎么把握这个浪潮，还是回到这个人的点。现在基本上所有的公司，字节跳动、B站，都需要一个办公点。

我们现在发现，传统的办公楼也可以为他们提供服务，就是我们如何体会用户的需求，从他们的痛点出来，打造产品，包括这个过程中加入他们所需要的增值服务，这是我们办公可以面临的新方向。

长租公寓也是合生非常看好的赛道，我们未来也希望可以大力发展。抓住了底层的场景，房价的高启，首次置业的延迟，包括近核心区的房源品质不好，地铁50分钟以后，你可以到一个自己的环境里面，同时可以做到的是关上门就有自己的世界，打开门就有一个小的空间，可以交交朋友，聊聊天。

我梳理我们新经济不和人打交道，里面装的是货物，买的快递，或者是服务器，是数据，这个里面没有人。

但是传统的商业里面，都是在和人打交道，包括商场、办公楼、公寓。和人打交道的业务，永远都是有市场的，也是永远有新增点，只不过如果我们没有抓住现在市场上的这些人的需求，可能就会被市场甩掉，如果一直可以通过赋能的方式，走在这个市场的前沿，我们业务就永远有增长点。

卢锋：我想问一下郁总，您这几个产品里面，您的客群是什么样的肖像，他们的年龄、状态。除了现有的存量以外，您在未来的资管平台，或者是未来锦和投资方面，会有一些新的增量的考虑吗？

郁敏珺：我们现在做的非标准化的办公，非标的商业。第一个切入是创业园区，园区从建筑的形态来讲，就是有别于传统的办公楼，传统办公楼是集中的中央空调，一栋楼的管理，他和互联网企业那样的工作方式，时间的灵活性，和空间的展示性完全不一样。

创意园区，在国外叫SOHO区，新经济客户的调性，他和他的产业发展，和人群的工作、生活习惯是匹配的。从文创园区来说，我们客户就是非传统类的金融客户或者服务业客户，在恒隆上班，或者在这个区域上班，也不是生产型企业，或者在外环以外的生产服务型企业，而是这十多年以来，以后互联网技术的发展，和各种产业的融合。

我们品牌叫做越界，本身也是和新经济新产业、新商业模式下客户紧密联系在一起，他们的需求和原来传统的办公需求不一样，我们正好契合了他们的发展，也和他们的需求匹配，是这么一个逻辑。

卢锋：恒隆是穿西装的，我们是穿休闲装的。

郁敏珺：是的，新经济不是像我们这样西装革履，完全是不一样的工作和生活方式。

我们看Facebook和其他的美国大的互联网巨头，他们的办公场景现在又变成最时髦的场景，他们在引领一些方式的改变，因为现在的行业都不那么说传统或者非传统了，大家在互相融合，所以这块我们也确实把我们资产管理的需求不一样了，这也是未来的方向。无论是创新的硬件还是服务的软件上，或者说灵活办公，我是不怎么觉得办公会没有。

虽然大家都在讨论办公的供应量是不是太多了，但是供应量太多，市中心的交通便利的，还有硬件和服务都很好的，我觉得还是很有生命力。但是短期在某一个区域，供应量非常集中，肯定会面临竞争压力。即使是这样，任何行业都一样，没有什么不好的产业和行业，只是谁做得好和不好。

这是非常实际的一点，我也是觉得现在资本对很多风口，突然发现原来数据中心和物流是资管的新经济。太热的东西我认为就差不多了，如果这时候再进去，大家都是明白的。最终资产还是看你的运营能力，能不能真正提升价值，或者你的现金流能不能提升，这是永远不变的原则。谁会玩，这个才是真正的核心竞争力。这一点是不会改变的。

锦和从新客户的需求这个角度切入，他们又是经济最活跃的部分。什么行业突然兴起了，什么行业马上没落了，我们是最在前沿感受得到的。什么行业扩租最快，我们就会匹配他们的需求。今年比如说教培行业，我们非常快速的反馈，看替代他们的是什么行业。这一点上，锦和现在管了70多个项目，在长三角，主要是这个客户群，反馈速度会更快一些。

卢锋：杨总，我最近跟一个朋友聊天，他说他给他女儿在上海静安租了一个房子，我不知道您现在的客户里面，因为现在年轻人90、95后，甚至Z年代的孩子，买房需求没有什么了，家里都有房了，反而追求自己的独立空间，就像郁总说的，我要我的空间，也要我的社交的联达性，您对您的客户观察是什么样的？

杨稷：窝趣事实上是一个集团品牌，除了做青年人的群体，95和Z时代的群体，我们还有两个高端的品牌。我们发现这个市场上的消费升级，开始认为是一线城市和收入比较高的群体升级，但是通过我们发现，全社会不同的层级用户都在升级。为什么会针对这些不同的群体推出这些品牌。

比如我们高端的品牌，主要是针对外资企业里面的管理层，因为他们从国外到中国以后，要解决他们的住宿问题，甚至解决孩子的就学问题。

随着中国经济的发展，实际上有一大群的高净值用户，特别是80后的新一代的高净值人群对这个租房产生了一些新的变化，他们不是没有房子，他们就是有很贵的房子，甚至有别墅，但是还是会到一些市区里面选择租高端的服务公寓，他们需要更好的服务，需要有一定的隐私感。

以前的国际品牌，因为他们的客户以外企为主，有一些是偏向日韩客户，有一些是偏向欧美的，他们的房屋装修、服务特色，都是围绕这些人群做的，而我们的高端品牌是针对中国的新崛起的高端人士，给他们有东方美学和极简风的设计，满足他们高端住宿体验的要求。

杨稷：窝趣是偏向做95和Z时代的人群，这群年轻人真是既要又要，不会说选择很单一，我们称之为新享乐青年，既要比较舒适的生活，还希望生活里面有比较多的乐趣，而不是只选择舒服，他都想要，这样我们就要提供一些空间，让他们居住的舒适感很足，还要营造足够的社群活动，给他们创造一些有价值的生活乐趣。

比如我们会跟一些跨品牌的线上七天恋爱，让不同城市的年轻人通过线上产生一个短暂的七天的恋爱关系，大家在上面有一些相互的恋爱行为。他会觉得这种生活体验特别棒，就会来选择这样的品牌来入住。

现在很多企业也在升级，特别是服务型企业，因为服务型企业有一个很大的特点，像餐饮、快递，他们往往服务的都是城市的核心地段，最好的商圈。

但是现在普通的一线城市最好的商圈租金越来越高，而且民宅是不愿意租给过集体生活的人了，以前一个上下铺可以住几个人，现在业主不愿意了，因为他卖出去的价值更高。那么这个问题怎么解决，我们华舍是针对解决这些集体住宿企业的需求的。我们主打的是提供一些省心、安全、价优的产品，满足这些企业的需求。

卢锋：最后我想问一下张雅寒总，您的“礼”系列的客户是什么年龄段的？

张雅寒：我们这里的客户大部分是女性，85到95之间，是偏年轻化的，而且里面大概有10%是网红，这是一个很奇怪的现象。我的几个项目都是女性居多，我还有一个项目是给美团特定的，这是美团高管的项目，他们给的名单里面也是女性居多。

卢锋：作为合生投资是五个字，投融管控退。投钱对项目的判断很重要，一不小心掉坑里我们大家都经历过，请邬总跟我们分享一下。

邬伯特：从我个人的观点来讲，避免踩雷的关键是把投资逻辑建立在市场上，一定要明白自己对于这个投资的价值点在什么地方，为什么通过自己的努力可以提升，赚取高于市场的价值。

第二，一定要找到一个合适的退出途径，我们看到市场上有很多项目，资产是好资产，但是对资本类型哪也不靠，一定要想明白下一手的玩家是什么资本种类的。

   

卢锋：张雅寒总，您简单分享一下，我们应该避免哪些坑。

张雅寒：我最近身边很多朋友都投什么呢？投元宇宙，这是一个非常新兴的概念。但是我一直跟他们讲，我说投地产虽然没有元宇宙这么新，但是他是一个有非常稳定的现金流的生意。

我在进行项目判断的时候，我个人认为底层资产还是非常关键的。每选一个项目，单个项目要在自己持有的周期之内，现金流要为正，你不能说十个项目里面九个赚钱一个亏，那你的收益就不是特别好。每做一个项目，单个项目的底层资产，现金流要为正。

第二，大家投项目的时候一定要慎重，有的时候我们手上拿着大把的现金，急于要拿项目，还有是有项目急于找资金。

这个匹配的过程中，很多事情宁可不要做，有的时候是这样的，你不做的时候着急，你做了以后更着急，因为你拿了以后你怎么退怎么搞，都不知道，地产的东西不是个人资金可以覆盖的，因为他的资金量太密集了，一定是有投资人，一定是有大的合作伙伴的，对现金流的要求很严格。我的观点，底层资产看好，选择的时机要看好，不要盲目，不要跟风。

大家都说选择重要还是努力重要，实际上这两点要结合起来，既然我们选择了这条赛道，我们就努力的把这条赛道深耕下去，到最后总会有好的结果。

卢锋：我们来最后一个话题，多元生态圈，创新业务的价值空间。杨稷总，新的保障性住房政策利好，对长租公寓是机会还是挑战。后疫情时代，长租公寓是消费升级还是分级？

杨稷：保障性住房，总体来说是一个非常大的机会，最大的机会来源是显著增加了市场的供给量。对整个市场来说，对年轻人来说，是扩大了供给量。

这是来自于两个部分，一个是新增，国家开始把一部分的地变成租赁用地，这是改变了土地的性质，这个部分非常大。但是这部分的机会点，我们认为主要是在两个类型的企业，一个是国企，国企优先拍，其他企业没有什么机会。

其次是像我们这一类的纯运营的运营商，国企拿地以后有两个需求，一个是自己建运营团队运营，但是怎么建团队、搭建系统，他们是缺乏经验的，我们知道有些企业也是走过很多弯路，构建IT系统就投了上千万，最后还有很多BUG，如果选择和我们运营商合作，我们可以出一些咨询方案，甚至帮他们做一些系统，解决他们自建团队的需求。还有一部分，要找一些运营商，帮他们做运营，这个也是可以通过我们这样的企业帮助他们解决。

另外一部分是存量，存量的部分主要是在国企和事业单位里面，他们需要一些租赁企业，帮助他们把资源盘活，这都是可以参与的。

创新方面，整体上这个社会，我们的判断不只是分级，在分级中也有升级，我们更多的创新在于什么，我们企业的价值观是这样，围绕用户做创新，看用户需求，他们需要什么样的需求，我们就提供什么样的创新，而不是说为了做创新而做创新。

比如做床垫，我们发现年轻人有很多的时间停留在这个空间，他需要睡得比较舒服，我们认为床垫这个点很重要，其他的空间，其他的家居装修很豪华不是更重要的。我们就围绕这个价值点创新，很多偏地产商的，把全屋装修的非常好，回报并不是很好，溢价也不一定高。

卢锋：郁总，您的锦和资管未来一段时间，除了管自己旗下的产业，可能也会做一些第三方服务，在这个新经济环境下，如何保持和提升自己的竞争力？

 

郁敏珺：我们对第三方服务是上市公司做，做轻资产运营管理会对第三方服务，既服务自己资管，又服务别人，还有是贝斯公寓管理品牌会和大的资产合作。

 

从自己的资管能力来讲，现在这个市场大的机会很大，投融管退里的退是更重要的，未来的机会是非常多的。

卢锋：最后一个话题请庞总跟我们分享一下，在目的这个碳中和的大背景下，商业地产如何通过ESG实现可持续发展，这是我们在座所有产品里面都会涉及到的工作。

庞晓云：我先回顾一下刚才两位嘉宾的问题，关于价值判断，其实我们不动产存量突破的时候，在估值层面也有一些瑕疵存在，我们国家18年开始引入贝塔，中国企业股权成本白皮书，在这之前，我们的估值都是参考国外的历史经验值对存量资产进行估值，这也会使我们投资决策产生偏差。但是我们国家大量的优质老城文明，房地产行业是运动式的早熟，但是我们估值方法是不正确。

我们还有一个要关注的，就是剩余折旧，这是很多企业不太在乎的，这块也会影响我们收购企业的时候，到底是放在股权收购还是放到REITs里面，如果做到REITs里面就非常关键，因为你的DA对整个运营是有贡献的，这块在REITs里面非常关键。

ESG全球有很多标准，我们国家的标准虽然是对于上市公司的。ESG有两种类型，一个是企业的行为ESG，还有一个是ESG项目，瑞银投资的时候有一个ESG量化，ESG量化是很多人不敢碰的问题，ESG量化牵涉到一个问题，做投资的时候，会有一个对企业ESG行为打分的环节，这会影响到企业的估值。

 

我们在给企业做ESG方案的时候，不仅引导企业建立自己的ESG体系，还会给他讲你ESG的评测标准走国外的体系还是国内的体系，我们在上层设计的时候，就需要进行确定。

真正一个企业出售或者收购的时候，真正决定你能不能出高价，或者以平常价收购，不在乎这些估值或者ESG，完全在乎你底层业务的玩法，有更好的方法营造一个资产，这时候你溢价30%，没有问题。很多企业会高出很高的溢价收购，但是过了十年以后，价值翻了20倍，他们是早就已经做了全盘的策划。

卢锋：时间有限，内容太多，这是一个永恒的矛盾，非常感谢在座的存量玩家，给大家做的精采分享，我在这儿预祝在座所有的存量投资运营管理方，在未来的一段时间，多多的增加存量，甚至还要扩展一些增量，谢谢大家。

 

主持人：谢谢卢锋先生的主持，谢谢所有嘉宾的发言，请各位台上留步，合影留念。

主持人：尊敬的各位来宾，随着这一场主题讨论会结束，我们第一环节内容也到此结束，接下来进入第二环节议程，本环节主题是：资本回响。

接下来，我们将请出下一位演讲嘉宾，有请：朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东先生，方旭东先生的演讲题目是：朗诗青杉资本城市更新实践分享，掌声有请！

方旭东：大家好，各位嘉宾上午好，我是来自朗诗青杉的方旭东，非常荣幸的感谢主办方，给我这么一个分享和学习的机会，我给大家介绍一下朗诗青杉资本，作为一个地产基金，在城市更新项目上的一些实践。

朗诗集团成立20年，朗诗集团一直是以绿色建筑、节能建筑作为它的标志和特色，到现在为止，这个战略一直是维持下来，没有变。我们做的所有地产开发项目，还有我们城市更新改造的项目，都是以绿色节能作为我们的标杆。

朗诗集团目前有6大业务板块，第一块是大家比较熟悉的，就是我们的朗诗地产，在香港上市的上市公司，这是大家比较熟悉的板块。

第二个板块是美国的地产业务，今年在美国纳斯达克上市的LSEA，这个公司在美国已经开发了超过70多个项目，今年是完成了纳斯达克上市。

第三个板块是朗诗绿色生活，这也是今年完成了香港上市，是专门做会员服务的，和其协同的是两个生活服务平台，一个是朗诗寓，一个是朗诗常青藤。

第四个板块是朗绿科技，这是开发商背景里面为数不多的，或者有可能是唯一的做绿色科技的高科技公司，这是一个纯的轻资产科技公司，今年准备筹备在A股的上市，如果顺利可能在明年完成。

前面这四个业务板块都是我们已经上市或者计划上市的平台。后面有两个短期内不会寻求上市的平台，一个是朗诗青杉资本，最后一个是朗诗家，这是我们最新的一个事业部，去年成立的，到现在一年多的时间，主要的业务是服务于一线城市的高端的，TOC的房屋改造业务。

方旭东：回到朗诗青杉资本，青杉资本到现在为止已经有快9年的时间了，我们是12年成立的。主要的业务是围绕一线和强二线的存量房地产业务，做投融管退。

目前为止，开发了超过12支基金，前后也操盘和改造了20多个项目。我们投资的项目大致上可以分为四大类，第一类是传统的持有型的办公，这些项目包括上海的朗诗绿色中心、张江朗诗中心、大连朗诗大厦，还有北京的北京朗诗大厦。我们做这些持有办公的业务逻辑，第一是把朗诗的绿建技术加进去，第二是在这些一线城市非核心的区域，往往是园区或者是有产业基础支撑的板块，寻找办公的投资机会。

持有公寓，是第二大类，是围绕着长租公寓做的投资。长租公寓是我们非常看好和坚守的赛道，上海的深蓝、南京的建发，这两个项目已经完成了类REITs的发行，我们投融管退基本上实现了退出。

第三类是存量公寓和住宅的更新，包括上海朗诗新西郊、朗诗藏峰，这些都是可以散售的存量住宅，或者是公寓的项目。这一类是我们最擅长，也是最得心应手的，但是这样的机会是越来越了。

第四大类，是比较传统的困境资产，或者说叫不良资产，大家一直在说不良，真正房地产的项目到了不良的阶段，其实已经很少有人敢介入，或者说很难救活了。我们介入的时机是即将不良，或者准不良的时候，我们称之为困境资产，这些项目我们也做了四五个，包括杭州的、宁波的。后面我给大家分享两个案例。

方旭东：第一个案例，是在北京的朗诗大厦，这个项目是比较典型的城市更新项目，这个地段是比较有代表性的，是在东南三环拐角的地方，下面有三条地铁线，10、14号线和即将开通的17号线，是一个准地铁上盖项目。

这个项目本身并不是办公楼，本身是一个酒店，这个酒店因为经营问题，基本处于半停业的状态。我们看了以后，就把这个项目做了一个定位，从原来的酒店改成了办公。这个地段离国贸非常近，就是几站地铁，这个地段办公的供给比较少。

我们定位好了以后，就把这个项目进行了整体的收购，去年完成收购，我们今年已经做完改造。改造以后，今年4月份向市场推出，现在正在出租，我们现在平均的租金基本可以达到6.5到7块的水平，原来的业态只有3块多。这个项目是我们在北京做的第一个存量更新改造的项目。

这个项目还有一点可以介绍，对持有型的、时间比较长的项目，还要解决资金的问题，我们引入了一家险资，由他们作为我们的股东方，不是借款，也不是融资，而是一个真正的投资。

因为我们在介入这类存量资产项目之前，其实最先要考虑的就是资金的问题，我们自己开发商的钱和这类项目部是最匹配的，不管从期限还是现金流，还是最后的回报。但是市场上有这样的资金，可以匹配这样的资产。其中有一类就是险资，我们引入了一个险资的合作伙伴。这是我们给大家介绍的第一个项目，北京朗诗大厦。各类的绿建认证，在我们朗诗来说都是标配。

方旭东：第二个案例，也是在北京的项目，朝外朗诗阁。这个项目地段也不错，贴近北京的东二环，朝阳门地铁站北边四五百米的地方。这个项目也是一个非常典型的存量更新项目，从去年下半年开始操作，到现在一年左右的时间，从头到尾、从投到融、到管到退，基本已经快做完了。投资的逻辑给大家做一个汇报。

大家看这个外立面，非常清楚，基本是一个办公的样子，地段特别好，在东二环朝阳门边上。但是因为在原来开发商开发的时候，只是想着尽快的散卖掉，所以在十几年前他把整栋楼造成了一个办公的样子，虽然产证、土地证是住宅的性质，但是当时办公楼的售价比住宅略微高一点点，所以原始的开发商就造成办公楼，一套一套散卖。

到现在已经有十几年了，都是小业主，他的运营和管理一直都提升不起来，造成租金比较低，当时办公楼散卖的价格就是3万多、4万左右的价格。我们就抓住了这么一个机会，去年收购的时候，是以3万多不到4万的价格，进行了一个产权的收购。

收购以后，我们把所有的办公都打了，按照原来的房产证，一套一套恢复成住宅，再散卖掉。我们收购的价格，总的成本差不多在4万不到一点，所有的这些改造成本，加上所有的这些费用，综合起来的口径成本是1万左右，所以总体上持有成本是5万左右。售出的价格目前是在7.5到8万，这个价格是参照附近负债和公寓的市场价格，进行了一个小小的折扣。总共是以两期推出，现在第一期已经售謦，第二期也售出超过一半。

每层是十套房，面积从最小的94到最大的230多平米，每户都是一个独立的房产证，我们把每户在室内做一个专门的户型设计，恢复成正常可以住人的住宅或者是公寓。

方旭东：熟悉北京和上海政策都知道，既然是住宅的属性，那如果是收购下来再散卖的话，有一个限购的政策，上海是5年的时间，北京稍微短一点也要3年。这个问题怎么解决？我们改造很快，半年就改完了，就可以卖了，根本不用等到3年。

我们以前也没有做过类似的方案，我们做了一个小小的创新，把每套房上面架了一个SPV公司，用这个公司收购这个房子，未来散售的时候，不是直接卖房子，而是把上面的壳公司卖掉，相当于做一个股权交易，这个有利有弊，好处是规避了限售政策也不需要花北京的房票，不需要购房资格，谁都可以买，这是好处。他需要挑战的地方，是对股权交易的认可程度，我们实践下来，基本快要售謦了。

我们发现中国的消费者学习能力是非常强的，虽然不是市场上典型的交易方式，但是经过我们给客户的疏导，基本都认可了这个方式。最关键的是我们帮客户把他买完以后退出的方案都设计好，未来不管是股权退出还是等三年以后资产退出，退出的方式，涉及的税费，客户的回报都算清楚。所以客户就打消了股权交易的顾虑。而且他如果都是股权交易的话，还省了三个点的契税。

这个项目是一个比较典型的存量更新的项目。简单给大家汇报一下这两个典型项目，我们还有一些正在做的项目，包括养老公寓。我们一直是在北京、上海挖掘这些存量的被错配的资产，用我们的眼光、资金能力、改造和服务能力，把他的价值挖掘出来，给投资人带来回报，我们的客户也实现了他们想要的产品。今天就分享这么多，谢谢大家！

主持人：谢谢方先生的分享，接下来有请本环节下一位演讲嘉宾，掌声有请：IWG集团中国区总裁胡懋先生。

胡懋：大家好，在上海疫情复杂化的情况下，很高兴我们大会如期顺利的举行。前两天大家看到上海迪斯尼乐园里，大家在烟花的绽放下非常有序的进行核酸检查，这表明了上海城市管理非常精细的水平，大家在突发事件当中，还能非常有序和从容的面对疫情，面对园区的防控措施。

在疫情发生了那么久以后，大家可能想到的是疫情给我们带来的种种限制和不利，我想问一下大家有没有想到疫情给我们带来什么样的好处呢？有没有带来什么样的以前享受不到的东西？疫情发生之后，很多公司都提倡在家办公，居家办公。很多上班族以前是早上起床，来不及吃饭，匆匆忙忙挤地铁，路上用一两个小时，突然之间公司宣布说你不必来公司上班了，你可以在家居家办公。这个对于很多上班族来说，是天大的好处。可以舒舒服服的，穿着睡衣，躺在沙发上拿着电脑就办公了，这绝对是天大的福利。据美国这家公司的调查发现，81%的公司，员工都愿意在家办公，而且有很多员工甚至愿意拿出10%的薪水换取居家办公、远程办公的福利。

居家办公在我们很多的调查报告里面都是显示，非常得到员工的欢迎。

居家办公和远程办公的趋势在2000年，哈弗商业观察的杂志就已经预计，未来办公模式是在任何地方进行灵活的办公。20多年以后，今天这样的一个转变已经到来，这个到来是得益于科技的发展。

今天科技不管是通讯技术，还是电脑，还是云技术，还是线上的办公平台，都能够让远距离办公成为现实。在疫情到来之后，很多公司要求员工在家办公，或者远程办公，这种趋势更加加快了到来和转变。

很多国家专业机构进行调查发现，大家愿意在疫情过去之后继续保留这样的办公方式，远程的办公方式。但是事物总有两面，有好有坏，疫情延续了接近两年的今天，有一些调查公司再次进行调查的时候，他们发现员工对于长期在家办公发生了很多头疼和不利的地方。调查显示最大的抱怨是说在家里网速不够快，公司最大的忧虑是在于网络的安全，数据的安全保护。员工在家办公久了以后发现每天都是通过视频和电话、邮件进行沟通，员工、同事之间的沟通少了，大家紧密合作的关系变得淡漠了。

所以在这种情况下，许多原来大的公司，比如说谷歌、推特，他们宣布永久性的可以在家办公以后，有一部分回到原来的政策，让以前关闭的办公室重新开放，可以让员工有选择的在家办公或者回到公司办公。

这个就像钱钟书的“围城”中说的，以前没有居家办公的时候，大家都非常希望可以在家办公的自由，一旦在家办公时间长了以后，又怀念办公室的高效、协作，以及在办公空间内高品质的环境享受。这就反映了大公司面对未来办公布局中的困惑，到底我是应该采取在家办公还是回到传统的公司集中办公。这种情形下，如何为员工提供居家办公和现场办公的无缝切换，又可以保证办公质量和效率，这是成为很多大公司在探讨未来办公布局当中需要解决的问题。

胡懋：在这种情形下，就近的灵活办公空间就为传统和远程办公之间提供了一个平衡选择。未来公司一定是采用一个混合办公策略，总部集中办公加上灵活办公的空间应用，以及加上居家或者是远程自由办公的模式。而不是单纯一种形式，一定是采用混合的办公布局模式。

疫情发生之前，很多公司就在探讨，我们怎么样采取新的办公策略，因为大家看到，传统的市中心的集中式办公有很多的弊端，一个是办公的成本非常高。据很多研究公司统计，尤其是国际一流大都市，城市中心CBD的办公租金非常昂贵，平均一个员工在办公上的开销大约是在11万人民币左右。同时，在那么高的成本下，如果看某一家公司日常的办公情况，起码有百分之七八十是空的，因为很多员工出去出差或者会见客户。

第二如果大家都在市中心集中式办公，又会造成很多城市弊病，比如城市中心的潮汐现象，上班的时候人群汹涌，下班的时候潮水般的退去，市中心非常的冷清。很多公司就探讨办公的合理化布局，提出了一些方案，其中最倾向的一个方向就是中枢辐射式办公布局，中枢就是传统的公司总部在CBD市中心的办公形式，同时他需要把更多的人分配到城市周围，不同的地区，采取卫星式的办公室，采用这种方式进行分散布局。这个方式在疫情之前其实就已经发生了。

疫情来临以后，很多公司让员工在家办公，也可以选择在公司总部进行办公。如果公司不能建立更多的分布办公室，他们把卫星的办公室外包给灵活办公的供应商，这种混合式的办公模式，不但受到很多公司的喜爱，也大大激励了员工对这个办公模式的欢迎程度。

为什么灵活办公的模式成为现在的风潮呢？有几个方面。第一，是一个技术化和数字化的普及，今天的通讯5G不断发展，办公软件的普及化，人工智能、云端技术的开发，使得办公真正不需要集中在物理空间里，大家日复一日的集中在这个物理空间办公，可以在各个地方各个时间进行办公。

疫情到来以后，很多公司面临着对业务未来不确定性，在这种不确定性的情况下，更需要把办公进行灵活化的布局，应对未来业务的不确定性。在这种情况下，员工现在确实希望在一个不同的场所，不同的空间里，可以和不同的人进行交流，减少通勤时间，采用混合办公的形式，更有利与吸引到人才，同时招聘某些特殊人才的时候也不必说非得到当地城市招聘，可以到其他的城市，甚至在全球招聘你所需要的人才，进行远程的办公。

今天很多企业也对环保这方面非常重视，大家都在谈论ESG，进行混合式办公，或者灵活办公模式以后，可以减少员工通勤时间，减少城市的拥堵，也可以提高办公大楼的利用率。从这几个方面来说，确确实实是我们所提倡的绿色环保，跟我们的概念是非常吻合的。

今天这种灵活办公的模式，已经不仅仅停留在理论上，从今年上半年到下半年，这一段时间已经发现有很多大公司拥抱这样的模式。

胡懋：就拿IWG来说，我们在全球已经签了非常多的跨国大企业，其中包括渣打银行，他们有95000名员工可以使用3500个灵活办公中心进行办公。鹊巢中国，在北京有几千名员工也可以用我们在全中国30个城市和120家中心进行灵活办公。

为什么这些跨国大企业会选择IWG呢？我这里想跟大家提一下，我IWG我们称之为灵活办公供应商。之前这个行业有很多不同的名字，服务式办公，共享办公、联合办公等等。为什么我们用灵活办公这样的称呼？我们是从企业客户要进行办公布局的角度看待行业。

从企业的角度来看，他希望办公的布局是更灵活化，以前大家说联合办公，或者共享办公，可能更是从一个空间的运营商角度来说。我是租赁和运营这个办公空间，联合不同的公司到这个空间来办公，所以这是一个联合办公的模式。其实这两者差别不大，但是所面对的客户角度是不一样的；IWG更侧重于从大公司办公布局的多样化、灵活星方面来着手。

今天IWG已经覆盖了120个国家，在全球超过3400多家中心，我们扩张的速度是每日有增加1个。这样的情况下，很好的适应了这些跨国企业或者跨地区企业对灵活办公的需求。他们的挑选是从这几个方面来选择，因为企业要灵活办公，需要灵活性，需要更多的选择性，在物理空间上一定是需要更广泛的布点。所以IWG经过30多年的发展，在全球范围内，规模已经达到全球第一。

 

胡懋：第二个选择因素，取决于供应商或者运营商产品的多样性，IWG旗下有20多个品牌，最有名和最常见的品牌包括了Regus、Spaces等等，针对不同客户群众和不同的市场细分提供不同的产品。HQ是针对最前线的工作人员，SPACES是针对中高层的管理人员，NO18是最高端的品牌。

今天IWG提供的空间产品可以满足公司不同的办公场景的需求，从市中心的CBD总部办公空间，到城市的边缘，或者是二、三线城市的分公司所需要的办公室，以及大开间的团队办公空间，共享办公空间，或者是临时的项目所需要的办公场所，我们都可以提供不同的空间布局产品，满足各个企业的需求。

其中正因为IWG在全球覆盖了120多个国家，很多公司在去海外开展业务的时候，首先就用IWG旗下办公空间作为起始点，迅速的开展海外业务。很多公司挑选IWG，不仅是在产品的品种上、空间的功能上可以全方位的满足他们需求，同时在国内和国外拓展业务，都可以很好的利用IWG在全球的网络。这样灵活办公需求的出现，为这个领域提供了非常好的商业机会。

有报告显示，未来商业楼宇这灵活办公所占的面积，未来10到15年会占到30%，目前大概是6%到7%的水平。这个增长的空间是非常大的。这块业务的发展和行业的发展，可以为整个产业，尤其是楼宇经济，或者说办公楼宇，带来非常非常大的增长潜力。在JLL2021年发布的十大不动产趋势里面，十项未来趋势里面，其中六项都可以和灵活办公挂钩。

在这样一个未来发展的趋势下，灵活办公就成为商业楼宇和办公楼宇不可或缺的配置。业主和开发商配置了这样的灵活办公的空间，可以满足各大公司的灵活办公需求，也可以提高整个大楼的出租率和客户的留存率。很多公司入住某一个大楼，可能先期团队会比较小型，如果大楼里面有这样的灵活办公的空间，就可以及早抓住优质客户，成为大面积客户的蓄水池和孵化器。

对于整个办公大楼来讲，优质的办公楼，尤其是甲级办公楼，业主是不愿意把正层楼分为很多小面积出租，很多优质客户一开始不需要很大的面积，这对业主来说是一个矛盾，有了灵活办公空间以后，业主就不必把很大的面积隔为非常小的面积，从一开始就可以划正为零，提高利用率和租金效率。如果把IWG作为大楼资产运营的合作伙伴，也可以借助于IWG在全球品牌的影响力，提高大楼的曝光率和知名度。

胡懋：IWG是在伦敦上市的公司，我们积累了30多年的运营，我们覆盖的面积网络是最广的，服务的客户累计到今天已经达7百万之多，覆盖的城市有110多，这个是很多业主和大型公司选择IWG作为灵活办公提供商的重要原因之一。

和IWG的合作有很多不同的方式，其中跟业主可以采取合作分成的方式，如果已经是一个联合办公的业主，在经营方面和集客方面觉得有非常吃力的地方，我们可以进行委托管理，不管是用原来的品牌，或者是把原来的品牌改造成IWG旗下的某个品牌，都是可以的。

还有如果对未来行业非常有信心，有志于投身这个行业，可以采取加盟的模式，我们可以提供30多年运营的经验，使你非常容易的规避行业存在的风险，迅速的实现盈利。

在很多不同的业态也可以进行混态经营，比如和酒店、商场，都有很多的案例。比如商场，我们在天津和天津的一家商场内部打造了一个灵活办公的空间，能够和商场的业态结合起来。酒店也有很多的成功案例，疫情来临以后，很多酒店的入住率不高，怎么样提高酒店的盈利能力呢？在欧洲我们跟一家连锁酒店进行混态改造经营，把它的酒店两到三层改造成灵活办公的空间，提高入住率。

 

胡懋：IWG在全球有那么多的中心，积累了庞大的数据。跟合作伙伴合作的过程中，我们第一个是要选址，利用我们大数据的分析，提供非常准确的预测，未来收入的情况，选择一个理想的灵活办公的空间。可以是小型建筑，也可以是中型建筑，甚至是一整栋楼，进行灵活办公的运营。

从灵活办公的空间设计、装修到后期的运营，会提供全方位的支持，灵活办公看起来不是很难的生意，经过几年的大浪淘沙，很多先期进入行业的从业者纷纷退出，因为这个行业看起来是比较简单的模式，但是如果要做好很不容易，这取决于运营能力，甚至在运营层面有很多的工具，几十样工具提供支持。尤其是在营销方面，我们全球的呼叫中心，8千多个销售人员，可以为未来合作伙伴提供源源不断的客源。

我们的客户类型包括了中小型客户，也有全球大型跨国公司，也包括专业人士，他们用的空间不是十分大。现在我们提供的服务在全球，世界五百强的84%以上都是我们的客户，这就确保未来合作的业主也好，加盟合作伙伴也好，都可以提供源源不断的客户资源。运营和集客能力，这才是灵活办公致胜的法宝。

主持人：各位来宾，今天上午演讲环节到此结束，接下来是最后一场主题讨论会。

资管兴起、REITs试水，面对新的发展窗口和机会，身处其中的同业者们，在商业地产投资、运营与管理中有着怎样的思量与筹谋?

尊敬的各位来宾，这一场主题讨论会的主题是：资管价值长路。

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：CFAMRICS平安信托海外REITs业务负责人张菲澳先生；

接下来有请对话嘉宾上台，他们是：燕鸟资本创始人兼CEO叶剑生先生、财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理林述斌先生、朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东先生、世联行集团资管顾问线总经理孙波先生。

张菲澳：我们的主题是资管价值长路，我们在这条长路上探索资本市场的回响。

 

这场有四个议题，可以简单的聚合为两个关健词。第一场和第二场讲的是上个礼拜朋友圈非常热的一篇文章，叫做进化的力量。面临疫情、面临地产行业的周情，我们资产能力和价值退出的选择，我们的嘉宾会带来关于进化上的观点。

第三四个议题就是讨论商业证券化，我们一直讲REITs，最终大家讲的是终局，这个很有可能就是现在一直在探索并且已经先行先试的，国内的基础设施REITs，包括香港和新加坡为主的这些商业房地产REITs。我们进入第一个话题。转型升级，资管模式的创新与走向。

资管是商业永恒的主题，既代表了调性，也代表了我们资本市场最愿意买单的部分，在这个议题当中，我想请叶总和孙总，两位是资管行业的专家，我的问题是，在这一年里面，以你们各自的赛道和观察来看，资管模式转型和创新，大概体现在什么样的方面？

叶剑生：从资管的募和投两个方面看看新的趋势，燕鸟在租赁租房上已经做了三年。

 

在投的第一个趋势，我们认为以前做租赁权的基金开始有做重资产的机会。在上海和深圳有很多特殊目的用地的出现，这些其实不仅是国有企业可以做，深圳的一些民营企业也可以做。上个月，深圳的一个民营企业就拿到了租赁用地。我们认为在这种经营权到重资产的转变上，已经开始有这个窗口了。

 

第二个投资的转向是我们一直在探讨存量市场，但在租赁住房里面还有一个增量的市场，买一块地建造、运营，做持有REITs，这个市场会更大，会更有社区的概念。比起普通的一栋楼、两栋楼或者几层的收购来说，这个居住的品质感会更强。

 

我们认为这个可以理解为增量，以前是地，后来变成房子。这是投的方面的新的趋势会发生。

 

而募的方面，在持有领域上，大部分的外资基金是很有优势。因为他们基金的周期很长，有十到二十年的基金，基本上在国内是没有对手的。

 

但是随着REITs的发行，他们最大的对手来了，就是很多小B到大C的钱，会通过REITs进入市场。这是非常清晰的转变，核心是以前做资管的怎么升级成长为REITs。

    

孙波：世联行是一家房地产服务机构，世联行的资管已经有十年了，从2011年左右开始，立足于服务，十年的资管之路，其实也做了很多的尝试。

 

我们在做联合办公、物业管理、空间运营、公寓的运营、酒店的运营，还做城市资管，包括公建设施，城市公园等等，做了很多的尝试。路都趟了一遍，有很多的经验。

 

现在我们也在进行一个变革，大资管业务是世联未来整体的增长业务，包括我们的模式，从以前的重到中，到现在的轻重结合，各种业务都在逐步的推动。运营到轻资产的运营输出，是世联在资管路上做的很多尝试。

 

从资产管理来说，以前经常说的投融管退，我个人理解更应该是在项目层面上的思考。从整个投资的模式或者企业经营、运营的角度，我们觉得可能会要换一种思考的路径。关键来说是三个关键词，第一是投，第二是营，第三是换。

 

作为一个公司来说，必须要考虑到平衡型，要实现适度冒险之下实现量力而行。

孙波：第一个，投。在现在的市场行情和现有的大背景下，我们更强调如何做轻，如何让资产更安全，这是目前大家都面临的同样问题。这个轻如何解读，对不同客户和主体来说所代表的是不一样的。比如有获取成本的轻，更轻的物业。

我在深圳这两年接触了大量公司收购物业，大家开出的条件都很低，买卖双方和交易双方的预期相差很大，这是对风险的认知和控制。还有是长期的租约锁定和保障，这也是我们可以理解的轻，特别是对一些纯服务企业来说是需要做探索的。

第二个是营，这个可以说是运营。我们之前说物业管理是最简单的，因为更多强调空间的维护而已。

在内容上的运营，现在是很头疼的问题，大家也在进行不断的尝试。核心可以理解为产业的定位和产业人群的锁定。因为不同的运营项目，最终核心是要为城市和产业，为产业人群进行服务，所以，他的核心能力的构建很关键，特别是对于客户群体的研究，对于这一类产业客户群体的研究很关键。

我们曾经做过一个95后人群的调研，这个调研基于很多方面，其中对于住的方面来说，他们在一套住宅里面或者居住空间里面，让做一个选择最想去掉的东西，70%的人去掉了厨房，这个可能就是95后，甚至00后的选择。

对他们来说，厨房是一个奢侈品，是一个可用意义不大的空间，这是一个典型的案例。另外，对于不同的产业来说，我们在深圳也遇到过一些IT企业比较聚集，他们只愿意在南山上班，不愿意到罗湖工作。

第三个是换。以前我们说是交易，把转出去，有其他人接手了。现在我们理解是再改造，特别是对持有人来说，因为现在交易只会越来越难，因为资产的价值在一定时间里面会有一个天花板。

这个天花板会决定了交易的路径和交易的模式不一样。所以在考虑到物业和资产的时候，我们更愿意用两个周期或者三个周期来考虑。如果一个周期是五到六年，我们更愿意两到三个周期，仍然是一个可以持续更新、运营的项目目标，要不然很可能会变成一个沉默成本。

张菲澳：我们进入第二个议题，周期波动，资产推出与价值最大化，有请林总和方总。林总是专家，中国和过去的日本似乎碰到了一样的问题，一方面要抵御行业周期，另一方面也要应对人口老龄化的“灰犀牛”，这些都会影响资产的价值和退出，特别是退出，从您日本的长期工作经历，在价值波动和资产退出上谈谈您的看法。

林述斌：我本身过去20年在地产行业里面看的比较多的是中国和日本两个市场。特别是现在中国相对来说房地产进入了下行通道，我在观察这两个市场周期的时候，其实是有很多相似点的。

特别是两个国家都是东方国家，还有老百姓对于房子的迷恋、投资的逻辑，还有跟欧美有一定的区别。过去二三十年中国房地产发展的周期，其实和日本有很多相似的地方。

在九十年代之前，日本也走过了这样的房地产非常繁荣的阶段，九十年代以后，房地产一直在走下行通道。这其中有很多原因，包括中国的经济发展模式和日本在很多时候也是很类似。

中国现在到了房地产相对比较下行的通道，过去日本也经历过，九十年代后期日本泡沫经济破灭，资产价值下跌，所有的产业界都在寻找新的出路，在这个出路里面就诞生了REITs。要考虑资产在抵抗周期出路上，公募REITs是一个非常重要的工具。我本身做REITs这么多年，中国一直在谈REITs，经过十年左右的准备，现在终于有REITs产品诞生了。

林述斌：看看日本的市场，包括日本东京和几个成熟的市场，在相对成熟的房地产投资市场，它的主要操盘者和管理人，主要的玩家，都是REITs。

东京现在百分之七八十以上的大宗交易都是REITs买的，市场见不到个人买家，也没有一般企业买家，都是REITs，是一群专业的选手在做。

谈到现在房地产新的下行通道，退出工具是有的，越是这样的时候，越是考验资产运营管理能力的时候。过去我们已经习惯了长期的上行通道，不太注重于细节的管理、资产运营管理、服务或者价值提升能力等等。越是这个时候越能体现出专业不动产资产管理能力的价值或者最起码的保值能力。

日本长期在下行通道，并不代表资产都会变成不良资产，九十年代有很多不良资产，装到资产包里面，装到REITs里面，后来通过专业管理以后退出的很漂亮，收益非常好。

从日本的经验来看，REITs这个时候是专业的退出渠道，我们呼吁公募REITs要尽快的扩容，到全面资产的开放。

第二个，培养专业的资产管理人才团队能力，这是我们行业共同需要关注的提升。

张菲澳：下面请教方总，您的机构有没有新的进入和退出？您认为投资和退出主要的算帐逻辑？对未来的展望？

方旭东：第一个是周期，我们其实都非常乐观，或者说有非常好的心愿，能够有一个正常调整的周期。

这个周期是我们以前说的小周期，不管是三年还是五年，但是到今年这个时点，可能光看小周期已经不够了。从我们这代人开始，在二三十年的大周期已经结束了，非常明确的结束了。

在未来的十年、十五年也好，2035年这十几年的大周期，对地产这个行业，我们自己的判断，不一定会像日本那么明显的调整，但是大的趋势是类似的，大的增长基本没有，是一个稳步的调整，甚至是阴跌的过程。这是我们对地产大周期的判断。

在这个大周期里面，影响了所有人、财政、金融机构、从业人员，更影响了老百姓。对于我们做地产基金的从业人员来说，我们是这样来做的应对。

方旭东：第一，调整投资方向，以前比较专注的不管是开发还是散售业务，我们正常做，不积极也不勉强，能做到的是不亏钱，赚多赚少的事儿。

第二，相对谨慎的做，是对于持有办公这个赛道，我们会相对谨慎的。

第三个，长租公寓这个赛道会相对积极一点，这里面也分成改造类的长租公寓和一些租赁性用地、用房两大类，这里面的挑战对地产基金来说又是不一样的。我们更倾向于第一类，因为第二类里面有两个问题是目前不太敢碰的，第一是转让的合规性和流动性，第二个是有可能对于这一类资产的价格管控。这是我们非常谨慎的。

第四类，我们发现了一类有可能相对会大力做的物业，今年7月份刚刚收购完成的项目一个养老公寓，公寓+养老的概念。

中国未来的养老是钢性的，而且是没有很好的解决方案的。特别是中高端的养老。我们把养老和公寓做一个结合，目前第一个项目是在无锡，把无锡一个相对核心地段里面的闲置公寓资产，这个资产正常在市场卖是价值很低的，基本很难实现去化，但是通过我们朗诗常青藤服务和养老设施，把普通公寓打造成针对老人的养老公寓。

这个公寓做完了以后，我们测算和市调，可以把普通卖不掉的公寓价格卖到和旁边住宅相当的价格。这样类似的投资模式，我们第一个已经收购完成，第二和第三个在上海、南京正在储备中。这是第四类，我们有可能会大力做的小的赛道。

张菲澳：谢谢四位嘉宾，我听到很多乐观的东西，也听到很多淡定和从容。

张菲澳：资管是一个永恒的主题，不管行业怎么变化，总有新的机会出来，光有好的资管还是不够的，我们还要退出，下面我们就聚焦一下REITs。

REITs是现在最火热的话题，中国REITs教父孟老师说，中国眼下除了REITs没有更好的金融创新可讲。

在REITs，大家认为是增量进入存量以后，资产盘活的非常重要的出口，也可能是商业证券化的终局，四位嘉宾谈一下对风口、终局或者破局，或者您机构最关注的话题。

叶剑生：我们团队创业的时候，2016年就是期待REITs的出现。我们把REITs看作是既懂地产又懂金融的两栖人才的不可多得的时代机遇。

迎合了中国地产从增量到存量的转变，这是我第一个判断，这是难得的机遇，大家可以一起做。

第二个，我们更看好的是在解决居住的租赁住房领域，乃至于为实体经济提供物理空间的产业园区。我们聚焦长租公寓和产业园区这两个赛道，认为这两个一定是长青树。

林述斌：市场需要很长时间的培育才有稳定的收益，变成好资产，一个商业可能需要三到五年的培育。

但是我们现在的资金端提供的资金是短期的，短到半年一年，两三年，这个错配一直是我们房地产从业人员的痛点。这就造成了我们必须要短期内实现收益，尽快的拿到回报，尽快的销售，尽快的资金回收。这里面就存在很多房地产从业人员很多想发挥的优势没发挥出来，因为没有充分的时间发挥。

REITs就解决了这个很好的问题。以前海外的资本是十年、二十年，国内融资是斗不过这些资金的。REITs出现以后，我们个人、机构这些长期资金进入赛道培育这个市场，让我们可以静下心来做好东西，当一个人可以静下心来做事情的时候就是精品。

为什么日本人做东西好，我认为他们就是慢，慢工出细活，别人一天可以做一个产品出来，他要花十天，我花十倍的时间做的话。我们进入一个慢节奏，慢下来，回顾一下自己的优势，把东西做好。

只要把东西做到精，市场总会买单。REITs就是解决这个问题，提供一个安心安全长期的低息的融资环境，让专业赛道做好产品。

将来的房地产行业一定是分工非常明确的，资金归资金短，资产归资产端，运营归运营，建设归建设，所有的人干好自己的事情，这样房地产生态链会形成非常良性的状态。

心态也会回归平衡，大家都在一个赛道里面赚自己该赚的钱，通过自己的勤苦付出，赚自己的钱，打造一个全新的房地产局面。

 

REITs就是给整个行业带来新的变革性的、冲击性的理念的转化。我们是非常支持REITs尽早在整个产业链里面全面开花。

方旭东：关于REITs的话题，我一直有一个跟大家不是很一样的观点。

REITs的推出，在我看来，对于从业人员是有利好，更有挑战。利好在于如果是一些主体不错，资产位置也还可以，运营也不错，这一类的业主、从业机构，他们是可以通过不管是REITs还是REITs的方式，实现自己现金流层面或者项目层面的退出或者部分退出。

但是，它的挑战在我看来是更大。REITs，不管是长租的REITs，还是商办的REITs。如果真正推出的话，对存量资产的价值会有一个非常大的价值重塑和重估。

首先推出的是最好的背景、城市、地段。这些地段的资产如果要想有一个不错的发行，他需要给投资人带来起码不能低于450分配，可能还要再更高。

如果说这一类标杆型的物业，它的可分配的都要达到450以上，我们这些从业人员手里面所持有的存量资产，跟这类标杆物业比，需要达到什么样的分配率才能发出去；如果达到这样的分配率，价格要调整到什么程度，就算按照持有成本发行，能不能发得出来都是一个很大的问号。

孙波：大家更关注是金融层面，就是REITs的推出，我们更关注是什么样的物业，或者未来什么样的机会才具备很好的做REITs和资产证券化的标的。

现在从市场的反应来说，第一个，如果是办公的话，应该是以产业聚集的办公，会比中心区的更具有价值，因为他具有成长空间。比如深圳、广州这些一线城市的二线中心区或者副中心区、产业聚集区，商办市场是非常好的，出租率非常高，回报也OK。

如果对商业来说，因为现在的商业体量，不管是供应还是现在存量都非常多。这几年通过城市更新做改造的存量商业比例已经很高了，去年是13%还是14%，今年会更高。这个过程中，我们觉得会有两类的物业未来更具有很好的管理和运营价值。

第一是三到四万平米的社区商业，邻里型的商业中心，因为足够灵活、具备很好的管理条件，或者说招商运营的条件，主要是对居住区的人服务。

 

第二是一到两万平米的产办类的配套商业，这个是跟产业园区的园区结构吻合的。

这两类物业对于路径来说，就是走小而美、规模不大，但是主题特色非常鲜明，而且实现本地化，跟产业的人群和居住的人群生活息息相关和工作息息相关，这个是未来会真正在长跑中跑出来的资产。

张菲澳：从投资者角度来看，现在开发的项目、拿地的项目越来越少，包括美元债、债券都出现各种风险，其实我们的客户可投资的东西越来越少，这个对于REITs最有利的就是客户能接受的回报率会不断的走低。

比如以前买一个信托非标，我深知觉得7都不行，要买8或者9，现在你要的是利息，别人要的是本金。

所以在这一点来看，不管是研究日本、中国香港、新加坡，我们在REITs市场开启走向蓬勃的时候，发现一个宏观环境的耦合之处，就是投资者的收益率，或者行业可以提供的安全回报率在不断的走低，令到市场更便宜更长线的资金进来可以缓解方总担忧的问题。

这一场讨论就到这里，不管是资产管理能力的进化，还是商业证券化的终局，有一点是不变的，也就是好的资产、好的运营管理、好的回报才是我们资管人追求的目标，也是我们这场讨论会的意义。非常感谢各位的耐心参与，感谢各位嘉宾的真知灼见，本场讨论会到此结束，谢谢大家！

 

主持人：谢谢张菲澳先生为我们主持讨论会，谢谢所有嘉宾的精彩发言。

主持人：尊敬的各位来宾，今天上午的“主题峰会”全部议程到此结束。

 

下午，我们将回到上海静安香格里拉大酒店5楼静安大宴会厅3厅，围绕大会主题“商业革新未来的机会”，继续商业年会的议程。同时，我们将现场发布2021中国商业地产发展年度报告。