9月17日09:00-12:00，2021博鳌资本大会，为你而来！

 

这是一场地产金融+资本的尖峰讨论，门外喧嚣依旧、门内火花四溅。许多来自于市场一线的独家看法与见解令人振奋，这是一场关于金融与资本的饕餮大餐。

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾：大家上午好。

 

欢迎回到2021博鳌房地产论坛全体大会现场。四天三晚的博鳌房地产论坛大会议程，已经进行到第三天，也是主会场议程的最后一天。

 

经过昨天从早上经济学家早餐会到晚上精英对话的交流和讨论，许多人会有一些感触和思考；今天上午，博鳌资本大会主要围绕金融和资本市场展开，我们分为三个环节进行，分别是顶层篇、新知篇和融资篇。

 

每一个环节，都将邀请几位嘉宾登场，围绕相关主题发表演讲；最后，设置有两场资本主题讨论会。接下来，我们正式开始今天上午的议程。

 

“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则，金融红利渐行渐远后，“去杠杆”与“踩红线”，成为企业生存与发展的首要命题。

 

尊敬的各位来宾，今天上午博鳌资本大会主题是：红线生机。

 

首先进行的是第一个环节“顶层篇”。

 

下面请出第一位演讲嘉宾上台：

 

交银国际董事总经理、研究部主管 洪灏先生。

 

他的演讲题目是：17万亿后的房地产增长边界。掌声有请。

洪灏：感谢大会，感谢各位尊敬的嘉宾给我一个机会和大家分享一些我最近的看法。

 

最近很多产业变化非常厉害，除了我们几个月前进行了轰轰烈烈的互联网平台的整顿之外，除了我们一夜之间消失的教培行业之外，最新的调控目标似乎指向了中国的房地产行业。

 

来参加这次论坛的嘉宾，中国的房地产对中国GDP的贡献大概是20%到30%，也就是1/5到1/3中国GDP的增长是从房地产业得出来的，因此在这样的情况下，如果我们对这么重要的一个行业进行调控的话。

 

它对于我们经济的运行和市场运行的影响就远远超出了我们对互联网平台和教培行业以及其它较小行业的调控。

 

这张图显示的是资本市场的反应，不仅在昨天开会的时候我们看到各个大型的指数，包括恒生科技指数、恒生房地产指数，都出现了不同程度的下跌，经过最近这一轮下跌之后，我们看到的是中国的房地产行业的估值已经回到了历史的最低水平，现在的估值水平相当于我们2003、2004年的时候。

 

相信各位在场资深的房地产的从业的大佬都还记得，2008年由于全球金融危机，北京双井的房子卖到两三千一平米，现在是接近10万一平米。

 

现在的估值相当于2018年四季度的水平，2018年由于特朗普突然的方案，对我们进行贸易战，2018年是全年股价下跌最多月份的年份，12个月里头有8个月是下跌的。

 

到了现在我们看到整个房地产行业的估值已经回到了一个历史的低位。是否这样估值的水平已经反映了房地产行业未来面临的挑战？我想分享几个宏观的数据。

洪灏：因为房地产是一个长周期的行业，不幸的是我们市场的股票每天的价格波动，它以一个短周期的形式反映一个长周期的挑战，因此很难避免每天股票市场的价格波动。

 

它蕴含着巨大的情绪的成分，也就是说如果我们进行一个量化的统计，我们可以向各位量化的证明，每一天市场价格波动90%是没有办法用基本面变化来解释的。

 

以上这几个图，我想向各位展示房地产行业最重要的一个长期的增长因素，或者说一个最重要的长期的推动因素，就是我们中国的人口，任何长周期的资产，包括长期的债券、房地产，它是以30到50年为单位的周期。

 

因此要把这个宏观的趋势讲清楚，我们必须要回归这个宏观周期最根本的推动力，就是中国的人口问题。大家都知道在五年前我们国家放开二孩政策之后，最近又放开了三孩政策。

 

不幸的是几年前放开了二孩政策，在去年经过疫情的挑战之后，经过大家在家里办公了一年之后，甚至经过了一些夫妻在家里一起共同生活了一年之后，出生率并没有上升，反而下降了，离婚率上升了，大家都受不了了，因为待在一起太久了。

 

所以如果分地域来看，我们看一下每个地域人口增长的情况，我们看这个图，越往这个图的右边，我们看到的是对于人口的流动吸引力更强的省份，包括广东、浙江、海南等东南沿海地区。

 

左上角这一块，尽管我们看到人口净流入，但是人口的增长率仍然是负的，包括东北三省，我们知道东北三省基本上都移到海南岛了，整个海南岛都有东北人，还有天津、内蒙、山西等传统的能源型的资源省份。这些省份过去几年开始出现了人口的净减少，即便这些省份有一定的人口流入，但是也没办法阻挡这些省份出生率下降的趋势。

洪灏：再看城市，城市的趋势可能更明显，因为我们讲省份，中国每个省份相当于欧洲的一个国家。

 

我们看城市的情况，图中亮蓝色的是一线城市，黄色的点是二线城市，其它的是三线城市。越往这个图的右上方的城市对人口的吸引力越强，珠海、深圳、杭州、佛山等等城市的常住人口增长迅猛发展，这里面包括了外来人口的流入，比如说基本上深圳所有人都讲普通话。

 

同时我们关注上海和北京，这两个城市也出现了人口净流入，但是它的人口自然增长是几乎停滞的。

 

为什么会出现这样的情况？我们知道经济的发展最终是要人民群众的劳动产出得到合理的回报。最近中央政府提出了一个共同富裕的概念，在过去40多年的改革开放之后，我们看到的是对于经济增长成果的分享，资本得到了更多的分享，但是大部分的中低层的劳动人民，他们的劳动产出是没有得到合理回报的。

 

如果分开城市来看，我们看到越往上平均工资越高，越往左，单位劳动力的产出就越高。我们看到图中亮蓝色的几个一线城市工资非常高，虽然他们的劳动生产力的提高并不是最快的，但底下的这些城市，这些三线甚至三线以下的城市，我们看到尽管劳动人民的劳动生产力快速提高，但是工资增长的水平并没有超过他们劳动生产力提高的水平，也就是说在这些城市里头，你努力地劳动付出，可能并不能得到特别合意的回报。

 

因此就出现了我们刚才说的城市之间人口流动的情况，一线城市、东南沿海城市由于工资增长迅猛，在这些城市里工作，你付出同样的劳动，可以得到更好的回报。这个图完美地解释了为什么我们会看到城市之间人口流动的现象。

洪灏：再看一下人口红利。图中亮黄色的线是一线城市，我们看到一线城市的人口流入持续增长，这显示了一线城市人口的聚集度不断增加，二线城市是低一点的橙色这条线，在过去二三十年里头也在不断增加。

 

但是三线城市和其它更低线的城市，人口的红利在2007、2008年左右达到一个高点之后就再也没有往上涨了，这些城市相对于一线和二线城市人口流动的吸引力开始下降了，人口红利开始消失。

 

人口红利反映到房价的变动，我们也看到对应着一二线城市人口红利的增长，一二线城市房价迅速地上涨，远远高于三四线城市。

 

同时在这些城市里头，我们看到的是城市的常住人口的增长基本上和城区面积的增长率基本相当，西安、武汉、天津等等城区的面积增长远远超出了人口自然增长率，这时候我们说这些城市的开发，在现阶段相对来说还是比较低效的，它有很大的提高的空间。

 

刚才讲了这些人口的数据，我们经济学家特别喜欢研究人口数据，因为人口的收入、人口的增长、人口的死亡率、男女的比例、劳动生产率的提高等等。

 

这些数据在我们统计局发布的数据里头有最详实的解释，因此我们可以对这个房地产周期最根本的推动因素进行深入的考察。

洪灏：讲完人口红利之后，我们看一下房地产未来投资的比例，在2010年中国进入刘易斯拐点，到2030年，中国的绝对人口如果按照现在的人口的自然出生率不改变的话，在未来10年将出现中国的绝对人口下降的趋势。

 

这也解释了为什么我们现在放开三孩的政策是刻不容缓的，但即便如此我们仍然没有看到中国人口自然生育率开始提高。这时候对房地产市场的挑战就出来了。

 

我们来看这个图，图中黄色这条线是15到64岁人口占总人口的比例，从1960年代开始到现在，15到64岁的人口占总人口的比例一直是上升的。15到64岁一般就是我们定义的劳动年龄人口。

 

到了2010年左右，我们进入了刘易斯拐点，适龄工作的人群占中国总人口的比例达到了一个高点，然后开始逐年下降。与此同时我们把中国的广义货币的供应和中国的房地产投资的同比例增长变化情况和人口趋势做了一个比较，我们看到2020年是中国宏观经济的一个巨大的拐点。

 

这时候由于劳动年龄人口占总人口的比例达到了一个高峰，之后开始下行，这时候房地产投资的同比增速也从接近40%降到了今年大概是7%左右。同时我们广义的货币的供应也从当年的百分之二三十降到现在的8%左右。

 

所以很多人把房价的变化看作是一个货币现象，其实房价的上涨除了货币的现象之外，更根本的原因是中国的劳动人口的比例在2010年达到了一个顶峰，这是巨大的宏观变化。同时人口趋势的变化并不是一年两年用宏观政策调控可以扭转的。

洪灏：看一下国际经验。随着劳动人口占比的下降，居民对于房地产资产的配置是高度相关的，美国的劳动年龄的人口从2010年的67%下降到了现在的60%左右，下降了6%，这时候如果我们把房地产资产的配置与居民的资产配置做一个拟合，我们看到随着劳动人口的逐年下降，美国人民对房地产这个资产类别的配置也在下降。

 

右图是日本的情况，它的表现应明显，劳动年龄人口的比例一直在下降，老人尿布的销量超过了婴儿尿布的销量。这时候我们看到日本居民对房地产资产类别的配置也在不断地下降。

 

每一个国家的经验告诉我们，往未来走，随着我们劳动人口的占比在下降，劳动人民对于房地产资产类别的资产配置也会下降。

 

我们把三个国家放在一起，最右边这个图是我们现在看到的中国的情况。现在我们居民对于房地产的资产配置大概是40%到50%，其他的包括我们的存款、股票、基金。股票和基金接近1/3，但是保险基本上是没有的。

洪灏：横向看一下日本，房地产资产配置大概是24%左右，美国大概是20%，现在美国的房价已经涨了很多了，即便是涨了这么多，它相对于2015年的居民资产配置在房地产上的占比仍然在减少。

 

也就是说随着劳动人口比例的下降，在2010年进入拐点，这时候我们会看到未来中国人民对于房地产这个资产类别的配置也将会下降。

 

对于其它的资产类别，包括股票、基金、保险将会上升，对于存款的需求，现在大概还有20%左右是存款，中国有超过60万亿的居民存款。

 

这时候我们会看到这些相应的存款和房地产市场资产配置将会下降，而股票、基金、保险、其它的新兴资产类别，它的配置将会上升。或者换句话说，房价的增长速度可能会远远低于基金和股票的价格增长速度。

 

再看看欧洲和其他的国家，每一个国家我们做劳动人口占比和房地产资产配置的比例，我们看到随着劳动人口的占比在不断地变化，房价跟这个指标息息相关。

洪灏：对中国房价的启示我们可以很简单地做一个拟合，我们把中年人和年轻人的比例做一个比较，是图上这条暗黑色的线，黄线是我们对未来房价价格的展望。

 

每一次我们经济学家做报告的时候，除了股票的问题，大家都会问股票市场会不会涨，下一个问题基本上就是问房价会不会涨。这个图可以清晰地反映，在2020年，中年人和青年人的比例达到一个相对的高度。

 

从2020年到2035年，接近一个高位之后，房价也逐渐运行在一个高位。也就是说从2005年我们进行住房改革之后，到现在过去了十几年，是房价上涨的黄金20年。

 

从2020年到2035年，随着可以购房的人口（中年人）相对于年轻人（34岁以下人口）的比例到了一个高位以后，房价也会维持在一个高点。不是说它会暴跌，我相信如果房价暴跌的话，很多银行都会受不了，但是房价会在一个比较高的位置徘徊。这是人口对于房地产市场的启示。

 

刚才讲了很多的图，总结几个主要的观点。第一，对房地产市场来说，中国很大，很多地区有大有可为之处，东部沿海和东南沿海地区房地产市场的开发最为高效，这个体现在对于每单位的投入，在东部沿海和东南沿海，这些地区的产出是最高的。

 

第二，人口的流向，不断地向东部沿海和东南沿海，以及一线和高二线城市聚集。这是因为在这些城市里头工作，人们的劳动的产出能够得到合意的更高的回报，这个满足了人们对理想幸福生活的需求。

 

第三，在现阶段，中国宏观经济的主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要、日益增长的对于物质的需要，和我们现阶段分配制度的矛盾。这些矛盾随着我们共同富裕概念的提出，它会逐渐地被解决。

 

第四，由于在2010年中国的劳动人口的占比相对于总人口的比例是在下降的，这个时候我们看到了房地产的投资将会从一个粗放的高速增长的时代，进入一个相对平稳的，可能大体和GDP正常持平的时代。

 

对未来10年中央的展望大概是6%左右，对于未来的20年大概是4%左右，所以这些对未来的发展目标，它很可能都会成为我们未来房地产投资增长的目标。

 

最后相对于房价，由于中国的人口已经进入了拐点，由于我们现在推出的二孩、三孩政策暂时还没有能看到成果，这时候很可能中国的中年人，也就是购房的人群，相对于年轻人的比例，在2020年、2021年左右接近一个高点，在未来的10年它在这个高位徘徊。

 

根据历史的经验，我们也看到房价很可能在未来的很长一段时间里头不会成为居民资产配置的首选，因为房价不涨了。这时候我们会看到其它的资产类别，包括保险、基金、股票，以及其它的非主流的金融产品，它们在居民投资的组合里头的占比将会不断地上升。

主持人：谢谢洪灏先生，请您回座休息。

接下来进入第二环节：新知篇。

地产行业金融与生态的变化，必然将传导到上下游产业链，相关产业企业如何应对这个新的形势？

下面，有请下一位嘉宾：

慕思寝室用品有限公司工程事业部、海外事业部总经理 伍延照先生

伍延照先生的演讲题目是：家居治愈生活 重构地产新赛道

掌声有请。

伍延照：尊敬的各位来宾、各位同仁、各位甲方，大家上午好！我是慕思寝具的伍延照，很高兴能有这么一个机会和大家一起探讨和交流关于房地产行业的一些思考和观点。

 

我今天演讲的主题是“家居治愈生活，重构地产新赛道”。

 

为什么说家居治愈生活呢？全球的疫情反复不断，在疫情期间，人民的生活质量受到了很大的影响，截止到今年7月4日，全球已经有1.83亿人被确诊为新冠，平均每43个人里面有1个人被确诊为新冠，这还是截止到7月4号的数据，到今天疫情还在持续蔓延。

 

在疫情的时代，市场相对而言越来越趋于理性和平淡。

 

我们从两个维度来思考，第一是消费者维度，我们发现消费者在这个过程里面，投资变得更加谨慎了，更加注重投资健康类的产品，他的消费可能因为随着收入的减少，消费会收紧，这是从消费者端发现消费市场出现的一些相对于疫情前更低靡。

 

第二是开发商的角度，我们发现现在的开盘不像原来那么理想，一次就把这个楼盘卖掉70%、80%，甚至90%以上，同时回款的周期变得越来越长。

 

在前两天本人也刚刚购买了一套房子，我发现建行已经在针对非本地人口的第二套房子不再贷款了。

 

同时我们的开发成本变得越来越高，资金的成本越来越高。在疫情情况下，刺激市场消费需要我们去寻找新的突破赛道。

伍延照：我们发现从疫情前到疫情中，到后疫情时代，在搜索引擎上出现最多的是“健康”两个字，牛津大学的陈铮教授也讲到，我们要做好与疫情长期作战的准备，因为疫情不会在短时间内消失，它一定会在很长的时间里面陪伴我们。

 

我们也发现，超过70%的人最想买的产品变成了酒精、口罩和消毒类产品。同时，我们也进一步思考，健康已经变成了我们未来生活的主题，重构健康生态也就变成了接下来新的生态里面地产行业突破赛道的核心部分。

 

从上下游供应链的组织来看，我们如何去挖掘新赛道，洞察新赛道，以便于在新赛道出现之前，我们可以领先一步，以实现步步领先。

 

从地产商的投资来说，未来城市更新会是一个主赛道，城市更新的优势是开发成本比较低，但是它的周期比较长，尤其是一二线城市和一些原来城镇化程度比较高的城市。

 

同时我们也发现，在产业地产里面，政策扶持是我们的优势，但是政策扶持在产业地产里面也主要局限于长三角、珠三角和环渤海区域。

 

如果我们可以从住宅产品的提供商转化为新型的健康生活方式的服务商，可能效果会不一样。

伍延照：在今年整个行业也纷纷发生了一些改变，包括互联网、房地产公司的巨头纷纷入局家装健康行业。

 

4月29号国美推出了打扮家的平台；5月18日，百度发布了互联网家装平台的装馨家；7月份，贝壳用80亿收购了杭州的圣都装饰。这些巨头纷纷看好家装行业。

 

刚才洪灏先生也说到，未来房地产的增量会趋于平缓，房价也会在某个高位小幅波动，但是在存量市场还是一个比较大的突破的空间。

 

昨天迪马的罗总也讲到，我们从单一的造房子到造场，其实当前很多的房地产商更多的是做房地产销售，也有部分的先行者开始去提供家居、物业、健康、教育、社区、养老和生活方式的服务，也有部分先知先觉者开始试图打造一个优质的生活圈，激发更大的价值链，包括从家政服务、社区服务、养老服务、医疗服务，开始关注我们的家居装修服务。

 

未来有可能在房地产原有的据点里面形成新的生态圈，可能和健康家居相关的领域会是新的风口。

 

从消费者的角度来思考，在过往我们经历过钢筋水泥时代的1.0的房产时代——毛坯房，也在过去5年左右开始进入了一个精装定制时代，也就是房地产的2.0时代。

 

在最近的2到3年里面，我们开始出现了智能生活时代，也可以把它称之为房地产的3.0时代——智能家居，因为随着5G、万物互联的技术赋能，越来越多的智能生活开始融入到房地产的销售里面。

 

但是我们从健康家居需求为切入口，有可能在未来4.0时代，就会出现在以健康家居生活需求为切口的赋能房产家居的价值链。

 

构建智慧健康和有温度的家居生活，也就成为了未来我们可能要去思考的一个点。

伍延照：慕思成立至今17年时间，我们已经赋能过2亿左右的家庭，打造了健康、有温度的家居生活环境。

 

慕思有7大品牌，20几个子系列，在为2亿家庭提供居住服务、家庭生活服务， 当然在我们的家居生活里面，也打造了从原有的睡眠健康系统开始，从卧室空间逐步到了客餐厅，双轮驱动的生态，提供更强大的产品服务。

 

尤其是在疫情来了以后，我们有越来越多的人宅在家里，大家接触最多的产品应该就是床和沙发，这两类产品刚好也是我们的核心产品，这里面也让我们感觉到家里更多的温暖、感觉到更多的爱。

 

所以这时候大家也发现，我从家里的床上睡醒并没有原来那么舒服，躺在沙发上也没那么舒服，这时候就有越来越多的消费者开始洞察，我是不是可以对自己好一点，换一张合适的床、沙发，让自己的生活感觉更有温度。

 

同时我们也能够快速响应地产业的终端集采或者是物业的集中采购，因为我们有数字化的大型工厂，我们有全球最大最先进的健康睡眠产业的4.0的工厂。

 

我们每天可以生产600套左右的沙发，7000张左右的床垫，这里也有国家级的CNAS实验室，来为我们的品质保驾护航。

伍延照：慕思秉承的价值：关注健康睡眠，昨天晚上我也谈到，人们对美好生活的向往，我们简单的理解就是吃得好、住得好，还要睡得好，这才是人们对美好生活的一种向往。

 

也正因为此，我们也有另外的升级服务，比如说我们的定制整装，还有高配的舒适卧室空间。

 

家居地产行业，我们在这个节点里面，从原有的冰冷的钢筋水泥，没有温度的，到慢慢的越来越多人关注家居生活的温暖。

 

原来我们卖毛坯房，这可能是20年前我们干的活，但是现在随着90后、00后成为我们的主流消费人群，在工作压力很大的情况下，他们更喜欢的是一站式交付，而这时候温暖和温度可能会成为我们新的出发点。

 

据有关数据统计，在2020年的时候，家居建材行业就已经进入了万亿规模，如果我们在这个时候能够携手一起来共创蓝海，相比原来在增量里面博弈，我们在存量领域可能会比别人活得更滋润一些。

 

最后我想表达的是，掌握市场新风口，慕思愿意和你一起来重构地产行业的新赛道，也祝愿各位能够在未来的日子里，我们一起来共建、共创、共享、共赢未来的财富赛道。

主持人：谢谢伍延照先生，请您回座。

 

接下来进入第三环节：融资篇。即将登场的嘉宾是：

 

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁 林德良先生

 

林德良先生的演讲题目是：资管大时代下REITs的资本赋能和优势

 

掌声有请林德良先生。

林德良：尊敬的各位朋友，大家好！今年在疫情的影响下，我相信大家还是感触比较大的，对商业地产的影响在哪里？在后疫情时代，商业地产有什么样的应对策略？

 

从2020年发生疫情之后，对商业的影响是非常大的，包括商场、酒店，不过写字楼这一块的表现还是不错的。

 

今年每个月我们都会看到商业地产的影响，比如说一二月份国家提倡就地过年，对我们的酒店会有影响，到了3月份的新疆棉事件，对我们零售商场的一些品牌受到了冲击。

 

到了四五月份，春交会在线上举行，这一块对酒店的影响也比较大。今年五六月份，广佛地区发生了局部疫情，对我们的写字楼、酒店、商场都有冲击，到了6月份，教育行业的双减政策出台，我们的写字楼、商场里面也有一些教育的业态，这一块对我们的商业也有影响。

 

所以这两年商业地产的确不好做。

 

未来商业地产的机会在哪里呢？我们感觉写字楼还是比较有机会的，因为写字楼跟产业相关，哪个地方有产业，写字楼还是需求比较大的。

 

另外就是零售商业现在也在慢慢复苏，还有专业市场也在恢复中，还有酒店、长租公寓也在转型，很多酒店都在转型做休闲的客源。

林德良：2021年各个业态究竟恢复到什么程度？当然我们在这个业态恢复的过程中，我们也看到新经济给我们的机会，包括一些示范引领消费趋势的变化，包括数字化的驱动，包括5G给行业的升级，以及平台经济、共享经济带来消费方式的变革。

 

我们判断2021年写字楼、零售商场会恢复到2019年的水平，但是酒店、公寓只能恢复到85%左右的水平，在专业市场可能恢复到80%左右的水平，现在各个业态需要我们采取不同的应对措施。

 

这一块我们是有一些思路的，我们打造每个业态的第二曲线。以前我们做写字楼都是物理空间的出租，以及做一些续租、微改造。

 

现在的第二曲线，我们做写字楼出租不是简单的物理空间，我们更强调创新的赋能、区域的变化、生态圈的打造。我们在写字楼里面也做了人货场的结合，我们创新了“悦享会”平台。

 

零售商场以前的第一曲线就是日常运营、价值挖掘、会员管理、经营帮扶。

 

现在的第二曲线是做数据赋能，我们要管理租户的客户，我们要做定位的升级，以及品牌提升，从9月份开始我们打造越秀的购物节。

 

在酒店公寓方面，以前的做法就是稳客房、抢餐饮、促宴会，现在的第二曲线做的是资源的整合，做产品的升级。

 

也就是一个房间里面有5个空间，临窗边是休闲运动空间，因为商务人士早上可能需要这样一个空间，我们做了这样的产品空间，包括我们也做了一些改造。

 

在专业市场方面，第一曲线已经是过去时，以前都是挺好做的，像我们的白马原来是一铺难求，现在在批发市场，我们更多的是做产业链的整合、资源的整合。

林德良：所以我们寻找了四个不同的业态应对疫情有各自不同的发展路径。

 

当然我们所有做这些都需要我们有资产管理的思维。资产管理的思维归根到底是回到开发运营过程中怎么做到资产价值最大化，或者是投、融、管、退，在整个环节怎么做到资产价值最大化。

 

今年国内推出了C-REIT，所以在投、融、管、退方面多了一种选择，香港的信托基金委员会也做了很多的政策修订，也是应对提升香港H-REIT的竞争力。

 

比如把借贷比例从45%提升到50%，从以前投资51%以上的股权，到现在可以投资少数股东权益，我投资就可以了，不需要我们绝对控股，提高了香港REITs的竞争力。

 

当然我们说商业地产难道只有持有运营的路吗？房地产开发商需要从住宅的内房股为主的上市平台，可能逐步分拆出物业上市、商业地产上市，包括长租公寓分拆上市、养老分拆上市，甚至我们的数字中心也可以分拆上市，把房地产公司里面的各个业态通过资本市场把它的价值最大化。

林德良：具体做的过程中，我们也把资产管理作为核心打造的一部分。具体做了什么？

 

我们有一个这样的思维导图，它的覆盖面是很大的，我们觉得资产管理是一个系统工程，在内部培训这个图我要说三个小时。

 

资产管理要做到资产增值最大化，比如说写字楼出租，平时我们跟租客谈租金净增率、租期，就是做租赁管理。但是资产管理的要求是不一样的。

 

首先是估值做到最大化，大家知道一个物业的估值分成两部分，一个是合同期内的，一个是合同期外的。合同期内的，跟租金水平、递增率来拟定合同期内的估值，再加上未来市场给到你的估值。

 

如果是资产管理的思维，大家觉得我们现在签的租约是短还是长的好？客户说签3年、签5年，你就跟他签吗？不是的。资产管理的思维，在疫情的期间你不可能有高的租金，你必须把租期缩短，可能原来签3年、5年的，现在签2年。

 

资产估值分为两部分，一个是合同期内的，一个是合同期外的，你现在疫情期间租金没办法这么高的时候，你可以把它的租期缩短，这就是资产管理的思维。这只是一个举例，我们做了很多这方面的铺排。

 

再举个例子，我们对一栋楼做一个提升，钱从哪里来？除了业主身上来，还有管理费。

 

资产管理的思维是怎么做的？管理费是租客的，这栋楼的改造，最好你既是业主，又是物业管理方，我们的底层的行政管理也要实现管理红利。

林德良：商业物业投资的时候怎么算？刚才说估值是一个算法，归根到底，融资成本也是一个重要的考量。

 

我们除了股权的融资，还有银行的融资，看到这个图大家可以有一个答案，我们尽量把综合融资成本做低，做得越低，你的杠杆就越高。

 

如果说现在的租金回报率，一栋楼有4%就了不起了，而且是净租金回报，但是大家可以看到，如果银行融资1.8%，我们40%是跟银行借钱，60%通过股权融资回来，但是股权融资现在一般5.7%了不起了，所以综合融资成本是4.14%。

 

现在越秀的物业的成熟期的NPI回报率平均是4.2%，所以我们可以投，我们的股票可以买。

 

怎么做平衡呢？大家看到40%还能提升，它的正杠杆作用更大，当然香港证监会规定我们最高只能到50%。5.7%这个股权融资成本能不能下降呢？这是一个系统问题，它涉及到你的基础资产抗风险的能力，你的资本故事、投资者的投资基础等等，这是一个系统工程。

 

我们最早的时候是7.8%，当时估值只有40多亿，到今天已经扩大了10倍，而且我们已经进入香港的7个指数，我们有很大的流动性的溢价。

 

如果今年年底香港房托基金也能纳入深港通、沪港通，它的流动性还会继续下降，我们的股权融资成本会继续下降，如果下降到3%左右，我们的物业估值也会上升。

 

所以我们谈资产价值最大化，我们要算这笔帐，估值能不能最大化。分子是我们每天产生的净现金流（NPI），分母是综合融资成本，最后得出我们的估值。

林德良：除了财务的成本，运营是最关键的。我们每个业态的做法不一样，写字楼方面，传统的写字楼就是租一个物理空间，但是今天越秀的写字楼已经发展到3.0版本了。

 

我们不单单是物理空间，我们是三个交圈，我们的写字楼今年交付已经做到更智能、更健康、更社群。大家知道新基建，5G、物联网、AI、区块链、云处理、大数据等等，这些都导入到我们的写字楼里面，具体怎么落地，大家可以查查我们在广州华贸中心的实践。

 

健康方面，LEED是更关注建筑，WELL是更关注人，所以我们的建筑导入了更健康的概念。社群也是一样，我们光对B端进行服务是不够的，必须要从C端出发，才能产生价值最大化。

 

正因为这样，一般写字楼我们会做4个画像，首先分析每个写字楼所在城市的产业画像，找到它的产业动能在哪里，再来匹配我们要找什么行业，再来做我们应该做什么样的产品，做什么样的服务。

 

写字楼的产品是不一样的，它提供的服务也是不一样的。有些是24小时办公的，所以我们的办理和服务是不一样的。

 

在这个过程中我们也做了一个人、货、场的结合，写字楼里面可以做人货场，比如说我们西塔每天有9600人在里面上班，他们也要订酒店，也要买咖啡，以前他们可能是通过APP去订外卖，我们打造悦享会的平台，在我们这里只收3%的平台费，而以前他们在外卖平台要交20%的平台费。所以我们做社群的运营，从写字楼开始。

林德良：零售受电商的冲击的确比较大，但正因为这样，我们的商场遵循三个1/3的原则，1/3是餐饮，1/3是零售，卖一些服饰等等，另外1/3做一些体验式的业态，这样寻求租金高坪效的方式方法。

 

这个过程中需要一些能力，我们打造的时候有自己的十大运营体系，这十大运营体系，我们把它分成三大类，赋能我们的商户。

 

首先是进行大数据的管理，我们可以捕捉到很多数据，我们现在也跟商汤合作，这是一家国内专门做人脸识别的独角兽企业，有很强大的数据体系，可以精确推送给目标消费者设定的消费模式。

 

租金的管理有很多方式，我们怎么做红黄牌的管理、黑白名单的管理，包括抽成租户的管理。我们定义现在每个产业我们要关注前20%，每周怎么跟店长开会，提升他们的SKU的效能。

 

在商场里面，我们也有会员营销的手段，这一块我们和写字楼联动的比较多。

 

酒店这一块，我们现在回归到做收益管理，我们做的信息化的程度比较高。酒店管理公司对酒店经营的绩效管理的比较少，所以我们业主就要管理起来，我们的四季酒店以前的单房成本是530多块，现在我们可以降到378块，质量没有下降。

 

比如说我们今天住的酒店，大家用的肥皂，用的频率是很少的，我们现在在四季酒店的肥皂还是用欧舒丹，但是我们把它变成空心的，而且我们要求他们把用过的肥皂磨成粉，在我们的厨房用，运营成本从530块降到现在的378块。

 

我们有一套我们做的资产管理的系统，我们是第一家和四季酒店做了这个系统，我们把这一块的分母管理得很好。

林德良：在专业市场这一块也要做一些主动管理，我们自己做了一个BM馆。因为现在客人不能来广州，我们在全国各地的批发市场做我们的卫星点，你不用来到现场，也可以看到我们白马的货。

 

越秀房地产基金是2005年就在香港上市的房地产信托基金，发展到今天，我们的复合增长是7.6倍，基本达到上市规模的要求，因为香港房托基金有30亿的规模要求，我们今天已经升了10倍，达到了360多亿的总资产在房地产信托基金里面。

 

今年国内也推出了不动产信托基金，也是这样的逻辑，但是大家在想，究竟选择公司上市还是选择信托上市，它的逻辑是什么？究竟选择在香港上市，还是选择在内地上市，它的平台价值有什么不一样？

 

我以前也分析了11个不同的地方。大概来说，如果你的商业物业要分拆，用公司上市，简单来说你的资产有100亿，可能只能估值60亿，但是用信托上市，你的100亿的净资产可以卖到100亿，因为它的底层规管不一样。

 

对于房托基金的规管，比如说我是需要持牌经营的，香港证监会要颁发一个RO（企业负责人）的牌给我，它是闭环管理的，它的风险相比公司上市低一点，所以估值可以高一点。

 

现在国内的C-REIT也出来了，大家可以洞察一下，未来上市市值的估值走势是怎么样的，是否按照这种逻辑。

林德良：右边是我们做的一些努力，我们要实现价值最大化，首先要进入很多指数，这样变成别人喜欢买你的股票，或者是必须要买。

 

我们也获得了标普和穆迪给我们的投资级评级，所以我们的融资成本，今年我们发行的5年期美元债才2.65%的成本。

 

很多时候我去路演，别人都会问我几个问题，为什么要买我们的股票？第一是抗风险能力，我们这么长时间，我们的市值还排在前列。第二是价值的认可度。价值认可度有一个重要指标是PB，就是你的股价除以你的净资产，我们是排在前面的。资产认可度比较高。

 

另外我们也进入了一些指数。当然要投资人买我们，还要有业绩说话，所以从我们的收入、估值、分派率都可以看到有比较高的复合增长，有时候分派比较低，说明我们的股价处于历史高位。

 

一般在香港是算两个回报率，一个是当年的现金分派的回报率，第二个是股价上升的回报率，两者加起来就是投资人当年可以拿到的收益率。

 

同时对房托基金来说，它有长短两个回报，第一个是每年的收益分派，第二个是出售物业带来的利益分派，两年前我们有出售物业，也有特殊利益分派。

 

这就是我们做资产管理，怎么结合商业地产的一些思考，不一定对，大家批评指正。

主持人：再一次感谢林德良先生，请回座。

主持人：接下来将开启今天上午的第一场主题讨论会。

 

去杠杆大环境下，未来的房地产基金会怎样发展？基金与地产的紧密关系能否走向更加稳健和理性？或许这将是一个长期的趋势。

各位来宾，本场资本主题讨论会主题是：基金新语

 

首先请主持嘉宾台上就坐，有请：

中城投资助理总裁 冯雄杰先生

接下来请出我们的对话嘉宾：

帕拉丁资本总经理 严莹莹先生

恒哲投资集团董事、CEO 林乐丰先生

华康资管总经理 黎晨光先生

盛世神州基金总裁 李万明先生

合凡资产总经理 姜海先生

 

下面的时间交给冯雄杰先生。

冯雄杰：各位嘉宾上午好！非常高兴这次可以受到观点的邀请来参加基因新语这个圆桌，我是中城投资的冯雄杰。主办方这次准备的议题非常丰富，相信一定可以给大家带来收获满满的一场圆桌论坛。

 

接下来进入第一个议题，我们可以看到从去年开始，包括三道红线、房贷新政，以及两集中供地，以及今年的二手房指导价，它对房企的融资模式和发展模式进行了非常大的变化，同时从金融角度看，资管新规、私募新规，以及最新的基金备案的新政，对房地产基金也带来非常大的变化。

 

首先请我们的老朋友帕拉丁的严总就地产基金和行业的发展趋势谈谈您的看法。

 

严莹莹：这段时间的政策和很多新规出来，我觉得对地产基金行业是一个比较大的利好，国家是在要求开发商降杠杆。我们地产基金之前是通过股+债、优先股，或者是跟开发商合作纯信用的方式。

 

之前因为银行和开发商做信用类的贷款比较多，所以他们的市场份额比较大，在这种新的模式下，为信托基金偏股权类的，对项目研判能力、投后管理要求更高的模式更加利好，我认为地产基金在这个新的模式下大有可为，这是第一个观点。

严莹莹：第二，我觉得它对我们的募投管退的要求会有一些新的变化。之前我们可能挑一个好的信用主体就投下去，谈一个好的价格就可以了。

 

我觉得以后会有几个比较明显的变化，从募集的角度来看，资金来源会有些变化，包括最近的一些暴雷的情况，也让大家看到了一点，以后可能这种个人高净值投资者的承受风险能力相对机构还是差很多，在募集方面，我觉得应该往更加能够承受风险能力的机构LP去推动，包括期限也更长，这是募集方面。

 

从投资方面，就不是像以前那样简单地挑一个不错的开发商，排名比较靠前，或者规模比较大的开发商，需要我们对项目底层逻辑有深入的研判，做什么产品、卖给谁，这方面要做得比较严谨。

 

在管理方面，之前可能大家做的比较简单，就是稍微派个人，甚至不派人就可以管好一个项目，相当于委托给开发商来管。我觉得以后可能在成本、设计、营销，尤其是资金管控、封闭管理方面，可能需要投入更多的精力，也需要我们作为基金管理人有更强的专业能力去做好这个事情。

 

在退出的方面，之前我们做的期限都比较短，都是一年、一年半，做住宅很少超过2年的。既然是要做长期的LP的资金，我建议要跟一些优质的开发商形成合作，从而让它能够滚动的投资，它的退出不是简单地从一个项目退出，它要产生一定的滚投的效益，这样收益也能起来。

冯雄杰：谢谢严总，和我们中城投资的想法不谋而合。首先我们觉得房地产目前的形势对我们是一个机遇，也是一个挑战，从而也是要求我们房地产基金打造一个更强的募投管退的综合能力。

 

下面再请华康资管黎总跟我们交流一下。

黎晨光：刚才严总说的很多的观点，实际上我是非常赞同，也感同身受的，房地产基金这个行业的趋势变化和大的房地产行业的变化是一脉相承的，我觉得有两个层面的变化：

 

第一个是从中长期的角度来看，对于房地产基金公司来讲，我认为可能在未来的5到10年可能会有一些非常大的巨头逐渐出现，因为现在房地产基金这个行业基本上还是处于百家争鸣的状态。

 

但是随着开发环节开发商的整合，而且整个房地产开发行业逐渐从高速增长向低速增长甚至不增长走的过程中间，会催生房地产基金行业深刻的变化，体现出来的就是房地产基金公司未来的整合。

 

可能一些小的玩家会逐渐从这个行业里消失，一些龙头型，或者比较大型的基金公司会逐渐出现，我认为这是一个长期的趋势。

 

第二个是对房地产基金公司本身来讲，也提出了非常大的挑战。从一个中期的角度，我认为可能会在4个方面有一些变化。

 

第一个是对投资模式的选择可能会逐渐发生变化，因为过往这些年，房地产基金公司还是以债性投资，财务投资人的角色，强调交易主体的强担保性为主，逐渐可能会增大对股性投资的比例。当然包括一些债+股的产品和一些投资项目的出现，其实现在已经有了，只是说这个规模占比相对来讲可能还比较少，这是第一个趋势。

 

第二个趋势，在投资方式来讲，我认为可能逐渐从绝对的以住宅方向的投资，转变为多元化的投资，我个人认为这一块的机会还是非常大的，包括中长期投资，也是在商业不动产领域在不断地做一些创新，所以我认为基金公司的要求必须是在投资方向上，在底层资产这一块更加多元，不是一种模式、一种方向。

 

第三个方向是从管理上来讲，主动管理会越来越强，原来会偏向于投，现在会更加偏向于投、管，这两方面都非常重要。特别是如果进入到商业不动产领域，你的管理更加重要，如果你是主动管理，其实你是住宅项目的投资，你也要求有非常强的管理。

 

第四个趋势是资金来源方面，包括严总刚才讲的募集这一块，我认为资金会更加多元化，不管是单一资金还是通过高净值资金等等，实际上来讲可能双方都会互相融合，大体上来讲，这就是我认为的未来的趋势。

冯雄杰：感谢李总，确实在目前的情况下，房地产行业的分化也是非常明显，包括房地产基金未来的趋势也是头部集中的趋势。另外我们也觉得，从房地产基金来看，未来它的管理，特别是对项目的主动管理能力，是它的一个非常重要的核心竞争力。

 

下面进入第二个议题，目前来看房地产行业总体是进入一个平稳的状态，但是增速是有所下降的，进入到一个中周期的降杠杆的情况下，同时我们更重要的是迈入一个增量和存量并举的长周期。

 

在这种周期情况下，我们的债券、股权和周期的判断是怎么样判断的呢？我们有请盛世神州的李总和我们介绍一下。

李万明：这半年来政策变动比较大，所以对一些市场的波动情况，我们还看不太清楚，但总体上我们都知道，多数房地产商都资金欠缺，所以债的利率是在上升的，而且发债的难度越来越大，有很多发不出去，所以很多上市公司的好朋友都出现资金断裂，有一些已经在挽救之中。

 

从资金方面，我感觉很多机构，包括保险资金，由于历史的原因，还没有醒悟过来，还在追求比较高的回报，比如说AAA级的可能是5%左右，如果是AA级的有可能是8%左右。

 

这种基础需求实际上对于被投资企业来说它是难以承受的。我相信经过这段洗礼之后，未来房地产市场还是有一个健康平稳的发展。相应的房地产基金在未来还是会发挥它的重大的作用，不管是在股权投资还是在债权投资上。

 

当然，作为我们盛世神州基金这两年也受到一些影响，之前的存量规模在100多亿，去年年底只有70多亿，每年新增不超过10亿元，也就是七八亿的水平，退出的还大于新增的，所以导致我们的存量规模在缩减。

 

比较幸运的是，我们跟保险机构、国有大型机构长期以来形成了一些合作，我们去年年底在保险资管协会也被评为A类资产管理人，我们现在存量管理的保险资金还有30多亿元，我们也希望未来能够起一个桥梁作用，我们替保险和机构的资金做管理者，主动深入到项目中去，使得资金能够安全，同时也取得合理的回报。

 

作为开发商，当然是希望能够有一些杠杆需求的，我们在某种角度上，我们作为基金是优先股，和开发商在每个项目中都会形成一个我们基金的资金安全性高于开发商的安全性，我们在前期不会放大开发商的负债，在后期我们取得了一定的收益之后，我们会把更多的收益让给开发商，使得开发商的总体收益水平能够提高。

李万明：当然，我们在募集过程中也碰到一些困惑，我们以前是有一些资金在筹集过程中是面向散户个人，向高净值客户发行的，这两年的影响还是比较大，最核心的是基金业协会对我们的管理规定，要求这个基金的年限必须是5年以上。

 

说句实在的，我们能接受股权投资基金，能接受两三年这样时长的股权投资基金，但是大多数投资人很难接受5年的时长，所以这两年我们做的通常情况下是采用的规模比较小的，募集的投资人比较少，然后它的资金量都比较大，动不动都是1000万、3000万的规模。

 

这样的高净值客户，他实际上已经处于退休状态，或者说他的资金已经不再是像别人只能短期投，长期他是要有别的用途，所以这样的话，还能汇集一些散户投资人，形成对房地产开发商的支持。

 

未来是不是会变化不好说，但是5年确实时间有点长，如果可能的话，我们通过跟开发企业的合作，我们可以发行的是5年，但是我们作为优先的投资人，有可能在两三年内能够获得回收，这样是可以匹配投资人的，也希望有更多的机会与众多的开发商进行合作。

 

再一个方面，我认为未来的股权投资可能投资方向也会有所改变，比如说我们现在大量的资金是跟保险和机构资金，这样的话，它是不能投前融拿地阶段的，我们更多的是投城市更新、旧改和产业运营，我们这次也接触了一些朋友也是从事这方面的，希望以后能有机会一起来合作。

 

所以我判断总体的周期，应该现在是严冬期，无论是股权投资还是债权投资，难度都加大。难度加大的同时风险也会有所增加，我们也期盼着明年年中以后（因为明年上半年基本上看不到太大希望），通过国家这次调控把房地产行业进行更好地梳理，使得它能够不再像以前一样，大家疯抢暴涨，能够平稳健康地往前发展。

 

尤其是在长三角和珠三角地区，有那么多产业导入人口，有那么多就业的机会，很多人都是外地在那边工作的，他们可以很快形成就地居住的居民，能够有很多的购买人口，像这样的区域我们还是有很多机会的，我也相信到那个时候，房地产基金的股权投资收益也会有所提高。房地产商的发债难度也会降低，发债的成本也会降低，期盼着这个时机的到来。

冯雄杰：感谢李总的分享，今天有一个消息说央行在一个座谈会上讲，把明年的额度可以适当地放在今年用，我们也是希望政策上会有一些宽松，让房地产以及基金行业都可以健康稳健的发展。

 

同时有请合凡的姜总谈谈您的看法。

姜海：说到房地产的周期，特别是住宅的周期，在中国是一个小周期的特点，最近的这些年基本上调控一直是持续的，整个市场的调整一般都是三年左右，然后会有一年的爆发期，比如说在个别年份，像今年这样的情况更加明显，上半年和下半年的市场环境是完全不一样的。

 

因为有这个小周期的特点，所以你会发现中国市场投资相对还是有很多机会的，不管是房地产企业，或者是房地产基金，如果能抓住这种小周期的机会，它的业绩、排名都会大幅度变化，有上升，也有下降。

 

房地产基金和房地产企业现在遇到的问题是如何从债权的合作转到股权的合作。以前房地产开发的项目回报率是比较高的，投资周期是偏短的，比如说房地产企业从资金需求上更加偏向于一些短期的债权，自身能够获得比较大的收益，但是随着目前这个行业的进化和调整，规模越来越大，赚钱越来越难，周期也会越来越长，这种情况下更多需要一些股权的资金。

 

在实际的操作过程中，特别是在目前的整个行业里面，为什么还是债权远远大于股权呢？因为大家需要相互适应，一个是房地产企业要慢慢适应对于这种股权资金合作的需求，第二个是目前不管是银行、信托还是基金来讲，大家在过去的周期里面，更多适应的是比较简单的投资方式，选择好的主体，基本上可行的区域和一定的管控，通过锁定期限、锁定收益率、锁定回报的形式来推出，这是目前大家非常适应的一个环境。

 

但是实际上在整个行业周期变化下，如果不能打破这种舒适区，不能对自己的资金属性，包括我们的资方的需求进行充分的沟通和调整，还有自己的投资能力做充分的沟通和调整，如果沿用老的模式，会出现房企暴雷，资方踩雷，这种情况就会越来越恶化。

 

以前一直在呼吁房地产的股权投资的时代的到来，过去是呼吁，现在面临的实际情况是不管资方还是房地产企业，是大家都得来适应这种合作模式，只有适应这样的合作模式，风险共担、收益分享，未来的房地产的行业和房地产企业才会更加健康。

 

前面也介绍了，中国的地产行业是一个短周期的，如果是进行股权合作的话，能更好地把握更多的房地产投资的机会，也能让房企和资方获得更多更稳健、更长期、更好的收益。

冯雄杰：感谢姜总的分享，确实现在做房地产股权投资的同时，除了做好主体的把控、项目的管控，我们对投资者教育也要进行充分的披露，才能共担风险。

 

接下来进入到公募REITs的话题讨论，今年5月份首批9单公募REITs落地，与不动产相关的是产业园和仓储物流，7月份发改委也下发了958号文，公募REITs的范围也是进行了扩围，保障性租赁住房和清洁能源也纳入试点，我们就公募REITs的试点和未来有请李总和我们谈一谈。

李万明：盛世神州基金一直关心REITs，我们现在在美国投资还有十多个亿的存量，都是投资了租赁性住宅，都在我们的投资基金名下。

 

我们投资美国住宅的同时是一直关注着美国对REITs的上市的要求，我们也知道美国基本上对投资的回报是有个大致模式的，多数都是在20倍的租金收益或者经营收益，这样的退出方式对私募基金来说是非常重要的。

 

我们不用担心投资租赁型物业到底怎么退出，如果你愿意长期持有，可以享受每年5%的年化收益，如果不愿意再长期持有，通过卖给REITs，有的时候卖REITs的时候，可能倍数会低一点，也许是18倍的租金收益卖出。

 

总之，对你来说，你退出的渠道是有的，是畅通的。在中国的REITs也是千呼万唤终于来了，我相信这是一个开端，目前的公募REITs面向基础设施更多一些，但是长远来说，是所有的有稳定经营收益的物业或者资产都可以推向REITs，中国也希望在往这个方向走。

 

这里面是不是存在这种可能性，或者是它的价值如何？我认为最近的控制房地产类的贷款规模这件事，可能恰恰是有利于真正的REITs的推出，或者是面向经营性物业的REITs推出。原因是什么呢？

 

以前我们无论是开发商还是私企老板，他有资金经营需求的时候，他拿房产做抵押就可以获得一个很好的贷款，包括富力地产，当年我们拥有了很多酒店，一下买了80多个酒店，这些酒店当时是有贷款的，他是合算的，但是这两年经营受到了一些影响。

 

比如说酒店是1万块钱一平米，但是这些年的经营收益可能是下降的，在下降的情况下也没事，如果你还能用评估资产给贷款也行，但是现在的紧缩政策是不让贷的，也就是说你有资产放在那里，你这个资产大家都认可是1万一平米，但是现在的政策不让你用这个抵押做贷款，原因是它有房地产集中度的要求，它不能给房地产企业，用房子做抵押担保只是一个安全措施，但是它认为你的流向是到房地产，它都要控制，这样房地产企业就会出现资金断流。

李万明：未来会出现一个什么方向呢？传统的是通过高评估或者高估值、低收益，所以我们经常会说，住宅经营收益率只有2%，有些商业好一点的，可能有3%、5%，像潘石屹持有的写字楼，多半是在上海、北京，它大部分能达到百分之四点几，甚至也有4.5%，最近有一些写字楼的空置率也有所降低。

 

但是不管怎么样，这样的投资如果老百姓觉得持有这样的物业是合算的，不需要用钱做别的，我不需要做持有，我可以享受每年百分之几的收益。如果把这个资产卖给REITs，我们私募基金在今后的三四年就可以去布局一些这样的资产。

 

我们布局了之后，未来有一定的量之后，我们自己也可以推向REITs，我们也可以和符合政策的公募基金加在一起，共同管理然后推向REITs。但是不管怎么样，REITs是一定会到来，我们只要注意一点，不要想着通过REITs之后把我的资产变现，然后产生高变现，那是做不到的，因为你的经营收益会决定你这个REITs卖出的价格。

 

你只有在5%左右的收益率，甚至达到6%的分红收益率，才有可能有人买，我们是不是在未来大家的期盼度比较低的情况下，未来在银行存款的利息收益也都下降的情况下，未来会跟国际对接，能够在4%、5%的水平变卖资产。

 

我相信对于很多持有物业的企业来说，未来REITs是一个很好的变现方向，国家也会朝着这个方向走，而不仅仅是对基础设施推出REITs，对商业地产也会推出REITs，期盼着这个时候到来，然后我有更多的闲钱去做其它的股权投资。

 

冯雄杰：感谢李总的分享。REITs的正式落地是资产证券化的重要里程碑，它确实是加快了长期资本和权益资本的形成，我想未来这个市场化的利率也是会回归一个合理的水平，未来的REITs还是有非常大的机会的。

 

现在我们进入最后一个话题，存量时代的投资标的的选择，我们有请恒哲的林总和我们分享一下。

林乐丰：我们认为在存量时代的标的的选择，我们主要是围绕三个方面。

 

第一个是区域的选择，第二是产品的选择，第三是合作伙伴的选择。我们集团一直都是围绕着这三大原则来选择项目的，我们是一家深耕大湾区的投资集团，今年重点关注广州、佛山、东莞等地。

 

产品会选择住宅里面的精品来做，我们会选择一些百强以内的开发商进行合作。我们不是一家专业的财务投资机构，我们是深度参与到项目里面，从拍地开始到产品设计、销售退出，因为我们是一家带有房地产销售基因的投资集团。

 

我们会跟开发商、财务投资机构形成三方合作，各自发挥各自的优势。在存量时代，更重要的是合作伙伴的选择。

 

冯雄杰：感谢林总，思路非常清楚，一个是主体，一个是区域，一个是产品的选择，非常清晰。

 

最后请严总也为我们交流一下存量时代投资标的的选择，以及其它想发表的观点都可以谈一下。

严莹莹：关于存量时代，我记得吴建斌总在很早的时候分享过一个观点，在中国城镇化还有很大的空间可以走的情况下，增量部分还是我们很好的选择，所以帕拉丁资本在住宅方面还是会投入比较大的投资比重。

 

但是我们也会看一些好的办公和物流、IDC等等比较新兴的领域，也是国家支持的领域。但是还是受限于宏观利率比较高，在IDC和物流行业如果找到比较好的投资标的，它的收益还可以满足基本要求，而对于酒店我们基本上不太考虑，写字楼我们也有看过北京、上海的一些项目。

 

我们有一个产品是做困境企业重组的，我们对这样的资产会通过打折的方式收购，通过投的时候创造一些结构化的机会，消化它的租金收益不足以满足LP要求的部分，这样的资金还是要在核心地段，但是要有足够的折扣，这样我们才会选择投资。

 

冯雄杰：我们面临一个存量时代，虽然住宅仍然是我们基金主要投资的标的，但是还是要选择一些新的资产，包括不良资产、产业园、物流中心等等，个人觉得办公楼和酒店可能还要再继续观望一下，或者说有一个好的机会才能去投资。

 

再次感谢各位嘉宾的分享，本环节到此结束。

主持人：谢谢冯雄杰先生的精彩主持，您辛苦了，也谢谢各位嘉宾的精彩发言。请台上嘉宾留步，我们一起合影留念，谢谢！

 

下面我们继续进入今天第二场资本主题讨论会。
新的形势下，房地产与金融的融合也发生了深刻转变。用固有思维和眼光已经很难再看清前行道路，投身资管平台是其中最新的路径。

各位来宾，本场资本主题讨论会主题是：资管大时代

首先请主持嘉宾台上就坐，有请：

建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖先生

 

接下来请出我们的对话嘉宾：

中信和业投资有限公司党委书记、董事长 杨劲先生

领展资产管理有限公司首席策略总监 丘兆祺先生

光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官 周颂明先生

 

五牛控股管理合伙人 马林庆先生

 

中信资本房地产部执行董事 张平女士

 

因为疫情的原因，领展的丘兆祺先生将会通过大屏幕的方式和各位进行交流和互动。

 

接下来就把时间交给各位。

曾粤晖：各位上午好！感谢观点地产机构的邀请，有幸和几位行业的专家参与本环节的交流。

 

我感觉今天很独特，首先这可能是我这些年参加观点地产的活动以来，时间控制得最为精确的一次，我们这一组的讨论如约而至，充分体现了地产行业的效率优先的特色。

 

今天我们这个会议讨论的话题非常有趣，刚才有几位讲者也涉及到了其中的一些内容，我觉得还意犹未尽，刚好有这个机会，可以通过这一场的小组讨论，从圆桌的角度跟参会的嘉宾进行讨教和交流。

 

首先我想谈谈关于地产资管的运营和回报的话题。行业的难点和痛点我相信永远都存在，并不因为近期政策频出、各种消息纷至沓来而显得尤为困难和有挑战性。

 

在这么一个星辰大海的时代，面对如此广袤的投资空间，如此纷纭众多的投资标的，其实对我们资产管理人来说永远都是具有新的议题和想法创造足够的空间。

 

首先我想请出中信和业投资的党委书记、董事长杨总来谈谈这个问题。在近期我们感觉到遇到了很多既新，但是以前我们也可能前瞻性预测到的情况，地产行业的一些政策，给我们提出了新的挑战。

 

在这种情况底下，到底这些问题是属于我们传统上所说的灰犀牛，还是说其实已在我们地产资管人员的预料之中？

杨劲：谢谢主持人，也谢谢观点的邀请。

 

我看门口的宣传说这个论坛是架在火炉上烤的论坛，今天上午越秀的林总基本上把我想说的都说了，所以我就更加诚惶诚恐。我就做一些补充。

 

我昨天晚上到现场的，其实这个会议从前天就开始了，我也看了大量的会议报道，大家谈了很多，包括来了很多专家谈了行业的变化，的确这个行业是出现了一些变化，我个人认为这个变化有一个特别核心的点，就是这个行业的价值曲线改变了。

 

在过去相对比较长的一段时间，这个行业的价值曲线的高点是在中间，是在建设、运营、销售这个环节，我们拿了土地，盖房子卖楼，那个时候基本上是土地的溢价、产品的溢价，再加上品牌的溢价，好的开发商、大的开发商的产品价格更好。

 

到了现在这个阶段，我觉得行业价值曲线的高点已经在两端了，前端的金融和土地，后端的运营和管理。前端在融资上的结构的设计，使得我们的融资成本更低，我们在通过产城融合，获取土地的地价可能相对来说有一些空间，这是很有意义的事情，另外就是后端的运营管理价值很大。

 

如果这个逻辑大家接受的话，我现在做的事情就是商业不动产的运营管理。中信和业目前也刚刚开始起步，加上原来整合前的资产运营也就是4到5年的时间，我们现在的业态也比较丰富，但是是以写字楼为主，所以我就以写字楼来举例。

杨劲：其实写字楼在全球发达经济体来讲，写字楼发展史超过百年了，在中国大概三四十年的时间，按照仲量联行最近刚刚发布的中国写字楼白皮书的观点，经过了三个阶段.

 

第一个阶段是计划经济体制下的行政办公楼，那时候不管是政府部门还是企业，都是自建自用，没有租赁、销售的概念，那是大概50年代到70年代，在1978年改革开放之后，日本的松下来中国拓展它的业务，之后大量的企业进入中国，他们主要是租用酒店的套房办公，再加上当时的写字楼的设施设备比较落后，所以中小企业往往选择商住两用的办公，因此催生了酒店式和商住两用办公的发展。

 

到了1985年，也就是中信在北京长安街上建的大厦正式投入使用，那是中国第一座超过100米的写字楼，这个写字楼就到了一个现代标准化写字楼的阶段。

 

GLL最近发布的白皮书，对这三个阶段有非常清晰的描述。未来的写字楼向什么方向走呢？我不太清楚，方向我不太清楚，但是我今天格外想跟各位分享对运营有帮助的核心点，也就是中信和业想通过空间场景、环境场景和服务场景的打造，使得我们资产的运营效率更高、价值更大。

 

空间场景的打造，我们核心做两个，第一个是空间形态的重构，我也看了全球很多著名的写字楼，包括苹果的总部等等，现在的办公空间更强调人与人之间的交互，更强调人的私密性，更强调功能的多元化，我们努力在这方面去作为，在空间形态上重构。

 

第二是空间价值的挖掘。其实在楼里面被废弃和浪费的空间特别多，举个例子，我们在北京的一个写字楼，也是一个地标性建筑，我们就用尽我们这个团队的经历，去这个楼宇里大量的勘查，把以前地下二层、地下一层废弃的空间改造为健身房，增加了客户的体验，我们还增加了收入，也使这个楼的价值更优。

杨劲：环境场景的打造，这一块主要是科技赋能，现在写字楼里的人群对这个楼是不是绿色、环保、节能、自动化要求越来越高，我觉得未来肯定是一个非常重要的方向。

 

就像移动通讯改变了我们的生活方式一样，未来写字楼里的智能化节能，我们在这方面下大力气来探索，第一是我们对数字化运维平台的建设，而且是综合所有设施设备的运维平台的建设。

 

第二个是我们改造的时候用了比较自动化的产品，我们的运维也是自动化的。第三是服务式的场景，我们在打造社区的概念，我们在利用中信庞大的产业集群和因为中信的品牌链接了外部的产业集群，在楼里做服务。

 

在楼里的B端和C端有各式各样的需求，我们在楼宇里面打造，跟楼里面的资产方和运营方产生强关联，共生共享，来创造更多的可能性。

 

曾粤晖：每每听到业内人士对这样一些未来的描摹都让人心生期待和憧憬，仿佛看到了一个充满活力的新场景，确实未来已来。

 

我们看到在过去的数年或者数十年间，我们所使用的这种智能通讯工具——手机，为我们的生活带来了划时代的改变。另外就是非常炽热的智能汽车产业，相信以后我们的智能办公平台、智能家居也会为我们带来一个新的感受。

 

说到这里，我想再向大家介绍一位目前在线上的嘉宾，因为疫情的原因，参与本场讨论的有一位嘉宾，香港领展资产管理公司的首席策略总监丘兆祺先生，他在线上等待着发表他对本场几个话题的观点。

 

丘总对今天这场交流非常重视，在前两天还专门约了我做了一个讨论前的预热准备，对很多的话题都进行了分享，使我受益匪浅。

 

这里我想首先把一个问题交给丘总，领展作为一个非常知名的地产资产管理机构，它的管理总资产规模已经超过了2000亿元人民币，遍及北京、上海、深圳、香港、悉尼、伦敦等等著名的全球化城市，这是传统上我们对领展的认知。

 

但是对新经济、碳中和、基金，包括我们交流过程中丘总提到的绿色债券、绿色贷款等等都有新的理解，我想现在这个时间交给丘总来和我们进行分享。

丘兆祺：谢谢曾总，非常遗憾我不能现场跟你们同场交流，我希望很快有这个机会能来到内地跟大家接触、见面和会谈。谢谢大会邀请我在这里跟你们做一个分享。

 

首先对于杨总刚才说的几句话，我非常同意。我们在上海、香港、悉尼和伦敦有4栋甲级写字楼，刚才杨总说的互动这一点，我们的观点是非常统一的。

 

我们的本业是做零售的，我们跟租户的互动、跟购物者的互动，我们常常都有。可是写字楼里面跟租户没有很大的互动。可是在疫情下，怎么去保安保洁，这些原来非常简单的问题，突然变得很重要，而且环保的措施、环保的设备对我们的租户来说也是越来越看重。

 

所以我们过去一年多因为我们本身的DNA，以及我们本身零售方面的经验，我们用那样的身份和态度，跟我们的写字楼的商户互动，问他们究竟需要什么，究竟你想要什么，究竟你担心什么。

 

我们在伦敦、悉尼、香港、上海这些地方跟租户互动之后，有些租户说，从来没有一个写字楼的业主方会跟我们这样谈，会问我们究竟要什么。我觉得特别是现在在我们的资产管理的大题目下，作为业主方，究竟你知道你的客户要什么？

 

你知道你的客户的目的是很多人都觉得很担心，因为现在在家办公，在香港不是一个很大的问题，因为我在香港的房子很小，家里太小，人太多，吵得没法工作，可是在外国，在伦敦、悉尼，他们有选择，他们可以选择在家里工作还是在办公楼工作。

 

悉尼的人回到办公楼工作，一定要在办公楼的设备和服务做得很到位。

 

好多共享的办公、环保的办公越来越多，特别是甲级写字楼，一些国际大品牌的租户，他们都非常看重你的空气的流动怎么样，你的环保的设备怎么样，甚至于你有没有自行车停车位，有没有洗澡的设备，当他们做运动之后能有洗澡的地方，好多原来没想到做一个写字楼要提供的服务，其实现在要求是越来越高的。

丘兆祺：领展这个机构对各位来说可能是比较陌生的，我先介绍一下领展是一家什么样的公司。

 

我们是2005年首家在香港上市的房托，我们上市的时候是香港政府把它原来的公屋、廉租房的底商和停车场打包成一个房托上市，到目前为止我们在香港的市值已经超过1400亿港币，在香港我们有超过130个物业，在北上广深4个城市有7项物业，从零售到写字楼都有。

 

我们在伦敦、悉尼这两个海外的城市也在去年收购了两栋甲级写字楼，在疫情下我们还在积极地做收购，今年我们在广州收购了太阳新天地这个商场，在上海收购了万科七宝广场50%的股权。

 

虽然在疫情下，我们不能出差、不能旅游，可是我们还是很积极在内地、在海外继续拓展我们的业务。我们有一个中期的愿景，叫做2025年愿景，希望维持我们的资产规模保持增长。

 

因为我们作为一个房托，我们的分派是非常重要的，所以我们也希望维持我们的分派增长。今年我们公布了一个2035年的愿景，希望在2035年前达到近零碳排放的目标，这是一个非常大的目标，我们也希望配合国家的政策和我们公司的可持续发展原则，达到近零排放的目标，也希望待会儿能详细跟大家介绍一下我们的策略和措施。

曾粤晖：谢谢丘总的介绍。听了这个话，我对领展的过去、现在和未来有了更多的认识，相信在座的很多地产开发的朋友和业内的人士以后可能也会和领展有更多的合作。

 

接下来的时间我想谈谈地产资产管理者投资能力方面的问题，大会提出了一个关于价值发现者的概念，我们知道作为基金管理人来说，我们可能会秉承很多的观点，比如说长期主义，看好每一个细分的赛道或领域，我们去深耕，或者要有我们的初心，知道我们从哪里来。

 

同时我们有定力，对认为正确的事情予以坚持，当然我们要适时的开拓我们的第二曲线，让我们的事业得以延续，这里面我相信今天出席的嘉宾里面，光大嘉宝副总裁、光大安石的首席运营官周颂明先生肯定有很多新的理解，请周总和我们进行分享。

周颂明：现在从国家层面来说，更愿意大家参与股权投资，股权投资方面对资产管理的能力要求是比较核心的。

 

资产管理就涉及到投资的时候怎么投、怎么发现价值。光大安石有8年股权投资的积累，再之前基本上还是以债为主，我们在土地阶段介入的很少，基本上就是对一些不良或者是在建、在营的项目进行投资。

 

这就非常考验我们的判断能力，因为一个是从城市的选择、规模，能不能退，当中的价值，实际上这要求的还是比较多的，因为涉及到从机构方面的判断、融资成本、营运、设计改造的成本整个要打通来看。这是第一步，就是做好判断。

 

最重要的还是在后面的资产管理，这一块更多的是怎么创造价值、挖掘价值。就像我们收购一些项目，因为基金的时间不允许太长，所以时间是比较重要的，在一定的时间内是否能够有一个好的现金流，这是我们判断比较重要的，也是我们大部分做得不错的地方，我们最快的项目就是收购完一年发产品发出去，所有的现金流汇报全部回来还有富余。

 

有些差不多两年时间，这样至少没有压力，虽然回来的钱还是债，但是实际上钱已经能退出去了，LP把自己的钱基本上收回来的，这是能够持续去做的蛮重要的原因。

 

其中最重要的核心还是经营管理，把现金流做出来。所以我们判断很多项目，因为我们收的商业比较多，比如说主力店特别多，一看就有很多挖掘的潜力。

 

我们把一些主力店去掉，比如说有些商场我们自己做成了市集，慢慢提高坪效，这样后面的增长空间有了，你就有投的余地。

 

我们基本上每年都是至少超过15%的调整，而且都是大的调整，有些主力店该赔钱的赔钱，只要现金流做出来，后期的整体估值算得过帐，基本上就动了。

周颂明：另外是城市更新项目，特别是做商业地产，很偏的地方你不能做，但一些核心区域恰恰又是老城区，上面有一些建筑，政府也希望能够重新更新，做一些新的项目出来，我们也做了一些这样的项目，包括在上海和北京。

 

特别是在北京有一个项目，在中关村核心西区，地下17万方的面积，这是一个大动作，现在方案已经出来了，这个项目出来之后，肯定会是北京非常不错的项目，它的价值完全被挖掘出来了，但是在地下的时候就是两个概念。

 

所以这当中整个营运的整体思路，怎么去贯穿到前面的投资，包括建设当中的定位和设计，这是非常关键的。假如说从资管仅仅是很窄的一个管理的层面去做，或者被动的去做，开发、改造环节不参与，在很有限的范围内参与肯定是做不好的。

 

曾粤晖：谢谢周总。同样的问题我想请五牛控股的管理合伙人马林庆总也跟我们进行分享，尤其是我刚才在听周总介绍的时候，我觉得作为一个基金管理人，我们善于去发现价值、挖掘价值，但是我又特别感兴趣怎么样协同我们的企业家朋友，或者我们的管理的对象，和我们的合作方去创造价值。

 

经常我跟客户交流的时候，他们也会给我们提出这几个课题，你怎么认识我们，我们的优点、长处在哪里？另外，你的加入，我们的协同能够产生和创造出怎么样新的增长极？这一点我想请马总给我们进行介绍。

马林庆：首先感谢主办方对五牛控股的邀请。其实我们也做了很多探讨，在回答刚刚主持人讲的怎么找一些新的加快、新的创新这个问题之前，我们也在反思，就是要先回答我们过去为什么成功。

 

在座的优秀的开发商、上下游的企业，包括我们基金、金融资管的投资方在内，我们总结，过去15、20年的成功和成长，其实是伴随着这个行业成长的，我们开玩笑讲是跟着行业的三高一起过来的，就是高增长、高周转和高收益。

 

但是现在看到变化已经在发生，而且非常剧烈和深刻，高增长目前来看，我们看到上市公司的业绩报告，增速都在放缓，行业增速我们也判断在3%到5%是比较乐观的情况，昨天也有很多嘉宾提到，价格在高位箱体运行。

 

高周转现在也在放缓，包括杭州这次提出的竞品质，甚至未来的现房销售，未来肯定很多城市会跟进效仿，这对开发商的资金压力就带来了很大的挑战。最后是高收益，开发商的回报率、金融机构需要的的投资回报率，没有了高周转，其实都越来越难。

 

但是这三点变化不代表行业会衰退，我们要躺平。躺赢做不到了，但也不能躺平，这就涉及到我们今天的话题，就是发现价值。因为必然这个行业会发生巨大的分化，而这个分化不像过去几年仅仅发生在规模上，有的增速快，有的原地踏步，而更多的发生在规模之外的变化，包括品质、财务稳健性，包括我们在市场的品牌地位等等，其实对我们来说，选择合作伙伴的难度也是越来越高。

马林庆：对五牛控股来说，我们要做的调整，或者是去价值发现的点，第一是整体的项目评估、筛选，包括风险管理的模式会有一些比较大的转变。

 

当然，比这个更重要的其实是抓住这次行业调整转型的机遇，从原先比较偏向于债性、财务投资这样一个自身定位的角色，要转型到主动赋能，这个主动赋能既有刚刚提到的更深度的参与，股权型的项目我们也做了很多。

 

除了住宅之外，我们也一直在布局，我们有两个内部的总结叫产业地产和消费地产，产业其实很多人提到新加坡模式，德国的工业模式也是我们需要借鉴的。

 

有一点我们和黑石比较像，我们有很多资产投资之外，还有大量的股权投资，对于企业和资产是可以打通的，我们对于新基建的一些企业，科创类、芯片类的企业，我们也有很多的布局，在我们的资产投资过程中间也可以有很好的互动。还有消费类的地产，中产阶级消费习惯、消费能力的改变，不单单是发生在对冷链、仓库的需求。

 

包括商业地产，我们看到现在线下不是以销售为目的，更多的是品牌展示、体验。今天我们在海南，相信大家也感受到了，海南是最早提出到2030年传统的能源车不卖了，必须全部用新能源汽车。

 

但是我们看到现在很多商业主力店，原来是被奢侈品占领，被快消品占领，被手机占领，现在都被新能源汽车的展台占领，这也是一个变化。除了商业，我们还有文旅，受到疫情的影响，很多文旅项目遇到了困境，但是一旦找准了自己的定位，去年下半年到今年以来反而迎来了一个比较大的机会。

 

因为出境游受到了很大的限制，马上到来的十一长假一定又是一个比较火爆的旅游消费的机会，文旅地产怎么做到自己的区位选择的精准化和经营的特色化，其实对我们资产管理方、投资方既是机遇也是挑战。

 

最后就是养老，我们说中国的中产阶级会有一个快速的增长，但是成长更快的肯定是老龄人口，可能需要比较长的周期去改变这样一个年龄结构，其实在家庭养老是比较难的，因为大家的工作都比较忙，社区的养老也有一定的问题。

 

将来可能集中化是一个比较大的解决方案，我们怎么去提前布局，同时要注入一些康养的资源，因为这不是简单的房地产，不管是租还是售。其实五牛在这方面也有一些比较好的资源，因为我们投了大量的医疗服务、医疗器械的企业，和我们的地产项目也可以做一些比较好的结合。这是我们既是在住宅之内，也是在大的不动产领域寻找价值的途径。

曾粤晖：谢谢马总，我觉得他从另外的角度也提醒了我很多，待会儿在第二轮的时候也想跟大家请教这些话题。

 

大家知道我们本场有唯一的一位女性，她是来自中信资本的张平总，中信资本有很多的经典案例，在市场上经常看到他们有很多非常优秀的案例，让我们进行学习，也可以说为我们以后的合作打下了一些先机。

 

我想请张平总介绍一下，您对于目前这样的市场环境里面这种机会捕捉，包括我们对回报方面的追求，从运营里面求效益等等方面您什么样的见解？

张平：谢谢主持人，感谢观点的邀请，我来自中信资本，大家对我们的被投企业可能比较熟悉，比如说麦当劳、京东金融、顺丰等等。

 

我们涉足了11个行业，我所在的部门是中信资本的房地产部，我们是管理着400万平米的面积，从2005年到现在做私募不动产基金16年时间，但是我们比较不太一样的地方，我们是偏真股权投资的，也就是说我们基本上做的都是真股权投资的基金，从美元基金到人民币基金。

 

在刚才主持人提到的第一个话题，为什么抛这样一个背景，其实在这样的背景下，我们对于环保、新经济的思考，其实不局限在绿色地产这个领域，而是我们近几年就非常关注ESG。

 

中信资本的董事长张懿宸在去年两会上提的政协提案就提到了，建立中国ESG评价体系，推动各行业的可持续发展。

 

在我所在的部门，我们有非常多只美元基金、人民币基金，其中一只美元基金是中信资本中国房地产发展基金的4号基金，我们去年做了评级，在全球可持续发展标准的评分里，五星是最高，我们是取得了绿色四星的成绩，7个方面50多个子项，都是高于全球的平均值的，所以这就是我们自己的基金持有的资产和我们的环境、社会责任、公司治理多方面都已经为之努力过很多年了。

 

我相信在座的很多的资产管理专家、投融资领域的专家也发现了，全球层面我们很多的LP也很关注ESG，从主权基金到保险基金，甚至都成立了专门的ESG部门，五大行也都成立了ESG相关的部门，来协助我们做相关的专业服务，所以他们的敏感度是比较强的，基本上就是跟着这些业务的热点走，也就是说ESG是我们一直在关注和实践的领域。

张平：刚才您说到的第二个话题是偏资产管理方面的，我非常认同前面几位嘉宾的观点，作为房地产尤其是真股权基金而言，我们今天早上在资本早餐会的时候跟周总、杨总还在交流，从投资而言，其实资管并不是后置的投资之后的一个过程，而是前置的投资前决策就参与进来的过程。

 

因为作为好的基金管理经理，就是在投的那一刻，就想到能不能通过资管提升价值，之后怎么退出，所以我们追求的并不是最高的收益，而是要控制好风险，通过资产管理来增加物业的价值，其实就是刚才这几位专家提到的，资产管理实现资产价值增值。

 

刚才也提到一个话题，就是痛点、难点，我也在想，我们进入了从增量到存量的转变，未来的风口一定是城市更新、存量改造，我们这边有专业的投资机构，有领展、中信和业这么好的资产管理运营机构，未来是一个精细化发展的时代，如何去破局，其实就是做好资产管理。

 

今天早上我也在引用国际上的三个评价指标如何做好资产管理，第一个是财务指标，其实就是开源，第二个是能源管理，其实就是节流，第三个是租户满意度，就是怎么持续地让租户留在楼里面来付给你租金。

 

怎么做呢？我有一个小的总结抛出来供大家参考。

 

第一是从被动的粗放式管理到主动精细化的转变，第二个是从物业管理到智慧运营的转变，第三个是从以前我们只关注B端、租户组合，现在我们更要关注的是B端里每个C端的个体，所以我们说是从租户组合到生态重构的转变。

 

就是我们从资管的视角出发，从客户的最终使用价值、用户体验的视角来出发，帮助B端租户的员工留在楼里，帮助他们更好地招到人，稳定住员工，这样资产管理才能实现更大的价值，而物业管理、智慧科技、科技赋能在我们看来都是大资管里的一个细分的层面。这是一些比较浅薄的看法，供大家参考。

曾粤晖：谢谢张总，在线上的丘总还有话题和各位分享，在之前我们很多人都提到了ESG这样的话题，我相信领展在这方面有一些尝试、探索和努力，请丘总和我们继续讲讲。

 

丘兆祺：我非常同意张总刚才的分享，财务、环保互相影响，在财务方面如果ESG做得好的话，现在全球的资金也在推动绿色的金融，领展从2016年开始已经募了第一个绿色债券，张总也提到过全球地产商的可持续发展的指标，我们也利用这个指标来设定我们自己的绿色金融目标，当我们达到相关的指标要求之后，绿色金融的利率就会更低，这样也会推动我们更努力做好ESG的工作，也减轻我们的财务负担。

 

领展比较幸运，从2010年开始就有持续发展的规划，我们在2010年写了第一份持续发展的报告，从收集资料、报告我们怎么节约能源，从2010年开始到现在，我们的节能率已经超过40%。

 

所以这不仅是看起来好看，讲起来有非常伟大的故事，更关键的是带来了收益，我们节省了差不多40%的能源，所以我们改造商场、翻新设备，用更节能的空调设备，带来的回报率很高。

 

而且除了节能之外，能的省电、省钱，并且做绿色金融的时候也能让我们的利率成本降低。因为我们本身不是开发商，我们是做运营的，所以在一些精细化的方向，我们希望像刚才很多讲者说的，挖掘价值，从现金流方面能更大地提升，不仅是租金方面的提升，还有支出的减少。

 

所以环保不仅是一个听起来好听，讲起来好讲的东西，它还有财务方面非常好的贡献。

曾粤晖：刚才听了几位嘉宾的分享之后，我简单地总结成几个我认为的关键词，首先是关于基金管理方面的时机问题，因为毕竟目前我们面临这样一个重大的我们感觉到的大变局的时期，无论是对整个社会还是对行业，充满了机遇和挑战，所以我想问这个契机和时机，现在是一个好的时机吗？

 

去壮大和发展，加速提升基金管理规模方面，这是好时机吗？第二个是规模之辨，是不是越大越好？我们这个行业曾经大干快上，做得越大越好，相应的我们的基金提供的帮助也是非常大的，在今后新的历史条件和时期下，是不是规模越大的基金就越有实力？

 

第三是赛道，投得好、投得巧，还要投得符合时代发展的趋势和进程的要求，所以这个赛道的选择，我们基金可能以前相对来说比较单一，更多的改革和变化是体现在产品上和具体的条款细节上，包括风险控制等等，但是在以后，我们会不会有一些新的触发到我们灵感的投资领域，在我们走出地产传统投资的思路，去发掘和拥抱这个伟大的时代。

 

接下来请各位嘉宾简单地就这几个话题，或者是自己想说的话题再做一些补充。

杨劲：其实我还是特别想强调，不管你的资产最后是通过REITs退出，还是去做ABS，一定是要在运营上做更多的考虑，并不是简单的运营，比如说收点租金、物业费。

 

刚才中信资本的同事也谈到了C端巨大的机会，我是很看好的。物业公司现在在资本市场的估值很高，大概有几十倍，最高的可能上百倍了，开发企业的估值比较低，为什么物业公司的估值这么高？如果我只是收物业费，不断地扩大规模，它有这样好的价值吗？

 

我还是以写字楼举例，我觉得写字楼的生态空间比社区更加有意义，因为相对非常长的有效时间是在写字楼里面度过的，你可能在家里、社区度过的绝对时间长，但是大量的时间处在睡眠状态。所以我想说一定要在运营上努力地让你的现金流更好，让你的收益更高。

 

中信和业也做旧改、城市更新改造，我们做改造的时候就在拼命地想未来运营的收益怎么提高。我跟各位举个例子，我们在苏州的酒店的每种房型，我们都在研究它的卖点，不是简单的根据酒管公司给我的要求或者图纸，我们直接去进行改造。

 

我们可能针对某一种房型在考虑未来的卖点是什么，然后优化设计方案，包括每个细节的选材，甚至包括卫生间放洗发水的柜子在什么地方合适，包括卫生间的檐台多高，我们通过各种各样的途径在设计端思考，未来运营的时候如何实现收益更好。

 

所以我也祝愿在座的各位同仁，如果跟我一样做资产运营管理，我们一起努力，让我们管理的资产价值更高，因为我们既服务于业主和开发商，还要服务于金融机构，只有我们管好了，这个资产才更有价值，投资机构才会更青睐。

周颂明：我觉得规模还是蛮重要的，但是不是要盲目的规模，因为从战略上考虑，要么把它做大，要么把它做死，要么把它卖掉，要么就是夫妻老婆店，否则你是没有竞争力的。

 

到了一定的规模，是可以降低成本的，另外做到了一定的规模，你的影响力也不一样，你对B端的商家的影响力也会大很多，谈的条件各方面都不一样，所以需要有一定规模。

 

同时人才是关键，当你的公司没有发展前途，假如说随时在考虑你这个项目要被卖掉的时候，它的投入各方面都会有问题。

 

但是又不能盲目地追求规模，因为从收购来讲，因为你要退出，你所选择的项目是有限的，合适的项目，能够选到合适的项目并不多，但是外面有些开发商是不了解金融机构的一些考虑，从地产公司角度该实现的价值是实现了，但是为后面埋了很大的雷。所以一定要看明白，不能盲目地追求规模。

 

因为从投资的角度，安全才是最重要的，然后是在此基础上怎么样尽可能的挖掘价值，的确挖掘价值跟规模、战略很相关，你的资源只能集中在某几个点上，假如说散得非常开的话，一定效率不会太高，我们一开始也做过尝试，物流、写字楼、酒店式公寓、商业等等，回过头来最集中的还是在商业领域，我们这一块把价值进行挖掘，而且对运营能力要求比较高。

 

商业方面，可能相邻的两个项目，一个比另一个的价值做高50%都是正常的，对能力的要求区别比较大。

马林庆：我对规模的话题也比较感兴趣，我觉得大还是比较重要的，至少在目前来说，在地产包括在地产相关的资管金融领域，如果你没有一定的规模，如果今天没有出现在这个场合，我觉得以房地产的周期来看，可能你剩下的机会就不大了。

 

如果你的销售额还在几十亿的情况下，你的土储可能还在100万、200万这个水平，包括基金管理规模也没有到百亿、500亿甚至千亿的规模，其实是很难的。

 

但是下一步再怎么发展？因为一旦行业进入平台期以后，就会出现内卷。但是内卷不是简单的比谁快、谁勤奋，更多的是比质量。当然金融有金融的质量，地产有地产的质量，怎么做到高质量的发展非常重要。

 

因为行业规模增速有限了，刚才有位同行也提到，中国不需要这么多房地产基金，其实中国也不需要这么多开发商。我们怎么结合自身定位优势，找到自己的特色化经营，能够管理风险，能够形成自己的高品质发展的道路。

 

我认为市场最终是有效的，最终谁活下来谁就有机会活得好，这是我对规模的理解。

 

现在要不要去做大，进一步做强？如果你的品牌已经做到了，有能力做好，不管做深还是，如果有这样一个定位，我觉得还是要去做。

 

最后也借此机会再给大家简单介绍一下五牛，刚刚中信资本提到他们有很多板块，有地产，也有很多实业控股的投资。其实我们五牛也是一样，我们20年的发展，前10年以地产为主，后10年我们也进行了多元化的布局，这一点和开发商也很像，也有很多上下游的扩充。

 

我们除了地产的债权、股权、并购、产业之外，我们也做PE。股权投资的三大主要赛道：消费升级，围绕中产阶级。科技，围绕着卡脖子的技术进口替代。医疗，老龄化人口、中高端人士对消费服务的需求。

 

另外大家知道最近北交所成立，解决中小企业直接融资和投资退出的问题，我们对中小企业这一块有一个供应链金融的服务，我们主要是打通它的上下游销售环节当中产生的很多应收帐款的周转问题，它的周转太慢，和我们做地产融资是一个道理，做购房尾款是一样的，我们给中小企业做供应链金融，加快它的采购流程，跟北交所的初衷不谋而合。

 

当然我们还有二级市场的FOF的投资，实现多元化的布局，最终的目的有两点，第一是加强经济的活力，第二是实现共同沐浴，不管是在地产领域还是在其它的领域，都是围绕这样两个大的目标去实现我们的一些小小的金融服务的价值。

张平：我分享两个观点，第一个观点，借观点地产2021博鳌房地产论坛这样一个宝地，特别想呼吁一下，希望把商业地产从房地产里面剥离出来.

 

因为我们知道一说起房地产，可能大家就会认为是住宅地产，但是实际上国际上的定义，广义的商业地产包含的是所有租金收益型的地产，这里面包含写字楼、购物中心、酒店、物流仓储、产业园、IDC等等，租金收益型的都是广义的商业地产。

 

为什么我强调这个事情呢？住宅是即售的一次性的，商业地产是符合国家房住不炒这个方向的，是为实体经济助力的，是生产生活服务的载体，我们提供的是这样一个专业的服务，所以特别希望在金融政策层面把行业地产从房地产这个平台里剥离出来。

 

中信资本前几天刚刚官宣了，我们携手印力完成了一个26.25亿元的人民币基金，是零售物业的并购升级的基金，我们投了3个商场，其实这就是为了满足人民美好生活服务的向往，其实也是助力实体经济的其中一个品类。当然我们的投资策略是价值增值。

 

所以我的第二个观点是，在这种存量市场方兴未艾的时候，如何去盘活存量，为低效物业赋能，盘活低效果资产。我自己做的一个小小的总结，还是从最终用户的需求端出发，在强调用户体验的情况下，通过主动化的精细化管理精准赋能，拥有艺术家的心灵和资本家的头脑。

曾粤晖：非常感谢，确实学到了很多东西，时光荏苒，记得去年在同样的舞台上，我曾做过一个主旨演讲，题目叫做“东边日出西边雨”，就讲到我对当时房地产环境的理解。

 

昨天在赶往会场的时候，一场秋雨伴我同行，航班晚点，到了现场的时候已经是晨光初露了，确实觉得有一种山雨欲来风满楼的感觉。直到今天早上，一下拉开窗帘，望见外面阳光灿烂，展览的海水、洁白的沙滩，迷人的三亚的海岸线和地平线，我突然间豁然开朗。

 

虽然来之前一位房地产界的大咖级朋友跟我说，看来我们这个行业要变天了，我的感觉是即使变天，也是变出一片新天。

 

再次感谢观点地产的邀请和台上各位大咖朋友、行业专家们的交流，期待明年我们再次相聚。

 

主持人：谢谢各位嘉宾为我们带来的分享，也感谢曾粤晖先生的精彩主持，也要感谢丘兆祺先生进行的视频连线。

 

今天上午的全体大会议程到这里就全部结束了，再次感谢各位领导和嘉宾的莅临，在今天下午的14点，我们会为大家开启博鳌大讲堂，期待各位的积极参与。