9月16日14:00-18:00，2021博鳌地产发展大会，感受时代的转变！

 

“十四五”开局之年，中国房地产已经隐约听到来自风暴深处的低语——要么改变，要么被改变。面对已经发生深层次改变的房地产，当标杆房企、千亿房企都开始真正感受生与死的问题时，房地产的未来走向何方？

主持人：尊敬的各位来宾：大家下午好，欢迎回到2021博鳌房地产论坛现场！

2021年，房地产行业正在发生深层次变化，面对宏观政策与经济环境改变的深刻影响，隐约传来风暴深处的低语——要么改变，要么被改变。

 

所以，今天下午博鳌地产发展大会的主题是：推进房地产转型。

与上午全体大会不同，我们下午论坛准备了两个会场，分别举行博鳌地产发展大会以及博鳌产业科技大会。本会场将进行的是“博鳌地产发展大会”；旁边会场为宴会厅1厅，将进行的是“博鳌产业科技大会”。大家可以根据自己的喜好，选择参与两个会场中的任意议题。

尊敬的各位来宾，下面将进入博鳌地产发展大会发展篇

 

接下来，有请

 

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长 郝一斌先生

 

郝一斌先生的演讲题目是：坚守稳健初心、共谋发展之道

 

有请郝一斌先生。

郝一斌：今天上午大家已经讲了很多宏观的问题，我现在也尽量少占用大家的时间，简单讲几点，一个是对于今年下半年，整个市场到底会坏到什么样的程度，有一个量化的计算。

我们知道地产是一个金融属性很强的企业，我们认为今年的危机实际上是一个积累的危机。

 

大家可以看到在2019年房地产贷款增速已经在逐步下降了，但是因为去年特殊的疫情，我们通过一些货币政策来对冲经济下行，所以可以看到在2020年的前三季度，我们的房地产贷款余额都有很大的增长，一般一季度是比较高的，大概在4500亿到5000亿左右，后面会逐季度下降，但是我们看到去年几个季度都有很大的量。

 

去年下半年市场也开始回暖，在去年10月份，央行就推出了三道红线的政策，三道红线更多的是对一个具体的企业杠杆率的管控，但是对总量尤其是中小企业是不太管控的，行业的总量是没有被管控的。

 

后来12月份又发布了一个房地产贷款余额集中管理制度，这个制度对市场的影响会逐步的显现出来，我们可以看到它是跟信贷余额挂钩的，包括今年2月、3月、5月，在几个非标准渠道方面也进一步采取了压降的措施。这些威力都会传导出来，我们可以看到到了2021年一二季度，我们的房地产贷款余额已经大幅下降。所以地产公司的现金流压力在逐步加大。

郝一斌：我们也做了一个针对这个机制之下的研究，就是个人住房按揭贷款方面，现在有一个总额的管理，就是总体信贷余额的20%，我们来看一下到底是什么样的影响。

 

这个图是2018年以来住房贷款金额和住宅销售额的拟合情况，我们可以看到整个市场消费规模和住房贷款余额基本上是同比例增长的。但是在2021年6月份，销售额和贷款金额是偏离的，意味着这个月是超卖的，按揭余额增速跟不上，短期没问题，但是几个月以后它的脱离作用就显现出来了。

再看看个人余额增速的变化情况，从2020年上半年，个人住房贷款余额的增速是15.7%，全年是14.5%，到2021年上半年已经降到了13%，这个趋势短期内是难以改变的。

 

我们用一个相对中性的判断，我们认为全年会下降到11.5%，这个降幅并不是很快，有可能实际降幅会更快。这时候你就可以看到，全年新增的房地产信贷总额就是4万亿。当然这里面不是说绝对量的概念，而是增量的概念，要把已经还掉的额度也要扣减掉。

 

哪怕你5年前买的房，只要你现在还在还贷，它都是在逐步减这个额度，会空一部分出来。今年上半年卖了8.5万亿，只有2.1万亿的新增房贷总额，这个偏离程度是非常高的。如果把它回归之后，可以推导出一个值。

 

当然可以做几个不同的判断，假如信贷总额不增长，就是下面这个表里面的15.48亿，这是去年的值。今年上半年因为超卖了，可以看到2016年到2020年，每年上半年的销售占全年的比例都是不到50%，下半年是超过50%的，一般来说上半年是40%到45%，下半年是55%到60%，我们上半年已经卖了8亿平米，这是创纪录的历史最高值，如果没有信贷总额控制，也许下半年会更多。

 

但是有了总额控制，最后算下来，可能下半年跟上半年应该是差不多的，这些我们的一个中性判断。即便是在这样的情况下，下半年的销售和去年同期也有13.6%的下降，如果今年的总量创不出历史新高，也就只能达到去年的15.5万平米，我们下半年同比要下降20%。

郝一斌：如果我们要想今年下半年和去年下半年的销售额相同，总量要增长10%，大家也知道这两年整个行业的整肃已经放缓，达到10%。达到10%的时候还-2.6%，另外信贷余额的限制，所以几乎是达不到这么高。也就是说今年下半年的负增长是一个确定性的事情。

 

这个判断是我们7月份做的，我们从当时的量化计算上，我们认为市场有比较积极的变化，当然目前市场变化的速度比我们测算的中性的情况还要坏。至于今年下半年会不会出现最后全年的总量都不及去年，不排除这种可能性，因为市场是有一个反馈机制的，一旦形成了负循环，它会自我加速。

 

这是市场的自我达成机制决定的，好的时候越来越好，坏的时候也会形成负反馈。

 

从整个行业来讲，总量增速基本上是没有了，总量增速见顶的时候，也就是说我们从周期上讲，因为没有增量的时候反而是一个底了，这个市场会进入淘汰赛。

 

总量不增长，我们这个行业这么大，这么多企业，这么多资金，经营得好企业还可以过去，平均利润或者好于平均利润，经营跑不赢同行的就要低于行业平均利润，所以行业的去清也是一个大势所趋。

 

从去年到今年大家也看到不断有企业出现问题，我们也认为不是一个短期现象，还会持续下去，只是说谁会再出问题，可能大家有各自的答案，我们也有一个小揣测，但是这个行业已经进入淘汰赛。

郝一斌：今天会议的主题是理性和稳健，金地在行业里面也一直是经营比较稳健的，甚至在行业高速增长的时候也是受到一些诟病的，觉得我们不够激进。

 

这是我们近5年的数据，可以看到在这3道红线出台之前，我们一直是自我设限的，我们对各项经营指标有一个自我设定，总资产负债率、净资产负债率和现金短债比都进行了限制，出了三道红线之后，我们发现我们基本上没有突破过这三道红线。

 

从销售增速上来讲，我们也还好，应该说实现了5年25%的复合增长，所以我们也有一个体会，地产公司要有一个强烈的自律，因为不知道明天和意外哪个先来临。

 

就像我们去年年初的时候，之前我们也在探讨要不要把现金短债比留那么长，留9个月、6个月以上，即便没有销售回款，能不能覆盖我们的债务，我们这么稳健是不是留太长了，后来大家会发现，可能其就完全没有回款，至少疫情期间有一两个月是没有恢复的。

 

这也是一个警示，你只要把握好了资产质量，也可以实现一个好的复合增长。可能在某一个单位时间成本里面没法形成50%、80%、100%的增长，但是你是可以实现一个持续的高增长。

 

所以我们也还是认为地产行业的平衡发展还是非常重要的，地产企业、地产行业还是一个高风险行业，不是无风险行业，是一个周期行业，要尽可能把握周期，但不可能绝对的百分之百掌握分歧，所以还是要留有质地，有相对平衡的财务指标和效率指标。

郝一斌：经过这两年发展，我们也认识到一城一策之后，市场的波动是加大的，如果你聚集于某一区域或者某一类城市，你的风险是在加大的，所以还是需要更多元的布局。

 

当然大家也看到了，我们有些同行，因为过于密集，但是在某一个区域，一旦出现了比较大的挑战，这个企业的安全是有比较大的问题的。当然，金地还是以一二线城市为主，我们还是会继续把握这个合理的比例。

 

我们目前的市场是在一个箱体振荡，政府给你画了一个底，也就一个顶。行业出现压制政策的时候，如果出现偏离价格的情况下，政府会适当地放松政策，至少还有手段保这个底，一旦三四线城市一旦突破了这个底，地方政府是缺乏手段保你这个底的，它只能寄希望于从宏观上保这个底，所以这一块的安全性是没那么高的。

 

所以在箱体运动的时候，控制地价的合理性是非常重要的。你想我拍了一个超高的地王，我再卖一个超高的销售价格，即便市场支撑，政策也是不允许的。况且很多时候你认为的市场支撑，在它进一步调控加码的情况下就变了，市场支撑就变化了。

 

我们知道这个行业里面可能不能有各种捆绑，但是中小企业是可以的，我们也知道一些企业在市场高热的时候采取了这种措施，但是你会忽略掉风，险你认为没有顶，但是市场会调整那时候你发现的风险太大，很难短期应对市场的调整。

 

所以我们也观察到一个现象，很多中小的地方企业死在繁荣，这个市场长期的在一个正常状态或者偏低靡的状态，有的企业也做得很好，但是一轮大的繁荣之后，很多地方原来的龙头企业就消失了，比如说河南的龙头企业，在河南这一轮的繁荣过后，大家都可以看到他们的情况。

郝一斌：所以在投资布局上，除了追求高增长的效率，对安全应该有适当的靠做一个更平衡的投资结构。从我们的实践来讲，我们认为投、产、销是一体的。

 

大家可能觉得这说的是以销定产、以产定投，这只是反馈路线的一条，是不闭环的，还有一条就是你怎么看这个市场，其实你的投资不要单纯地跟着市场情绪去走，市场经常是给你挖坑的。

 

我们也认为一定要研究清楚这个市场的大小库存，它是有市场规律的，一个大库存压着这个市场，你指望它短期反转是非常困难的，一个小库存非常低的市场你也别以为它一直会繁荣下去，有时候物极必反，走到过激的程度，市场会出现调整。

 

所以金地还是希望随着行业的不断发展，保持稳健的经营风格，持续地完成转型。我们的转型目标有两个，一个是综合型的城市服务商，一个是产城融合的新区发展商。对于一个成熟的城市，我们更希望我们有更多品类的投资，能够提供更好的城市综合服务，对于新区我们希望我们的产业投资能力和我们的科技园运营能力，能带领我们走出一条产城融合的新发展之路，当然这里面更多的手段还是工业化、信息化和科技化。

郝一斌：经营房地产企业就像一场长跑，20年、30年走下来，我们发现这个过程中也有很多超车者，但是稳健地在这个赛道上长跑的，很多老面孔，我们更多的理解是一场长跑，以不危害你的体制机制作为基本的原则。

 

最后打个小广告，金地集团有非常稳健的发展，我们也希望开放各种合作模式，希望与更多的合作伙伴携手发展，并购也可以，股权合作也可以，项目合作也可以，我们也希望把金地的好的管理体系、管理经验跟大家分享，通过提供管理服务、资金服务，跟大家采取各种各样的合作方式大家创造价值。

 

也就是从资金到信用、到项目的策划、设计、销售管理、供应链管理、运营管理、物业管理、招商管理，我们都有不同的合作方式，我们也希望更全方位的合作，拓宽我们在行业的赛道，跟大家共享金地行业发展30年积累的经验和资源。

 

我们的合作是为大家创造价值，而不是分走价值，我们通过创造价值实现共赢。

主持人：谢谢郝一斌先生的演讲，请回坐休息。接下来，掌声有请下一位演讲嘉宾：

施耐德电气高级副总裁，智能家居业务中国区负责人 宋炯先生

 

宋先生的演讲题目是：以数字化驱动产业升级 实现可持续发展

 

有请宋炯先生。

宋炯：首先非常高兴参加博鳌房地产论坛，今年是施耐德电气第一次参加这样的论坛，作为房地产企业的上游企业，我们跟房地产公司有大量的长期合作，我们也见证了地产行业和很多地产公司过去很多年在中国的发展。

 

今天上午大家也提到了地产行业现在面临的很多挑战，过去的高杠杆、快速的发展模式可能并不能适应未来的发展情况，未来对地产公司来说，更多的是希望能够真正的回归到一个商业的本质，能够更好地提升我们自己的产品竞争力，更好地加强我们的运营管理能力，同时希望进一步提升地产公司的利润情况，而不是受到目前大环境的影响。

 

作为地产行业的上游公司，施耐德电气也非常愿意参与到其中，更好地赋能地产公司，更好地实现中长期的可持续发展。

 

今天跟大家分享三块，第一块，因为第一次参加博鳌地产论坛，跟大家介绍一下施耐德电气是谁，我们在中国已经有140家地产公司合作，但是大多数人可能还对我们不是很了解，所以做一个简单的介绍。

 

第二是我们作为一个能源和数字化转型解决方案的专家，我们在地产行业智能化方面是怎么思考的，尤其结合到这个市场比较火热的智能家居、智慧社区，我们有什么样的解决方案更好地赋能地产公司，让你们的产品做得更有竞争力，同时寻找新的业务增长点或者收入的增长点。

 

第三是可持续发展，施耐德在可持续发展深耕多年，有非常多的经验，尤其在商业地产这一块。

宋炯：涉及到可持续发展，从全球来说，建筑的能耗占了总体碳排放的40%以上，中国的情况虽然不一样，大部分的能耗来自工业，但是其实也占了中国碳排放的20%左右，在建筑里面商业地产是最大的。

 

当然目前政府发出了3060的政策，跟大家方向一下在这些方面，未来利用数字化转型的方向，怎么更好地提升运营管理，怎么在商业运营商，在宏观的3060的方向下更好的发展。

 

施耐德电气是一家总部在法国的企业，我们公司的业务也是非常广泛的，主要是做能源管理和自动化，我们为这一块提供赋能，提供技术解决方案。

 

从业务本身来说，我们全年的销售收入差不多在250亿欧元左右，每年有5%的收入是用来投入到研发当中，来不断提升我们的技术方面的核心竞争力，赋能于我们的客户，同时我们有50%的销售来源于数字化的产品。这是从主要的业务构成来说。

 

虽然我们是一家法国企业，但是我们第一大市场在美国，第二大市场在中国，在中国我们有非常完善的研产销能力，我们在中国有独立的研发能力来服务于中国客户。

 

在这一块我们和很多的客户在各行各业的客户，包括地产客户，我们做很多共同研发，共同开拓中国市场，并不是简单地把国外的先进技术拿到中国做本土化，我们做一些本土化，我们做一些原创的创新，我们还把这些本土化的创新改进，来适合中国市场，所以我们在中国是有非常强大的研发能力。

 

从我们的管理来说，我们并不是想像很多的外资企业那样集中式管理，我们并没有一个总部的概念，我们的CEO在香港办公，我们的全球的管理者分布在上海、香港、巴黎或者波士顿，所以我们的管理也是非常本土的。

 

我们做决策的速度也非常快，这一块也能和我们的很多客户做好的配合，这是为什么过去我们在中国的业务能做得那么好的原因。

宋炯：我们在做数字化转型，赋能客户分析有很大的能力，在这里我们列举了很多行业客户的情况，在全球我们有2万多名行业的专家，这些专家并不光是设计产品，他们是对每个行业的理解，能够提出针对行业的特殊解决方案。

 

今天我们是参加地产论坛，如果光看跟地产或者建筑相关的解决方案，目前我们应用在全球超过100万的楼宇里面，包括前5名的连锁酒店中的3家和全球40%的医院。我们在地产行业有非常多的应用，这些应用能够非常有效地帮助客户提升运营效率，帮助他们做更好的能源管理。

 

说到地产或者建筑，我们怎么看？在我们看来地产和建筑是两大块，一块是传统住宅，还有一块是商业建筑，从施耐德电气来说，我们是希望数字化转型为客户赋能，在住宅端希望有越来越多的数字化的住宅，这也是今年一个重要的话题。

 

在今年四五月的时候，国家科技部就联系十几个部委推进智能化。在这一块施耐德电气也有很多解决方案，希望能够更好地开拓我们的物业管理，提升物业的效率，同时给物业带来更多的增值服务，这样会有很多地产公司下属的物业公司带来更好的全系列物业能力的提升和收入的增加。

宋炯：同时我们在商业方面做很多的可持续化，今天也跟大家分享一下我们在国内和国外做了很多可持续化的案例，跟大家讲讲我们怎么利用数字化的方案赋能客户，帮助他们在能源管理，更好地实现方案的落地。

 

在智能家居方面，施耐德电气提供非常完善的解决方案，包括我们提供了安全、安心、省心、及居、可持续等等的解决方案。当然我经常会看到我们的很多客户说，这个行业好像赛道竞争非常激烈，大家的产品非常同质化，施耐德电气的产品跟其它的友商产品有什么本质的区别？

 

我们的产品跟同行的区别是产品的完善性，非常适合我们地产的客户，尤其在你们的场景当中使用。还有我们的架构的可靠性和稳定性，尤其是在大规模部署的时候，这是非常重要的事情。

 

一旦出了问题，可能是几千户住户到物业投诉，增加物业的运营成本。这一块的可靠性和稳定性是经过施耐德电气大量测试的。

 

同时在这几年，我们从欧洲开始讲个人的数据保护，欧洲政府对这方面的管控也是加强了。这一块对个人信息的保护，对物业公司信息的安全，也是有非常准确的保证。

还有我们对智能家居的思考，它未来一定是和我们的物业、智慧社区系统是关联的，它和我们的智慧社区的系统兼容，和智慧小区结合在一起，能更好地提升住户的居住体验，还能给物业公司带来很好管理能力的提升。

 

管理能力是两方面，一方面是命名物业效率的提升，以前可能需要100个物业管理人员管理一个小区，通过智能家居和智慧物业的细分打通和这个架构的建立你不需要那么多人了，同时还可以为住户提供更多的增值服务。

宋炯：比如说今天我们的物业收费比较简单粗暴，每个月每平米收几块钱的管理费，在管理费之外我们是不是可以给业主提供更多的增值服务？可能很多物业公司都没想过，可能你有这个想法，但是不知道怎么落地。

 

我们也在和很多物业探索，把小区的管理系统和智慧小区的打造网络化。当然这对科技的要求也比较高，今天我们看到大部分在物业系统和智能家居打通的就是在安全的地方，比如说门卫的门禁，这是我们看到今天在安全这一块，在家居跟物业上是打通的，但是我们在后面的宜居、省心、低碳这些方面并没有打通。

 

其实这里面有很多的机会或者住户的需求，包括物业运维能力的提升，这是需要挖掘的。我们今天希望我们的智能家居方案能进行打通，这是从施耐德的角度来看，我们有一个很完善的可靠性非常高、稳定性非常强的安全的智能家居系统。

 

同时我们的系统是开放的，能和物业一起打通，真正实现智慧物业、智慧小区，这样你的产品力会有竞争力，同时给你的下沉如果有物业公司，有更好物业收入的来源。

 

当然这个具体的架构就不跟大家说了，整个系统从户内到我们的智能家居、物业管理，其实是有很多解决方案的，这里面我们专注的还是在我们核心的能源管理和科技化的赋能。

 

在这里面还有为整个物业系统输入更多的数据，能够帮助它做更好的研判，从而带来更多的增值服务给我们的物业，希望大家住在里面有很好的体验。

宋炯：刚才的架构具体在实施当中我们也看到了，可能有一个很大的挑战，这里面有几个地方是我们做架构的时候考虑比较完善的。

 

尤其是施工端，我们怎么快速部署，我们的智能家居方案是模块化部署，我们尽可能降低了部署时间，从我们的模块本身，我们利用的相对尽量的简单让不需要受过太多专业训练的人就能部署，实现快速部署，并不会增加地产交付的时间。

 

当然前面从数据端，我们还做到保证数据稳定，这是非常重要的，因为对客户来说，他也不希望自己用了智能家居会带来一些其它的麻烦，所以在数据保护方面我们还是做得非常好的。

宋炯：下一步是可持续综合发展方面，国家提出3060的目标，很多企业都积极响应，大家觉得响应这样的政策能提升企业的竞争力，有很多企业表明自己有明确的碳排放的足迹，但是并不知道怎么实现碳达峰、碳中和。

 

国家在这方面除了有很严格的政策，也有大量的财政补助等等，但是很多企业不知道怎么做这一块的东西，虽然他们有这个欲望去做。

 

从施耐德的角度来说，我们在全球有很强的可持续发展的能力，我们无论是在商业地产，还是在工业行业，或者是高能耗行业，我们有大量的案例，能够帮助客户减少他们的碳排放足迹。

 

因为碳排放的降低是要提升能源消耗的效率，降低能源的使用，施耐德电气作为一个数字化转型的赋能者，我们在这方面有很多的经验。

 

我们的主要方案会跟企业一起通过咨询，设定我们顶层的碳排放、碳中和的愿景，通过一系列的分析能够给我们的客户提供我们的建议，无论是软件还是硬件，核心是帮助你降低能源消耗，提升能源使用效率，我们会有一系列的解决方案，无论是软件还是硬件都能落地，来真正做到可持续发展。

宋炯：下面我想给大家分享一个案例，这是太古地产的案例，我们合作做可持续发展，他们把在中国大陆和香港所有的商业地产，通过我们的能源数据化平台，进行统一监测、统一管理，这样大的提升了它的运营效率。

 

它利用我们的可持续发展解决方案，每年的商业能耗减少10%到20%，同时更重要的是它有80%的商业地产里面遇到的问题都是远程解决的，大大提高了效率。

 

我们在欧洲还做了首个零碳园区。我们在德国柏林做到了一个园区零碳园区，无论是太阳能还是其它能源的形式，我们同时给它做了一个完善的能效管理的方案，做到整个园区里的零碳排放。

 

当然我们也希望把这个方案引入到中国，尤其是响应我们国家目前3060双碳的政策，希望更多地通过这些来帮助客户，尤其是地产客户，如果发展很多园区，能够真正地打造更多的中国第一、第二、第三、第四个零碳排放的园区，提升我们的能力。

 

施耐德电气作为能源管理和数字化转型的赋能者，我们希望在地产行业和地产客户一起，在未来能够帮助地产客户，通过我们的数字化技术赋能客户，能够真正做到可持续的发展，让客户不光能够提升产品力、提升运营能力，同时通过这些可持续发展的数字化技术应用，进一步提升客户的盈利能力、收入，能够帮助你们更好地实现你们的业务发展。

 

以上是我今天和大家的分享，最后是一个小的视频，介绍我们的一个客户案例。

主持人：谢谢宋炯先生，请回坐休息。接下来继续演讲环节，有请下一位演讲嘉宾：

 

上坤集团董事长 朱静女士

 

朱静女士的演讲题目是：心向宜居 住有所居--价值成长型房企上坤的发展机遇

 

有请朱静女士。

朱静：亲爱的各位嘉宾，大家下午好！首先非常感谢观点，能在这样一个时间点，特别是在整个地产行业的政策、市场周期充满着种种迷雾的阶段，能给我们同行两到三天的时间沉下心来一起更多地探讨，听到行业的大佬、经济学家、生态链的企业的分享，我觉得是非常难得的，应该每个人都有很多的收获。

 

我觉得企业选择比努力更重要，如果说我们在不同的行业发展阶段，不同的周期，如果还是用过去的模式来看今天的市场，可能我们还会付出很高的代价，特别是在今天这样一个市场的阶段，更需要我们这些人沉下心来看一看未来的这个市场怎么走。

 

因为过去10年的发展模式，可能在今天是不适用的，特别是今天上午的论坛，大家可能都有很多收获，我们现在是面临一个整体行业的系统性规则变化的问题，不再是一个市场周期变化的问题。

 

今天也跟大家分享一下上坤的一些思考，也希望通过这样一个分享大家多批评和指正。

 

简单介绍一下上坤，可能很多朋友对上坤还不是很了解。上坤是一家成立时间比较短的公司，我们是在2010年成立，总部在上海，我们把自己定位为一个城市优质生活服务商。

 

我们是2020年11月在香港正式上市，现在布局三大经济圈：长三角、珠三角和中部核心经济圈，从成立到现在差不多12年的时间，我们也综合获得了一系列的奖项。

朱静：通过12年时间，我们也打造了100多个项目。

 

上坤从成立之初，我们的使命就是“为宜居而来”，我们希望成为一家能满足客户对家和美好生活想象的百年企业。其实对美好生活这件事情不是因为后面提到了对美好生活的想象我们才提，其实上坤的愿景是在很早的时候就确立的。

 

今天特别想给大家简要地分享一下从经济背景、整体的政策背景和市场背景来看，未来中国还是有很好的投资机会的，无论是从经济的增速还是从经济的增长的动能，还是未来很大的空间。

 

我始终认为中国的经济，包括我们今天这个地产行业，哪怕是遇到一些政策性的变化，整体的投资机会还是非常好的。

 

但是我们也需要看到现在这种大的变化后面的逻辑是什么，特别是整个地产的发展模式的逻辑发生了变化，特别是货币政策的调整，资金很难以再流向地产。

 

也就是说过去10年甚至20年，这种滚动的杠杆在整个地产后面的整体发展节奏中可能还是难以持续的。

朱静：包括我们也可以看到整体的大政策背景，无论是三条红线、两道红线，还是整体的土拍的新规，其实对于整个行业的平稳健康发展是一个大的趋势。

 

我们作为企业要认清这样一个大的趋势，主动适应政策背景的变化，就是怎么脱离金融的属性，或者不那么依赖金融的属性，怎么更好地回归到品质，回归到一个合理的利润空间，甚至慢慢回归到一个低利润的空间，这是未来地产行业的一个常态，我们必须适应这种常态。

 

再看看行业整体的变化。今年的行业变化深得是冰火两重天。我记得原来看过王朔的一本书《一半是海水一半是火焰》，就像这本书的名字一样，今年的市场就是从6月份作为一个分水岭，整个上半年的市场还是非常燥热的，但是下半年无论是土拍市场还是销售市场，快速的下滑，进入冰点。

 

包括整体的调控的政策，包括金融机构对地产公司评价的维度现在也有了非常大的变化，不再是唯规模论，也不再是看你多少现金流回正，它更多的是关注你的土地的储备、经营的效率、产品的品质以及服务品质等等。

 

这也是一个行业的评价维度往一个正向的方向发展，反而这种评价的维度会让这个行业快速回归到理性、回归到冷静，回归到地产本质的东西。很多企业开始自我体检，开始考虑怎么样有质量的增长。

朱静：对于企业发展来讲，从整体的维度来看，只有真正的有战略定力的、财务优、产品好的企业才是真正留下来的条件。

 

我们看行业的大趋势已经很清楚了，一个长效机制已经在逐渐成形，这个行业的利润下滑就是未来的一个大的方向，对企业来讲，你怎么保持一个战略的定力，怎么提升产品的竞争力，怎么形成一个财务的自律和稳健，我想可能是我们所有企业在这个阶段都必须面临的，或者是不得不面临的这样一个现状。

 

我觉得也不存在什么选择，就是你选择也是这样，你不选择今天面临的这个行业环境，它也是这样，就得让我们这群人怎么更好地回归到一些理性的状态。

 

跟大家分享一下上坤对于变革中的危机和变局的一些思考。

 

上坤从成立之初就是一个调控的时代，从2008年的金融危机到后面一系列的调整，我们从成立的第一天就坚持比较清晰的战略目标和发展方向，始终把客户第一放在第一位，包括在高效的运营和适度杠杆方面，我们相对来说还是会有一个财务的自律性。

朱静：从现在来看，当时比较少的应用金融创新在今天反而是相对安全的事情，所以我们从几个大的维度上，首先从战略清晰的维度上来讲，上坤是一直比较坚持产品领先和效率优先。

 

上坤从成立的前6年，其实我们一直是坚守在上海，没有出过上海，我们在2018年就完成了三大经济圈的布局，到2019、2020年，包括到今天，我们就没有再布局新的区域，因为我们觉得我们选择这样一些整体布局的区域和今天上坤的规模，这些市场足够了。

 

我们一直有一个逻辑和原则，就是你怎么做好这个区域的压强的竞争原则？也就是说你可能在全国范围内你的绝对综合实力不是最优的，但你怎么在你深耕的这些城市和区域能变成综合实力最优的。

 

所以对我们很多区域公司、城市公司，包括项目的评价维度，我们会变成一个量价的对比关系，也就是说你这个项目在当地的市场，你能不能做到量价齐赢，你是量赢价输，还了量输价赢，还是量赢价赢，还是量输价也输？从这几个维度看你深耕的竞争力到底是怎么样的。

 

按照这样一个大的投资布局，我们到现在为止已经形成了一个比较有张力的三大经济圈的布局，接下来几年可能我们还是会持续在经济圈进行城市深耕，同时我们配合整体的城市深耕布局的策略，我们甚至会对投资标准有一些倾向性的选择，老的城市我给你的投资标准的利润率可以低一点，但是你进到新的城市，我们反而要求你的利润率指标比较高。

 

因为新的城市、新的市场，甚至是在新的市场里的当地的一些关系，其实还是有很大的试错空间的。可能有时候投决会做的方案是很高的利润率，但是你真正实现的时候会实现不了，我们会保持自己清晰的战略。

朱静：第二个是在高效运营方面，上坤从2018年就开始应用了一个投融运一体化的现金流管控逻辑，我们在投资期间对后端的融资、后端所有的运营期间的强现金流管控的目标全部拉通来做管理。

 

我们会把它作为我们内部的一个非常重要的衡量经营管控的质量和标准，形成这样一个标准之后，形成和供销存之间的平衡，包括我们同时会从架构的管理上，怎么体现出来我们投融运一体化的整体管控逻辑。

 

也就是说今天你的业务模式是这么定下来的，你的战略模式这么定下来之后，你今天的架构是否支撑你的战略布局和高效运营。

 

第三是财务自律，怎么保持适度的财务杠杆，包括调整你的融资的结构，上坤系在去年上市之后，我们之前银行的融资只到30%，到了今年我们经过半年的调整，现在的银行融资占比已经接近50%，我们希望不断地通过融资结构的调整，把银行融资的比例调到50%以上。

 

包括长短债的比例，我们也是会调整整体的长债和短债之间的比例，以及我们也展开和五大行的合作。大家知道在今天这样一个金融调控的形势下，虽然很多银行都是同样的比例指标，但是这五大行内部资源腾挪的空间相对小的城商行或者是股份制银行的空间还是比较大的，所以在这时候你要做结构性的调整，才能应对市场的变化。

 

所以从上坤长期发展的角度来讲，除了财务逻辑之外，还有我们整体的产品逻辑。

 

在产品逻辑方面，上坤一直坚持着三架马车齐头并进的发展策略，我们从地产到物业到商业运营，所以我们在整个战略布局上还是比较专注于地产以及地产相关的领域，我们没有投任何和地产不是很相关的方面，因为在我们内部，我们还是很敬畏能力圈这样一件事情。

 

我一直认为如果说你在你的本行业内都不能做到数一数二的企业，你说你跨行业去做另外的领域你就能做到数一数二吗？我觉得可能还是要审视你这个公司的组织能力和整体的战略的承接能力是不是足够。

朱静：从产品角度来讲，今天上午也在探讨，现在地产行业一个非常大的现状，就是有交房必有维权，因为工程质量普遍比较差。

 

现在我们可以看到这已经变成地产行业交付产品普遍的现象，合格是小部分，好是小概率。地产行业每年17万亿的市场，我对地产未来的空间是非常看好的，我觉得还值得再做一遍。

 

特别是回顾一下2008年实行了9070的政策，就是70%是90平米以下的房子，从那时候到现在已经过去了十几年时间，这些客户都已经有了很大的成长。

 

再看看什么是好的产品，包括在今天这样一个大的消费升级下，什么是好的产品。

 

从上坤的维度来讲，我们还是站在客户的角度思考什么是好产品，在我们内部，我们所有的产品决策基于一句话，我们在替客户花钱，我们花的成本是不是真正客户所关注的，还是就是我们设计师、开发商自嗨式的做一些这样的好产品。

 

所以对现在这个大的市场时点来讲，我们觉得首先你这个产品要好看，因为现在已经到了产品好看的时代，我们可以看看除了地产行业以外，其它很多行业都到了这样的阶段，所以我们对整体建筑立面的设计，以及整体艺术感的设计还是非常关注的。

 

第二方面，我们希望能够回归到自然，怎么能够让我们的城市居民更好地回归到自然，我们研发了一个丛林间奔跑的小孩，我们让孩子在城市里面感受到自然的风和泥土，还有有机的材料让他们探索。

 

这个图片是我们在蚌埠做的一个城市公园的项目，我们在开幕当天来了几千组孩子，非常受欢迎。

朱静：还有就是怎么探索新时代生活模式下的地产销售衷心的发展。我们现在已经要求不要再做临时的销售中心，我们的销售中心怎么和未来的生活服务很好地结合起来。

 

右边中间的这个图是我们在苏州的一个项目的实景图，我们和上海的一个网红书店合作的，等到我们交付之后，只需要把里面的沙盘搬走，它就变成一个社区图书馆，由物业来运营之后，让业主的孩子4点半可以到这里来写作业，还有一些社区的邻里的交流。

 

我们希望建立起人和人、人和自然、人和建筑共生共存的空间，我们最近还在探讨光合实验室，我们希望还原一些真实的生活场景，这种场景能让我们的客户有更多的体验。

 

在物业服务方面，最近这段时间大家都在说互联网的平台垄断，但是我们从另外一个维度上可以想一下，为什么这些平台在这么短的时间内，它可以吸引这么多的客户？

 

是因为客户有一个需求，它可以很快地去满足，这是最重要的。但是反过来看看我们地产的物业，是不是真正地说客户有一个需求，我们就能去满足了呢？甚至我们能不能超过客户对美好生活体验的预期方面？

 

所以从去年开始，我们非常关注怎么能创造一个万物共生、美美与共的空间，关注人和人、人和自然、人和建筑之间的关系。

朱静：所以我们除了在建筑的空间本体之外，我们更多的引入了整体的社区生活体验的服务，可以看到我刚才介绍到的和书店的合作，还有一些和酒帐的合作，包括变奏曲的活动，让孩子做一些表演，以及一些艺术类的活动，让社区的体验不断地升级。包括还有其它的服务细节化的升级。

 

上坤在很早就探索了商业运营，或者是存量资产的投、融、建、管、退方面的探索，我们基本上每年拿出10%的资源投在存量商业资产运营方面。

 

我们也希望在我们规模不是特别大的时候，做好一些探索，做好一些准备到真正那个时代到来的时候，我们已经具备了很强的开发经验，或者是曾经验证过这些板块怎么做。

 

我们会把商用作为上坤的第二曲线打造，我们会从商住联动等等方面来整体打造上坤的布局。

朱静：这是我们在上海的一个地铁上盖项目，融信上坤中心，这是一个TOD项目，在10月份即将开业，我构建了一个以新文化和新社群为中心的比较有意思的空间，这个图上都是实景图。

 

所以我们会通过这样的维度形成上坤的蓝海战略，怎么真正地实现客户的真实场景的体验。

 

上坤对于上市之后这个新的赛道来讲，我们在思考怎么既有效，又有质量，还要可持续，的确这个行业到了既要、又要、还要、都要的阶段，它不是靠某一个能力就可以在行业取胜的时代。

 

所以这对整个企业应该说都到了一个新的阶段和新的发展的不同的阶段，就像爬雪山，你在3000米海拔和5000米海拔的时候要求是不一样的，你到4000米、5000米的海拔的时候，你会缺氧，它是这样一个自然的表现。

 

我们对自己提出一个导向、两个原则，三大坚定。一个导向就是客户体验为核心，两个原则，一是保持长板，成就发展护城河，第二个是补足短板，做难而正确的事情。

 

上坤一直把自己定义为一家有理想而不理想化的公司，所以也想借助这个机会跟大家分享，也希望得到各位的批评和指正。

主持人：谢谢朱静女士，请回坐休息。接下来请出下一位演讲嘉宾，他是：

花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官 潘军先生

潘军先生的演讲题目是："专精特新"路径下的城市更新思维

有请潘军先生。

潘军：非常感谢观点，每年都给我们这群地产人一个发声的机会，一个相互学习和探讨活下去的平台，去年讲得多的是社区、物业方面的，这个环节探讨的是房地产的转型，上午我们讲得比较多了，我想讲讲我们目前在做的关于城市更新方面的一些做法。

 

大家知道城市更新是大湾区比较热的一个方面，最近最火的是住建部又出了关于防止大拆大建的文件。我们在深圳、广州等地现在买地拍下来基本上都没有利润，所以大量的本地的开发商做的都是关于如何和城市共生的问题。

 

大家知道房地产有一个三角形，基本上看城市的发展，首先看政策，十四五专门提了关于城市更新是我们未来存量部分发展的重点。第二是看人口，第三是产业。

 

现在我认为应该调一下，为什么现在很多城市丧失了发展的空间？其实是由于产业空心化导致的。现在花样年认为，只有你拥有产业的集聚能力，在未来关于活下去这样一个前提下，才能拥有讨论的价值。

潘军：我这次选的一个课题叫做专精特新。

 

大家知道资本市场最近一个大的消息就是北交所的成立，我当时就想这一块可能会有一个调整，深圳的中小板并给主板了，接下来北交所作为中小企业未来的交易平台，中小企业的标准就是“专精特新”。

 

这是在10年前由工信部提出来的，是对于中国未来能够有发展空间的企业的标准。

 

第二是专精特新分布在35个领域里面，主要解决我们35个卡脖子的问题。实现我们国家产业的打通。标的企业有4922家，目前已经上市的有300多家，还在过程中的有4922家。

 

我们行业做产城的很多企业倒下去了，大量做产业的这个部分，我认为需要把关于地产的后缀去掉。

 

就像万达做万达广场，很重要留下的是万达广场的商业部分，而做产城最重要的是要留下产业，因为产业才是一个国家、一个地区所必须去思考的最长远的问题，尤其在当下我们在对标地产的时候，你会感受到传统房地产思维在快周转逻辑下是不谈长远的。

 

所以才会有当下我们的压力，当你快周转、高杠杆，遇到长周期的时候，大家今天这个环境就会觉得缺氧，就会觉得痛苦。

 

要解决这个问题，花样年认为我们要把城市更新的短期的利润思维转到一个长期思维上去。

潘军：而在这个部分，当你把地产两个字去掉的时候，变成了产业与城市的时候，你会发现日子挺好过的。

 

比如说万达，当它在2017年卖掉了自己的地产业务的时候，万达重新上市，重新再做商业，会比2017年好得多。

 

如果现在它来卖，现在已经没有并购市场了，因为我不能承担你的债务，现在大家关心的是债，债最应该做的配置是往长期化考虑。

 

当你有长期的收益的时候，这部分资产其实现在进入了一个新的空间，最近我们在看基金买物业最火的不是写字楼、商场、酒店，而是产业用房。

 

最近我们看到大家的选择，因为国家换赛道了。

 

我个人认为国家正在从原来的新加坡模式走向德国模式，德国模式是以产业立国，不是以金融、物流作为基础，而是以数千个有附加值可以抵御外界封锁形成内循环的一个产业立国，当产业立国的时候，房地产金融都会成为影响产业形成的原因。

 

所以要有一个新的认知，当我们考虑利润的时候，为什么要有长期行为？

 

我们认为产业是和它相结合的，从科研到高端制造，从教育、服务到医疗，这是两个相互作用的链条。

潘军：我们可以看一下什么叫专精特新，国家有明确的规定。

 

第一是专业化。

 

第二是精细化，刚才朱总讲要把产品做好，你必须有精细化思维，你交给客户的必须是精心打造的产品。

 

第三是特色化，对民营企业来讲，必须要有特色化。由于你的资金成本过高，你是不可能和资金成本低的国资抗衡的，你只有形成自己的特色。

 

第四是创新化，而且创新是持续的。

 

大家会问，为什么你们在做？花样年从2006年开始就在研究产业，深圳的第一个产业M0办公就是花样年创造的，我们一路走来，孵化了若干个项目，都是把工业用地和研发融合。

 

香年广场是我们在南山的项目，目前已经孵化了一系列的上市公司，包括分众的南方总部就在我们这栋楼里，后面是美年广场、福年广场、AI PARK。

 

我们从2014年就开始做芯片产业，我们和芯片企业开始合作，到现在我们孵化到北京、杭州的项目，跟360开始合作电商和网红直播基地等等。

潘军：大家会说，为什么你们能做？说实话本人还专门去干了一家小巨人企业，2016年我们兼并了一家破产企业，当时是为了地，后来地没赚到钱，地被国家收走了，留下了一家亏损企业，2016年到2018年一共亏了2个多亿。

 

现在我们将会把这家企业培育成在创业板或科创板上市的企业。这是一个先进制造业企业，解决我们国家35个卡脖子工程里面的第22项，关于高压供水系统、喷射系统。

 

这是我们被德国、日本、美国一直卡脖子的领域，我们百分之百完成了所有的技术储备，而且已经正式装机，我们的第一大客户是潍柴动力，还有玉柴，最近我们跟云内动力也达成了合作，而且我们未来会走向一带一路。

 

我们的竞争对手是德国博世，明年我们的欧六产品也会正式上线。

 

大家知道做工业最难的是你能不能持续研发，提升自己的制造水平。第二是不断地跟上政府的要求，由于国家标准的变化，企业要不断跟上，这是做企业最需要挑战的。

潘军：现在我们做的另外一个关于中小微企业的孵化模型，今天上午陈启宗先生说了，中国的写字楼的空置率太吓人了，高达30%，深圳、青岛都超过30%。上海、北京现在也超过了20%。

 

我们创造了一个新的模型，我们在上海、青岛、深圳做的项目的出租率达到了95%到100%，进入的企业全部是中小企业。

 

我们的青岛项目，1万平米的面积，从0到100%花了不到4个月的时间，中国的宜家办公系统全部是由我们的团队来做的。

 

如果你们有开发区、工业类的项目，我们愿意合作，来帮你们招商引资，为你们度身定早产业生态。现在北京的写字楼的空置率是26%，但是我们的项目的出租率达到百分之百，从这个人退铺到下一家来租，标准是不超过38天。

 

所以从整个对于中小微企业专精特新部分的打造来讲，现在行业要转型怎么转？

 

我认为最最重要的是真正形成企业的专精特新能力。我相信未来10年后我们再回来看真正能活下来的企业，一定是你有自己的专精特新能力，如果你还是一个没有特点的企业，你不能够在这一轮大潮里面活下去。

 

而我们现在再回到我们的主业命题，当城市更新的时候，我们面对所有的政府问的只有一个问题，我要见市委书记、区委书记，他们问的第一个问题，你给我带什么产业来？

 

后面的才是税收，千万不要跟我谈房地产，房地产是作为给你带产业的一个补充。

潘军：我们的整村的处理，在顺德、佛山、东莞、广州、深圳，尤其是工业城市，比如说东莞和佛山，我认为这两个是大湾区真正撑起产业的核心，因为它的二产的占比超过60%。它的三产服务业是30%多，一产基本上没有。这些在支撑着中国制造业大国的核心。

 

我们要做城市更新，就要问问你能不能为产业服务，能不能吸引到产业真正意义上的专精特新的企业，因为那一块代表着我们国家的未来、城市的未来，房地产应该是为这个逻辑而生，而不是产业为了房地产而生。

 

所以回去琢磨琢磨，如果大家有机会，我们下来再研究一下，如何顺应时代成为一个转专精特新的城市发展运营商。

 

主持人：让我们用热烈的掌声，再一次感谢潘军先生的演讲，谢谢。下面，马上进入本场主题论坛的主题讨论会环节。

主持人：这个后疫情时代，也是中国房地产发展新的时期。当标杆房企、千亿房企乃至全行业都开始真正感受市场与行业的持续调整变化时，房地产未来的路要如何走？

尊敬的各位来宾，今天地产发展大会第一场讨论会的主题是：重塑未来

 

首先有请主持嘉宾上台，他是：

 

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士

 

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

 

广东省房地产行业协会会长 王韶先生

上海爱家集团执行总裁 段静女士

德信地产集团常务副总裁 方静女士

康桥集团执行副总裁 李威先生

中奥地产高级副总裁 朱浩先生

晨曦控股总裁 周昕宇先生

主持人：谢谢各位嘉宾，下面请蔡秘书长开始主持这一场主题讨论会。

蔡云：尊敬各位来宾、各位朋友，以及我的同行们，大家下午好！很荣幸接受观点的邀请做这场论坛的嘉宾主持，其实我也很忐忑，作为中国房地产协会来讲，面对着这么多嘉宾、这么多专业人士，我们更多的是学习，作为在座的与会者我们更多的是互相交流，接下来我们就开始这场论坛。

 

我们在会前讨论的时候提了一个问题，因为每次这个论坛一人说一两分钟也说不透，没法表达清楚自己的意思，所以我征求了大家的意见，我们每个人说的时间长一点，总共40分钟的时间。

 

8月份房地产市场保持基本稳定，说明随着市场持续调控，促进房地产市场抑制不合理的需求，保证正常需求的释放。

 

同时随着房地产市场的相关制度、多主体的供应，多渠道的保障，以及租售并举等等措施不断完善，房地产市场有望保持更加稳定的发展。

 

今天的议题有三个方面，我把这些议题抛给各位专家和各位企业家们，我们就沿着这三个议题发表各自的见解。

 

一个是十四五与房住不炒、住有所居的关系；二是强监管下行业的秩序与生存的策略；三是深度转型时期房地产产品的模式创新。

 

我首先邀请我的好朋友，也是我们广东省房地产行业协会的王韶会长作第一个开场发言。

王韶：谢谢蔡秘书长，认识蔡秘书长已经20几年了，头一回这么亲密无间的合作。我觉得你刚才的构思挺好的，三个话题大家一起讲。

 

这次论坛开得很好，一个好的论坛不在乎你给他们带来什么，关键是他能坚定你对某个问题的看法。

 

最近我写了不少文章，我觉得很多专家的观点跟我应该是不谋而合的。用一个字来形容当前的形势就是“变”，时代在变，房地产也必须在变，不能一本通书读到老。

 

我们房地产在哪些地方变呢？首先是供求的变化，从短缺到结构性的不足，从满足基本的居住转变到对美好生活的追求，从城市开发到城乡统筹开发，最大的变化还是在党和国家公平正义之下，我们整个房地产的定位和属性，由它的经济属性回归到它的居住属性，从它的投资属性回归到民生的属性。

 

所以根据这些变化，我们作为房地产从业者也必须要与时俱进。今天大家讨论的很多，其中一点就是说现在的量是不是达峰了。

 

有好多专家说不管它有没有达峰，我们以自己为主。包括昨天报到的时候采访我的人问，什么黄金时代、白银时代、黄铜时代，我说管它什么时代，我的时代我做主。

王韶：我们的房地产市场从全面短缺到结构性不足，这其实就是一个量的问题。

 

未来应该说肯定没有17亿平方米的规模，未来的空间在哪里？其实今天我问陈启宗先生的产品力、服务力、运营力，就说明一句话，就是品质问题，未来房地产企业，它的空间就在品质。

 

刚才朱总、潘总他们讲的都是品质，通过方方面面，通过科技的赋能、精细化的管理，都是为了提高品质。我们房地产企业的品质就在于为我们的城市，包括城市居民提供高品质的生产、生活空间、场所、服务等等。

 

大家看到我们未来科技的进步，包括大家对美好生活的追求，过往那种粗放式的单一维度的房地产开发运营已经满足不了大家对住房消费的需求，现在大家差的不是房子，而是好房子。

 

另外就是现在的住房消费已经从居者有其屋升级到居者优其屋，所以未来房地产必须要通过高品质来引领它发展，只有高品质才能够在这个激烈的竞争当中获得你的一席之地。

 

所以我们除了质量升级，还包括我们的供求结构比较完善、体系合理，包括我们的新技术应用要广泛。我们居住的环境要协调，包括我们的业态要丰富，不能把房地产仅仅理解为单一的住宅开发。因为现在政府的需求，包括土地的供应结构，这些已经发生了很大的变化，包括新技术的应用，包括我们的文化等等很多方面。

 

总之，我认为只有顺应我们国家的发展大势和房地产的形势，以及我们地方经济的优势，我们的企业才可能获得长远的发展。

 

今天陈启宗先生有一句话我也是非常认同的，作为房地产它是一个基础性的行业，也是一个先导性的行业，历朝历代衣食住行都是重大的民生，你不管什么时候都存在需求，好好干吧，房地产有得做。

蔡云：接下来请上海爱家集团的执行总裁段总发表您的见解。

 

段静：各位同行下午好！秘书长刚才提了三个问题，我就融合在一起来回答。

 

第一个是房住不炒、住有所居的定调，我觉得这是行业的大势。作为无论是行业里面的企业，还是我们个人，在这样一个大势环境下，我们的生存策略其实就是顺势而为。

 

作为民营的房地产，爱家集团也是30多年的一家房企，我们现在的主业是两个，一个是地产，第二个是小镇，地产是我们现在的主业，是我们的第一曲线，小镇是第二曲线。

 

第一曲线就是回答第二个问题，现在的应对策略，其实这两天行业里面大家的交流形成了共识，包括刚才会长说的，我们怎么样打造自己的服务力、产品力，真正把我们变成一个制造业的逻辑，真正地提供符合客户的好产品。

 

其实最近在交流的时候，大家在diss之前的高周转模式，其实高周转并没有错，只是在过去的一个很好的政策环境和金融环境下，地产企业更好地利用了这样一个人口红利的窗口，把周转率、杠杆率放得比较大，忽视了作为住宅产品，我们的品质，对客户的保障和承诺。

 

现在在这样的大环境下，大家应该首先要关注你作为一个制造业，你所提供的这种产品，它的特殊性、属地化，包括我们之前讲高周转里面很多企业做的都是标准化的复制，可能在一线城市、二线城市、三线、四线都是一样的户型、都是一样的规划，这可能是在我们高周转模式时代忽略的。

 

但是到了今天，我觉得周转率对于企业来说，它是ROE的成数不会变，但是我们会更多地去想，我们应该提供什么样特色的产品、特色的服务，你应该在你深耕的城市里面怎么更好地研究客户，研究他们的居住属性，来提供对应的产品，这是我们讲当前主业要做的事情。

段静：第二点就是作为我们企业来说，我们的第二曲线是小镇，在离上海不远的安吉，我们有全域开发2000亩规划的小镇。

 

其实小镇在地产圈也提了很多年，有主IP、有大盘开发的模式，爱家当前做的小镇也是基于对于形势、对于生产方式的变化和对于共同富裕的考虑。

 

我们当前做的小镇有点类似于大家了解的日本的深山町，它也是经历了高速发展阶段，小镇里的青年离开了乡村，到大城市工作之后，经过二三十年发展的又一次回归，我们也希望把我们的小镇，在我们本身的白茶产业开发的基础上，利用它跟上海和杭州不到2小时车程的这样一个方便的路径，我们希望有一批成熟的企业商业人员，还有创业的年轻人，能够回归到小镇里面，干我们一起打造一个创业的基地，所以这一块我们也做了很多的探讨。

 

都说在企业转型高峰的时候做第二曲线是需要有魄力的，但是正是有难度，它才能成为第二曲线，刚才朱静总说她的商业地产是上坤的第二曲线，大家都觉得这样很难，但是难才值得做，才能转型和升级。

 

如果大家对小镇开发比较感兴趣的同行和朋友们，大家也可以在线下一些沟通和交流。

蔡云：接下来请德信地产集团常务副总裁方静女士分享她的观点。

 

方静：这三个问题都是非常大的问题，尤其是第一个住有所居的问题，为了稍微能够理解它一点，我把它通过两个方面来解析。

 

第一个是房子本身是什么？房子本来就是一个居住的容器，未来一定会逐步消除金融属性，回归到居住属性或者商品属性。大家都在讲共同富裕，我认为共同富裕的前提是满足全体人民衣食住行的需求。住有所居不仅仅是一个房地产行业的问题，它更多的是涉及到土地、财政、城镇化建设、金融、就业等等综合的大问题。

 

第二是房地产在经济中的作用是什么？虽然不承担经济增长器的作用，但它一方面仍然是经济稳定器，另一方面又关系到国计民生，涉及到国家“六保六稳”非常重要的方方面面，我相信大家对住有所居的概念从这个角度思考就会有更清晰的认知。

 

第二个议题，在现在政府的强监管的情况下，企业要改变原来的惯性，从规模导向更多的转向追求质量导向，这个质量不仅是产品的质量，还包括经营的质量、财务健康指标的质量。德信提出“三不三提高”，“三不”是不赌运气、不赌政策、不赌预期。“三提高”是提高投研能力、提高产品创新能力、提高安全边际。

 

我相信这个行业里面未来可能不会出黑马，但是一定是有千里马的。所以只有严控现金流指标，企业才能保持均衡、持续、稳健的发展。

 

第三个议题，产品创新方面，其实“好产品”的定义大家的理解都不一样，德信的理解是，好产品不等于豪宅，它是建立在精准把控客户需求的基础上，基于土地、客户、产品三位一体的考量，领先客户需求半步的产品。我们认为，好产品不是领先一步的产品，而是领先客户需求半步的产品，因为这个跟价格是有关系的，所以这样的产品强调的是适配性。

 

所以德信的产品创新，包括几个方面：一个是当企业的经营战略导向发生改变的时候，投资策略、产品策略一定会发生改变，所以我们需要对我们的产品线进行扩容和调整。

 

第二个是过去讲高效运转，其实大家都在讲标准化，标准化这个界限一旦做不好就容易僵化，所以在产品创新的时候，我们要做模块化的快速的更新迭代，这样能够在保持产品固有优势的同时，又能够通过模块化的创新来适应客户的差异化需求。

 

第三个是附加值的创新，随着“碳达峰、碳中和”政策的落地，绿色、智能、健康的产品一定是未来的产品方向，德信也在和清华大学、建科院这两大科研机构研发绿色健康住宅，我们也希望研发打造更绿色、更健康、更智能、更科技的产品。

蔡云：接下来请中奥地产的副总裁朱浩先生分享。

 

朱浩：昨天在快问快答环节被问了一个问题，应该很多人都被问道了，接下来是白银时代还是钻石时代？我当时随口答了一句，做得好可能是钻石时代，做得不好的话，白银都没有了，剩下就是废铜烂铁了。

 

这两天大家一直在讨论，大家对于行业的形势判断还是比较一致的，今天这三个问题我看了一下，我觉得还是挺有逻辑的，所以我也想了三个词回答这三个问题，第一是回归常识，第二是找准定位，第三是做深做透，正好回应这三个问题。

 

什么叫回归常识呢？因为整个行业20年挖过去了，表面的大矿、表面的石油、表面的煤都被挖完了，但是不代表下面没有了，下面还有，这个行业可能做50年、100年没问题，但是接下来是要靠各家企业的水平、能力、战略等等一系列的东西来组合，才有可能再继续往下挖，还能挖出一些矿来，当然大钻石估计没有了，只有一些碎钻了。

 

我们有时候在行业里面久了可能会陷在里面，所以有时候我们跳出这个行业看一看，跳出这个时代看一看，就会看得更清楚一些。

 

跳出时代去看看美国、日本、香港是怎么过来的，跳出这个行业看，我们看看制造业、钢铁、家电行业，其实都是一样的，都是有这么一个发展期、成熟期到最后的衰退期。

 

我们现在应该是比较明显地进入到一个行业的成熟期，所以成熟期的行业，它一定就会带来回归常识，以前的玩法不一样了，这是回答第一个问题。

 

所以我觉得调控不是坏事，调控可以让大家回归现实，调控可以让大家回归现实的过程当中更平稳一些，动荡没那么大，我想这也是我们说的听党的话跟党走。

朱浩：第二个议题是怎么生存下去，生存下去核心的前提还是要照准定位，因为行业进入到了成熟期，就一定会分化，一方面是好坏的分化，关键是大家的玩法、赛道、模式都会有分化。

 

我们看美国比我们领先50年、100年，可能我们未来5年会分化到投资商、生产商和运营商，还是比较清晰的，每家企业可能是需要去找自己的大的分化往哪个方向走。

 

当然这个大赛道里面还会有细分赛道，所以这个东西并不是说哪个赛道好我就去干哪个，而是你的基因里面有什么，你的内在有什么，所以我们讲找定位的时候，首先看自己，其次才去看外部，内外结合起来会比较顺畅一些。

 

我给我们企业也打个广告，中奥是江西企业，来自老少边穷地区，在前面这20年的时候，我们没有过过好日子，因为江西这个地方现在很多大佬们都退出了，这个地方赚钱不容易，放杠杆更不容易，所以我们一直过的是比较贫苦中找点小利润的例子，当然利润也还可以，因为做得比较稳。

 

到了现在这个时代，我们觉得还好，我们从江西走出来，到安徽、浙江、江苏，我们觉得都挺好做的，比我们在江西更好做，所以整体还比较顺。

 

我们给自己的定位，就是典型的做一个生产商，做一个加工厂，做一个赚小钱的，高周转的企业。生产商就是在经营上低负债、中利润，可能未来是中低利润，再加上高周转。

 

高周转不仅是开发高周转，关键是资金高周转，要转起来，所以经营上很清晰。

朱浩：在产品上也很清晰，我们要做产品适配，因为我们在二线主要是做刚需，在三四线做改善，所以我们没有到一二线的顶豪阶层，我们做不了，因为我们的基因里没有这个东西。

 

这就是我们说的经营上想清楚了，然后我们自己的产品上也想清楚，产品做适配，成本要控制，因为毕竟是在三四线为主，没有成本竞争力是没法做的，这也是一个护城河，然后服务要用心，服务不需要花样太多，但是要把客户链接起来，能够真正形成一个品牌凝聚力、向心力，这是我们企业找准自己的定位要做的事情。

 

找准定位之后，第三个就是做深做透，怎么再把自己的定位真的能够落下去。

 

我们可能讲产品、讲模式，这些非常重要，但是前提是内在的思想和逻辑要统一，就是我们想好了要做一个生产型企业，你不能过两天又去看看一线城市好像地价很便宜，就去捡一块，可能不是我们的玩法。

 

要保持战略定力，从战略到组织、机制、文化、业务，当然还有投资等等一系列，这里面的东西都是要打通的，坚定地想通想透，做深做透，别内部发生冲突矛盾，这样就可以做得比较好。当年红军什么都没有，就是思想统一，最后还是打下了天下。

朱浩：在内在统一之后，接下去比较重要的是投资运营方面，就是坚持低负债、中低利润、高周转。

 

在产品上面，我们要做产品适配，要做成本可控，要做服务，就需要用心，这些是要往下再去落。这个怎么落呢？这是很长期的工夫，一点一点积累起来的，往往最后看到的比较辉煌、比较灿烂的模式都是积累了10年、20年。

 

从基因里面发生了改变，才能支撑你去走，所以我们产品上面经常讲到我们要有创新，要有模式，我觉得这些当然很重要，但实际上更重要的是把底层的基础的业务、基础的产品力、基础的服务力做好。

 

比如说今天上午也有大佬讲到，我们的房子能不能不漏水，能不能不开裂，这就是基础的产品力、基础的服务力，能不能把住在你的小区里的客户，跟物业之间不要有冲突矛盾，这也很难，这些基础的做完之后，再往上做产品创新、模式创新。

 

那个可能是西餐里的配菜、中餐里的调料，它都需要，但它不是决定性的，决定性的还是主菜本身做得怎么样。

 

中奥在这一块也一直在做探索，总体来说我们规模还不大，走出江西的时间不长，在行业里大家知道的还不太多，但是我们在基础的产品力、服务力方面口碑还是不错的，这是属地化比较重要的一点。

 

在此基础上我们也在做一些创新，中奥在20年前就有奥林匹克的基因，我们开发了不少的奥林匹克花园，未来大家对身体的全面发展会要求越来越高，我们在这方面也在做一些探索，这一块探索了好多年，我们希望继续探索5年、10年，最后真正形成中奥特色的产品竞争力。

蔡云：接下来有请康桥集团执行副总裁李威先生分享。

 

李威：我也分享一下昨天那个快问快答的问题，我的回答是，外部的环境是什么样的我们改变不了，但是把自己的事情做到最好，就是最好的时代。

 

我记得在一年多以前的时候，博鳌的主题词有很多，但其中围绕着产品和服务这两个是大家说的频率最高的。如果一年多下来，真的把产品和服务落到实处的话，到今天来看，已经占得先机了。

 

可能现在大家都有这个意识，但是做得如何，根据每个企业的特点，发展不一样。

 

观点的主题永远都是很有逻辑的，我也看了一下，这三个主题基本上是从高到低，先是十四五规划，然后是政策对我们的影响，最后是我们怎么办。

 

 

我也按照顺序回答一下这三个问题。

李威：十四五是今年讨论比较多的，“住房”这个词在十四五规划里面出现了26次，“房地产”这个词出现了4次，可以看出一个比较明确的导向，住房和房地产不是一码事，房地产是住房的一部分。

 

住房方面我们的理解，是作为公共产品的属性，它要解决的是社会问题，也就是刚才有的同事提高的解决的是功能问题，居住功能也是社会公共产品组成的一个部分。

 

而对“房地产”提到了4次，基本上都是涉及到“调整”“控制”，提到它挤占资源，所以这4次提到的，应该总体的按照国家的想法，实体的经济、制造业的发展才是国家真正重视的，挤房地产其实是为了挤金融资源向实体经济发展。

 

如果随着这个水往下流，按照刚才潘总说的，我们在这里面是很有机会的。另外规划里面还讲到房地产税的问题，它写的是适当的时候出台，这是迟早的事情，为什么迟一点？是要给大家一点时间，解决政府端的问题。

 

这个问题不是一个单方面的经济问题，它涉及到的也不是一个企业的选择问题，政府有没有做好准备，我们判断也没有，所以要给一个时间。

李威：还有一个是住房供应体系的丰富化，这一块谈了很多年，比如说租赁住宅和配套的土地供应模式，这个事前几年火过一阵，后面不提了，按照现在的趋势，后面很快又会再提。

 

这一块的创新的责任是在每个地方政府的，所以我们有这个产业模式，但是这个产业模式落到哪个地方，是要根据当地地方政府的设计和实践的程度匹配的，我们是顺应它，但是我们不能创造它。

 

所以对第一个问题的总结是，这种制度性的约束是必要的，这种方向的把握有利于扭转这种社会价值或者是扭曲的暴富心态在社会上的蔓延，实际上对我们房地产企业来讲也是一样，回到一个正常利润的行业，做我们真正能做的事情，向内部要效益。

 

我们真正的管理、品质和服务的提升，这些是政策给我们指引的方向，不是我们的选择，我们如果不按照这个来做就完蛋了。

 

第二个是行业制度和发展策略，这一块都很清楚，现在整个的行业都变了，现在这种游戏规则下已经把边界明确了，把企业杠杆和居民的消费杠杆两端都降下来了，主动地把可能出现的泡沫风险解决了，这个过程就这么一点时间。

 

严格意义上来讲，从去年到今年，在未来还有几年，这个过程一定是会过去的，这个过程也对我们来讲确实是很难受的，这个难受当中集聚着再次发展的机遇，就谁看能坚固好，一边把难的日子过下去，也就是好多人提到的活下去。

 

二是在这个过程中，不能简单地为了生存而活，而要为了发展而活，把我们能做的事情做到位，后面才会更主动。

李威：另外如果讲到策略，前面有同志提到品质，这个品质是广义的品质，这个品质是我们企业运营的品质。其实我们每个企业都知道自己在企业运营当中存在着多少的短板，其实这些短板如果能弥补起来，利润率现在又何止现在下降的那一点，所以这是企业运营的品质。

 

然后是运营赛道选择的品质、项目选择的品质、项目管理的品质，还有开发产品本身的品质，以及后面客户服务的品质。这些极致的品质，最终都会体现到社会的客户的认可、资本市场的认可。

 

就像昨天有的专家提到的，大家现在都在看底层，大家看的底层不光是资产的问题，还有管理质量的问题，如果你是个有品质的企业，相信所有的资源都会往你身上汇聚。

 

当然更多的是针对民营企业，因为每个企业的特点不一样，特别是民营企业，后面可能是八仙过海、各显神通，要选择适合自己地域的发展模式。

 

最后一个是关于产品，现在讲产品创新讲得比较多，刚才朱静总说到，我们应该回归线做的事情，然后再谈创新。我们回归什么？比如说施工工艺的技术标准和现场管理到底行不行，能不能把行业里的这些通病解决，把这些问题解决好，回到我们正常的运营节点上来。

 

大运营是我们的一个主要的范畴，我们很多的快周转不是快周转有问题，而是超快的周转有问题。我们回到一个正常的利润和正常的节奏来做这件事情，自然可以解决很多相关的问题。

 

同时在产品属性上面来讲，我们回归产品属性，我理解就是向手机和汽车学。手机和汽车非常明确地告诉我们，客户的需求，这个客户需求每个企业认知不一样。

 

但是我觉得对于它的功能需求、心理需求，它的个人爱好和兴趣点，它的体验感、性价比、购买的承受力、品质控制和品牌的营造，它的市场策略的研究，都值得房地产行业来整体学习，他们更贴近客户，我们总是叫客户，实际上我们很多事情是没有按照客户的逻辑走的。

 

根据每个企业的特点，就像汽车一样，有的汽车做到全产品线覆盖，每个产品线都做得很大、很深。我们做不到，但是我们可以做小而美，把每个领域做透，这是产品领域的选择，这跟每个企业的战略逻辑是有关系的，然后再匹配内部的规范标准和成本适配的标准，走出适合自己的产品路子。

 

除了住宅之外，现在我们对产权公寓、公租、保障性的这种泛住宅类，还有泛园区、公共配套类，都是我们可以选择的赛道，像这些总体的产品，最终有助于我们转型成为一个服务型的平台，我们的定位也不是一个房地产企业，而是服务型平台，这方面还有很大的空间，就像会长说的，这后面有得做，不是50年、100年，是永远有得做。

蔡云：接下来有请旭辉晨曦基金周昕宇总裁分享。

 

周昕宇：最近很多房企在问调控政策什么时候会见底，行业已经很难了，调控政策为什么没有见底？

 

其实现在调控的目的并不是为了把开发商消灭掉，开发商每年给国家贡献大量的税收，贡献大量的土地出让金，其实调控的目的，每一轮调控都是因为房价在上涨，房价上涨并不意味着开发商日子就好过，因为开发商的地价也贵了。

 

所以房地产的房住不炒的政策，它的政策目标不是调控房地产行业，它就是调控房价。

 

为什么当中会出台一系列的金融政策去做呢？我们会发现地价和房价的预期，开发商手中有钱，他会体高地价，势必就会推高房价的预期，所以政策的逻辑穿透到底层，它管控的是房价，而不是管控这个行业，如果说房价回归合理，相信相应的政策也会出现对行业友好的一面。

周昕宇：对房地产行业的定位，一定要记住一个事，钱是花得完的，地是买不完的，很多公司不是因为买不到地而出问题，很多公司都是因为没钱了才出问题。

 

所以有时候一直在说，最近的投资窗口期非常短，今年一季度市场非常好，二季度地价非常热，三季度政策非常严酷，可能一年内就经历了春夏秋冬的过程，在这个过程里面，你如果二季度买地，你可能会很亏，因为三季度的地大量的流拍以后，利润空间就出来了，所以钱还是要谨慎地去花。

 

第二是借的每笔钱都是有利息的。当下市场你的钱多，你就应该去降负债，因为你背后的负债是有利息的，你降了负债还会提升你的利润额，而不是盲目地拿地投资，我觉得这一块也需要去看明白。

 

第三是地产行业要思考是多元化投资还是多元化经营。我们一直在说住宅开发是很粗犷的行业，如果你的住宅开发都做不好，你做其它行业是不可能成功的。

 

如果说某房企当年把投粮油的钱卖了茅台，其实现在就不会那么难受了。如果当年把投足球的钱、造车的钱去买宁德时代，它也会活得很好。其实多元化经营和多元化投资不是一个概念，你可以看准这个赛道，但是你不一定有能力做好这个赛道，你把钱交给能做好赛道的企业。

 

所以我觉得一定要把自己的能力边界想清楚，住宅开发能做好，并不代表着能经营好其它的行业，所以要思考多元化经营和多元化投资的区别。

 

最后一个是深度转型的产品创新模式。我觉得提创新没有什么意义，这个行业做出来的房子一定要符合两点，第一是一定要做有人住的房子。当未来投资客和投机客都退散的时候，这个现象更明显。

 

第二是造成有人买得起的房子，这个可以对着刚需、改善、顶奢，但是你最终是要让你所定位的人群能够买得起，这可能是变与不变，要建让大家买得起的房子。

蔡云：今天的论坛到此告一段落，可以看到每位嘉宾对未来的市场充满了期望，对未来的市场充满了无限的期许，在行业共同努力下，我们国家改革开放的步伐会持续发展，同时以城市化和国内大循环为基础的核心的会开启整个持续性转型的升级之路，展望未来，房地产行业依然会发挥它应有的功效，也是我们大家共同的愿望。

主持人：谢谢蔡秘书长的主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言，谢谢！

尊敬的各位来宾，今天博鳌地产发展大会第一场主题讨论会到这里结束，下面我们马上进入博鳌地产发展大会之模式篇。

 

从传统出发，房地产在发展与变革中不断突破，探索更广阔的世界，也形成了更多独特模式与产品。

 

尊敬的各位来宾，本环节首先开始的也是嘉宾演讲，下面请出首位演讲嘉宾上台，掌声有请：

 

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生

 

陈淮先生的演讲题目是：行业应该如何发展？

 

有请陈淮先生。

陈淮：我今天准备了两个题目，一个是怎么发展，也就是我们十几年来，将近20年，房地产业究竟短板何在，可能和大家想象的不一样。

 

第二个话题，从昨天到今天大家都在讲政策、见底、打压、限制，究竟是个什么政策？只有20分钟的时间，只能说一个，我就讲政策。

 

刚才这场论坛的嘉宾在讲房住不炒，去除住房的价值属性。有嘉宾说调控就是为了把房价调下来，我有些不同意见，我请问各位来宾，也请问我们这么多的媒体朋友，昨天有人说到昨天为止，2021年已经出了400多次调控政策，它为什么条，调的目的是干什么？有没有不一样？

 

我觉得至少我们今天的论坛，大家没说出来，媒体公共信息平台上也没看出来。我们走过了前任政府把房价降到合理水平这个阶段，我们走过了控制房价上涨过快这个阶段，我们走过了政府兜底3600万套保障房这个阶段，我们走过2016年提出来的房住不炒，房子是用来住的阶段，我们也走过了去杠杆、去库存、补短板的阶段。

陈淮：我们今天的政策的立足点、动因和以前有什么不一样？不是仅仅把房价调下来，也不是去除价值属性，我们立足于住有所居，但是这个住有所居并不是今天提出来的。

 

在我当住建部政策研究中心主任那么多年，那时候就提出不是让每个人都拥有自己的产权房，联合国说人人享有适当住房，我们就知道穷人也应当享有住房，穷人的房子不能太俭，富人的房子不能太奢，这是适当住房。

 

我们目前的政策目标，住有所居，让所有的人都住进房子，要让所有的房子都住进人，我们为什么在去年末的中央经济工作会议以来格外强调发展长租公寓？为什么在十九大就提出租购并举，多主体供应、多渠道保障？

 

很多人说以后政府的政策是让更多的人先租房子住，不要买房子，需求又减少了。不是的，全体人都租房子住和全体人都买房子住，房子是一样多的。所有的年轻人结婚都是女方买房子和都是男方买房子，要买的房子是一样多的。

 

大家都租房子住和买房子住，所要的房子是一样多的。但是我们现在努力地让那些还没有住房的人，需要亟待改善的人群，要让到城里定居落户的农民工住进房子，让那些已经有房住。

 

从2016年以来，我们市场上买房子的主体不是刚需，是有房住的人群，因为他们群体性成规模进到改善期了，让所有这些人都住到房子里，都按照自己相对应的消费能力住到房子里，让所有的房子住进人，这也是我们房地产税的目标之一。

陈淮：房地产税不是打土豪分田地，我们是要调动存量资源，过多占有闲置资源的，给你惩罚性税率，你有5套房，你住1套，剩下那4套房租出去了，满足了没满足让别人有房子住？

 

什么叫多渠道供应、多方式保障，大家都想租房子住，没有人当房主，这个租购并举的租赁市场怎么发展？

 

所以我想我们第一个动因、起点、目标是住有所居，调动存量资源优化配置。这一条大家务必知道，不是为了把房价调下来。

 

第二条，共同富裕。但是我们坦率说，到今天坐到这里这段时间以来，我们在公共信息平台上关于共同富裕的话题，包括自媒体给我们很多解释，令人觉得离题太远。

 

要不就是打土豪分田地的，把马云、潘石屹他们家的财产都分了，不让他们跑了，咱们就共同富裕了，要不就是不让开发商挣钱。

 

怎么叫共同富裕？我体会共同富裕和开发商、买房子、市场发展密切相关。老百姓买房子，让更多人民群众有产，是共同富裕的必由之路。

 

十六大报告就说出了两句重要的话，第一句叫做让人们各尽所能，第二句话是各得其所。劳动者应该有他们相应的合理报酬，资本应当获得他们相应的收益，各得其所。

 

同时十六大报告还有一句话，让人民群众拥有资产和资产性收益，我们通过不断地培育中产阶级这个阶层，才能实现共同富裕，不是大家重回到14亿人都是无产者那个阶段，那叫共同贫穷。

 

我们逐渐地发展壮大这个市场，培育起更多合格的、拥有购买能力、解决住房的中产阶级才是我们共同富裕的必由之路。

 

什么叫大多数人买得起房？是大多数人都拥有了资产累积能力这样的社会财富分配结构，才能实现大多数人买得起房。

陈淮：再说一个房地产税和共同富裕的关系。房地产税和调房价没半毛钱关系，它不是房价的调节税，房地产税的第一条性质是把我们原有立足于间接税的税制体系逐步改造到直接税为主上来。

 

间接税就是找企业收，政府的税收主要是跟企业收税，拿来给省委书记、省长、市委书记、市长发钱的，给公务员发钱的，这是间接税为主。

 

直接税是找自然人收的，在发达国家的直接税都是政府税收的主要的组成部分，直接税就两个部分，一个是收入税，比如你现在交的国人所得税，一个是财产税，比如未来要征收你的住房这些资产的税，有资产就征税，这是没有争议的。

 

共同富裕和公平有什么关系呢？我们面向企业征税的时候没法区别挣钱的多和少、负担的高和低，当把钱发给你，政府再找你征的时候，就可以像发达国家的自然人征税一样的区分，你挣得多，但是你有6个人要养，他挣得少，他就养自己一个，这就便于公平。

 

我们知道这个立足于共同富裕的政策的目标是什么，怎么实现的，不是我们说的让开发商都挣不到钱就是共同富裕了，把马云他们家都分了，我们就共同富裕了。

 

这事我们干过，打土豪、分田地我们在井冈山就干过，解放以后我们很快就一化三改，在不太长的时间内实现国家社会主义工业化，对农业、手工业、资本主义工商业进行社会主义改造，我们以为把地主的钱分给老百姓，大家就共同富裕了，后来发现还是富裕不了。

陈淮：后来我们发现把蛋糕做大，从十六大报告提出的全面小康社会，它的内涵就是把人人都是无产者的社会，到追求收入增长和不断地提高更多的人群成为有产者，这是我们全面小康的应有之意。

 

第三条政策逻辑、政策底线、政策目标和政策起源，抑制资本的无序扩张。

 

什么叫资本的无序扩张？媒体上出现过很多次，但是我坦率说，包括我们今天在座的媒体朋友，谁站起来告诉什么叫资本的无序扩张？

 

举个例子，恒大集资发理财产品，向职工发，你没钱没关系，银行就在旁边，你跟银行借，然后你来投公司的理财产品，我让你有赚，银行收你5%的利息，我给你12%的收益，你有钱挣，听起来是很好，实际上是绑架了员工的个人信用来实现企业的资产规模扩张。这就叫无序扩张。

 

我上午在论坛上一再说不知道大家能不能听懂，房地产企业借钱和其它企业借钱是不一样的，比如说钢铁、煤炭、石油这种资本密集型企业借钱，它是固定资产投资比较大。还有一些加工型企业，服装厂接一笔大订单，要进高档原料，流通企业倒腾电视机，我有货品占款。

 

房地产企业贷款是它不得不贷，凭你自己的钱，可能这1万平方米、2万平方米的房子，但是你拿一块地是1万平米的地没有人给你，我至少要30万平米的项目，甚至50万、80万平米，钱从哪里来？只能扩张规模，那就得负债，这个负债就导致了我上午说房地产企业的一个特征，房地产业借钱是天经地义，古往今来唯一例外。

 

山区老农民给儿子娶媳妇盖房，也得把十里八乡亲戚朋友借遍，那叫动用农村社会信用资源，这不叫无序扩张。

陈淮：给大家讲两个例子通俗理解一下什么叫资本的无序扩张。

 

大家知道世界金融危机是从没有发生的，引起问题的就是金融衍生品，比如说张三欠李四100块钱，因为李四给它预付款，它还没造出产品，或者是李四给张三发了货，张三还没借钱，这是正常的关系。

 

但是王五和赵二麻子打赌说，你说张三还不还得上这100块钱，我们赌一万，还得上我出一万，还不上你出一万，这就是衍生品。光他们俩打赌还不行，还有人买他们的这个打赌的产品，跟着一起参赌，这就是资本的无序扩张。

 

随着交易规模的扩大，资本投入的增加，收益与否都和经济发展、人民福利的提高、社会富裕程度毫无关系。

陈淮：再举一个例子，我们今天说的石油价格都是期货价格，行话叫纸货。期货是个好东西，比如农产品，我承包大片的土地，种子、肥料、农机具、人工投下去，到时候也真丰收了，粮价跌了，结果我赔到姥姥家了，怎么办呢？

 

我在春耕之前就把秋收预估的产量卖了，按照一定的市场可以接受的价格卖掉，秋收的时候粮价比现在高我不眼馋，我肯定有钱赚就行了，如果价格比现在低，我就规避了价格风险，期货是干这个事的。

 

在期货诞生之后，就诞生了资本的无序扩张。因为期货的交易规模和实物交割量没有任何必然联系，比如说某年某月某日某时全世界的石油只有1桶可以交割，但是今天晚上存量的舱单，比如说卖单或者买单，可以是无限多。

 

我只要在交割机制下我认为石油会涨，我就大量的买石油，有人卖我就买。我根本不需要油，只要到交割机制前，我再卖掉它，结算差价，市就挣钱，或者赔钱。

 

由于这样的交易大量存在，就使世界石油的价格和石油供求的实物关系没有必然联系，取决于看石油涨的那波人钱多，下仓得很，还是看石油跌人钱多，建仓大，这就叫无序扩张。

陈淮：资本扩张不是一个坏事，我们说的资本运作，是我们打入世界竞争的高级阶段，参与市场竞争的高级阶段的必由之路，世界500强没有一家是靠利润滚存成了世界500强的？

 

靠产权一家，就是资本扩张。我平均投入1块钱、100块钱或者10万块钱建的企业，我的盈利能力比蔡秘书长高，你一块钱只挣1毛钱，我的一块钱挣5块钱，我的产品就卖5块钱，这叫资产溢价。

 

资本扩张不是坏事，无序的扩张和脱离了社会实际效率提高、技术进步、老百姓福利增加的这种扩张、提高经济体的竞争力，这种就变成了无序扩张。

 

我们的房地产行业是走在这么一个边缘的行业，首先它必须得依靠于扩大资本量，比如负债就是一种资本扩张。但是又要抑制它的无序扩张可能给经济体带来的损害。我上午说到，房地产业挣钱容易，要想多挣钱就和其它的行业不一样，第一靠边际利润增加，第二个是靠规模的扩大，这两个方向不行，我们就得靠负债，靠资本扩张。

 

但是目前的政策逻辑、政策底线是立足于住有所居、共同富裕、抑制资本的无序扩张。而不是把房价条下来，或者把它的价值属性去掉。

 

我们经济越发展，房地产市场需求满足程度越提高，房子的价值属性越体现，而且它的分离程度会越大，因为一个人在旧金山有房子，他在纽约找了个工作，他把他的房子租出去，到纽约去工作的时候再租别人的房子住，它体现的是房子价值属性的受益人和它有用性的受益人出现了分离。

 

我们越发达，租购并举越充分，租房的人越多，它的价值属性越会凸显，如果我们把它去除了，我们就变成了村长经济学、农民经济学了。

主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲，请回座，下面有请：

迪马股份董事长 罗韶颖女士

 

罗韶颖女士的演讲题目是：变阵，从造房到造场-东原实验这些年

 

掌声有请罗韶颖女士。

罗韶颖：各位朋友、同行，大家下午好！开这么大的会来讲盖房子和卖房子的事情，我觉得在今时今日是好像多少觉得有点不合时宜，大家都是老朋友，年复一年在这里开会，已经是我们非常熟悉的场合了，感觉今天这个话题好像有点不合时宜。

 

当下合时宜的话题是什么？双碳，双减、民生，以及消费者的隐私、信息的安全、国家的安全等等。这都是一些非常重大的战略性的议题，而房地产和我们相关的上下游加起来占到整个GDP的30%多，这样一个体量的产业生态，在这些议题上它一定是跟我们这些从业人员的存在和发展是息息相关的。

 

所有这些议题里头，可能每家公司有每家公司的选择，哪些议题我可以承接，承接了把它融入到我们公司的工作和发展的策略里面去。对于东原来讲，我们一直觉得民生可能是我们一直在走，未来大概应会走下去的一条路。

 

总书记说，当前我国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。意思是矛盾还是发展，要不然是该发展的没有发展起来，要不然是该发展好的没有发展好。所以美好和发展是要兼得。

 

怎么能做到兼得？在这里头，我们地产商能干点啥？而且这个题目在当下经济放缓的形势下，这个题目是特别难，也特别大的，但是这个题目一定要做，能不能做得好，我觉得可能事关一半以上同行的前途和命运。

罗韶颖：所以回过头来讲美好和发展的矛盾，对我们比较熟的朋友知道，我们一直在做关系到我们的客户和业主的美好生活创建方面的很多事情，所以在这个方面我们也比较有心得。

 

当然也有很多教训，围绕这一点我们多一些方法论，找美好真的是要找痛点。从哪里找痛点？还是要向外找痛点，每家企业都有自己的痛点。

 

成本控制不好挺痛的，中层干部的专业水准不够也是一个痛点，效率要提一提也是个痛点，但是创造美好生活是为他人创造的，所以痛点要往外找那些更大的、更有共性的最痛的痛点，可能就是美好生活的焦点。

 

找到了痛点，怎么样把不美好变得美好？往内就是看自己的基因，基因这个事有时候觉得挺玄学的，但是我个人这么多年的体会觉得基因是非常重要的因素，于个人的发展和于一家公司的发展都是如此。

 

我们有时候说基因决定来路，一个人也好，一个公司也好，走到今天你回头看一看，说你个人或者是你公司的成长史，你一定会发现有一些事情你就是要做得比其他人或者其它的公司要好一点、更突出一点，人家没做的你做到了，人家没做那么好的，你可能做得挺好的。大概率在那些事情里头可能就隐藏着你的宝贵的基因优势。

罗韶颖：看清楚了来路之后，其实来路也就大概率预示着你的去向，也就是未来在哪个方向上它是更适合你去发展一些新的你过往不具备的能力，创造一些新的你过往没有创造出来过的价值。

 

我觉得东原是一只小白鼠，在这些方面做的探索和实践也很多年，接下来我就解剖一下我们这只“小白鼠”，希望能给到大家一些共鸣。

 

东原的解法就是造场。

 

这个场今天回头来看，它其实就是一个美好生活的试验场。

 

在东原我们对场有自己的定义，光是有人、有空间，人还有钱、有活力，这都不够，它可能得说活力是需要不断地被唤醒、再唤醒，没有一个常态。

 

然后是性价比，就是场里面的人，他在这个场里是能够感受到他的低投入换来的高回报，这个性价比不是光指经济上的性价比。比如说信任，信任成本就是一个造场人和场的用户可以省下来双方分的产品。

 

基于现在的社会关系，我觉得它更多的是基于社群的关系，在社区里面的用户相互之间形成朋友，跟造场人和维护场的人也是朋友。

 

要是一个有活力的场，它还得是高频的，会有各种用户之间的，用户跟造场人、维护者之间的高频的交互以及交易。以及最后这个场一定是满足轻刚需的，太重不行，但如果是可有可无的也不行，很容易被替代。

罗韶颖：我们造场相对比较成熟，也见到了效果的，像社区聚乐这两个IP老朋友应该都比较熟，是我们社区服务和社群运营的原聚场。

 

现在我们原聚场已经走出了自己的小区，我们现在大部分的业务来自我们的小区外的区域，童梦童享是我们服务于社区家庭和儿童的一个关怀的社区平台。

 

还有健康也是社区的高频需求，我们在健康这一块通过我们的常青社，这是我们的养老品牌。

 

在养老以外，我们在2019年，已经拿了我们在武汉的一个项目在做运动大健康的社区的创新和探索，到今天随着我们的机构化养老服务能力的构建，这一块我们正在逐渐进入社区。也就是说会把这个场真正地在我们擅长的社区的领域搭建起来。

罗韶颖：文娱时尚消费升级。我们怎么跟文娱相关呢？

 

随着我们大概4年以前把美术馆做起来、经营好，三年以前我们相关的青年艺术计划，包括国际儿童艺术节这样的事情做起来，一点点的你会发现骨子里文娱其实也就是一个强体验相关的服务业，我觉得我们特别适合做强体验相关的服务业。

 

这里举了我们的一奥天地的项目的例子，我们除了这个城市更新项目之外，我们从商业、艺术、时尚等等几个不同的产品在打造文娱时尚的场。

 

生活服务这一块是大多数同行都很熟悉的，它的主要的呈现方式是物业管理公司，我还是会很自豪地自吹一下，我们物业管理公司一直以来蛮出名的就是非常高的客户满意度。

 

随着这两年准备上市，我们的规模扩得比较快，我也跟同事们说不要极致地追求高的客户满意度。

 

不仅是社区和生活服务下的场，我们现在在物业公司非住的业态已经远远超过了住的业态，也就是包括对于工厂、产业园、航空公司、城市服务、园区服务等等的公共空间的管理。

 

如果在小区里面，它更多的是一个用户的生活服务，在非小区的这个主要战场里头，它其实每个领域都有它的专业服务。

罗韶颖：这是一个小的全景图，在造场的路上，我们目前还在探索，但是还没有到独立团队、独立IP、独立运营方式甚至独立商业模式运行的模式，那些还在孵化中，所以就没列上来。

 

以独立运营的产品化的方式存在的业务，我们有已经运营了18年的物业，有运营了15年的商业，儿童关怀做了8年，美术馆已经有5年了，儿童艺术教育是3年，青年艺术计划是4年。

 

其实我们的社群做得更早，只不过把它落到原聚场这样一个产品只有4年的时间，而原聚场开始市场化，面向外部去拿业务，然后拿更大规模的经营，今年已经有很多了。

 

我们的常青社养老这个领域已经做了3年，城市更新是以一奥天地为代表的项目，这是已经成熟交付和开业已经2年的项目，我们正在推进的别的城市更新的项目还有3个。

 

我们也做了一个时尚买手店，它的首店现在是在重庆，也很欢迎大家到重庆看一看。

 

以上就是我们造场的简略概要的发展的历程。像刚刚介绍的那10个场，它都有一定的共性，最终追溯一定会追溯到东原的基因上面来。

 

我们的老朋友说东原是特别热心的，特别简单的，好合作的公司，这是东原的特质，就是这些特质会让我们觉得我们特别适合做民生相关的、强体验相关的服务的行业。

罗韶颖：但是有基因你就真的有能力去把这个场做出来吗？有能力去真的在巨大的不确定性当中探出一条路，创造相应的价值，甚至一个新的你们过去不熟悉的，没做过的商业模式吗？客观讲其实挺难的。

 

在这一块我们自己都踩过不少的坑，我们的To C精装修到现在已经4年了，其实也没走出来。当然现在也在重新启动新型的社区商业中心，也是走了很多弯路的。

 

正是因为我们踩过很多坑，所以我可以很自豪地说我们有资格去讲一下我们非常粗浅的关于能力的方法论，有基因不代表你有能力，在这个过程中要把握的关键点是什么？

 

一个体会是，当你要跳出你过往熟悉的单维的、成熟的、可控的业务和商业模式，去探索那些新的、不成熟的、不确定的，甚至同时是多维的业务的时候，你的能力的构建，它本身有一个过程，在你真的确定你有这个团队，你确信他有这个能力之前，谈钱你就输了。

 

什么叫谈钱呢？你觉得我干这个事情，我是奔着赚钱去的，也就是说这事能不能赚钱、赚多少钱，是我判断这个方向、组织这个团队，推动事情发生的一个非常重要的、关键的衡量标准。

 

当你是基于这样一个功利的目的发起这个事情的时候，大概率这个事你是做不成的。这就有点像玻璃，看上去很坚固，但实际上很脆弱，因为对一个巨大的、不确定性的波动的生命体，你可能上来就给了它没有任何弹性的空间，所以它存活不了。

罗韶颖：在有了能力之后，这个业务的团队说我觉得我有能力了，你还不谈钱，可能这个事情也做不成。

 

当你一旦觉得你和团队都确认我们是有这个能力，而且这个事情是值得做之后，要赶紧抓紧时间把业务做起来，一边做业务，一边去寻找、探索和确认商业模式。

 

而要把业务做起来，你真的是需要到外面找生意、找甲方，你还要找合作伙伴、资源方，跟你一起做这个生意。所以你要知道怎么谈钱，跟谁谈钱，而且要快。

 

不光是跟外部要快速的进入谈钱的状态，跟内部也要进入快速的谈钱的状态，因为业务明确之后，团队还需要有合理的激励方案，才能让团队做强、团队能打仗，越来越能打，越打越好，以及业务明确了，甚至商业模式都已经快要明确的时候，你也需要有对应的激励的绩效方案，这都是要谈钱的。

 

在东原是造场，我们是搞美好生活的，不同的公司有不同的路径的选择，但是整个造场的选择它一定是要变阵，变的是形，我们考虑的是你要改变你的组织和能力的结构，去构建新的资源的矩阵，去设立新的激励的模式等等。

 

但是所有的形不变是不行的，因为形不变你可能支撑不了新能力的构建、新价值的开发，但是神还是不能变的，因为神代表还是回归到你的基因。在东原我们一直觉得说我们是与人为善、与时俱进，以及我们一直与城市共生。

 

大概十几年前，东原还是一个非常小的公司，在那时候我们做过一次公司的定位，现在想想很神奇，在当年的行业里面算是一个很奇怪的结论，我们把自己定位为一个“新城市生活配套服务商”，它不是一个单纯意义上的开发商。

 

而这十几年来我们造了很多房子，建了很多小区，你会发现那些可有可无的空间，以及那些可考、不可考的细节，现在回顾它都是在为我们的服务设计和服务的实现在做包容，在做支持。

 

东原的试验做了十几年，我相信还会继续做下去，正在做的会继续进行，同时还会不断地有新的实验被孕育和发生，因为我们始终相信城市是有生命的，城市会一直不断地发展和变化，而人对于美好生活的追求也是一刻都不会停的，我们会努力，谢谢大家。

主持人：感谢罗韶颖女士，请回座休息。

主持人：下面继续演讲环节，有请本环节第三位演讲嘉宾：

融创中国控股有限公司高级副总裁 时宇先生

时宇先生的演讲题目是：融创的产品力

掌声有请。

时宇：各位同行下午好！我的报告不太长，我尽量讲快一点。今天全天听下来，大家讲了很多关于形势、政策的话题，都说下半场怎么跑，我没有这些内容，我上来直接讲产品。

 

任何一个行业、企业想要长期发展，做好产品都是一个必由之路，产品可能是唯一的一个竞争力。但是对房地产行业来说，确实房地产行业又是一个比较特殊的行业。

 

我们自己看这个行业其实是可以分成三段的，第一段是拿地阶段，或者投资阶段，可以类比的是投资行业。第二个阶段是产品这一段，或者建造阶段、大生产阶段，它是可以类比制造业的，虽然刚才陈淮老师讲了半天，他的意思是说这个行业没法和制造业去比，没有规模效益。但从未来长期的角度来说，它是可以类比制造业的。

 

第三阶段是刚才罗总讲的，我理解是服务端，其实可以类比服务行业。这就是这个行业复杂的地方，或者我们觉得这个行业不是非常容易能掌握，或者大家看起来它有各种各样的问题，就是因为这个行业其实是三个不同的行业，或者是三段不同的能力构成。

 

我今天会重点聚焦在我们中间的产品这一段，前面的投资的事，从昨天晚上到今天大家一直在谈，我就不再啰嗦。不管市场怎么变，对融创来说一直要做好产品，刚才罗总讲服务是他们基因里的东西，但是对融创来说，做一个好产品是刻在骨子里的。

 

对我们来说，我们是相信好东西能产生溢价的，这在别的行业里也同样成立，别的行业也可以说好的东西都能产生溢价，但为什么对房地产行业来说，过去有10年左右、5年左右大家不太信这件事了？

 

这两天大家都在说，这个行业高增长、高负债或者是粗放发展，导致了大家不太相信好东西能卖出好的价钱。但是回到今天我们再会多这个行业本质的角度来看，我们还是觉得好的东西，还是能卖出好的价格来的，这是一个核心的要点。

时宇：融创做产品有自己的产品观，我们总结了四点：

 

第一点是与城市共建。刚才潘军总也在讲产业赋能，我觉得有一个点其实是类似的，我们也认为所谓的产城，是要产业为城市赋能的，就是你要给城市做真产业。

 

指望拿一个帽子去骗政府，或者是骗地方，这个时代已经过去了，已经不可能了。未来还需要用真产业去为城市赋能，这是第一个维度。

 

第二个是我们希望为城市提供一些城市居民合理的生活场景，这就是我们现在正在做的文旅类的东西，当然我们是从万达手里收并购的文旅项目，我们自己也三四年成长了自己的能力。

 

第三个是刚才潘总讲的城市更新，当然融创在城市更新这个维度上做的项目不太多，但是我们现在也在布局类似项目，一方面是刚才说的产业的导入问题。另一方面，我这边更想提的是用产品给城市添色，因为城市更新有一个很核心的问题。

 

现在不提倡大拆大建，就意味着你要用原来的产品逻辑、城市风貌、产品风貌去做你自己的城市更新，这对产品的要求是非常高的。我们都知道推倒重来是相对比较容易的，但是在既有框架下去重做，去填充，或者去加内容，这是相对比较难的，这是我们产品观的第一点。

 

第二个是我们希望为城市提供一些城市居民合理的生活场景，这就是我们现在正在做的文旅类的东西，当然我们是从万达手里收并购的文旅项目，我们自己也三四年成长了自己的能力。

 

第三是同客户共情。前面那轮讨论，很多人都在说产品创新，有的嘉宾说不重要，有的嘉宾说重要，这个话题其实没那么重要，我们回到做产品的初心，还是要回到客户，我们要看我们的房子卖给谁，房子再便宜，客户不买，也一样没用，还是要看客户是谁。

 

我们去做客户洞察的时候，有一个比较明确的结论，去年我们花了一年做主流客户的洞察，我们做的客户洞察有一个比较明确的结论，90后是我们的主流客群的明确的载体。

 

但是这些客群有什么变化？我们也发现他们有非常明显的变化，比如说在他的生活观里面，他更喜欢社交，更对家人有依赖感。这就是为什么我们今天同行有很多项目在做LDK一体化，它的核心目的就是希望我们家里家人是有一个非常充分的社交空间，这和我们的主流客群的变化是密切相关的。

 

从生活观来说，原来给90后的定义是宅、懒，对90后来说，他们是承认这个点的，因为90后是互联网原生的一代，科技为他们赋能了，我们也想宅、懒，但是没有条件。互联网原生一代，手机为客户赋能了，他是有条件宅和懒的。

 

举一个非常小的场景，5年前拿手机控制窗帘，我觉得是傻的场景，但是今天用客户来说，用手机控制窗帘，或者是用语音控制窗帘，这是90后的一个真实场景，对他们来说，他们就要这样操作，对我来说我就懒得下地，我就懒得下床，这就是客户的变化。

 

从生育观来说，我们调研的结论是，90后的客户说我会生小孩，但是生了小孩我还是我自己，他跟孩子更平等，90后一般都是独生子女，他从出生开始就是一个独立的个体，他和70后、80后就是不一样，这些客群的变化就产生了我们在产品端要做应对。

时宇：从硬件空间上，刚才罗总也在说，东原做了很多硬件空间的东西，我想说空间是好做的，运营这个东西不好说，因为运营是要贴钱的。我们更希望我们的归心空间或者我们给客户提供的生活空间是客户自己运营的。

 

举一个场景，就是中间我们看见的这个归心空间的图书馆，但是我们没有做那么大的图书馆，我们没有说做一个售楼处，最后的图书馆就可以用起来，地产想得很好，但是物业是不担这个事。

 

我们留的运营空间是比较小的，里面的书我们会提供初始的书，大概第一次我们提供几百本，后续一旦这个社区的业主住进来之后，我们这个图书馆的书是摆不下的，为什么会出现这个情况呢？

 

客户把他家里的书拿出来了，因为大家都有小孩，会给小孩买很多书，小孩的书到一定年龄段不读了，这些书他拿过来了，还有他读过的纸质书，他不希望在家里占空间，他也会拿出来，所以我们的社区归心空间更强调的是客户自己运营，而不是开发商给他提供长期的运营场景。

 

大家都是企业，没有企业会做贴钱的事，而且客户也不一定为你这样做的事情买单，客户自己的活动场景，这样的才是客户满意的。

 

还有就是社群连接，我觉得不是每种项目都要做社群的，一个城市的刚需盘，你的客户是没工夫跟你玩社群的，他每天工作非常忙，没有时间跟你玩社群。社群应该是留在社区的那些人，不是每个人都能跟我们做社群联系的，这是一个方面。

 

第四，担社会责任。我们在这里面也做了一些事情，比如说我们在古建保护方面，因为我们有比较强的中式的产品资源，所以在古建保护方面，我们和苏州塔影园做了一个古园林保护修复的课题。

 

在乡村振兴方面，我们和贵州龙塘打造了一个精准脱贫的项目，另外对绿色低碳现在的要求也很高，体现在我们的端口上就是你的产品怎么做绿色、怎么做节能，这都是我们以产品为载体促进工艺和技术相结合的体现。

 

以上四点就是我们的产品观。

时宇：再看看我们的行动链，我主要讲三点，一个是产品创新，虽然有嘉宾说创新不重要，但是我们觉得不是不重要。

 

大家回想一下，10年前的房子和今天的房子一样吗？20年前的房子和今天一样吗？绝对不一样。这些东西不是创新是什么呢？而且大家想想，手机卖多少钱？几千块钱，最贵的也不过1万多，而一套房子最便宜的几十万，一个1万块钱的东西每一年或者每两年都会迭代，我们卖几十万的东西不迭代可以吗？

 

所以我们的产品不断地做创新，我们希望在产品端能够不断地超越自己，可能有关心我们的同行知道，我们今年推了一个主流产品的品牌更年轻化，我们叫IMI，我们从城市、社区、家庭和生活四个维度落地前面提到的我们对主流产品年轻化的变化，在我们产品端的一些体现。

 

下面所有这些提供的照片是我们的项目实景，我们今年会在大概15个项目左右去落地我们的IMI产品。

 

在我们的展示区端，其实就是希望我们的售楼处能够提供的是客户未来的生活场景。刚才朱总也讲到了这个逻辑，现在大家都在做，希望客户是所见即所得的，而不是给客户提供的是一个假的。从我们的生活端也在说，我们的生活场景要有一些变化。

 

第二个维度是制造端，今天可能是所有的报告里面只有我的报告讲到了制造端的事，除了我们的同行都在讲的交付评估、过程测量和安全测量之外，我们还在尝试科技系统在我们的质量维度上的应用，我们现在做的是用激光测量仪去代替传统的人的手工测量。

 

大家都知道人的手工测量，一个是误差，一个是效率，我们现在用了这种激光测量仪和我们自己的工程管理软件打通，用了这个激光测量仪，大概一分钟左右的时间，就可以把这个房间所有的面的水平度、垂直度扫描出来，然后推给我们的工程方，让工程方做整改，大家可以想象这个效率的提升。

 

第三个是服务端。这两年大家都在做，我们也在尝试所有的服务端线上化，现在大家所有看到的内容，不管是统一的归心服务官、归心承诺、归心家书，我们所有的服务都是在服务的APP、小程序和公众号，我们也在提供线下的服务，但是我们清楚地知道现在的客户都长在线上，线下的服务客户感知不到，客户不敏感，如果不提供线上的服务，未来就是失败的。

 

我们也在做别的事，比如说最近我们正在打通的，比如说我们买一个1块钱的淘宝的商品，淘宝都会给你推荐一个你买的1块钱的产品，从它的发货一直到你收到的全流程，应该所有人都有这样的经验。

 

但是大家买几十万、几百万的房子，没有这个过程，我们现在在做这件事，我们把所有的建造环节和施工的现场确认环节打通，未来是可以直接把我们的施工现场的每一道工序，把我们的重要工序推给客户，让客户能够实时地了解他的房子的进展，而不是单纯地发一些不痛不痒的照片给他。

下面请出本场最后一位演讲嘉宾上台，有请：

 

中交海洋投资控股有限公司党委副书记、总经理 周济先生

周济先生的演讲题目是：转型 改变 回归 重塑 发展-再谈精益思想、分类施策与中国房地产

掌声有请。

周济：大家下午好！观点已经约了我三年了，一直没有来。在这里首先要感谢观点，在中国房地产当前这么一个最重要的历史时刻，我们应该多来讲一讲，今天看到来了这么多的嘉宾，还是令人欣慰的。

 

我要讲的题目很大，15分钟是讲不完的，我想围绕几点。

 

中国房地产行业走过33年走到今天，为中国经济特别是为中国经济能够排在全球第二做出了巨大的贡献，全体房地产人也为之付出很多的辛劳和辛苦。为什么走到今天这种地步？十分令人心痛，十分令人不解，十分令人遗撼。

 

我首先说三点结论，房地产行业确实需要反思甚至检讨，反思什么？第一，房地产行业缺什么，答案是缺思想。第二，房地产企业做错了，错在哪儿？错在世界观和方法论。第三，怎么改变？转型、改变、回归、重塑和发展。我已经讲了5年了，今天再简要地讲一讲。

 

大家看一下这几张照片，这是这两天发生的事情。千千万万的房地产精英们就在这三张照片上得到了注解。

 

所以我要讲的第一点是，传统的房地产之路即将走到尽头。房企的三道红线、金融机构的房贷双限，还有7·24新规，传统房地产没有路可走。

 

什么是传统房地产？快周转、标准化、大规模、缺少用户思维、同质化、过度高杠杆，欠账太多了。房地产不是夕阳行业，而是有的行业搞成夕阳企业，因为不理性、不成熟、不自律。作为为亿万人提供基础活动空间，影响亿万人情绪和生活的永续行业，它时刻都牵动着亿万人的心，影响着中国亿万人的未来。它的稳定、持续、健康发展应该提到更高层面、受到更多关注。

周济：我做这么几点分析，第一，对中国房地产过去33年模型、模式和体系的分析，前30年几乎所有的房企都把财务模型当做了企业发展的模式，就是一个唯快不变的杜邦公式，那只是企业管理的千百个原理之一，变成了唯一模式。近3年以来，我们又从宏观调控方面做了一些因城施策，但是因城施策变成了战国，缺少系统化的设计和顶层思考。

 

房地产行业作为提供衣食住行的基础行业，行至今日，令人扼腕，寻求改变已是必然，必须从源头开始进行科学分析。分析什么？用科学来分析，用科学的思维、科学的定义、科学的规划、科学的管理和科学的经营。今天大家从早晨的全体大会到下午的发展大会，以及科技大会，乃至明天的资本大会都会围绕科学。

 

第二，对房地产行业关联方的分析，要构建一个科学的房地产，至少要关联以下方面，目前看理论界缺少对房地产的科学定义，刚刚有位嘉宾说住房是房地产的一部分。很令人扼腕。中国房地产的科学定义至今没有。国家主管部门缺少对房地产的科学谋划和顶层设计，地方政府缺乏对房地产的科学理解和科学管理，地产行业缺少科学思想的指导，地产协会缺乏对房地产产业的科学梳理和组织，地产企业缺少科学治理，缺乏对开发项目的科学管控，地产项目缺少对房地产产品和服务的科学制造。

 

今天大家从早晨的全体大会到下午的发展大会，以及科技大会，乃至明天的资本大会都会围绕科学。

 

第二，对房地产行业关联方的分析，要构建一个科学的房地产，至少要关联以下方面，目前看理论界缺少对房地产的科学定义，刚刚有位嘉宾说住房是房地产的一部分。很令人扼腕。

 

中国房地产的科学定义至今没有。国家主管部门缺少对房地产的科学谋划和顶层设计，地方政府缺乏对房地产的科学理解和科学管理，地产行业缺少科学思想的指导，地产协会缺乏对房地产产业的科学梳理和组织，地产企业缺少科学治理，缺乏对开发项目的科学管控，地产项目缺少对房地产产品和服务的科学制造。

 

怎么改变？它是有路径的，深挖问题，寻求改变，回归到本原。我们不能把婴儿和洗澡水一起倒掉，既要治病也要强身。改变需要政府、政策、研究部门、行业、业内企业广大从业者共同努力，重新定义房地产，重新定义房地产行业，要对不同的房地产进行科学的分类，进行分类指导、分类实施，不能一刀切。

 

回归到哪里呢？古今中外，房地产一直是人类生活的基本场所，是城市空间的基本形态，是社会经济的基础产业。这个行业是永恒的行业，永远不会走，所以中国的房地产企业从业者们不要悲观失望，也不要灰心丧气，路还远着呢。在狼终于来了的时候，我们不但不应因噎废食，更不应有丝毫的绝望，相反我们应该在科学的指导下重塑行业，步入更健康的发展之路。

周济：怎么改变？有这么5点畅想：畅想一，作为各级政府要加强系统化的顶层设计，重塑中国房地产市场，中央政府特别是住建部门要做顶层设计，专业部委要科学的定义并且分类指导，怎么分类指导？

 

至少把房地产分成鼓励类、限制类和禁止类这三类，鼓励的包括康养地产、旅游地产、教育地产、交通地产、安居地产、科技地产，以及绿色智慧超低能耗建筑都是鼓励的。

 

限制的是什么？太多的粗制滥造的商品住宅地产和那些空而不用的商业地产。禁止什么？超高层、纯毛坯、奇特建筑、高能耗建筑等等，目标是要打造生态。我们很多行业是缺生态的，都想以自己为中心，我是老板我说了算，谁以人民为中心？

 

习总书记一直说，我们要以人民为中心，哪个企业做到了？所以我们要打造宏观经济的房地产生态，这个生态很大，还要构建房地产行业的生态，房地产产业链的生态，房地产企业自身发展的生态。只有形成这么四个以上的生态环境，房地产从业者和企业才有科学的土地，才会孕育科学的种子，才能长出科学的大树，才能结出科学的果实。

 

畅想二，行业协会要学习百年制造业，倡导精益思想，重塑房地产行业。全球百年制造业，特别是苹果和特斯拉给了中国房地产行业很多的启示，我们从最早的社会化大生产和专业分工，再到科学管理与现代加工建造业，还有丰田的看板制与现代物流思想，以及被苹果和特斯拉捧为圣典的价值链学说，这个价值链学说就是精益思想，人家从来不讲，但是我们中国人要把它梳理出来，我在努力写一本书，叫《精益思想与中国房地产》，希望年底能出来。

 

什么是精益思想？它是建立在自然科学、人文科学和思维科学基础之上的以现代制造业为主要对象的科学管理思想，房地产行业要遵循精益思想，它要将企业的文化体系、战略体系、产品体系、管控体系、营造或生产体系、人力资源体系、财务资金体系、供应链体系、品牌、营销体系、管控体系及包括信息化体系等等进行有机的融合。

 

精益思想是关于全过程思维的思想，是系统集成的思想，是基础搭建、过程控制和顶层设计同重并举的思想。掌握了精益思想，一定可以做到全员如一人、全企一杆枪、一种文化、一种信仰、一种理念、一种规则、一种尺度。

周济：学习百年制造业，倡导精益思想，重塑房地产行业，首先要变思想、立三观，三观不正，路就走歪。哪三观：价值观、发展观和产品观。

 

我希望我今天讲的这些内容能够作为今天大会的一个注脚。一个走向未来的房企，要以自身的先进文化驱动自身的进步，你的合作伙伴要提供流淌了你的血脉和基因，也就是你的文化底蕴的血液。一个房企要具有科学方法论，要精准定义客群，并以系统方法论和资源集成上下游技术和团队。

 

畅想三，回到房地产企业，房地产企业要在精益思想的指导下重塑房地产企业。刚才讲到，百年的制造业都运用了精益思想，你不用吗？

 

遵循精益思想，房地产企业要构建自己的三观，这三观就是一棵价值树，这棵价值树的底部是文化体系，树干是品牌体系，树根是战略体系，树的枝丫是供应链体系，最后结出的果实才是房地产的精益化产品体系，所以要立三观。

 

在三观确立之后，就要形成自己科学的方法论，我把它称之为精益思想的方法论，我在这里面贴出了6种创新思维，它包括积极心理学思维，就是刚才融创的同志讲到的共情，共情是积极心理学中几十个原理之一。

 

还有精益地产思维、新时代的规划思维，还有你的企业文化思维、绿色科技融合思维和柔性开发思维。所谓柔性开发思维就是现代物流思想所发展而成的加工制造业的核心思想。

周济：畅想四，消费者和用户，租售并举，树立科学的投资消费理念。我们需要改变居住者的消费习惯和投资偏好，但是消费者的投资偏好和习惯的改变不是一蹴而就的，它需要10年、20年的时间，我们相信随着美好生活以及我们的经济发展，我们的消费能力已经上来了，因此租售并举是可以做到的。

 

畅想五，要把握发展道路、发展做法和发展工具，在道路上我们的中国经济已经逐渐从投资拉动变为服务拉动，作为基础产业的房地产也将从投资驱动转向服务驱动，未来的地产就是服务地产，不是简单的设计，不是简单的开发，不是简单的销售，它是全过程，为人的生活、为人的幸福，为国家的发展、为城市的发展去服务的产业，谁都离不开它。

 

我们经常说教师是人类灵魂的设计师，房地产人是什么？是美好生活的营造者。责任多大，能随随便便就做产品吗？不能，所以未来不再是单一的住宅开发地产、单一的商业运营地产，而是旅游地产、康养地产、教育地产等等，步伐上我希要慢下来，不再唯快，要围绕美好生活共建产业的生态，要共建产业生态，我们要打造房地产健康发展的翅膀，房地产行业不但要凤凰涅盘，更要永恒发展。

 

最后总结一下，重塑中国房地产市场行业和企业的关键是重塑房地产企业，要使房地产企业尽快成为真正以科学思想武装的不断成长和成熟的科学治理的、科学管理的、科学生产的、各具核心竞争力的科学的企业。科学定义、顶层设计、因类指导、因城施策、精益思想才能真正让中国房地产行业成为人民美好生活的创造者。

 

旧地产去了，新地产来了，作为人类社会的基础性行业，科学的房地产永远不会抛弃兼具高尚品格和家国情怀，能够掌握科学思想与方法，脚踏实地、为美好生活而努力工作的地产人，让我们一起努力。

 

无论哪个行业，包括中国房地产，我们坚信大道无疆，用中交的使命来结束我今天的发言，交融天下、建者无疆，祝大家中秋佳节团圆快乐。

主持人：再次感谢周济先生为我们奉献的演讲，接下来马上进入地产发展主题讨论会之二：

从规模竞争，到利润、成本、产品与管理的竞争，房企创新动力正呈现多层次、多维度展开。

 

尊敬的各位来宾，本场地产发展主题讨论会的主题是：创新时代

 

接下来，让我们请主持嘉宾上台，掌声有请：

 

浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长 丁建刚先生

 

接下来有请各位讨论嘉宾，他们是：

华联控股股份有限公司副董事长兼总经理 李云女士

金地集团开发管理公司副总经理 王英臣先生

力高地产集团有限公司副总裁 王曙煜女士

融信集团品牌营销总经理 孙群存先生

正荣地产总裁助理、正荣营销公司执行董事 张杰先生

恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁 胡芳园女士

 

焦点财经主编 王敬宾先生

丁建刚：已经6点15分了，确实是一个特殊的历史阶段，我参加了十几届博鳌房地产论坛，拖延一个小时多的时间前所未有。因为7点就要开饭了，所以我们还是要抓紧时间。

 

今年的主题是“理性与稳健：房地产的改变”。就像昨天晚上的对话的时候我说了一句，我们每个人都能感受到一场深刻的变革正在进行。引用了前段时间一篇热门文章的话。

 

现在的改变，无论是主动还是被动，在今天上午和刚才的嘉宾发言中都谈到了，我们所面临的局势，我们房地产行业、房地产企业无论是主动也好，被动也好，都要进行一些改变，这些改变从产品的改变，到模式的改变，当然我们说得高一点就是创新。

 

今天我们这一轮论坛就从创新来谈起，任何一位嘉宾都可以谈你们的创新的体会、创新的经验、创新的教训，如果没有经验、教训，也可以有思考。

李云：谈到创新，我从我们房地产的发展历程简单地谈一下我对创新的理解。从1978年开始，房地产市场经理的40多年的发展，这里面经历了4个重要的阶段。

 

第一个阶段是1978年到1991年，这是发展的初始阶段，第二个是1992到2002年，这是综合改进阶段，第三个阶段是2002到2012年，这是高速发展的时期，第四个阶段是2012年到现在，就是落实房住不炒的阶段。

 

在这里面整个过程都是创新的过程。现在我们面临几个严峻的问题，一个是人口的问题，另外一个是老龄化的问题，还有一个是政府职能转变的问题。

 

原来政府职能一个是标准的制定，第二方面是土地出让的控制，还有一个是规划的审批、监管等等。现在尤其是在深圳，政府又多了一个职能，就是租赁和保障性住房的供应。

 

丁建刚：而且比例很高，保障房比例要达到60%。

 

李云：而且深圳现在成立了一个人才安居集团，深圳的房地产开发企业还是比较多的，但是这个企业已经进入到深圳的前10。

丁建刚：它拿的都是租赁地吗？

 

李云：有可出售的，就是有一部分可以出售的人才房，另外就是可租赁的保障房。

 

现在科技的发展非常快，我觉得在这个情况下，我们地产行业面临这样一个相对而言比较错综复杂的局势，有几个方面要做好：

 

第一个是要做好挣长钱、挣慢钱的准备，所以在这种情况下，可能运营能力的提高非常重要。

 

第二是产品和服务的打造。万变不离其宗，这个精品意识以及后续的物业管理，在一公里范围内，你怎么做好一公里的服务，怎么样做好自身的物业管理服务。

 

还有一个是在产品的规划和设计上，怎么和政府结合。我们有一个项目，我的体会很深，就是怎么做到职住平衡的问题，尤其是在大的都市，职住平衡是要充分考虑的。

 

还有一个就是科技赋能，另外就是生态的概念，这是在产品的规划与设计上。

 

我们是租售并举的，也就是我们所有的项目都要留一部分来进行运营，房地产资产有一个特点，它是重资产的，在这个重资产的情况下，你怎么样让它转化成一个轻资产的模式，怎么使你的资产负债表变轻，这些年我们一直在探讨REITs基金的方式.

 

现在REITs基金主要是在国家的基础建设方面，对房地产企业的建设项目来说，探索REITs基金的使用，这方面也是要重点考虑的，这是将房地产的开发和资本市场有效地结合起来。

 

丁建刚：谢谢李云总，很浓缩地讲了对现在所处的阶段的判断，包括创新、理念的思索、赚长钱、赚慢钱，对产品的思考，以及对延伸服务的思考。接下来是金地的王英臣总。

王英臣：先打个广告，大家可能不理解金地管理是在做什么，其实我们是金地集团下属的一个专注做代建的独立平台。我们这一块的业务其实也是一个房地产转型和房地产创新的践行者，所以我对于创新的理解，以及我们金地集团、金地管理在这方面做的事情给大家做一个分享。

 

不管是创新、转型，还是多元化，还是行业未来的发展，其实离不开我们要坚定的以客户为中心。以客户为中心要坚持两个主线，一个是产品力，一个是服务力。

 

一旦你能够满足客户产品的需求，而且能够持续地在产品升级、产品跟踪上做得到，其实你在市场对客户创造价值、对企业创造利润，其实是有持续的机会。

 

金地30年的耕耘，一直强调以科学筑家为理念，一直强调产品领先，不停地创新，我们是已经形成了全的套的产品体系，以及得到了充分的应用。

 

从整个行业和市场来说，其实政策在变，市场在变，客户的需求在变，所以对于我们整体未来的客户需求，对产品的诉求、对服务的诉求也是要持续迭代、持续更新，持续在产品、服务上进行发力。所有的创新要以此为依托，只有做到了持续的产品领先、持续的服务升级，你的业绩、利润才有基本保障，这是第一点。

 

第二，这么多年整个行业都在强调转型发展，转型无外乎三个方向，一个是跨界走出地产，做其它行业，第二是房地产+，我原来做住宅，现在可能做商业、办公、酒店、养老，第三个是在产业链里面进行长期的渗透，我在产业链里面做深。

 

前两个是把它做宽、做重，后一个是把它做轻、做深、做长。金地最新的定位是一个城市综合服务的供应商，包括产城融合新区发展商，所以一直以来坚定的是在产品的多样化、功能的多样化，以及服务的多样化进行一些耕耘。

 

在跨界这一块，很多企业都在跨界，但是一定要坚定地相信跨界要做自己能够控制得住或者理解得了的行业，最好是能跟地产形成强协同的行业，不要走得太远。

 

丁建刚：今天陈启宗讲了，要做自己熟悉的行业。

 

王英臣：对，要做自己熟悉的行业，要能够充分地形成跟主业协同的行业。所以金地在教育、体育、金融方面做了一些尝试，而且现在做得都比较稳。

王英臣：地产+这一块，我既然把它做重、业态做多，更依赖你的经营管理能力能不能跟得上，所以不管是做产业、办公还是养老，其实都要在这些能力建立基础之上跨出这一步，所以金地在产业园区、商业办公、长租公寓方面做了一些尝试，而且近期发展都还不错，都稳步在往前走。

 

从产业链的方式来向，你要在轻资产，依赖原来几十年的沉淀和形成的体系基础之上，对外输出进行轻资产的扩张，带来新的利润增长点，这一块金地是在代建、商管服务、物业服务、家装服务上进行了一些尝试，所以还是围绕给客户提供多样化的产品、多样化的服务，而且以客户为中心这个方向去谋划发展。

 

对金地管理来说，其实代建行业轻资产输出，本身就是为我们的委托人，帮他更好地赋能，用原来的体系建立一个体系，形成客户的肯定，帮他完成从To B到To C的转变。正常的开发业务，我们延续了原来的一些体系和专业推进，分享两个创新点，我们要为委托人服务，为地主方服务，我们要做的就是形成一个相互的信赖，形成透明、专业的服务，所以我们有两个尝试。

 

一个是在委托方服务白皮书，这是我们的行业首创，我们根据自己的行业经验积累，输出给委托方，告诉你我能做什么，我怎么做，我的价值在哪里，我能做你做不到的什么点，更开放、真诚地把我们真正要做的事情，业主方需要的东西敞开去跟大家形成互信，达成共赢。

 

二是我们建立了合作关系，我们有一个委托方的驾驶舱，我们建立了一个智慧大数据平台，把我们所有代建项目的运营数据实时呈现在我们的看板上，委托方能看到这个项目实时的数据，这个项目的进展、工地的现状，他都能看到，支持他的决策。我们这两个突出点更多的是在服务上给我的委托方带来一些增加值。从验证来说，得到了不少委托方的赞许，我们在服务方面做了这些创新，除了给业主带来好处，也给我们的委托方带来一些增加值的东西。

 

丁建刚：刚才王英臣总详细阐述了金地创新的思维和模式，其中一个重要模式就是代建，接下来是力高的王曙煜总。

王曙煜：我来自力高集团，本身我们这个集团相对来说还在规模扩大化的时候，我们也比较稳健，这也是这个企业的基因，在现在这个行情下，我们一直是希望自己做到中而美的企业。

 

丁建刚：我一直认为房地产行业不会是完全的垄断，不会完全的寡头化。

 

王曙煜：这可能是每个企业家的出发点，他对自己的定位不同，我们本身就来自于一个比较稳健的企业，所以它可能对待一些未来的方向和自己的机会点，它有不同的视角。

 

刚才主持人问到创新，其实在现在这个行业行业形势下面，对于我们这种中小型企业处在发展的过程当中，我们怎么看这个创新呢？本身规模并不是很大，所以谈不上一定要在这个时候去转型，我们觉得还是要干自己坚持几十年比较熟悉的产业，还是做好我们的房地产的开发。

 

另一方面，因为在房地产开发的过程当中，我们也发现随着时代的发展，我们需要在很多的地方上深耕，比如说现在大家都会关注到品质、产品、服务，我们的创新可能在这个里面也可以结合现在这个时代，我们可以去挖掘。

 

力高有一个做法可以跟大家分享一下。力高结合自身的基因，以前我们在产品上的创新，大家更多关注的是形态，但实际上在产品上还可以关注到很多关于服务的内容，对产品空间到细节上的技术，力高在这上面有一些做法。

 

举个例子，我们在健康建筑的维度，我们会在这里面注入新的技术，我们有自己的防疫的标准，把它推到我们的建筑体系当中。我们也会做两个服务的体系，除了做常规的物业服务体系，作为生活的服务之外，我们也希望能够在健康的服务里面注入我们的服务体系，我们会配置健康的客厅，也就是提供更多的需求，来补充我们现在的这些需求。

 

当然还可以在环境上，还有设施上，人们可能原来只关注到一些纯粹的安全上的点，能够把它放大到更多的健康的点上的技术，从这几个方面来做我们在产品上深度的创新，我们希望能在这上面取得一些成绩，在品质上获得大家的认可，这样的产品创新才能真正做扎实。

 

当然也是响应行业对房地产企业的要求，不仅是要关注到规模化，而是要更多对品质方面，要让它如何提升和满足人们对品质的要求，在这些方向上进行创新和深入。

 

丁建刚：这样一家企业在这个时候还能思考，在产品创新上，在空间上，甚至有一些新的概念，把健康融进去，我觉得还是很沉得住气。

 

接下来是融信的孙总。

孙群存：丁院长来自浙江，对我们还算相对熟悉。浙江虽然不是融信的发源地，但是今天应该是我们贡献最大的一个区域。

 

今天这个主题叫做创新时代，我谈一下融信对这件事的看法。我们说这是一个创新时代，其实也是一个需要定力和克制的时代。我们谈创新的时候，还是要掂量一下自己家的余粮多少。

 

所谓创新，意味着试错，可能会面临失败。一个企业在维持正常的生产经营之外没有太多的余粮的时候，少考虑创新，首先保证自己活下来，所以不要随大流，别人赚钱你不一定就能赚钱，这是未必的，还是要有所为、有所不为。

 

丁建刚：相对安全的还是自己的主业。

 

孙群存：对，所以第二个方面，在目前赛道很多，哪怕房地产相关的赛道也有很多，商业、持有、长租、传统的住宅开发、写字楼运营等等，这里面每个企业包括我们自己还是要想清楚自己真正擅长的在哪里。

 

在做好基本面的情况下，你的长板到底在哪里，可能不止一个，最终你还是要找到自己真正在这个市场上行业里有竞争力的主营的赛道，这个赛道还是我们要坚持去走的东西，这个东西千万不能丢。

 

所以我认为的创新可能就是在你找准了自己主力的赛道、主营的业务，你的核心竞争力的情况下，为他而服务的创新，比如说融信虽然也有一些商业、办公、长租的业态在尝试，但是我们目前的主营业务还是以中高端住宅开发为主，我们就聚焦在这一点。

 

我们今天谈的创新，无论是产品的创新还是技术手段的创新，还是一些相关的运营、管理手段的创新，都是围绕主业来谈。

 

比如说产品创新、服务创新，我们内部其实也要做好选择，哪怕是主业下的产品创新也要克制。比如说今天我们内部会划分大概哪些产品需要创新，基本上是根据区域和市场划分的，在倒挂的城市强限价的城市我们就不需要创新，这时候快周转比创新更重要，我们要抓紧去化。

 

因为杭州的利润不是很高，我们要的就是快速周转，可能别的地方一年转一次，这里一年要转两次，实现资金的回流。有些非限价的城市，或者限价不是那么强，比如说浙江温州，当地的支付能力比较强，我们会大胆做一些溢价的创新，对于一些高端的住宅项目我们也会去做一些。

 

所以我们做创新，还是要跟自己的生意模式挂钩。围绕我们的主业，还要有一些大胆的管理手段和技术手段，这方面可以更大胆一些。

 

在过往大家都有一些行为惯性，包括组织也有惯性，但是今天行业剧变还是比较快的，当年的成熟模式在新的玩法下可能未必那么适用了这时候还是要勇于去打破过往带你成功的东西，我们今天无论是借助数字化还是一些产业的东西，无论是开发、营销或者是其它的物业环节上，能够带给你住宅或者相关的物业服务主业上提升的东西，这时候还是要走得更果断一些。

孙群存：所以最终总结下来，我们所谓的创新还是要想你能玩哪些，不能玩哪些，自己有多大能耐，你在自己不擅长的领域创新，栽跟头的可能性还是比较大的，毕竟一个外行人去抢一个人家深耕了多少年的生意，从他手里抢蛋糕还是比较难的。

 

所以我对创新的理解，做创新是做一些边缘产业相关的东西的创新，目的还是为了把你更擅长的东西做得更好。

 

丁建刚：谨慎创新也是一种创新，谢谢孙总，接下来是正荣的张总。

张杰：各位嘉宾、在座的朋友，大家好！

 

谈到创新，回顾地产这个行业，我理解其实不缺乏创新，我们其实一直在创新，刚刚李总也说了，从很早以前到现在，我们所居住的条件和环境，以及我们所有的城市面貌，其实我们的贡献是非常大的。

 

包括今天各位嘉宾的演讲，也谈到了很多的创新，包括我们怎么能够在延迟一个多小时之后还能够很好地把效果做出来，丁院长带领我们来谈话也是一种创新。所以我觉得房地产行业不缺乏创新，另外创新有很多种理解。

 

我谈两点，其实跟刚刚在座的嘉宾有一些雷同的观点。第一，企业对自己创新的目的还是要非常清楚，我理解应该是一个围绕着行业环境、大的环境的变化，对自己企业经营能力的迭代。

 

这种经营能力包括赛道的改变，也包括在原有赛道里内部的改变。我们看到很多创新成功的企业家或者案例，也看到很多失败的案例，我觉得我们做到两点，第一是不跟随，第二是不盲目，还是要跟随我们自己本身的情况来解决问题。

 

正荣今年年初成立了自己的营销公司，其实很多企业都做过营销公司，我们也做过很多调研，有成立之后又撤回来的，也有做了调整的，我们为什么要做这个事情，其实我们也预判到了我们对于终端的销售能力解决的需求。

 

希望能够用公司化的形式运作它，因为原来的销售团队基本上都是外包，或者是说把我的费用用完之后还能解决问题，它没有自己的动能，我们成立这个营销公司的初衷就是希望不一定是马上能够形成我们自己这部分在市场上甚至在其它领域的突破。

 

我们是希望能把这部分的能力提升上去，所以我们现在做了半年之后，感受到也蛮深刻的，感受到最深刻的是组织跟人的心态的变化。

丁建刚：发生了什么样的变化？

 

张杰：我们成立了四个大区，原来是伸手要钱，现在是从自己的主观的角度来管理，因为每个大区都是公司化的建制，我们考核它除了最终的销售情况，我们还考核它的利润，这个利润跟它所有的收入息息相关。

 

丁建刚：这个利润是销售公司的利润，而不是项目本身的利润？

 

张杰：是销售公司的利润，其实销售公司形成利润，对项目来说也是它最终的利润。我只是举个例子，我们从自己的需求出发做了小小的改变，这也是一个创新。

 

第二方面我也想分享一下关于创新的看法，今天早上朱荣斌总讲的心态问题我非常认同，我觉得中国人的勤劳、聪慧，对创新来说是一个很好的基础。

 

但是有时候有些动作创新过头，导致它没办法往回收，所以怎么认识、怎么把自己的心态摆正来认识这个创新的而且，而不是别人做什么我就要做什么。

 

第二个是要把组织的动能发挥起来，其实很多创新是源自于决策层的，或者源自于企业主的，但是它是来自于组织的动力，有很多事情是需要组织来推动的。

 

上下是否能够达成，或者说能够理解、能够统一，能够形成统一的动作跟思想，我觉得这是非常重要的。

 

关于创新的成本和企业的边界，其实把前面两个问题想清楚了，这个问题大部分都不存在。

 

丁建刚：谢谢张总。也谈了一些创新的话题，和孙总也有很多重合的地方，也是讲要谨慎创新，你是不是能够实现你的目标，才能实现这个创新。

 

接下来是恒太商业管理集团的胡总。

胡芳园：丁院长好，大家傍晚好。恒太商业是做轻资产商管的，我想了一下，我大概理解大会组织方把我安排在这个论坛的意义，让零清资产商管公司来谈谈房地产企业的创新，因为轻资产商管是房地产企业创新的一个方向。

 

我谈一下我的理解。我们轻资产管理规模是全中国第二的，有50多个项目，覆盖了全国十七八个省。

 

丁建刚：全国第二是什么意思？

 

胡芳园：轻资产商业管理的数量，我们主要是做第三方的，我们自有物业的管理份额只占10%左右。

 

这个可能是组织方把我们邀请过来放在这个论坛的原因。如果要去做轻资产管理，我觉得方面企业可能要做3个思路的转型，就是我们这个行业的本质，第一个要从短期思维变成长期思维，我作为非本行业的人，我听到一个比较诧异的观点说，我们能不能做到房地产企业不漏水、不开裂，这不是你们应该做的吗？

 

丁建刚：但是很难做到，因为它是一个手工产品。

 

胡芳园：但是我们做商业管理企业的，我们签合同是签20年。房地产企业给你交付的产品，他交付完了之后就说再见了，所以大家没有动力去把质量做到很好，商业不可以，我生的小孩必须手脚健全，必须健康，我才能慢慢把它养大。

丁建刚：你能保证开那个门店20年不关吗？

 

胡芳园：这是我们的目标，不能百分之百保证，但是如果我没有90%以上的保证率，我不会坐在这里，我也干不到这个规模。所以我觉得这是本质思维上的差异。

 

我今天听到这个观点的时候，我是非常诧异的，因为我假设大家的目标都是应该不漏水的。这是思维上要发生的第一个改变。

 

第二个改变，中国必然会走向资产开发、资产持有和资产运营分离。权利、义务界限的界定是非常重要的。

 

原来房地产企业就是自己为自己管，可能内部还在扯皮，这个思路是要发生变化的，这也是做轻资产管理的第二个核心。

 

第三个，做轻资产管理，商业管理的产品思维上要发生变化。从大的方向来说，标准化产品，比如说吃喝玩乐购一站式购物中心打遍天下，这个逻辑本身也是差不多过去了。

 

因为疫情后实体商业的空间在不断地被挤压，大家的时间和钱是一定的，花在线上的时间多了，线下的时间就少了，你就必须做到一店一策，你要知道客户的需求是什么。你做轻资产管理的商场，业主给你的项目是各种各样的，你得有各种各样的解决方案。

 

而且中国是巨大的存量市场，我都不用讲数据，你们看看身边有多少商场经营不善的，有多少闲置的开不出来的商场。

胡芳园：这三个思维本质上要发生变化，才能做我们这个行业的创新，但这个行业是有巨大机会的，我们觉得轻资产商管其实刚刚开始，我们也非常希望这个行业能越来越繁荣。

 

在有本质上思维变化的基础上，要把这些思维具像化成一套可执行的系统，然后要有一个团队来匹配这个系统，因为你要去做的是一个模式的创新，你要可复制。然后要整合一圈跟商管相关的资源，其实这个逻辑都是一样的，这个模式最后才成立。这是从我这个维度，我能提的一些建议。

 

另外从心态上，类似我们这样的创新，它应该要更耐心一点，因为它一定是有时间成本的，不仅是时间成本，包括资金的成本，我不建议本身它的规模或者资金、实力不够的企业投入到这个行业。

 

丁建刚：你说轻资产，为什么还要有资金规模？

 

胡芳园：您能想象我一年的人力成本是多少吗？我管这四五十个项目，所有前台都是有完整团队的，我的后台有将近300个人，你知道我们行业的薪资水平，它的后台成本还是非常大的。

 

因为现在你靠前台驱动，这个时代已经不行了，一定要靠后台驱动。

 

丁建刚：也是一个人力密集型企业。

 

胡芳园：是人力密集和知识密集的行业。

 

我刚才讲到希望大家要耐心，要付出成本。

 

我举一个案例，我说我特别喜欢吃红烧肉，我知道红烧肉的配方，但是要把这个菜学会，真的是要花时间成本的，千万不要觉得今天组个团队，拼几个人就可以，因为你的系统和团队的磨合、资源的积累，一定是要时间成本和金钱投入的。

 

我非常欢迎大家进入我们这个行业，我真的觉得中国的轻资产商管行业太大了，这个行业才刚刚开始，我希望大家能够更耐心一点。

 

丁建刚：刚才王总警告的耐心是警告房地产开发商还是你的同行？

 

胡芳园：我觉得都一样，大家都需要时间的积累，因为我们做得比较早。

 

丁建刚：一个重要的概念，刚才说到的是开发、持有和经营要分离，你别以为你自己持有房子了你就能管好，说不定交给你管会管得更好。

 

我们的时间已经到了，但是最后一位是重量级嘉宾，是我们的论坛的主办方之一，焦点财经主编王敬宾，我想你作为媒体人来给我们今天的对话的论坛做一个你的观察和你的评论。

王敬宾：就像院长刚才说的，我是属于没有教训也没有经验的人，只能说说我们自己的思考，说的不一定对。

 

首先我为主办方点一个赞，对观点这个议题的设置点赞，我觉得很有逻辑。

 

产品和模式的创新，它其实是两个概念，我认为模式的创新很难，如果你能改变自己企业的商业模式，我的创造了一个行业。所以我觉得模式创新是很难的。

 

产品创新也有两个层面，一个层面是大家常说的改良式的创新，也可以叫微创新，或者叫迭代。更多的我们说的创新是这种创新。真正的创新是什么创新呢？我觉得是应该像苹果那样的创新，原来我们概念中的手机一定是按键的，屏幕和键是在一起的。

 

苹果的创新的设计开创了一个全新的产品形象，它是触屏的，然后我们的操作是手划的，这是真正的创新。

 

丁建刚：十多年前我们觉得这种创新是不可思议的。

 

王敬宾：对，所以今天我们的讨论更多的是在迭代层面的创新。当然，在当前的这种环境下，我们的房企还能回归常识、回归产品、回归品质，去思考产品的微创新或者产品迭代，也是一件值得点赞的事。

 

所以在这种情况下，能做创新的企业，它一定是真正的心怀长期主义的企业。

 

最后是创新成本的问题，任何创新都不可能百分之百成功的，它有成功的，也有失败的，很多房企的产品总都提过这个痛点，我好不容易做了一个产品创新，但是成本总考虑的是如何把这个产品更标准化，更节约成本，在这个点上它和创新是矛盾的，所以在这种情况下，一个房企的老板能坚持创新，它一定应该是允许产品部门或者创新部门试错的。

 

丁建刚：谢谢王总给我们做了一个简短的总结，我们很欣慰地看到开发企业、代建企业、商管企业都在思考，既有仰望星空，也有脚踏实地的思考，尽管这样一个特殊的甚至困难的时期，他们仍然在考虑未来企业的生存，甚至是创新和发展的这样一些重要命题，我也代表参加对话的所有的7位嘉宾感谢各位的一直陪伴，祝大家晚餐胃口好。

主持人：谢谢丁建刚先生专业的主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言，请各位嘉宾留步，我们一起合影，谢谢！

 

尊敬的各位来宾，今天下午本会场的博鳌地产发展大会到这里全部结束，谢谢大家的参与和支持。

 

接下来，博鳌房地产论坛相关议程还在继续：18点-19点，主题沙龙：影视文化地产路径探讨将在蓝湾绿城威斯汀度假酒店贵宾厅举行，请大家按照组委会的指引，前往参与，谢谢大家。

 

活动之余，我们还安排了博鳌交流酒会，请大家根按组委会指引前往交流。

19:00-19:50，请大家移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店宴会厅大草坪，组委会为各位准备了丰盛的招待晚宴。

晚宴之后，一年一度的博鳌之夜：地产精英 博鳌论暨中国地产风尚盛典，将在蓝湾绿城威斯汀度假酒店宴会厅隆重举行，以上活动请大家留意组委会提示信息，并按时出席，谢谢大家。

尊敬的各位来宾、朋友们，今天下午本会场论坛议程到此全部结束，祝大家今晚好心情。