9月16日9:00-12:30 2021博鳌全体大会开启。

 

2021，中国“十四五”开局之年，疫情影响下的世界依然充满不确定性，中国经济与房地产如何继续保持长期发展？唯有远见和魄力才能成就更好的未来。

 

从火热8月到金秋9月，2021博鳌房地产论坛来了。

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的朋友们：

 

欢迎来到2021博鳌房地产论坛现场——跨越二十载，今天是博鳌房地产论坛连续第二十一年在海南这片热土成功举办。一路走来，我们见证了中国房地产不断走向理性与稳健的一个时代，认识了许许多多为行业发展而努力的企业与地产人，有幸同行。

 

2021年，中国房地产行业随着经济大环境的调整、转型而改变，过往曾经熟悉的模式与策略逐渐落后于时代，难于适应新形势下行业发展的需要。改变，再一次成为行业关键词。

 

今天在博鳌房地产论坛上，我们所要谈论的“改变”是什么？面对被疫情改变的世界和未来，中国房地产在“房住不炒”和“住有所居”大政方针指导下，如何面对“共同富裕”这一改革时代节点下的机遇？

 

从宏观而微观，明辨政策与趋势之后，企业策略、发展模式、财务融资、市场选择、产品革新、多元业务等各种具体而微的方面，又将有哪些值得关注和思考的问题？

 

这是博鳌房地产论坛一直坚持的思想内核，而“博鳌20年”已经成为我们记忆的一个节点，从2021年开始，中国房地产行业正在面对一个未曾预测过的未来。一如本届大会主题“理性与稳健 房地产的改变”所揭示，所有人都深度认识和肯定行业正在发生的变化，但未来毕竟还需要我们为之努力。

 

尊敬的各位来宾，再一次欢迎大家来到2021博鳌房地产论坛全体大会现场，本次大会主题是“理性与稳健 房地产的改变”；接下来，请允许我代表主办方观点地产机构，以及指导单位中国房地产业协会，联合主办方每日经济新闻 搜狐焦点 华夏时报 巨量引擎，再一次欢迎各位来宾的莅临。

主持人：下面，请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是： 

中国房地产业协会原副会长兼秘书长  朱中一先生

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长  樊纲先生

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任  陈淮先生

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家  邱晓华先生

华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导  贾康先生

大悦城控股集团股份有限公司董事长  由伟先生

旭辉控股董事局主席  林中先生

合生创展集团联席总裁兼合生不动产总裁  罗臻毓先生

花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官  潘军先生

阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁  朱荣斌先生

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长  蔡云女士

迪马股份董事长  罗韶颖女士

德信中国董事长  胡一平先生

上坤集团董事长  朱静女士

广东省房地产行业协会会长  王韶先生

中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁  黄立平先生

中城新产业控股集团有限公司董事长  刘爱明先生

交银国际董事总经理、研究部主管  洪灏先生

平安不动产有限公司总经理  蒋达强先生

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长  郝一斌先生

融创中国控股有限公司高级副总裁  时宇先生

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁  林德良先生

黑石房地产中国区董事总经理  陈宇先生

龙湖集团副总裁，龙湖智慧服务集团董事长、CEO  曾益明先生

华宇地产集团总裁  周德康先生

中信和业投资有限公司党委书记、董事长  杨劲先生

昌建控股集团有限公司董事长  赵建生先生

金科地产集团股份有限公司副总裁  张勇先生

合生商业集团联席总裁  赵泽生先生

路劲地产集团主管董事  刁露女士

海尔智家副总裁、工程平台总经理  肖慧先生

远大住宅工业集团股份有限公司董事、总裁  唐芬女士

蓝城房产建设管理集团有限公司总裁  许峰先生

领盛投资管理亚太区联合首席投资官、大中华区负责人  唐瑾女士

博枫资产管理房地产投资高级副总裁  黄迎迎女士

华联发展集团有限公司董事长、总裁兼党委书记  董炳根先生

普洛斯资产副总裁-中国区  范皓先生

世联行首席技术官  黎振伟先生

楷林控股董事长  郑新桥先生

新城控股集团副总裁  张丽萍女士

力高地产集团有限公司副总裁  王曙煜女士

康桥集团执行副总裁  李威先生

建银国际金融有限公司副总经理兼全球并购业务中心总经理  徐建红先生

星河产业副总裁  向俊波先生

正荣地产总裁助理、正荣营销公司执行董事  张杰先生

融信集团品牌营销总经理  孙群存先生

大唐集团控股副总裁  付明君先生

恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁  胡芳园女士

中奥地产高级副总裁  朱浩先生

港龙中国副总裁  王国震先生

上海爱家集团执行总裁  段静女士

山钢地产副总经理  包建伟先生

绿城生活集团总经理  刘玲玲女士

合景悠活集团副总裁  旷晓玲女士

 大家祥驰资产管理集团有限公司常务副总经理  宋吉先生

晨曦控股总裁  周昕宇先生

华康资管总经理  黎晨光先生

信保基金REITs平台总经理  李文峥先生

恒哲投资集团董事、CEO  林乐丰先生

中信资本房地产部执行董事  张平女士

帕拉丁资本总经理  严莹莹先生

合凡资产总经理  姜海先生

GE家电中国区总经理  徐兴运先生

圣象集团副总裁  韩海峰先生

现代筑美家居集团工程销售总裁  生卫华先生

慕思寝室用品有限公司工程事业部&海外事业部总经理  伍延照先生

施耐德电气高级副总裁，智能家居业务中国区负责人  宋炯先生

华为企业BG全球建筑地产与物流业务部市场总监、楷林智慧商务园区首席解决方案顾问  李海红先生

瀚溥物流地产联合创始人&首席执行官  许汉斌先生

IWG集团中国区总裁  胡懋先生

瑰悦联合创始人  陈昱彤女士

田园东方创始人兼CEO  张诚先生

复星康养集团执行总裁  叶若舟先生

SAP大中华区行业及价值咨询总监、房地产行业首席专家  余恕奇先生

ISG国际体育集团/耐克运动营大中华区副主席  于国仪先生

高力国际中国区董事总经理  邓懿君女士

每日经济新闻副总编辑  卢嵘先生

搜狐焦点总编辑  马霄倓女士

华夏时报副社长  王冰凝女士

巨量引擎全国房产行业总经理  郑可先生

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人  陈诗涛女士

主持人：谢谢所有嘉宾朋友！此外，还有许多全国标杆以及地方龙头企业的领导人、管理层参与支持论坛，再一次感谢大家。

 

特别的是，还有部分因为疫情或台风等原因不能到达现场的嘉宾，会通过视频连线的方式，与大家一起交流和对话。

 

最后，我代表论坛主办方，感谢2021博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们分别是：现代筑美家居、慕思寝具、圣象集团、ISG·耐克运动营、5100西藏冰川矿泉水以及君道贵酿。

 

接下来，我们进入嘉宾致辞环节。

 

首先将请出本次论坛的第一位致辞嘉宾：每日经济新闻副总编辑 卢嵘先生为我们致辞，有请卢嵘先生。

卢嵘：各位尊敬的嘉宾，上午好！

 

首先我作为活动的联合主办机构，代表每日经济新闻对各位嘉宾出席年度地产论坛表示欢迎，也预祝我们的论坛圆满精彩。

 

2020年全国商品房的销售面积达17.6亿平方米，销售额突破了17.3万亿，整体价格稳中有升，但不同城市市场分化的格局愈加明显。

 

根据最新的数据，今年1—8月行业销售规模大约为7.2万亿，但是房地产的土地成交面积和住房销售面积的增速在三季度已经出现了明显的下滑。

 

中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期的三稳目标，房地产的金融监管政策也在不断收紧。

 

有专家甚至预言，房企再也不要寄希望于政策出现中期性的松动。

 

疫情改变了我们的生活，调控改变了行业的生态，我们观察今年以来的房地产行业，不确定因素增多了，波动加大了。

 

对房企而言，需要在不确定性中寻找新的发展空间和未来，理性应对、稳中求进成了两个关键词。

 

每日经济新闻是中国最具影响力、权威性和公信力的财经媒体，每经全媒体已经拥有了超过8000万+用户，年阅读量超过350亿。

 

每经高度重视对房地产行业深度观察和原创报道，我们也持续致力于生产和传播财经视角下地产行业的优质专业内容，我们期待在今年的论坛上各位嘉宾的精彩观点能够带给整个行业以鼓舞和力量。

主持人：谢谢卢嵘先生，接下来掌声有请搜狐焦点总编辑马霄倓女士为本次活动致辞。

 

马霄倓：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！

 

很高兴再次来到博鳌房地产论坛的现场，去年博鳌房地产论坛的主题是“地产远见：重启的世界”，今年大会的主题是“理性与稳健，房地产的改变”。

 

当冷静思考代替焦虑迷盲，于房地产行业而言，我们不仅仅面临后房地产时代未来发展的思考，也要面临后疫情时代大环境给予的命题指引，这是一个革新与重塑的时代，于行业而言如此，于媒体而言更是如此。

马霄倓：作为博鳌房地产论坛的联合主办方，搜狐焦点从1999年创立至今已经走过22年的发展历程，见证了中国房地产业的飞速发展与不断成熟。

 

从流量红利达到平稳期的现在，我们看到优质的内容才是构建品牌与用户深度互动的引力场，同时随着5G时代的到来，我们将重点放在了长短视频的生产与分发，希望在今年可以呈现爆发态势。

 

为了更好地赋能行业发展，搜狐焦点历时5年，潜心打造房企数字化新基建平台，智慧案场已经上线。

 

智慧案场以SaaS产品体系以及售楼云体系提供数字化营销解决方案，致力于实现买房全流程一站式解决，让开发商传播方式实现多元化的品效合一。

 

这是一个融合的时代，也是不断变化的时代，需要以不变应万变。

 

每一年博鳌房地产论坛都会为地产人提供新的观点交流和思想启迪。

 

对于今年的房地产及企业发展形势而言，明晰思路，思考与选择异常重要，这是一场关于楼市思想的既定交锋，也是关乎行业未来，关乎每个地产人自己的深刻思考。

 

今天我们有缘相聚在这里，与企业高层、地产精英辨析当下、洞穿未来，希望搜狐焦点能与行业一起思辨来路，找准方向，蓄积力量，共同成长。

主持人：掌声感谢马霄倓女士，接下来有请华夏时报副社长王冰凝女士致辞。

 

王冰凝：尊敬的各位来宾、尊敬的陈诗涛女士、新老朋友们，大家好！

 

历经波折又见盛景，今年的三亚之行格外令人珍惜，非常高兴与各位共聚一堂，共同参与并见证中国房地产行业一年一度的盛会。我代表华夏时报对论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位嘉宾的到来表示诚挚的欢迎。

 

时至9月，2021年已近尾声，在十四五规划的开局之年中央提出了关于房地产的几项重要内容都一一得到落地和印证，行业格局被进一步打破，当离开惯性轨道时，房地产行业的前景增加了很多不确定性。

 

回顾近几年，政府的能力不断进步，房地产调控政策越来越密集，今年前7月房地产调控合计高达352次，平均每日调控1.66次，也越来越精细和精准，既要遏制大涨又要防范大跌。

 

但应注意到的是伴随变局而来的还有物业等细分赛道的繁荣，存量市场的巨大发展空间，以人为本的城市更新更是创造了地产行业发展的更大机遇。

 

大赛道中淘汰赛难以避免，企业唯有注重高质量发展才有生机，相信房企抓住稳健和理性的主旋律，依然能够更好地拥抱未来。

王冰凝：多年来论坛的成功举办见证了中国房地产市场的跌宕起伏，华夏时报作为联合主办方之一，有幸参与其中。

 

2021年也是华夏时报改版14周年，目前已经由一份中央级财经媒体发展成为横跨报纸、网站、新媒体、活动策划、视频、音频和水皮杂谈等财经大V频道的全媒体综合服务平台，欢迎大家继续关注、支持和鼓励我们。

 

最后再次祝贺本届论坛圆满成功。

 

主持人：再次感谢王冰凝女士，接下来有请巨量引擎全国房地产行业总经理郑可先生为本次活动致辞。

郑可：尊敬的各位来宾、尊敬的陈诗涛女士，大家上午好！

 

很高兴在美丽的海南，巨量引擎作为联合主办方与大家相聚探讨房地产的改变。

 

过去的一年房地产行业经历了政策环境、经营逻辑和营销场景的巨大变化，稳健经营成为很多房企的必然选择。

 

稳健经营本质上还是要实现经营业务的精细化管理，对详细经营数据深入洞察，数字化成为房企稳健经营的新动能。

 

在数字化转型中，如何主动建立数字化营销体系，如何通过数字化营销实现降本增效，我觉得可以从四个方向来看。

 

第一个是私域经营，房企要利用平台搭建私域阵地，打造长效的经营体系。

 

第二是原生的内容，房企要具备链接原生内容创作者、平台和用户的能力，和用户实现双向沟通，传递品牌核心价值。

 

第三是链路提效，注重营销场景多元适配，构建多重营销链路，提升转化效果。

 

第四是数据决策，基于数据驱动营销决策，提升科学洞察的能力，促进营销效率的持续提升。

 

过去一年很多房企借助抖音、今日头条等平台迈出了数字化营销的重要一步，我们也很高兴参与其中，在接下来作为字节跳动的综合营销服务平台，我们将持续深入生意场景，多元共创内容，创新链路和技术，高效转化、驱动成交，共建营销阵地，打造流量、内容和生意一体化经营的新模式，让房地产的生意经营稳定而且长效。

 

未来，让我们一起探索房地产数字化的新发展，看见房地产生意的新可能，一起构建房地产行业稳定、健康的新生态。

 

最后，感谢观点机构，也预祝本次论坛圆满成功。

 

主持人：感谢郑可先生。

主持人：接下来将进入到今天论坛的重磅环节之一，有请观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞，同时发布《2021中国房地产行业发展白皮书》。

陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！

 

在疫情在各地此起彼伏的时候，2021博鳌房地产论坛在严格遵守国家防疫规定的时候，今天能够盛大开幕，特别感谢在座各位。

 

我觉得这主要是得益于今天所有在场的来宾，对我们行业与未来理想的坚持，所以我相信今天所有在场的来宾以及在线观看直播的朋友与观点一样，即使面对目前行业巨大的改变与调整，一定可以通过自身的努力，与我们同业携手互助，共同渡过这个行业的周期。

 

现在我正式发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，因为时间关系，我非常简单地向大家做一个简洁的汇报，这是观点指数研究院出品的，主要分为6个大的篇章。

陈诗涛：市场篇。销售回顾：去化与促回款。前6个月房企销售表现，全口径的销售总金额是7.12万亿，同比增长37.4%，其中19家房企超过1000亿。

 

今年上半年房企平均销售目标完成率是49.4%，高于去年的42%，前100房企的平均权益比例是72.4%，比去年略微下降，我们认为未来还会持续下降。

 

土拍分化明显，今年上半年22个试点城市集中供地首批已经完成，成交分化比较明显，重庆、深圳、厦门、合肥及杭州是热点城市，溢价率比较高，长春、天津的流拍率大于20%。

 

大家非常关注房企今年的融资成本，大家都积极优化融资成本，销售回款成为资金重要的来源。

 

土地观察：投资分化明显。今年上半年有12家房企的新增货值超过1000亿元，25家房企新增货值超过500亿元。

 

46%的房企采取谨慎拿地的策略，拿地销售比位于20%以下，35%的房企拿地销售比位于20%到40%，19%的房企积极拿地，占到了销售比的40%以上。

 

在上半年100个城市的监测数据中，经过第一轮集中供地后，市场进入短暂的平静期，不过土地市场虽然热度有所下降，但是成交量依然是年内的高位。

 

今年上半年上海出让了第三宗百亿地块。

陈诗涛：地产金融篇，分化加剧。根据央行的统计，今年上半年的融资规模存量为301万亿，银行贷款还是一个主要的途径。

 

内生回款成为主要的来源，房地产的到位资金，内生回款的资金比例的提升还是反映了三道红线的效应献县，房企的高杠杆模式正在转变，快速回笼资金是一个主要的趋势。

 

银行贷款增速放缓，下半年总体资金池扩张。信用债融资成本攀升，资金规模锐减。在海外债的规模缩减，融资成本仍居高位。

 

房地产信托规模缩小，融资成本持续走低。物企资本市场表现显著，开发商资产规模与营业负债比强相关。侯选企业ROE明显分化，净负债率达标率78.3%，现金短债比的达标率是87%。

 

地产基金，真股权与价值投资。上半年私募基金规模同比大增，沿海地区占比超过一半。债务违约居高不下，私募基金股权投资成大势所趋。在大宗资产方面，北上还是热点，因为国家政策的支持，物流和数据中心受热捧。

陈诗涛：产业发展篇，盈利数据恢复进行时，今年16家A股上实地产企业的应收实现了增长。

 

产业用地新政频出，条件苛刻考验企业的运营能力，今年万众瞩目的公募REITs终于在6月底已经登陆资本市场，其中9单里面有5单是产城的发展类项目。

 

在物流地产今年的关键词是投资与扩张。大家知道多年来一直是一超多强，今年以来格局是相互交集，而且也在发生翻天覆地的变化，公募REITs里面的底层资产依然比较稀缺，主要还是位于京津冀、长三角和大湾区。

 

康养运营，需求与缺口。通过七普数据看到60岁以上的人口占全国总人口的18.7%，65岁以上人口增加了1461万，每千名65岁以上的老人只有25.8个养老床位，结构性也比较失衡。

 

总体来说企业是比较愿意投高端市场，高性价比的养老机构是比较难以寻找的，养老地产的痛点还是投入成本过高，产业链条不完整，传统的养老观念难以改变。

陈诗涛：文旅方面，关键词是盈利与终端。今年上半年亿文旅的投资增速达到150%，也是紧跟政策，但是这几年看到国内旅游的总手术和出游人数有一个问题，大家看到热情是高涨的，拉动内需的条件很充分。

 

但是由于经济不景气，盈利没有达到预期的增长。盈利问题还是文旅比较难以解决的，不过在反哺的过程中，盈利固然不好实现，但是进军的过程还没有按下暂停键。

 

创新发展，联合办公：转型与引领。市场稳步增长，城市布局在下沉。融资热潮逐渐退去，头部企业在寻求上市机会。

 

包括在国家推进碳中和的过程中间，包括疫情、后疫情时代，大家讲智能办公，所以是科技赋能，敏捷、灵活、协同、高效。这个行业有一个关键词是规模不经济，今年轻资产运行模式逐步上升，到达了50%，不管是轻资产还是二房东，主要还是在提供运营能力上。

 

长租公寓今年的关键词是强监管。因为今年住房租赁市场是利好的，不过去年暴雷比较多，资金监管升级依然是关键。

 

融资在向头部企业靠拢，包括深入中高端市场，有进场的也有离场的。而城市的核心租赁用地占比是基本达标的，这部分拿地的企业是以国企为主。

陈诗涛：物业服务篇，关键词是资本分化于深耕价值。可以看到今年的部分上市物业的第三方拓展占比增长迅速。

 

收并购广度与烈度并升，上半年有46起，涉及金额超过130亿元，已经超过去年全年的总和，目前看到弹药是足够的，可能还会继续支撑收并购活动继续进行。

 

物业主要在探索新模式，包括增值服务、细分领域、社区增量。因为明年1月份港交所对上市门槛在调整，所以今年应该是物业企业上市的最高峰，今年已经有11家已经上市，22家在递表，总共是33家，去年全年只有18家。

 

不过两极分化，好的更好，我们也看到9月28号港股48只物业股里面，还有17只是破发的状态。

 

最后是商业市场，我们给的关键词是顺势谋变。今年商业市场在逐步回升，社零总额可以看到全国百家大型零售企业的增长转负为正。

 

大宗交易方面，我们看到写字楼是最好的交易标的，内资、外资和自用买家以及险资在里面比较活跃。上半年的营收增长明显，抗风险能力成营收持续关键。商业地产方面，轻资产是大势所趋，入局企业竞争到白热化。

 

我的报告基本发布完毕，今天晚上还会揭晓影响力指数。我们的报告可能不尽完美，希望大家给我们指正，全文可以登录观点地产网下载我们的PDF文件，或者登录我们的官微查看。

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们发布《2021中国房地产行业发展白皮书》。

 

接下来掌声有请中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一先生为本次大会致辞并发表主旨演讲《理性分析形势，稳健开创未来》。

朱中一：各位专家、各位朋友，大家好！很高兴应邀前来参加2021博鳌房地产论坛。下面，我就理性分析形势，稳健开创未来谈点个人看法。

我国住房制度改革与房地产发展，得益于改革开放和城镇化持续推进的时代背景。其发展的历程，参照《中国共产党简史》的时段划分，已经历了三个阶段，现正在第四阶段。

 

从1978年9月小平同志提出"解决住宅问题的路子能不能宽一点"起，至1992年，为第一阶段，即房改的起步与探索阶段，主要在一些城市开展了新建住房补贴出售和提租补贴试点并逐步推广，拉开了住房制度改革的序幕。

 

1992年至2002年为第二阶段，由综合改革向深化改革推进，出台了城市房地产管理法等法律法规，1998年起停止了住房实物分配，初步建立了市场供应与住房保障两个体系，建立了住房公积金制度，房地产市场开始较快发展。

 

2002年至2012年为第三阶段，房地产市场快速发展。同时，政府针对市场中出现的问题加大了调控，还加大了保障性住房的建设与供应。新建小区还普遍建立了物业管理制度。

 

2012年至今为第四阶段，坚持"房住不炒"定位，建立部门联动机制，落实城市主体责任，市场运行总体平稳，住房保障体系也在抓紧完善。

 

40多年来，特别是1998年以来，以住房为主的房地产市场快速发展，加上保障性住房供应的增加，棚户区和城镇老旧小区改造的推进，在城镇化快速推进、城镇常住人口较快增加的情况下，城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7m2增加到2019年39.8m2。

 

在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后，住房矛盾已从总量短缺转为结构性区域性供给不足，住房的总需求量肯定会减少，增速也必然会放缓，地区间的市场差异会拉大，再加上住房供应和保障体系不断完善，调控机制与政策措施不断配套，房地产金融监管更加严格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高负债、高杠杆发展的路被堵了，企业的利润缩减了，有的甚至感到生存都困难了。

 

在这种情况下，尤其需要大家理性分析形势，正确理解和把握好政策，按照政策的要求、市场的需求，规划好企业的开发经营和发展之路。

朱中一：我国现行的政策，一般都是既立足解决当前问题又兼顾与未来目标的衔接，但也有侧重。

 

有的侧重问题导向，如，为了解决大城市中新市民、青年人买不起、租不起房的问题，就要努力增加租赁住房供应。有的是侧重目标导向的，如，坚持绿色低碳发展，要求逐渐增加全装修住宅和装配式建筑的比例，具体的比例指标由政府及其有关部门提出。有的是两者兼顾的，如，去年以来严格实施的房地产金融政策，既立足防范、化解当前房地产金融风险，又要求金融为实体经济和经济社会稳定发展提供有力支撑。

我们还要认识到，以民生为主的房地产业，在国家构建扩大内需、促进内循环为主的新经济格局中，事关民生和经济，影响投资和消费，仍是一个重要的产业。

 

2020年，房地产业增加值占GDP的比例达到7.3%，还为增加财税收入、扩大就业做出了贡献。因此，推动金融、房地产同实体经济的均衡发展，是"十四五"时期的重要任务。

 

今后，要实现共同富裕的目标，房地产业仍是一个重要的基础性产业。而当前过高的房价，对居民的消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕的目标，有明显的挤出效应，所以又必须要加强调控，稳地价、稳房价、稳预期，织牢房地产平稳健康发展的安全网。

当今时代是信息时代。要理性分析形势，就要理性分析各类信息，包括手机中的各类房地产信息。这方面，政府也加强了对信息的监管与舆论引导工作。企业也要提高识别判断能力，吸取有用或引以为戒的部分，提高企业的决策能力与水平；同时，也要防止某些信息影响了企业的正常决策。

至于"十四五"期间以住房为主的房地产需求情况，我估计，全国商品住房的供应量与"十三五"期间大体相当，人口流入多、房价高的城市，会增加保障性租赁住房的供应。

朱中一：全国"十四五"期间房地产的总需求量仍有三部分构成：

 

（一）城镇化持续推进产生的需求。2020年，我国常住人口的城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化率增速将放缓。

 

而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需量仍是很大的。

（二）城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需求，及城镇老旧小区改造产生的需求，数量也很大。

（三）为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。

 

这方面，已有不少企业积累了一些经验。关于商业地产，商务部前不久印发了《城市商圈建设指导（征求意见稿）》，要求严格控制新建、扩建商业建筑规模。

 

鉴于商业地产中还有若干细分业态，差异又大，各位可与中房协商业文化旅游专业委员会的蔡云秘书长联系。

 

总之，上述三部分的累计规模仍然是很大的。建议各位认真关注一些城市陆续发布的"十四五"住房发展规划。另外，今年1-8月，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额已分别达到了98060亿元、114193万㎡和119047亿元，同比分别增长了10.9%、15.9%和22.8%。

 

由于去年9-12月的基数较高，今年后4个月的月同比增速自然会下降，估计全年的数据也不会低去年多少，而去年的这些指标都是历年来最高的，所以，今年仍是一个很正常的年份。

希望房企能顺应政策环境、市场环境，理性分析形势，稳健开创未来。

 

要以房地产融资的"三线四档"和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低"三道红线"相关指标。要加强企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优，有专长的中小企业，也可结合自身特点，在某一细分业态上深耕或探索，为行业的发展和百姓的安居宜居做出贡献！

主持人：谢谢朱中一先生，接下来进入到今天上午的全体大会议程。

 

2021中国十四五开局之年，疫情影响下的世界仍然充满着不确定性，中国经济与房地产能够如何继续保持长远发展？

 

唯有远见和魄力才能够成就更好的未来。今天上午全体大会的议程主题是“宏观篇：未来之路”。

 

首先进行的是演讲环节，让我们掌声有请中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生，为我们带来主题演讲，在平衡中调整。

樊纲：首先致敬观点机构，致敬陈诗涛女士，这个论坛坚持了21年，确实非常成功，而且到今天也经历了各种各样的波动，也有越来越多的人来参加论坛，我也是21次都参加了，所以我是最元老的嘉宾。非常荣幸探讨房地产业的发展。

 

今天的发言是非常困难的，我先讲讲宏观经济的形势，再讲讲房地产的情况。

 

宏观经济确实现在相对比较低靡，工业生产两年平均下来，8月份的增长率是5.4%，比上个月又下降了1.2%，服务业下降的更多，平均只上涨了4.8%，工业是5.4%，服务业是4.8%。投资两年的增长是4%，进一步下降。

 

社会零售商品总额增长了2.5%，两年平均只增长了1.5%，比上个月又下降了2.1%，当然这里面服务业消费占比比较大，这两个月受疫情的冲击比较大。

 

唯一的亮点仍然是进出口，出口跟去年同比增长了15.9%，货物出口增长了25.2%。贸易逆差进一步增长，现在到了3800亿元左右。所以我们的内循环还没有循环起来，我们还在靠外循环，我们还在靠出口的增长对经济的拉动。

 

各种原因加在一起，特别是疫情，疫情是两方面的，国内的疫情对内循环造成冲击，国外的疫情反复，反倒加大了对我们出口的需求。在这样的基础上，我们思考后疫情时代会发生什么样的情况。

樊纲：在这样一个大的背景下，再加上其他因素，还有美国跟我们战略竞争的因素，疫情之后世界产业链的调整将会发生什么样的情况也需要我们思考。

 

这个产业链的调整最初有中美大国竞争的因素，但是后来因为我们的疫情对别人发生了断供，别人的疫情又对我们发生了断供，于是脱钩、中国+1、中国+N、分散产业链。

 

回过头来大家觉得去中国化还不太现实，而且去中国化会产生很多新的问题，所以很多企业现在又回来了，对中国的订单现在又开始回来，对中国的订单有些是短期的，有些是长期的。

 

这些因素加在一起，加上我们的成本结构的变化，我们中国东西部相对关系的变化等等，都会对我们未来长期的产业结构，对我们的产业链布局产生影响，都是我们在思考未来发展的时候需要考虑的问题，新技术的发展、数字经济、一些新的业态产生等等。这是宏观经济。

 

宏观经济当中有一块是房地产，8月的数据确实不太好看了，土地购置下降了14%，刚才还看到一条信息，有些城市10宗拍地的案件中9宗流拍，这样的信息到处流传。

 

新开工的面积下降了16.8%，销售下降了21%，回到了2008年的水平。而这个显然对中国的宏观经济确实有重大的影响。

 

房地产占中国经济的比重按照增加值算是16.4%，如果加上建筑业、家电等等，这个影响面就更广了，在全部的国内贷款总额当中，现在跟房地产相关的贷款，包括家电、建筑占41%，举足轻重。

 

所以房地产出现问题，它具有宏观经济的效果。这一点我们也都知道，我们力争减小这样的影响，但是目前来看客观上还存在这样重大的影响。这就需要我们思考方方面面的问题。

樊纲：从微观的角度思考，从产业的角度思考，从宏观的角度思考。从宏观角度思考我们得想想我们的问题是不是存在，我们今天的一个主题是理性，问题确实是存在的，特别是在企业当中，不理性的因素确实存在。

 

我每次发言都要想办法搞清楚我是在对企业说话，还是在对政府说话，在这样的论坛上很大一部分是面对企业。对政府的话我在另外的场合再说。

 

我们针对的问题，首先在这里我们要面对企业来说话，企业非理性的因素确实很大，特别是在过去市场比较好的时候，一些项目的成功，赚了一些钱，就以为自己可以呼风唤雨，就可以用高杠杆来进行急速的扩张。对市场没有一种敬畏之心，产生了很多问题，这对我们经济学界来说也不是新问题。

 

有人批凯恩斯主义，凯恩斯最基本的道理，为什么有经济周期，为什么有经济危机？原因就是企业家的动物精神，也就是非理性行为。

 

在过去这些年，我们看到了很多这种现象，这种现象出现之后，一定后面跟着就是高杠杆，就是风险。这个风险出现之后，一定会有后果。因为市场是会波动的，市场波动之后我们的很多问题就会暴露出来。

 

暴露出来你说不解决？这些问题在那里，越拖可能越大，越拖这种非理性的不切实际的幻想可能越大，然后造成的后果可能越大，产生的实际影响可能越大，最后可能会对宏观经济产生更大的振荡，因此发现问题就要及早解决，只有及早解决了，这个风险造成的影响才会控制在比较小的范围内。

 

这句话说的不仅是对我们这个产业，包括很多的产业，现在出台了这么多的政策，针对这些产业，你针对问题越早解决越好。很多部门出台了政策，可能对市场的联动效应比较大，但是从解决问题的角度讲，早解决比晚解决好。

 

当年P2P的问题，拖到最后产生那么大的问题，其实早就发现它是问题，迟迟没有解决，最后造成那么大的问题。

 

所以我们不应该说不解决这个问题，是问题就会产生影响。但是我们要思考如何解决这些问题能够对宏观经济不产生过度的超量的负面影响。

 

我今天发言的主题不是日程当中的一个主题，我讲的是“软着陆化解风险，增供给抑制房价”。

 

我们有多年软着陆的经验，我们过去一直进行一些调控，其实就是为了使问题不发生太大，最后化解这些风险的过程是一种软着陆，而不是硬着陆。也就是对其它行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。

 

当然因为调整的时候，它往往会产生过度调整，我们的调整就是让波动在可控的范围内，这是宏观需要考虑的问题，当然这个不是对企业家说的，但是也包含对企业家问题的一种表达，风险是存在的，我们要化解风险，必须采取措施，但是如何使措施不产生过度的对其它经济部分的冲击，是我们需要考虑的问题。

樊纲：关于增加供给抑制房价，这是经济学的基本常识，价格是供求关系决定的，我们现在出现的问题是，我们要平抑物价的时候，抑制需求，比如限购、限贷这些政策我都同意，你可以采取这种行政手段，短期内把需求控制住，对价格飙升就产生了一种控制。

 

但是现在做的是什么呢，出现价格上涨的问题马上就控制供给，减少给供给侧的贷款，意思就是说你不要现在供给，你再晚两年再供给，那价格还是会升。

 

这里面就有两方面的问题，第一是从供求关系的角度来讲，你不可能用减少供给来抑制价格的上涨。第二是要坚持房住不炒，但是房住的需求还是有的，怎么去解决房住的问题，你不能让大家都不去发展房地产，你的住房需求如何满足？这是我们实际的问题。

 

而在我们的现实生活中，确实有大量的追求美好生活的住房需求，特别是在城市化进程但中，人口迁移所产生的迁移性需求。

 

有人说中国的住房自有率是世界最高的，这我同意，但是大家想想人们都有住房了，但是仍然还会有住房需求，特别是迁移性需求，农村的人都有住房，但是他想到县城买，县城的人想到地级市，地级市的人想到省城，到大城市，一系列的迁移性需求，特别是现在到大城市群的迁移性需求，这个迁移性需求一定是有区域差距的，一定是冷热不均的，一定是有的地方价格下降，有的地方价格上涨，怎么满足这样的需求仍然是我们的问题。

 

因为我们的城市化进程还远远没有结束，我们有大量的农村的居住人口和小城市居住人口要向大城市、城市群集中，我们如何满足这一部分人的需求，仍然是我们市场要解决的问题，而不是简单地靠一些政府政策来解决问题。所以我说我们确实应该用一种理性思维看待现在的各种情况，包括政策的情况，同时用理性的思维看到这个市场未来的发展潜力。

 

我就讲这些，个人观点。

 

主持人：谢谢樊纲先生，也非常感谢樊纲先生21年来对博鳌房地产论坛以及中国房地产行业的支持和发表的真知灼见。

 

接下来将视频联线一位重量级嘉宾，他也是连续十多年参与到博鳌房地产论坛，但是最近两年因为疫情的原因未能亲临现场，我们一起来看大屏幕，我们将联线恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，由他为我们带来演讲“房地产如何改变”。

 

在演讲过后，我们还会有一个博鳌答问环节，也期待各位嘉宾能够和陈启宗先生进行现场的互动和交流。

 

接下来就把时间交给陈启宗先生。

陈启宗：各位朋友你们好，特别是朱中一会长、樊纲教授、陈诗涛，都是好朋友，可惜今年又不能跟你们一同在美丽的海南聚首。

 

今年的主题是“理性与稳健”，题目定得非常好，当然诗涛他们定这个题目的原因，大概就是因为以往住房房地产既不理性，也不容易稳健，所以才有这个题目的需要。

 

所以政府和金融机构的调控是一个必须的环节，如果没有的话，恐怕很容易不理性，也就会变得更不稳健。因为这个行业是关乎到老百姓的生计，所以任何有为的政府都必须小心地处理。

 

我想中国的政府在这方面也是下了相当多的工夫，当然它的调控方法在不同时期有不同的方法，不一定是我们做房地产的企业家所喜欢看到的，但是作为政府，它要做他们该做的事，不止是对整个行业，也是希望整个社会能够比较理性、稳健地往前。

陈启宗：多年前我已经讲过一句话，当然我绝对不是唯一讲这句话的人，不少房地产商、经济学家、社会人士早都说过。

 

中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，你就往往不愿意面对现实，所以你的反应就会晚。刚才我的好朋友樊纲说，整体需要早一点来调控，比晚一点好，同样作为企业家、参与者，也是早一点反应比晚一点反应好。

 

当然你意识到情况，并不表示你立刻就要采取行动，但是你必须有充分的心理准备，要不然市场改变的时候，你就会被放在一个非常被动的位置上。

 

今天我有好消息带给大家，也有坏消息带给大家，当然我的消息是大家都知道的，你们知道的比我还要清楚。

 

不过作为一个半个门外人，因为我第一不大做住房房地产，第二，我住在香港，所以作为一个观察者，我有好消息，也有不那么好的消息。

 

好消息是，这个行业绝对会继续下去，不用担心，有些行业比如说某些高科技的行业，可能一夜之间就消失了，我们这个行业是绝对不会的，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房乃是人类必须的一件事。

 

但是它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所以从这个角度来看，那是好消息。

 

坏消息是，赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。我想问这个问题，要是你不是在这个行业，你会不会在今天这个环节进入这个行业？

 

比如说你刚大学毕业，你会不会想做一个住房房地产的开发商？如果你不愿意进入这个行业，我们已经在这个行业的人就会思考，我还要不要继续留在这个行业？

 

我问这个问题，对我们这个行业的企业的朋友们来说，这是一个应该问的问题。你可能给出的答案是，我没得选择，我一定要留在这个行业。至少你经过了一个理性的步骤去考虑这个问题，从而得出应该留下来的决定。

 

但是你就要非常清楚地知道，赚大钱的机会已经过去了。

陈启宗：赚大钱有两个方法，一个是我做的不多，但是附加价值很高，边际利润很大。我做一点点就可以赚很多钱。另一个就是利润很低，所以我就要做好多好多，才能够赚到一点钱。我想我们这个行业绝对是已经进到后者。所以这就是坏消息。

 

我告诉行业的朋友们，骗人是绝对不好的，但是骗自己是更不好的事。所以我们在行业内千万不要骗人，但也请求大家理性地思考一个问题，你也不要骗自己，要不然你的将来可能会不那么理想。

 

要研究房地产如何改变，首先要看一看我们是怎么走到这一步，这是个老问题，也是我和别人在这个场合或者别的场合说了不少的事，每年我讲的基本上都是一个调子，为什么我们会走到这一步？

 

老实说十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业的模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。你进到这个行业里，也不能否认在以往的20多年是很多赚大钱的机会，你既然选择了这条路，你就只能继续玩这个游戏。

 

但是你玩这个游戏的同时，你必须头脑冷静，知道这个模式是不可以持续的，总有一天会完结的，你就每天都要活在恐惧里面。

 

我常常讲一句话，凡是做生意的人，对市场要有相当的敬畏，活在危机感里面，知道有一天这个游戏会结束。要是你这样的话，最少你的心理上、管理上都能有充分的预备。

 

为什么我说它是不可持续的呢？当然远古的不要讲，二三十年前，这个行业是非常不规范的，怎么拿地、怎么贷款、怎么卖房子，当时都非常不规范，所以十几年前我就写过一篇文章，为什么香港的大房地产企业没有一个能在中国内地住房房地产领域赚到好多钱。

 

因为这个市场太不规范。以往这20年来，也不能否认这个市场是越来越规范化，这是大势所趋，是一个市场慢慢成熟的表现。

陈启宗：对于我们行业，对于整个经济体，对于社会都是大好事。

 

但是在规范化的过程中，你就不能光是靠从前那些不规范的手法去赚钱，由一个不规范的竞争到一个比较规范的竞争，这里又出了另外一个问题，越规范化赚钱就越难。

 

所以我们这个行业就变成一个完全是量的较量，你拿地一年能拿多少，一年该完成多少、销售多少，完全是靠数量为主的行业，这也是我多年前就讲过的。

 

不止是量的较量，还是一个速度的较量，你要比别人快，所以你盖楼的标准很容易就会下降，因为是个速度的较量。

 

然后还是一个贷款的较量，你神通广大，能够找到钱或者找到比较便宜的钱，你就有优势，因为这样量的较量、速度的较量，贷款来源的较量，就产生了一帮成功者，但是这些成功者绝对是暂时的成功者，不可能是永远的成功者。

 

这边是胆子大，在过去20多年，这个行业胆小鬼赚不了钱，所以这个量的较量、速度的较量就变成胆子的较量。我也在这里说过一句很白的话，以往是看你“发疯”程度的较量。

 

这个行业现在正在发生的事大家都知道，我见到有几位朋友非常理性地去看这个行业，他们都是行内人，他们就非常懊恼，因为他们理性，所以不能跟那些“疯子”去较劲，胆子也没他们大，但是那些人能做得长，其他人早晚会消失。

好多年前我就听说好多房地产商开始去做别的行业了，比如去做钢铁、水、电动汽车等等。那些大房地产企业做这些事的时候，就是你退出这个行业的时候。

 

因为房地产应该是一个相对来说能赚钱的行业，那些老大们都去做别的事了，去卖水了，去种菜了，去搞电动汽车了，去炼钢了，这就证明他们心里非常清楚，他们从事的住房房地产行业不再是一个好赚钱的行业，要是仍然好赚钱，为什么要搞别的东西？

 

那些行业跟房地产行业完全没关系。所以你听到有些老大们去搞这个事的时候，就是你退出江湖的时候，最少是你要小心行事的时候。

陈启宗：我再说一件事，是你们很多人不喜欢听的，好多年前有一些词汇我没听过，比如说文旅地产、养老地产等等，一大堆这样的新名词，我一听我就说，不好。为什么？

 

那些都是相对于住宅房地产很小的市场，也就是说好的市场、大的市场已经没有什么机会了。所以有些人就去搞一些不值得我们花工夫去做的很小的领域。不是说不可以赚钱，但是是很小的市场，多点人进去它就饱和了，所以你听到别人讲文旅地产、养老地产的时候，你心里要非常清楚，这是非常不好的时候。

 

所以从这方面来说，住房房地产已经到了赚大钱的尾声，或者是这个时代已经过去。当然这里面还有两方面的复杂情况，第一是因为住房是民生所需，如果政府不干预、不规范，那就是不负责任的政府，如果来干预的政府是负责任的政府，所以他们的干预是应该的。

 

行业里不少人也真的是做得太过了，所以也不要埋怨政府，当然他们的手法怎么样，他们的方法怎么样，你可能不喜欢，你不喜欢是你的事，他们要负责市场的规范化、老百姓的福祉，所以他们要做他们就做了。我也奉劝我的同行们，不要太多的埋怨政府，他们是在做自己该做的事。这是做住房房地产需要有准备的一些事情。

这个行业早年实在是赚了不少钱，所以那些参与者、老板们，他们有些自我膨胀，而且是自我膨胀到很严重的地步。

 

钱跟名，或者说名跟利对我们任何人来说都是极其危险的一件事，对你的健康不好，当然没有这些东西也不好，所以你要如何地在赢得名跟利的同时，你的心里要平衡，要不然你很容易做出不理性的决定。

 

你做出不理性的决定，绝大部分过了一段时期之后，你回过头看都是错误的决定，你会有一种不是因为企业长远不好而做出一些短期为了满足自己的自我感觉良好而做出的决定，这是屡见不鲜的事，在不同行业都有，但是特别是在房地产行业比较突出。

 

作为一个行业的参与者，作为一个在行业参与几十年的人，也是观察各地实践的人，都有同样的难处。

 

自我膨胀，因为名和利，大家不再冷静，不能再理性地思考企业的发展，结果你的企业就变得非常的不稳健。

 

但要是一个行业里过多这样的不理性的人，过多这样不稳健的企业，整个行业就会变得不理性、不稳健。这正是我们这个行业以往二三十年来的一个写照。

 

当然，我知道我的不少朋友是这个行业里理性的一帮人，以往这二三十年一方面在赚钱，但是另一方面也基本上是日子不好过的，因为他们不可能像那些“疯子”们那样去做一些发疯的事，所以他们赚的钱在以往几十年一直比别人少，但是他们绝对是比较理性、比较稳健的。

 

陈启宗：最后允许我讲讲我们这个行业里企业的三个选择：

 

第一是仍然留在本行，因为反正这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱，但是赚的不是大钱，而且你要比从前小心很多，因为你的盈利率会下降，你一不小心就会亏本。

 

第二，转去做商业房地产。这一块也是要非常小心的事情，商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。

 

乒乓球和网球，你能打一个并不表示你就能打另外一个，两者都可以玩，但是所需要的能力是不一样的。比如说你做商业房地产你所需要的长线的资金是大头，而且你可能是不容易套现的，因为商业房地产，以往因为市场的需要，很多人盖了就卖。从行业的角度来看，从社会的角度来看，从经济的角度来看都不是好事。

 

你这个中低档的商场太多了，所以你要在中低档行业赚钱不容易，供应太多利润就减少。你说往高端去走，做高端的商业，就像恒隆这种少数的企业，能在高档的做商场的企业里面算是成功的，但是我提醒大家一句话，到今天为止，在高档的商业房地产领域，成功的主要是香港的企业，内地的也有，但都不是民企，都是跟政府挂钩的企业。民企在这方面成功的几乎没有。

 

你说不做商场，去做写字楼，写字楼更离谱，我从来没有见过一个市场全是建高楼的，那个写字楼的空置率是很高的，在中国内地的一二线大城市都很高的空置率，写字楼市场的空置率30%、40%甚至更多，你凭什么本事能在那样的市场里赚钱？

 

还有一些是做酒店，我从来不喜欢酒店，酒店是个很不好的行业，所谓不好是赚钱不好的意思，它有社会的需求，但是要赚钱，我在别的地方赚了钱，我可以住任何的酒店，你让我拥有酒店，我是被逼的，我做个五六十万平米的项目，里面必须有一家酒店，但是那个绝对不是赚钱的主要方面。所以转型做商业房地产不容易。

陈启宗：大概七八年前有一个房地产商，当时在股东会上宣布，他要向香港某某企业学习，就是讲要跟我们恒隆学习。

 

我心里想你哪里能做我所做的事情？你没有那个基因，你没有那个机会去学，你也没有这个准备，让你在商业房地产领域成功。所以还是希望大家能够理性地看待这些问题。

 

第三，退出房地产。我不是鼓励你退出，我不过是提出来供大家参考。正如我刚才说的，要是你从来没有进这个行业，你还进不进？要是你不进这个行业，为什么一定要留在这个行业？

 

当然我知道代价是很高的，但是却又是值得我们思考的一个问题。不是说没有这个市场。但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。

 

2017年的时候在博鳌房地产论坛上大家讨论内地的大房地产商会在香港取代香港的房地产商吗，当年在台上所有人都认为5年之内会取代香港，我是当年唯一一个说不可能发生的，不到一年就证明我是对的，不是因为我比别人聪明，可能是因为我在行业里久一点，而且我参与度不如你们，所以可能冷静一点、理性一点，也希望我的小公司稳健一点。

 

主持人：谢谢陈启宗先生带来的演讲，接下来将进行的是博鳌答问环节，现场的各位嘉宾如果有问题想要提问陈启宗先生，可以举手示意。

王韶：我是广东省房地产行业协会的会长，这二三十年我跟香港的同行有过非常多的交流，我对香港的房地产应该也是略知一二。

 

中国房地产得益于八九十年代我们向香港学习了很多先进的经验，这些年我也观察到了国内房地产的一些变化，所以我有一个看法，香港的今天就是中国大陆房地产的明天。

 

这个观点主要是基于香港的持有模式，现在内地的房地产也慢慢向持有经营发展。另外一个就是香港这些年房地产的产品力，以及服务力，还有运营力都非常值得内地企业学习。

 

所以我想请教你，在持有方面以及产品力、服务力和运营力这三个力方面，香港有什么经验可以提供给内地学习？

陈启宗：首先我同意你说的，20年前香港的房地产商对内地的房地产行业是起过非常正面作用的，因为在当年你们没有这个行业，我们在香港已经做了几十年。

 

历史是这样走过来的，但是往前发展我鼓励你们不要太把内地的市场跟香港的市场比较。首先香港市场是一个很小的市场，但是单价又很高，所以我们不是一个量的比较，我们是一个质的比较。

 

所以香港和内地不好比，往前比也不好比，香港有各种原因，比如说低税率、一国两制等等很多方面的原因，使得香港这个市场还会持续往上发展，我认为香港的住房价格上升在未来10年还有不少的空间，内地的空间就比较小了。

 

香港还有上升的空间，以往二三十年香港的房地产价格这么高，主要是谁搞出来的？是反对派那些坏人搞出来的，政府要卖地，他们不让卖，所以就把地价提升了。当然他们是有政治原因，这里就不说了。

 

现在那些人都基本上被扫地出门了，所以市场就会不再受他们的影响，就能够比较理性地发展，也就是说土地的供应也会增加，地价会下降，房地产的价格、住房的价格也会下降。不过需求还是相当的强劲，香港很多人都要买房子，而且有很多内地的人都想来香港买一套，当然我们非常欢迎你们来买。

 

总而言之，我认为你们不要太把香港的房地产跟内地的房地产挂钩，我们能做的不是你们能做的，你们能做的也不是我们能做的。

王韶：我刚才的提问不说把内地房地产市场跟香港做量的比较，刚才说的产品力、服务力和运营力，其实就是品质的问题。我认为未来中国房地产的出路就在于品质。

 

陈启宗：你说得对，但是我认为在这方面，香港的房地产商也不一定是你们好的榜样，香港有几家是相当好的，但是谁是好的，谁是不好的，我不敢说。

 

你知道，要是我人在你们那边，我一定请你出去喝个茶、吃顿饭，你告诉我谁是值得你学习的对象，香港有企业在服务力、产品力和运营力是很强的，我告诉你，它可能不太值得你学习，有好的，但是是谁你不一定知道。

朱静：非常感谢陈启宗先生非常直率、中肯的观点，因为我也参加博鳌论坛好多年了，我记得上次你说过，你说你是一个喜欢熊市的人，在这一轮的整体大周期调控中，我也想请您进一步分享一下您喜欢熊市背后的逻辑是什么？你觉得有哪些企业的核心能力可以让一个企业在这种熊市中进一步在危机中寻找机会？

 

今年相比往年，我们可以看到今年的整体房地产的调控和周期比以往的调控更严峻，这一轮的调控也有更多的企业出现了更严峻的问题，以往大而不倒的认知好像也被打破了，您也经历了很多轮周期，也想请您分析一下对于这些行业的后来者，对地产行业的公司来讲，怎么渡过这个周期，你的建议是什么？

陈启宗：我说我喜欢熊市，这是很多人都知道的事情，去年在黑暴之后，加上疫情，是我好多年第一次在香港买土地，那是因为我喜欢熊市。

 

但是你们现在在内地所讲的熊市跟我讲的熊市是不同的概念，我讲的熊市是一个基本上因为经济的原因而产生的熊市。经济的原因是可以研究的，不需要樊纲那么厉害的专家告诉我的，我也会研究经济的走向到底怎么样，所以熊市来临之后，在这样一个比较平稳、健康、理性的市场。

 

熊市之后一定就是牛市，所以你在那个环节，你去拥抱熊市，你迎来的就是在下一轮牛市赚到大钱。但是你们现在这个熊市是另外一种的熊，你们这个熊市不是我讲的熊市，你们那个熊市我是绝对不敢拥抱的，因为是跟法律有关，跟市场的规范化有关的，是跟政府的调控有关的。

 

所以你们那个熊市是一个系统性的改变，不是一个周期性的改变，我喜欢的熊市是周期性的熊市，因为下一轮是周期性的牛市。你们那个是系统性的熊市，它不一定会带来系统性的牛市。所以从这个角度，我们先要在概念上把它搞清楚。

 

您刚才说调控我们要如何的渡过。渡过周期性的形势是一个办法，你注意你的短期的财政状况，你就基本上没事了。如果是一个系统性的熊市，那个调整不只是力度的问题，而且是方法的问题，而且是整个方向的问题，跟周期性的熊市完全不一样。

 

所以你们现在面对的，我认为是一个系统性的改变，所以不要用对付市场熊市、周期熊市的办法去应对一个系统性的调整，这是行不通的，希望大家小心。

主持人：谢谢陈启宗先生为我们带来的解答和分享，博鳌答问环节就到这里告一段落，稍后我们将继续邀请您参与到博鳌铿锵行主题讨论的环节。

 

以“三道红线”“两集中”为代表的一系列政策，从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式。面对未来一年、五年乃至十年的发展问题，中国地产企业如何继续创造利润，求新求变？

 

尊敬的各位来宾，本届博鳌铿锵行主题讨论的主题是：红线、两集中与利润。

 

接下来有请主持嘉宾：中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生。掌声有请樊纲先生上台。

 

我们继续请请出参与讨论的嘉宾上台就坐，有请：

 

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华先生；

 

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生；

 

华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导 贾康先生；

 

旭辉控股董事局主席 林中先生；

 

花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官 潘军先生；

 

同时有请线上的恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生。

 

有请各位嘉宾开启本场博鳌铿锵行的讨论。

樊纲：主办方给我们出了一个大难题，请了这么多大咖，只剩下15分钟的时间，我自我主张，扩大到20分钟，我们台上6位嘉宾，每人3分钟左右。

 

我们从邱晓华开始，到陈启宗结束，陈启宗最后发言，我们每个人对这个主题发表自己的观点，这个主题就是以三道红线、两集中为代表的一系列政策从顶层设计上改变了整个行业的规则与模式，面对未来1年、5年，甚至10年的发展问题，中国地产企业如何继续创造利润、求新求变。

邱晓华：三道红线也好，集中管理也好，我想主要是国家从房住不炒，建立长效机制，以及防范地产行业引发金融风险的角度考虑。

 

从这个角度来说，这个政策既是当前的政策，可能也是中长期的政策，因此作为地产商，可能要按照政策的要求尽快从三个方面达到红线的要求，不要去突破红线，从资金的筹集方面，尽可能把现金流不中断作为地产未来发展的一个最重要的环节来考虑。

 

过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了，因为高杠杆时代已经不可持续，未来一定是要求地产商把杠杆率降到最低的位置，在这个前提下，地产商可能就要更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步，以及市场服务的改进等多个环节去实现新的平衡。

 

樊纲：不仅发言内容非常丰富，而且时间掌握得比较好，后面的几位都要学习邱晓华。

陈淮：我很高兴今天有一个内行的人主持，省得我“鸡同鸭讲”。很多时候包括我们的金融专家主持的时候，他不大清楚我说什么。

 

刚才陈启宗董事长的演讲讲得非常好，在商言商，利润很重要，但是陈启宗董事长讲挣大钱，挣大钱有三种方法。

 

第一个是把边际收益做大，但是这不是什么生意都可以的，做翡翠可以，卖菜行，它的利润可以很高，但是它的规模很有限，不可能说我买一斤白菜加价加1块，我弄1万斤白菜到小区来卖，它能卖给谁？当然有些随着收入的增长可能会多一些，比如说年轻姑娘买个雪花膏用一年，现在几十万的美容针都在打。所以挣钱的方法，第一个是边际收益做大，规模不受影响。

 

第二个是规模经济，规模经济并非和房地产是有关的，规模经济指的是工业化过程中最典型的汽车行业，由于采用大规模生产，单位产品成本比别人低，所以他挣大钱。钢铁、石油、石化都是这样的行业。

 

第三个是房地产行业，它和前两个挣大钱的行业不一样，前两年媒体老说房地产行业是暴利行业，他不懂。开发商并不是暴利行业，他的确挣了很多钱，但并不是暴利，因为他是靠别人的钱挣的钱。

 

比如说开发商卖房子的售价比成本高30%，但是这里面可能有15%得用于购地的重置成本，因为政府当初卖给他的可能是1万块钱1平米，现在他再重新买地的时候，可能地价涨了15%，还有10%可能要给银行，因为他卖100万平方米的房子的钱，只有10万平米是自己的钱盖的，那90万平米的钱是借的，靠借别人的钱扩大规模，每卖一平米，他可能只能挣一两个百分点，但加在一块他卖得多，显得他就成了首富。

 

我不知道我们在座的能不能像樊纲教授这样的内行人一样也能听懂我说的意思，它是靠高负债，同时它要承担高利息、高融资成本和土地的重置成本不断上升，所以这30%的利润到它手里可能是3%到5%的利润，但是它的规模大，显得它的利润很高，其实说它是暴利行业是有点冤的。

 

我们回到一个问题，利润怎么拿？刚才广东房地产协会的会长都在说，我们要做高品质。高品质永远是对的，在竞争中你胜人一筹的永远是你的服务、技术开发、功能等等。

 

但是今后土地重置成本的上升避免不了，资本的快速扩张实现利润的可能性越来越小，我们今年头部企业遇到的问题主要是这个。

 

你研究一下规模扩张和暴利之间的关系，昨天那个闭门会上很多企业都在做各种研究，但是没有一个企业说正常的、成熟的房地产市场的销售周期是多少，我们过去10年的销售周期是多少，我们这个差距是多少，怎么按照正常的销售周期来规划自己企业的利润获取和安全边际。

樊纲：陈淮一直说我听懂了，我告诉你，我听懂的是什么。

 

经济学的基本的方法就是成本效益分析，你不能老说赚了多少钱，你还得说你的成本花了多少。你在哪些环节上比别人有优势，最终体现在成本的优势上。

 

竞争力说到底，最后是你能不能用更便宜的成本赚到更多的钱。质量是一样的，质量也要随着成本的加入，如果质量提高了，成本加入的更高，你也不一定能赚钱，这是经济学的基本的分析方法，说起来浅显，但是到具体问题上确实有很多复杂情况，需要具体分析。是不是听懂了你的话？

 

陈淮：我补充一下，房地产的成本和一般产品的成本有很大区别，不是我造这瓶水花了多少钱，是我重新买这些原料要花多少钱，这是有很大的区别。

 

我希望大家务必体会这一点。另外一点，它的财务成本非常高，因为你做到这么大的规模，其实很多钱是要付银行利息的。

 

樊纲：成本分解的第一项就是资源，第二项就是资本，然后是买设备的成本，然后是买劳动、销售，这些都是成本的一项，大家可以去分解分解。

贾康：咱们这个单元的主题说到三道红线、两集中这一系列的政策，是不是顶层设计上改变了整个行业的规则和模式。我觉得是不是说得高了点，我了解的不细，但我觉得现在这套东西还是在管理上力求管理部门要有可交代的自己的努力，如果理解这一点，就是管理倾向于更精细化，给出更具可操作的考核指标。

 

说到面对未来1年、5年，从短期到中期，它肯定要起作用。但说到未来10年的发展问题，我觉得它没这么大的分量。

 

我的理解，中国整个房地产业的发展，以及我们企业面对这个行业的发展，抓住机遇来谋求企业做好、做强做大，它是涉及三个层次的问题，有些是自己可以关注、跟踪的，但是更多的要靠政府去牵头为主。首先一个层次是制度创新，中央说的健康发展长效机制靠什么呢？靠中央另外一句话，基础性制度改革才来形成长效机制。

 

我们企业要密切跟踪这方面中央给出了什么样的实质性的指导。第二个层次才是三道红线、两集中，它代表了管理的这个层次。还有一个重要的层次就是技术，制度创新、管理创新、科技创新三个层次合在一起，这是中央说的创新发展作为第一动力，至少三个视角结合在一起。

 

我自己纸上谈兵的说法，企业要特别注意继续创造利润、求新求变，要密切跟踪中央所说的配套改革到了深水区这个方面，怎么样真正贯彻落实十八届三中全会以来一些基础生建设推进的实际进展。

 

现在共同富裕这个概念之下，大家有这么多的关注，它到底能够在出台什么样的改革措施，配套的和改革措施呼应的政策，这是密切要跟踪的，这关系到未来你自己的行动方式和整个行业的模式。还有就是管理创新方面，它既然有这样的要求，我们也得顺应，这个红线、相关的要领，在努力顺应的同时，求得自己尽可能好的掌握发展的一些机遇。

 

另外就是自己主观能动性发挥更有弹性空间的是科技创新，怎么跟上数字化时代一系列支撑自己优化本企业生产经营战略策略的支持手段，怎么样以数字化的潮流中间我们自己加入的积极因素，去适应客户的需要，满足人民美好生活的需要，这是自己争取一定的利润回报必须抓住的，更有自己作为空间的一个层次。

樊纲：贾康把我们的注意力超越现在的管理的变化到制度层面，提出长效机制的变化，确实也是我们开发商、企业需要关注的问题。

 

下面是企业家，有请林中先生。

林中：企业看三道红线也好、两集中也好，稳房价、稳地价、稳预期这个长效机制，我一直觉得企业最大的作为就是要适应环境，企业就跟物种一样，讲究适者生存，因为我们没办法改变环境，我们要适应环境。

 

所以企业要根据环境的变化，不断地调节自己，不断地生长，不断地进化，进而能适应新的环境，而且能在新的环境里面得到更好的发展。

 

回到这个题目讲盈利的问题，我觉得首先要有一个观点，中国房地产未来不可能有暴利，如果企业要进化，有三个方面要改变：

 

第一个方面是意识，大家一定要认为房地产行业进入了新的阶段，不可能有暴利，从过去挣快钱，现在要挣慢钱，从过去挣大钱，现在要开始学会挣小钱，我们做服务的其实就是挣小钱，从过去容易挣钱，到现在认识到难挣钱，如果你没有这个意识，还想活在过去那种好挣钱的时代，那你怎么觉得这个日子都很难过。所以这个意识要转变。

 

第二个是侧要转变，也就是说可能未来要更加的专注聚焦，聚焦在自己最具有竞争优势的生意，聚焦在自己最有竞争优势的业务，聚焦在自己最有优势的区域，以及自己最有优势的产品。你可能要更加专注发挥自己的优势。

 

第三个是从经营管理来看，核心的是不要拿贵地，你要有利润，不要借贵钱，你要做好产品和服务，要做好成本管控，中间不要跑冒滴漏，因为开发商过去的成本是很粗放的，跑冒滴漏是很多的。

 

你要做到精益的管理，管理精细化程度要提高很多，你不借用新的数字化工具、新的数字化手段，还按原来的管理模式、管理手段和管理工具，那你一定适应不了未来对这个行业类似制造业要求的精细度。

 

未来能活下来的企业可能就是要数字化能力很强的企业，不是说做不做数字化，而是你会看到你不做的时候，它可能不容易活。

 

不容易活的背后就是因为你不做这个事情，你的管理的精细度跟不上在低利率时代对你的要求，所以你就很容易出局。我认为开发商不要想那么多，我们每次想的都是这个环境变化，未来会怎么变化，我们在这个变化的环境下如何去生长、进化，如何去适应这个环境，我相信未来还是有一批能适应环境、能快速变化、快速进化的开发商，还是会活得很好的。

 

陈启宗先生刚才也说了，房地产这个行业未来好消息是还可以做几十年，甚至可以做100年，所以从长期来看，这个行业都是存在的，不存在的是里面的这些企业，你做得好你就存在，你做不好你就不存在。

 

但是每一个阶段，它对企业的要求会不一样，生意逻辑也会发生变化，管理的能力、经营的能力也会要求不一样，我们只是尽最大的努力去适应，在新的环境下能发展得更好。

樊纲：谢谢林总，林总讲的时候我想到这个题目说的如何创造利润，这个利润有好几个概念，第一是正常利润，第二是垄断利润，第三是合理利润。

 

从企业的角度，一般在市场竞争的环境下，你得兢兢业业做得很好，努力挣到正常利润，你能生存。垄断利润是因为有创新，有特殊的一些能力。合理的利润是你在没有特殊创新的情况下挣到正常利润，你有创新你就得到超额利润，你创新别人会模仿，然后你再创新，这就是企业家的责任，不断地摧毁原来的模式，不断地创造新的模式。

 

林总讲得非常好，我们现在要改变理念，改变预期，不要再把过去的暴利作为你的标杆，要把社会上的平均利润作为你的标杆，你来分析分析自己，然后你要想想，你还想要挣更多的钱，你必须有特殊的东西，你必须有自己的创新，或者有比别人做得更好一点的东西。

 

这个创新的概念很广，不光是技术，市场也是创新，区域也是创新，你必须得有比别人超常的东西，你才能比别人挣到超常的利润。所以利润这个概念是非常复杂的，对我们企业来讲确实是值得深入分析的一件事情。

 

下面请花样年董事局主席兼首席执行官潘军先生。

潘军：这几个政策都是对企业施加的，我认为达到了政策的预期，开发商这次真的是要改变观念。

 

我认为很重要的一点要转变的是什么，这个政策让你跑得慢一点，原来我们行业PK最关键的是规模，跑规模的逻辑是快周转，三道红线、两集中都是让你慢下来，国家要的是控制风险。

 

所以对于企业来讲，我们要怎么做呢？我认为在这个时代，其实是逻辑变了。因为我们在中国做方面和在西方做房地产不一样，西方的土地、原材料供应是市场化的，而我们可以认为，我们只有一个供给主体，就是国家。

 

所以从这个点上来讲，确实刚才陈启宗先生说的，我们的这个周期和香港的周期不一样，我们现在所有的研究周期第一位的是研究政策，这是中国特有的。所以从这个点上来讲，我们再看10年，我个人有三个判断：

 

第一，我认为这个政策实际上是需要你慢下来，安全一些，要有安全边界，国家并没有希望开发商成为房地产的实施主体，比如说深圳现在提出70%的项目是靠政府的主体来推的，商品房是一个补充的，是市场主体里的高端，所以现在大量的建设人才房、安居房、保障房。商品房成为一个市场化的调剂部分。

 

第二，企业要挣长期的钱，我相信经历这次以后，很多开发商会调整。当你把欲望降低的时候，你会发现其实好好地做房子是最重要的，我们哪个开发商敢说自己的房子是百分之百不漏水的，只要漏水就退房，没有人敢这样承诺，因为我们要快。当你这个文化基因变得更长期的时候，你才有百年老店。现在做企业只有撑死的，没有饿死的，都是老板的欲望导致的。

 

第三，房地产还应该交给市场，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，正常的老百姓的供应应该是政府来承担，市场这个部分会减少，但是会更长期。这才是支撑企业应该追求的目标，大不是我们的目标，强而长才应该是未来开发商应该去奋斗的目标。

樊纲：潘军先生特别强调了长期的观点，要用长和强来代替短期的急速的扩张，利润的目标是一个长期的目标，而不是一个短期扩张的目标。

 

最后请陈启宗先生。

 

陈启宗：我非常同意陈淮、贾康等等嘉宾的发言。简单来说，无论是你的地价也好，你的借钱的代价也好，都是一个风险的承担问题，风险不只是可以量化的风险，还有很多不可以量化的风险，比如说政府政策将来怎么干，这就是比较不容易量化的风险。

 

不过这里有个好消息，从今以后，商品房的风险会相当程度上的降低。因为你的利润也会相对的降低，所以从这个角度来说，对有些人是好事，对有些人是不好的事。

 

最后一句话，看未来一年、五年、十年，未来一年比较难过，未来五年不一定，未来十年才可以稳健。

 

樊纲：感谢各位讨论嘉宾。

 

主持人：谢谢各位嘉宾，请各位嘉宾移步到舞台前方合影留念。

主持人：再次掌声感谢各位，接下来有请邱晓华先生为我们带来主旨演讲《中国经济与房地产》。

 

邱晓华：时间越来越紧迫了，站在这个讲台上首先是要感谢诗涛理事提供这样一个机会，也感谢在座的各位企业界的朋友们的捧场。

 

今年对行业的投资者来说，到目前为止是不是可以用两句话来概括，“数据很亮丽，心情很压抑”。是不是今年房地产行业里面是这样一种感受？

 

在这里我想和大家讲两个主题：第一，讲讲中国经济。中国经济用两句话概括，第一句话，上半场中国经济经历了去年疫情的严重冲击之后，已经逐渐地走在修复、回归常态的路上。

 

一季度两年平均增长5%，二季度两年平均增长5.5%，和现阶段中国经济合理的增长区间6%左右已经越来越接近。但是在回归常态的修复路上，确实感受到了冬天之后，春天到来之后还有值得我们注意的问题。

 

一个是修复的不平衡，主要是需求的修复远不及预期的目标，而生产的修复基本接近疫情前水平。工业、农业、服务业基本上都接近了疫情前的平均增长水平。

 

工业6%到7%之间，农业3%到4%之间，服务业5%到6%之间，基本上接近了疫情前的常态水平。但是外需超出异常，内需远远没有达到预期的水平。投资增长4%左右，消费增长3%左右，都只达到疫情前的常态水平的一半左右。

 

因此，从不平衡角度来说，产需的不平衡是十分突出的。二是国有企业和民营企业修复的不平衡。从目前情况来看，国企生产经营状况基本回到疫情前的水平，甚至盈利水平还超过疫情前的水平。

 

反过来看中小企业、民营企业，大多数都不及疫情前水平，修复程度远远没有达到常态。所以这种不平衡是值得我们注意的。

邱晓华：第二个是修复中的不稳定，目前修复中的不稳定已经在表现出来，房地产这个行业在减利的趋势已经逐渐明显，刚才樊纲已经举了数字，从销售、拿地、新开工面积等等方面，都出现了新的变化，预示着投资来自于房地产的贡献在减弱，因此推动经济增长的动能也在减弱。

 

二是来自于外需的变化，尽管外需超出疫情前的水平，但是从趋势来看，未来几个月外需增长的前景是一个减弱的趋势，因此从上半场来看，不平衡、不稳定的问题值得我们注意。

 

下半场会怎么样？回归常态还在路上，这个趋势下半场会怎么样？回归常态还在路上，这个趋势不会改变，但是下行的压力却在逐步的增大。

 

一方面我们看到了去年基数的影响对下半场的中国经济一定会带来一个前高后低的规律性的作用反映出来，去年一季度-6.8%，二季度3.2%，三季度4.9%，四季度6.5%。今年一季度18.3%，二季度7.9%，三季度受基数的影响肯定会比二季度还要低，四季度还可能比三季度更低，这是由于基数的作用带来的下行的趋势。

 

第二方面是由于增长动力的变化，由于受疫情的影响，消费的修复很可能远不及预期，8月份增长2.5%的消费就是一个信号。服务业的修复也远不及预期，8月份服务业指数掉到5%以下，很可能今后几个月还会出现受疫情的影响波动的趋势。

 

因此疫情的影响对下半年来说还在发挥扰动的作用，使得原来疫情砸下的两个大坑（消费、服务业）的修复会远不及预期。

 

由此看来，下半场中国经济肯定是不如上半场，初步的判断，三季度有可能在6%，甚至可能低于6%，四季度有可能在5%，甚至低于5%，全年估计就是8.3%到8.5%之间的发展态势，两年平均就是5.5%左右，还是在接近常态的区间。这是简单和大家说的中国的经济。

邱晓华：第二方面，讲讲中国经济中重要的板块——地产。要了解中国经济未来的发展，我觉得我们首先要对中国经济的发展逻辑有一个新的思考。

 

第一点就是我们已经站在了发展的新阶段，高质量、高品质将构成中国下阶段发展的两大特征，由此政策的两个趋向也会围绕着如何确保经济发展的高质量、如何确保人民生活的高品质而展开。

 

第二，我们现在要把新的发展理念，由号召、文件变为现实，由蓝图变为实践，因此在贯彻发展新理念上面，将成为指导今后中国经济发展的一个重要的指南，无论是创新、协调、绿色，还是开放、共享。这10个字一定会在未来由讲话、有文件逐步变为实践的，一个较为深刻变化的实践过程。

 

在这里我想提醒大家的是，“安全”两个字也要放到未来新理念的思考范畴当中，因为面向未来，在发展的征途上，金融风险、财政的债务风险、生态风险，以及大流行病的风险依然还没有完全消除，隐患犹在。

 

另外一方面，来自国家安全的风险，无论是领海、领土还是重要的战略资源，这方面的安全的风险也还摆在我们面前，因此作为国家要统筹发展安全关系，作为企业也要十分注意安全这个不可或缺的因素，把它作为一个底线来考量。

 

我们每个人思考未来，也要把安全作为重要的因素，就是在疫情中已经表现出来的，需要有必要的现金流、需要有必要的物资储备，需要有必要的对外交往的工具等等。这些都是我们在未来的工作与生活中需要去思考的。

 

国家未来的大逻辑是要构建双循环相互促进的新格局，扩大内需是战略的基点，对外开放要放到更高水平上来考虑，因此走向未来的中国经济发展逻辑，内需的拓展、释放将成为各方面工作的重点，也将成为经济转型、产业转型的重要内容。与此同时要尽可能地把握住国际市场、国际资源两方面的机会，尽力促进内循环更好地发展。

 

也就是整个国家的产业链将更多地建立在国内循环为战略基点的基础上，以应对未来有可能先为复杂、更不可预测，甚至可能更严峻的外部的变局所带来的冲击。

邱晓华：实现共同富裕这样一个新愿景将是未来第二个百年目标要实现的深刻的内涵。共同富裕更多强调的是社会的公平正义，更多强调的是一次分配、二次分配、三次分配的更加协调。

 

因此，在未来很可能在一次分配上面还会继续注重效率，让市场发挥决定性的作用，在二次分配方面将更多地发挥政府的职能，通过各种税收的杠杆来调节收入分配的格局。

 

而在三次分配方面，将更多地靠社会的良知、企业家的道德、社会公众的觉悟来从事慈善、公益等方面的事业，来救助弱势的群体，我想这就是构成了未来我们走向新的第二个百年目标路上需要去思考的新愿景，也将构成国家发展最重要的一个深刻变化的内容。

在这样的思考基础上，对我们来说一个重要的问题是房地产，它说起来就是一个极为重要，但是又极为复杂的问题。简单来说，经济增长的1/5的的贡献来自于房地产，投资增长1/3的贡献来自房地产，地方财政收入可用来建设的财力80%要靠房地产，就业的主体直接人员有上千万，加上间接的人员达到5000万之巨。

 

从这些数字来看，房地产业始终是一个必须高度重视的行业，只是由于中国经济发展阶段的变化，由于工业化、城市化进程的变化，因此在整个发展的征程上，房地产正在出现新的变化。

对我个人来说，我觉得市场需求，政策因素是影响中国房地产发展的最主要的因素，需求从生存、改善、享受、投资四个方面影响着房地产的发展，政策从土地、财税、信贷、环境等方面，都在影响着房地产的发展。

 

从下面这几张图可以看到，房地产投资的波动与中国经济增长的波动高度吻合，商品房的销售与整个社会的消费也是关系密切，房地产投资与整个投资的变化也是息息相关。

邱晓华：未来中国的房地产，人口因素是影响房地产发展最重要的内生变量。推动中国房地产市场快速发展始于住房制度改革，成于中国人口大国。

 

14亿人口的大市场是推动房地产发展的最主要的力量，伴随着人口规模接近峰值和人口老龄化的发展，房地产的方面正面临新的挑战，人气足的地方，现实与潜在市场需求都还很巨大，反之需求减弱，逐步成为拖累市场的重要因素。因此，观察房地产形势，首先要从人口的变动去把握。

 

政策性因素是影响房地产的最重要的外生变量，政府的政策取向越来越成为影响中国房地产发展不可忽视的重要因素，快也政策，慢也政策，高也政策，低也政策。住房制度改革政策给房地产发展注入了巨大的外在力量，房地产的宏观调控政策又左右着投资者与消费者。

 

眼下调控不及预期，最大的问题其实是对住房这一特殊的商品的属性认识有偏差。回顾房地产调控的整个实践过程，大家看到不断地反复，不断地变化，其实最根本的一个原因，就是对住房这个特殊的商品的属性认知有偏差。

 

住房既是消费品，但同时它也是投资品，住房既是普通的商品，同时又是有公益属性的特殊的商品。因此在整个调控的实践中，我们要不简单地把它归结为投资，要不又简单地归结为消费。

 

旧体制下主要是消费，新体制下主要是投资。在改革中一会儿重视市场，一会儿又强调政府，总是在两个极端中走偏锋，这就是我们对这个商品的属性没有根本的认知的最重要的原因，因此未来一定是看到政策体系的构建，正在朝认识两个属性来展开。

 

从三道红线也好，三个稳定也好，两个集中管理也好，房住不炒也好，从建立所有的租赁体系和政府的保障体系角度考虑也好，已经越来越看到这样一个关联，那就是政府要做政府的事，市场要做市场的事，这个思路越来越清晰，因此可以推断未来的调控，未来地产市场的发展将会更加的理性，将可能会更加的稳健。

 

近期房地产市场在迅速降温，这是一个值得决策者去关注，也值得市场去关心的问题，因为它直接影响到下半场中国经济的发展，如果要把经济稳定在合理区间，看来对房地产市场出现的问题，政府是不能不去思考。

邱晓华：从未来的前景来看，改革开放是发展的重要推力，每一次要素市场的改革都带来了中国发展的变化，农村改革解放了农民，城市改革唤醒了市民，住房改革使得老百姓潜在的需求得以释放，人力资本的改革使得科学家的作用得到发挥，未来我们寄希望的是哪些呢？我想资本市场的改革势必会成为中国发展的新动力。

 

政府的需要是最重要的因素，最高领导人不仅宣布科创板，也宣布北交所的开创，这是中国历史上所没有的，因为修复资产负债表呼唤着资本市场，中国经济最大的问题就是资产负债表出了一些问题，无论是政府、企业还是家庭，都面临着资产负债表的修复。因此从资产端到负债端，要优化、调整，最重要的通道就是要靠资本。

 

企业的需要，推动产业升级，解决融资难、融资贵，必须要由间接融资为主转到直接融资为主，必须给创新提供一个最重要的推力，而这些都有赖于资本市场。

 

民众的需要，老百姓财富的保值增值，会随着老百姓收入的变化，随着市场环境的变化而做出新的调整，如果说老百姓财富的保值增值上一轮，上一周期更多的是靠房地产，更多的是靠创业，未来更多的可能一是要靠劳动，二是靠资本市场，因此有专业人士、专业的机构，来替老百姓的财富进行配置的改变，很可能就构成了财富保值增值的一个重要的选项。从国际经验角度来看，中国这方面的缺口还很大，因此增添投资财富将有赖于资本市场。

 

国际的需要，人民币的国际化势在必行，而人民币国际化最重要的一个条件就是资本必须开放，因此未来来自于外部的投资者、投资资金，一定会更多地涌向中国的资本市场。这几个方面就决定了中国的资本市场在改革中将会带来对中国经济前所未有的推动力，值得我们去研究，也值得我们去跟踪。

 

配置往哪里配？当然，科技创新、绿色发展、大消费三个板块是资产配置的主战场，高质量发展需要创新驱动，硬核科技成为创新的主战场，数字经济、自然经济、生物经济方兴未艾。

 

可持续发展需要绿色转型，绿色生产与绿色生活大势所趋，新能源经济、低碳经济、循环经济、环保经济、绿色农业、绿色金融潜力巨大。高品质生活需要扩大内需，释放大国市场潜力恰逢其时，高端消费、康养消费、服务消费、新型消费迎来春天。

 

因此在资本市场的前进路上，资产的配置要更多关注科技创新、绿色发展、大消费三大主题。这就是我今天要和大家说的，谢谢大家。

主持人：谢谢邱晓华博士。接下来我们将进行的是今天上午博鳌房地产论坛的第一场“地产精英，博鳌论剑”的环节。

 

曾几何时，一路快速奔跑的中国房地产企业，畅想万亿时代就在不远的将来。但高周转、高负债扩张的憧憬已不可持续，在新的发展时期要如何明辨增长规律，洞悉行业周期？

 

各位来宾，本次地产精英 博鳌论剑的主题是：万亿之后。首先请主持嘉宾台上就坐，有请：

 

世联行首席技术官 黎振伟先生。

 

接下来请出我们的对话嘉宾，他们是：

 

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士；

 

交银国际董事总经理、研究部主管 洪灏先生；

 

阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁 朱荣斌先生；

 

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁 林德良先生；

 

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长 郝一斌先生；

 

华宇地产集团总裁 周德康先生；

 

路劲地产集团主管董事 刁露女士。

 

有请各位嘉宾开启本场精英对话，请各位嘉宾台上落座。

黎振伟：谢谢各位坚持到最后，因为时间拖后，我们的时间被压缩了，只有20分钟，所以我们要抓紧。

 

欢迎大家来参加这个精英对话，大家在之后的环节也会有自己的主题演讲，我想在这个短暂的精英对话里面，希望各位嘉宾能把自己的精彩观点亮出来，争取更多的听他们下午的专题演讲。

 

我们这个环节的话题是“万亿之后”。这个话题是很有挑战的，为什么挑战呢？因为中国房地产业都是在过去高增长中发展下来的，在去年这么困难的情况下，我们以为房地产已经下去了，结果它还是增长了，我们的面积增长了3.2%，销售额增长了8.7%，投资额增长了7%。

 

如果今年降下来，或者是达峰了，这是很恐怖的。所以陈启宗先生说，很多企业要退出，可能一定不奇怪。所以我的第一个问题就问，大家是否认同我们今年这个高增长的房地产，今年可能会达峰吗？明年会不会回落？

接着一个问题，如果回落了，行业要发展，企业要生存，路在何方，怎么选择？什么增、什么减？做什么能够获得边际的增长以及利润？

 

我相信这是在座的所有开发商都非常希望听到的，我们这里有行业的领导，有我们的企业家，有金融界人士，大家可以从各自的角度来回答。

蔡云：尊敬的主持人，各位企业家，中国房地产业协会不像各位企业家有实操的经验，在刚才上台的时候我就跟大家说，我少说，让大家多说。

 

黎总把第一个问题抛给我们，17万亿以后房地产市场的边界，我是这样想这个问题，作为房地产行业，作为任何一个行业，它都有一个经济发展的周期性和规律性，我们在这个经济发展的规律中，我们讨论17万亿、20万亿，包括天花板，要思考这么一个问题，我们的行业难道就是量的发展吗？

 

大家可以想像，真正的房地产行业发展，或者任何一个行业发展，应该追求长期主义的质的发展。所以我认为大家不要在量上纠结，至于它怎么发展，完全取决于我们作为行业的操盘者、行业的洞见者，我们怎样以好质量的房子，以我们给社会提供优质的居住物业、商业物业来占领这个行业的制高点，这可能是我们要考虑的问题。

 

我们想在这个周期性发展的过程当中，有两种方式，一是靠政府主动调控市场，它符合周期性发展规律，再一个是市场本身的调节，让更多靠我们开发企业怎么去顺应市场发展。所以我想在这个问题上，我们纠结的应该是高质量的发展，也符合时代的发展经验。

黎振伟：行业需要走高质量发展。林总，您认为今年的增长达峰了吗？到了边界之后路在何方，怎么寻找新的增长点？新的利润在哪里？

 

林德良：我很同意刚才邱晓华博士说的，未来房地产开发需要一些资本的赋能，因为大家也知道快周转的背后还是需要财务的杠杆，单单靠银行贷款吗？我们的融资怎么去多渠道解决呢？

 

所以在这个解决的路上，大家也洞察到，现在房地产开发公司开始分拆一些品类进行上市，现在越秀地产已经从开发环节有越秀地产上市，从商业运营环节有越秀房托上市，从物业管理层面也有企业上市，希望以后资本的介入能给以后这一块资本赋能更多的想象空间。

 

刚才提到，有了这一块能支撑后续的高质量发展吗？刚才很多都谈到从运营端解决，所以人家说做房地产开发，最后归根到底还是做资产管理。

黎振伟：林总谈到从资产运营、金融和资产的结合去获得高的增长，下午他还有专门的演讲。

 

洪灏先生，昨天我们也谈到了，您是给企业做投资的，您认同什么样的企业的增长？

 

洪灏：刚才主持人问到是否达峰，我认为粗放式的极高速的发展模式可能已经达峰了，但是高质量的增长才刚刚开始。

 

如果我们忽略掉人口的增长，刚才邱博士也讲了，人口增长是一个长期的比较大的挑战，如果忽略掉旧城改造，再忽略掉我们现在人均40平米这个平均住宅面积的进一步改善，仅仅是从城镇化率的63%上升到70%，未来10年我们释放的对新房的需求量大概是6到7亿平米左右。

 

我们现在在建的面积是65亿平米左右，每年大概是6亿多平米，过去3年基本上是保持这样的增速。所以我们可以看到，以前这种非常快速的，简单粗暴的增长模式，以做大资本、做大规模、快速周转的模式已经改变了。

 

但是高质量增长的模式才刚刚开始。因为如果我们看一下中国房地产市场的结构，前4家头部的房地产企业只占到整个市场规模的1/7甚至不到，前10家占了1/4，前50强占了一半。

 

所以中国房地产市场从市场的占有额来看，尤其是从头部房地产企业占有的市场角度来看，相比国际经验来说是偏低的。所以在做大做强的过程中，它下一个阶段的发展一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部的企业。

黎振伟：洪总关注的是高质量的头部企业，但是这个真的不容易，要做到挺难的。下一位是朱总，他下午也会有主题发言，他说阳光城现在做的最重要的事情是销售增长了，负债下去了，您怎么看行业的达峰，以及企业新的增长点在哪里。

 

朱荣斌：我觉得我们不应该太关心达不达峰，我不在乎是17万亿还是多少万亿，反正我始终相信房地产行业是一个大赛道，很难有这么大的赛道。

 

所以我们应该关心的是在这个赛道里面，不管这个行业怎么样，刚才陈启宗先生说的很好，这个行业是一个永远的行业，即便这个行业不好了，我也相信没有不好的行业，只有不好的企业，还是要把自己的事情做好。

 

黎振伟：不要关心这个指标是否达标，要关注我们的行业，我们的行业真的是方兴未艾，我们这个行业的高质量发展才刚开始，所以还有得做。

郝一斌：这个问题我之前也做过专题的研究，很多老师的报告我们也专门研究过了，大家从2014年就开始讨论这个问题，甚至有更早的，但是大家始终都没猜到这个顶在哪儿，因为确实中国这个市场太大、太复杂了，国内的需求太多了，预测需求的顶在哪里非常难。

 

但是至少有一个现象我们可以看到，这两年的增速放缓了，到了今年这个背景下，我觉得这个答案是相对比较清楚的，至少它有一个顶，因为我们有一个双集中管理，也就是房地产开发贷款的总额和按揭贷款的总额，我们也把过去10年中国房地产销售和按揭贷款增速做了一个拟合，它是高度吻合的，偏差不大。

 

每个人不一样，每户不一样，但是总体平均下来，你的首付比例和按揭比例，这个杠杆是确定的。虽然有一定的偏差，但是波动不大。也就是你去算中国贷款余额的增速，按照20%这个上限去算，你就能算出来一年能投放的按揭余额是多少。

 

从这个按揭余额再反算一个比例，基本上就是你这个行业的顶。这个顶是不是市场顶，我们不好说，它至少是个政策顶，这是相对比较清晰的事情。现在贷款增速也在逐步放缓，所以增速放缓是一定的。

 

我们没法说哪个时刻是具体的顶，包括今天这个被动的局面，可能大家现在觉得被动，但是回顾全年又觉得数据很好，因为上半年超卖了，按照按揭总量余额去算，上半年卖了9万平米，下半年就只有7万平米可卖，要不然你的按揭没有了。这就是为什么目前市场上处于这种状态。

郝一斌：但是这个行业的总量是不是就到这个程度，我也特别赞同朱总的观点，具体行业的总量可能是稳定了，但是对企业来讲，草原上的狮子总会死去，新的小狮子总会长起来，也有小狮子夭折了，对于单个企业的成长规模，它还有很多的机会。就看谁能更好地适应环境，谁能进化，增强能力，这里面还有很大的空间。

这个行业里面，我们过去更关注简单的开发利润，在这个行业总体增速放缓的时候，或者整体利润率承压的时候，第一点还是要把握好周期，因为你就是一个周期性的行业，你的利润的风险很大程度来自于你对周期的把握，这是毫无疑问的，这是一切的基础。

另外一方面，你的基金管理能力能不能很好地把成本控制，把费用控制住，能够通过规模和稳健的财务报表，尽可能地降低你的融资成本，或者说更多元的融资手段，去降低你的综合融资成本。

做好日常经营管理，可能是你活下去的一个基本，然后把握周期，你能不能比这个行业稍微跑赢一点。还有一点，如果说边际增长，当然你转到其它行业我觉得也不是我们探讨的问题，那是另外一个行业，你能不能在那个行业里面在你刚进入的时候就打败那个行业里深耕二三十年的人，那是另外一回事。

 

但是关键是我们能不能把这个行业的宽度做宽，比如说这个行业上下游的领域，在房地产金融行业这一块的多元化你做得怎么样，在房地产管理这个层面，在物业运营、经营管理这些层面，或者说在一些小赛道上做得怎么样，当然我不认为它会成为主赛道，我们10万亿的住宅，1.3万亿的商业，还有办公楼、工业等等的房地产领域，在这些没有涉及的领域，是不是还有一些竞争不像我们的主赛道那么充分的行业，或者你有一些适合的能力，能在那个领域再去发掘一部分你的市场份额和利润，这是每个企业各自的判断和选择。

 

黎振伟：郝总给我们预测了这个行业的增长，不过他也觉得从根本的指标来看，增速是降下来了。还有一点我很赞同，就是在本行业里做深做透，千万不要把这个行业没做透就去转行，或者找新的东西，这是很危险的。

周德康：这次来学习了很多，这段时间行业里大家都比较焦虑，前段时间跟一些行业里的朋友说，在行业做了这么久，今年8月份第一次出现每个公司都没有完成预算，还有一些朋友说，有单天销售出现负数的情况。

 

我也说，我们焦虑一下就行了，没必要一直焦虑下去。刚才林中老师说得很好，我们改变不了世界，我们也改变不了形势，但是我们可以改变自己和壮大自己来应对。所以我们也采取了几种方式：

主要是防范风险，第一个风险是资金的突然坍塌风险。所以这次的题目非常好，“理性与稳健”，我们公司是从西部出来的，我一直说，西部是一个欠发达地区，发达地区在挣大钱的时候，我们在挣小钱，所以我们对利润、规模有天生非常理性的理解。

 

在防范风险的时候，我们也丢失了一些发展的机会，但是目前我们也吃到了稳健和理性带来的红利和好处，其实这也是我们非常好的一个现状。还有一个就是城市下降的风险，我们想还是要练内功，把自己做得更强大一些，把服务做得更好一些，创新做得更多一些。相信在未来这个领域才有生存下去的机会。

 

大家都在说我们在牌桌上，以后还要保持在上面，这是我们想生存下去很重要的一点。我也同意刚才有一个嘉宾说的要保证安全，安全很重要，我认为安全有时候比发展更重要。

黎振伟：周总的观点是稳健和理性中寻找机会。刁总，你们怎么看现在新的赛道、新的增长？

刁露：我想说两个问题，一个是总量的问题，这个行业本身对中国经济来讲是比重非常大的行业，今天与会的嘉宾，我们有一件事是确定的，就是这个行业非常大，它不会倒，它不会没有，它会持久地存在。

 

可能有的嘉宾认为10到20年没问题，可能有的更长，但是确定的一点是，房地产行业是会永远存在的，这是第一点。

 

第二点，关于总量大的与小的问题，或者是明年增长不增长的问题，不管17万亿到明年是增长还是增长多少，首先对企业来讲，一个确定的事情，我们所做的事情是解决自身的问题就好，解决自己的事情就好。

 

因为这个行业赛道非常之大，我们非常幸运，不像有些其它的行业，可能本身的市场容量非常小，你要考虑你占据的市场容量有多少，这样你才能生存，或者有些非常竞争激烈的行业，你只能做到唯一，你做第一你都存活不了。

 

但是在地产行业，我们要生存，我们不需要做零和游戏，也就是说我们其实是一个合作共赢，把自己的事情做好，我们就能在这个赛道上持久地奔跑，我觉得是非常幸运的，站在今天这个赛道里是非常幸运的。

 

还是回归到企业最本质的方面，在现阶段，每个企业甭管这个行业是一个快速发展的，还是我们到了一个谷底，面对寒冬，甭管寒冬是长还是短，我觉得回归到商业的本质，就是企业较守好自己的底线。

 

我们的底线是两个，第一是我们的风险如何把控，我们在哪里买地，我们在哪里做投资。第二，我们的产品和服务，我们给客户提供好的产品，未来能够赚取合理的利润，企业看的是一个长期主义，是一个持久的发展。所以回归到商业的最本质，这个问题对每个地产开发企业来讲是要问自己该怎么去做。

黎振伟：下面我们把两个问题合在一起，这个问题有点挑战，我们说规模与利润平衡，我们如何去做行业发展模式的变革？

 

大家知道过去一段时间某头部企业突然面临了生存危机，这给我们敲响了警钟，我们不能再盲目追求规模，忘记了企业稳健的目标、良好的利润目标，合理的利润。

 

我们过去大多数企业都和靠高负债、高杠杆获得利润的。如今在我们的规模下来之后，我们的利润、高收益怎么获得呢？如果这些都降下来了，我们企业能承受吗？我们投资者能承受吗？如果我们要进行改变，如果这个改变可能对我们的发展模式会发生根本性的变化，如果要变，我们在哪些方面是必须要变的？

 

希望大家说点你们企业或者你认为的关键的方面，比如说要不要降指标，要不要企业瘦身，要不要收缩发展的战线，要不要转型、要不要创新、要不要科技等等，你们认为哪些是最重要的。

蔡云：在这种高速增长的时候，快速布局，高杠杆等等，它这种情况下都是可以想像的。

 

但是我通过最近几个我们行业的事件，给开发企业敲响了一个警钟，可以说也是一个教训，在快速增长的这些年当中，我们形容行业是萝卜快了不洗泥。

 

刚才潘军总也说，我们谁敢拍着胸脯说我们的房子不漏水？这些问题是很细的，但了对行业来讲，比如说我们眼前的矿泉水，它要喝到我们嘴里，要经历若干道技术上的管控。

 

同样是个产品，怎么拿到市场上，经受市场的检验，这才是我们行业要考虑的问题。至于规模和效率的不统一，这是必然发生的，因为在快速发展过程中，我们规模效率是统一的，一旦发生不统一的时候，我们就要反过来审慎地想我们自己。

 

所以我一直在说，持有性物业在房地产企业快速发展的过程中，我们都沉淀了很多。哪一家说没有呢？哪一家以前又重视过？现在回过头来看，我们的存量物业难道没有价值吗？怎么发挥存量物业的价值呢？我想我们的出路在什么地方。

 

商业、购物中心是一个，文旅是一个，长租公寓是一个，包括冷链运输、产业园区、数据中心等等，这些都是我们要进入的新赛道，这些新赛道怎么做，怎么变成可持续的收益，恰恰是房地产行业可持续稳定发展的表现。

 

刚才说到这个行业不会没有，当然不会。在这个行业当中怎么去做？比如说我们中国房地产协会，我们从2014年开始就对这个市场进行研究，我们对长租公寓、写字楼、购物中心、旅游地颤抖做了行业的标准，实际上我们就想知道我们企业怎么样按照标准去实施我们的转型、升级，这是我们未来的发展方向。

 

所以面对这个市场不能悲观，而转型到什么市场，深耕什么市场，这是我们面对的问题。

黎振伟：我们能变吗？我们将如何变？

 

林德良：作为上市公司，我们看看利润的形成有哪几种。第一个是开发形成利润，快周转结转之后有利润。第二个是物业运营产生的利润，可能每天通过运营收租金产生的利润。第三个是上市公司不能分派的利润，也是不能作为核心利润的部分，是这个物业评估升值的利润。三个利润怎么去面对呢？

 

第三个利润就是要出表，通过REITs上市、在建工程转移等等都可以。关键是物业评估升值，物业运营价值的提升，现在升值了，在开发公司里面不算核心利润。所以我们面对三个利润的时候，要怎么有效地统筹，归根到底还是布局在房地产行业里面各个领域，然后分拆上市，通过分拆上市运营评估升值产生的利润就可以成为母公司的核心利润。

 

所以刚才说规模与利润，未来投资者看的是你分派的利润，所以我觉得这是可以结合考虑的。

黎振伟：林总明天专门会有这个讲题，我知道每次都是干货满满。

 

洪灏：我是做金融的，我主要从市场的角度来看我们面对的挑战。刚才林总也讲了很多，有几个部分的利润，一个公司产生利润的方法有很多，未来他的利润不断上升，但是结构都产生了变化。

 

现在对评估产生的利润，资本市场是不给估值的，我们看到现在很多经营很好的公司，它们的估值已经回到了2018年中美贸易战的时候的水平，以及2020年疫情最严重的时候的水平，现在的估值甚至比那时候还要低，甚至有一些公司整个地产板块的估值是比银行板块还要低的。

 

这告诉我们市场非常不看好这个行业未来发展的趋势。但是我们也知道，市场估值和价格的波动其实是受到信贷供求影响的，今年尤其到了下半年以来，信贷增长一直放不出来，可能是因为上半年干得太猛了，要调控一下。

 

如果我们看一下现在的信贷增长速度和它的规模，已经到了一个短中期的地位。

 

所以在这时候我们再去通过金融市场价格波动的渲染，我们对于整个行业未来的展望，这个展望本身肯定是偏负面的，或者说它是有偏颇的。

 

所以我反而觉得，尤其是从短周期来看，没有必要那么悲观，因为这个估值它本身已经反映了我们行业现在面临的挑战。

黎振伟：我建议洪总在明天的发言里面可以展示在不好的环境下好估值的企业是怎么做起来的，这一点蛮重要。

 

朱荣斌：房地产行业是比较传统的行业，要探索模式转变，我觉得还是蛮难的，但不是说不能转。怎么转变？最关键的一个变是林中主席说的意识变化，说白了就是心态首先要变。

 

我们过去这么好的发展其实是我们享尽了时代的红利，今天回到目前这种新的形势，大家各种受不了，这其实可能就是我们以后的常态。

 

所以我觉得在各种转变之前，最基础、最核心的转变是我们的心态在转变。如果我们心态转变好之后，我们过去的经营开发，以后变成持有销售、持有运营，还是精细化管理、品质的提升，企业管理上的粗放变得精细。

 

有了这种心态的转变，我觉得我们都有能力去完成相应的各种调整，在未来的格局下继续生存下去，这是我最核心的一点体会。

 

关于利润、规模的问题，因为我所处的企业，这几年困扰我最多的就是这个问题，我说说我的一点朴素的想法。

 

第一，企业的主业小了不行，如果小了今天就没机会坐在这里。但是大了也不一定强，我们的各种排行榜的10强、100强，包括福布斯500强企业，其实都不强，只能是大，都是大而不强。

 

如果企业有了一定规模之后，还是要想办法做强。如果大而不强是持续不下去的。又大又强是所有人的梦想，但是不见得家家都能做得到。如果说我们做大之后不能持续做强，我们还不如放弃，就做小而精。

 

小是做不强的，你的国家强，GDP很高，你的综合国力还是不够，所以不可能小而强，但是可以小而美。有的公司不用做很大，像陈启宗先生的恒隆，他也没有说把规模做得特别大，多少年来就专注在自己的领域，把自己的细分赛道做得非常的极致，这都是我们企业在新的格局下的选择和思考。

黎振伟：朱总讲的从大到强、小而精，还有一点是专也非常重要，不要把非常态变成常态，我们地产行业有这么多精英，我们可以面临下一个挑战。

 

郝一斌：我们有时候看短期几个月的市场波动，这是另外一个话题，我自己的体会是，我们到了一个新阶段，实际上是指一个更长微度的时间阶段，我们今天的很多问题遇到的都是高增长的后遗症。

 

原来是一个跑马圈地的时代，这个行业里面因为供应不足，里面的企业很少，之前没有这个行业，这个行业本来应该长期存在的，但是我们国家体制内这个行业很长时间消失了。

 

现在已经到了去产能的阶段，因为它增长得太快，有太多的资本涌进来了，所以整个行业的利润率走低，它实际上也是代表一个去产能的过程，在这个过程里面，大家如何去生存，这里面有些去产能就去掉了。

 

我们看一些成熟的产品，大家在管理上都是非常完善的，都有非常高的标准。现在大家讲的是我放弃快周转，我觉得放弃高杠杆是应该的，而且你也必须要放弃。

 

但是在周转这一块还是要保持的，你在杠杆率降低的情况下，又不强调周转，那对你可能是双杀的，所以这里面我们要通过你的投资做品类的控制，通过你的融资手段等等方式加快资产周转，这是不变的，当然高杠杆基本上不是一个需要讨论的问题，行业的杠杆率已经被锁定了。

郝一斌：至于这个阶段是不是永远都这样，或者说这个曲线是不是永远这样往下降，我觉得也不会。

 

因为我们有一个大问题是我们大多数时候是按照短期的趋势去替代长期的趋势，今天的问题就是在高增长时代，我们认为这个斜线一定要拉上去。在短期大家一直担心这个斜线会斜下去，这是都不会的，它的过程是周而复始的，这个行业的产能出清之后，行业就会稳定。

 

今年下半年到四季度如果你的投资收益跟5月份的投资收益肯定不一样，5月份的收益的溢价率很高，项目收益很差，到了11、12月份可能会修复很多，这个修复之后会不会一直上去，这也不一定，可能过段时间又会崩下去。

 

任何行业都是波动向上和波动向下的，有小的波动，也有大的波动，我们需要在行业里不断地优化我们的管理，做到精益管理，拓宽我们的行业赛道，这是永恒的话题，但是我们也不能因为一个阶段的压力就彻底心态崩了，也不能因为一段时间好，然后就开始玩命地发展，好坏都是同源的。

 

黎振伟：郝总的观点很棒，他说我们可以放弃高杠杆，但是不一定放弃高周转，工业化、高速度的科学管理，就是要资金高效率、高周转，但是必须高质量，提供好的服务，而不是建漏水的房子。

周德康：我觉得这是一个平衡的问题，是一个自己是否合适的问题。我们原来一直说这个行业里要利润，最开始从土地要利润、政策要利润，现在向管理要利润。

 

其实这几个事情并不矛盾，可能自从有这个行业到现在都是综合一起要的。现在向管理要利润的时候不能随便拿土地，所以这是有一个平衡的问题。

 

当年说周转和利润之间的关系，我说这个话题没什么可谈的，没有说要周转就不要利润了，也没有说要利润就不要周转快了，它是要选择适合自己的方式，就像开车一样，有的人可能时速120能控制住，有些人可能只能控制住80的时速，所以适合自己是最重要的。就像刚才讲到自持物业这一块一样，这部分对很多公司来说都是很重要的，但是自持物业对现金流的要求很高的，所以这也看自己能否适应。

 

昨天也说道什么样的公司能适合做自持物业，昨天有人说成本在6%以内可以做，我觉得还要加两点，第一是你自己能控制住你的帐款，第二是你的利润是否能够覆盖你的成本，这些都是我们要考虑的问题，也是需要自己平衡的问题。

刁露：规模和利润是一点不矛盾的，我觉得对于每个企业，它每年都会面对规模要定多少，利润是必须有的。这里面无外乎是规模的增长要定在一个什么样的目标，刚才其他嘉宾也说了，对于自身目标的设定是特别重要的。

 

对于规模与利润这两者如何来平衡的事情，我觉得那是每家企业自身寻找赛道的方式方法，因为每个企业的规模是来源于自己现在的主营赛道，来自房地产主营业务，还是要通过其它的赛道来补充，还是他想换赛道，这个完全就是仁者见仁、智者见智。

 

当然最核心的问题，就是每家企业对自身是否有明确的认知，哪些事情是你能做的，哪些事情是你想做但是现在还够不着的，我觉得还是回到企业自身的问题，我们一直说一个企业怎么来做，首先他要对自己有明确的认知，它的基因是什么。

 

我们每一年都有大量的投资去寻找合适的项目，我们讲布局、讲板块、讲项目、讲利润、讲竞争对手、讲产品、讲定位等等，这一切都是要明确知道自己企业哪些是我们自己的菜，哪些不是。菜太大了，吃多了会噎着，菜不够，自身又不够增长，营养不良。所以找到合适自己的菜是特别重要的事情。

 

所以不管怎么样，我们在谈规模和利润，这是永恒的话题，每家企业永远是要在规模和利润之间找平衡，无外乎自己怎么做，无外乎自己的管理团队，无外乎我们的管理流程、精细化、制度、激励、考核等等方面，其实还是回到商业最本质的东西，做好自己就行。

 

黎振伟：回到今天，房地产越是调控，越让我们清醒，我们清醒地知道要回到行业的本质，回到自身的能力，回到国家的发展目标，认清自己、认清形势，用心做，我想我们这个行业还是大有前途的。

主持人：感谢各位来宾，请各位移步到舞台前方合影留念.

 

今天上午的全体大会议程到此全部结束。下午的议程我们安排了博鳌地产发展大会以及博鳌产业科技大会，将同时在两个会场举行，请大家留意组委会的提示信息，选择参与其中一场大会。

 

接下来，请VIP嘉宾移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店贵宾厅，慕思寝具已经准备好了丰盛的午宴;

 

其他来宾，请移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店知味标帜西餐厅或面馆，论坛组委会为大家准备了招待午宴。

 

下午论坛开始时间是14点，请大家留意进场时间，我们下午见。