9月16日14:00-18:00，2021博鳌产业科技大会，一起拥抱未来！

 

在科技创新为引擎的大背景下，产业与科技的结合更包含无比宏大的叙事。加入基金、REITs等金融资本的元素之后，更是让产业孕育、催生出无限的创造力。

 

未来已来，产业科技的时代风口下，我们不应错过；在其中，又可以贡献什么力量？

主持人：尊敬的各位来宾，论坛即将开始，请大家尽快入座，把自己的手机调到振动模式，并请不要随意在会场内走动，以保证我们会议现场的秩序。谢谢大家！

主持人：尊敬的各位来宾，朋友们：

大家下午好，欢迎回到2021博鳌房地产论坛现场！

"产业优化升级"与"强化国家战略科技力量"已经被提升到最重要的位置，这是大势所趋，也是机会所在。

各位来宾，今天下午博鳌产业科技大会的主题是：产业与科技 更长远的未来

今天下午，论坛准备了两个会场，同时举行博鳌产业科技大会以及博鳌地产发展大会。本会场即将进行的是"博鳌产业科技大会"；旁边会场是宴会厅2厅，将举行博鳌地产发展大会。

大家可以根据自己的喜好，选择参与两个会场中的任意环节。下面，我们正式开启本场博鳌产业科技大会的第一环节：宏观篇

主持人："十四五"与科技创新风口下，未来中国经济与产业的发展拥有无限的机会与可能。首先开始的是演讲环节，下面请出我们的第一位演讲嘉宾，他是：

中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁 黄立平先生

黄立平先生的演讲题目是：关于产业园区方法创新的四个追问

 

黄立平先生，您的演讲时间为15分钟，有请！

黄立平：非常高兴有机会跟大家共同探讨产业园区发展的问题。两年前的这个时候，我在这里讨论过一个题目，叫做“走出地产逻辑”，主要讲的是产业园区作为脱胎于房地产的一种空间服务形式，面对城市化的新发展阶段的课题，以及产业园本身遇到的存量时代的风险，如何回归事物的本质。

两年前的这个时候，我在这里讨论过一个题目，叫做“走出地产逻辑”，主要讲的是产业园区作为脱胎于房地产的一种空间服务形式，面对城市化的新发展阶段的课题，以及产业园本身遇到的存量时代的风险，如何回归事物的本质。

实际这个题目的核心，在两年前就已经看到了，房地产本身在土地溢价为主要的盈利来源，高杠杆、高周转这样的经营方式以及资金资本的连续不断的加快滚动这种模式，它的局限性和不可持续性。

当然这个时间过去了两年，特别是去年突发的疫情，使得很多企业都遭遇到一些困难，这个潮水退去之后，我们发现商业模式很重要，经营方法很重要，因为有些大家看到了在裸奔。

黄立平：我想今天跟大家又一次的来讨论产业园区问题，对我来讲是将“走出地产逻辑”这样的命题进一步地延伸。

我们还是要去追问一些相对本质的问题，过去的两年，我大约经历了各种各样的可以说是千奇百怪的案例，参与过诊断，参与过策划，我们自身也实践了大概20多个项目，所以遇到的问题纷纭复杂，如果有机会我下次再来跟大家分享，我会挑一些有代表性的案例，可能讲得会更加生动，切入得也容易引起大家的共鸣。但是当下，我觉得还是一些普遍的问题，或者比较本质的问题，可能更具有紧迫性。

所以这次我想围绕产业园区的可持续发展，从四个方面来进一步追问，我们走出了地产逻辑以后，我们将会是什么样的逻辑。

追问之一：为什么做？

追问之二：靠什么做？

追问之三：凭什么做

追问之四：经营的价值何在？

黄立平：我所看到的各种千奇百怪的产业园区的案例，其中有一个比较一致的特点，就是投资的主体或者说经营的主体，还没有搞清楚这件事的本质是什么的时候，就参与其中。对于这个事情不求甚解，人云亦云，或者凭自己过去的商业经验和那种简单的判断，这样来参与商业实践，当然是会遇到风险的。

从某种意义上讲，我的看法更多的情况是被这种市场或者说我们讲市场经济的大潮，其实是裹胁了。它对这个问题的本质没有看清楚之前就参与其中，你想它的思维方式和这件事情究竟是什么样的关系，我觉得也只能得出这样的结论。

黄立平：我们通常看到的为什么要参与产业园区的投资，或者说要参与产业园区的经营，通常市场化的角度会有三个方面的出发点或者说三个方面的目的。

黄立平：第一，是为了获得土地的溢价，所以我这里提到，要想获得土地的溢价参与产业园区的投资，此路是不通的。

这里非常重要的道理，就是各地涉及到产业发展的用地都是优惠的地价，如果说我们的出发点是看到了这个地价比较便宜，我们希望通过开发的方式来获得土地的溢价，这件事情如果说十年前还有机会，那么当下是肯定没有机会的。政府对这个问题的认知肯定是高于我们普遍认知的，所以冲着土地溢价去，你必然会遇到各种各样的约束，各种各样的问题，可能很难走到。

黄立平：第二，要通过地产开发的方式获得收益吗？

我们的判断是，盈利的空间越来越小。从事房地产的业务大家都非常的清晰，我们现在正进入盈余的时代或者叫做存量的时代，这个时代的共同特征就是这么多国家、这么多城市不需要多的房子，最容易盈余和最容易产生存量的会是什么？购买力来自哪里？

其实这个问题在产业园区这个领域就更加突出。我就不具体讲在哪些城市，大体有多大的存量，但是可以肯定地讲，存量是普遍的，甚至越是竞争力比较弱的城市，存量越大。如果在房地产的主战场上感受到我们的毛利是下降的趋势，在这个领域里面，就不仅仅是下降的趋势，就有可能是完全错误。

黄立平：第三，是要把它作为一个讲故事的噱头吗？

“挂羊头卖狗肉的”的方式今天几乎是行不通了，我在几年前还经常遇到一些公司自身的策略里面就提到“产业购地”，地方政府的认知只需要一两个项目，就能够把这个规律很容易的掌握了，所以实际上我觉得今天有些地方可能还有片区开发的机会，那还是一级土地整理的业务。

如果希望用产业发展来成为获得房地产开发机会，我觉得这个路现在肯定是走不下去。过去我们遇到很多做住宅的公司跟我们商量如何合作，到目前为止，我们也还没有找到一个合作的结果很好，各方面都比较满意的案例。

黄立平：需要比较明确讲的是，当我们来考虑产业园区发展问题的时候，来选择从事产业园区业务的时候，只有两条理由是合理的、正当的，是能够成为一个可持续业务发展方向的。

第一就是它是为区域经济增加产业发展动力，第二是为新兴企业有效配置空间资源。围绕这两个方向思考的是这个业务的正道。

黄立平：追问之二：

首先是靠两种认知能力，第一种是区域经济和区域产业高效率组织的规律。

之所以我们有机会在任何一个区域能够从事产业园区的投资、开发、运营的业务，是我们对这个区域的经济和产业发展有足够的认知，如果你从来没有思考过这个地方的产业结构问题，它的行业规律问题，它的经济发展的基础潜力在哪里的问题，跟外部世界如何产生联系的问题，那么你对这个问题认识肯定是不够的。

第二，你一旦要从事空间上比较大规模的要素整合，你必然要涉及到对行业规律的认识。

我们经常遇到很多人讲，城市的写字楼跟产业园区究竟区别在哪里？我就经常讲，我们就问一个问题，贸易是行业吗？贸易不是行业，但是它是一种经济形势，是一种商业形势，城市普通的写字楼通常服务的是金融、贸易、城市服务，这个规律不太需要去深入做行业研究，你按照普通的规律，找建筑师把楼设计好了，只要形态和空间的体验好，大体差别不大，但是产业园区是要面对行业，如果任何一个行业都没有深刻的认知，你进入进去，会不断层出不穷的问题把你难倒。

黄立平：我们就随便举一个行业——文创，什么样的空间适合文创？

没有本事回答，文创里面还有很多的细分领域。比如说我们从事视觉艺术创作的需要的空间，从事数字艺术的需要的空间，从事电影的所需要的空间完全不一样。

所以你对行业的深刻认知，决定了你能够参与这个业务的基本门槛。所以没有行业背景来做这件事情是风险非常大的。

当然，要达到从事产业园区发展所必备的认知能力，我觉得这五个方面是非常重要的，要有科学的思维和理论的思维，不仅要知其然，还要知其所以然，不求甚解不行，头痛医头，脚痛医脚不行。我们看到很多项目已经做出了规划，再来讨论招商，再来讨论服务的对象，这是本末倒置的，这样的项目出来的过程不可能是符合需求的。

非专业化不行，认知能力只能从实践来，如果现在要找这样的教科书也非常难找到。

黄立平：靠什么做？要靠深厚的行业背景和产业资源的整合能力。

一个从事产业园区发展的企业，如果他的主要领导者、决策者和执行者没有具体的产业经营的经验，没有具体的某些行业的经验，其实做这件事情是经验不足的。

房地产作为一种方法能起基础作用，但是你只有加上了某些产业的行业背景，这两个叠加才具备做产业园区的基本判断。

所以从这个意义上讲，深厚的行业背景，我觉得作为可持续的公司来讲，那是我们需要去想办法要建立的。

有了这个背景，并意味着你有这个能力，所以构建产业资源的整合能力也非常重要。比如在任何一个产业领域，如果要达到有效的供应链整合的目标，如果对这个行业的所有资源不能够有非常清晰的了解的话，这件事根本就无从下手。

黄立平：要靠跨行业的企业资源的积累。

也就是说，你有过长期服务科技企业、新兴企业的经验和积累，这些资源是可以不断的在你新的发展中去发挥作用的。

就像我们过去做商业地产的客户积累，这个规律是一样的，但是这是两种完全不的客户结构，完全不同的客户需求的规律

黄立平：要靠地方政府的协同与加持。

因为发展经济、发展产业、提高产业的竞争力，首先是地方政府的目标，也是他的责任。如果你想说你要做这件事情，跟地方政府不能达到一致，不能有共同的愿景，这件事也做不成。

黄立平：第一，是凭独特理念。产业园区发展到今天的存量时代，还能够有生命力，或者说能够继续发挥它的专业性服务的作用，如果说你作为一个业务主体，你不能够有自身的实践中总结的理念，我觉得这件事是非常难的。

这里我想特别提到的，就是过去我们在多年的实践中，提了一城一法和一园一策，强调的是中国传统的智慧，孙子兵法里讲战胜不复，任何一种成功的经验是不能拿来复制的。

现在在房地产领域里见到最多的词就是复制，复制是一个工业文明和工业化的产物，是一种文化产物。但是现在放在产业园区这个领域里，我们看到的设计几个不同的单体就大量批量的复制这种方式，正在产生城市的危害，正在被更多的人作为厌恶、排斥的对象。

如果大家把这样的一种方法作为根本方法，甚至作为自身法宝，那我觉得未来这条路是肯定走不通的。

第二，是全生命周期经营理念。也就是你在考虑园区的时候，不是说怎么把房子卖掉，如何第一批的房子租出去，你要考虑这些企业在里面经过多年的发展，他们的成长，未来可能这些空间的再利用，产业园区看的时间要更长，这种眼光所出来的规划，才有可能对城市是一个福音。我们见到20年不到就拆掉的产业园区比比皆是，没有新的发展理念，这条路一定是走不下去的。

黄立平：二是凭方法论创新能力。

任何一个企业要在自身领域内取得跟别人不同的发展，或者说超过平均水平的发展质量，或者说独具特色，具有不可替代的价值，就必须得有自己的方法论。

这个方法论不是书本上的东西，是实践中得来的理论，在实践中总结提炼出来的东西。今天任何一家要从事这个业务的公司，你要好好自我做一个评估，我们自身对它的认知如何，我们能不能找到自己的理念，能不能有方法论，如果你没有，你是否能够从别人的实践中找到契合你的，有启示，能够成为方法的东西。如果找不到，参与其中后果一定是不会太好。

过去我们在实践中总结出三个方面可以作为方法论来讨论的方法，我也提供给大家参考。

黄立平：第一，是系统规划，大家都知道城市规划本身的缺陷，我们希望到城市里寻找答案几乎是不可能的。一个区域的产业发展必须从产业自身，从空间的可持续性，从各方面的配套条件来做出判断。

从这个意义上讲规划的独特性和自身能够在规划上的方法上的贡献，非常重要。跟通常我们遇到的房地产项目不太一样的，就是这样的项目策划是应该把产业的内在规律掌握清楚以后，才有可能做出有针对性的策略上的建议和服务。

第二，是敏捷定制，我们最近两年一直在强调不能复制。那用什么办法来替代呢？

我们认为在一个区域内，能够用开发的方式来组织产业，它的合理性是空间能够得以优化，基础设施能够提高应用效率。但是如果你不能针对每一个企业的需求来进行空间建设，这样的过程是一个比较可怕的。

如何用敏捷定制的方法在一个区域内，比如一平方公里范围内，能够为上百家企业提供他们自身独特需求的空间，这是一个可持续非常重要的课题，未来可以凭借信息技术的进步，人工智能的发展，可能会提供一些数字化的供经营使用的空间解决方案，我们再通过人的交流，把两方面的因素放进去，可能找到一种城市形态上的非常好的，有针对性的办法

第三，是综合运营。我们都知道过去做住宅，服务成为品牌非常重要的竞争力，但是产业园区的服务往往要比住宅复杂得多，它涉及到企业所需要的其他生产要素，你如何整合以后提供给企业，能够在这里创造更好的产业生态。

从这个意义上讲，就非常需要一个团队，可能有五种六种业务，但是是一个一体化的管理，这也是这个领域未来服务非常值得探讨。

黄立平：三是凭组织发展能力与跨区域协同机制。这也是致力于建设的工作重点，你自身的组织发展能力能否在更多城市、更多区域，你所运营的园区能够把它形成网络，你只有形成巨大的网络以后，这些资源才有优化

四是凭数字化平台。数字化将会未来成为把产业要素能够整合，能够作为配置依据的非常重要的基础。

一方面是产业资源生态化，它需要从三个维度来进行整合。第二是管理经营服务一体化，从数据平台上怎么把参与的政府、园区的运营者、各种社会专业服务提供者以及其他的要素配置者，共同能够放到这个平台上来，通过最基本的服务带动经营、带动管理，最后成为园区运营的重要数据凭借，这也是我们这几年在打造的，作为产业园可持续经营的重要凭借工具。

五是凭市场化。

黄立平：园区的不动产经营本身是亏损的还可以持续，但是市场化的公司不可以，政府所主导的平台公司，他们也意识到现在这样的一种方式的可持续性，所以他们走向市场化和新的参与者，共同构建的市场秩序，是业务可以健康发展的基础。

第四是经营价值何在？这里面有四条重要的标准：

一个是地方经济得以壮大，产业竞争力增强，税收增加；二是关键人才聚集带动要素聚集，创新生态的发展，对创新型城市来讲，从某种意义上具有基础性，你要跟地方政府去协商，这两条基本上就成为你能干或者不能干的标准；第三，你发展的产业还要保证城市形态的优美，城市活力的增加，城市地位的提高。

这也是往往也是比较难的，现在通常见到的，比如以珠三角和长三角为例，税收比较高的园区往往是园区形态比较差的，这也是行业升级和变革的动力所在。入院企业快速发展，中小企业数量快速增加，这也是一个地方经济的潜力和活力，可持续性的重要标志，这也是我们往往在谋划园区的时候非常重要的。

 

创新盈利模式的核心，产业服务，价值分享。过去通过房地产的盈利模式，通过土地的溢价模式，未来不可能成为作为产业园区的重要盈利来源，我们做这个业务，如果你是一个市场化的出发点，你的盈利从何而来呢？

第一是从你服务的企业价值提升来，离开了股权投资，我认为这个业务可能是短期能够存在，长期就是一个不动产的业务，不可能有新的价值，再就是一定地方经济的发展成为共赢者，成为分享者，也就是分享未来经济的增量，将会成为这个业务的可持续发展和持续盈利的主要来源。

时间关系，今天就跟大家分享这些，谢谢。

主持人：谢谢，谢谢黄立平先生的演讲，请您回座。

 

接下来请出下一位演讲嘉宾：阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁 朱荣斌先生。朱荣斌先生的演讲题目是：房地产企业科技转型升级的认识与实践。有请朱荣斌先生。

朱荣斌：下面我尽可能不超时的对我这几年参与科技地产的认识和想法给大家汇报一下。首先有三个基本认识。

第一，在过去相当长的时间，虽然地产发展得很好，但是是靠地价的红利和金融红利推动的。主会场上午说的，靠银根和地根。

第二，科技在各行各业中对地产的推动发挥的作用，远远不如其他行业。

第三，下半场大家都在找赛道，找转型，所以大家现在开始对科技重视了。我们过去干地产，其实我们没靠专业，靠的是时代的红利。
这是我对过去这些年干地产的粗浅认识。

朱荣斌：地产可以往科技哪些方向去做？在座有碧桂园的，有旭辉的等等，地产科技其实领域很广，所以我分成四个领域。

第一个是设计营造，这就是国家推的在BIM基础上的更新，预制装配建造，装配式装修，机器人建造、3D打印，这就是传统的施工行业，现在国家建了那么多高速公路，那么多高层建筑，那么多大桥，这个技术在全中国，在世界上是非常骄傲的。

第二个领域是家居工程，我们提得比较多的是盖房子，钢筋混凝土，其实家居领域非常大，可以分成家装、家具、家品、家电领域，家装是四万亿，家具也是几万亿的，所以加起来这个领域是蛮大的。那就是我们对家居的标准是什么？我们认为是绿色、健康、安全、便捷，这些年地产公司家家说智能产品，但是发现智能的东西大家不是很喜欢，用了一个小度音响，过一年半年升级了，成了摆设，而且智能的东西用起来并不便捷。

第三个领域是企业管理，上午林主席说的数字化是基础，因为地产行业过去比较粗矿，数字化我自己的体会目前这个阶段，还没有给公司带来直接的经济效益，但是提高了我们的工作水准，任何的成果输出，成果的形成，都要通过数字说明，通过数字提高了精细化运营的水平，还有通过数字化，在前期对市场的科研，对市场分析可以做到精准的投资，在基于AR、VR这些互联网技术的应用，智慧工地是大放异彩。

第四个领域是很大的领域，在物业管理方面其实用得很多了，有人分成了ToC和ToB，我理解就是一个小空间和大空间。

小空间就是一家人这一百平米八十平米的房子，怎么把小空间服务好。大空间就是社区，如果一个社区做好了，社区就是城市的基本单元，所以未来城市，社区是基础单元。所以我很佩服这些科技企业，一个小米可以把很多技术加在上面，我们手上拿着最小的房子几十平米，这么大的物理空间还是不动的，为什么科技化的程度就不高了？某个地产公司也在造汽车，千方百计放在这四平方米的小空间里去，希望变成生活空间、工作空间，我们为什么不把天天80%的时间建筑的物理空间变成最智慧的休息空间跟工作空间呢？所以地产人在这方面确实有点惭愧。

时间关系，我只说一个概念性汇报，下面说说阳光城在地产科技方面的实践。

朱荣斌： 2018年开始，大家说这个时间已经是房地产下半场了，我们开始思考下半场怎么做，我的体会，有时候说赚多少钱攻击我们都不对的。但是有一件事情比较惭愧，就是我们创造了那么多财富，建了那么多楼宇，但是我们没有交出太多的好产品，在产品品质方面这是地产人对社会的愧疚之处。

所以2018年我自己也体会，我也买了很多房子，但是到现在我自己认为没有住上好房子，所以我们发布了《绿色指挥家白皮书》，对好房子的定义最关键的指标，原来是有得住，老百姓一边骂开发商，一边还要排队买楼，现在是要住得好，住得好的标准不光是大，最关键的是环保。

我们忽略了最基本的问题，70-80%的疾病都跟建筑有关，这是芬兰研究的结果，70-80%的疾病都跟居住环境有关，所以绿色智慧家的核心内容是绿色健康、便捷安全，我们2018年就发布了白皮书，2019年和清华大学合作了五个课题，其中有几个课题已经形成了相当多的成果，比如说机器人时代的社区指引，包括室内家庭化学因素溯源，我们这个房间里至少有100多件污染源，从2018年做到今年，我们公司现在落地的绿色智慧家项目超过了50个。

 

第三是企业管理方面，阳光城这几年是高成长的一家公司，我们在这方面还不如行业里的很多企业，但是在做数字化这20多年，我感觉到年年都在做数字化，软件公司不断给你推销新东西，搞了一堆代码卖了一笔钱，每年要花很多钱服务，企业和企业之间有巨大的内卷，企业内部职能跟职能之间也有很大的内卷，建筑系统要搞他的系统，营销是最早的系统，这几个系统都有自己的数字平台，而且数字拿出来都要打架，然后各个数据，我们有很多无效资源，关键数据的冲突，对我们的管理判断形成了很大的障碍。

朱荣斌：所以阳光城的数字系统不着急，搭了一个整体规划，再根据规划一个空一个空的填，而且我们要求和任何一家公司合作，必须要接口开放，必须是自己参与，共同开发，产权归于我，我将来可以自己升级。

所以我们在去年疫情之后，开发了一个行业里最新的经营管理系统，这个系统可以把公司的项目从管理上100%覆盖到投资，经营评审会，月度滚动，投前的数据，投后的数据，包括公司激励、考核都要用上面的数据，把投资的数据、运营的数据，财务的，全部拉通，数据不要打架。

第二是决策创新，把成本、费、税、融资全部归集，各个公司的奖励体系算账的时候，算奖金也是复杂的事情，大家经常有博弈，放到线上去，这是我们决策的管理。再就是一定要做到房子内卷，可升级可持续，我们对系统也提出了很多要求，我们全部实现了上网，现在我觉得也基本上不用太多的出差，坐在办公室哪个项目怎么样，所以每个项目利润多少，实时可以掌握。

朱荣斌：刚才我说了我们的产品，也就是未来绿色家，我们有幸在浙江省做了一个未来社区项目，浙江省把未来社区写入标准里面去的，未来社区爱139设计，中心是美好生活向往，三化九场景，人本化、生态化、数字化，九个场景是从未来邻里。

邻里是把物业管理中心跟街道的社会管理全部数据化一个平台，未来教育是面对现在这种双减之后，对孩子的托管之类的，未来健康就是老人在家里面，尤其是空巢老人，这是阿里云跟我们合作的，家里面通过数据的采集，不用上门，正常情况下对客户没骚扰。

如果居家老人出现各种异常，社区邻里中心就能感觉到。包括未来建筑要符合低碳，还有未来交通等等。这个项目已经落成，刚刚开放不久，在座的如果有兴趣，可以到我们这个项目参观。这个项目目前省市科研高校去看得比较多，我们也在尝试，绿色智慧家产品在这里有31项具体应用，浙江省未来社区是这样的想法，但这里面还有很多不成熟的地方，我们在努力的继续改进。

朱荣斌：通过这几年的实践，我觉得科技在我们的传统领域里是大有可为的，尤其是这次中央对土地出让政策，是很大的一个修正，提出要限地价，要竞争高品质。

我觉得这个提法非常科学，过去是比拼价格，不理性，现在是高品质的时代到来了，怎么样做高品质的产品，对科技的应用就提出了迫切的要求。重复今天上午已经表达过的观点。

第一，房地产行业是永恒的行业；第二，高品质时代，在这个时代要满足业主的需要，符合国家的号召，我们要有责任担当。我相信，地产行业是宽广的赛道，“地产+科技”前景可期，大有可为，谢谢大家。

主持人：谢谢朱荣斌先生的演讲，请您回坐。接下来，我们进入第二环节：科技篇。大数据、人工智能、5G等新技术，会带来哪些改变？各位来宾，下面继续有请演讲嘉宾：华为企业BG全球建筑地产与物流业务部市场总监、楷林智慧商务园区首席解决方案顾问 李海红先生，李海红先生的演讲题目是：相信智慧力量，重塑商务价值，掌声有请！

 

 

李海红：尊敬的各地产界的同仁，朋友们，大家下午好！

非常荣幸能够代表楷林与华为来参加本次大会，特别感谢大会主办方和楷林郑总的邀请，我感觉会议气氛稍微有点压抑，不是那么积极阳光，今天的议题主要讲的是科技，所以我今天题目也是相信智慧的力量，来重塑商务价值，给大家带来一些成功案例。

楷林这家企业很执着，专注高端写字楼，持续深耕20年，不断打造卓越产品，给客户提供一些有温度的服务，为写字楼的办公人群提供获得感、满足感和幸福感，都是帮助企业和产业的客户更好、更快发展，这是楷林的梦想。

李海红：如今，经过大家的共同努力，也通过高新技术的加持，这个梦想正在照进现实。去年也是在博鳌论坛上，楷林的王总讲述了楷林与华为相识相知相恋，最终只用了39天，情定终生，颇有众里寻他千百度的味道，我们双方很快签了战略协议，联合打造智慧商务园区，共同定义智慧商务新标准。今天我就跟大家汇报过去一年来，我们战略合作所取得的成功。

首先我们来看我们能做什么。华为主要是来整合ICT技术，以云为基础，融合数据，使能业务创新，打造数字世界的底座，我们的愿景是致力于把数字世界带入每个人，每个家庭，每个组织，构建万物互联的世界。

曾经我们提过，城市除了马路都是园区，园区是一个城市的基本单元，我们回顾过去国家3年来的战略规划，2018年数字中国提出了加快数字化发展，打造数字经济理念，2019年新基建，开启新旧动能转换，2020年碳达峰、碳中和，开启了能源结构变革，还有产业结构变革，所有的战略都在指向一个主题，就是社会的可持续发展。园区有幸作为数字中国、新基建、双碳战略实施载体，我们坚信把每个园区智慧化，拼起来就是一个美好的智能世界。

智慧园区应该长成什么样？经过我们的认识和调研，我们认为智慧园区的蓝图是：一个愿景，三个目标，四个特征，一个孪生空间。最左边是物理空间，右边是数字空间，通过数字孪生技术把空间连接起来，连接起来以后，空间就具备四个基本特征，全面感知、泛在连接，主动服务和智能进化，这基础上我们主要实现以人为本、绿色高效、业务增值目标，在此基础上实现一个愿景：把数字世界带入每个园区，让智慧触手可及。

李海红：未来园区的蓝图很宏观，为了实现我们打造智慧园区解决架构，助力用户数字化转型，这个架构分为四个层面：智能终端、智能联接、智能中枢、智能应用，华为主要是在智能中枢，我们做了十类服务，包括人工智能、大数据、5G等等，这些是华为公司所擅长的。

我们讲很多公司的多元化发展，我们沿着技术外延做了多元化发展，把擅长技术运用到房地产行业，我们做这个行业已经很多年，只是可能跟大家亮相不是很多。基于这些技术，我们提供出一些服务给上层伙伴和客户，来开发相关的应用，从而实现整体智慧，推动业务创新，提升运营效率，引领至简体验。

以前华为公司做员工考勤，刷脸刷指纹，我们公司大约有20万人，每天考勤都会有很多人忘掉，又要填证明，有时候离开也忘记打卡，带来很多麻烦，我们就做了无感考勤，无非就是通过下面的这些技术，把所有的和人相关的硬件连接起来，比如说门禁的信息、无线网络和有限网络的信息全部连接起来，包括开车闸机的信息。

假设你在上班忘记考勤，但你打开了公司电脑，公司电脑连了公司网络，我就认为你来上班了。就是通过这套东西，把物理空间的东西映射到数字空间中去，今天第一条和你相关的记录就是你上班的记录，最后的一条记录就是你离开的记录，可能你下班忘记打卡，但是你把电脑关了，手机也离开了公司内部网络，我们就认为你已经打卡了，这是整个逻辑。

我们看到园区有很多种类，我们有场馆，全运会的场馆也是华为做的，华为能够提供很多智慧的园区解决方案，我们也有非常丰富的物理空间和客户资源，以及非常丰富的运营运维管理经验，这基础上，楷林把客户的需求通过华为的技术转化为生产力，这是我们能够走到一起的核心原因。

李海红：基于双方的核心优势，我们以郑州高铁站东广场叫新发展楷林智慧广场，这么一个物理空间为载体，以120万方体量的场景，以及21栋商务综合体为场景，联合打造了智慧商务园区的样板。

我们认为未来智慧商务园区应该是什么样的呢？首先是一个城市发展的高地，也是一个企业不断发展转型的能量场，同时也是一些高端白领、办公新体验的空间载体，在此基础上，我们希望以用户的体验为核心，以价值创造为目标，以生态服务为理念，构建一个三位一体的智慧商务解决方案，通过这个解决方案，我们做到了新发展楷林广场项目中来，坚持以科技激发园区新活力，以场景赋能商务新体验，共同打造了智慧商务的样板。

李海红：刚才讲到了三位一体，哪三位一体？

第一，是体验极致的智能体，大家可以看到，我们首先坚持以人为本，经过在楷林和相关商务楼宇的调研、访谈，我们发现主要是聚焦在一些企业家，高端白领，访客和园区的运营管理人群，我们坚持以人为本，从用户角度出发，设计了方案，主要是依托于人工智能、云计算、5G等等这些技术，通过万物感知、万物互联、万物智联，给用户提供服务，比如说无感通行，无感考勤，无人接驳等等智慧化服务从而体现的。

第二，是价值创新的连接体，左边讲了智慧应用、智能中枢、智慧联接，这是园区解决方案里提供的技术方案，赋能在商务综合体，同而实现价值创新。首先我要连接信息，现在很多设备都取得了很多数据，这些数据如果没有通过加工、处理、清洗，这些数据都是垃圾。

比如你在写字楼，看到你每天开的空调，空调耗电多，你会发现每天都用一千度电，这个数据对你来说没有价值和意义，但是有一天你发现他用了一千两百度电，事出反常，我们就通过后台数据判断，有可能是空调冷机出现故障，也有可能一些负载端有问题，你获得数据以后，就可以来提升运营效率，降本增效就是这么来的。

第二是连接空间，以前写字楼主要是卖一片空间租给租户就完了，后来我们又卖了内容，比如说加了园林，加了保安服务，现在在这个基础上又加了智慧化手段，比如说空调，怎么样来提高舒适温度，同时也能降低耗电用电成本。刚才阳光城领导也讲，我们也有一些智能家居产品，通过智慧化产品来提高写字楼产品竞争力。第三是连接客户。

刚才我们提到新发展楷林广场有21栋楼，里面服务的客户成千上万个，这些客户有正常的贸易企业、律师事务所等等之类的，如果我是企业家，我要搞税务这些可能需要毕马威，我已经把客户连接进来，把数据及时共享给企业，让企业足不出户就发现为他服务的伙伴就在他的隔壁，这就是连接客户的价值。

通过这个价值也能更进一步提升我们的品牌，因为租客们也不知道在这里，可以把整个楼宇所有的信息，所有的用户信息共享给我，关系是最大的价值。

第三，生态共融有机体。我们打造了共融、共生、共享、共赢的“雨林生态”系统，我们打造了一个数字平台，所有企业都是长在这个平台之上的，而且这些企业的业务也在不断增长，我们依托平台为企业提供一些多元化企业、产业增值服务，形成汇聚融合的效力，促进企业之间的互动交易，从而构建生态圈，这是生态共融有机体。

目前我们在项目里已经完成了顶层设计，现在正在进行深化落地阶段。

李海红：华为很擅长的就是智慧园区的标准制定，楷林也一直专注写字楼领域，也是写字楼标准的制定者，双方通过智慧商务写字楼的方案共建，不断讨论标准，也希望更多伙伴加入进来，大家一起来制定标准，赋能所有企业和产业的发展，助推数字中国的新发展，谢谢大家。

主持人：谢谢李海红先生带来的演讲，请您回坐，稍事休息。接下来即将登场的演讲嘉宾是：SAP大中华区行业及价值咨询总监、房地产行业首席专家 余恕奇先生，余恕奇先生的演讲题目是：长期主义下房企数字化战略与实践，掌声有请。

余恕奇：各位房地产行业的新老朋友们，大家下午好！

很高兴又来到了博鳌，大概是第八次参加观点的博鳌论坛，谈谈感受，每年都会分享一些观点，也听一听很多专家的意见，客观来说，明显感觉到尤其是这几年，大家更多的开始谈论到精细化管理，谈到科技，谈到数字化。

早年我参加论坛，大家更多谈的是投融资、政策、拿地，现在大家感觉到产业、行业越来越回归到比较接近于传统行业的阶段，所以在这里我觉得可能应用数字科技，应用信息化技术，来帮助我们行业真正走入可持续发展，健康稳健发展，可以发挥更大的空间的时代到来了。

余恕奇：在这里简单分享对于行业数字化的观点和经验。最近几年这些词在地产圈越来越活跃：算法、创新、大数据、IOT、5G、人工智能，于是我们看到很多地产企业纷纷开始躬身入局，也有一些提供了自己的服务，也有一些成立了科技公司，来进行相应科技开发和创新，自己亲自去做。

在这个过程中，整个市场是非常磅礴，但事实上也体现出了一定的盲目，也是跟着行业的数字化风口有很大的关系。

但是客观上看，给企业本身还是带来了很大的对于应用数据技术，提升自己管理能力、业务能力和创新能力，带来了极大的提升。据统计今年TOP50房企60%的增加了数字化投入，增加金额非常大，甚至过亿，90%把信息部门作为一级部门，原来是放在行政部门、财务部门或者其他的二三级部门，现在数字化得到重视。

而这些企业中，像头部房企里TOP10里有7家，近年来因为合作的关系，纷纷启动了比较大型的数字化转型工程，这里可能看到了碧桂园沃土计划包括万科2.0龙抬头计划等等，包括新城去年刚刚启动的绿洲计划，而整个的构建完全是围绕企业整体的数字化转型，我们也看到了头部房企在很早过程中已经开始重视数字化在企业发展过程中的作用。

比如说“双塔一千”工程，数字化本身可能短期内不是马上给你看到效应提升，但是地产长期主义阶段价值地线会越来越大，比如说世贸这个企业在2002年跟SAP开始合作，构建新一代管理系统，投入还是蛮大的，并没有看到当时的排名业绩有很大的差异，但是在后来的持续发展过程中，这个价值越来越大，包括几道红线也好，管理也好，抗风险能力也好，逐渐被大家所关注，以及大家谈到的沃土。

余恕奇：2016年当时启动的时候，我记得很清楚，什么叫沃土计划也讲不清楚，后来我总结说，这个事情就是种什么不知道，但是我们需要一个肥沃的沃土，我们不断去尝试，把基础打好。

包括现在扩展到龙抬头计划，各块的创新，全部系基于数字化创新，而且还孵化出很多新的业务。数字化带来的对于地产企业的价值，长期主义的体现，非常明显。同时也看到，也有很多企业，应该说成长型企业也开始非常关注这一块，都是一种可持续发展、长期发展的理念所驱动的。

像金科也在启动的金石计划，整个构建新一代的金科数字化平台，包括更多的央企国企也纷纷开始启动，包括成长型企业像鑫苑，地产企业本身更多考虑长期主义和可持续发展。回过头看，数字化本身不重要，而用数字化技术、数字化管理来提升自身的可持续经营抗风险能力，也就是练内功这件事，或者说很长一段时间内，已经为一些企业所深深重视，并且已经采取了实际行动，而且发挥出了价值。

余恕奇：讲到了房地产行业的数字化转型，数字化科技在地产行业究竟能干什么？现在我们命名为4.0，地产行业信息化的演进。

从早年的各个部门自己做的散后来做繁，也就是集成，确实有些软件企业在一家公司做了定制开发，这个好像挺好用，我打包出来卖给别人，于是很多地产企业不停的上新软件，买新东西，老的没用好又买新的，不停做接口、调整等等。

有些企业开始说我自己做，但是大家知道，其实说到底，大部分的地产公司不是一个科技公司。现在都在讲重资产轻资产，事实上很多企业也投入了大量的力量自己去构建一体化平台，从底层到开发管控到业务基层到商务智能，但是往往很重，很难适应企业变化和灵活调整。

应该说进入到4.0阶段，在当前阶段，如何看待这件事情？还是要从完整的、全景来看待，虽然有很多科技技术突飞猛进，我们可以刷脸、防飞单，智慧暗场，智慧工地各种地产企业卖房APP，是很好，但事实上我们认为这是个系统工程，整个的架构体系非常重要，所以我认为核心是要解决企业的核心，数字化核心的部分，要解决资源数字化、资产数字化、内部服务数字化，这样才能对外产生价值，否则仓库里是没货的。

余恕奇：因此核心的这部分做完了之后才能比较灵活或者说是真正靠谱的财务、业务一体化的老话题，但是80%的地产企业没有做到。现在地产企业做问题往往就是现金流问题，还是出在财务业务一体化的问题，基础打了才能谈运营，谈创新，谈拓展。

在这个基础之上，去构建提升我与供应商之间的协作关系、协作效率，提升我人才的发掘、培养，提升项目开发的运营效率，包括品质，以及提升我的客户体验，而不仅仅是说物业服务，卖基金给他，或者说是卖水果给他，更多的是完整的给我的客户提供全面的客户体验的过程，在这个过程中产生第二轮的价值。

在这个价值基础上，构建了各种创新科技应用，比如前面提到的黑科技，这时候就能真正意义上发挥价值，在这四个方面去产生作用，并且能够围绕内部的数字化核心内外打通，而不是各自为政，往往是越做越多。

如果没有数字化依托，做的越多的数字创新，管理成本和费用越来越高，难度越来越大，队伍越来越臃肿，内卷更严重，一个部门好多客户打交道。在这个基础上再延伸产业链生态协同。

余恕奇：很多地产公司是不是在这里，包括上下游企业，施工企业，设计企业，物业服务企业，包括其他相关的多元化，大家是不是可以形成产业互联网的概念，共同形成一个产业生态联盟，来进行协作创新，数字化无疑给大家提供了创新非常好的基础和平台，来解决原来传统意义上的互信互利问题，这里得到了迎刃而解。

所以这是我们提出的智慧企业框架，这个阶段刚好也是符合当前在中国房地产行业发展的阶段，也是非常希望能够跟中国的地产圈朋友们进行共同的探索和创新。

接下来我们看看如何去支持这件事，因为我来这里有很多年了，跟很多地产界的朋友合作，有很多地产圈的朋友也都说到，用SAP的话基本上五年不落后，十年不用换，

为什么？第一，系统是开放源代码的，你可以自己改，第二，这个基础上自己做的创新是可以有知识产权的，万科和我们合作以后，万科有万维物流，它自己开发了一套系统，做从BIM的设计到物流到安装过程，这套系统是基于SAP的平台构建的，他可以有知识产权，这就是典型的创新。

基于以上，SAP是帮大家去不断进行自主创新，我们把企业内部的整个管理信息系统、相关业务应用分成了两类，一类是稳态，一类是敏态，大部分公司实际上不会经常调整，人财物是不会随着你的结构去进行大的调整，核心内涵是一致的，基于这些稳态应用，比如说资源服务，集团所有的财务治理、人员治理、客户相关、采购、投资，项目运营又是全周期的。

余恕奇：所谓的大运营，这个过程中可能你会有不同的组织架构，不同的分权、授权，不同的数据、流程体系，没有关系，这些你可以做调整。

另外我们看到了科技创新应用，也就是敏态，我简单列举了大家应用新科技或者说在业务过程中的创新应用，而这些确实是应该经常发生变化，而且是不断迭代更新的，这部分更新往往做出来不难，而是管，你怎么给客户提供服务，如果他觉得服务不错，接着后续过程中服务不好了，反倒有意见，这就回到了长期主义。

因此我们要解决的是前后稳态和敏态一致性的问题，也就是我们是在稳定向前拓展和创新，既不是固步自封，也不是一味往前冲。

我们做了一个BTP（业务技术平台），是SAP推出的一个PaaS平台，基于这个统一的平台，就是要解决稳态和敏态的问题，简单说，稳态问题不用管，拿来就好，中国地产核心管理业务都是对家实践。敏态部分可以放心去创新，你可以自己开发或者找伙伴，你可以把其他的应用集成进来，这样真正意义上形成自己服务的创新或者管理业务的创新，并且前后端联动在一起，这是最重要的。

这就是SAP能够做的事情，非常开源，同时创新，而且集成性极好的拓展平台。

余恕奇：刚才讲到了重资产，轻资产，现在对于地产企业自己弄一大堆机房，买一大堆服务器，开发一大堆应用软件，说到底我也不是软件公司，同时另一方面，大家谈到了定位经济，所以更多的对于地产企业来说，还是在业务应用和业务创新上。

因此我们提供了一种新的模式，大家也听到各种云，说的实际一点就是订阅，就是租，怎么样租呢？我们也考虑了中国房地产行业的特点。

第一，你把服务器买回去装着用挺好，第二，不想买想租，我们提供一篮子平台，你什么都不用管，也不用买服务器，连服务器带软件，带服务器的维护运维，全部拿去用就好了，自己管授权和数据上面我们不管，下面我们全部搞定，这样你以最小的成本得到最佳实践。

第三，我觉得我的数据放在云上还是不放心，还是放自己家安全，我们提供了现在的客户数据中心方案，也就是你要做的一切就是找一间房子放在那里，我们提供一揽子，连服务器、服务器运维、服务器上的系统、服务器上的应用软件，包括刚才我提到的开发平台，以及服务商，一揽子提供，这样保证数据在自家机房里，同时你也可以去找别的机房，这样真正实现自主可控的云转型。

余恕奇：大家知道云这个概念说来说去，也没有什么神奇的，简单说就是用多少花多少，用多少买多少，或者就是租。

同时，尤其是刚刚推出的这种模式，保证数据安全是在自己家里，所以这里我们提供了针对中国现在地产行业特点，提供了多种灵活的自主可控的云转型，帮助大家有更灵活的方式，去选择你的容量。

听说他们家花几个亿做SAP，也有人没花这么多，你的数据量、用户量、人员多少，你可以自己选择，包括你的投入，是五年投入还是每年去租，因此给大家提供了非常灵活、快捷、高效的进入到数字化转型的快车道，然后在这个基础之上，后续又可以更加灵活的拓展。

所以在这里，借这个机会也给大家做简单的分享，后续也希望大家进入更深入的交流。谢谢。

主持人：感谢余恕奇先生带来的演讲，请回座。

接下来进入产业科技大会第一场主题论坛会。科技改变生活，亦改变各行各业。在“科技创新”这一国家战略下，围绕这一宏大叙事的产业机会无处不在，关键在于企业如何判断和把握。

尊敬的各位来宾，今天第一场主题讨论会的主题是：科技与未来。

主持人：首先，有请本场讨论会的主持嘉宾上台，他是：

领地集团助理总裁兼品牌总经理 姚科先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

蓝城房产建设管理集团有限公司总裁 许峰先生；

金地智慧服务集团党委书记、副总裁 姚平先生；

绿城生活集团总经理 刘玲玲女士；

越秀地产数智发展中心总经理 陈磊先生；

GE家电中国区总经理 徐兴运先生；

合景悠活集团副总裁 旷晓玲女士；

万达院线副总经理兼发展中心总经理 李黎女士；

京东健康/我淘健康总裁 赵晓萍女士

姚科：各位嘉宾，各位观众大家好！我是来自领地集团的姚科，本场讨论的话题很有意思，就是科技与未来，也是房地产现在这个状况下，唯一有阳光照进来的地方。

 

特别是最近看互联网的时候会看到一个图，就是元宇宙，这个元宇宙让我们的脑洞大开，这也说明了科学技术一直以来也是推动中国经济发展的核心力量。

特别是在十四五期间，被提到了前所未有的高度。科技自立自强成为了5-15年这段时间的大的战略支撑，而科技要加速，怎么转为生产力，需要在产业的融合上进行全面落地，而作为企业也要着眼于未来的超越现在，坚持以创新为驱动，来实现全新时代的开启。

所以今天我们谈的更多的是机遇与挑战，特别是在5G时代，特别是现在互联网黑话特别多的时候，量子云什么的，作为新一轮技术革新的时代，5G技术和大数据、云计算作为核心力量，也给未来的生活带来了无穷的想象。

首先有请到的是深耕物业管理行业多年，金地的姚平总给我们分享新颖的观点。

姚平：金地智慧服务目前有3.5亿的和约面积，为300家公司提供了SaaS服务，我自己也是科技公司的创始人，我们现在做的一些包括大数据，包括5G，还有智能家居，我们在研究什么？

第一是研究小区里面的土壤，怎么让草能更好的活下来，因为大家都知道，卖房的时候，这个草和你入伙以后过几年的草就不一样了，现在我们有专门的小组在研究这个技术。

第二，我们在研究保洁，用无人机包括大数据的策略，每一平米如何更加高效工作，让保洁员更高效拿到更多的工资。

第三，我们做智能家居，和医疗合作，未来比如说家庭里面的马桶排泄物和家庭健康和社区关联，比如说家里有些心脏包括血液有问题的，可以和社区进行联动，这是金地智慧服务目前做的事情，也非常欢迎跨行业、同行业跟我们合作，谢谢。

姚科：谢谢姚总，他有两个身份，一个是党委书记，又是副总，他的话第一个是政治政策，低碳环保，第二是微观上的应用，深入浅出值得我们学习。接下来有请的是低碳商业物业数字化方面有着丰富经验，特别是在华南老牌企业越秀地产数智发展中心的陈磊总。

陈磊：除了房地产销售，还有物业，康养，整个链条对数字化需求很大，而且为了响应国资委对我们的要求，公司对数字化的目标也很明确，首先要解决数字化营销问题。

怎么从以前的做商到行商的阶段，获得更多客户，用互联网的流量思维，如何做房地产销售，越秀也做了比较好的试点和成果，到去年我们将近有28%的营业收入都来自于线上营销，这应该是比行业内做得比较高的，同时立足于商业。

还有越想荟的平台，一年有1千万的客流量，把写字楼的客户和租户需求深度进行融合和交叉营销，也取得了不少效果。

陈磊：同时我们也面临着物业的压力和要求。我们在科技产品的注入，比如说工区，如何通过科技力量，实现高空抛物、电动车进电梯的预防，地震提早预知。

而且我们提出天使之眼，业主能够通过智慧化门禁，知道孩子在小区里怎么活动，保证给业主提供更好的服务。

其实在越秀我们提出了一个新的观点就是，打造未来的数据驱动智慧企业的话，我们需要通过科技赋能企业，通过正泰反哺，形成闭环，这就是越秀的长远规划，也希望大家多多指教。

姚科：数据的闭环，也介绍到了将越秀的私域流量做到了顶流高度，非常棒。下面是家电领域的GE家电徐兴运总来分享一下科技给家电带来了什么样的美好生活的向往？

徐兴运：今天非常荣幸，可能我是唯一一个家电行业的代表来参加这次房地产盛会。

在座各位朋友除了是地产商的企业代表，可能你也是一个家电的消费用户，所以我想说家电变革，对房地产如何进行赋能。通过这两天的沟通我们有共识，房地产进入了稳定发展阶段，快速发展是不可能了，我们要回到一个本原问题，如何把产品做好。

房地产的产品就是房子，家电作为房地产的配套产品，如何给房地产进行赋能？

谈赋能之前，我想谈一谈家电行业的现状，整个家电可以分为两大阵营，第一大阵营是国产品牌，他们主打的是中低端用户，第二大阵营是合资品牌，他们号称是中高端品牌，其实国内的家电品牌有板有眼，进步还是非常快的，但是在高端品牌，外资品牌这一块是乱象严重。

徐兴运：外资品牌第一类是产品原装进口，不是为中国人打造的，是给原产地国家打造的，到中国之后价格超级贵。

第二类是在中国只有制造的投入，没有研发的投入，所以他的产品就一句话，十年如一日，更多的产品是在国外淘汰的。

还有一类家电企业，来到中国之后，既没有研发投入，也没有制造投入，扣着高端的帽子，但实际给我们提供的是最一般的产品，可能好多的地产商交了家电之后，后续给开发商造成很多困扰。

徐兴运：我们就来谈谈，美国通用家电GE，GE进入中国相对晚，我觉得晚反而是好事，我们可以规避国外品牌在中国的困惑，我们可以从三个维度对中国的地产进行赋能。

第一是品牌，美国通用电器大家应该知道，市值6千亿美金，在家电、飞机发动机、医疗器械、金融等等每个领域都做得非常好，而且每个领域都能做到全球的前五，这是我们的品牌赋能。

第二是产品赋能，结合今天下午的主题，就是科技，好多人对家电的理解，还停留在十年前，为什么我们以前的家电非白即黑，冰箱能制冷就可以了，洗衣机能洗干净就可以了，GE1907年就创立了厨房电器，后续我们发明了家用冰箱、家用洗衣机，GE家电是真正的家电发明家，更是技术迭代引领者。

智能是最最简单的一款功能，智能的成本增加只有10块钱，其实技术的进步在家电领域最重要的还是要还原产品本身的技术革命。

徐兴运：我举一个例子，比如说分子料理，为什么要做分子料理？我们要做DOA分子料理，它不改变食物的分子结构，不仅色香味俱全，还要吃得健康。

再比如，你上午去干洗点领了西装，下午吃了火锅，一身味，怎么办？西装难道还要再送回去干洗一次吗？但是有了我们GE洗衣机的分子洗护就可以了，我们可以去异味，杀菌消毒。可能我说得有点多，家电的技术进步一定给行业有正能量，同时给用户带来了更美好的生活，最最重要的，结合今天的主题，要给房地产进行赋能。

姚科：有一个很关键的点，家电行业在科技方面是领先于地产的，是我们学习的榜样。如果把房地产作为空间来说，家电就是很重要的客户触点。

这几年除了智慧化以外，在产业发展上也突飞猛进，不少的房地产公司也成立了自己的市场研发部门，专门来研究产业园的运营，产业地产已经将地产、产业、城市三者有机结合在了一起，而且相辅相成，特别在文化、科技、商业、康养等方面形成了联动，也有互联网+，也有产业+，当产业地产成为了当今地产的新常态以后，企业将如何实现这样一个新的生态圈相互赋能？

有请国内最大的专业轻资产翘楚蓝城的许峰总。

许峰：蓝城集团作为美好生活服务商的定位，科技在整个公司的运营和小镇的建设中已经深深融入其中。

大家刚才也提到，科技的很多内容在公司本身的内部管理当中已经是非常普及和常见，比如说刚才说到的成本管理、销售管理、智慧工地的应用等等，这些场景的应用，科技已经基本都普及，同时在不断升级和改造当中。

作为美好生活综合服务商，我们更认为应该把科技给我们的生活赋能，应该给我们的小镇中的每一个居住个体，每一个人的安全、健康、快乐，甚至是长寿，提供更多的支撑和帮助。

许峰：所有的出发点或者最终的落脚点都应该落在使用者的身上，所以现在各类小镇包括文旅小镇，教育小镇，农业小镇等等，所有的智能化内容，都与所有不同产业的类型相融合，并且使这个产业在小镇当中得以深耕。

我们把科创产业作为重要的产业内容，蓝城专门有一类产品是蓝城科创小镇，我们把科技类企业的扶持发展包括产品从设计到研发，到最后的中试到最后产品的应用，都在我们的小镇当中得以实现。

我们不仅希望成为科技的受益者，科技的运用者，也希望成为科技的推动者，使科技真正和产业小镇融合到一起去。因为我们理解蓝城或者蓝创小镇不是普通意义的蓝，是文明之光，是科技之光，这一定是照亮我们科创小镇的美好未来的曙光。

姚科：许总说得非常有激情，第一次听到许总提到蓝城和科技小镇，还说了一个重要观点，这样的科技小镇必须以人为本的核心价值观，来体现蓝城对蓝海的追逐。下面有请幸福生活运营商，绿色生活服务集团的总经理兼董事刘玲玲总给我们分享对绿城打造的观点。

刘玲玲：我跟许峰总是兄弟公司，来自于共同的创始人旗下。刚才讲地产和产业的问题，地产产业就是地产+产业，某种程度上表达的是在地产的项目里，如何向产业的集群效应放到最大化，如果说这两者有什么关系，我觉得有三种：

第一是地产与产业并重的关系，这个过程中重在产业，就好像鸡生蛋蛋生鸡的关系一样。

第二是运营跟开发的关系，就好像儿子和女儿的关系一样，当然运营是女儿，因为今天有好多也是运营商，我觉得女儿就应该富养，所以开发和运营重在运营，因为运营在现在的美好生活的需求下，一定是加持赋能到地产开发的。第三是长期与短期的关系，因为运营一定不是单次交易的问题，一定要坚持长期主义，要有耐心。

同时产业运营如果说品质这个角度，一定会经历无回报周期阶段，比拼的是创业者的耐心，但相信在美好生活的需求加持下，好产品、好服务、好体验一定是好地产，一定是赋能到跟地产正相关。

刘玲玲：这两个产业和地产之间的共生关系怎么样？如何打造共生关系，如何做融合，因为我们都是同一个创始人，绿城在2007年就做生活服务运营，最早也很简单，就是做服务，做海豚计划，针对3-18岁小孩子免费游泳代教培训，红叶行动是针对老人的。

以绿城十多年的坚持来讲，发现这些好的服务体验以后，慢慢把绿城客户养成了绿城客户的需求和习惯，倒逼我们形成了产业。

今天的生活集团里面含了养老、教育、新零售、文化等等，就是这样一个倒逼的过程。我们现在也享受到了十多年对产业的坚持所带来的赋能价值，我们也经常说以特色产业康养为例，客户到底买房子还是买生活方式？

到底是买硬件空间还是买对生命的长度，对健康管理干预等等，我相信是后者，买的是美好政府的体验。因为我们都来自浙江，浙江推的未来社区三化九场景息息相关，三化九场景就是产业和智慧化的融合问题，所以产业跟地产一定是共融共生的，也是让地产从原来的单次交易变成长期运营的事业。

姚科：谢谢，刘玲玲动讲到长期主义，不断强调了对极致产品的追求，是以产业核心为导向的，说明找到了这个问题的本质，谢谢。接下来有请到的是全业态智慧服务运营商合景悠活集团的旷晓玲总。

旷晓玲：我们的地产开发商是合景泰富，去年10月底分拆出来，把物业和三管业务整合在合景悠活，集团在考量的时候，也是为了去释放，并不纯粹为融资考虑，而是对未来的存量市场非常看好，我们想通过组织架构的调整，释放组织的发展，让他能够具备自己独立的能力，并且在市场上加速发展。

上市之后，我们的发展速度非常快，现在在管面积已经有1.65亿，预计到年底会达到2亿的管理面积体量。

作为合景悠活，公司做战略举动，加速发展，从创始人的角度来看，我们的开发是重资产的，悠活是轻资产，如何轻重并举支撑发展？

悠活有几个业务，一个是基础物业管理，二是商业运营也做得非常好，我们在成都有一个项目，这个项目在整个成都大道业态是非常丰富，既有高端住宅，高端写字楼，也有商场，也有长足公寓，还有四家自己公司的酒店，我们还对成都政府输出了轻资产项目，去帮他做运营。

旷晓玲：我们总结出几个点，在打造运营能力的过程中，我们要考虑到节奏问题，因为综合体项目。

首先，我们要考虑后期运营的时候一定要有人流，所以如何去安排各种业态的开发节奏，这个项目从开始卖住宅到现在已经十年时间，所以需要的周期是比较长的。

第二，专业的人要去办专业的事，做任何一个业态的时候，都要尊重一定有它的专业能力，很多时候我们商业还是做得比较成功的，基本能做自己的品牌，能打造高端运营能力，所以就是尊重任何业态，我们去理解这个行业最重要的专业知识是什么，找到这个行业最好的人，来做这个事情。

第三，比较重要的是长期运营，关注运营力，一个做商业运营，地产开发讲究的是高周转，但是对运营来说，是慢工出细活，如何持续运营，每年做投入，抱着长期主义，不停做改善，而且内部管理体系也需要时间去做打造。

旷晓玲：通过这几点的运营，通过轻资产运营，我们未来形成一个很好的品牌溢价能力，我们也总结虽然大家也知道行业内做长租公寓的业态并不是太挣钱，但是通过产品的品牌打造之后，就会发现我们跟一些国企还有蛮好的合作空间。

因为国企手上有很多支持物业，是需要有品牌的运营商，去帮他打造有品质的、有调性的产品，因此对我们公司来说，就把轻资产的输出作为自己的运营能力，去跟政府谈一些合作项目。

所以我觉得很多东西可能作为行业，具备精细化运营能力的团队，这是未来在市场上能够获得长久竞争力的重要基础。

姚科：谢谢，我看过你们成都的项目，大家都知道合景的品质是有口皆碑的，她说了两个词，一个是慢，一个是轻，慢工出细活和清资产运营，慢和轻加起来就是打铁还需自身硬，说明合景在悠活有长期主义的发展。

最近大家都把中美数据做对比，现在可以看到住房比例差不多，但是有一个指标差距蛮大，就是人对健康的消费，跟中美差距巨大，所以国家制定了2030年健康战略，全国健康服务总规模达到16万亿，健康资源已经提到了健康战略，特别是疫情以后，这个词就成为了高频词，如何利用数字化转型和健康结合？

今天有幸请到了京东健康总裁赵晓萍总。

赵晓萍：各位朋友下午好，今天在座的除了我是健康方面的，其他人都是地产商，我占了点小便宜，因为我是全新赛道。

去年京东健康在香港IPO是最大的，6千亿港币，一个是我们要的这一块是全国最大的销售企业，其他的还是投资人看好这个赛道。

中国存在的目前有2.5亿的老年人，老年人需要更多的健康管理，同样有3亿的慢性病，这个数字加起来是非常庞大的，为什么说16万亿呢？去年国家预测做到8万亿，同时又独角兽的企业出来，国家判断的趋势非常对。

赵晓萍：我说说我们做什么，我们有自己的护城河，我们是以供应链为基础，医疗服务为抓手，再就是数字驱动，提供了全生命周期、全场景的健康管理，我们的目标是打造全国最为信赖的健康管家。

所以在平台上，总部有300名以上的全职医生上班，之前银川收购了一家互联网医院，我们以互联网医疗的方式提供服务。

另外在我们平台，签约11万名医生，有24个科室，这一切都是要庞大的资金去往前堆的。大家很了解京东了，是全球排名52名，之前最出名的是它的物流，干了很多年，赔了很多钱，现在明显赚钱。还有自营商品部分，也是非常赚钱，之前也是赔钱。健康板块目前面临着亏损，因为我们看好这个赛道，所以刘玲玲总说，这也是我们长期主义在坚持。

赵晓萍：我们怎么做呢？推出的最重要的产品是京东家医，通过视频问诊，24小时为用户提供服务看病，通过一点一喊，医生就会来看病，我们的物流，28分钟把药送到家，如果还有问题，绿通就会解决住院、看病预约，需要提供理疗服务上门，我们就提供理疗上门，这是我们最核心的产品。

另外我们抱着利他的心态，因为健康这个行业是需要跟很多行业的人一起合作，我们推出了健康社区，健康社区是健康中国、健康城市里很重要的细胞，我们已经跟一些开发商在合作，在新楼盘因为有我们引路，在北京有个项目，原来售价是11万，因为我们的合作变成了13万。

还有物业公司，在上市的时候，很多都跟我这边来碰，希望我们有更多的服务跟他的物业管理赋能，因为我们的现金流是完全能够帮助他的报表更加漂亮的。而且我们的端口是跟他的物业端口连接的，物业公司很多的地产，完全是减少了自己开发的成本，直接运用我们这套系统，它能了解每个租户身体情况，因为我们有公域部分也有私域部分，结合起来。

所以今天有幸跟各位在这里多交流，因为我们是新行业，新行业的崛起需要更多看好的人，财富是大家共同拥抱的，是相互加分的，谢谢各位。

姚科：赵总说得很低调，但是又讲到核心竞争力。线上+线下，后面又做了开口，做到了健康社区，也是我们作为地产很好的溢价能力，通过这个来溢价。

科技创新、产业赋能、多元化发展为我们带来很大的想象空间。抛开了科技和产业话题。

不妨打开话题来畅想一下未来的发展，从行业的模式、产品创新、客群变化、品牌塑造等各方面，企业将在未来特别是在现在的现状下，如何打开另外这一扇门，下面有请万达院线副总经理兼发展中心总经理李黎总跟我们分享。

李黎：感谢主持人，感谢台上的各位嘉宾以及台下所有听会的同仁们，我是万达电影的李黎，我是衣食住行，医疗培训以外的行业，我是可有可无的行业，我是关于玩的，有时间就看，没时间就不用看电影。

疫情以后，特别是商业地产的同仁都在问，以后的购物中心还规不规划电影院？你们还有没有持续发展？这是我们遇到最多的问题，也是干扰我们最大的问题，就是电影院在疫情以后怎么发展。

疫情最严重的期间，有超过三千多家影城是被零星停业的，而且在不断的发生，比如说南京包括这次的福建等等，我们的影城都在被零星停业，所以电影院发展必须要找到一个突破口。

疫情最严重的时候，包括现在零星出现的时候，电影行业的所有同仁都是抱着必死的信念在做最后的挣扎。如果有一天，真的坚持不下去，现在还能做什么？

万达电影做什么呢？疫情最严重的时候，把我们的产品形态更新了，就跟目前的议题是一样的，我们开发了特许经营，把我们所有超过一个亿的会员，向所有同行业愿意加盟万达的行业影城分享，同时我们共享了物流供应链，因为我们会享受到全行业最低的成本，共享出去之后，有可能帮助到同行业一部分影城坚持下来，大家都能坚持到最后，也许我们能渡过最艰难的时刻。

李黎：所以特许经营开放以来，万达电影从第一家到现在已经有超过700家，从来没有开放过特许经营，但是疫情情况下我们非常担忧整个行业的发展，所以我们开放了，目前开放以后效果特别好，也希望联合所有行业的同仁，能够坚持下来。

与此同时我们也意识到，只看电影对目前的消费者已经远远不能够满足追求美好政府的想法。我们现在的购物中心更多的有很多的特色规划，有很多的沉浸式娱乐项目，现在的购物中心进去以后不再是一楼卖黄金，二楼服装，三楼餐饮。

它有很多的自然景观，甚至动物园，非常吸引现在时下的消费者，那电影怎么办？

李黎：第一是意识形态管控很严格，大家很久没有看到进口影片了。第二，艺人也在严肃规范，大家也看到了很多新闻，艺人也比较谨慎了。与此同时，疫情又导致关店。

如果说从影片方向去发展，我们一直都在做这个工作，跟疫情没关系，我们培养自己的导演、编剧，希望从影片诞生的那一刻起就有所掌控，与此同时我们还做沉浸式娱乐项目。

我们希望的核心理念是适应消费者的新需求，看完电影之后会衍生出电影的策展、IP实景娱乐项目。比如说我们拥有的强大IP唐人街探案，我们可以做实景体验项目，甚至研究是不是把拍摄现场挪到影城来，除了看影片，你还能体验一下拍摄的其中一段场景，一个体验。

所以我们希望把未来的影城考虑研究是不是可以做成电影空间，而不仅仅是电影院，希望用这样的方式，打破多年以来电影行业发展的固有模式，希望从空间上、概念上给消费者带来完全不一样的体验，万达电影有这个资源，也希望能够联合整个行业和重要的合作方，各种商业地产来联合做这个关于电影方面的发展的工作。

姚科：其实我们也跟万达院线有合作，刚才李黎总讲到了现在院线的艰难时间，他们的解决方案就是创新，不断去创新，来创造一个电影的空间，大家都知道在满足了衣食住行的物质的要求以后，人一定是上升到精神需求的，只是时间而已，而且需要一个过程，也祝万达院线越来越好。

刚才讲了精神追求，还有一个领域，也就是诗的空间，最近看到了中国文化复兴也是这样的，中国文化有一个现象就是人到了一定程度要会隐居，回归田园，下面有请创立国内首个田园综合体的田园东方创始人兼CEO张诚总谈谈诗和远方。

张诚：我们这个企业不是退隐田园，是乡村振兴。我最后一个发言，我就做个总结，之前的讲述里，谈到科技的时候讲地产+科技，把科技用于企业经营管理或者房屋使用，在之前的讲述里还有各行各业都是为了赋能主业，主业叫地产。

今天是一个地产博鳌年会，是非常重要的一个会，此时此刻，通常意义上的地产和行业企业都在想这个行业怎么办的问题，但事实上回过头再想想，如果科技越发达，通常意义的地产含义是越来越小的。因为现在的房子很多，无论是做地产还是科技，是为了最后的消费者，所以有的时候，可以想想，科技+地产，而不是地产+科技。

如果从这个思路出发的话，也许地产企业是有很多房子的，但是科技企业是要给人创造人居生活的，那家企业也许会说，我要给消费者创造一点生活，顺便弄点房子，没房子没法创造他的生活，这时候地产就成为排名第二的了。

把科技放在前面，也许对很多地产企业来说，利用现在已经有的条件，有可能找到第二条的路，这就是这个企业已经耕耘了五六年，没有再去建一平米的房子，而去找到未来的生活方式之路的一点点思考，谢谢。

姚科：张总讲到了，哪个在前，哪个在后的逻辑，也是产业发展的轨迹。张总还提到一个关键词，就是乡村振兴，特别是在广阔的乡村，也在十四五的大规划里，农村广阔天地大有作为，时间关系，无法再听嘉宾的热烈观点，我们也听到了朝科技方面，产业方面，还有很多的想象空间，特别是在未来的这十年会发生着重大的革新，随着时代的变革，我们将抓住科技，拥抱未来，谢谢各位嘉宾。

主持人：谢谢姚科先生的辛苦主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言，请大家稍作留步，我们一起合影留念，谢谢！尊敬的各位来宾，今天下午第一场主题讨论会到这里结束，下面我们将进入的是博鳌产业科技大会之产业篇。

产业与科技的结合包含无比宏大的叙事，涉及到资本与实业等方方面面，包罗万象。各位来宾，产业篇首先开始的同样是演讲环节，有请第一位演讲嘉宾，他是：

中城新产业控股集团有限公司董事长 刘爱明先生。

刘爱明先生的演讲题目是：润城新产业：产业创新之路，掌声有请刘爱明先生。

刘爱明：博鳌论坛每年都来，原来是谈房地产，后来我自己做产业，现在每年都谈产业。因为每年都谈，我只谈自己的体会，因为实际操盘很多项目，跟大家做一些分享。

今天我想主要谈的是地产商会比较关注的问题，我也想做个产业园区，今天的角色就不是股东跟大家一块搞，可能我是乙方，来给大家提供一个产业园区所谓的全流程服务。从前期的产业规划、咨询到建设规划到产业资源的导入、招商最后到园区运营，大概是这么个全过程。所以这个服务从头到尾是轻资产服务。

因为这几年这种项目，我自己也做，跟地产商也有合作，做了有二三十个，把自己的体会跟大家说一说，可能尤其是地产商，在跟他们的合作中体会比较深。从前期的顾问到设计到招商到运营，如果按照123456这样做就会出大问题。

我们的做法是要有运营前置，把最后一项拿到最前面来做，什么都顺，有点像你搞商业地产，上来不是说写个报告，去设计，去建造，去招商，再运营。

你去建个商场，第一步要谈的是商业运营，建完后怎么运营，先谈清楚，如果谈不清楚没有办法开始设计，这也是产业园区中经常碰到的大问题，如果你不把最后一步提到最前面做，做着就会有问题。尤其是住宅开发商，大家非常不喜欢的，上来先搞设计，因为住宅好卖，如果不好卖，你就要从后往前想。

刘爱明：第二是定位，碰到很多说，刘总，你过来，我们跟政府谈弄一个5G园区，多半是因为区委书记想在这弄个5G。

这也让我很头大，做不好也做不了，所以这种事我多半拒绝，因为我们搞地产这么多年，形成一个错觉，所谓的住宅，盖什么房子都有人买，你在这盖三房两房，豪宅都有人买，如果周围均价两万，突然出了一个星河湾说卖4万也OK。

住宅这么多年给一个错觉，我感觉是为所欲为，你怎么干都行，需求旺盛，容错比较强。但是产业没有那么多客户，产业从最开始发展到今天，从来没见过还要排队摇号，哪怕是中关村。是比较难的，所以你只能顺着走。

中山某个小镇原来就是做灯具的，最强的产业就是灯，再做产业只能围绕着灯做，不能说再弄一个新玩意儿，这挺难。你可以把灯具产业做升级，你可以不做生产，做研发，做营销发布，做品牌，这都OK，但是你跳开灯具做就会发现很累，这也是我们经常会碰到的。

刘爱明：实际政府可以干，我就要搞一个汽车城，政府多半把汽车城搞起来，首先是十年计，不是两三年，然后数百亿的投入，这不是任何一家地产商能干的，你想干也干不了。即使政府想抛开这个地方传统产业，就要整个新的，那也是五年到十年的时间，几十上百亿的投入，开发商想都别想，所以定位要顺着来。

但是问题是，书记非要那个东西，说我就是要做5G，你不答应，这个地就不给你，这是另外的问题。你只能顺着产业，至于书记好高骛远，你怎么跟着他好高骛远，是另外的问题，你不能当真。

刘爱明：第三是空间需求，我跟很多地产商谈了非常多项目，做了几十，谈了上百的都有，所谓的产业地产，首先要弄清楚一个基本概念，什么叫办公楼，什么叫研发楼，什么叫厂房，先这三个搞清楚。如果这三个都没搞清楚，这事就无法深了谈。

比如深圳经常会碰到说挺多工改工的项目，我们要清楚它实际就是写字楼，我们要知道这个楼干到100米就是写字楼，你要把区别搞清楚。

首先客户就不一样，写字楼的客户是服务业，这公司只有人，没有别的，他是要办公楼，只装人。但是到研发就不一样了，研发产房是制造业，哪怕是搞研发，也不能这个楼里只有人，就是研发也不能只有人，他要搞设备，搞制造，研发可能有电焊，电焊会排出有毒气体，你要专门收集。写字楼里就不可以，5A级写字楼没有人在里面搞电焊，因为玻璃幕墙是密闭的，不能这么简单排放，这就会出问题，所以说写字楼不能搞研发就在这。

我经常跟大家说，你看任正非不可能在北京或深圳的CBD里办公，腾讯可以，老板身边最重要的人都是搞研发的，世界上所有的产业楼，形象说产业楼都是趴着建的，没有往高了建，原因就是有设备，设备要上楼会产生无数的问题。

刘爱明：所以客户不一样，功能也不一样，研发楼可能不做生产，但是中试跟设备有关。所以你去深圳的科技园南区，你去看那些楼，企业里也要做很多改造，普通写字楼就不可能出现这么大的空间，所以区别还是很大的。

我后来跟深圳政府说，你们的政策有点问题，所谓的M0和M1，你把楼都建成100米，其实那东西不是M1，M0，实际用途就是写字楼，深圳就会形成超量写字楼的供应，但是适合的产业空间没有，有效的产业空间供应没有。

设计不一样，层数、荷载、货运都不一样，因为搞研发都会有震动、污染、有毒气体、废液等等，生产就是有这些，所谓的零污染基本上指的是写字楼，你只有人生活的排放，其他只要是生产的，都有污染，所以需要这样的环境。

刘爱明：其实租金水平也不一样，纯制造业的厂房租金也就1块钱，撑死到2块，非常高端，租金也就2块，实际上是由行业决定的，这个行业的盈利水平就是这个，一般的制造业人会很多，占用的场地会很多，人均每平米创造的数据就这个数，利润就这个数，所以租金就不可能高。

我到现在看下来，哪怕你去北京，超过三块钱的基本上就是写字楼，一块钱的就是厂房，一块到三楼的可能是研发、中试、营销这样的。这跟地段有关，但我理解更多的是跟客户的盈利有关。大家能理解这三个楼是不一样的，但是我们经常搞混，我们最终想做的是产业楼，建成的是写字楼，你进入的是写字楼市场，那这个差距就比较大了。

这几年，我不断讲目标和结果，干产业地产，哪个是目标，哪个是结果。

我说说登珠峰就能把逻辑讲清楚，登顶珠峰是目标还是结果？有人可能说是目标，我去就是冲着登顶，但登顶不是目标，是结果，目标是什么？是下来，回来，你上去了再回来。等珠峰死的人大部分是下来的时候死的，大家知道目标是回来，结果是登顶，所以我们要把产业地产的目标和结果讲清楚。

刘爱明：当然这个逻辑更多的是跟老板讲，房地产公司想干产业地产要跟老板讲清楚，到底想干啥，放到产业地产来说，产业是目标，地产是结果。所谓地产就是我建个购物中心，地产的结果是收租金，另外这个资产估值高，是个结果，目标是把商场运营好，运营不好，这个资产怎么会增值呢？不可能。

所以说你会发现，商场核心不是招商，是运营，要把商场运营好，才能取得财务的结果，就是我刚才说的那套产业运营的事，结果是我们挣的钱，你收到了租金或者你卖掉了，租金也高了，持有它也是资产的增值。如果说把产业地产，把地产当成目标，这是很多人犯的错，我去搞块地，搞住宅，产业，你负责把产业搞定，这就搞反了，这容易出问题。

我做了这么多合作，现在的体会和央企比较好合作，后来我总结因为央企说干产业是真干，不是假干，他心中不一定真想干，但是不得不干，要不然今后央企董事长见到省委书记，市委书记，面都过不去。我给了你一块地，产业弄哪里去了？所以他就真干了。

刘爱明：但民营企业有时候经常会出问题，我就简单做个广告，我的题目是润城，是我们跟华润成立了合资公司，442，这个公司完全做轻资产服务的，当然我们也会有一些目标，希望五年内能做到这个行业内数一数二，我们围绕生物医药、医疗器械，另外就是数字经济、先进制造。目前有这么多项目，因为跟华润合作，双方股东都拿了不少项目，细的都不讲了。

最后我用两个小案例简单说说，广州润慧科技是从头到尾的服务，已经做了几年了，结果也很好，政府也认同，企业满意，华润也满意。我刚才说运营很重要，什么是运营？

我理解的运营就是一套服务体系，你问商业经营的人，你问万象城的人，什么叫商业运营？就是围绕着客户和消费者的服务体系，你能把租户、商家服务好，经营当然就会好，这个也一样，围绕着我们要针对润慧产业园所在的地方，因为这个在广州，有了定位，围绕定位要建立一套服务体系，这是关键。

刘爱明：然后你才能取得租金或者是销售等等这些东西，这是我们这几年体会比较深的，从基础服务到企业服务到产业服务，我们都把它建立起来去展开，对于才能有招商结果。我经常用商业地产举例，中国所有的商场开张第一天都是火的，招商都满了，或者80%才开张，但是三年以后为什么有差距？就在于运营。所以运营很重要，有人80分，有人20分，非常多的案例就是两个商场挨着，区别在于运营。

成都温江案例是我们今年才接的，是政府建的，我们运营，它分研发，上面专门做研发，下面专门做生产，都是围绕着医疗器械和生命健康，加起来有30几万平米。

我们跟政府成立了合资公司，还是打造服务体系，但是要针对温江这个地方的医疗器械和生物的行业特点，企业特点去打造服务，从技术服务到人才服务、采购、分销、金融、产业载体，打造整个产业服务体系，这可能才是根本。

我们总想赚地产的钱，但是地产是结果，目标一定是产业，PPT上这些内容就叫产业，我要讲这些内容的时候，如果你是搞地产的，那差距就完全两个行当，但是你想吃这碗饭就必须搞这些东西，否则你吃不到地产这碗饭。

你想吃，必须把这套东西，比如药物发现与研究，注册，生产，销售，你能不能建立起来？因为这套体系是客户最关注的，你想赚地产的钱，但是客户最关注的是这个，如果你不把这个东西做好，客户对你不满意，你就赚不到客户的钱，就赚不到地产的钱，逻辑就这么简单。

时间关系不细讲，我做了这么多案例，我从头到尾运营的角度，我的一些体会，谢谢大家。

主持人：感谢刘爱明先生的演讲，请您回座。我们继续请出下一位演讲嘉宾，掌声有请：领盛投资管理董事总经理 唐志刚先生，唐志刚先生的演讲题目是：中国物流地产市场回顾及展望。有请唐志刚先生。

唐志刚：各位嘉宾大家下午好！我是来自领盛投资的唐志刚，我负责中国区的研究和策略工作。可能很多同仁并不知道领盛是什么样的公司，我简单做一下介绍。

领盛是一家位于美国芝加哥排名全球前十大的房地产私募基金公司，2020年年底的时候，在全球持有700多亿美金的资产，2001年第一次进入亚太区投资，到目前总共进行了600亿美金的资产交易，在中国目前投资标的主要是以物流地产、长租公寓、住宅、办公楼为主。

 

我们在仓储这一行，08年就进入了中国仓储行业，我们在上海收购了一个资产包，到目前为止，我们投资了有400万平米以上的物业，今年9月，刚刚完成一个10亿美金的募集。

唐志刚：第一部分讲市场回顾，线状图是物流地产过去的供应和需求，是空置率和租金收益率比对，可以看到物流地产过去供需两旺，由于大家投资欲望强盛，供应在过去几年高过需求，导致空置率比较高，一般是10%以上。

但是租金是比较健康的，租金增长过去十年平均达到2.7%，说明物流地产业主在议价中还是比较强势的。

再看物流地产的资本市场，左边的图有几大交易类型，从2007年到现在交易量的增长情况，可以看到物流资产呈现一个稳定上升的趋势，去年物流总共成交了85亿美金，比2019年增长了90%，这是个非常好的增长率。

但这里面，外资贡献了其中的一半，在去年外资大概占到中国总成交金额的49%左右，但是前面几年，一般来说是四分之一到三分之一的水平。

唐志刚：简单回顾了市场，我们来看未来几年市场供需关系展望。过去拉动仓储物流需求的主要来自于电商增长，全世界都是这样，从2014年开始，电商的渗透率逐年增加，去年由于疫情原因，电商渗透率从2019年的20%左右增长到25%左右，相当快的增长过程。

这里面电商的渗透率增加，电商的扩张带动了快递快运行业增长，相当于每天每人都收到一个包裹。未来增长来自于两个方面，第一方面是总量增长，是说整体的社会消费的增长，过去十年，中国每年增长7.7%社会消费，未来三年，根据预计，增长达到9.4%，无论过去还是未来，都是领先于其他经济体的。

电商渗透率虽然现在高了，但是未来仍然会增长，左边图可以看到电商的销售增长率，远远高于社会零售品增长率的，平均下来过去这么多年，平均每年快20%，这种趋势没有看到在消失，而是持续的，这样的话电商的增长渗透率会越来越高。

另外我们跟世界上发达国家的电商比，比如跟英国比，中国去年20%，韩国27%，英国是28%，横向一比，我们也发现，中国电商的增长仍然具有空间。在各个电商大类里，生鲜有更大的增长率，随着大家消费能力和消费观念的转变，生鲜电商的增长空间很大，这就会拉动对冷库的需求。

唐志刚：把需求和供应放在一起看，这个图是预测2021年交易量达到高峰，从此以后，随着供应量下降，空置率是下降的趋势，我们总体同意，但是这种供应不会这么大，因为一方面是有些开发商会延期，因为目前空置率相对高，所以开发商会延期，因为招租遇到问题。

另外从事这个行业的也知道，目前拿到政府的许可也比较困难，所以这也会延迟一些项目的上市，所以我们预测会比这个预测好一些。

一线市场，环北京，环上海，粤港澳，过去是拉动了中国增长的，但是看未来，可以看到未来一线市场的供应量是相对二线市场是比较大的，虽然空置率低于二线市场，这种局面持续下去的话，一二线的空置率差会缩小，供需关系会改善。

唐志刚：接下来我会讲对物流资本市场的展望，我们认为中国的物流资产对于国内外资金具有长期吸引力，原因有三：

第一，中国目前物流资产的增长空间巨大，如果我们以每百万美元的销售对应的高标仓面积来算，中国只有美国的八分之一，再看人均高标仓面积，中国只有美国的9%，所以如果我们未来经济成为世界第一，那这个差距一定会减少，中国的潜力是巨大的。

第二，我们认为中国物流资产的租金收益率是非常有吸引力的，我们跟日本来比，中国开发项目的租金收益率比日本高出200个基点，这说明在中国，做开发项目，从收益率的角度来说，是相当具有吸引力的。右边的图我们也针对成熟项目再比一下，中国仓储项目比办公楼收益率高出100到150个基点，但是纽约和伦敦是不存在这种差距，也就意味着物流地产的资本价值会逐渐抬升。

第三，我们看好中国物流资本市场的原因，就是因为现在的成交量相对于欧洲美国比较少，2020年的成交量虽然增长那么多，但是也只有美国的13%，欧洲的21%。

这里面可能有两个原因，第一个是中国的高标仓的存量比较小，太少了，没有什么资产可供交易的，第二是市场主体还不健全，现在有了以仓储物流为资产的REITs，有些保险公司开始对这个行业感兴趣，我觉得未来可以看到中国的交易量会加速成长。

唐志刚：最后我总结三点。

第一，在未来几年，内需会继续支撑对高标仓，对物流地产的需求，尤其是以冷库为显著。从策略上来讲，会继续聚焦高标仓，另外我们会持续对冷库进行关注和投资。

第二，一二线的空置率差会缩小，二线城市的供需情况有所改善，从策略上说，我们会继续聚焦一线市场，毕竟一线市场的需求量很大。二线市场会选择进入一些供需关系比较好的市场。

第三，我们看好中国的物流资本市场的发展，尤其是REITs，保险公司，他们对成熟的高标仓的需求比较大，作为外资资金来说，或者作为基金公司来说，我们愿意做的是这种Build-to-core（机会型策略）和增值型策略，这是更加有利可图的，谢谢。

主持人：感谢唐志刚先生的演讲，请回座。下面继续请出演讲嘉宾：

 

星河产业副总裁向俊波先生

 

向俊波先生的演讲题目是：“新常态”下产业运营面临的压力与挑战，掌声有请向俊波先生。

向俊波：我看了一下时间已经超时很多，我争取10分钟讲完。

星河所擅长的是商务写字楼，这两年才开始进入到制造业厂房。星河控股最大的是地产，所以我们是地产的传统里面分支出来的做园区的，在这里开会的同时，我们自己的地产集团也在开内部的务虚会，我估计氛围好不到哪去，可能会进入到新常态，跟持续下行的状态，产业地产也很难独善其身，所以我们也要准备承受着跟地产差不多的压力，甚至是更大的压力，所以我分享一些自己的理解和星河这两年早就看到的趋势，所以我们的准备工作算做得早的，一些经验和教训。

这几年对地产的调控，无非就是去杠杆，三道红线抓住了痛点，调控越来越精准，三道红线是要了命的事情，但是不是最要命的，我觉得是调房产税才是更要命的，说不定会出来，所以这个压力是很大的。第二是降预期，把资产价格上涨的预期一压再压，今后大家对资产上涨的预期要降下去，除了中心城区的少数地方的其他地方，以前我们觉得会抵御通胀，但是我觉得可能会滞胀的情况。

向俊波：像我们做地产出身的有几个方面挑战很大，第一是地产的输血难以为继，我觉得做地产出来的做园区，很大程度上产业园区是靠地产项目输血，因为我们做的是复合项目，拿项目的就算清楚了，但是不赚钱的时候这个钱从哪里来？在输血上一定是有问题的，要断奶了。

第二，增量时代加速终结，倒逼运营能力。另外是实体产业成为国家经济命脉，中央和地方企业大规模进军园区开发，现在在一些地方已经开始了，尤其珠三角，现在区一级国企，原来只是投资平台，很大一部分国企都会进入产业园区，相对来说民企很难有优势，所以怎么样在狭窄的市场中，本来就已经很狭窄了，怎么找出路的问题。

最后，这一轮经济的调整和地产调整，大城市都会降，大城市降温之后，外溢的需求究竟还有多少？做产业地产的人都是在产业重构才有机会，如果产业待在市中心，不往郊区走，没有机会。但是两个东西都在变化的时候，我们的市场和需求在哪里？这是需要考虑的。这三点是我们在未来的过程中会碰到的问题。

向俊波：原来星河做了一些准备，但是有些准备不够充分，也准备迅速，目前看来这些都要努力克服。从讲故事到实产业是必须要考虑的，之前是帮地产把故事讲好，把地拿到就有了生存的空间。

但是再往后走，首先把故事讲好，意义已经不大，因为地产拿地以后，未必要讲故事，因为研究资产价格正在迅速降低，地产可能不需要地产讲故事，我估计很多项目这一轮的供地，流拍情况还会更多，你必须要做实产业，要靠产业做实活下去。

向俊波：另外从产品的角度来说，为了打通市区往外溢的堵点，所以我们很早布局产品多样化，刚开始都倾注在产业写字楼里，这两年迅速补齐，研发楼和制造园区，为的是能够把堵点尽可能消除，这是产品层面。

另外我们也做了很多的投资这方面的层面，而今后很大可能，国企做资产，民企做服务，所以民企在重资产持有方面很难有优势，除非地方性国企不做，所以我们怎么生存？只能更强调我们是做服务的机构。

补充一个案例，首先是怎么做运营和增强运营的能力，不断去增强综合性，这是我们比较有意思的特点。

星河提出了一些有特色的东西，比如房东+股东，早期我们收的是房租，连午饭都给他，宁愿把房租换成股权投资的比例，早期也孵化了一些企业，这些企业还带来不错的收益。另外是基金+基地，每个园区都会配一支基金，通过这种方式来把我们服务的链条做长，基金收益还不错。

向俊波：多元化也说过了，我们正在做这个事情，目前在园区应该说企业还是比较多的，我们也做了深圳首单的工改工ABS，REITs也做，工改工做得还可以，发了八点几个亿。

这里是我们的产品体系，也在逐步丰富。

因为我们是深创投的第二大股东，我们自己有200亿基金，这些年投了200个项目，现在有35个到了IPO阶段，总体回报率还是不错的。所以未来园区的运营，如果普通的运营也是一个低收益的行业，尽管可能比隔壁的地产稳定性高一点，但是实际园区的运营，收益率也是非常低的。

 

最简单的例子，像阿里巴巴和京东，他们做的是平台，他们的收益是多样化的，但是我们做园区的人，虽然做的是平台，但是平台太物质化了，另外固定性太强了，一个平台，一个产业，最多就是几百家企业，不像京东能容纳几千万家，所以我们收益率很低，怎么去挖掘这个可能的收益，所以做产业基金还是做得比较好的。

向俊波：说一下跟地方政府的联合，这也是免不了的情况，现在也是主动拥抱国企，主要是地方性的国企，我们在郑州、温江都是跟区级国企合作，通过这个方式，来赚取我们可以有的那么点收益。

在跟内地国企打交道的时候，发现有到沿海去跨区域配置资源的趋势，最近我们知道的一个是想去珠三角建孵化基地，我们也通过跟他们合作这种方式，把他们的需求落在我们自己的物理空间里，做开第一单之后，情况还比较好，现在找我们的还比较多。

国企现在大规模去做实体经济和平台，未来也会诞生很多新的机会，但愿我们多多少少能够抓住它。我的汇报就到这里。

主持人：谢谢向俊波先生的演讲，请台上留步，参加接下来的主题讨论会。

在科技创新为引擎大背景下，新时期的产业地产运营会有哪些改变和升级？加入基金、REITs等金融资本的元素之后，产业的未来又将会达到什么高度？

尊敬的各位来宾，本场主题讨论会的主题是：产业万象。

首先请我们的主持嘉宾上台，掌声有请：

星河产业副总裁 向俊波先生；

光华楼评出品人 杨光华先生；

领盛投资管理亚太区联合首席投资官、大中华区负责人 唐瑾女士；

瀚溥物流地产联合创始人&首席执行官 许汉斌先生；

实创亿达总经理 官兰兰女士；

京东智谷执行副总裁 陈昱先生；

信保基金REITs平台总经理 李文峥先生；

珠海采筑电子商务公司合伙人、副总经理 彭凌霄先生。

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请向俊波先生和杨光华先生开始主持，本场讨论会讨论时间是50分钟。

向俊波：请大家把问题尽量聚焦，因为上一轮比较散，因为在座的基本上偏中于物流，或者物流的投资或者REITs，现在REITs也比较偏物流和基础设施，所以我们集中一点点。第二，我们把更多的精力聚焦在问题上，企业的情况可以少一些介绍，我们还可以通过其他方式了解。

第一个环节是讨论新基建，公募REITs，你们说说对这个问题的理解。

许汉斌：基建REITs，首先这绝对是国家非常明确的决策，它带动了强劲的发展，也带动了国内GDP增长强势引擎，也给公募投资人带来了长期稳定收益的金融产品的机会，我是物流地产和开发商基金，为什么现在的工业物流，为什么是和公募REITs这么一个产品？

物流地产虽然叫地产，但是不是做土地增值就出售，我们是看长期经营，作为目前以外资，投资开发策略是开发到成熟的策略，开发完之后还是长期持有，希望之后在资本上做一个大的资本包上市，所以这本质上跟房地产的投资策略是不一样的。也是响应了国家对于内循环消费为主，GDP增长，我们作为最好的服务配套。

所以我觉得基础设施尤其是物流地产，只要我们选址位置正确，基本上是非常符合国家大的战略。我们公司也只在国内15-17个靠谱的物流节点，做高标仓，这些仓库选址三千到五千万的城市，人口密度大，消费水平高，人均收入高，这些主要的经济体，一个小时的时间，就可以把货从仓库送到终端用户或者是大的C端或B端，这是第一点。

许汉斌：第二，长期稳定的现金流，我们的中心10万平米，通常租到七八万方，其他的自带流量也可以租满，所以租约是长期的，我们跟电商是三到五年，跟一些冷链有五到十年，需要二十年的我们干脆给他定制，客户花了那么多钱做设备也跑不掉，黏性也大，所以我们每年有3-5%的租金增长，这也是对于长期稳定性可以带给公募投资人很好的投资产品。

我们也看到了金融产品来说，目前作为物流地产，可以达到7%以上的净租金收益率，我们也看到了普罗斯发的基金REITs，4到4.5%，所以开发商觉得这个金融产品可以做，非常适合公募REITs发展。

不管未来如何，只要资产在国内，最后还是以人民币持有，这是比较靠谱的闭环，我们也避免了外汇风险，之前我在创业之前，也是一个新加坡工业物流地产的中国区首席投资官，我们也想把苏州工业园区一些优秀资产放上去，但是常常有外汇限制，如何派息等等，但是境外这些钱怎么样返到中国来继续做新的项目，这些都是问题，但是国内的REITs避免掉了这些问题。

向俊波：因为您是乙方，是被投资一方，我们想听听李总和唐总，你们是怎么理解物流行业和REITs方面的特点的？以及经验和教训。

唐瑾：作为境外基金，代表着外资，代表着资方，我想说两句，REITs在中国是非常非常必要的。

你看其他这些国际上的市场，不管是美国还是英国还是新加坡，REITs都是非常活跃的，它提供给市场了一个流动性，这是非常重要的。中国现在普遍来说，不管是房地产还是物流市场，开发商的资金压力非常大。

因为开发商融资的渠道非常少，一个是债，一个是股，但REITs如果是你能够成功发行，其实是可以通过这个给开发商非常大的流动性，你就可以以股的形式，完全做出退出，而不是通过加杠杆的形式来增加你的流动性。

所以我觉得REITs非常非常重要，怎么能够降负债率，怎么能够以股权的形式增加你的流动性，这是REITs能够增加的，这不光是物流，我希望能够看到REITs市场以后能够变到商业的地产，包括长租公寓，包括购物商场等等。

李文峥：我是信保的李文峥，REITs确实是在一个非常好的时机出现了，我们现在讲房地产是讲去金融化，但恰好在房地产去金融化的同时，我们有一个领域是加大了金融化，就是基础设施领域。国家政策在很多年前。

2005年的时候，香港出现REITs的时候，国内就开始以证监会为主，包括央行研究了很多，十几年的时间，终于走出来也挺不容易，但是非常有价值，因为我一直也在REITs圈子里，有些实践，感触就比较多。

我认为有三个价值是比较值得大家关注的，第一它确实是可以降杠杆，因为它是权益型的融资工具，发REITs等于是把上市股权100%装到公募基金，再把公募基金的份额拿出来发给投资者，这样在发起人最顶层，合并报表角度的时候，不会构成负债，像星河也做了很多类REITs，这些东西是偏债属性的，但是真正的公募REITs出来，正是迎合了降负债，甚至起到降低宏观杠杆率的作用，我觉得这是一个比较容易去理解的价值。

第二个价值，它是很好的金融产品，金融体系的改革有这么一个产品，是因为它要分红，长期要分红，所以你能够通过资产产生的现金流，90%以上要分掉，有这么一个规定之后，大家可以理解，很多长期的小资甚至老百姓都可以去匹配这样的产品，构成了普惠金融的一部分，你可以通过这个东西买份额，来实现金融资产的配置。

第三个价值，对企业来说，是能够形成一个新的商业模式，比如说我原来在越秀，越秀在香港2005年就发了REITs，我们的体会就是，越秀的REITs对整个越秀集团来讲，一它是融资工具，第二通过REITs还可以买东西，可以买自己母公司的，也可以买市场上的，所以是投资品。

李文峥：最后，它其实是一体化的资管综合业务，基金管理、资产管理、运营管理、投资组合管理等等，能够形成一个体系，这样就能为一些重资产企业，因为很多地产商这么多年积累下来，多多少少会积累一些重资产。

你就可以把重资产拿出去，形成轻重平衡的发展模式，同时又打造专业化能力，就能够像爱明总，形成轻资产的专业化运营平台，像润城一样，这样给企业下一步的转型，尤其是一些中型的地产企业的转型，带来了很大的机遇。

所以我的体会是，REITs出来，在现在是非常好的时机，给了大家非常好的机会。当然刚出来，要求会比较严，能够把握住这些机会的企业和资产，可能要逐步的去实现，但是这个赛道很大，可以用长坡来形容，可以慢慢做，要有长期的行为，就像陈启宗说的一样，要慢慢的出细活，做长久的事情，做稳健的事情，REITs就是长期、稳健、不断成长的事情。

向俊波：几个嘉宾里除了做投资和物流，官总和陈总是做综合性园区的，你们都是实际的操盘手，你们是怎么经营和看待，判断手上有这么大的资产，未来怎么发挥？

官兰兰：今天上午和下午有不同嘉宾分享对于产业地产来说，到底是产业还是地产，我是这么看的，我觉得是产业+地产之后，对产业更好，对地产也更好，只要做好产业的运营管理和服务，最终能够实现资产价值的更好。

通过我们自己运营项目的亲身经验来说，本来是一个普通的办公楼的综合体的形象，大概50万方，在北京也不是非常好的位置，就在北京路上，但是我们是通过以科技园区运营的方式给它做，包括前期的产业定位，精准的招商以及全链条的产业服务、企业服务和旧园区升级。

到现在为止，大概经历了不到三年时间，实现了100%满租，租金水平超过预期10%，品牌影响力也成为标杆，是海淀区的新标杆。

从成果来说，主要是通过远去的运营管理，并不是通过我的资产价值没有实现，反而让我的资产价值获得更高实现，同时也满足了政府的诉求，让企业在这非常开心，员工也非常开心，我们是实现了多维度的大家的目标和诉求的共同满足，所以我一直长线看好科技园区轻资产运营管理行业。

陈昱：刚才爱明总做15分钟演讲的时候，我好几次都想冲上去握他手，产业地产是有别于商业地产和住宅地产的小众产品，上次做企业内部培训的时候，八个字可以形容，前有围堵，后有追兵。

因为政府吃了很多亏，很多做地产的觉得产业地产地价便宜，很多都不需要招牌挂，一股脑都冲到产业地产购一大块地，先卖住宅，或者卖其他容易变现的产品，然后弄几个人说，你们把产业地产做起来，我相信在座的很多人都有体会。所以政府吃够了亏，对真正做产业地产的，设了很多条条框框和限制，所以前有围堵。

后有追兵是说，毕竟中国的住宅市场已经发展了几十年，大家都说黄金十年过去了，白银十年是不是也过去了？昨天还采访问我说，现在是青铜时代吗？我说青铜时代也会有王者。但事实上住宅市场已经充分竞争了，很多产业地产包括星河，包括曾经没有做过产业地产的，都会投身到产业地产中去，所以后有追兵。

做产业地产其实还是蛮难的，关键是你得要耐得住寂寞，特别是股东，不要追求眼前马上的回报，另外是要守得住，你要有一定的实力和底气。我忘记是刚才哪个嘉宾说的，其实央企做产业地产是有优势的，因为很多产业就是自己手上的，到某一块地，市委书记一握手签约一定会投，也舍得投，反而民营的是有难度的。

向俊波：确实，REITs现在投的是旧设施和物流的项目比较多，但是第一期公募的时候也有几个园区的项目，也希望今后REITs能够多关注做园区的企业和好的园区产品，我知道中关村1号做得非常不错。还有一位是来自于做供应链采购和电子商务领域的彭总，在我看来万科的采购很强大了，你还能找到他的痛点，做供应链的外包管理吗？

彭凌霄：可能很多人不了解采筑，它的前身就是万科集团采购管理部，把万科供应链管理能力外化成一个公司，对外进行服务。

昨天杨总跟我聊的时候问我，关于园区的创新模式，我们还真碰到过，去年年底我们发现整个房地产的采购市场在变化，大家对于成本的控制要求变高，但是无意中服务了政府，把名声做出来了，年初跟哈尔滨做了一个项目，是建材产业园区驱动的，实际以往我们发现一个问题，科创局到处找供应商，来我这里投资，但是谁在花钱？

盖政府的楼，修路修桥，后来我们三方签了协议，他拿了5.6平方公里出来，万科包括要做招商引资，把采筑牵进去，把东北总部落地，同时带来TOP20落在产业园区，他们把自己东北的结算和交易服务中心搬过来，人家能得到什么？

第一，万科承诺，未来三年内，超过一半的业务优先给这20家供应商，保底有5千万业绩，同时，材料设备也是这20家优先，所以他们都过来了。以往都是按照三减两免，你给他订单，他肯定跟着你走，现在我们在南宁、贵阳都在搞，因为每个片区都会有诉求，而以往政府在做园区，本身动能没有释放出来。

但是这个有难处，一定要跟更高层的行政长官聊，因为我们有时候碰到过你找招商口，他说你帮我带住建认识，我们看到很多产业园区，讲配套，讲服务，在我们的理解里面，我做交易出身的，如果能让我们的所有园区主体能获得生意，比减什么都强，做生意哪怕亏本，有生意做比没生意做都会亏得少一点。

所以这是我们看到的点，把信息拉通之后就会看到很多新的增长点，万科也通过这个项目，把整个供应链条带过去，立马顺畅，这是我想在另一个角度，给各位提供的点。

杨光华：隔壁有论坛，我也有，我发现隔壁满场了，我们这边不多，为什么大家都去看住宅市场，而对新的关注比较少？

是不是再过几年，博鳌论坛的会议，那边的场的人会慢慢到这边来？因为住宅已经到了顶峰，后面两个议题，我想问问许总，我们想听一下，其他人如果想入物流地产，难点是什么？

许汉斌：很多资本对这个赛道有兴趣，讲到难处的话，普遍跟开发商朋友聊天，拿地越来越困难，因为政府会在总投的限制上，税收的承诺上，要求越来越多，尤其是京津冀，长三角，大湾区，是兵家必争之地，但这也是我们从2018恩年成立以来自己的knowhow，我们坚信跟着政府的脚步走，跟着著名的产业公司企业合作，他们的确比较靠谱，能够带给当地政府不管是税收还是招人，总投这些贡献，政府也非常欢迎，等于我们帮政府在某个地方导入客户，我们帮客户在这个地方拓展，这是双赢。

 

比如我们现在跟欧洲最大的农产品贸易商合作，在长沙武汉拿到了优质地块，跟北方最大的进出口贸易上，都拿了大地块，阿里旗下也孵化了很多杭州独角兽跨境电商平台，这些都合作，这也是遵循政府的红线，实打实的跟产业机构合作，他们能要到一千亩地，我们配套两百亩地的物流，这是最合规的做法。

 

回应杨总问题，有些人讲到资本进来，手上有二十亿美金，投了很多钱，但是会不会这个市场乱套了？这么多钱进来，怎么考虑，怎么控制买卖的价格？事实上，我们在做的是怎么样降低土地的成本，现在国内的土地招牌挂，所有的类别里面，只有物流地产是相互准入的，所以我们拿一个项目跟政府谈，这个项目是以汽车零配件还是跨境电商为主，一旦政府准入，我们拿这块地，政府会婉拒，因为走了招牌挂的准入，所以很多涌入市场的并不会造成大家到时候疯狂拍地的地步，所以土地价格大家谈好，我们要算收益，这是比较透明的，所以我们能够在事先锁定靠谱的预期收益率，这是在竞争中有序的，不觉得这是太大的困难。

杨光华：我看您公司最近有上市的计划，上市之后想对标的是国外的哪家企业？

 

许汉斌：资本市场上风起云涌，大家对于物流地产的确是全球地产投资的热点，作为以开发商根基来说，我们还是强调自身的开发能力也好，运营能力也好，这是我们自己能掌控的基石，目前从2018年成立以来，两年半的时间，中间还有疫情，我们涨到了120万平方米，我们希望未来有300万方的投资面积，那时候可以做一个小型的IP，但是资本市场上，钱很多，当时我们跟投资人说这个地方很好租，但是到时候又不好租了，这个地方收益率是7%，到时候又只有6%，每一轮募资的时候，到底能不能兑现，这是我实时敦促，对自己在投融管退，在项目选址、工程管理、设计产品品质、招商运营、客群关系，只要这些运营，这些都是我们的核心竞争力，好的话，资本会追着我们跑。

杨光华：下面我想请教唐总，唐总说中国的高标仓是每年1%，您在国外有工作经历，国外的物流地产未来趋势和中国未来的发展会不会走国外一样的路？

 

唐瑾：外资现在整个资本市场对物流地产还是非常非常看好的，像我们这样大的外资基金平台，我们是从2008年开始投资物流地产，是全球性的投资，到现在整个物流地产在亚太区的分比已经从10%涨到了差不多50%，所以这就代表了在外资，物流地产在整个资产配置中的转变。中国的物流地产在转型过程中，我觉得前十年，当时是没有这个市场的，是一个完全的开发市场，因为那个市场是从零到有的阶段，到现在普罗斯也好，我们也好，大家积累了一定的资产，包括我们，从2008年开始投，到现在已经累计投资了差不多400万平方米的物流资产。

 

下一步最重要的就是怎么去经营，怎么去做资本市场操作，这是最重要的，所以下一步除了开发的机会，现在开发市场有相似于住宅开发市场，利润空间也越来越小，竞争也越来越激烈，再下一步我们的投资策略，可能就是跟一些企业合作开发，或者跟一些自用方一起做开发，或者是通过一些二级市场的并购或者私有化，来投资更好的物流机会，但我觉得开发利润肯定是越来越小，竞争肯定是越来越激烈的。

杨光华：您作为资方，投资的物流地产的时候，除了考虑资本的因素以外，看重哪些科技或者具备科技因素，选择它的原因？

 

唐瑾：我觉得主要的是创新，今天的主题是科技创新，但是房地产这个行业永远是科技是创新的一部分，我们现在非常看好冷链物流，因为这个以后就会取代一些商场或者肉店销售的零售业，所以物流现在也越来越细化了，普通消费品50%以上已经是通过电商来卖了，所以这个增长的空间其实非常小了，但是冷链，因为大家在疫情前不会在网上买这些食品，但是疫情后，整个消费理念转变了，所以这是很大的机会，我们在投资这个行业的时候，也会看这些大方向的趋势。

杨光华：下面问一下陈总，因为陈总的京东智谷模式非常成功，您认为产业园区的发展，未来的趋势是什么样的？

 

陈昱：说趋势其实之前已经有人说到了，包括上一次论坛，深度运营就是产业园区的发展趋势。

 

杨光华：怎么运营？

 

陈昱：现在趋同化得很明显，招商对象趋同化，政策趋同化，产品趋同化，怎么脱颖而出，可能运营才是真正的那个key，而且要把运营当做一种战略的考量来做。就拿我们来说，我们在做项目的时候，刚才说运营前置，我们也在做运营前置，简单说，我做项目也是预招商，你交五万十万就可以先登记一个楼号，我就把京东的资源给他嫁接，我这叫运营，叫赋能，京东原来叫积木赋能，后来推出新动力计划，一个是新动能计划，就是针对大中型企业和中小型企业的，有人会说，他交五万随时可以退，为什么花这么多精力，赔这么多成本、人力上去帮他做服务？

 

我们更大的服务是商业对接，京东是上万亿的企业，京东商城我相信在座各位都有下载APP，生活用品很多在上面购买，我们很多企业想做自营，怎么让他做自营？他很难达到，我们帮他对接，他少了很多寻找和谈价的成本。大家知道京东物流贵一些，但是效率最高，他们开玩笑说，晚上12点买京东的东西，第二天早上到了，相当于买了早餐，贵有贵的好处，我们通过跟企业对接，只要是我的客户就可以打七折八折，他们说，你是不是傻，你做这样的运营，万一这个企业跑了呢？你不是白做了吗？他可以退。

 

我们想的是，我们打开门来做生意，企业的黏性在于你给他做好了运营服务，帮他赋能，帮他把生意做大，那他还会跑吗？肯定不会跑，而且还会呼朋唤友，把自己上下游企业，我有很多例子，楼上楼下成为我的客户，结果楼上也成为我的客户，或者一个地方商会，很偏很小的一个城市，带动了商会四五个经常在一起喝茶的朋友来买，就是因为他享受到了我们的运营服务，所以我觉得未来产业园区的发展趋势一定是在运营上深耕，而且运营不简单是物业管理服务，那是最基层的，但是也要做好高标准，更多的是企业需要什么，我们就提供什么，说得更极端一点，哪怕企业说我们公司单身汉很多，需要找女朋友，我都去帮他找，我跟卫校，跟医院对接，搞这种活动，就是帮他解决这个问题，企业需要我们就做什么，他就会爱上我，就不会走的。

杨光华：问一下官总，您刚才讲到满租率100%，疫情之后有没有影响？服务上做了什么事情？

 

官兰兰：我们满足的状态是在疫情期间突出了，在2020年的时候，我们的出租率反而超过了2019年，这时候北京很多同行就来跟我交流，说为什么能做得到？大家觉得很神奇，这个话题就归到了陈总说的结果，就是通过运营服务，我一直理解科技园区，它的形态就是写字楼群，区别于写字楼群的原因是什么？客群不一样，服务不一样。

 

您提到我们做了哪些服务，我入行十年左右，大家一直提，最重要的就是产业链服务，产业生态服务，智慧1号产业生态服务做了十多项，有专业的团队，比招商团队还要多，这里面包括企业家的圈层服务，有私董会，早餐会，为了企业家的互助，还有服务于大家的市场对接服务，乃至于整个园区公共媒体资源，推动了园区里的企业，上央视就上了十几次，包括出国去参加美国的CS展，通过我们的免费渠道，包括参加中国的顶级论坛，都是我们帮他去推荐，一对一的商务对接就更多了，我们还帮园区企业留住人，今年非常重要的话题就是北京人才怎么留得住？只要是我园区里的企业，指标没有限制，我们园区企业招商的时候就经过筛选，全是高科技企业，他们对我们充分信任，所以把权限下放到我们，我们能做到的就是帮园区留住人。

官兰兰：融资也是一样的，刚才也提到了，帮园区企业做投资，这在我看来是必须要做的，不仅仅是投资，股东方有各种各样的基金，我搭建了融资对接平台，几百家的投资机构也可以去对接推荐。科技成果转化也是我们的强项，更便利于科研机构和大学高校做成果转化的对接，所以整个服务体系在我们内部叫边界产业服务体系，有专门的团队做。

 

我们的第一层是产业服务，第二层服务是园区里的人，服务好企业里的人，才能留得住。首先服务好人的衣食住行，大家都觉得中关村的码农不需要艺术生活，其实不是的，我们的园区里有五六万方的商业配套，各种各样的网红餐饮，包括喜茶、海底捞之类的，费了很大力气引进过去，这是满足员工的生活。除此之外，有各种丰富的线下社群，相亲肯定是有的，还有单身趴，机车社群，还有狼人杀、剧本杀、乐队，丰富大家的社群服务。

 

另外北京住房很贵，我们也有解决方法。第三个层面是服务于资产方，作为一个科技园区运营好，是实现资产的保值增值，现在园区的租金要高过周边租金，出租率也更高，由此带来的就是我的资产增值就会更好，这对资产方来说是特别开心的，这是非常重要的诉求，所以做园区做了这么多年，很大的感受就是通过运营，不仅仅是让大家觉得我满足了政府的需求，更重要的是资产保值增值的特点非常明显。

 

最后是服务于政府，因为我前面产业聚集，产业高，产业影响力都做到了，最后还要实现政府满意，政府接待量2019年只有30组一年，现在已经是一百多组全国各地的政府考察量，最终实现大家满意是方方面面的，9月份还要承办海淀区各种各样的活动，全是区级的，最终也是实现了政府满意。因为我的产业定位是创新中心，主要是人工智能和商业航天，产业聚集地非常高。

杨光华：最后请各位嘉宾用一两句话谈一下对行业的理解。

 

彭凌霄：万科原来是纯住宅产业，但是采筑跟很多产业的接触，包括在跟国营的比如卓越的合作，都是产业做得比较好的，我发现产业方面的标准化程度，以及对于材料物资的精细程度还没有到住宅层面，住宅过去辉煌期间，积累了很多点，但是产业反而是更多的巨头比较少，比较分散，所以我们做这个产业的时候，更多的是希望跟大家一起，把这个板块的供应链体系，标准化体系建立起来，这是通过过去的经验积累的，所以为什么我选择这个论坛，希望有更多的点，一起把行业供应链体系做得更完善。

 

李文峥：我最近参与了一本书的协作，叫做《REITs中国道路》，引用里面的一两句话，期待越来越多的人和企业参与到REITs的事业中来，期待REITs的中国道路越走越宽广。

 

官兰兰：非常看好产业地产这个行业，通过同行的潜心运营，长期坚持，一定会找到让政府满意、资产方满意、企业满意，客户满意的方法论和解决方法，能让我们这个行业越来越繁荣，越来越受到认可。

 

陈昱：都说现在是后疫情时代，但是持续多久谁都不知道，所以大家都是做地产的，就发现很多客户尤其是产业地产的客户，持币观望的氛围很浓，希望疫情快点过去，中国经济快点走上V的上升通道，让大家快点回到产业地产的怀抱来。

 

许汉斌：作为又做运营，又做基金投资的瀚溥来说，做产业做物流的，能够在自己的管理上更差异化，更精益求精。

 

唐瑾：地产不管是物流还是其他的地产，大家都需要创新，因为大家一定要随机应变，你不知道哪天就像电商一样，取代了零售，取代了购物中心，也说不定哪天长租公寓取代了普通住宅，所以一定要继续创新。