9月17日14:00-17:30，2021博鳌大讲堂，分享真知灼见！

 

生有涯，学无涯；前行路上，我们都是一个学徒。

 

我们将探讨房地产的各个业态、各个模式，学徒们将透过系列专业与极具洞见的学习，沉浸在思考与探索的快乐中，分享与创造共享经济时代的智慧红利，透过众多智者参与的平台来为行业培养优秀的人才。

主持人：尊敬的各位来宾、朋友们：欢迎回到2021博鳌房地产论坛现场。

 

今天下午是本届博鳌房地产论坛最后半天的大会议程，感谢每一位现场的嘉宾，参与即将进行的"博鳌大讲堂"。

生有涯，学无涯；前行路上，我们都是一个学徒。博鳌大讲堂透过系列专业与极具洞见的学习，分享与创造共享经济时代的智慧红利，透过众多智者参与的平台，为行业培养优秀的人才。

 

今天博鳌大讲堂的嘉宾主持是大家非常熟悉的

 

世联行首席技术官 黎振伟先生

 

每一环节所有导师演讲之后，我们都安排有互动点评时间，由黎振伟先生主持，欢迎大家踊跃参与，谢谢。

 

接下来，让我们把时间交给黎振伟先生，掌声有请黎总。

黎振伟：谢谢主持人，很感慨，一转眼，博鳌大讲堂从2016年到现在已经进入第六届了，刚才曾总说他已经参加了4届，碧桂园的李总参加了3届，罗意也参加了4届了，我今天是主持第6届。今天来参会的嘉宾，在我们开了两天会议之后，到了这个最后的环节，如何坚持下来，很重要的在于嘉宾能不能给到我们的听众干货满满，让他们有收获。

 

今天中午我们特意跟导师们一起碰了一下，作为主持人，我是蛮大压力的，我们一定争取让听众们坚持到最后，给我们的最后一位导师圆满的掌声，我们就成功了。我们的嘉宾也做好了准备，他们会给大家带来新的观点、新的案例，当然也有新的模式。

 

经过两天的会议，我从主持五十人会议到今天，我们的感受是，没有地产的时代，只有时代的地产。我们这两天都在探讨当开发增量减少的时候，我们的新赛道在哪里，我们边际的收益跟增长利润在哪里。

 

其实我们又发现了，我们的存量经营服务时代到来了，我们的品质地产到来了，这可能才是我们房地产迈向更高的一个境界。所以在这个新的赛道上，我想我们不需悲观，也不需消极，我们一起来面对这个更加开阔的，同时也更加深远的房地产更大的市场，期待今天我们的导师们给大家带来更多新的启发。

 

今天总共有6个环节，第一个环节是联合办公的话题。这次论坛上嘉宾们都讲到了，我们的写字楼还是不错的，因为它有产业的支持。但是如何让它做得更好，同时带来改变。

 

我们有请第一位嘉宾

 

IWG集团中国区总裁 胡懋先生。

 

IWG很有意思，我们以前可能被另外一个联合办公影响了，以为它是最大的，没想到IWG才是最大的，而且他们是1989年创办的，1995年就进入中国，他们才是最大的，胡总说他们不叫联合办公，叫灵活办公，我们就从这个世界最大的灵活办公企业，看看他们给我们带来什么新的想法，新的模式。

胡懋：各位领导、各位嘉宾，大家下午好！刚刚吃完饭有点犯困，我先跟大家提个问题，调动一下大家的活力。

 

这两年来我们受疫情的影响太深了，各种烦恼不断，一想起疫情就是出门要戴个口罩，进出的时候老是查你的健康码，大家也不能出国旅行，也不能买买买了。外面一会儿隔离，一会儿封锁。

 

当领导的更辛苦，稍微防控不力，轻者被约谈，重者丢了乌纱帽，疫情到现在快两年时间了，工作、学习、生活还是不能回到正常的轨道。但是我想问大家一个问题，大家有没有想过，这个疫情是不是也给大家带来了什么好处？大家想得出来吗，疫情会有好处吗？

 

李总说在家里的时间多了，跟家人在一起共度的时间很多了，尤其是去年大家哪里都不能去的时候，在家里待着的时间都在拼命练厨艺，厨艺都有很大的提高。

 

其实还有一个疫情带来的副产品，就是居家办公。对于很多上班族来说，他连吃早饭的时间都没有，急急忙忙出门，要通勤一两个小时赶到公司上班。疫情到来之后，很多公司都说你可以在家办公，这是太好的福利了。很多上班族就想我不用每天那么早起来了，我在家舒舒服服的穿着睡意，坐在沙发上也能办公了，这是多大的幸福感。

 

疫情发生之后，很多公司实行了居家办公之后，很多研究机构、调查机构做了一个调查，在美国有一个调查机构做了几千份的调查报告，在这些报告里面，大家都给居家办公点赞，都说这是我们最想要的福利。

 

所以在这种情况下，很多大公司都实行了居家办公的政策，比如亚马逊、推特、苹果，这些跨国公司都可以允许员工在家办公。这确实是给员工带来了非常大的福利。

胡懋：其实居家办公或者是远程办公，这个转变在疫情前已经发生了，多年来因为科技的发展，办公不一定需要到你的中心的办公室去办公，今年的智能手机已经很发达了，很多办公软件都能用，还能跟同事视频开会，所以你的办公都在你的电脑里，都在你的手机里，这是科技给我们带来的很大的改变。

 

疫情到来之后，加速了大家在远程办公这方面的转变。疫情持续下去，或者疫情结束之后，调查报告显示，在不同的国家对于居家办公这种形式，大家都希望能够有所保留，继续进行下去，这对大家来说都是一个很好的福利，希望继续保留下去。

 

但是随着疫情不断地持续，变成一个常态化，一年多之后，又有调查公司进行了一番调查，结果发现有很多负面的评分。

 

大家在家办公很容易受到网络、硬件的限制，有一些传送速度不够快，公司的数据传送不够安全，还有员工之间的交流、互动会少了，在家里又容易受到干扰，一会儿孩子哭，一会儿狗叫，你不能集中思想坐下来有效工作。

 

还有人甚至说，我突然发现其实在家办公也没什么好，我的工作时间更长了，因为没有明显的上班下班时间了，我24小时在线，老板随时给我打电话，随时要跟我视频电话，所以我的工作时间反而变长了。

 

所以你看什么事情都是有正反两面，有好的方面，也出现了许多的弊端。

胡懋：有没有一种方法能够平衡这两种方式呢，找到一个平衡点？其实在探讨办公布局的变革，在疫情发生之前已经有发生，大家都在探索，怎么样去更合理地进行办公空间的布置。

 

在疫情发生之前，有很多大公司其实已经提出了一个新的概念，叫做“Hub&spoke”。Hub是一个中心的意思，许多大的公司仍然会在市中心CBB保留他的中心办公室，但是他也会在办公室呈放射状的周围成立许多小型的办公空间。

 

这样一来很多员工就不需要每天都回到市中心的中心办公室去办公，他可以就近的到这些比较小型的办公空间去办公，这样更接近他的市场，更接近于他的客户，员工可能通勤上班也不用那么长的时间，更接近家里。这种办公模式我们称之为中枢辐射的办公布局。

 

这种模式在疫情发生之前大家已经在探讨，而且有的公司已经在实行了，大的公司有实力，不差钱，它可以设立不同地点的小的办公空间。但是有的公司觉得我要花那么多力气去找办公空间，要去装修、打理，每个公司都有一个不动产的部门，给它带来很多管理上的麻烦，带来成本的增高。

 

所以在市场上看了一圈之后，他们突然发现像IWG这样一个比较大型的灵活办公空间的运营商是很好的解决方案，所以他把这些小型的分散的办公室都放在了IWG的灵活办公网络上面。

 

所以公司现在在思考，我怎么在总部办公空间和居家办公空间，可以有另外一种比较平衡的选择，这就是在就近的灵活办公空间里，给员工安排这样一个灵活的空间进行办公，去进行日常的业务，更便利、更接近于他的客户。

胡懋：现在很多公司在考虑他的办公布局的时候，他采取的策略是一个混合式的策略，这个混合式里面就包括了总部的集中办公，仍旧会是在他的CBD的中心楼宇里面，他会加上灵活分布式的办公，同时也允许员工有时候在家里办公。所以它是采取这种灵活的、混合式的，多种方式组合的办公空间的布局。

 

这里要跟大家解释一个概念，我们IWG称自己为灵活办公空间的运营商，大家以前可能比较熟悉的是联合办公，或者是共享办公。这里面有没有什么区别？

 

其实我们叫灵活办公，我们称这个名字的角度是站在公司进行办公布局的角度，它需要把公司建在不同的地方，需要更灵活的空间、更灵活的租期，是从公司布局这个角度上来看这个行业。

 

以前的联合办公或者是共享办公，可能更站在空间运营者的角度，我有这个空间了，我联合不同的公司在这个空间里进行办公。所以灵活办公更是站在公司需求的角度上去看这个行业。这是不同的地方。

 

在今天我们可以看到，有各家专业的公司、建筑公司，还有普华永道、德勤这种非常知名的行业内的专家或者调查研究公司，都进行了一系列的调查，得到这些大公司的回复中看到，未来灵活办公一定是各家公司进行办公布局的一个必要的手段，一定要采取的方式。

 

灵活办公为什么会渐成风潮呢？首先是技术的进步，数字化的普及，通信由4G演变到5G，速度更快了，各种办公软件、云平台、办公的数字化，使人们在办公场所已经不是说非得聚集在一个物理的空间，在远程、在任何地方都可以进行办公。

胡懋：在疫情来袭之后，很多市场或者需求、业务都发生了很多不确定性，在这种不确定性的情况下，你的办公布局也一定是要灵活应对。

 

这样能够避免未来发生的风险，不要过度的去承诺一件事情、去固定的投资一件事情，而是采取更灵活的方式，去应对未来的不确定性。

 

对员工来讲，大家已经看到了这个调查报告了，很多员工希望有灵活的办公方式，可以在灵活办公空间，有时候也去总部工作，这是一个非常好的组合，能够提高员工的工作效率。

 

还有一点，现在公司在招聘的时候，它所需要的一些人才，特别是一些特殊人才，你都要他到某个城市或者到某个办公楼里去办公，有时候不一定能够招得到。

 

那你如果是采取灵活办公的模式，不但是在一个城里，在不同的地区，你可以有灵活办公的空间，甚至在全国不同的城市、在全球不同的国家，有些特殊人才，他就不受地域的限制，你可以招聘到，在当地进行工作。所以对员工的留存和招聘都是很有好处的。

 

还有一点，大家都在提倡的是环境保护，都在提倡碳中和、绿色的概念。实行灵活办公之后，有利于减少它的中心办公室的空间，减少碳排放，人们出行的时间也会减少，减少出行产生的碳排放。

 

所以很多大公司，在它的网站宣传上都提出，它是非常拥护和积极倡导绿色环保的。结合这种社会的责任感，它也必须采取灵活办公的方式。

胡懋：从疫情发生以来，我们已经看到很多的例子，对IWG来说，我们在全球仅仅今年就签署了很大的订单。据两个例子来说，一个是渣打银行，一个是日本的NTT，这两家公司是世界范围内灵活办公的先行者。

 

渣打银行跟我们签的合约是全球9.5万名员工可以在我们全球3500多家中心灵活进入办公。NTT在全球的30万员工，都可以在我们的全球网络上进行办公。

 

大家可能觉得有点奇怪，银行不是每天都得去分行面对客户吗，他怎么要灵活办公呢？这是没错的，银行的职员，在分行面对客户的员工，他当然得每天按时上班来面对客户，但是银行业其实大多数员工还在后台。

 

它的管理机构很庞大，它的后台有IT的支持，有客服，还有研究、市场调查、经济分析、财务分析，大量的员工人数是在后台总部，采取了不同办公的模式，后台支持的总部人员都可以分到不同的地点，随时进行灵活办公。

 

NTT是全球性的电信公司，它也需要在各个国家、各个城市进行运营的支持，所以它的员工也很方便地进入我们全球3500多家中心进行办公。

 

在中国，我们今年上半年也和雀巢中国签了一个1500多人的单子，他可以在我们中国任何一家灵活办公的中心进行工作。大家看到现在越来越多大型的公司都拥抱了灵活办公的方式。

胡懋：为什么这些公司都找到IWG进行合作呢？其实这些公司在寻找灵活办公的时候，可能是看中两个条件，第一个是你的网络够不够宽广，设施够不够多，你提供的空间设计能不能满足我的各种工作需求。

 

IWG在30多年的发展当中，正好也是这两个策略，一个是横向的策略，就是不断地扩展我们在世界各地、全球各地的网点。我们现在在全球120多个国家有3500多家中心，每天还以1个中心的速度扩张，这是在广度方面。

 

在深度方面，IWG旗下有不同的品牌，大家可能熟悉的是雷阁斯，我们还有Spaces、HQ，还有Signature和雷阁斯，这是主要的4个品牌，还有一些当地的小的品牌，总共有20多个品牌在IWG旗下。

 

多品牌化的运营让我们可以针对不同的市场细分，针对于客户不同的预算需求来提供不同品质、不同程度的服务。我们提供的空间产品可以满足各种各样的办公需求。

 

你可以是在市中心的总部的办公空间，也可以是分散式的办公，也可以是你新进入某一个市场、某一个城市、某一个国家，刚开始一个小型的团队，慢慢随着业务的增长，慢慢的扩大、增加人数，在我们这个空间里面你都可以用，在时间上可以长也可以短，在空间上可以小的办公室，也可以大的团队集体办公的空间。所以在场景上多方位的可以满足公司的办公需要。

胡懋：随着大公司对这种办公形式的拥抱，涌现出来大量的商机。据JLL调查报告显示，到2030年所有的办公楼宇里面可能会有30%的办公空间是采用灵活办公的空间，这是非常巨大的数字，今天这个数字大概是5%到6%，10年之后将增长到30%，这是非常巨大的增长空间，它带来的收入大约是25万亿美金，有81%的公司会采取远程办公的方式。

 

在分散式办公的情况下，在办公地点周围能够带动当地的经济，据预估在全球范围内可以达到10万亿美金。正因为市场的潜力非常巨大，前几年联合办公是一个很热的赛道，很多私募基金、投资机构重金压舱这个赛道，进行扩张，来运营这个业务。

 

可以看到有很多新的进入者，很多新的竞争者拼命地跑马圈地，拿了很多办公空间来装修、分割，来运营这个空间。但是近一两年来，大家看到这个潮又开始往下退了，很多以前盲目扩张的公司，到最后都纷纷关闭或者退缩。

 

还有一类涉入到这个领域当中的是一些大的开发商，他们就在自己的一两个楼宇里面划出一两层来采取联合办公的模式。有的不但是在自己的物业里面，甚至还用其它物业来拓展联合办公的商务模式。

 

但是近几年来在开发商涉入到这个领域当中很多的投资人，可以看到慢慢地也都在收缩，不管你是在全国范围的，现在有的已经卖掉了，有的在一两个楼宇里面打造的，它经营一两年业经营不下去了，关键这不是它的主业，它觉得很累，经营一两年之后觉得赚不到钱，这是一个很大的困惑。

 

在这种情况下，有没有一个方法既能抓住市场的潜力，又回避掉投资的风险？其实我觉得术业有专攻，你不必说什么都自己重起炉灶，如果你选择IWG作为合作伙伴，我们可以作为你经营这个业务的外挂，这样你刚刚启动，刚刚涉入这个行业的时候就能得到比较好的支持。

 

IWG创立于1989年，现在是在伦敦股票市场上市的一家公司，我们的财报盈利性非常好，我们在全球有3500多家中心，我们服务的客户有700多万，现在我们在45个国家里有采取特许经营加盟的模式，在1100多个城市里面都是跟业主有合作的关系。

胡懋：跟IWG合作，针对不同的业主、不同类型的投资人，我们有不同的方式，比如说跟办公楼宇的业主，我们可以采取合作分成的模式，对于现有已经在运营的联合办公的业者，我们可以采取委托管理的模式，对于空间经营者，可以采取特许加盟的模式，我们还可以采取混合业态的模式。

 

比如说你是一个酒店业者，在酒店业受到冲击比较大，入住率不高的情况下，我们可以把酒店的其中一到两层空间改造成灵活办公的空间，这样我们吸引的商务客户，既是酒店的入住客户，我们又能把整幢大楼的入住率提高，以提高你的回报率，所以这种混合业态现在在很多地方也已经产生。

 

作为IWG的合作伙伴，首先我们凭借30多年积累的经验，以及3500多家中心的大数据分析，能够帮我们的合作者寻找最好的地点，来确保以后的盈利性。我们从刚刚开始的装修、设计，到开张之后的运营，能够提供全方位的支持。

 

其实运营联合办公或者灵活办公行业，为什么会有的成功，有的不成功呢？最大的核心竞争力不在于你拿了多少楼宇，拿了多大的面积去装修、扩张，最重要的核心竞争力在于两个，一个是你的运营能力，你是不是有很强的专注度。

 

IWG在底层运营的过程，支持3500多家中心有非常强大的运营支撑系统、基础建设，这些方面从各种各样的工具都能给合作者提供全方位的支持。

 

另外一方面就是你的获客能力、营销能力，IWG有三个全球性的呼叫中心，每个月通过统一的营销策略，能够带进来的咨询或者洽询的量大概达到10万之多。

 

我们提供的销售方面的支持人员在全球有8000人之多。所以在这些营销方面的支持，获客方面的支持，是每个中心能够继续成功、继续维持下去的很重要的步骤。

 

我们的客户类型从大客户到中小型客户，到专业人士，都能够提供非常好的服务。跟世界500强80%的客户我们都签有全球性的合约。

胡懋：目前在国外有一个新的概念，叫做15分钟城市。这个概念是法国的一个教授提出来的，他提出这个概念是说，未来人类的生存习惯，可能都是要在15分钟的范围内完成所有的事情，包括你的生活的需要，超市、医疗服务、学校、娱乐，去参观一个展览馆，去看一部电影，这些全部都在15分钟内能够抵达。

 

要完成这样一个设想，当然办公不能每天通勤时间太长，所以灵活办公也正好能够契合15分钟城市的概念，这其实是提供了一个社区办公室的概念。

 

我们今天在许多中国的城市也有这样的社区，已经符合了15分钟城市的概念，比如说上海的徐汇滨江，这里的生活设施非常发达，我们今天也是在徐汇滨江有一个SPACE凯宾联合办公中心，这样就为居民提供15分钟城市的可能性。

 

在这个区域居民每天可以享受的日常生活，早上起床可以去江边锻炼，然后去灵活办公空间，中午还可以参观一个展览馆、艺术馆，晚上很早就可以回到家，还可以和家人共做晚餐，晚餐之后又可以去江边散散步。在社区建立的这样办公空间就为这样一个生活场景提供了非常大的可能性。

 

从灵活办公的角度来看，一方面是大公司进行办公布局的改革所必须要采取的步骤，另外一方面，从个人来看，也是实现美好生活的一个环节。

黎振伟：刚才您谈到灵活办公，它和联合办公本质的区别在哪里？如果都做灵活办公了，写字楼怎么办？两者之间怎么平衡？

 

胡懋：我们看到联合办公和灵活办公这两个概念的区别，这是从不同公司的角度来看，灵活办公这个概念更是从大公司办公布局改革的方向，它需要采取多种不同办公形式混合的模式，灵活办公是它不可或缺的一个环节，而且是一个不断增长的趋势，它在整个公司办公的份额里面会占更大的比例。

 

以前大家提到的联合办公的模式，从空间运营者的角度，是说联合不同的公司到我的空间进行办公，但是它针对的客户就是偏中小型的公司、创新型的公司，它在一开始没有自己的专属办公楼宇，可以在联合办公空间里面办公。

 

而我们服务的大多数客户是已经有很大办公空间，有总部的办公楼宇，但是它现在的趋势是要把这个集中式的大办公空间、总部的办公空间缩小，把更多的员工放在这些分布式的灵活办公的空间，这是从观察行业的角度来看有不一样的地方。

黎振伟：开发商还是会担心它的办公楼空置的问题怎么解决。

 

胡懋：但是都想把办公楼的空间利用率做得更好、做得更高，其实你有了这样一个灵活办公的空间，对这个楼宇的业主来说，你就不担心有一些小规模的客户。

 

一开始的时候它是比较小，像现在非常著名的一些公司，比如说谷歌、脸书，它刚开始的时候也是用IWG的空间，等到它的业务发展、人员扩张之后，它需要更大的办公面积，肯定会先思考我是不是拿同一栋楼的剩余空间，这样这个灵活办公空间就相当于大业主的一个客户的孵化器。

 

你可以把优质客户从一开始抓到你手里，让他深耕，不断地扩张之后成为你的楼宇里面主要的大客户，这是一个很好的方式。

 

黎振伟：我建议胡总您下次摆两个案例给大家看，因为案例是最有直接感染力的。

 

下面进入第二个部分，文创青春态。我们说上帝很公平，它关了一扇门，又开了另外一扇门，国家现在对教育，特别是线下教育有很大的限制，所以这段时间在广州很多做教育的门店都关了，那么怎么办？

 

我们觉得有一个东西国家不会打压他们，就是运动、健康、体育，这也给我们这个行业带来机会。下面这位分享的嘉宾是ISG国际体育集团/耐克运动营大中华区的运营总经理孙修君先生，他给大家讲讲定义生态体育新风尚。

 

去年他们讲到耐克怎么进入社区，怎么把运动的设施做活，现在一年过去了，他们的实践落地怎么样，他们面对这个更大的风口，能不能抓住这个风口，带给我们开发商一些新的赛道、新的模式。

孙修君：谢谢黎总。今年是ISG参与到博鳌房地产论坛的第二年，所以我还是二年级的学生，如果说的不对的地方，也欢迎大家私下跟我做一些交流，也给我一些批评指正。

 

刚刚黎总介绍到关于国家的政策还有目前的教育改革，对体育运动、体育教育的变化。今天我们从ISG存量的资产和体育经营方面的变化做一些展开。

 

有很多嘉宾可能对ISG不是很了解，我简单介绍一下ISG。ISG在中国已经存在了8年，在中国是唯一授权使用耐克运动营的官方机构，开展青少年体育运动培训.

 

在过去的8年时间里，我们在中国的21个城市培养了将近10万名青少年小朋友，投入到体育教育当中来，AEBOX是我们从体育投资板块进入到体育资产板块的运营，我们把它定义成生态体育综合体，在这里面我们会把它进行独树一帜的有运动活力的空间。今天我们会重点介绍一下ISG旗下的AEBOX生态体育综合体。

 

连续多年ISG作为国内最佳的体育投资机构之一，同时也代表耐克运动营在中国持续开展青少年体育运动培训，也是最佳的体育培训机构。

 

从宏观的角度来说，刚刚黎老师也提到了教育的变化，从十四五的变化，今年重点就是提到了把体育唯一写到了规划里面去，要建设体育强国。

 

同时在中国已经在上海、广州、杭州等等城市提到了要建设全球著名体育城市、世界体育赛事城市。体育产业的增加值在全市的GDP要达到2%，重大体育赛事的经济影响超过1000亿，无论是体育赛事、体育教育、体育运动带来的变化，我们在里面能做什么？

孙修君：接下来跟大家做一个分享。AEBOX是一个有趣又有活力的多元化生态社区，它从体育美食、体育娱乐、体育教育为初心，进行了一些整合。

 

在这样一个物理的空间里面，怎么把它变成一个有活力的空间，通过高标准的硬件的基础，再加上核心的IP资源，再介入一些可持续性的内容服务，再加上我们现在的AI人工智能，进行场馆的智慧管理，打造的是独具活力、独树一帜、更具体验感的体育新模式。

 

相信很多地产机构、政府机构在过去的存量体育资产跟体育模型里面，单纯的一个巨大的重资产的体育建筑物，变成请量资产怎么运营，后面我也会跟大家做一些分享，从体育的建筑向生态体育综合体的转型。

 

可以看到过去的体育场馆可能是我们离家半小时、一小时的城市奥体中心、体育中心，场馆功能相对单一一点，投资规模是非常大的，营收的模式也是相对简单的。

 

我们经常说政府花半年的时间筹备一个赛事，赛事用了三天的时间，再花半年的时间进行一些总结，体育场馆带来的造学能力是比较薄弱的，能源的损耗也非常严重，都要靠政府的支持进行补贴。

 

我们最近接触的一些政府机构，对城市更新的内容里面，过去老的体育场馆怎么升级，是拆掉重建还是更新改造，我们也遇到了一些难题。

 

AEBOX在新型的体育生态综合体里面，我们定义它是三个空间，1/3是体育主题的商业，1/3满足青少年体育培训教育跟社会使用功能，另外1/3是用多功能可以复合型使用的空间，将娱乐、教育、零售、商业结合起来，创造更大的价值。

 

比如说在我们最近的一个运营的项目里面，这个项目室内面积只有7000平方米，单纯从租赁角度来说，它的单价租金每天只能达到1块多，也就是说它的一个平方月租只能40块钱左右，但是通过AEBOX的整合运营，它可以翻3到4倍。

 

我们引进知名的体育商业，再组合体育教育，再进行一些可以复合性的功能，可以翻3到4倍，这些就是从生态体育综合体带来的一些现实的变化。

 

后面我们可以在图片里面看到我们在体育这一块赋予它的一些内容。

孙修君：接下来展开来讲关于AEBOX的业态组合，我们可以看到这只是一个室内只有7000平米，3个功能馆的单体造价+设备+装修只有6000块人民币的空间，综合投资大概3000万到4000万，我们赋予它10个业态，包括足球、篮球、水上运动、多功能多项等等的业态.

 

同时我们进行了一些商业的整合，在这个场地的运营效率来说，我们最高峰值单天达到了3000多人，平均每天在500到800人的运动体验量，这个运动体验量是消费体验量，还没算体育公园开放的访客。

 

从场馆里面的设计，我们利用国际化的标准跟未来可持续发展的内容来进行定制，而不是像我们现在看到的是一个冰冷的物理空间，或者是我进来以后，我只是参与到运动里面去，我愿意把它变成一个生活模式的方式的变化.

 

它从老、中、青三代，从年轻人的打卡氛围，从老年人的舒适度，我们在这里面进行了一些探索。所以从整个场馆的设计，以及它的功能的规划，我们做了很好的研究。

 

其实场馆最重要的是讲效率，场地的使用和顾客的体验。如果你不加入先进的人工智能，加上更多的设备，其实这些问题都解决不了。

 

你可以让它很有温度，但是他的体验感还是靠人于人之间的传播。我们通过场馆的智能化的硬件来进行一些补充，最简单的通过室内的人脸识别系统、智慧停车系统跟大屏显示系统。

 

我在家里就知道现在我想要去的场馆的流量是什么样的，甚至我能知道水的温度、控制质量、现在的会员的流动性，我也知道我预约的下一堂课，现在预约课有多少人，教练是谁，我都能在线上了解到，同时我也可以实时监控，我可以不去那个地方，我可以在AEBOX另一个空间上瑜伽课的时候，监控到我的小朋友在游泳的状态，可以进行实时的切换。加上科技之后，我们的温度的体验感是更佳的。

孙修君：当然地产商也好，政府也好，我们建一个体育基础设施的目的是什么？城市配套，这是第一步。

 

第二步，我们要做社区的营造。通过体育带来的变化，通过传统的购物中心变成一个体育生态综合体的变化，社区的营造非常重要。我们有非官方的赛事，也有官方的赛事，IP引进之后，让三代人参与进来。

 

去年我们强调耐克的青少年体育培训班，现在我们有了AEBOX，我们由单体变成家庭消费，由个体变成群体消费，它会带来更多的人，后面我们也会分享我们在4个体育+里面做的内容。

 

简单介绍我们正在运营和即将交付的4个项目，新规划的项目我们就没有分享。

 

这是我们在国内的第一个生态体育综合体，整体的室内面积一共2万方，室外是5000方的高尔夫训练场，还有35亩的绿地和高尔夫练习场，目前已经是政府、城投机构、投资商和体育界知名人士来进行打卡和考察的地方。

 

之所以我们介绍这个场馆，是因为这个场馆是PEW进行设计的，内部是法国EP进行设计的，使用的全是耐克的标准，在室内1.5万方的面积，加上高尔夫的2000方和3000方的辅助用房里面，我们实现了多达21项运动项目.

 

我们的场地的变化非常快，可以快速切换，我们还有运动展览，还有蹦跳、CS等等。这些场地的变化和切换的时间周期是非常短的，同时它的联合效应非常好。

 

在这样的场地里面，它产生的经济价值远远超出了我们现在所理解的体育正常的运动价值，同样带来的变化是不一样的。我们这样一个地方承载了一个20平方公里的新区所有配套，除了单体的体育设施以外，我们更像一家体育文化公司，帮助20平方公里范围内的10万人解决体育生活带来的变化，这里面就需要我们的内容，也就是刚才说的社区营造的内容。

 

这是我们内部的照片，也就是AEBOX的核心，有体育运动板块的内容，同样有体育消费的内容，还有娱乐、餐饮、美食，有一些共享空间。

孙修君：这是我们在去年跟无锡市政府的城投公司合资运营的体育综合体，这是无锡马拉松的终点，也是目前华东首座AEBOX体育公园，这里最高的时候达到了3000人，平均是每天500到800人进来进行消费。

 

这是我们在这个场地里面开展的一些活动的内容，已经成为当地的一个打卡点。

 

当然，既然叫生态体育综合体，首先对AEBOX的选址是非常重要的，它的地理条件、生态环境，以及它周边辐射的资源都起到一些积极的作用，同样进行一些反哺，我们能为当地带来什么，这也是我们目前在研究的。

 

这是我们在成都的项目，在今年10月份即将交付，这个项目一共分为三期，第一期的篮球馆和室内的球馆加上室外的部分已经建完了，第二期还有一个高尔夫球场，第三期是自行车营地。

 

这是我们今年春节期间交付的郑州天伦国际社区的体育综合体，这个综合体的面积并不是很大，室内面积只有3000多方，我们解决了7项运动，室外我们利用很小的一块场地，包括周边的一些废地，做了一个7人制球场，目前从财务测算来说，这个回报率已经达到了6%到8%。

 

也就是在过去传统的体育靠政府补贴，或者地产公司不停输血的情况下，我们实现了完美的造血，这是完全轻资产的，是政府要求开发商必须要建体育设施的，利用我们的规划，本来它一共投资是将近8000万，我们把它的投资降到了5000多万，满足了它的投资额的节省，还实现了它的造血的能力。

 

这就是关于AEBOX如何可以去运营它的一个生态系统，它利用什么来进行传播、组合、有机的运营，其实是通过多项的内容在里面，当然我们有核心的IP，有海外拓展的资源，在体育教育培训板块，我们有绝对优质的资源。

 

在过去我们说我们在服务学生，现在我们在服务学校，除了服务学校以外，我们已经服务到了政府、各级机构和社区。

孙修君：后面关于我们的4个体育+，在如何打造体育综合体里面，加入我们的体育内容，它没有绝对核心的内容，再加上没有核心专业的东西放进去的时候，它只是一个物理的运动空间，我们只是进去打球，小朋友只是进去游泳，他感受不到体育给他带来成长的变化，更不要说体育的价值。

 

本身教育板块我们虽有核心的已经运营8年的耐克Sports camps，还有纳达尔学院给我们输送的教材。在室内我们进行体育运动，在室外我们带动城市、社区，进行潮流文化的传播。

 

我们有自己的核心IP铁笼3V3，我们在一个城市只需要7天时间，120支球队就会报名报满。因为我们在球场的建设，球场的搭建标准是非常完美的，同样我们选择类似快闪的篮球赛进入城市最核心的地方。

 

为什么选择它？政府或者是商业结构认为你的运营没有问题，另外你也可以给它带来足够的人流和曝光度，大家也可以看到我们签约的KOL的流量明星，还有我们参与北京国际设周和红牛现象音乐节，在潮流板块我们也进行了一些从去年到今年的大跨越。

 

体育营地，感谢田园东方的张总给了我们一块地方，在无锡也按照我们的要求建设了研学、自然教育的营地，10月份张总的田园东方田++就要上线了，这里面也有我们的耐克的课程，同时还有地中海俱乐部，还有上海的几大运动公园加入进来。

 

现在在教育双减以后，我们给小朋友提供的是什么？是体育运动让他去加分吗？并不是。是体育的乐趣，他的体验感更为重要。所以在我们的营地建设里面，我们进行了更多的组合，自然的教育与传统的体育教育怎么融合，我想张总在分享田园东方田++的时候会聊到我们在体育教育方面的投入。

 

Discovery是我们在莫干山合作的项目，我们现在还会把这个项目引入到贵州，把山地户外的概念传播下去。

孙修君：体育公益。慈善是公益里面最大的生意，我们怎么帮助别人去做慈善和公益活动，在过去的几年里面，我们利用体育文化的传播，同时加上社会责任，帮助企业，加上我们ISG，进行了一系列社会责任的铺排。

 

这里面包括和壹基金合作的每年的为爱同行，贵州站、江苏站都由ISG来进行运营，每年的规模是5000到1万人。第二个是跟宋庆龄基金会的RUN FOR LOVE合作。

 

第三是我们跟贵州省慈善总会落地了在中国第一个耐克的梦想球场，也就是我们右下角的这个球场，这个球场的海拔高度1400米，有700多名留守儿童，过去他们没有任何的运动设施，我们经过三个月的考察，通过同济大学给我们的乡村振兴的研习社现场落地，然后他们再帮我们做一些助力，6个月的时间，我们把这个项目建成。

 

同时现在我们在贵州、云南、湖南同样复制这个梦想球场计划，这个计划不是帮他提供一个运动空间，我们帮他每年做两场运动会，把小朋友输送到其它的地方做体验服务，同样把老师也输送到其它的营地，做这样一个教学服务。

 

在过去几年里面，ISG和耐克运动营在开展一系列体育文化的服务和体育文化的传播，它的体验量我不用说，更重要的是它带来的综合变化，我们用最简单的方式，体育的精神，传播给这个城市，传播给社区的每一个人。

 

在过去的几年里，我们做到场馆月月有大活动，周周有小活动。我也是从做地产出身，我们就想它就是我的地产的一个板块，它是收费的，它也带来了影响力，也给大家带来了一些变化。

孙修君：有时候很多人会问我们和谁是什么关系，ISG本身是一家综合的体育运营商，我们除了做体育综合体的投资以外，更多的是把引进更多更高级、更专业的全球体育文化资源引进来，所以ISG不是做一个单纯的体育服务，我们汇聚了全球所有的体育资源，服务到整个城市，服务到整个社区，服务到每个人。

 

最后用ISG AEBOX的一句口号，可以在无限的空间里面给你更大的运动体验，更多的运动感受。

 

黎振伟：有限的空间提供无限的体验。我相信很多人会有兴趣找你谈的，我觉得你这个项目也是一个很大的文创产品，马上广州有两个项目会找你，一个在乡村，一个在城市。

 

你刚才讲了很多，你做这种项目，你们参与投资吗？

 

孙修君：我们前期是重资产，但是现在在转轻资产，大家有合适优质的项目可以共同投资，本身ISG的股东也是做地产投资和私募基金的。

黎振伟：广州在2000年的时候有一个中体做的项目，后来很多体育设施运行不下去，都改成做商业了。如果您这时候能带着资本，带着资源一起进去的话，相信很多开发商会找你们的。

 

孙总刚才的分析还是蛮到位的，运动、娱乐、商业三个1/3，从传统的体育建筑向生态体育综合体，这些提炼很不错。

 

中午我和碧桂园李总吃饭的时候还谈过一个问题，过去做大楼盘都喜欢做五星级酒店，结果最后都成为一个包袱，如果做成体育综合体，估计可能会更受欢迎，下来可以和李总多做交流。

 

孙修君：体育的投资更小，拿地成本更低。

黎振伟：下一个课题，长租剧变。国家在这次新的政策里面对房地产调控的同时，大力提出发展租赁物业，但租赁物业这个赛道不容易，我们过去很多企业，包括世联，我们做的都不算太成功。

 

在面对新的大环境下，我们的长租公寓如何剧变？接下来我们想听听这两位嘉宾如何面对这个剧变。第一位嘉宾是瑰悦创始人、CEO刘斌先生。他的演讲题目是“存量资产运营新主力”。

 

刘斌：刚才听了二位讲的都算存量资产的一部分，其实存量资产有几类，在座的能不能说一下，我们的存量资产有哪些？

 

我们在做的公寓是一类，刚才讲了办公，还有写字楼、商业、厂房等等都是存量资产。今天我讲的存量资产是公寓类的，我们是做服务式公寓。服务式公寓是类酒店的，在座的有住过服务式公寓吗？有对服务式公寓了解的吗？我看很多朋友对服务式公寓不太了解，希望今天听了我的演讲之后，大家对服务式公寓能有一个新的概念。

 

首先我觉得对我们来讲是一个机会，我们原来说做运营都特别苦，包括我和罗意总私下交流都说，我们天天以客户为导向，把我们的出租率做满。今天土地供给端发生一些变化，就是我们自持用地的增加，现在的22城集中供地，有很多自持的要求。

刘斌：我这里把房地产三个字拆分了，我们刚毕业的时候，买房是刚需，那时候房价还很实惠，我们在北京很繁华的四环、五环的地段花五六千块钱就能买到一平米的房子。

 

但是随着地时代，所谓的地产红利这个时代，房价蒸蒸日上。接下来到产的阶段，也就是产业，产业有商业、办公、公寓，这些都是产业，但是考验的是我们的运营，都要讲数据，这刚好给我们做经营和运营的人给了一次机会。

 

现在大家讲城市更新、旧改，在北上广深现在有大量的厂房会加入到更新里面，这也是我们在做精细化运营的时候，给我们创造了机会。

 

通过这两次机会，我们瑰悦这个品牌也是在疫情暴发之后，在2020年我们用一年的时间做出了这个品牌。之前我是在北京做服务式公寓的运营，但是原来的模式全是包租，从2007年开始做一直做到2019年，但这个包租的模式对运营商来讲很重，所以我们当时考虑做一个新的品牌。瑰悦的诞生也是契合这两个机会。

 

这是我们在一些项目里面摘取出来的数据，我们在自持的资产里面，它里面有商业、办公和居住，商业基本上占配套的20%，办公这一块有30%的比例，剩下的是类住宿，有50%，因为纯住宿的已经卖掉了。

 

住宿里面分了酒店和公寓，很多的酒店，尤其是五星级酒店，它的投资包括它的出租率其实都很有限。我们在新的板块里面，酒店占3成。一般情况下比如说5万方的面积，我们只做1.5万方的酒店，可能不会再投五星级酒店，会投一个中档酒店，剩下的3.5万方，绝大部分还是拿出来做公寓。

 

在公寓里边我们分了两块，今天刚好也有两位做公寓的同事来分享，我这边主要是做服务式公寓，还有一块是长租公寓，也就是大家理解的白领公寓。

 

服务式公寓对标的是五星级酒店，或者说星级酒店，因为我们的单间价格跟酒店价格是比较类似的，我们也开在核心的地段，旁边会有一个小小的对比表，可能有一室一厅，空间可能大一点，然后是长短租的结合。

 

在国外还有一种叫长租酒店，其实就跟酒店的长包房一样，天天住五星级酒店的人都知道，有酒店的长包房，以套房为主，它里面可能没有洗衣机，但是它有公共洗衣房，它没有大冰箱，但有小冰箱。我们把这个换一个概念，可以把它理解成长租酒店。

刘斌：长租酒店是发源于美国的，所以我们做了一个美国和中国的酒店投资的对比。美国的酒店80%的投资人是基金公司，这和它的成本有关系，但是这个基金公司投资是市场驱动，确实也是市场需要。

 

他们开店的位置都在公路旁边，因为美国的高速公路很发达。还有一些是郊区，就是度假的需求，这一类的酒店有很多的刚需。

 

在中国是什么样的呢？80%的投资人是开发商，有可能还要高于这个比例，我跟很多开发商下面酒管公司的人聊过，通过酒店收益想达到稳定回报的，比如说正常的5%，能实现的很少。而且这个五星级酒店，其实他们占用了我们在核心城市的核心地段，都在市区，这是我们的差异。

 

因此我们想转变。下面这几个问题是我们在疫情期间给自己提问的问题，我们怎么转变，变成一个市场驱动的产品？谁还来投资星级酒店？会不会投服务式公寓？

 

这个问题其实我们思考了很久，我和我的几个合伙人一直在沟通，会不会投资服务式公寓？服务式公寓跟星级酒店是共存吗？还是我的服务式公寓能代替它？

 

后来我就想，要做到下面的两点，我们要实现高坪效，因为你的客群过来是要有实惠的。我们怎么做这个坪效，怎么做投资回报率？

 

今天中午吃饭的时候李总还讲，中国的买房投资回报率可能1%到2%之间，我们怎么保证投资人的投资回报能有10%甚至20%？这个很难，但是我们一直在往这个方向做，而且有的店的数据我们已经做到了。

刘斌：今天上午很多金融的嘉宾进行了分享，一直在讲REITs这个词，今年上半年国内发了一个REITs产品，但是跟公寓没有关系，基本上就是物流用地。

 

公寓在2017、2018年的时候非常火热，大家都在探讨公寓产品是REITs最佳的标的，这也是我们当时奋斗的方向，现在看来是还是不是？可能我们要把坪效做好，要保证每位投资者的回报率达到一个标准，可能这样有希望，才能替代星级酒店。

 

我做了一下服务式公寓和星级酒店的对比，其实简单看可能没有特别大的区别，可能我们公寓就比它多一个洗衣机或者冰箱。

 

但是放大来看，当下的星级酒店的空间利用率其实是不高的，比如说我们的会场很大，但它全年下来的会场出租率可能只有20%到30%。我们的餐厅有很多，可能也达不到比较高的出租率。

 

反而房间是我们每位消费者去体验到的，所以服务式公寓把房间内部做大，把公区变小，然后从人员成本和投资上都降低，我们的人员成本可能是酒店的5成，但是我们的营收达到了酒店的7成。

刘斌：所以看到我刚才讲的，咱们国内的酒店都大，主要是在大堂，去过武汉的人知道，步行街对面有一个某华的酒店，那个大堂2000平米，但是坪效肯定不会算的，因为原来地产红利时代，开发商都不考虑收益的问题。

 

除了大堂，还有前厅、过道都很宽，还有公区、餐厅、健身房、泳池。一般的酒店的健身房的利用率也不是很高，所以咱们做体育IP的可以多考虑考虑跟酒店结合，星级酒店是一块很好的存量市场，他们的公区产生不了收益的情况，我们把这些公区集中，做部分的公寓，做部分的联办，再做部分的体育设施，其实收入还是一样的。

 

最重要的是会议室，因为有些会议要求，我们可以做一个会议楼，周边做一些酒店。

 

瑰悦做什么？大家首先看到我们的门头只有10米长就可以，够停两辆车。我们把大堂优化，大概在300平米左右，满足接待和入住的功能。

 

这是200间房的一个项目的大堂。会议室这一块，可以看到我们的面积是30人以内。我们的餐厅是多功能的，既能吃早餐、午餐、下午茶，晚上还可以做一些小酒吧。房间内部是更大了，我们做的是套间，一室一厅。

 

什么是服务式公寓？服务式公寓就是酒店式服务+公寓式管理。所以我的服务可能不会降，但是我是用公寓式的管理去做的，因为我们的房间内部大了，公区小了，你的人员自然就降下来了。

刘斌：服务式公寓我们做了是长租+短租，其实满足了酒店的需求，也满足了公寓的需求。

 

我们的产品是先做到极简，因为我们一直觉得极简就是极高级，然后用了一些东方美学，因为我们看到很多星级酒店，他们大部分都是国外的舶来品，咱们看到的都是一些万豪、洲际、希尔顿这样的酒店，它有它的强标准化，我们想用一些东方元素植入到我们的产品里面。

 

然后我们要做品质，让客人能直接体会到你这种体验。

 

我们也做了餐厅，当时取这个餐厅名字的时候挺有意思的，我们用了一个“飨”，从字面理解是乡间的美食，我后来说那叫“妈妈的味道”。

 

因为我们想用服务把客人留住，他对我们有一些记忆。我们经常出差，有时候10点、11点回来，外卖也不想吃，特别想吃碗面，我说这个点子可以，我们能不能把全国各地的面，通过入住的时候，我知道你来自哪里，当你回来的时候，我们用一碗面来打动你。

 

当你有面吃的时候，大家觉得满意，当我把一碗你的家乡面端到你的面前的时候，我觉得会出现惊喜，这是我们在追求服务的一个小细节。

 

然后我们做一些社群，我们通过周末、节假日的时间做了各种活动，这里面有教你怎么拌凉菜、拌沙拉，甚至包饺子等等，我们的活动每周都在变。

刘斌：这是一个悟空间，我们利用光影的技术，在一个几平米的空间，让你能够安静下来。

 

因为我们现在很少有安静的时候，不管你是在工作、出差还是在哪里，一个人能实实在在地站在那里，或者是安安静静地思考一些东西的机会很少，所以我们做了这样的空间，让我们的客人去预约，然后你可以在那里坐禅，可以在那里听音乐，哪怕什么都没有的情况下，可以安静地思考一下，让自己静一静、停下来，我觉得这样会给自己更深的思考，所以我们这个空间在每个项目都会有一个。

 

这是我们的运营管理体系，这三大阶段可能很多人都知道，我们从产品定位到设计、投资测算，基本上在每个项目上都要给投资人算清楚帐，让他知道投资回报率是多少。这一块也是从客群出发，因为我们要了解周边的客群，就是未来的消费人群在哪里，这个回报率我们算的是相对比较精准的。

 

第二阶段是做施工，然后做开业的筹备。

 

第三是运营的管理。然后是我们的6大体系，从产品研发、筹建支持、人才培养、运营管理、IT系统支持、全员管理系统，我们搭建了投、融、建、管、退的全生命周期。然后我们的服务标准是有9份保障，从你进门的那一刻到你离开，我们做了全范围的保障。

 

这是我们刚才讲的供应链，因为我们是用了锦江的GPP，它里边有2000多家优质的供应商，有全球的服务酒店14000多家，现在的会员有1.6亿。

 

因为我们的会员打通了，我们也属于锦江的品牌之一。原来是波涛，还有58、华平资本，这是我们的战略股东，我们有6大体系。

 

瑰悦定位的是做高端住宿品牌，致力于打造新一代旅居者提供的空间，创造自在、舒适、温暖的旅居体验，满足宾客对美好生活方式的想象和追求。

 

这是我的两位合伙人，今天本来是我们的美女合伙人来讲的，她临时要去别的地方处理一些工作，我也是临时救驾。我们都很爱生活，很爱美，我们花了很长的时间组建了这个团队。

 

时光太瘦，指缝太宽，80后的我们带着梦想在最好的年华“瑰”来，只为与你共赴愉“悦”的时光。总结来说就是为生活做减法，为思想做加法。我们都在不惑之年，再次创业做了瑰悦，所以我们几个人的感受比较深。

黎振伟：听了您谈了这么多，您说何谓长租剧变，你怎么剧变？我总结你做的就是从大到精、从多到简、从洋化到本土化、从浅到深、从单一到复合、服务式公寓、服务式管理。

 

剧变其实并不难，要做到很不容易。而且我感觉文创无处不在，你们把文创也放到了项目里面，非常好。

 

下一位演讲是来自乐乎公寓的罗意，他是第五次来这里讲了，我记得上次他讲的时候，正好是长租公寓面对一个比较困难的时候，今年应该说长租公寓表现还不错，在疫情后长租公寓有了好转。从罗总的眼光又怎么看长租剧变？有请罗总。

罗意：谢谢黎总，我是第四次来博鳌大讲堂，来观点的博鳌论坛，我给自己提了一个要求，少讲企业，不做广告，只讲观点。

 

今天我带来的观点是“大有可为的租赁运营服务力量”。这是品牌同学把这个题目给我改了，改得更平和了，我原来的题目是“长期被忽视的租赁住房运营服务力量”，这是我的一个观点，也是我的一个牢骚。

 

在分享我的观点之前，我先回答一下黎振伟先生给我的命题作文，昨天晚上他专门给我发微信说：罗总，你这个呼吁很好，但是今天来的多数都不是租赁住房的从业人员，他们更想知道长租公寓或者租赁住房行业去年这一年发生了什么？

 

我们的题目叫剧变，长租公寓有哪些应对？其实这样的要求，黎总在去年也给我提出过，但是那时候他提出这个想法是“不怀好意”的，因为长租公寓这些年很难，是一个被大家看冷的行业。

 

包括我在这个分享后面还有一个专访，专访的第一个题目就是问关于暴雷的问题。实际上我们的这个行业这些年就是在这些大大小小的暴雷声中连滚带爬走到了今天。但是今天要告诉大家一些振奋人心的消息，我从几个方面来讲。

罗意：第一是整个租赁住房的政策上，我觉得长租公寓行业一直是处于冰火两重天的行业，这个行业不差利好、不差政策，但差的是落实。

 

今年在政策上有一个巨大的变化，从两会第一天克强总理的发布会上讲到要减税，5月份政策就出来了，而且非常明确，用于发展租赁住房的不动产资产房产税从12%降到4%，增值税从5.5%降到1.5%，时间也很明确，从10月1号开始。

 

包括国务院办公室的政策，旗帜鲜明地提出了保障性租赁住房和市场化租赁住房的区别，以及相应的配套体系，当然把这个决定权还是交给了城市人民政府，并且设定了时间点。

 

在本月，各个城市都会出保障性租赁住房的准入机制、认定原则，以及相应的配套支持政策。当然，北京、厦门等等各个城市的很多可落地的政策都在推出。今年从政策层面最大的变化就是可落地、可预期。

 

第二个是市场，去年在疫情的情况下，我跟黎先生讲，我说从去年来博鳌到今年来博鳌，感觉时间被压缩了，因为我们都被疫情搞得不知所措，这一年过得太快，你说有什么新的观点吗？好像还没有。

 

今年的市场从春节之后的确是没有预料到会快速恢复整个租赁市场的热度，我们全国大概有3000间的库存，一个半月全部去化掉，而且4到6月份几乎我们新签的租赁价格完全恢复到2019年的水平。

 

当然可能到8月之后，因为一些大企业的起伏，尤其是我们的大本营在北京，北京的几个龙头行业，教培、金融、互联网都受到了一些调整，所以是有些担心今年下半年的市场会不会投射到我们这个行业。

罗意：第三个是从中微观企业的层面，我觉得暴雷的事情好像发生在去年，今年好像没有听说我们这个行业暴雷。

 

第四个是我们潜在的这些合作机构，包括媒体，今天早上我全程在线收听了观点的这些专家大咖的分享，这也是我在博鳌第一次发现，租赁住房已经进入主流的地产基金的视野。

 

今天早上黑石的嘉宾，还有越秀的嘉宾，都讲到了在他们的资产包内的租赁住房的资产的位置。今天早上我和一个国外头部资本的合伙人一起吃了个早饭，我发现他们也非常关注，而且已经非常明确地是要做这样一个租赁住房的资产包的扩充。

 

当然，不同的机构看的是不同的机会，有的看中的是保障性租赁住房，想赶REITs第一波的窗口，有的人还对我们这个租赁住房未来政府限价的干扰表达了担心，希望我们去做市场化的资产安排，这也恰恰体现了长租公寓或者租赁住房走到今天，我们市场在分化、品类实际上是在快速扩充。

 

当然，乐乎层面的变化，我们还是一如既往地去做运营服务的专业化定位。刚才刘斌总也在问我们今年的增长怎么样，我说今年增长不错，但是焦虑也在增加。

 

前面胡懋总问大家疫情有没有带来什么好处，我说疫情那一年是我创业这么多年过得最舒服的一年，因为你会发现股东对你的要求变低了，打电话问你还活着吗？还在冒气就是去年大家对我们的要求。

 

但是今年不一样，今年市场恢复了，预期又起来了，我们又进入到新一轮的增长焦虑当中。

 

当然乐乎今年上半年也从单纯的集中式白领公寓去做了蓝领，在北京的核心地段做了三个高端项目，也做了一些分散式资产的尝试，我们在北京和高和资本也成立了保障性租赁住房的第一只基金。当然我说了不打广告，我就少谈一点企业的事情，来讲讲我的牢骚和情绪。

罗意：为什么我觉得我们被长期忽视了？在这之前我首先要定义一下我今天讲的运营服务企业的定义。今天窝趣的刘总没来，所以他不用跟我争我们俩谁先做这个事情，但是乐乎的确是在这个行业里面旗帜鲜明地以轻资产代运营的方式在行业里发展业务。

 

我这里讲的轻不是各位地产基金或者开发商眼中的包租就是轻，当然也有人讲了轻、中、重，把包租放在中间，我选择的是轻，我们讲的轻资产是以品牌特许、管理费用、业绩奖励、招租收入、场景创新等等收入构成主要营业收入来源的机构，也就是今天早上这些基金们讲的运营服务机构，还不等同于资产管理机构。

 

为什么我要发这么一个牢骚呢？我从今年正月十六就开始参加住建部和证监会关于REITs推出的调研，我发现所有人都在讲房子从哪里来，钱从哪里来，未来的REITs市场怎么可持续、可以有预期。

 

只有一个人在最后的发言环节弱弱地问了一句，我们这个行业有那么多好的运营机构支持这个市场的可持续吗？领导们恍然大悟。那个人还问了一句，我们要鼓励他们、支持他们发展吗？这是一件事情，我发现没有人关注运营服务企业的健康的发展。

 

还有就是在9月24号北京市出台了住房租赁条例，我发现它判若两人地把这个行业的从业机构分成了住房租赁企业和经纪机构。我们没有身份了。

 

我们干了7年，一直等着政策的春风吹到这里，现在春风来了，我们没有身份了。然后我们就很焦虑，我们就把领导请过来，因为我们也看到了事实上在顶层设计的过程当中，对机构化、批量租赁企业的保护和支持的力度是很大的。

 

我们把领导请来，我们说我们也有好几百个项目了，我和也应该是规模化、批量化的企业，我们应该受到税收的优惠。领导说，你们是吗？所以我们觉得我们应该要出来讲一讲，尤其是在观点的博鳌论坛上，我要发出声音。

 

我可以非常确定的是，随着租赁住房行业到了一个新的发展阶段，一定有大量的像乐乎这样的专业运营服务机构成长起来，我们作为早走了几年的机构，有义务讲这样一个事情。

罗意：当然昨天快到博鳌的时候，北京建委的领导给我发了一个微信，说已经给税务部门确认了，乐乎也属于批量租赁的机构。因为我们发现要么就是租赁住房企业事实上就是包租企业，要么就是经纪机构，对于我们这种所谓的信息发布、居间、代理，都属于经纪机构。

 

当然从它的内涵来看，确实也是符合它的很多特征的，但是我们创业了这么多年，一直以为我们在响应国家大的号召，推动住房品质的提升，我们是在做品牌、运营体系，结果发现我们干上经纪了，我们成了一个经纪人。

 

但是的确和我们的预期和价值判断还是有很大的出入，这是我今天要在这里讲的原因。

 

当然宏观的政策，关注租赁住房行业的人，实际上也都看到了今年非常密集落地的，而且非常务实的，包括国信办的新闻发布会，今年的政策给我的感觉是说人话。

 

我们觉得今年哪一项政策都是落在可执行这件事情，因此我们发现大家已经开始布局住房租赁行业。黎先生讲到剧变，我想长租公寓的分是真的来了，租赁住房的风是真的来了。

罗意：在行业的导入阶段，我们把一些似懂非懂这个行业，有很多担心、有很多观望情绪的人串在一起，然后去增加供给。

 

在未来这个长期的发展过程当中，我认为我们的有效链接的价值会长期存在，包括我们的监管部门之所以要发展规模化、机构化的租赁机构出来，也是因为我们的价值。

 

在监管的时候，谁去做网签，谁去做备案，谁去做税收，谁去做流动人口的管理，谁去做政策的传导，像我们这样的服务机构是入口，有些做行业基金的人，你要做的最快的就是找到那些专业的机构。

 

另外一方面我们在讲我们的运营效率，它事实上也是深一脚、浅一脚地踩出来的。不管你是做商办还是做其它业态的，包括我们有时候参加租赁住房的论坛，我们发现大家做的事情越来越像，因为你到了那个规模你就得干那些事了。

 

所以从这个角度来讲，所谓的效率，一方面是干得多，另一方面是到一定的规模，才会投相关的精力建这样的后台。

 

如果去年不是经历疫情的价格的失控，因为我们全部管的是加盟商的资产，当疫情来的时候，他们都发生踩踏，所以就出现了价格失控。

 

当疫情结束之后，大家会讲为什么我们的价格为什么这么低，这时候就会发现我们的收益管理的体系，在要实现甲方意图上有很它很重要的价值。比如说你的客服体系、质检体系，你没有量的时候，你的成本多高，包括资产没有远远不断地流进来。所以我想专业的服务，第一是在于链接，第二是在于效率。

罗意：我下面主要讲讲哪些现象表现出来运营商被忽视，我们所有搞资管的人都在讲运营是基础，但其实很多人内心根本就不重视运营的价值，真正重视运营价值的甲方也只是体现在头部机构当中。

 

很少有投资者认可专业运营商的价值，他们认为酒店、商业需要，长租公寓不需要专业价值，其实你做完之后才知道，运营商很难给你带来溢价、惊喜、经验，但是他可以给你带来确定性。

 

遴选运营商的方式现在都表现为商务条件的比较，而不是综合的看这个问题，运营商取费很难，他们活不下去，他都不挣钱，他哪有精力去搞建设，哪有机会去做长期主义的安排呢？

 

主管部门不重视，刚才我已经举了好几个例子，我们突然发现我们不是住房租赁企业了，住房租赁企业变成了包租机构的专属名词，我们变成经纪机构了，但是我们看到杭州是有对专业运营商这个角色名词描述的。

 

同时我们看到运营商的意识也不够，从业者不相信运营服务的模式和价值。当然我觉得可能疫情帮了我们，让我们不去想包租的事情，踏踏实实地做，规模到了一定的程度，也实现了盈利，所以我们愿意做一些长期的事情。

 

我们潜在的投资者也是在说运营商这个模式很慢，营收很慢，估值也是有很大的问题。还有就是客户愿意为好的运营和服务买单吗？我觉得未来会，而且如果说租赁住房从二房东时代向资管时代转化，我觉得我们的甲方也会有一些长期的思考，如何把我们的产品做得更好，让它有持续的长期的竞争力，我在退租的时候有一个好的卖相，运营这点钱就是微不足道的。我想这是被忽视的现状。

罗意：所以我们要呼吁什么呢？我觉得政府不管是财政的支持，还是诸多政策的支持，目前没有专业运营机构的扶持政策，甚至没有他们的身份，所以我觉得要给他们正名。

 

包括我们也联合了很多的媒体、研究机构，包括我们自己也去住建部找领导汇报，我们是干吗的，我们在暴雷的时候起了什么作用，我们采取押一付三的方式，我们这里没有一家暴雷的。

 

我想应该给这样一个运营服务的群体去正名，而且去培育、去扶持那些优秀的机构，甚至可以有一些参（控）股的行为，来作为行业的压舱石。

 

当然对资产方、资金方，我们要找专业机构合作，你们很有可能会少走很多弯路，同时你们应该为他们有价值的运营付费，支持整个运营。

 

我今年做了轻资产的尝试，我发现北京有290个回迁房项目，每个项目3000套，全部会流入租赁住房。还有非租改租，也就是现在所有资产都在流向租赁住房赛道，你要想让你的资产有持续、稳定的回报，你应该在专业服务这件事情上寻找确定性。

 

当然，对各位想进这个行业，也可以找那些专业的机构去交流。我也呼吁有更多的创业团队对整个赛道充满信心，进入到轻运营、轻服务创业的序列当中来。

 

乐乎也在想，如果这个生意是具有极强的本地化属性的话，未来有没有可能有一些联合兼并的机会，我们放眼看去没有，非常少。在接下来的3年、5年，会不会有一些机构成长起来呢？

 

我觉得运营机构要不断地提升自己的软实力，还有就是我们要选甲方，过去甲方选我们是以少付费为目的，如果我们今天坚信行业的未来，坚信自己的价值，我们要优选甲方，而且我们也要携起手来，争取监管部门的认可和支持。乐乎作为运营服务的一个先行机构，我们也会持续推动行业的变化。

 

我的分享结束了。今天早上我跟地产基金的合伙人聊天，他说了一句话，我想分享给大家。他说他们在10年以前，美元的基金就不再去更多的参与住宅开发的投资，他们转向了商业不动产，赚了一波，后来转向了物流和数据中心的资产，他认为现在开发商不是要不要去做租赁住房的事情，是怎样去做的问题，如果现在再不动的话，很有可能就会错失时机。

 

现在政策的指向是非常明显的，未来整个城市住房的问题，绝大部分是要通过不同的产品形态的租赁住房去解决的，希望有机会和在座的各位合作。

黎振伟：谢谢罗总，你谈到了剧变，我也感受到了，你的剧变和刘总的剧变不一样，你的剧变是看到长租公寓美好的前景，可预期、可落地。

 

当然你也提到了增长的烦恼，这个烦恼就是我们要做大，我们不能变成是二房东、经纪人，你跟城中村那些带着一大串钥匙一个月收租几十万的有什么差别呢？我觉得你这个呼吁很好。你能够为行业立言、为行业呼吁，这也是最好的对自己的推广。

 

今天我们的嘉宾越讲越精彩，越来越有气势，我估计也给接下来的嘉宾导师们鼓了劲，当然也给台下的各位带来了越来越多的干货。

 

下面是第四个环节：物业温度。

 

物管这个话题是一个大话题，我们现在这些上市的开发商的管理公司的市值都比他们的母公司高，按道理说它的收入、利润怎么跟它比呢？但他们的市值都比母公司高。

 

我刚刚搜索了一个数据，碧桂园服务的市值是1590多亿，比它的母公司1542亿还要高，它的股价是49.63元，母公司的股价才6.86元。母公司的资产比它大好多倍，但是碧桂园物业比它的市值还要高。为什么物业的估值这么高，它们的价值在哪里？下面两位嘉宾就会告诉我们它的价值在哪里。

黎振伟：首先有请龙湖集团副总裁、龙湖智慧服务集团董事长、CEO曾益明演讲，他的题目是“从社会价值看物业的温度”。曾总的演讲会谈到认知的转变、价值重塑，还特别要谈到从中央共同富裕提升人民幸福感的角度去认识做好资管，你们的价值会更高。有请曾总。

 

曾益明：各位新老朋友，大家下午好！很开心能够在这里再次看到大家，能看到大家，说明大家都过得很好。

 

对于今天这个市场来看，房地产行业发展到今天，对房地产未来的趋势，其实大家参加这两天的会议都有很多的共识，总的来讲增速确实在放缓。在这样大的环境和背景下，对物业行业的影响到底是什么？我不知道大家有没有思考过这个问题。其实有一个结论应该是相对比较清晰和明确的，就是增量放缓，存量博弈的时代一定会到来。

截止到去年年底，中国的物业管理存量市场大概是250亿平米左右，这部分存量对于那些头部企业来讲，他们有良好的运营能力、科技实力，以及人才的储备，他们有非常大的机会，这个行业仍然有非常大的市场空间。

 

今天主办方给我们的题目是"物业的温度"，其实对这个题目的理解，可以说既可以看当下物业行业在资本市场的热度，尽管近段时间股票市场跌了很多，但是我对这个行业的未来依然是非常看好的。如果说在资本市场逐渐理性、潮水退去的时点，我们理性来看，回归到物业服务的初心，我们来畅谈物业服务的温度，我反而觉得这个时候特别有价值。

曾益明：刚刚黎总在讲资本市场对物业的高估值，包括PE的倍数很高，毛利也很高，其实今天我特别不想谈这一点，因为我觉得这个行业的发展，其实它的时间还很短，我们更应该立足于这个行业更长久的未来的思考，怎么样让这个行业有一个更加客观、更加理性的生存环境去思考这个问题，怎么样让这个行业的发展变得可持续。所以我觉得在国家倡导和推动共同富裕的时代，我们更应该来看一看物业服务的社会价值到底是什么，所以我今天分享的题目是"从社会价值看物业服务的温度"。

 

刚刚经历过的这个夏天物业很忙，这里有几张照片，今年的暴雨、台风，物业一线为业主和市民筑起了坚实的后盾。这里讲的三个案例都是郑州楷林物业在郑州特大暴雨中做出的贡献。在暴雨期间，泄洪区的建设大厦是周边唯一没有被淹的大楼，做得好的物业的价值就在于，可以保证业主的财产安全。另外为那些滞留的人员免费提供休憩之所，并且持续供餐到凌晨1点，在管项目停车场将近1.5万辆车，仅仅9辆过水，这就是做得好的物业的价值。

 

在多个城市疫情反复发生的时候，在南京，一天之内组织了江宁区商业、写字楼、住宅项目十余万人完成了核酸检测，这一块对政府的协同治理帮助是非常大的。

 

整个行业现在对物业的认知已经发生了深刻的转变，原来传统的物业大家都理解为是四保的服务，但是通过上述这几个案例可以看出来，确实物业能够助力社会基层的治理，为老百姓提供美好的生活服务。

曾益明：另外一方面，对物业企业、物业行业的价值重塑，原来评判一家物业公司就是看你的管理规模有多大，单价贵不贵，收费率是多少。现在是社会价值加上市场价值，乘以科技价值的转变。过去，我们一直强调物业市场价值，以及科技带来的效率的提升。在今天这个时点，我们来回顾一下物业行业的社会价值在哪里，我觉得显得尤为有价值和有意义。

 

党的十九届五中全会对共同富裕做出了重要部署，共同富裕不仅仅是生活的富足，也包括精神的自信自强，还包括环境的宜居宜业、社会的和谐和睦、公共服务的普及普惠，让全体人民共享发展的成果，这是对当前的共同富裕做出的部署。

 

在目前这个大的环境下，尽管我们过去讲了很多科技的进步，替代了很多劳动力，但是不可否认，物业服务行业仍然是一个劳动密集型的行业，其实我们有大量的基层员工，如果我们能为这些基层员工提供有竞争力的薪酬和发展，稳定有温度的工作环境，以及没有后顾之忧的强大保障，在这样的情况下，员工和同路人的生活富足和精神自信自强是特别有价值的。

曾益明：举一些简单的例子来讲，以当前的就业来看，物业企业为刚刚毕业的学生提供了非常好的就业的通道，我们今年大概招了1000多名本科生，研究生要招100多人，通过不同的招聘的序列，为这些即将毕业的大学生提供一个很好的就业机会。而且正是为这些大学生提供好的就业机会，也为这个行业的人才结构带来了深刻变化，比如说我们的管家的本科毕业生达到48%以上，大专以上的毕业率达到了90%多。

 

我们把员工的工作场景和环境提供了很好的改善，每年都邀请第三方职业健康安全管理体系的认证，为他们提供良好的工作环境。

 

另外我们把对员工的善待、对员工的温暖，持续赋能到基层员工身上，今年我们也会开展"大同源员工关爱计划"，覆盖5万名员工和家属提供重大疾病保险，解决员工的后顾之忧，这个资金来源主要是依赖于我们创始人和高管的捐赠，员工自愿出一定的费用。

 

正是因为对员工的爱和关怀，这种善意是可以得到传递的。我们最基层的员工正是因为被善待，才激发他们把爱传递给社会。

 

第一位女同事是我们在杭州的一个保安龙春玉，她在寒冷的冬天，在别人溺水的时候跳进去救人，这是需要非常大的勇气的。第二位也是我们的一个保安员张德熙，他在公司工作了6年，他坚持捐出他的收入给贫困山区的儿童，这是非常难得的。

 

另外，2011年起，在我们的小区里也成立了龙湖业主义工团，他们10余年坚持做义工，践行公益，他们的影响力做得越来越大。

 

没有员工的满意，就没有顾客的满意，我们一直坚持这样的理念，关注员工的权益和成长，不断提升基层劳动者的职业尊严，这样能够建立起企业与员工共同发展的机制。

曾益明：在当前的科技不断创新，基于科技向善、创新向善的理念，我们这些年立足数字化革新，以差异化有温度的服务标准，为全龄、全场景的客户提供差异化的服务，对客户也产生了很大的社会价值。

 

国家为什么在2021年1月份发布了10部委的文件？物业企业确实可以提供全年龄、全生命周期、全场景的差异化的服务。如果在不同的物理空间，不同的业务场景下，都能享受到这种好的服务，对老百姓的获得感是有巨大的社会价值的。

 

这里讲的是一些案例，包括我们的物业企业可以为小学生、幼儿园提供有温暖的服务，让大学生的环境更加舒适和安心，我们现在很多大的物业企业都在为学校提供物业服务。包括商务办公方面，让办公的效率更高效、更和谐。还有交通枢纽、医院，以及助力乡村振兴，我们也做了很多的城镇的管理。以及旧城改造，国家在老旧小区的改造，其实也是一个重要的方向，并且参与了很多旧城改造的项目。包括我们在重庆的一些老旧小区去做适老化的改造，让老年的业主和居民出行更加便利。

 

这都是我们全行业在各个维度和空间提供有温度的服务，这是我们在晋江服务的社会福利院项目，我们对老人提供照料，让他们度过非常有温度的晚年生活。

曾益明：物业企业能够全方位的为各类空间，全年龄段的客户，提供质价相符的优质服务，其实是可以助力经济高质量发展，营造美好的人居环境，形成多赢的局面。

 

另外对整个社会来讲，企业有很好的发展，让客户享受好的服务，企业得到健康发展以后，也会反过来回报社会。这些年龙湖集团成立了龙湖公益基金会，为关爱儿童、助学兴教等等公益方面累计捐赠超过10亿元。

 

我们的公益基金会围绕全生命周期，寻找、聚焦、点亮人生轨迹中最需要被关注的需求，让需要被激发，让更多人一生受益、一生被善待。

 

我们也积极参与三次分配，企业有为、善为，并重视常态化、规范化开展公益慈事业，助力共同富裕。

 

在当前国家倡导和推行共同富裕的时代，在追求公平的时代，回顾物业服务的初心，助力整个行业追求共同富裕，物业企业可以发挥更大的价值，让我们一起努力。

黎振伟：刚才您谈到一点，我们不要关注面上的数据，更重要的是要关注背后的价值，所以您谈到作为物业管理公司，肩负社会的责任与社会的价值，没有员工的满意就没有客户的满意，也就没有公司的生意。大家对龙湖的物业是有目共睹的，郑总不是讲怎么做物管，而是从更高的层面来谈这个问题。

 

曾益明：主要也是想给这个行业营造一个比较好的经营环境，本身我们这个行业是一个民生行业，如果大家仅仅只是追逐所谓的高利润，其实是不利于这个行业持续健康发展的，况且我们物业公司本身是一个低毛利的行业，为什么看到利润比较高呢？它其实是通过另外的增值服务来实现的。过度倡导价值和利润，不会有一个健康的行业发展的氛围。

 

黎振伟：或者从这个角度看，资本还是公平的，它更客观地看待我们这个行业。你们现在整个管理公司的人员有多少？

 

曾益明：我们光物业这个板块的自有员工是24000多人，加上我们的供方员工，一共有7万多人。

 

黎振伟：也就是说接下来房地产不景气了，很多开发商都在减员了，你们不会减员？

 

曾益明：我们不但没有减员，我们还在不断地招聘，我们今年本科生要招1000多人，研究生要招100多人。

 

黎振伟：估计接下来你就要承接那些从开发商过来的人，他们要转变心态，要老老实实赚钱了，不要赚快钱了。

黎振伟：下一位也是我们这个行业的大佬，有请碧桂园服务执行董事、总裁李长江。李总给我们的题目是“价值与力量”。有请。

 

李长江：刚才我的一个朋友发了一个信息给我，说你还没开始讲，上午采访的时候说了几句关于恒大的话，恒大的股票涨了差不多10%，你自己的股票却没有怎么涨，但是我陈述的是一种事实。

 

今天我跟大家分享的是“价值与力量”。

 

首先谈一下物业行业的价值。毫无疑问，政府比我们先看到物业行业的价值，所以在2020年，包括今年，十部委发布的文件，以及今年八部委的文件，应该说对促进物业行业的发展是有帮助的，我们也是认同的。

 

刚才曾总也讲了，行业的价值、行业的贡献，有时候可能更多是讲基础服务的问题，我们很多时候讲，新冠以来各级政府对我们的要求，要求配合政府和业主，那时候业主又不能出门，我们要把菜、肉等等很多必需品送到业主的门口，每一个小区均是如此，在这个过程中，作为我本人最担心的是哪一个员工感染的话，整个团队被隔离，这个小区怎么办？

 

这次河南的水灾，有物业服务的小区受到的损失是最小的。比如我们在郑州的项目，有差不多3万多辆入住业主的车辆，有过水的只有9辆车。在一般情况下在哪里都会被淹，这次能做到这样是非常不容易的。

 

当我们谈贡献的时候，可能无法用一个具体的经营数据、财务数据去表述，但是整个行业正是因为有这些事情，所以得到了各级政府以及中央政府，包括习主席的认可。

李长江：物业行业也是民生行业，它涉及到千家万户。除了到清洁、安全、方便等等这些比较小的事情，我们想想还有业主便捷的问题，甚至在小区帮业主找宠物，包括防盗窃的问题，业主的有价值的树种保护的问题，以及组织业主、物业员工解决交通的问题，还有业主在家里不小心造成了火警甚至是火灾的问题。

 

我们有一个小区有一家人，业主都在家里面，但是由于自己不注意，造成了家里发生火灾，最后我们的物业员工都来不及戴防护用具，把业主救了出来，我们的员工还在医院住了三个多月的时间，当面对这些事情的时候，物业作为一个民生行业，我们有一个说法叫好的服务、好的物业是可以救命的。

 

我们也积极践行社会责任，积极投身扶贫公益事业。我是去年去的西藏，代表中国物业管理协会去扶贫，整个行业包括我们在内，为西藏的儿童捐款，得到了当地的政府和媒体大力关注和表扬。这一系列的事情都是跟整个社会融入到一起的，我们是跟党的要求、政府的要求保持了一致。

 

当然我们讲有质量的规模扩张，这几年碧桂园服务确实发展比较快，截止到今年630，我们的合约面积已经是12亿平方米，在管面积6.45亿平方米。

 

在这时候很多人问，你们做大的目的是什么？我们做大的目的就是让碧桂园服务为社会做出更大更多的贡献，让我们服务更多的业主。

 

那你的人才跟不跟得上？在这一块上，在整个行业里面，我觉得我自己都是很自信和自豪的，包括刚才曾总讲他们开始招硕士研究生，我们从2017年就开始招硕士研究生，我们内部叫火箭军。

 

我们通过三大举措来实现外部人才的引进，现在碧桂园服务的人才，除了硕士、本科生以外，我们跨行业的人才也很多，有罗兰贝格的高级咨询师加入，有投行、数字化领域的专家进入我们行业，目前我们有100多人在研究物业服务机器人，还有100多人在做数字化建设，行业发展离不开人才，人才才是根本。

李长江：当然，我们现在做数字化建设，没有样板可循，我们进入了无人区，目前我们在空间服务、客户服务，以及其它的服务，包括增值服务类的，我们要靠大数据、数字化去支撑。

 

服务机器人这一块，我们首先做的是清洁机器人，同时也在研发绿化机器人、安全机器人。我们的清洁机器人，在下个月就将局部投入使用，我们所有的小区在以后都会用无人驾驶的机器人清扫道路，以及公共的园区，在地下停车场，有好多台无人驾驶的清洁机器人扫地。

 

对于停了车的部位，可以钻到车下面去清扫、洗尘。对于洋房是机器人自己充电、自己清扫，大堂自己扫，自己按电梯上楼层去扫，能量不够了，自己按电梯下来。现在碧桂园服务的人在目前时点来看，在我们自己的应用场景下是大有可为的，很快我们会发布碧桂园服务进入机器人服务时代。

 

投资策划这一块，很多投行的朋友会担心，说你们服务那么多的业主，我们现在有超过700万户业主，超千万业主，东西南北全域布局，在这种情况下你们管得好吗？也正是因为这样，对我们来讲，绝对不存在消化不良，无论是投前还是投中以及投后，我们都是形成流程、形成标准、形成体系去做。

 

全周期的管理，夯实投后管理能力，进入到我们体系内的所有项目，都要按流程来做，都要按标准来做，正如我上午说的，无论别人催我们有多急，我们都会按我们的标准、流程，不急不躁地往前推进。

李长江：市政服务方面，碧桂园服务现有的员工超过15万人，其中有差不多8万人是在做城市的市政环卫服务，还有7万多人是在做社区的服务，向业主提供服务，现在我们走的是城市服务路线，城市服务一体化，我们现在大力推进的城市服务。

 

刚才的导师讲，目前投资者很担心，当房地产有收缩的时候，对于末端的物业服务的增量会有很大影响。毫无疑问会有影响，但是有一点，我觉得是投资者要关注到的，就是要关注增量，增量有很多的内容，并不仅仅是住宅物业的增量才是物业服务的增量，物业服务要做的增量还有很多，就包括城市服务就是其中之一的内容，还有其它业态的服务。

 

前面几位老总讲的，有公寓的服务，他们现在是自己在做，严格来讲，这也是我们的一个市场。也可以有很大的合作的机会。存量的深挖我们还做得不好，还有很大的空间，应该说才刚起步。

 

我们现在做城市服务，东西南北全面在开花。我前几天到一个城市去，跟那个市长见面，市长跟我提出来一个要求说，我看你现在这个城市服务的内容，我发现你们还没有做到整个城市交给你，他说能不能在他们那里试点，把整个城市服务做好。能做到这个当然非常好。

 

老旧小区的改造，我们采取的是换新计划，城市换新、城市更新。我们今年在天津接了差不多2000万平方米，我们跟政府一起来做这些项目，并且我们找到了可以推进的模式，对各个地方政府都会有帮助，我们会拿我们的经验跟各地市政府沟通，城市更新计划我们将深度参与。如果从增量的角度来讲，这是非常大的增长。

 

最后就是碧桂园服务，刚才李老师说，好多人问为什么物业服务、物业企业的市值要比房地产的市值更大，实际上这就是市场的选择。

黎振伟：刚才您谈到我们的开发的增量在减少，而我们存量的增量还有很大的空间，我觉得这句话观点可以大大地放大它，给我们开发商以信心。

 

刚才您谈到几个数字，6.2万亿的物业，700万户的业主，15万的员工，而且还有很大的增长。这么大的规模，提高的责任也很重大。刚才也谈到了扩张，要做有质量的扩张，这是非常重要的。

 

李长江：我觉得尊重物业，首先从尊重我们的每一个清洁阿姨开始，尊重我们小区门口的保安员开始，这就是真正的尊重。

 

黎振伟：您的企业现在有博士吗？

 

李长江：当然有。就是我们物管公司的。

 

黎振伟：到了我们大讲堂的最后环节，感谢各位依然在这里。下面两个环节也是很精彩的，也是很大的赛道，当然这个赛道不容易做。

 

第五讲是康养蓝海，是来自复星康养集团的执行总裁叶若舟，它的题目是“云开待日出，复星康养的十年践行”。中午在谈话的时候我问叶总，我说你把你的东西都告诉大家，你不担心别人学你？现在看到他讲的是10年的积累，这是不容易的。

叶若舟：刚才听了非常多的业内同事聊的相关的事情，我的理解是，今天下午我们讲的很多事情都是跟地产相关的配套的服务商的概念，中间有一些类似物业这种的，市面上已经比较成熟了，甚至已经有了碧桂园这种大型的上市公司，也有做联办的。

 

讲一些相对学术的事，什么时候开始康养能够快速的发展，我们对全球几个相关主要的国家康养的发展都做了基础的梳理，大的结论是，基本上只要在老年人占比超过10%，人均收入超过1万美元的时候，那个国家的康养市场就会进入到一个快速发展的时期。各个国家的情况都是类似的。

 

中国在哪里？我们的七普数据出来了，今年全国平均的老龄化率13.5%，已经超过了10%，特别是在一些大型城市，比如说我生活的上海，有个别的区域老龄化率已经超过了30%，整个上海全市的平均值在20%左右，所以其实已经进入到一个深度老龄化的阶段。

 

同时，我们的收入水平也已经超过了1万美元，但是七普数据还看到一个关键的数据，我们在快速滑向深度的老龄化，我们的老龄化趋势是在加速过程中的。所以我们估计到了2030年，也许全国的老龄化的比例要摸到17%到18%，这对我们来讲是一个非常快速的过程。

 

在过程之中我们看到了什么？哪怕我们今天就站在2021年这个节点，我们也看到了大量的供给端的缺口，无论是根据国家的标准，每千人的床位数，还是根据我们在大中城市的实践，我们发现其实对于高端的涉及到健康管理的，无论是床位也好，场景也好，服务也好，有大量的服务的缺口。

 

所以无论通过什么样的数据对比，我们都发现我们自己的床位缺口数都是在300、400万张。

叶若舟：通过这几年的快速发展，我们预估从2022、2023年开始，整个市场的供应量就会超过做到10万亿的级别，是一个非常大的市场，对比现在房地产市场现在是17万亿平方米，对应的货值可能在20万亿左右，如果到两年之后，整个康养市场总额突破10万亿，那就说明是一个大的市场，正在汹涌地向我们涌来。

 

跟大家分享两个案例，这两个案例引出我今天的问题，我尝试在最后回答这个问题。

 

第一个是美国的市场的案例，美国的养老是做得很好的，有很多大型的集中式的养老社区，很类似于我们传统上理解的康养地产的概念，我们都是在城郊接合部，有大面积的土地，集中的入住、集中的老人管理，这是美国的情况。

 

但是不要忘记，美国在这件事情上借助了很多金融资本的加持，特别是美国的REITs市场，他们借用了很多长期的基金的加持，促使他们在这方面迈了一步，中国的现状跟它有点类似的地方。

 

我们的邻国日本在做什么？它完全是另外一个景象，因为土地面积的关系，人口密度的关系，没有地方给他们做这么大量的养老地产的开发，他们做的是什么事情？

 

他们做了大量的入户的管理，做了非常多的居家上门的服务，同时日本政府也为了这样的特性，推出了他们的介护险，通过购买服务让这些服务到家到门。

 

我们在中国也推出一些长护险，跟日本的介护险比较类似，长护险在我们国家有20多个地方落地，正在逐步的推广过程中。

 

所以我的问题是，如果到最后，中国的大健康管理场景到底应该像美国这种大开大建的集中式管理，还是像日本这样入户上门服务的？这个问题我试着在最后给大家做一个解答。

叶若舟：回顾一下复星为什么会干这个事。整个复星在做什么事？我们在大的投资机构的体系，都在为10亿中产阶级家庭提供各种各样场景的服务，我们从一个人的出生，到他的成长，到他的成年以后理财，到他的家庭出游等等，这是我们整个复星的愿景。

 

这样的愿景之下我们也分了几个大的赛道，主要还是健康、快乐、富足，这几年因为新技术的产生，多出了一条制造的赛道，但是主要还是集中在前面三项。

 

前面三项基本上就覆盖了我们日常生活的方方面面，有健康的，每个人都会有自己的生老病死的需求，有富足的，你一旦成长以后，有了家庭，都会有些理财方面的需求、财富增长的需求，最后还有快乐方面的需求，所以我们希望通过我们这样的投资，整个复星集团希望涵盖10亿家从家庭的组建，到亲子、而立之年，到最后银发，所有方方面面的场景。

 

讲几个复星的特色，第一，我们有复星医药，复星医药下面有好几个大型的三甲医院，做得最出彩的就是佛山禅城的医院，一年营收20亿，在广东省三甲医院里面，我们是民营医院排名第一的。

 

我们有亚特兰蒂斯酒店，在离我们这里不远的地方，在没有疫情的时候，我们一年的营收有13到14亿元人民币，这是海南省到目前为止运营最好的一个酒店。

 

复星有自己的保险公司复星保德信，我们能通过保险公司给老人提供大量涉及健康管理的险种。

 

刚才提到，我们有自己的医院，有我们自己可以承接老年人做康养旅居的酒店管理系统，以及我们有自己的保险公司，能够提供一系列相关的保单，整个这个产业的基因构成了我们复星做康养的基础，然后才有了康养集团这家专注于为中老年做全面大健康管理的企业。

叶若舟：具体谈谈我们的康养。很早我们就开始做康养，这是复星的特色，我们有很多战略型的布局，2012、2013年的时候，我们就在上海实践了我们的第一个项目。

 

但是前面这么多年我们在做什么呢？其实前面的很多年，我们主要在打磨我们自己内部的运营体系，如何做精细化的管理，如何提升客户对我们的满意度，如何把我们的坪效做到最高，这是我们一直心心念念没有放弃的事情。

 

直到这两年，因为市场的发展，逐步的看到市场一点一点起来了，我们才加大了对外拓展和投资的步伐。

 

截止到目前为止，我们整个管理规模已经有1万多张床位，有20几家机构，我们服务了非常多的人群，更关键的是，康养并不等于养老机构，我们传统的认为做康养就是做养老院的。其实我从来不这么认为，我从入职的第一天，我就觉得我们不仅仅是在养老机构。

 

一个中老年从50岁左右，到他生命结束，到八九十岁这个阶段，其实它是有一系列的不同层级的跟随年龄变化的需求。

 

五六十岁的年轻人，特别是像我母亲这种60多岁还在外面开车自驾的，她是不会想住养老院的，但是她有大量的精神上的需求，有社交、旅游的需求。

 

等到她到了七八十岁了，身体机能慢慢衰退了，她想去住养老院了，等到80多岁，身体机能进一步筛间，他有康复护理的需求。

 

所以这个大赛道远远不止是养老院一个平台，而是由多个品类构成的，这也是复星康养现在做的事情，我们有自己的康复护理类的机构星健，有我们的星保，就是我们的养老院，同时也组建了我们的线上星享平台，主要是为中青年的老年人提供大量的精神属性的服务。

叶若舟：我们为什么要做成一个金字塔形的服务系统呢？其实是为了我们自己能做到产业链的闭环。刚才长租公寓的好几位同事们讲到了获客难等等一系列的事情。

 

同样的我们的康复护理院、养老机构同样要面对获客的事情，客人从那里来。客人就要从我们深入到社区的服务网点，深入到线上跟客户能发生互动的线上平台进行获客。

 

同样的，很多物业公司会想到做一些涉及到大健康管理类的服务难点在哪里，没有相关的医疗资源，所以它提供不了特别成系统的医疗类的服务，所以为什么我们要做一个金字塔形的，如果我们有了自己的护理机构、养老机构，我们这里面相关的医疗人员、服务人员就可以下沉到社区，进行进一步的服务，这样才能实现我们的运营的闭环。

 

所以像刚才提到的，我们现在已经基本上形成了自己的康复互利的派星健，我们的养老品牌星堡，以及社区运营的星享平台。在苏州我们有自己的康复院，宁波我们有护理院，这些都是已经开业的项目，另外我们也跟大量的医疗资源发生了联动，希望提高里面的医资水平。

 

现在我们在全中国，北到北京，南到宁波已经布局了最高端的养老院星堡，它有一个特色，我们从2012年开始打磨到现在，我们认为在康养里面，在运营坪效上，我们是非常领先的，我们在上海的几个星堡全部已经进入到盈利状态。

 

另外就是刚才提到的，关于关注在社区服务端的，我们有自己的小的品牌蜂领，还有我们的会员体系，这些都是介入社区，利用长护险等等手段，开展居家上门的未来服务。

 

这些是我们的精细化管理的事情，都是我们从2012年开始累积到现在，每天给大家的服务。

叶若舟：说说康养怎么往外进行合作跟拓展。我们内部其实一直在讨论，说康养是什么？康养本质上是一个运营的平台，刚才提到了，不管是康复护理类的，还是养老类的，我们本质上是一个运营的平台，但是同时如果想促进康养的快速发展，特别是康养在这个阶段，还是相对处于一个低坪效、长周期的情况下，我们要做什么事情？

 

我们说我们的康养不光是运营平台，我们同时是一个资管平台，只有在运营平台和资管平台双加持的情况下，我们才能快速发展，把我们的康养试点能够铺出去。所以我们在想跟几个大的端口要打通，互相的合作和权益的共享。

 

第一个关键点，我们要跟保险系进行合作，这是不可避免的一个问题，全球的康养类的项目都是势必要跟险资这种长期资金打通的，我们借助复星自己的保险公司，再借助这个保险公司向下延伸出去，跟各中小保险公司逐步形成联盟的机制，无论是合资公司的形式，还是资金的形式，我们可以快速进入康养类业务投资的过程里面去。

 

现在随着地产的开发，我们真正已经进入到存量的时代，在大量的开发型的企业，或者国有企业，有大量的存量物业在他们手里面，这些物业能不能通过什么方式进入到我们的合作范围里面，所以我们现在无论是在To B端跟企业的合作，还是To G端跟政府的合作，我们都在不停地探索。

 

举一个地产的例子，刚才有一位做酒店的朋友也提到了，其实我们现在开发商手里面有大量的自持型物业，有商场类的，还有自持指摘类的，其实所有的这些自持住宅类的，在我们的理解里面都是类长租公寓的形式，其实我们可以为这些类型的公寓提供大量的康养服务。同时我们也在推进跟中小保险机构形成联动基金的形式，去市面上购买一些资产，另外就是合作做存量的资产。

叶若舟：回到前面的问题，我们中国做康养是做美国那种大康养，还是居家式的康养？我的回答不一定对，我只是讲我们目前梳理出来的形态，我觉得我们的形态可能介于大的社区和纯粹只有居家服务的中间。

 

我们现在选取得9到15个重点的城市，这些城市都是我们有各种各样考量的范围，从人口的基数也好，从医生力量配比也好，我们选取这么几个重点发展的城市，我们设想在每个城市都要形成我们的金字塔形的运营体系，一到两个康复护理机构、3到5个集中式的养老机构，以及20个、30个深入到社区网点的服务式机构。这样可能才是我们未来康养想走的方向。

 

跟康养合作之后，可能不仅仅是只有我们复星康养一家，在复星康养的背后有大量的复星系的企业在加持我们的工作，有刚才提到的复星医药，涉及到药品的分发、制造，所有三甲医院的连接，包括复星保德信提供的金融保险产品，甚至包括我们做的一些互联网医院，这些工作都是隐含在复星康养这个大型的服务体系之下的。

 

最后分享我们自己对康养的理念。康养真的不是我们想象中的集中式的关在一起等死养老的感觉，我们希望中国的康养应该是给中国的中老年创造又一次生活的新场景。无论是在我们的机构里，还是在我们的服务半径，你要有新的社交的圈子，新的生活的技能，新的社交的平台，这是我们真正想去推进和做到的事情。

 

最后以我们整个公司的理念来结束今天的演讲，我们说人生就是要不断地努力成长，在行业发展到今天，政策支持到今天，我们觉得云已开，我们要加快布局，等待日出的那一天。

黎振伟：谢谢叶总，刚才您谈到复星10年的发展，不容易。当然开发商现在也不好做了，很多人都会瞄准康养这个赛道，你可以给准备进入这个赛道的开发商几条建议，什么能做，什么不能做，什么样的企业能做，什么样的企业不能做。

 

叶若舟：我是从我个人的角度，因为我也是从一个地产人慢慢地演变到今天的，从我的角度，我觉得最后要做成这件事情，最关心的人应该是运营，我最害怕的是在开发商投资前说，我有钱能投出去，我的地产能卖回来一些利润，这个事情就成立了。

 

但是从我们的角度，我们为什么要进存量的市场，而不是做增量的市场？全部是从运营的角度考虑的，所以对运营的理解越深，可能越能帮助大家把这件事情做好。

 

黎振伟：不想做运营的开发商千万不要做，这是第一点。还有第二点吗？

 

叶若舟：第二点就是得有战略的定力，你得真的想好，因为这的确是一个长线发展的事情，我相信真的要在1950年、1960年生的那些人老去的时候，那个市场爆发才会来临，所以要到2030年，这个市场才会爆发，还有7到10年的时间，能不能有好的战略定力做这件事情，这也是非常关键的。

 

黎振伟：定力非常重要，还要有运营，你还说了必须整合更多的资源，谢谢叶总。

 

最后一个课题的主讲人也是第一次来到博鳌大讲堂的嘉宾，他的题目非常重要，因为这事关我们国家今天在大的战略——乡村振兴，同时也是过去某些企业强调的文旅，但是文旅很难做，乡村振兴怎么跟文旅结合？

 

有请田园东方的创始人张诚总带来他的演讲，他给我们谈的是在地村镇化，掌声有请。

张诚：我是最后一个发言，因为我这个课题很重要，各位谈的都是行业，我谈的是国家战略。

 

这两天博鳌论坛，只有我一个人谈到乡村振兴这个话题，这也是博鳌房地产论坛转型不够的表现，我相信明年的博鳌论坛，我肯定不会是最后一个发言，而且这次乡村振兴这个话题还是在文旅新生领域里面提出来的。因为我最后一个发言，我就轻松一点，以讲故事为主。

 

昨天有同行朋友问我，乡村振兴说了半天，好像没什么路子，不知道怎么做。

 

你要问我们在这个领域里面工作了10年的企业知不知道，我们也不能说知道，我们一直在摸索，在当下市场不成熟、行业不成熟的情况下，有哪些是企业可为的。

 

但是我们有一些基础的认识如果不具备的话，就会出现乡村振兴不知道怎么做，或者是为什么搞成了那样。

 

我这里打了“农村、乡村、田园”这三个词，大家觉得有什么区别？对这三个词的区别甄别出来以后，我们就可以谈了。

 

农村是基于农业产业的那个地方，乡村就不仅仅是指农业产业这个视角，它是区别于城市的另外一个经济体、社会体和人在那里生产、生活的地方，如果你这么理解，乡村振兴就立体了，就全面了，而田园是指那种美好生活的向往，所以我说今天我的话题是事关共同富裕。

 

为什么放在最后一个？君不见今天诸多的房地产行业在内的问题，都是因为中国经济的底层逻辑正在发生变化，而共同富裕这个话题，如果我们更多的去思考它的话，在乡村这个领域里面是有大量的事业可为的。

张诚：我们在2018年提出乡村振兴战略，有一个台湾的朋友说，我们台湾跟大陆一样，我们也提了振兴，但是我们叫农村振兴战略。

 

我说这就不如我们，咱们的视角不同，你们叫农村振兴战略，我们叫乡村振兴战略，我们的视角是在国家要发展乡村这个经济体和这个社会体，而不是仅仅着眼于农业产业视角下的那个地方，我们包含它，但是大于它。

 

在这个领域里面我们遇到了很多的讨论、争论，我们也做了一批项目，也饱受了一些争议。比如说你的农业成分为什么这么少，或者说你的农业做的方式为什么是这样的，你为什么自己不去种地？或者说不种地是不是就不乡村振兴了呢？为什么乡村振兴的根又必须是搞好农业呢？这些都是要综合起来考虑的。

 

如果我们只考虑一件事情，我们看见的就是一个点，如果我们考虑当地的经济发展，我们是只考虑了一根线，如果要谈到乡村振兴，我们要考虑未来在这个地方的社会生产，以及在这个领域里面生活的那些人，他形成的那个社会，形成的那些地方，你要营造它，你要推动它，它就是一个体系，所以这就是点、线、面、体。

 

所以我们讨论这个话题的时候，我们先把视角放开，既要看见树，也要看见森林。我过去也是在城市里面工作的，做的业务的模式叫城市综合体。

 

后来我们编了一个概念叫田园综合体。所以我们这个企业也挺骄傲的，我们编了这个词，今天在乡村振兴这个领域里面被全行业所用了，我想还能再用好多年。在人生创业的经历当中，这也是挺难得，很值得自豪的一件事情。

张诚：我们讲乡村振兴为什么找不到商业模式？而且中国在提乡村振兴的时候，是在中国的城市化率还不到60%的时候就提出来了。

 

每个发达国家都乡村振兴过，基本上是城镇化率到70%的时候提出来，我们提的时候还不到60%，那就是因为今天我们城乡之间有一个很大的问题要去解决。

 

为什么乡村振兴一开始是大量的环境整治项目，最后都变成了形象工程？它就是我做乡村振兴了，我就把环境做好，但是因为疏于维护，最后都变成了形象工程，因为没有人维护，也逐步出现了不好的场面。

 

为什么乡村振兴和特色小镇大都变成了文旅项目？我们2015年的时候讲特色小镇，这是一个非常美的词。

 

可是今天很多地产商的项目不愿意叫特色小镇了，因为这个词已经被社会诟病，自己心中的美好没有得以实现，最后变成了一个不好的词，它不是基于那个根上长出来的美好的人的永久聚集地。

 

所以在2019年年底的时候，国家发改委又提出了城乡融合，我们文旅这个领域里面最大的企业华侨城，为什么它叫文化+旅游还要+新型城镇化？我们试图用一个理念把它理解下来，就是理解乡村振兴。

张诚：由于时间的关系，我只写了这四个词：产业、人口、空间、生态，我尝试来叙述一下。我们知道乡村振兴是社会的事，是发生在960万平方公里上未来的那个图形，就是城乡变得更好的那个图景，来解决今天我们中国发生的问题。

 

我是学城市规划的，我当时就知道乡村总有一天是要走向现代化的，所以我要选择在这个领域里面工作，我可以工作很长时间。过去在城市化我工作了20多年，我在乡村现代化再工作20多年，我的职业生涯有两段，都很美好。

 

如何变成那个样子，我要考虑哪些因素，我要考虑未来的图景是什么样子的，我们试着从产业和人口这两个角度来看，我们的产业和人口未来的图景会是什么样的情况。

 

我们先说产业，我们这两天的会议谈了很多的产业，你们有没有看见，我们的产业正在发生非常大的变化，在座的各位都基本上产业还是在一些叠加的产业，就是服务业，总的产值不会很大。

 

我们更大的产业是工业，可是包含我们叠加的这些服务业，还有延展的所有的产业，我们的产业结构还是有问题的，那些特别高端的能够参与国际竞争，未来能够真的变成中国梦的那些带动性的产业还是比较少的。

 

比如说我们的芯片就很少。有很多产业我们是需要去革新的，或者是需要有新的未来产业的。所以今天我们做开发的，或者是做服务的，如果不提产业，好像就跟不上这个时代了，因为国家要重新振兴我们国家未来的国民经济产业结构。

 

可是在这个过程中，我们现在的很多产业怎么办？它吸附的是非常多的人，因此我们会发现城市群和产业梯次疏解的情况。

张诚：再说人口，在产业需要在960平方公里里面重构，新兴的产业需要从比较宽容的环境里面逐步培养起来的过程中，对应的就是人和产业之间的匹配。

 

现在我在城市里面有9亿人，农村里面有5亿人，我们就说这9亿人里面，至少有三四亿人是不适合未来重构后的那些产业，这些人要匹配在适合他的产业，这些人是什么？

 

我们知道今天在城里的农民工就有3亿，还有很多非市民劳动者，包括像我这个年龄人，你让我再学会面对未来的那个职业，我是很难学会的，还好我现在有一份职业。

 

所以我们未来是有非常多的人，我们的新的产业如何和这些人的就业挂钩，我们的乡村如何变成像城镇一样的地方，所以就存在未来在960万平方公里里面新兴产业、梯次淘汰的产业，以及未来能够真正带领中国经济走向未来的产业。

 

在大众小城市和乡村重构，以及我们的人口在现在的劳动技能和他们的未来成长，也要在这960万平方公里里面，跟这些产业一一配对，形成重新结构化的过程，在这一端我把它叫做在地村镇化。

 

我们原来有一个词叫就地城镇化，我这里因为在研究乡村，我就起了在地村镇化这样一个词。

 

我们这样理解了之后，我们就很清楚了，人们说你做乡村振兴你得做产业，我就问什么产业会在那儿，刚才我已经简单描述了产业，然后我说我做这个乡村振兴是为了什么？为了人。

 

你得考虑一下人，不是只为一个产业，也不是只为一个环境，你最后是为了人，那就是考虑人口，什么人口会在那儿，这样我们就有了一个石膏，重构以后的某时某地，在苏南地区的乡村跟海南的田园里面，它未来连接的人口和产业的匹配，形成的未来村镇是不一样的，而只有产业和人口结队形成未来的村镇，才是未来960万平方公里土地上繁衍下来的未来村镇。

 

但是它受两个制约，一个是空间，一个是生态。今天我们比较多提的是生态文明，就是人跟人是和谐的，人和环境是和谐的，当然我们的常规意义上的生态环境也是美好的。

张诚：生态文明还讲社会、人与人、人与环境，所以在地村镇化就是讲，在乡村振兴做事情的时候，我们要理解所谓的乡村振兴，就是产业和人口在空间和生态两个约束维度之下进行再结构化重构的过程，未来那个地方有什么样的土地空间和生态资源，所凝结成的未来的场景和内容，你就去做它，如果不是，我们就会看到，现在无论是很多地方增长，还有以乡村振兴为由头的地产企业，花了大量的冤枉钱。

 

我过去在商业地产企业工作，准确地说我是在万达集团工作，我们可以看见那个企业曾经非常辉煌，曾经创造了很多第一，就是因为快速城市化的20年它发展起来的，快速城市化是基于快速工业化，工业化又是因为改革开放以后中国加入了世贸组织。

 

它的过程是城市要大量新建工业园，大量的人要进城，要利用土地财政。利用好了土地财政，我们的金融机构、地方政府都发现有一个重要的人，就是做城市综合体的人，因为你带来了土地的升值、配套的完善。市场也是一样，我们需要很好的一站式生活、娱乐、文化配套设施，这个行业自身也在发生变化。

 

我们当时做的还叫购物中心，那时候的商业业态本身也是很单薄的，那时候还是百货公司时代，后来变成了连锁店、体验式的品牌店等等。你是做这件事情的，无论是政策、经济，还是市场、行业，你都站在了那个十字路口上，你迎上了这股风，赶上了20年的好时光，这个领域我不多说了。

 

最后看看我们做的一些项目。我们通过两个路径进行摸索，除了常规的大家理解的带有乡村振兴逻辑的田园小镇的那种开发运营以外，我们在全面乡村振兴时代推了一个田园客厅计划，它是一个城乡融合的站点，做出了地方政府、企业、消费者、村民共同利益分享的产品模型。

张诚：我们目前实践了5种田园客厅，我们就想通过这个站点，类似于这样一种田园综合体式的产品化的内容，企业来践行它。

 

这是第一个，我们在昆山的项目。第二个是在南通的项目，第三个是在成都的项目，这些都已经建成开业和运营的，第四个是在宁波，第五个是在南京汤山，我们在这里也尝试做了社区运营的客厅。

 

总结一下，文旅行业难做，为什么难做？因为文旅是产业和城镇化之后的，它拉动了产业和城镇化，但是文旅是在它们之上的那朵花，下面的没有，上面的就运行不了，尤其在今天这个时代，很多大型企业，尤其有地产的企业文旅板块都砍掉了，所以我们公司现在很好招人，因为有很多人正在流动。

 

但是如果你把它和城乡发展的未来图景结合起来，你就有可能找到文旅+的机遇。而在乡村振兴这个领域里面，你站在未来产业和人口结队，你用文旅或者是用一些独特的技术，包括农业产业的技术，能够去凝结未来的产业和人口，形成一个未来村镇的视角去做事情，你就不会白投，你在那个领域里面根据你的情况，就可以找到你自己的商业模式。

 

用这个来换取未来二三十年我们需要让很多人生活在乡村领域里面，这就是我理解国家战略的本质，如果理解到了，我们有理由相信这些人的下一代，也许一代或者是一代多一点的人，能迎来我们更主力的那些产业、那些科技，那些有竞争力的力量，去引领整个世界，使得我们上到一个新的台阶上。

黎振伟：我觉得把张总放在最后可能不是有意为之的，但是有一点，您的话题去年我已经跟观点提出来了，要关注这个话题，这是国家战略。

 

你刚才也说了一个问题，你说我们是在一个不成熟的政策、不成熟的市场、不成熟的商业模式下，探讨这个问题真的不容易，但是这个时候更需要有人率先思考它，探索它、实践它。就像龙湖的曾总说的社会责任和社会价值一样的道理，所以明年我们再呼吁把您这个课题深入进行下去。

 

张诚：现在做企业的底层逻辑变了，要先说社会价值、共同富裕。

 

黎振伟：还有一点，我也在不断理解在地村镇化，我们过去都讲城镇化，就是把人口都移到城市去，结果乡村空心了，我们18亿亩土地很多是没有人种的，这就是问题。刚才张总谈到，我们不能把人都赶到城镇去，而是让他们同样在乡村能够享受新的生活，把产业做起来。

 

张诚：平衡好城镇化和乡村化。

 

黎振伟：这就是我们文旅的所在，文旅需要产业，同时还需要保持好的生态。当然，美丽的乡村，城里人才会去。

 

最后请各位导师上台合影。

主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

 

2021博鳌房地产论坛的全部大会议程到此全部结束，谢谢所有来宾的参与和支持。

 

博鳌房地产论坛已经走过二十一年，而中国房地产行业走过了更长的岁月，并留下了许多的记忆。虽然前行路上总会有各种困难，不同时期也会面对不同的变化，但我们总是相信，未来可以通过努力去面对，也可以让行业变得更平稳、更健康、更长远。

 

在此，我们再一次感谢所有参与、支持博鳌房地产论坛的来宾，感谢各位在论坛期间对我们的支持，也欢迎大家一如既往对论坛各项工作提出意见和建议，谢谢大家。

 

最后，再一次祝愿大家在博鳌房地产论坛期间过得开心，并能有所收获，我们2022年再见。