【直播回顾】地产向阳 持续的力量 2021观点年度论坛

 

2020年，一个极不平凡之年，对于中国而言，是可以载入史册之年。全球经济充满不确定性，国内经济取得了来之不易的增长，房地产行业也取得了不俗的成绩。

 

面对2021，年底的中央经济工作会已经提出新的一年中国经济将不急转弯，更加注重连续性、稳定性与可持续性。而住房问题首次单独自成一节，中央明确表态“住房问题关系民生福祉”，房地产不再只是稳增长的工具，更应该是惠民生的抓手。而与房地产紧密关联的货币政策则是重提宏观杠杆率要保持基本稳定，边际趋紧。

 

2021年，城市继续分化、土地、资金等各类资源向头部企业集中、“三道红线”下，企业的融资监管会更加趋严的。房地产企业该如何应对？在规模与降杠杆下怎么均衡？会拥有哪些转型及相关产业链发展的机会？

 

地产向阳，房地产企业必须学会拥抱大趋势，在新的“常”态下沉淀自身。无论是提升自有资金周转率及运营效率，还是盘活存量资产，构建利润增长新曲线或许都是不错的应对与发展策略！

 

3月23日下午13:40“2021观点年度论坛”将在广州正式开启，会议以“地产向阳 持续的力量”为主题，届时观点地产新媒体将进行全程直播，敬请关注！

 

大会签到精彩瞬间：

“地产向阳 持续的力量 2021观点年度论坛”正式开始！

“地产向阳 持续的力量 2021观点年度论坛”正式开始！

 

尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的朋友们：

 

下午好！

 

欢迎来到2021观点年度论坛现场，谢谢大家。

 

一年前，因为疫情，2020观点年度论坛只能采用线上直播的方式与大家交流。很高兴，因为我们国家非常迅速的赢得了疫情防控的战役，所以今天大家能够在论坛现场进行面对面的交流。

 

回顾过去的2020年，相信每一个人都有许多的感慨，有许多的思考，也有许多的改变。这一年，我们每一个人、每一家企业、每一个行业，乃至整个世界，都在真正意义上经历了挑战、遭遇到考验。

 

于中国房地产而言，虽然疫情初期经历了一段冰封期，售楼处关闭，工地停工，商场、写字楼、景区、酒店门可罗雀，几乎所有与房地产相关的产业都遭受重创，但复工复产后，短短几个月就追回了失去的时间，取得了更胜以往的业绩。

 

这些表现，离不开每一个房地产人的努力，面对困难与危机，大家一直保持着积极的探索和创新，并找到了应对的办法。

 

但新的一年有新的问题，疫情影响仍在，防控不能松懈，而“三道红线”、“二十二条新规”为代表的一系列政策，也给行业带来了全新的命题。想要有所作为、有所突破的企业，更需要充足的勇气和智慧去应对，并找到新一年及更久远未来的解决之道、前行之路。

 

正如本届观点年度论坛主题“地产向阳 持续的力量”所蕴含的意义，穿越红线，跨过周期，我们可以看得更加长远，希望在前方。

尊敬的各位来宾，接下来请允许我代表主办方观点地产机构，以及联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、巨量引擎，再一次欢迎大家来到“观点年度论坛”现场。

主持人：让我们再一次用掌声感谢所有嘉宾朋友的到来，谢谢！此外，还有许多全国标杆以及地方实力房地产企业的领导人、管理层参与论坛。特别的是，有部分因为疫情或其他原因不能到达现场的嘉宾，也在此感谢他们一直以来对论坛的支持和帮助。

 

最后，我代表论坛主办方，感谢2021观点年度论坛的合作伙伴，他们分别是：高力国际、5100西藏冰川矿泉水。

主持人：接下来进入嘉宾致辞环节，首先请出第一位致辞嘉宾，掌声有请：

 

每日经济新闻副总经理、华南中心总经理 杨積先生

 

为我们致辞，有请杨積先生，您的致辞时间是2分钟。

杨積：尊敬的陈诗涛女士、尊敬的各位来宾，大家下午好！

 

欢迎大家来到2021年观点年度论坛，作为长期的合作伙伴和本次活动的联合主办机构，谨代表每日经济新闻向这次活动的开幕表示祝贺，也对各位与会的嘉宾的莅临表示诚挚的欢迎！

 

 刚刚主持人也提到了，我们也都知道过去的2020年是极其不平凡的一年，它的影响深远，而且至今可能对于大家的日常生活和经济社会都会有很多的影响。

 在后疫情时代下，房地产行业也发生了很多大的变化，作为新闻工作者去年我们也关注到很多的现象，从房住不炒以及到疫情期间多家房企直播卖房、三道红线等等，这些都会在2021年所有行业人的记忆当中，也会持续影响整个行业。

 

但是从去年结果来看，整个中国房地产市场还是一个先抑后扬的结局，三家龙头房企年度销售额也突破了7千亿。

 

所以可以看到外部环境和内部环境不断加剧，如何实现高质量增长是行业和企业都需要面临的，在精细化管理和高效率运营的时代如何进一步激活行业和企业的自身内生增长动力，是我们需要讨论和解决的问题。

 

 正如今天的主题地产向阳、持续的力量，我们希望通过活动嘉宾的探讨，看到这个行业未来更加健康和更具韧性的发展。

 

 作为活动的联合主办机构，每日经济新闻也是从这两年开始，开始了我们自身的变化，开始了我们技术转型、全面向视频方向发展的道路，我们把自己定位为成就一流财经科技传媒企业，成就传媒新生态，努力从目前的优势媒体向智媒科技公司进行跨越式的发展，大数据、人工智能、区块链这些耳熟能详的名词也会应用在我们自身上，为我们的企业、机构、读者、用户提供更多快速、准确、全面、专业的财经资讯。

 

所以在今天，我们一方面期待在本次活动上听到更多的行业内专家的真知灼见，我们也希望做好我们的本职工作，从财经资讯的生产和传播，更多房地产行业的优质内容做好我们的贡献。

 

 谢谢大家！

主持人：谢谢杨積先生的致辞，接下来有请：焦点财经主编王敬宾先生为我们致辞，有请王敬宾先生，您的致辞时间是2分钟。

 

王敬宾：尊敬的各位领导、各位来宾、大家下午好！

我是搜狐焦点的王敬宾，很高兴今天有机会代表搜狐焦点与在座的行业精英以及众多媒体相聚在广州，共同探讨地产行业新命题，地产向阳、持续的力量。

 在刚刚过去的2020年疫情后天鹅突袭，全球经济充满了不确定性，中国的房地产市场额经历从速冻到反弹这样一个跌荡起伏过程，各家房企快速应变，最后取得了不错的成绩，这一点值得我们每一位地产人骄傲。

 展望2021年，中央经济会议和政府工作报告反复持续经济连续性、稳定性，可持续性，房住不炒、集中供地等等一系列政策意味着整个房地产行业也将面临着全新的环境。同时，对于优秀的企业而言，也意味着我们正迎来全新的历史舞台。

2020年全国商品房销售达到17.36万亿，同比8.7%，持续创下历史新高。同时城市更新、物业、文旅、健康等等这些赛道依然充满着商机。

 

正如今天大会的主题，地产行业依旧向阳，作为本次活动联合主办放搜狐焦点已经走过22年发展历程，见证了中国房地产行业的飞速发展与不断成熟，搜狐焦点背靠搜狐门户6亿海量用户，现在正全面布局房产、财经、文旅、新媒体等旅游，不断拓展多元版图。

 搜狐焦点愿与行业一起聚集力量、共同成长，最后预祝2021观点年度论坛圆满成功，谢谢！

主持人：谢谢王敬宾先生，我们有请下一位致辞嘉宾：华夏时报副社长、地产事业部总经理王冰凝女士为我们致辞，有请王冰凝女士。
    
 王冰凝：尊敬的陈诗涛女士，各位嘉宾、各位新老朋友，首先欢迎大家来到美丽的千年商都广州出席房地产行业一一年度的盛会，首先我代表华夏时报对论坛的举办表示热烈祝贺，对各位到来表示诚挚欢迎。

今年是“十四五”规划开局之年，在新发展阶段下中国房地产企业面临着内外部环境以及市场格局都在发生着前所未有的复杂而深刻的变化，而房地产企业作为市场的主题，在“十四五”规划落地实施过程中因及时抓住战略期的利好。

 

房产政策一直是影响楼市的风向标，近期全国两会成功召开，今年政府工作报告仅9500字，从中央经济工作会议房住不炒，楼市行业转眼走过4载多，可以肯定房住不炒是“十四五”时期中国楼市的重基调，而三稳也再次被重申，要保持连续性、稳定性、可持续性。
    
主持人：谢谢王冰凝，请您回座，下面有请巨量引擎全国房产行业总经理郑可先生为我们致辞，有请郑可先生，您的致辞时间是2分钟。

主持人：谢谢王冰凝，请您回座，下面有请巨量引擎全国房产行业总经理郑可先生为本次致辞，有请郑可先生！

 

郑可：尊敬的各位来宾，大家下午好！

 

又是一年一度的观点论坛，也很荣幸能够和各位相聚在广州。在刚刚结束的两会上，中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议，对“十四五”期间经济社会发展规划及远景目标作出了详尽建议。

 

面对着特殊的2020年我们也遭遇了项目工程停摆等多重因素影响，整个行业及市场面临着众多的不确定因素而带来了巨大挑战，相信在座的各位都一样感同身受，但挑战总是孕育着生机，从我们的角度来看有两点最为明显的变化。

 

第一、人们对于居住空间有了全新的感受和需求。在新时期下市场分化越来越明显，宅生活让人们对居住有了深层次的思考，居住的安全性、健康性开始影响着消费者购房的逻辑，房地产对产品服务创新升级这种需求呼之欲出，如物业管理的水平、户型设计、园林绿化的延展、迭代产品的创新这些方面都是住宅产品变革的兴起。

第二、房产行业品牌与营销进入的大变革的时代。俗话说得好酒香也怕巷子深，随着短视频等新型渠道的崛起，倒逼着整个行业开始思考，企业升级转型势在必行，直播卖房也成为一种新型潮流，越来越的消费加入到房产内容的创作，内容生态更加繁荣。

 

根据两点以上，我们从房产客户十万次的直播，477多万条抖音房产相关视频以及363万余篇今日房产资讯中总结出房产的抓手，我们提出三个共建，我们希望通过内容、阵地、数据的共建与房企共同针对性解决，强化品牌影响力，增强用户互动，地产向阳、持续的力量，巨量引擎希望通过数字化技术、激发创造、驱动生意，实现商业可持续增长，也希望与各位共同携手探索数字化营销的全新路径，不断激发房地产的新生意，最后我谨代表巨量引擎预祝本次论坛圆满成功，也再次感谢观点机构20多年为房地产的发展作出的不断努力，未来我们也将一起探索更多的可能。

 

谢谢大家！

主持人：谢谢郑可先生，请您回座休息；下面我们进入每一年观点年度论坛开幕仪式的重磅环节，有请：观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士，陈诗涛女士将为本次论坛致辞，同时发布2021中国房地产卓越100报告。

掌声有请，陈诗涛女士！

尊敬的各位来宾：

 

下午好！

 

去年因为疫情，2020观点年度论坛是线上举办，时至今日，经历了一年多的疫情，世界已经发生很大的变化，而我们依然可以在羊城汇聚一堂，我想说，我们是幸运的，房地产这个大行业其实真的是很幸福的。

 

聚焦整个房地产大行业，从三道红线到22城新规，不少人都感觉到行业在焦灼，那么，今天我们所有演讲、对话及与会来宾应该都是来为这个焦灼的行业提供思想的春天雨露的！

 

观点地产机构一直主张专业至上，无论是新媒体报道还是指数研究院的行业、企业报告、数据产品，我们都希望凭借专业的内容来获得认同、获得市场，在短期利益的再平衡下我们一直追求长期价值.

 

所以，请允许我用观点指数研究院最新出品的《2021中国房地产卓越100报告》的发布来表达我对今天所有与会来宾的感谢！

 

现在由我正式发布《2021中国房地产卓越100报告》

 

观点人一直遵循“前行路上，我们都是一个学徒”，所以，我相信我们的报告会有很多不完美之处，我希望得到在场或者看到报告的老师们的指正，因为你们的指正，我们才可以做得更好！

 

谢谢大家！并预祝2021观点年度论坛取得圆满成功！

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们致辞和发布2021中国房地产卓越100报告。这系列报告已经连续发布十四年，记录了一路走来的优秀房地产企业与品牌，相信未来还有更多更长的路，再一次谢谢陈诗涛女士。

下面，我们继续邀请一位地产行业非常熟悉的老人，他将为本次论坛致辞并作主旨演讲，有请中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一先生。

朱中一先生的演讲题目是：“十三五”房地产回顾及2021与“十四五”房地产发展态势展望，掌声有请！

 

 朱中一先生，您的演讲时间为10分钟，谢谢！

朱中一：各位下午好！

 

很高兴应邀前来参加2021观点年度论坛。下面，我就“十三·五”房地产情况回顾及2021年与“十四·五”房地产发展态势展望，谈些个人看法。

 

“十三·五”期间，特别是2016年年底中央经济工作会议后，坚持“房住不炒”定位，分类调控、因城施策，全国房地产市场发展平稳。如2017年至2020年的四年，全国商品房销售面积均在17亿㎡上下。

 

2020年，中国房地产业不仅战胜了前所未有的新冠肺炎疫情的影响，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额还分别同比增长7%、2.6%和8.7%，达到了14.14万亿元、17.61亿㎡、17.36万亿元，创造了历史新高。

 

“十三·五”期间，全国累计改造开工城镇棚户区住房2300多万套，帮助5000多万居民出棚进楼；去年还新开工城镇老旧小区改造4.03万个，惠及居民736万户；为经济发展和民生改善做出了贡献。

 

2021年，作为“十四·五”的开局之年，开启了新发展格局的新征程，发展中也会遇到不少新问题。2021年乃至“十四·五”期间，房地产发展仍有不少机遇，主要是下面三个方面，但有些情况也发生了变化。

（一）城镇化持续推进对住房的需求。我国2019年底的常住人口城镇化率为60.6％，户籍人口城镇化率为44.4％，国家计划到2025年常住人口城镇化率提高到65％。

 

城镇化对住房的需求主要体现出三方面：一是农业转移人口需求。二是常住人口在解决了户籍后对住房的新需求。三是城市居民迁移带来的需求。

 

城镇化率增速放缓减少了农业转移人口的需求，但户籍制度改革提升了户籍城镇化率，一些城市人才引进计划自然也增加了人口流入型城市居民对住房的需求。这方面，城市间差异比较大，也是近几年不同城市房地产市场分化的主要原因。

 

就全国而言，城镇化的推进仍是住房市场的重要部分。长三角、珠三角、京津冀、成渝和长江中游等城市群、都市圈尤其值得关注。一些有产业特色和发展潜力、交通便捷、有文旅等资源优势的县城或特色镇，也值得关注。

（二）城镇原居民的改善性需求和新成家立业青年人等的需求。

过去十几年居民储蓄余额持续增长，近两年每年增长近10万亿元，2020年底为92.6万亿元。一些居民增加了购房意愿。根据去年一些热销城市的统计，90-120㎡房型的成交量占总量的近一半。改善性需求，一部分靠新房增量，一部分靠二手房交易。现在不少热点城市的二手房交易量已大于新房交易量,一部分靠存量的改造提升。

 

与前几年推进的大拆大建式的棚户区改造不同，老旧小区改造中对新房需求的比例较少，但惠及居民多。对老旧小区的改造，政府计划今年再开工改造5.3万个，力争到“十四·五”期末基本完成2000年前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。“十四·五”以后，还会有其他的老旧小区陆续进行改造。我们希望房企要关心这一业务，对原由开发公司开发建设的小区，尤其要主动参与，或者组建专业的公司，承揽这方面业务。

（三）随着政府和百姓对社区管理、物业管理、物业服务的重视，物业服务业将有较大发展。

 

为顺应相关产业的发展和满足人们日益增长的美好生活的需求，与房地产相关的业态，如产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等，也仍有较大发展机遇。房企在进入这些领域时，要注意将存量改造提升和增量结构调整结合起来。

 

骨干企业还可利用品牌、规模、团队优势，探索轻资产经营模式。为应对我国人口的快速老龄化，房企在开发建设新小区中，或在参与老旧小区改造中，要执行好相关的标准和规定，配套建设相应的养老设施。
   

从市场的需求看，上述三部分的累计规模仍然是很大的。

在住房制度和市场调控方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房的市场体系和保障体系。

 

要解决的问题主要有三个方面：一是培育和发展住房租赁市场，二是有效增加保障性住房供给，三是大城市中困难群体和新市民等的住房问题。“十四·五”规划和今年的政府工作报告在这三方面都提出了具体的政策措施。

 

在调控机制方面，更强调了健全联动机制、完善制度配套、实施精准调控。这在新华社记者今年1月6日采访住建部部长王蒙徽时有具体报导。如：建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导与精准调控。建立市场的监测预警和评价考核机制，完善市场的监管与舆论引导机制，开展整治房地产秩序专项行动，维护群众合法权益。

 

本人相信，随着上述政策措施的不断完善与落实，百姓的住房问题一定能够解决好，市场也能继续保持平稳健康发展。

2021年的宏观环境好于去年。由于去年的基数是前低后高，今年的同比增长将前高后低。城市间、地区间的分化和企业的优胜劣汰继续，骨干企业维持规模排名的诉求依然强烈。希望房企能顺应政策环境、市场环境，精准分析市场。关注深耕目标城市和区域的“十四·五”发展规划及其住房发展规划。通过大数据、互联网等，加强对客户需求的调研，努力实现供给与需求的平衡。

 

去年以来，有关部门出台房地产企业负债水平和银行房贷比重的具体要求，对房地产金融的监管也将常态化。房地产企业应当以“三道红线”倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩张型向稳健发展的质量效益型转变。拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低“三道红线”相关指标，将负债率降到安全线内。

 

要加强企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，提升产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优，为行业的健康发展和百姓的安居宜居做出贡献！

主持人：谢谢，让我们再一次用掌声感谢朱中一先生，许多年来，他一直为中国房地产的长远健康发展奔走和努力。请您回座，稍事休息。

下面，我们将正式进入本次论坛第一环节的议程。

全球经济充满不确定性，中国经济一枝独秀，房地产行业也取得了不俗的成绩。地产向阳，房地产企业必须学会拥抱大趋势，建立起新常态下的发展格局。

尊敬的各位来宾，今天下午第一环节主题是：宏观篇：全球、经济与地产。

本环节首先展开的是主旨演讲，我们很荣幸的邀请到：国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华先生。邱晓华先生的演讲题目是：中国经济：双循环与房地产。

掌声有请邱晓华先生！

邱晓华先生，您的演讲时间为25分钟，有请！

邱晓华：各位来宾，大家下午好！

非常荣幸再次应观点陈诗涛女士的邀请来和大家交流汇报一下对当下中国经济一些问题的认识和看法，给我的时间是25分钟，我觉得是很有限的时间，PPT就不照着说了，我最主要讲几个观点，因为25分钟时间确实很紧。

首先谈一谈刚才结束的两会。

这次会议是我们国家在顺利的度过2020年这样艰难的一年后举行的一次关乎中国未来走向的一次重要会议，这次会议我想几个关键词还是值得我们去思考。

第一是《“十四五”规划和2035年的远景目标纲要》，透过这篇6万多字的长篇纲要，我想我们能够从其中感觉到哪些是需要关心的。首先关注的第一句话就是立足发展新阶段，换句话说从今天开始中国的发展已经进入到一个新的阶段，整个阶段更多是以所谓的经济高质量发展为主要追求的社会主义现代化建设的新阶段，以满足人民对美好生活愿望的这样一种新的需求的新阶段。

所以，在完成了“第一个百年目标”之后我们面对的就是去完成“第二个百年目标”，而“第二个百年目标”建立在一个核心的词上，就是所谓的“新阶段、新起点”。从2021年开始我们国家已经转到一个新的阶段了，和以往的阶段要说一点告别和再见的话了。

第二句关键词叫贯彻发展新理念。大家知道，发展新理念是十八大以后习主席提出来的，就是“创新、协调、绿色、开放、共享”这样一个新的发展理念。

在最近一段时期里面，其实新的发展理念又注入了一些新的元素，大家也许注意到了，那就是“安全”。

 

国家把走向新阶段的现代化建设征程加了“安全”两个字，也就是在发展的过程中要把“发展”与“安全”的关系协调好，所以如何准确的贯彻、全面的贯彻发展新理念是“十四五”开启之后的重要现代化建设征程上面最需要去实践的，就是把这个理念变成行动的东西，“创新、协调、绿色、开放、共享”再加上“安全”，可能就是我们每一个企业家、每一个个人把自己的命运和国家的命运结合在一起的时候需要去思考的几个关键的要点。

第三个关键词叫构建发展新格局。大家要清楚，就是双循环，以国内循环为主要基点，国内国际循环相互促进的这样一个发展新格局。

这样一个关键词提来来，也就意味着“十四五”之后的中国经济一方面需要更多的把发展的基点或者说战略基点放在扩大内需上面来，要把中国大市场的优势、潜力发挥出来，这是我们面对外部比较比较复杂、外在的压力比较大的新形势下面提出来的一个新的要求。

同样也是四十多年改革开放之后中国至今感觉发展的成果还没有完全做到惠及绝大多数人的一个末点或者是一个薄弱环节，那是因为广大的农村人口，还有相当一部分中西部地区的人口他们的生活水准还远远没有跟上国家四十多年快速发展的节奏。

因此，在未来要把这部分人的需求怎么更好的满足，要让他们也跟国家的进步相一致、相同的走向。

换句话说，就是要在第一个百年目标结果绝对贫困之后，在第二个百年目标要把实现共同富裕实现，只有让人民群众有更多的收入，有更高的财产，有更高的购买能力，他们才能发挥中自己的潜能，才能够实现自己美好生活的需要，没有足够的收入，没有足够的财富，没有足够的保障环境和条件谈不上美好生活的实现。

所以扩大内需从国内角度来说就是着眼于解决长期以来我们发展不平衡、不充分的国内实际状况而言的。所以构建发展新格局战略基点是扩大内需，把有效投资的潜力进一步释放出来，当然双循环并不只是关起门来搞扩大内需，我们要看到有4亿多人已经进入了中等收入阶层，这部分人的生活水准的提升和满足既要国内市场，也要靠国际市场。

因此双循环它是在国外开放的同时来开发、开拓国内市场，这是一方面，这是对相对富裕的4亿多人来说我们也要通过与世界市场的进一步的密切来满足他们对更高水准的商品，更高服务项目的需要。

同样，大家知道中国发展的短板除了科技领域之外，我们在最基本的原材料、能源方面也还存在着供给的瓶颈，因此双循环要在开放中来进行，也就是我们要通过国内市场的开拓来打通国内市场与国际市场之间的更紧密的联系，进口更多的东西来促进国内的发展。

过去我们是要出口更多的东西来促进国家的发展，未来是要进口更多的东西来促进国家的发展，这就需要进一步的来协调好两大市场、两种资源的关系。

所以，构建发展新格局意味着今后的中国经济一方面战略基点是扩大内需，而另一方面打开更大的国门与世界保持更密切的联系同样是基本的国策，不会放弃。

这就是我们看到的“十四五”中间很重要的几句话，当然还有一句话不能不引起我们的注意，就是要实现高质量发展，不管站在立足于新的起点、新的阶段还是贯彻新的理念，还是构建新的格局，归根结底是要实现经济社会的高质量发展，这是两会中间几个主要的关键词。

当然从发展指标体系来说还有五个关键点：

1、经济发展；

2、创新驱动；

3、绿色环保；

4、民生福祉；

5、安全保障。

其实大家看看这五个纬度，就是整个“十四五”和2035年中间提出的五个纬度（发展、创新、绿色、民生、安全），这五个纬度概括了未来十五年中国经济社会发展最主要的方面。

而其中我想第一个经济发展不言而喻，我们前面讲了，是在新的阶段要实现高质量的发展，所以“十四五”没有把速度放在规划里面来，但是它又隐含着必要的速度。

“十四五”只提了要把经济保持在合理的区间，要根据每年的情况视情提出年度的增长目标，不像过去“十三五”提了6%—6.5%，“十四五”就没提了，大家没提并不是不需要，而是它在很多方面都隐含着，尤其在2035年的远景目标里面明确提出我们要建成中等发达的国家，明确提出人均的国内生产总值要翻一番，所以其实背后也有速度的要求，只是没有像以往五年那样。

这主要是考虑到“十四五”是建立在2020年这样一个很不正常、也很不平凡的一年的基础上面。去年2.3%的经济增长，你说经济国家提6%以上？没办法提具体的指标，它只能提这样一个笼统的概念。今年假定实现了8%以上，那明年提多少？肯定不能提明年比8%高，明年可能会提6%或者5.5%，这都有可能。

所以，这都是基于这一两年中国经济和国际环境很不正常，所以它没办法确定一个正确的指标，而是留待每一年来确定。关键我们要理解五个纬度里面的另外三个。

第一个就是创新驱动，整个国家未来创新驱动，包括科技创新、体制机制的创新、商业模式的创新，理念观念的创新都是极为重要的元素。

我们在未来要把这个作为推动中国发展的最重要的动力来培养和释放，创新驱动作为最重要的动力，而不是靠简单的消耗，因此要实行新型举国体制来突破在创新领域里面存在的各种短板，包括科学技术里面的、体制机制的，包括整个国家运行中的一些所谓的现代化经济体系中的一些短板。

 

第二个最重要的就是绿色发展，也就是绿色环保这样一个纬度。在整个国家约束性指标八个中间，有五个是跟绿色环保有关的，因此绿色经济在未来是一块很大的蛋糕，从各方面的情况来看，至少是一个百万亿级的蛋糕，是亟待去开发和把它变为现实的一个最重要的发展领域。

企业家们一定要关注，怎么在绿色生活、绿色生产两条线上去把握住国家发展的前景的方向，因为中国已经向世界承诺，2030碳达标、2060年碳中和，这两个重要的指标将成为今后中国经济发展中很重要的一个前提条件，也是一个约束条件。所以资源的节约、环境的保护、绿色食品、绿色能源、绿色技术这一系列新的领域将构成未来国家产业体系和经济升级转型的很重要的方面，大家要抱以更多的关注度。

第三个关键点那就是民生福祉。在20个主要指标中间有7个涉及到民生领域，因为前面我讲了，共同富裕，满足人民对美好生活的追求构成了我们国家建设现代化国家目标的最重要的出发点和归宿，所以未来围绕着民生领域里面的基础设施建设，保障制度建设以及与此相关的就业等，和民生息息相关的关键指标怎么保障和落实，都成为今后发展的重点。

所以我想“十四五”或者两会，大家把这些关键词记住了大致就把握住了未来我们国家前进的方向，也抓住了今后我们工作的重点，当然这是两会。还有一个重点就是香港选举法的完善，主要强调了把国家“港人治港”这一条完善为“爱国者治港”，这是最重要的一个调整，现在社会方方面面，尤其海内外都在为这一点展开讨论。

但是不管怎么样，我个觉得国家把“爱国者”作为一个标准是理所当然的，任何国家都如此。你说一个领导人不爱地方，不爱这个国家就当不上领导人，这本来是没有歧异，没有争议的事情，但是由于这些年来各方面的误导和误解，使得最原始、最朴实的一个要求成为了一个苛刻的要求，其实是不对的，这是我想和大家汇报的第一个。

第二个谈谈2021。

今年的中国经济会怎么样？我想三个纬度：

第1是政治年，因此中国经济社会发展的每一步都会与政治息息相关，而这个政治是什么？就是中国共产党成立一百周年。所以围绕着迎接党的一百周年，围绕着为一百周年献礼，怎么更好的发展经济，更好的保持社会的和谐，所有的政策都是基于这一点而展开的。

因此在政治年份我们没有理由对中国经济的前景过于悲观，因为中国是一个最讲政治的一个国度，只要有这样一个明确的政治目标，各项经济工作只会向好，不会向坏，这是第一点——政治年。

第2又是一个复杂年。大家知道2021年中国发展的环境还是很复杂、很困难的。说起复杂是因为困扰我们的新冠肺炎疫情阴影还没有消除，尽管我们看到了疫苗带来了光明，但是这个诡异的病毒时刻在困扰着世界，也在困扰着我们。所以疫情很有可能会成为干扰2021年的一个因素。

说起复杂，外部环境，中美关系，中国与西方国家的关系已经发生了很大的变化，而最重要的变化就是他们对对一个正在快速进步的中国如何去看待，能不能接受，对中国所采取的一系列治国理政的政策能不能理解，这成为中国在今年乃至今后发展中遭遇的一个不确定性的因素。

中美关系是这中间重中之重的重中之重，特朗普把中国挤到了墙角，但是我们站稳了脚跟，没有趴下。特朗普由于新冠疫情被挤到了台下，拜登上了台，本来我们是认为拜登总比特朗普要更好一点，表面看也确实会更好一点，大家知道除夕两国领导人通话，这不是随意的，这是拜登特意选择的，向中国表达一种友好，表达一种祝福，知道春节在中国人眼中非常重要。

但是在行动上大家看到的是拜登上台之后并没有完全改变特朗普所做的一切，所以中美关系依然是中国未来最不确定的发展进程中的一个因素，这是第2点。

第3点规划的起步之年。今年是“十四五”规划起步之年，开好局、起好步理所当然，也成为政府的诉求和社会的期待。

因此综合上述三点，2021年的中国经济总体上是有利的大于不利的，目前来看这三条至少两条是有利的，一条不利的，但是2比1大，所以今年中国经济一季度会超乎寻常的高增长，因为去年是下降6.8%，今年一季度大概是18—19%，二季度会逐步向10%左右的区间回落，三季度会逐步的向8%左右区间回落，四季度会逐步向6%左右区间回落，全年可能是8—9%之间，这是假定按照常态运行的结果，今年中国经济比去年2.3%的增长要快2倍是完全有可能的。

但是不要因为8%—9%的高增长就认为中国再次进入了高速增长的轨道，错了，因为这是建立在去年2.3%的基础上，平均下来也就是5%—6%新常态下中国经济的增长区间，所以只是回到了正常增长的区间，明年估计也就再次回到5%—6%之间运行的轨道，这是中国经济的2021年。

说地产之前，我觉得2021年还要提醒一句话，叫做“警惕结构性的通货膨胀”，是2021年我们在经济工作中要注意的一点。除了疫情、中美，我觉得在经济体系里面要注意一下通货膨胀，因为从去年下半年以来已经看到了结构性通胀在逐步显现的苗头。

第一是重要的原材料价格大幅度的上涨；第二是去年一度处于低位的能源产品的价格也在大幅度的上涨，所以上游产品涨价给企业，给政策都带来了压力，这是我们要注意的一个方面。

而另一个方面食品类的价格，固然有猪肉价格会相对平缓，但是食品类中间的粮食价格需要格外的关注，这就是我想补充的2021年还是要把结构性的通货膨胀作为一个因素，因为它会影响到政策的改变，也会影响到人们经济行为预期的改变。

目前来看全球膨胀预期，先进国家纷纷在出台加息的政策，这就是一个信号，我们要注意。

最后回到房地产，房地产去年新冠疫情方面其实出现了一股暖流，尽管一度受影响，但是后面出现了一股暖流，那就是一线城市都表现出比较活跃的趋势。这个趋势会不会延续？目前来看很难延续，因为针对这股暖流一线城市采取了很多调控的措施，针对这股暖流国家又再次收紧了有关房地产的一些政策，就是三条红线+资金集中管理，这两条应该说从资金的源头上面对地产市场带来了极为严峻的一个约束，这是我们要看到的。

但是我想和大家说的，尽管如此，当我们前面说到构建发展新格局，当我们说到建设社会主义现代化新征程的时候，我们不能不看到房地产市场依然是中国经济发展不可或缺的一个重要的支撑点。

虽然我们现在不能说它是支柱产业，因为过去是说过的，但现在我们不能这么说，但是我想它还是一个重要的发展领域。一方面城市化进程还在路上，必然催生大量的刚性的住宅需求。另一方面老百姓在经历了新冠疫情的考验之后，越来越感受到没有一套自己的房子，健康安全得不到保证。

因此近期我们看到了对住房的需求其实是在逐步的释放，所以从国家层面来看，它反对的是大起大落，追求的是平稳增长，所以从这一点来看我认为2021年的房地产市场增长的韧性还是十足，估计还是在各个产业板块里面依然还是保持一个相对稳定增长的板块。至于国家的政策，我想请大家更多关注两点：

第1点是城市旧房、老房的改造政策。国家已经把过去的经济适用房、保障房统统归到这个领域里面来了，因此将近20万个小区的改造，这个领域应当说是投资者应当去抓住的一个机会，这是第一个政策。

第2个是国家提出租赁房建设。租赁房建设我觉得更多还是要着眼于怎么更便捷、怎么更容易让消费者接受，因此它需要有一套租赁房市场制度等相关环境的建设。

不管怎么说，今后的房地产第一要跟着人来跑，有人气的地方大家可以大胆放心的去投资。第二要跟着经济的景气来跑，没有景气度的地方大家千万不要去投资，千万不要去那里买房，经济的景气决定这个地方的财政，也决定这个地方的就业，所以景气度高低是房地产市场能不能有前景的又一个因素。第三要根据宜租宜居宜住的生态环境来跑，那些环境不好，生态不好，不宜居的地方请大家小心，因为未来中国的房地产市场第一是相对平稳的市场，第二是差异化的市场，因此差异化就表现在人气、景气度和生态三个要素。

借此机会，也祝愿大家在2021年取得更好的发展，谢谢大家！

主持人：谢谢邱晓华先生为我们带来的精彩演讲，请您留步，台上就座，参加下面的观点铿锵行环节。

一场疫情改变了世界，改变了中国，也改变了各行各业的发展轨迹。过去一年，中国经济与房地产经受住了考验，在危机中谋得了发展。新的一年有新的问题，房地产如何应对后疫情时代的挑战？

尊敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：后疫情时代的房地产

接下来有请主持嘉宾：

世联行首席技术官 黎振伟 先生；

掌声有请。

我们继续请出参与讨论的嘉宾上台就坐，有请：

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华 先生；

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人 吴建斌 先生；

福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长 吴迪 先生；

谢谢，下面正式进入观点铿锵行主题讨论，请黎振伟先生为我们开启对话，本次讨论时间是40分钟。

黎振伟：我们这场对话叫铿锵环节，铿锵肯定要有点深度跟高度，欢迎我们几位嘉宾。

我们这几位嘉宾上面都有介绍，他们是资深的学者，从事政府长期研究的，也有教授型的、博士型的企业，也有做科技的，我就不一一介绍了，我们的邱局长、吴总，还有中城新产业控股有限公司董事长刘爱明，本来是我们两个联合来当主持的，现在就不用了，我们来主持。

这次给我们三个话题，这个话题其实对我们传统的房企跟行业应该说是比较严峻的，也是必须要面对的，疫情后究竟怎么发展，但是我也经过房地产的33年，我发现很有趣的现象，我们每年的观点论坛都在谈难、不容易、挑战，结果发现越挑战我们行业越做越大，我们的企业被淘汰的不多，反而晋级的企业越来越多，千亿的越来越多，数千亿的也越来越多了。

刚才我们邱局长一上台谈到了三个“新”，新阶段、新起点、新格局，马上带来的是新机遇跟新挑战。

在新的格局年，我们还会像过去这么幸运吗？我们的发展究竟要不要改变呢？我们的企业是否要有所调整呢？我们第一个话题就是关于“十四五”的规划与地产转型的思考。刚才邱局长已经讲了很多了，我们先让三位开发商代表讲他们的观点，然后邱局长看看他们的观点是否正确，如有不同可以归纳一下。

先请第一位阳光的吴总说一下，吴总也是经济学家，也是财务专家，您经历了几个大的企业，也经历了中国房地产很多的过程，您怎么看我们今天的三个“新”，怎么看我们的机遇，同时还有一个问题我们企业要转型吗？

吴建斌：

 

下午好！

房地产我认为是这样的，因为经历了中国房地产的全过程，从原来这种野蛮增长，其实从过去这么多年来，特别是近5、6年以来其实房地产都在不断转型，很多公司对公司负债率的管理也在持续加强，也重视起来，去年推出三道红线之后是一个分水岭，这是倒逼我们行业在进步，倒逼我们房企不得不做的就是要把自己的负债率降下来。

但是怎么样降负债率呢？其实就是两头，一个分子、一个分母。分子做什么呢？就是怎么样提高你的盈利能力，增加你的现金流，特别是净利润的现金流。分子怎么做呢？也是两点，一方面就是怎么样加快施工、加快结算，加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权利，分母就做到了。

另外一方面就是在做分母上做股权融资，有些做股本金融资，有些做合作方面的扩大股本，就是两头在做，这样的话就会把负债率降下来。

说实在的，我们在野蛮成长阶段整体国内房地产公司，所有公司的负债率相对于国际上的这些优秀的房地产企业来讲都是比较高，相对于香港几大房地产公司来讲负债率都是比较高。

三道红线就是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不侥幸，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，如果我们房地产公司全部变成一个优秀的企业，中国房地产市场或者这个行业就是一个健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定就非常重要，所以我就是这么一个核心关系，核心点就是分水岭，我们房企应该顺势而为，把自己的负债率降下来，这样才可以高质量的发展。

黎振伟：吴总的观点是要降负债率，他从财务官的角度来看是这样的。

大唐的吴总呢，我看到您的发言里面，你谈到了房地产企业不是越大越好，而是要做到像制造业一样，做到那么精细，您的观点跟大家说一下，新的格局下房地产企业应该怎么做？

吴迪：谢谢主持人，刚刚听到邱局长高屋建瓴对整个中国特别清晰的分析，包括对地产的分析，也听到我的本家阳光的吴总谈到的降杠杆，吴总谈到的降杠杆主要是财务杠杆。

作为地产来讲财务杠杆是最重要的一部分，但是同时我们作为地产的同仁也都了解，既要致力于降低财务杠杆，加强自由资金的回报率和EVA，也需要掌握开发杠杆，从开发杠杆的角度讲可能是我们在新阶段、新时期特别要去致力的一部分，这也是刚才谈到向制造业学习、实现精细化管理。

我想无论哪一个企业，我们都需要从财务指标来引出我们运营指标的努力方向和关键点。精细化管理无论是地产企业还是制造业都需要去不断练内功的部分，只有通过精细化的管理，开发杠杆，不断的去强化才有可能降低我们的财务杠杆，才有可能使一个企业比较健康，又能比较持续的发展。所以我们是本着一个能够在合理的财务杠杆的情况下尽量强化开发杠杆，当然后续我还会再谈到我们希望加强一些合作。

总之经营企业就需要不断让它持续发展，让企业持续发展总是要有一条路，做大不是目的，做强是目的，但是做大可能是其中的一段时间的阶段性目标，既要有这个阶段性目标，也要有核心性的目标，无论做多大你都需要做强的内核，因此内功，无论是战略、机制、文化、运营，这都需要我们去加强。

所谓精细化不仅仅是生产过程的精细，是整个经营管理的精细化，希望这方面有机会跟各位请教、交流。谢谢！

黎振伟：谢谢，您谈到的向制造业学习，我非常佩服，因为我是从汽车行业过来的，但实际上当我今天对比的话我们很难向制造业学习，因为我们的盈利高，制造业盈利比较低，忍受这么低的盈利率是很难的，确实是很敬佩。

 

下一位是刘总，刘总是我们行业里面比较早转型或者是比较早创新的，没有做传统地产的，从你的角度来看您之前走的路窄门走对没有，是继续走还是如何更好的走？

刘爱明：谢谢，我们刚才邱局长也说三个“新”，新阶段、新理念、新格局。

大概念来说，我们原来过去几十年，大家想到这个时代很容易用一个，就是改革开放、高速发展，未来这个时代大家能想到的就是科技。

现在全球都在谈，中美的关系逼着中国更快的搞，实际上也到了这个阶段，科技更快的发展，科技创新，今天百度二次在香港上市，定位是AI公司，人工智能公司，它原来是做搜索引擎的，现在做人工智能，这就是时代的变化。

地产肯定是跟着时代走的，地产跟科技是分不开的。原来这个行业这两个是分开的，就是地产界是一帮人，科技界是另外一帮人，这两帮人没什么交集，孙宏斌当年试图交集一下，没交集成，后来贝壳出来了，最近还有恒大汽车，一辆汽车没卖就是几千亿的市值，这就是科技时代。

科技和地产现在不得不放在一起谈了，原来是分开的，现在不得不把它放在一起谈。怎么谈呢？我觉得无非两个方面，一个叫地产科技，一个叫科技地产，就是这两个纠缠在一起。

我觉得地产科技，比如说刚才说的贝壳，它是地产科技。其实这个实际上要转型，新阶段也好、新理念也好、新格局也好，这个肯定是一个比较现实的方向，因为房地产行业未来不管怎么样还是十几万亿，甚至二十、三十万亿的市场，这么大的市场基数把它跟科技结合起来，贝壳上市大家也看到了巨大的潜力，所以它才能给这么高的一个估值。

但是地产科技这一块我大概分类科技有几个方向，一个是各个地产大佬说我去投一些科技企业，我去投资，这个可能是一个方向，我我听到失败的更多。咱们这个论坛上有一个陈总地产科技做的很成功，科技地产也做的很成功，以后可以请他来分享，就是来做投资。

第二个是基于自身业务去发展，因为在贝壳之后，易居跟阿里也试图跟他竞争，万科说把采购平台做大，以后去上市，甚至像中海这样的是不是在地产科技自己要培育这么一个板块，这个是跟自身的业务相结合起来的。

当然还有一个方向，我原来做过开发商，现在主要是做跟科技相关的，其实我觉得还有一个点，应该是要大搞的，就是我们搞房地产这么多年，我觉得一直有一个事情很遗憾，就是我们的房子数量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白说是这样的。

原因我觉得至少有一个，就是我们房子科技含量不够，大家不要把房子的科技想象的多么高大上，其实你家的水龙头也有科技，为什么现在水龙头用那么多进口的，难道国产不行吗，这里面就有大量的东西需要提高的，我们自身搞房地产的不能只管盖房子，不管客户用的满意程度，我觉得客户用的满意程度，住在房子里面住的舒服这是本质，所以那个水龙头能不能不出问题，电梯能不出问题，我们这么大的开发量，我们国产的电梯品牌大家说不出几个，这个比较遗憾，这个都是跟科技相关的，地产科技这一块是比较大的问题，你要结合你自己的业务。

我上次跟阳光城聊，阳光城跟清华合作做了很多这方面的东西，智能环保也好，绿色应用也好，这是一个非常好的方向，这是房地产出不出于转型都要做的事情，你不出于转型，出于自身的业务也要做的，所以地产科技是一类。

还有一类是科技地产，我还是做地产，但是我的客户不是卖房的人，我的客户是科技企业，也就是产业地产这个领域。产业地产可能大家很热衷，我就不展开讲了，这是比较大的话题。

未来来说有两点比较重要，第一个是运营，住宅也有一点点概念，现在住宅的概念我们等同于物业管理，但是产业园它的核心还是产业运营，就是服务这些科技企业，你有能力服务科技企业吗，如果没有产业园你可能做不好。

第二个就是实际上它确实跟我们原来做的住宅差别非常大，坦白说产业地产没有那么高的利润，没有那么高的周转，并且不是以销售为主，这就造成这个行业有一点点变味，变得利润水平没那么高，周转没那么快，那跟住宅所有指标都比不了。

所以在这个行业里面做，我的体会，诸位要想进入这个话题很快会面临一个话题，原来你请的总经理是10万年薪，未来你要干这一块请的总经理是3万年薪，这个问题你要不解决这个事干不了，你连人都招不到还做什么。这个话题由于时间原因就不展开讲了，所以科技地产是往另一个方向。

总体我的感受，地产跟科技未来会纠缠在一起，肯定会越纠缠越深，肯定会越纠缠越精彩，谢谢！

黎振伟：谢谢刘总，刘总是我们行业里面最早转型的，真的不容易，他刚才说了一句真的很不容易的事，找个总经理估计3万块钱、4万块钱，有人愿意给你干吗，这一点也是我们的新格局，新挑战。

邱晓华：三位大佬都是业界的高手，我没有参与国房地产的建设，但是我所在的工作确实也跟他们息息相关，无论是我在民生证券，还是在广东华信银行，所以或多或少看到过他们做什么，也知道他们在想什么。

现在时代在变化，我想和大家交流的是，第一那种还希望房地产快速增长的时代结束了，大家不要再有这种想法，也就是用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但是这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都还至少有十年以上的增长期。

第一从城市化的进程来看，“十四五”把我们的城市化水平要提高到66%，要比现在每年提高1个点，从这样的来看每年有一千多万人要由农民变为市民，这些人的需求肯定是主要的需求之一，尽管他们在农村有房子，但是要变为市民他至少得为把的孩子或者是为年轻的一代要在城里面解决居住的问题，这是显而易见一条。

第二个国家提出来三个亿，进城一个亿，棚户区改造一个亿，中西部地区城市群建设由农民变市民一个亿，这三个亿人的问题还没有解决，差不多只解决了1/3，因此这部分的需求跟前部分的需求是有交织，但是它是存量的需求，前面城市化是增量的需求。

第三就是中国建筑质量角度来看，80年代、90年代建的房子其实已经逐渐进入更新换代的阶段，只是由于现在居住在里面的老百姓第一没有足够的购买力，第二没有合适的选择余地，因此这部分存量的改造更新其实需要国家、需要社会一起来完成的，中国的房子20年以后就要更新，做主体或者内部的更新，更新的需求还是很大的。

第四中国越来越国际化，我相信来自海外的需求也是会逐渐成为一个增量需求。所以从需求角度来说，绝对还是一个能够支撑中国的房地产市场增长十年，乃至更长时间。

现在的问题就是，作为我们在座的各位大佬你们要思考的问题是，第一如何摆脱资金的束缚，就是严调控下的如何突围，这一方面可能是要通过更多的灵活的金融工具，另一方面可能要更多提高资金的使用效率，在资金严调控下的突围这是摆在他们面前要做的事情。

第二确实要在绿色上面下功夫，我觉得未来的房子无论从建材、居住环境、还是生活服务，比方说现在国家在提倡逻辑分类处理，过去我们的房子可能都没考虑这个因素，现在我知道市场上很多在跟小区结合搞这个，我觉得物业都是咱们房地产商自己管理的，怎么把这个服务加上去，这是很重要。

第三智能，因为现在属于第四次工业革命阶段，人们肯定都希望一个手机出行能解决，回家也能解决，智能化怎么解决？

这几点是作为旁观者对于地产商的一点建议，供参考。

黎振伟：谢谢您给我们的建议。

中国就是这样的，越控它越增长，所以期待还是蛮大的，我们作为开发商还是有信心，当然也有一些爆仓的，也有不好的。刚才我看到一个新闻，犹太人都要申请中国的国籍了，会有更多人回归中国，所以我们开发商要建更多好房子，迎接新需求。

第二个问题疫情改变生活，科技改变未来，刚才刘总也谈到了生活，科技跟房地产差别很大，我也看了一下我们头部房企的市盈率跟贝壳的市盈率真的差了将近100倍，差的很大。房地产怎么样去做科技，在这次疫情下给我们很多的思考。

我觉得科技真的不仅仅是我们通风做好一点，我们的智能好一点，我觉得更大的一点是在未来智能互联网之下我们的大数据如何赋能房地产，这一点是给我们地产商提出更高的要求，要去做真正未来的科技地产，这方面请吴总说一下，听说您有一些研究，给大家看看您的研究。

吴建斌：我另外一个身份是信息管理，80年代从中海关信息化一直在阳光城管信息化。房地产公司历来的科技我估计有两个方向是非常重要的，第一个方向就是房地产本业里面原来的信息化，在信息化的基础上再数字化，这个很重要。

信息化其实牵涉的面是很广的，以我们自己来讲，我们要支撑我的信息化建设下面应用板块就有将近90多个业务的ERP系统，这个ERP系统支撑公司所有的业务，从设计、投资等等所有环节，与营销都是相关的，这是原来的ERP系统。

现在我们做的是什么？要把底层的数据全部打通，这个工作量是非常大的。过去三年、四年领导阳光城信息化建设，就把这100多个业务板块的数据全打通，就是下面的底层数据要流动起来，流动起来才有意义，不流动起来是没意义的，原来是可以的，现在是不行的。

我们在业务板块还要突出几个核心的集成软件，一个是财务方面财务共享中心的建设，财务共享中心的建设，比如一个地产公司可能要请上千人做财务工作，经过我们几年努力我们用了不到一百人做财务，其他业务端的财务，比如原来的收银员也不需要了，原来的记帐员也不需要了，原来的发票处理员都不需要了，都是电脑自动化处理，这一块对于公司节约成本，提高效率，专业化管理的帮助是非常大。

用它来倒逼我们整个管理思路，管理提升，这个确实在过去几年发挥了重要的作用，这是第一个重大的系统。第二个重大的系统叫做金融管理系统，金融管理系统现在已经做完的，我们要定价，定一块地都是在一块系统上去做，大量的数据集成在系统里面，数据开始流起来。科技到发展今天应该做这些事情，对于我们地产赋能，营销方面的数字化的管理帮助非常大，这是第一方面。

第二是物业端，刚才邱局长提到的智能、绿色，其实每家房地产现在都在做，因为未来的竞争就是绿色、环保、智能，哪一家企业在这方面投入早、见效快就会引领市场。

所以这方面我们也做了很多尝试，特别是去年疫情阶段，基于我们的社区，从我进社区刷脸一直到我回家到都不用动手就可以回家，手机可以调控家里面的灯光、温度、湿度，甚至坐在这儿可以关家里的窗帘，所以科技的问题都解决了，就是我们作为企业愿不愿意投入，这个要花点钱，花个上百万很正常，但是这些钱很快可以通过别的渠道挣回来。

绿色也是非常重要的，绿色是未来发展的方向，特别是需要环保、需要绿色健康，需要我们对各个方面进行调剂，这些方面也是未来科技的方向。

所以刚才邱局讲的这两个方面，我感觉所有房地产公司都在推这两个方面推进，而且技术非常快，技术已经很成熟了，只是你愿不愿意投入的问题。

 

我就讲这两个方面。

黎振伟：确实是这样，我也感觉我们企业说的比较多，但是真正做的时候却没有花太多的钱。

吴迪董事长，您刚才谈到精细化管理，其实跟刚才吴建斌谈到的东西异曲同工，您怎么看科技在房地产的发展，真正向科技学习？

吴迪：

刚刚吴建斌总谈的已经很深入了，也很具体，并且是我们地产特别要学习的，就是已经把科技的理念和地产的生产、营销以及管理都能够紧密的结合了。的确是这样的，如何把科技跟地产、跟我们人的生活关联，的确是现在面临的挑战，也是我们要做的事情。

精细化的事情刚才已经谈到了，客观上讲您刚才谈到地产曾经的高利润，确实是存在的，事实上现在已经回到了一个相对比较正常，甚至偏低的利润。所谓偏低的利润恐怕在座的企业都有体会，我们“招拍挂”的时候销售利润率经常是在5%上下，5%上下意味着什么？你的销售打九五折可能是保本或者亏本，所以客观上黄金时代过去以后倒逼我们必须进行精细化。

当然从企业来讲你的天职就是要以客户为中心，要真正、真心实意为客户服务，必须在产品打造上实现精细化，刚才刘总谈到的无论是电梯还是各种家庭厨具、洁具、水龙头、管道等等都有一系列精细化的要求，而这一块我们中国还有很长的路。

所以，地产企业是一个集成性的企业，它要结合各个行业，可能要结合四五十个行当的上下游，所以它的精细化既有内部的要求，也有对外部科技业的运用，事实上它也关联着上下游企业的科技应用。

如果你自身的科技应用打造的比较好，带来的可能不仅是对自身的产品运营的进步，也会给上下游协作伙伴都带来进步，它不能配合上你就没办法跟你长期合作，它要配合上你，比如刚才讲的ERP、OA系统，或者是AI系统也好，包括我们的数据系统也好，我们的销售要跟得上，我们的财务要跟得上，我们的进销存的管理、包括我们的材料商、设备商、施工商、设计商等等这些管理都必须跟得上，这些都要衔接上端口，这些端口必然带来大家在科技上的一些渠道、一些工具的应用。

因此这个管理或者这种科技化，既是企业自身的要求，在突破现有的一些困局中，又有一些社会意义，反过来又可以增加企业的竞争力。所以从这些意义上来讲它有极大的益处，当然在操作过程中的确还有很多的问题，我们也会面临这样一些问题，事实上你如果站在地产的角度去谈，它可能还是会存在很大的限制，如果能从数据化、科技化赋能去看，也许会帮助我们开拓视野和坚定决心。谢谢！

黎振伟：谢谢，吴总刚才谈到的一点很关键，您谈到我们地产商是一个集成系统极大的行业，40多的行业，过去我们很少40多个行业怎么相互关系，这个话题建议陈总明年做一个科技地产年。

刘总，您其实做的是科技地产，回过头能不能把科技地产转过来赋能地产科技呢，因为现在大家都需要科技，但是现在地产商的科技不能那么强，你能不能转过来为他们服务？

刘爱明：这行业最大的差别是观念的差别，你站在科技角度和站在地产商的角度去看问题不一样，地产商这么多年的好日子不太会从科技角度思考问题。我前面谈科技说了很多，我说一个简单的，最近我们投了一个企业叫云图，云图是做智能家居的，这个企业自己研发产品，销售，ToC端卖给年轻人，ToB端在座都是它的客户。但是它实际上它看上的是云上的大数据，未来大数据的价值会出来。我说这个的意思是，智能家居诸位都很熟悉，但是你永远不会站在这个角度思考问题。站在科技的角度我产品便宜卖给都没问题，它要的是大数据。

我房地产做了二十几年，我整天跟那些高科技企业打交道，我觉得最大是理念上的差别，大家看问题不一样，一个问题你会要压价，他觉得无所谓，他要的是数据，这是两个点上的不一样，大家谈转型也好，谈地产行业进一步的提升也好，我觉得这种观念上的转变还是很重要的，你学会从那个角度去思考问题。

黎振伟：谢谢，刘总给我们谈到最大的转变是观念转变，这个不转变讲再多的科技都是不成型的。

时间到了，我们每人总结一句话。

邱晓华：我想在“房住不炒、三稳、三条红线、集中管理”国家政策的约束下，地产投资者们更多要从创新角度去寻求突围。

吴建斌：我觉得房地产企业未来3—5年要做好心理准备，因为调控还会持续，要早一点想办法。

吴迪：无论什么企业，好的企业还是糟糕的企业，做企业都要回到企业的本质，以客户为中心，把企业的经营管理做到精细，做到极致。

 

刘爱明：和制造业企业的10%的毛利，一大堆应收帐款相比，其实房地产行业是最幸福，诸位是最幸福的，所以实际上这个行业发展空间是很大很大，我看来是非常巨大，无非看来怎么做，勤劳勇敢的中国人民在那个情况下把制造业做成了全球第一大行，中国是全球最大的制造业行业，我觉得从这一点来说，你比一比就会觉得幸福了，思维转变一下。谢谢！

黎振伟：谢谢，我们以新观念迎接新阶段，新格局、新起点创造新优势。

谢谢各位！

主持人：谢谢黎振伟先生、刘爱明先生的主持，谢谢台上几位嘉宾为我们带来的精彩言论和观点，请大家留步，一起合影留念；另外，请吴迪先生台上留步，谢谢。

 

本次论坛第一环节议程到此结束，下面开启第二环节。

 

17万亿之后，2021年中国房地产又取得了良好的开局。行业向阳而生，惟困难与挑战不会自动消失，新的一年有新的问题，房地产企业该如何应对？

 

故此，本次论坛第二环节议程的主题是：行业篇：向阳的力量

 

接下来先进行的是演讲环节，掌声有请演讲嘉宾：福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪先生。

吴迪先生的演讲题目是：大唐地产:地产新时代中型房企成长之道。

吴迪：非常有幸刚刚听到了几位我们的业界前辈、大佬、专家们对我们在新时期的一些建议和给我们的指点，刚刚的讨论也让我们特别有收益。作为大唐地产也很希望与同仁们、同行们有机会做一些交流，也能够形成一定的合作。

 

大唐地产已经有接近30年的历史，过去主要在海西、广西等地方发展，近几年开始走向成渝、长三角地区，包括在湾区也做了一些项目，在这个过程中我们体会到压力之大，也体会到中小型地产走向全国的一些艰难，当然也在这个过程中寻找的一些发展的办法，在这里做一些交流。

第一个是对行业的认识，这个部分大家都知道了，刚刚实际上我们都谈到了，我们在最近几年无论是交易的面积，还是交易的金额都逐步的增高，虽然速度逐渐降下来了，但是仍然在往前走，在这个过程中我们感受到结构性会有一点变化，我们的面积数会增长的慢一些，我们的金额会增长的快一些，这当然也带来了一些产品结构、需求的不一样。

 

宏观的情况这里就不啰嗦了，我们刚才也听到各位的介绍，三道红线、两道红线、三拍两集中等等，这些对于整体的地产来讲肯定是约束大于发展的。对于企业或者是行业内部来讲，大型企业、中型企业，中小型企业如何，这个可能又有一些结构型的机会，对于我们中型的房企也许它是一个机会，我们希望能够更多的战胜威胁，实现更进一步的目标。

我们行业步入了成熟期，刚刚说到了黄金、白银时期都已经过去了，进入到了一个正常的平均利润的水平，结构分化，很多分化都体会到了，无论是企业间的分化，需求的分化，甚至市值的分化都在进行中。我们认为在此基础之上，制造业的特点越来越鲜明，后面会稍微交流一下它的鲜明体现在哪里，实际上刚刚交流中的精细化管理也是基于制造业属性的角度来考虑的。

 

当然它也有它的有利之处，我们也都感受到城镇化率，刚才邱教授也谈到了我们的城镇化率，“十三五”大概每年可能增长在0.5%左右，但是“十四五”我们要从60%增长到65%，这样可能每年会增长1个点，也就是一千万城镇化人口的转移，这一点对于我们来讲，即使是现在人口整体老龄化，人口增长的速度在大幅度下降，甚至已经过了刘易斯拐点的情况下，对于我们结构性的机会仍然是十分振奋的。

 

当然需求也在变化，迁移性需求会更加明显，改善性的需求会不断抬头，包括在“十四五”看到很多令人振奋和欣喜的国家区域战略升级，以及现在以人民为中心美好生活的不断追求。

 

房企如何去建立自己的竞争优势？在过去发展中大家各自都有一些很好的案例，但总体上来讲我们还是可以把它归纳为所谓的野蛮增长，再进一步如何发展呢？我们认为以客户为中心的产品力、服务力、品牌力的提升是一个根本。对中型企业如何呢？我们认为首先无论政府出台多少政策，房地产业的金融属性还是存在的，这个是一个在全世界、全球都不可规避的一个特点。

我们现在的地产它客观上就是一个资金密集型的，它不可能是一个轻资产的，不可能是一个少资金的，资金密集型它一定是跟金融高关联的，同时在全球的角度，在可预计的未来，当然国家是不断的进行弱化或者抑制地产的金融属性，但是它作为投资品，尤其是一二线城市，尤其是中层以及更高收入的一些人士，对于投资品的需求，地产毫无疑问仍然是它的首选。

甚至在可预见的未来，即使二道红线、三道红线，集中拍地，我们仍然能感受到如果没有一定的杠杆，企业是无法运转的，不可能让我们整个行业熄火，可以减速，所以刹车，当然不可能熄火。因此，我们认为，作为地产行业还是要认识到它的金融属性，当然也就要认识到金融属性带来的双刃剑，一方面它可以让我们很好的利用金融手段，用好金融的一些政策，同时它的另外一面我们也都知道，每年很不幸的我们的同行们都有爆雷的现象，这种爆雷几乎都跟它的金融属性，跟资金链，跟它用的金融产品过大、周转过慢相关联。

第二个我们的同行中，一些专家有人提到，我们也赞成，房地产业实际上它还是有着非常鲜明的制造业特征，甚至有些人提到它就是最大的制造业。

我们刚才也谈到了，它实际上集成了好多的行业，既然是制造业，我们需要跟制造业做一些交流，或者是把自己当做制造业，就必须要进行精细化，要高周转，要低库存，要强调我们的产品品质。

在这些方面这都是制造业一个基本的道理。但是对于我们房地产业而言，因为过去好日子过习惯了，路径依赖，带来的是我们做这些的时候是否愿意自己撸起袖子扎扎实实做这些一两年才能见功夫的事，这是企业内部应有的能力，因此我们要不断向进化的先进行业学习。

制造业我们刚才谈到了走过了一二十年的红海，现在逐步走出了一些好的企业，事实上我们看到不仅是制造业，比起房地产行业来讲，先进的互联网、大数据、AI等等也都逐步开始有一些向精细化的发展过程，这个过程对于地产毫无疑问也是不可避免的，也是必须追求的。

我们认为，作为中型房企还有一个重要的竞争手段，就是朋友圈或者叫做企业联盟。我们今天来希望跟各位交好朋友，建立朋友圈。我们大部分人都学过EMBA、MBA，竞争策略中的产品竞争、企业竞争，毫无疑问是企业联盟的竞争，企业联盟的竞争对今天的房地产企业来讲特别的重要。现在还活着的房地产企业都不算是小企业了，虽然在我们行业内可以叫中小，但是跟其他行业比动辄百亿、几百亿、上千亿、几千亿，大部分的工业企业是很难以企及的，我们要想活下去，朋友圈的作用可能会越来越大。

但是中国人“合”字难写，怎么经营好朋友圈？我认为要做一个友好型的、平台型的朋友圈。所谓友好型的，就是朋友之间的信义，互相理解，友好为先。如何做到？我觉得首先要进行平等合作，我们自己测试了一下，就是我们都签甲乙方合同的情况下，能不能把甲乙方的合同调过来给对方，做甲方是这个条款，我做乙方还是这个条款，我们的合作是OK的；

第二个是共赢的思维，就是如果合作做项目，就必须让项目赚钱，而不是股东的利益甚至某一个单方股东利益最大化，只有通过项目本身做好，才可以使上下游、横向的合作能够实现大家真正的共赢，凡是遇到分歧，遇到利益点的争执，是不是以此为原则；

第三个是乘法效应，就是优势互补。有的企业可能生产管理做得好，有的企业销售做得好，有的企业报价做得快，有的企业财务周转好，能否充分相信对方，能够把彼此的优势做最好的结合。

第四个是灵活合作，这个灵活实际上它就是要让你的企业的团队具有柔性能力，企业能迅速的因时因地去合作，比如说你可能销售能力很强，但是你跟对方合作的项目刚好在他已经开发的项目隔壁，如果是这样的项目就不要硬要你自己的销售队伍，你完全可以放心给对方已经在开发项目的隔壁再继续做它的销售，还有很多类似的，事实上它都回归到共赢，而不是争权争利。

在这个基础上合作，我们希望是长期主义。一旦建立起大家的信任，就应该让它有长尾效应，建立起合作，努力把第一个合作做好之后充分的让它能够变成一种模式发展下去，这种做法效率会很高，效益会很大，当然这个对于企业的真功夫，对于企业整体的DNA文化也是有着巨大的考验。

因此，我们觉得合作发展朋友圈是一个中型企业长期发展的一个重要的战略支柱，这就需要我们带着一种开放的、共赢的、平等的，尤其是真诚的，真诚即大家都是为了把项目做好，在这个过程之上我们能够逐步把一些合作中的不和谐声音，非正常现象消除、规范起来，逐步提高层次，使得我们的合作、朋友圈能够形成一定的规范和规矩。当然在此基础之上还要进一步壮大圈层，刚才我们说到的跟科技的合作，进行一些跨界的合作，如果在此基础之上还能建立起生态系统、迭代升级，那朋友圈将是中型房企长期发展的巨大福音。

在这个过程中我们大唐地产做了一定的实践，这个实践尤其是在我们的长三角做的比较好，我们的企业在全国当中也是百强的几十强，已经基本上做到了全国性的布局，有几个产品系列，近几年基本上维持一定的增长，去年在长三角有了一定的收益。我们在浙江和江苏只进军一年，这一年进了7个市，落地了16—17个项目，一年撬动了大概200亿的货值，算是朋友圈的实践有了一定的收益。

这个过程毫无疑问，我们要进行一些精准的战略研究和判断，这个过程我们曾经拿长三角和湾区做了一些深度的分析。这个分析得出的结论可能跟大家是完全一致的，长三角毫无疑问对我们是更合适的，包括开放、包容、多资源，也包括我们成熟的投资体系，灵活的投资标准。所谓的投资体系，一年在一个完全新的区域里能拿十几个项目，并且是在7个城市，基本不踩坑，不踏雷，是要有一些投资体系的整体要求的。

当然我们也提炼了一些原则：两个优先，一个是战略优先，一个是主官优先，凡是进入的城市我们先储备人，没有人不进入这个城市；也有两个坚持，我们坚持合作，进入每一个城市我们坚持合作，坚持快周转，我们进入每一个城市都希望第一个项目是一个快周转的项目，当然我们还有投融一体化，内部的竞争等等。

我们希望企业要进一步的发展，还必须得解决一些战略的问题，刚才谈到了一些，我们的战略就是城市群布局，都市圈深耕，友好型的平台化战略。我们希望在这个战略基础之上有一定的机制支撑，要有高效的决策机制，快速的新发展必须有决策，好的决策必须要有机制，要有投融一体化，大运营体系对于精细化管理极为重要，无论如何不可能没有绩效管理机制，这是必须要坚持的。

还有一些问题，我们谈到以客户为中心，以奋斗者为本，奋斗者为本大部分人都懂，我想在地产界也必须加强。我们特别谈到极致文化，这些都是围绕着精耕细作，我们还需要不断的升级，成为学习型的组织。当然这个过程中我们还要更进一步的发展，希望跟各位有更多的交流，也欢迎各位以各种形式跟我们建立联系。当然我们要特别感谢今天的主办单位——观点给我们这样的机会，我们得到了观点很多帮助，希望观点能给我们搭起更好的平台，让我们扬帆启航，谢谢各位！

主持人：谢谢吴迪先生为我们奉献的演讲，请您回座。接下来有请下一位演讲嘉宾，他是：金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌先生。

郝一斌先生的演讲题目是：平衡发展“守红线”、协作赋能“跨周期”掌声有请！

郝一斌：尊敬的朱会长、亲爱的各位同行、媒体同仁们，非常高兴今天有机会出席观点2021年度论坛的活动，也非常感谢主办方提供这个机会，因为时间比较宝贵，有一些大家非常关心的问题，主办方也希望我更多去谈一谈关于三道红线，跨周期的问题，我就简单做一些分享，时间比较紧，我说几个观点。

三道红线不说了，看一下我们现在行业面临的情况。我们做了一个简单的图（见PPT图），左边这个表是这样的，是从2012年到2020年行业周期表，前面是一些主要城市，各个分区的主要城市。

可以看到在2016年以前行业体现出大的波动是比较整齐的，主要是受到政策的影响，因为房地产行业一直是一个市场+政策的周期性行业，既受到金融政策的影响，也受到行业政策的调节，就是这么一个周期性的行业，全世界都是如此。

我们可以看到在2016年以后这个行业的周期逐步混乱掉了，我们可以看到有很多城市周期已经开始脱离了，有些城市长期处于繁荣中，有些城市调整的周期已经变化了，我们这个蓝色表示比较冷的，黄色表示比较暖的。

我们再看大中城市二手房分线环比数据，我们看到其实虽然在2017年以前不同的一二线城市波幅是不一样的，但是波动周期是一样的，但是2017年以后我们看到它已经纠缠在一起了，是不是这个行业真正做到了像政府预期的变成了一个平稳状态呢？是，大的来讲是平稳的，每年的量平衡增长，增速已经趋缓了，但是这个代价实际上是我们城市内部产生的高度分化，它的对冲效应形成的平稳。是不是所有城市的周期都没有了？其实不是的，内部周期还存在，只是这个周期分化了，分化之后产生了对冲，产生了一个总量的健康，这个对我们来讲是一个值得我们观察和思考的。

近五年金地集团取得了25%的复合增长率，这是一个完整周期，从2015年的繁荣周期到2018年调整，2019年调整，2020年出现了一些企稳的迹象，这是一整个周期的。我们什么情况下取得25%的增长呢？实际上资产负债率是67.2%，净负债率是57.8%，现金短债比是1.25，我们一直坚持平衡发展观，就是要各项均衡。

讲完这两个跟大家汇报一下我们的体会。在市场运行机制方面，左边这个图是我们的一些体会，中国的房地产市场一直是一个混合市场，就是一个市场化的东西和一个非市场化的，我们也可以把金融政策变成市场化，但是我们有一个坚硬的外框，在这个行业不触及上限和下限的时候都是符合市场化原则的，所有的因素都是作用在供应端或者需求端，供需两端的变化最终导致市场价格的变化。

比如价格上涨，它既是一个结果，也是一个作用因素，它自然反馈到供求关系。我们内核是市场化的，正反馈、负反馈运行的，但是一旦触及到上限，就是政府对于一个城市的价格涨幅或者是运行状态有一个上限，可能就会触发新的调控状态，触及下限，政府认为房子卖不出去，财政遇到严重调控，就会采取救市措施，原来是全国一盘棋，现在是各个地方分化了，这对于房地产来说是一个巨大的挑战，因为你不知道一个城市的市场容忍度是多少。

你可以看到去年市场涨价15%，今年就要严格控价了。去年东莞价格同比涨了35%才到它的上限，所以这个里面的东西很难把握，也是遇到的巨大挑战。所以在不同的分化的模型上，始终我们是需要对不同的城市进行不同的周期处理，采取不同的投资策略，到底是审慎投资还是优选投资，这是我们需要大家加强对市场的研究。

除了过去集团对宏观市场的研究之外，我们如何培养集团对于分区域、分城市的研究能够，这是对于我们做好经营是非常重要的，因为你的市场判断对你的投资具有重大意义，对你的经营也有重大意义，对你的营销也有重大意义。

 

在这种变化之下，我们更强调就是几个能力，为什么更强调这几个能力呢？我们认为实际上市场有一个大的背景，我们只讲三道红线是不对的，应该看到去年的调控在疫情下都没有动摇，出台了三道红线和两项总额管理，实际上我们整个行业供求两端是全部覆盖了，应该上长效的房地产调控机制已经建立了，整个行业处于受控状态之下，其实你的增速是受控了，整个行业增速是受控了。

三道红线其实对各个企业来讲，行业总量受控到抑制你的企业加杠杆，其实会导致我们经营的高度同质化。过去大家有不同的模型，不同的模式，比如说我们过去看绿城或者星河湾是高打高溢价，现在被抑制了。

也有很多企业是高杠杆的，现在杠杆也被限了，弯道超车的机会都没有。这些都指向了不同的地产经营模式，实际上经过不同的限制，地产的经营模式可选择的范围变得越来越小，大家都在做高周转。高周转做到极致的时候发现你也做不下去了，因为你有一个开发效率的极限，这个极限再往前，甚至它的边界效应开始凸现。所以未来几年这个行业经营模式，同质化的趋势会一定非常明显，在高度同质化经营模式的情况下实际上对大家提出了更高的管理要求。

我们这么理解，我们认为中国的公开招拍挂制度终结了土地红利时代，往下就是管理红利时代，你的产品创新力、成本适配性、运营高效、品质工程能力、多元融资能力、优质服务能力和多业态经营能力都提出了更高的要求。

现在大家的产品同质化都很厉害，你必须得不断创新。你的成本适配性，你会先在现价情况把你有效的成本，在总成本可控情况下适配性做好，该花的地方花，不该花的地方不花，如何既保持品质优又保证效果。

原来房价两千，售价八千，没关系，现在是地价4万，售价5万多，你不要慢一年，你的收益全被资金成本收掉了，当然你想高效运营也是不容易的，你必须有一个专业化体系做支撑，有一个强大的计划管控系统，成熟的产品线，高效的供应链，成熟的采购系统才能做到。

工程管控能力大家也知道，现在整个产业的转变已经高度工业化，必须做智能制造、装配式，集成整体装修。

多元化融资更不用提了，如果没有多元化融资在三道红线下杠杆率会更加降低。优质服务和多业态经营是未来管理的必选，真正的比拼是你综合能力方面的比拼。

对于今年我们的观点也比较简单，我们可以看一张简单的图，就是2020年因为应对疫情超量发行了货币，我们可以看到去年杠杆率的上升是比较宽容的，所以去年一年的宏观杠杆率从246上升到270，超过了2015—2019年五年的上升。

所以也很简单，我们今年认为整个货币政策会从保增长、稳增长转向防风险，稳杠杆可能是今年整个货币的主题，今年金融对于地产的支持是不用抱有太大的幻想，货币和涉融容量增量会下降。这个行业进入了新的阶段，不要再指望有大起大落或者是很快弯道超车的机会，短期也不要抱有对今年市场的预期。

我们可以看到对于行业的影响，另外也可以看到调控坚定的决心，所以大家还是要更多的练好内功，这就是我们对于长效机制的理解，这是一个稳定的、审慎性的管理体系，这个体系一定要引起足够的重视，它是一个中长期的存在，对于行业的增速和行业的平稳运行一定有无法颠覆的作用的。

刚才我们也讲了，未来我们认为整个行业会持续承压，在这个大的背景下限制了净利润率，三道红线限制了限制了权益乘数，谁有一个强大的体系谁能把周转率做的又快又稳，这个光快不稳的周转率会给你带来很多的问题和损失，所以我们认为整个行业是面临着一个ROE下行的局面的，对于大家能力的要求是一个体系性的要求。所以我们也认为，如何破局呢？有几个自己的理解。

第一个，扩大布局，把握周期，提升多业态开发经营能力。为什么还要继续扩大布局呢？我们可以看到因为你在单个城市政策是具有不稳定性的，地方政府主观的调控有时候标准不一样，有时候想达到同样的目的劲没使对，所以我们觉得通过扩大布局可以让我们更好的把握行业的能动周期。

现在我们讲到周期分化，可能我们需要更好利用周期的分化来保证我们平稳的运行和持续的资产提升力更高。需要多业态的开发能力，过去我们更多喜欢销售型的住宅，以后恐怕对于住宅、对于旅游地产，对于文旅，对于养老等等方面可能大家需要更多的涉足，寻找更多的机会，通过多业态的组合来获取相对而言不是那么过于压力大的土地的机会。

否则的话单业态的住宅市场，因为这个行业已经是一个非常激励饱和竞争的情况下，大家的经营风险是比较大的，这是对大家提出的一个考验吧。

第二个，就是提审经营管理能力，全面优先。过去只是靠产品一家，只是靠高周转、高快，恐怕现在不解决问题了，需要你产品溢价能力，产品成本适配性，高效方面等等综合的实力更强，强者恒强。

第三个，就是合作共赢、优势互补。我们需要行业内的更多整合，也需要跨行业的整合，我们可以看到跟科技力量的整合或者跟其他行业资源的整合，这样我们在地方政府有更多的溢价权，获得更多优质的土地资源。同时我们行业内也需要做更多的整合和优势互补，有的人有地，有的人有资源，如何更好衔接，如何优势互补，这是我们必须要做的选择。

我本人分管我们金地集团的投资，我也是我们金地集团开发管理公司的董事长，我们拉通了整个链条，股权收购、股权合作或者你给我提供资源，你有好的土地，好的资金都可以，如果你既有好的土地资源，也有资金，但是你缺乏能够经得起目前这种市场研究考虑的开发管理团队也可以跟我们合作。

我们打造了一个全链条的机制，不管是资源整合，股权合作、项目并购、房地产提供支持或者是房地产的开发管理运营，我们都可以为大家提供我们的合作资源，总之跟大家共同的赋能开发管理，通过金地集团投资资金和管理能力方面为大家全方位的对接，为大家创造更好的经济效益，也为我们经济发展创造更多的途径。

最后感谢大家，感谢大家有好的合作机会，只要你觉得你有需求都可以跟我们合作，我们非常珍惜和大家的合作机会，谢谢大家！

主持人：谢谢，让我们再一次用掌声感谢郝一斌先生的演讲。谢谢郝一斌先生，请回座休息。

议程非常紧凑，我们马上将要进行的是“主题讨论会”。

房地产行业一直在调整，一直在变革。不变的是在集中和分化中求得发展，在冲规模与降杠杆下寻找平衡，在创新与转型中发现持续的力量。

尊敬的各位来宾，今天下午第一场主题讨论会的主题是：洞察增长年代。

首先请主持嘉宾台上就坐，掌声有请：

凤岗天安数码城副总经理周艳青先生；

接下来请出我们的讨论嘉宾，他们的：

绿地香港首席运营官、绿地香港湾区公司总经理侯光军先生；

康桥集团执行副总裁李威先生；

越秀地产TOD研究院常务副院长肖中岭先生；

力高地产集团有限公司副总裁王曙煜女士；

当代当代置业(中国)有限公司副总裁孙帆先生

北京实创亿达科技服务有限公司总经理官兰兰女士。

下面，有请周艳青先生为我们主持本场主题讨论，时间为40分钟，谢谢。

时间关系，我们简洁高效进入我们的话题，首先有三个议题，我们请在座每个嘉宾分享其中两个议题。

首先请侯总分享您来分享“土地红利，布局分化中的都市圈机会”，对这个议题分享一下您的见解。

 

侯光军：各位专家、各位同仁，我是绿地（香港）首席运营官、绿地香港湾区公司总经理侯光军，我初次来到广东。

 

我们行业发展到现在阶段，进入到一个严重或者高度分化的一个阶段，也是一个蝶变的阶段，或者说进入了风险投资的阶段。这个分化体现在几个方面：从中国经济的南北差异和东西差异的分化，包括城乡的分化，这种分化我们是希望追求更多的均等，但是这种分化不可避免，而且逐步在加大。

 

第二在城市发展过程当中，到了一个新的阶段，新阶段、新格局、新要求，在新的阶段里面土地红利也好，城市更新也好变成了不二的选择。这个分化过程也体现出在企业的分化，头部企业越来越集中，地产开发的规模，无论是头部企业里面还是头部城市里面，还是在城市群都市圈里面他们的占比和我们的整个产值，应该说这种比例都是每年逐步递增。

 

所以在新的发展阶段里面要去寻找所谓土地红利，我觉得更多是中国经济发展的红利，在中国经济发展的红利，城市群和都市圈的效应带来了更多价值投资的机遇。

在这个过程中城市更新成为了我们地产企业发展过程中来寻求获得更多长远发展或者更多平衡性发展重要的选线。因为三道红线的限制也好，还有房地产政策的要求也好，全部靠拍地，想去到好的地方拿好的地，还要保持持续稳定、健康有效的发展这几乎成为了一件不能成立的公式。

刚才邱局以及几位前辈都讲了行业了发展，企业的管控，各种的要求，所以说在新的阶段里面城市群和都市圈的选择是我们接下去必然的方向。

周艳青：谢谢，接下来有请王曙煜总分享一下第一个议题。

王曙煜：关于土地红利的事情，因为我是来自于一家香港上市的地产公司，就是力高地产。我觉得对于我们这种中型的公司来讲，它一直是踩着自己的节奏，当然我们更看好现在整个市场的都市圈里面，比如说现在比较看好长三角，当然也看好粤港澳大湾区以及我们长江中游，因为我们在江西、武汉、湖南这些地方都有一些深耕的项目，还有环渤海，围绕着天津为核心，基本上围绕着这些地方布局了企业的战略。

我刚才听完邱局的介绍很高兴，整体来讲我们还是能踏上市场的节奏和方向，包括我们自己在创新上面，做产品上面的一些健康建筑的事情，应该说市场的发展我们还是很看好的，但是我们要踩好自己一些重要的区位。

周艳青：王总，你们也非常重视都市圈的机会，会卡住这个时间点，这个市场的机会。

接下来再请当代置业的孙总分享一下对于土地红利城市圈机会的见解。

孙帆：这个是大家的一个共性问题，随着土地政策、金融政策以及信贷对于消费端的不断监管，大家对市场的判断是比较集中，都在趋向于经济比较好，比较活跃的，包括有人文资源景观的地区。

随着交通立体的发展，高铁不断的成熟，我们觉得城市群的效益越来越集中了，其实品牌房企、规模房企的选择都比较趋同，主要是瞄准了一个是长三角，一个是大湾区，另外在成渝，长江中下游获取一些机会。

我们认为随着“十四五”期间城镇化率接近目标的提升，我们觉得人口基数比较稳固的城市还是有一定的投资机会可以选择的，前几年过热城市城级偏低的地方，投资选择上应该有一些区别和对待，还是要注重周期性的风险。

周艳青：我们另外再请康桥的李总分享一下。

李威：题目是都市圈，所以我想从两个方面来谈这个问题；

第一，结合城市群的发展和都市圈的发展，这是两个不太一样的逻辑。

先说个题外话，个人感觉现在我们国家的区域发展中，首都都市圈职能抽离与组合有些像美国的华盛顿特区模式，长三角主要是对标日本的东京湾都市圈，而华南的粤港澳大湾区，觉得更类似美国西海岸，洛杉矶、旧金山那一片，以科技为驱动，推动城市带的发展。

我们在华南也有若干城市和项目的布局，但是总结下来发展的方式比如跟华东比较就有明显区别，这是因为进入和深耕不同区域的逻辑是不同的。

第二，结合都市圈来讲，以康桥为例，是在郑州本土发展起来的一个企业，去年从销售到回款都实现了较高的增长率，要注意这是在整个市场下行，特别是郑州领跌于全国市场的状况下实现的，企业能实现逆势高增长，主要就在于我们深耕都市圈的逻辑是正确的，理解是深刻的。

我们在这个都市圈中，立足主城、充分激活郊县市场、重视产品品质，真正围绕客户需求做事，因此形成了较强的竞争优势。

总的来说，对于都市圈，应主要聚焦深耕发展，再往外延展，与城市群充分布局均衡落地，这两个逻辑还是分的比较清楚的，今天结合观点发布的各主要城市排行情况看，我觉得都市圈未来的发展机会属于这些榜单里在各自城市名列前茅的企业。

 

周艳青：确实从大家的分享当中我们可以听得出来，因为今天中国房地产的发展进入了另一个阶段，出现了主题分化，不再是所有的城市都是人流和资源涌入的城市，反而很多三四线的城市成为了收缩性的城市，有一二线的城市和创新型的一线城市，这些城市有资源和人口大量涌入，形成了都市圈，大家也认为是新一轮机会当中发展非常重要的因素。

接下来进入第二个议题：城市更新，存量改造趋势与空间服务。针对第二个议题，我们有请4位嘉宾分享，有请侯总、李总，还有肖总和官总，我们请这4位来分享。

侯光军：城市更新，下面我看到了非常多城市更新的大佬，我只想讲一个点。

城市更新，比如说在我们广州、深圳，在我们大湾区，城市更新是所有开发商的梦想，城市更新是我们众多大型开发商重要的收益来源或者是货值的储备或者是粮仓或者是金矿等等，它的价值和它的重要性不言而喻。

我作为绿地香港，其实也在介入城市更新，绿地最早就是从旧城改造起步的，但现在经过这么多年的发展之后，我们也在介入旧城改造和城市更新，我们在长三角、华南也有类似的项目。但是在做城市更新的同时，城市更新不等于大拆大建，城市更新不等于推倒重来，在城市更新服务上首先要有政府总体的规划，其次要有非常明确的或者政府资源的配套和对城市空间整体的规划。

在这样一个基础之下，正确的指导方针才下做好，当然我们广东已经走在了全国了前列，在这方面我们希望看到不仅仅是以算帐为基础的城市更新，而是立足于为城市功能更完善，城市的能级、价值更高的城市更新才是真正的城市更新，否则它就是商业行为上的地产开发。我们原来在无锡进行了一个二次开发，现在已经形成了一个非常好的街区。去年做了扬州冶金厂，我们把原始的遗迹进行了相应的保留，进行了重新的文化塑造，得到了社会和政府的好评。我们希望赋予更多的精神内核，而不是建完以后二十年又出现了建筑垃圾。

周艳青：城市更新不仅是算帐，而是让城市的功能更完善，给人们提供更好的居住条件，确实是非常有责任的企业家。

接下来有请李总。

 

李威：城市更新是一个比较大的题目，上午参观了保利的项目，中午又听了同行交流一些产城的话题，很受启发。更新主要针对存量，那么除了资产的存量现在说的比较多之外，城市土地的存量更新某种程度上是更重要的问题和挑战，很多企业现在于不同的重点城市都在积极探索，有的已经形成了独有的丰富的经验。

在这方面康桥也有诸多实践，在实践过程中，我们对城市更新的目标理解是由两个层面组成的。

第一个，通过我们的努力使得整个城市面貌，整个区域价值、区域形象，得到显著的提升，这个通过我们的专业和经验，是相对是比较容易做到的。

第二个，从较深层面来讲，是承担与城市共发展的社会责任，通过一个区域的更新来实现整个区域的产业结构、人口结构的均衡发展。因为我们很多的城市更新实践不一定是在市中心，而有城郊结合，这个过程当中，人口均衡的引入、综合素质的提升是首要的，然后再结合产业结构优化，使得整个区域人口收入，消费力得到提升。作为房地产企业，我们最终生产的还是产品，产品需要销售给客户，客户的购买力够不够，影响到整个经营逻辑，所以我们实践当中非常重视这一块，同时配合政府一起共同努力解决提升区域发展的问题。

两个层面之外，我们还围绕主业来配套更多相关产业，通过商业集团、产业集团、悦生活服务集团提供涵盖健康、教育、文化旅游和各种生活服务，使得居住在这个区域的客户，真正能够在城市、产业、生活各个层次上的需求，得到全面的满足，这是我们现在在实践和坚持努力的方向。

接下来有请官总。

官兰兰：关于这个话题，我觉得首先我可能得解释一下我们实创亿达做什么，其实我一直服务新科技和新经济的增长，实创亿达是把我们科技园区的管理作为一个轻资产输出到了北京海淀，中关村1号这个项目。这个科技园区其实就和城市更新是密切关联在一起的。我们经验的复制还算比较成功，大概经历2年多的运营时间，这个项目规50多万方，我们已经成为海淀区新兴的标杆型的科技园区，我们的业主方也非常满意，因为我们的资产管理的效率很高，我的租金，还有我的出租率在去年疫情期间反而是逆势增长，比周边所有的竞品都要好非常多倍。

这样一个背后的逻辑和原因，我觉得重点就是回到我们的空间服务上。我是认为在这样一个大的背景和环境下，我们科技园区运营的理念和我们一些服务的做法会实现我们一些资产更高效的管理和更高效的收益。像我们在具体的服务层面的话，首先科技园区我们要知道科技客户的需求，所以我们会有完整产业服务的团队。还要知道员工的需求，我们有一个企业员工服务的团队。同时还需要用科技化的服务去服务他们，所以我搭建了一个智慧园区的团队。

我是觉得我们给企业发自内心的服务体系、服务能力以及最后的服务输出落地，才带来来了这样一个非常好的效益，包括产业升级以及员工享受到美好的生活，还有非常好的办公环境。

所以回到这个话题，我是觉得城市更新也好，城郊片去开发也好，里面只要涉及到产业，都离不开产业运营和空间服务，我也相信它是未来我们产业运营主体的一个非常重要的价值，谢谢！

周艳青：官总更多是从科技园区的角度给我们做今天的分享，您在北京的项目也是做的非常好，也希望在座的各位有机会到您的项目参观学习。

接下来第三个议题，请王总、孙总、官总、李总分享最后一个议题，就是产品为本，强化产品内核与利润增长之间的关系。

王曙煜：当时我选了这个话题，在房地产发展过程中，中小企业如何打造自己的核心竞争力，我们力高在做自己的产品当中做了很多自己的思考。

两年前力高就有一条自己的产品战略，但这个产品战略是在一个中心，也就是我们集团和深圳大学共同成立了一个研究中心，专门去研究健康建筑的产品，健康建筑的产品从它的研究里面也有一些创新。

我们前面提出来把这些健康产品细节落到产品上面去的，我们没有想到在2020年有疫情来临，但恰恰正好是因为我们做在了前面，所以我们在2020年的时候，当有疫情来临的时候，我们的防疫系统，无感接触，对水、空气、电方面防疫的一些标准，在客户的关注度上面立马上升到很高的吸引点。

当然我们除了防疫系统，我们还通过三个纬度，比如如何从空间到规划，包括到硬件里面去创造一些，比如说我们中老年，甚至到幼都适合场景，也有医养中心，当然我们贯穿了双服务，一个是传统物业综合服务，一个是社区康养的服务，两个双服务体系做运营。

通过一个中心，通过三个纬度，再加上我们的一些双管家服务延续的运营，我觉得在这条产品线，在我们自己还在发展，包括自己还在研究、摸索的过程中，在去年和今年，甚至我们在很多项目当中初现雏形时候，我们也看到了客户的一些需求点，另外这也是大势所趋。

所以这个产品上面我们会不断坚持往下走，这条产品战略应该是符合整个房地产发展第二个阶段的需求，第二个阶段对产品纬度上的提出了一些课题，我们希望借助这个产业做的更好一点，更长一些，也做的更多一些，当然它的成果，其实我们从今年客户的反馈当中也感受到，客户在众多的选择里面会选择到我们，这也是市场和客户给到我们的一些反馈。

周艳青：感谢你介绍自己成功的经验，接下来有请孙总分享一下。

孙帆：产品主要说一下当代的产品，熟悉当代的朋友们都知道，当代一直坚持做绿色节能科技住宅的企业，最近的碳中和让这个板块非常热，目前统计数据我们建筑行业，包括房地产建筑行业一年的消耗的社会能源占到整个社会总体的50%，这个与发达国家，包括我们参与的2030、2060年的碳中和的计划还有巨大的空间。

当代从2016年一直在领域里面进行研发和投入，刚才有嘉宾分享过，说可能很多企业现在都在关注绿色，但做的不多，当代一直在尝试。目前我们有30多个不同绿色建筑等级的建筑，一年可以节约6.5万吨的碳排放。

但是坦白的讲，在前20年这些指标只是社会效益，对于市场端没有太多的价值，客户不太关注你的能源能节约多少，我们为客户提供低能耗高舒适度的房子，我们大概节约75%以下的能源。

除了能源的优化以外，我们也一直针对客户的需求把舒适度在进行稳步的提升，我们也希望能够在这种大背景下，希望可以与进行碳交易的绿色开发的企业合作，因为我们在成本投入上还是有一定倾斜的，比如像绿债，地方政府补贴，希望等级能进一步提升，这样能降低我们的财务费，反哺我们的利润，希望有更多的企业加入绿色建筑领域里面去，为我们整体社会可持续发展贡献自己的一份力量。

周艳青：接下来有请官总。

官兰兰：大家如果有机会去中关村1号看看就知道了，中关村1号给大家的感觉不是一个科技园区的感觉，不像科技园区那么冰冷，没有生活的感受，这是因为我们在产品方面进行了很多的思考，我们去理解我们的客户到底需要的是什么，我们要读懂我们的客户。

包括我的企业和我企业里的员工，我们会思考企业入驻一个科技园区是否只需要有更便宜的房子就可以，不是的，它也需要更有品质感的办公环境，也更有尊严、形象的区域，乃至需要更好的发展空间。我们的员工需要的是什么？可能大家觉得海淀的码农没有生活需求，其实不是这样的。

我们中关村1号里面会有一个美术馆，每年有节假日艺术灯光节，还有一系列的潮流配套，这些都是为了服务好我们更多的园区的企业员工。我们为园区的企业服务什么？我们在产品上面，我们产品很多的细节，现在除了简装的办公空间之外，还提供精装的办公空间，尤其是海淀大型科技企业，他们喜欢精装修拎包入入驻的办公空间，所以我们在给企业提供服务的时候也会梳理产品不断更新迭代。

总体来说，我会觉得一个科技园区，我们把它理解成我们服务的还是企业和员工，让他们享受更美好的生活，更美好的办公环境，其实背后的思考和很多地产公司的思考是一致的。围绕这样一个理念和心态去做产品，我觉得我们的产品才比较受客户的欢迎。

谢谢！

 

周艳青：接下来有请李总。

 

李威：康桥在产品的道路上一直强调自我要求，多年积淀下来企业的产品意识和重视文化已经根深蒂固，目前在行业中产品力的发展评估超前于规模发展很多，在未来保持可持续竞争潜力将发挥重要作用。针对上面这个题目，我们认为有三个路径可以尝试：

 

首先是产品战略立体化。康桥探索建立产品“136”战略，即在全国化布局进程中，通过60%标准化项目的落位去实现“品质型、快周转”目标；与此同时，优选30%的“微创新型”项目，设定研发专项经费、专项激励措施以及不同的运营考核标准，留给产品研发部门更多的时间与空间进行创作性尝试，从建筑形态、空间布局到更多的“风口”标签（如：健康、绿色及科技）等多个维度持续优化打磨项目产品力，实现探索的价值，并在形成成果后充实产品体系，反哺标准化项目。最后还有10%的TOP级的项目超前尝试，树立标杆，引领方向。通过以上系统的整体推进以实现企业产品力的整体提升。

 

其次是组织架构专研化。为持续推动产品研发创新，康桥建立了超级“产品梦工厂”，囊括客研策划、标准研发、创新产品、科技建筑及各区域和城市设计部门，各职能既深研专攻，又高效协作，组成严谨的产品创研体系。实践中将用户需求快速转化为产品模型，并进行反复试验、打磨、评估及第三方公司对比检验等，以此实现产品的迭代更新，适应不断变化的市场需求。

 

最后是产研管控系统化。从设立产品、技术、管理、部品四大维度的标准入手，实现标准化管控；然后依托于数字化设计管理平台，建立发布查阅应用管理体系，具备项目全流程管理、资料归档自动化可视化功能；与此同时，以康桥学院产品分院为培养平台，通过四大系列课程的滚动式培训，以及产品内部不同部门间的轮岗规划，提升产品研发人员协同并进且换位思考的管理意识，不断培养更多具有全视角且深谙康桥产品管理理念的专业化管理人才。

 

周艳青：感谢各位的分享，从产品的角度来讲，今天在座的各位有偏向于住宅方向的，有偏向于商业方向的，有偏向于综合体方向的。

不管哪一个方向，站在客户的角度如何打造更好的产品更到客户，另外从软性服务的角度，我们构建好了产品，我们运营商更应该为客户、为企业也好，为里面居住的人也好，商业消费者也好，还是办公人群也好，我们应该提供什么样的他们所需要的服务，这就是今天讲的产业园区的服务也好，住宅的服务也好，商业服务也好，这是我们一直追求的，也希望今天在座的各位能给参加活动的各位有一些启发，能够打造出自己的核心产品，能够构建更好的服务体系，感谢各位的参与和分享，谢谢大家！

 

我们这个环节到此结束！

主持人：谢谢周艳青先生的辛苦主持，谢谢台上各位嘉宾的精彩发言。请大家稍作留步，我们一起合影留念，谢谢！

再一次感谢参与讨论的各位嘉宾，而本次论坛第二环节议程到此也正式结束，接下来进入最后的第三环节。

新的一年，中国房地产面对的宏观环境、政策红线、金融资本、市场规则都发生了天翻地覆的变化。无论是传统住宅还是多元业态，都面临的调整和转型，未来已经被改变。

尊敬的各位来宾，观点年度论坛第三环节主题是：发展篇：资本变革未来

首先开始的仍将是嘉宾演讲，有请本环节第一位演讲嘉宾：

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌先生。

吴建斌先生的演讲题目是：新形势下的房地产投融资解读

掌声有请！

吴建斌先生先生，您的演讲时间为25分钟，谢谢！

吴建斌：大家下午好！

感谢观点机构今年继续邀请我参加观点论坛的活动，主办单位给我出的题目是新形势下房地产投融资的解读。

关于新形势下房地产市场，因为从下午一开始邱局从宏观的，还有几位从宏观上谈的很清楚，我一直在这个行业，我也是非常赞同他们的观点，中国房地产市场远没有结束，中国房地产市场由于城镇化还在继续，由于改善性住房的需要，所以房地产市场的潜力还是非常大的，起码未来的十年或者二十年，我相信中国房地产市场还是有得做，因为城镇化需要，因为改善性住房的需要，但是在当下确实看到很迷茫。刚才有一个朋友问我，说现在房地产市场到底怎么搞，很迷茫，因为他负责投资的。

 

为什么会迷茫呢？我想可能是两个原因吧，一个原因要求企业降杠杆，另外一方面还要买地。买地方面今年土地的价格大家也知道涨了很多，很多地方的面粉贵过面包，很多地方即使是面包，稍微做的不好就会亏损，所以这种情况下确实很迷茫，降杠杆还是不降杠杆，投还是不投，对于我们中小房企来讲的确是一个很关键的问题。

我一直在这个行业里面，因为这样的情况其实这么多年来我们一直都有遇到。怎么解决这个问题？我自己作为财务或者从战略的角度来讲，因为负责这方面的工作，谈自己的一些想法，仅是个人得观点，不代表公司的观点。

国家对于房地产市场的调控总思路始终没变，现在的“房住不炒”“三稳”，包括银行方面实行的两道红线，房地产公司实行的三道红线，这个的确是在当前的情况下都是实现国家想推动的房住不炒、三稳，建立长效机制所采取的必要措施，这是大家可以看到的。而且这个措施我认为实际上还会持续，“十四五”期间估计国家这方面的政策都不会有太大的改变。上个周末的时候我在上海参加了一个论坛，也是讲宏观经济。

宏观经济有一位专家也讲的很清楚，本来今年房地产市场不想采取更多的举措，但是我们的一月份表现的太好，特别是一线城市房地产跳升，导致了中央不能不紧张，不能不警惕，所以又采取了一些具体的举措，我觉得这个讲法是非常多的。就是在整体经济环境，结构在大调整的情况下给房地产市场在政策层面做了很多的安排，但是结果好像房地产市场还在跳升，这个确确实实是一个值得关注的问题。

在这种情况下，土地市场，我们知道一个“两集中”，大家对两集中这个市场怎么看？2月12日22个城市供地不超过2次或者3次，实际上它是约束了无序供应，让工地更加有序及透明，从这个角度来看是好事。作为房企来讲怎么应对这样的变化？我觉得可能有那么几个小点，比如说作为财务人员来讲，透明的市场，有计划的市场反而好做事，资金可以很早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。

另外在这个阶段留出很多时间，可以给大家找合作伙伴，大家抱团取暖，一家不行找两家，这种情况下估计成功的机会会更高，因为你可以把自己有效的资金集中起来，比如说对哪一块地特别感兴趣，集中精力把这块地拿下来，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，这样中标的机会可能会更大一点。

在这个形势之下其实房地产土地市场并没有降温，大家希望它降温，但是也没有降温，所以土地单方价格上升的太快，但这个反而有很大的风险。当一块土地算下来的净利润只有5%—8%，敢不敢投？不敢投，宁可不做生意也不能做这样的事情，很多公司流量很重要，买的时候可能感觉到拿了一块地，但是买完之后可能是负担。

同时我们觉得土地市场目前的招拍挂只是一种途径，但更多还有其他的途径，特别是最近我们也知道，包括今天分享的城市更新，也是获得土地最有有效的方式，在粤港澳大湾区我们知道城市更新获得土地，无论是政策法规各个方面已经非常的清晰，而且对房地产企业是越来越有利。其实未来获取土地主要途径有可能会调一下顺序，原来是招拍挂第一位，现在可能是城市更新排第一位。当获取土地方式有调整之后，我们会突然会感觉招拍挂这种低毛利的市场并不是我们中小房企要关注的。

另外两道红线会导致什么呢？我们会发现由于按揭的额度紧张而导致利润所谓趋升。关于这个政策非常有感受，我们很多时候卖房子，买房子的人拿不到钱，可能要等，有的时候是等很长的时候，特别现在大家都在争按揭的额度。小业主的按揭额度各个银行都愿意做，但是它没有额度或者额度不够。

在这种情况下其实对房地产的销售来讲，资金会来讲是一个比较大的挑战。房子卖了，但拿不到钱或者拿钱的速度比原来慢很多。另外我们会发现目前首贷房的利润之欧5.26%，这是我们获得的一些数据，其实比去年增加了一点，增加的不多。第二套房的平均利率也涨了一点，环比上涨3bp。

所以怎么样去获得按揭，这就需要跟银行建立很好的关系。同时地位置的选择很重要，可能一线城市、二线城市获得按揭的几率会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是现在的一个现实。

另外我们也发现居民的杠杆率越来越高，一线城市可以达到96%的负债率，二线城市达到80%，三四五线城市达到48%，这说明我们家庭的杠杆率非常高了，非常高对于地产商品来源讲，对于房地产来说是一个警惕，再这么高下去房地产的市场到底朝哪一个方向走，大家都没钱买或者买不起，或者担心自己的负债率很高。

我们还会发现一线城市目前处在一个房子比较稀缺，这个稀缺不是真稀缺，有可能是投资的机会，因为在一线房地产市场投资房子之后有20%—30%的成长，因为它的基数大，动辄几百万的收入就到手了，所以在一线城市里面我会发现房子投资的属性可能更高一些，特别是有钱，资金比较宽裕的家庭。二线城市供求是“饱和”的，三四五线城市供大于求，出现了这样的情况。的确是这样的，三四五线城市，地区是地级市、县级市很多房子是空的，没人买。

所以结合这种情况，我们怎么样做土地储备，我们怎么样安排我们的销售？实际上确确实实是一个很大的挑战。

另外是融资市场，刚才我已经提到了按揭受限，所以资金回流速度在放慢。另外开发贷的资金实际上是向大房地产商集中。大房地产公司获得开发贷的资金是比较正常的，但是我们知道银行也划分了三等。

很多银行已经没有更多的增加新量的机会，所以把有限开发贷的资金都会集中在大房地产公司，中小房企拿资金的难度越来越大，特别是区域房地产公司没有跟银行建立关系，你想拿到更多的开发贷资金是很难的。

目前发债也正常，借新还旧，成本也正常，证券化融资也正常，也就是说市场有些是难的，有些是正常的，这对于我们负责融资的部门或者人士都要关注这个变化。

我最后得出一个总结论是这样的，调控的总基调没有变，这个不是今天开始的，三年前就开始了，一直到现在，而且调控的力度在不断加码，加码的目的是希望房地产不断降温或者保持平稳的过度，或者在高位上的振荡。

但是这个目的现在为止好像没到达，没到达的话说不定房地产政策还得加码，这是第一个结论。就是房地产企业今天遇到的问题跟往年遇到的问题虽然不一样，其实房地产这么多年每年都说难，有的时候很焦虑，每年都会这样，但是正好倒逼我们房地产要向管理要效率。然后房地产的理念可能也会发生一些变化。

今天也有专家说房地产企业有可能要向制造业去学习，确确实实要向制造业学习，制造业可以把一件事情做到极致，可以节约每一分前，房地产行业由于以前收入高、毛利高，浪费巨大，一个售楼处建不好就砸掉，装修不好可以砸掉重来，包括信息化也是这样，原来是粗放的，现在可能要精益化管理。

房地产今后发展的方向，从当前来看要控速度，我观察下来很多房企的速度要降下来，平均5%—10%已经很了不起了。2021年跟2020年比起来，哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的，但是降负债，高质量发展又是主旋律。所以在这种情况下倒逼我们房企真的要调整自己一些打法，适应市场的变化，否则的话有可能就会出现，无论你是头部企业还是中小型房企都会出现很严重的问题。

我们前面不是有几家企业可能遇到一定的困难，这不是结束，这可能是刚开始，也可能未来几年还有很多的企业都会这样。

 

这是我对新政的解读。

在这种情况下，我有什么建议呢？这个建议完全是个人的，不存在专不专家，也不代表公司的意见。

首先投资方面，投资可能要向流量快的城市倾斜。大家认为流量快的城市有两个大区，一个是华南区，一个是华东区，华南区就是粤港澳大湾区，华东区最主要是上海、杭州、南京那一带，流量向这两个区域集中。大家都认为是这样，这两个区域竞争异常激励，除非你不计代价，保持一种流量，不计利润，只要打平，如果有这样的心态我觉得也是OK的，然后在过程中寻找机会，否则将来就是花钱买吆喝，最后是不挣钱的。

土地储备的方式要加快调整，要多元化。原来我们都是短平快，招拍挂短平快，但有可能土地储备要转向城市更新，我们很多房子是70、80年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子就有可能面临拆的问题，每个城市都有这样的问题。所以有可能将来市场获得土地的方式就是刚才讲的城市更新排第一位，洼地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经是没什么钱了，这是第2点。

然后是顺应供地节点安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式把你喜欢的土地拿下来，拿一块是一块，这一块反而给中小房地产企业提供了比较好的机会跟选择。

再一个是在投资方面，现在比较新的是带融资方案。融资方案，所有房企要求我们团队在买这块地的时候必须有融资方案，这样财务可能会支持，如果你没有融资方案，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做，你想想几块地就把几百亿资金消耗掉了，消耗掉流动性就会很大的问题，流动性出现问题企业的发展就会出问题。

所以我的观察，现在很多在投资的时候，拿地的时候都是带融资方案，融资方案就是从外地找钱，可能批的几率大一点。

 

再一个是处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。

 

住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会整个公司进入被动的局面，所以房企可能首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展要建立好。

 

这是投资方面的。

在当下解决这个问题还是现金流管理问题，经营型现金流管理，永远是房地产最核心最核心的事情，原来我们是用杠杆撬动房地产的发展，现在这个已经过去的，所以房地产要真正把经营现金流摆在第一位，如果这个问题解决不好房企会遇到很大的挑战。现在很多企业是这么做的，刚才买地的时候尽可能用外面的资金，但有融资方案，把低效能的资产尽可能卖掉，再一个有自己的经营办公室，推动方方面面效益的提升，最后建立一个有弹性的资金，不要钱用完。未来的3—5年，“十四五”期间房地产还是收紧的政策，因为你要符合三道红线的红线，能让你渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流未来几年是很困难的。

再一个是融资方面，融资的工具永远是存在的，有这样的融资工具，那样的融资工具，我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好，但大量的融资工具还是好用的，怎么样把融资工具用好。我做了一个统计，传统融资跟标准化融资仍然是我们主力，这一块占了60%，供应链融资，信用融资应为补充。非银方面的融资可以用，但时间不能太长，因为它成本太高了，6个月就了不起，你要用一年两年非银的资金那死定了。境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。所以融资方面有很多的工具要去选，33个工具，这个不能用，用另外一个，总之要做到最佳的选择。

最后就是三道红线的看法。三道红线我之前也讲过，其实就是一个分水岭，之前是野蛮的，原来是精细化的，原来是高速推动，现在是问经营管理要效益，完全是不一样的东西。所以这种情况下正面理解是一件好事，我是认为中国房地产市场走到今天是高速推动的结果，这个跟中国经济高速成长的步伐是一致的。但是随着土地红利的消失，随着金融融资方面红利的消失，很多方面要改变，这一方面正好倒逼我们企业进步，把工作做的更细一点，如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后我们还活着，那就是一个好样的企业，如果三年以后你没了，这个世界跟你一点关系都没有，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼市场在进步。在这种情况下，我想我们企业应该好好顺应时代的发展，顺应国家的政策，作出有效的调整。就是三道红线，负债率都太高了，因为它调下来不能高于7%，7%都高了，你看香港哪一家房企负债率到达了7%。所以三道红线只是第一步，三年以继续降负债率，高质量的发展，这样坚持下来我们房地产企业才有未来，我们的房地产市场才是一个比较健康的房地产市场，这个对国家或者对金融市场都是很大的支持。

我就分享这么多，谢谢大家！

主持人：谢谢吴建斌先生，请回坐休息。下面，掌声有请本环节第二位演讲嘉宾：

 

中城投资董事、总裁应华先生，应华先生的演讲题目是：穿越周期的力量—变革下的房地产基金投资策略，有请应华先生！
 

应华先生，您的演讲时间为15分钟，有请！

应华：感谢吴总的铺垫，刚才提到一句话私募是好用的，接下来跟大家汇报一下怎么用好私募。

今天我跟大家汇报的主题是穿越周期的力量，在座很多都是我们的合作伙伴，也有我的股东，也有我的战略合作伙伴，大家对于中城投资都非常熟悉，我就不介绍了。

今天站的纬度和大家不一样，我是站在金融和投资的角度看待这个问题。同样我们现在面临的很多监控的一些压力，包括金融监管的一些变革，资管的新规，2021年12月底将到期，大家特别熟悉的信托相对来说日子比较难过，我用数字说明一下。

2020年底我们信托的规模已经降到了20万亿左右，我们的公募已经超过20万亿，大家可以用的融资性的信托规模是多少？已经降到4万亿左右，下降的规模非常大，当然当中有一部分是可以用在房地产的，这是一个。

房地产是私募新规的发布，私募新规的发布其实对房地产私募机构的影响不是非常大，因为房地产私募一直以投资为主，所以这一块只要秉承原来的初心就可以了，回归到私募和投资的本源就行，这一块也在坚持，我们要向协会表明我们是好孩子。

房地产供给侧改革来看大家不断讲三道红线，两道红线房贷新政和两集中供地制度。我推测一下两集体，我相信22个城市不会在同一个时间来供地，所以我想它一个时间段的概念，而不是一个时间点的概念，大家可以拭目以待。对于整个两道红线来说。有一个重大的影响是什么，原来高周转的企业真的受到很大的挑战，就上海而言，开发贷应该是一个总量控制，但是对于大家更关心的回款，就是按揭贷款排队可能都要排到一年以上，所以真正的回款的压力是非常大的。

总体的改革深层次的逻辑是这样的，第一方面降低土地抵押和土地财政的压力，这是第一方面。第二方面是出清房地产金融风险，这是站在我们角度来看，主要是希望降依赖、防风险、稳地产、促转型。

对于这四方面，对于需求侧房住不炒，供给侧促进三稳，主要是地方政府审慎性的原则，每个地方都不一样，但是总体来说都是非常审慎，开发商将更注重管理。刚才很多人提到，也提到过房地产的金融属性，金融属性什么概念？因为我做金融时间比较长，20多年，我们所有的利润是以百分点为单位。

假如说我们今天重管理，向产业，向我们的制造业学习，这个利润它不是一个百分点的概念，是千分点，甚至是万分点，所以每一分钱都是值得我们尊重的。刚才观点有一个排行榜，就是我们的经营质量的排行榜，对于我们做房地产私募的结构来说，我对于这个排行榜是非常重视的，也就是今天问管理要利润是一个主导的方向。还有就是金融监管，金融监管毋庸置疑，应该说只会更严，不会更松，这个逻辑非常简单，因为今年我们的GDP，我们总理预期是6%，但是很明显今年的GDP也许会更好一些。

在这种情况下对于房地产的支持或者贡献，它的依赖度就会少一些。我们内部做了一个测算，大体的是结论是这样，本轮相对偏严的控制我们预期是到2023年，甚至到2025年，现在才刚刚开始，要有一个长期过冬的准备。

对于这个长效机制和准备，我们在整个大的住宅问题上面，它其实有六个纬度的控制的，包括新房、二手房，二手房在深圳已经看到了，二手房有一个价格指导。资金保障和土地端，它是一个全方位的。其实房地产公司每年都说很难，最终都过的很好。

我想今年我们在说这句话的时候我们对于今年的结果不要过早做一个判断，因为大家看，现在我们所有的一些问题它是一个封闭的，而且几乎是全覆盖这样一个调控，所以大家对于这方面要有更加深刻的理解和认识。

说了很多，大家看这张表，提出了很多方案和疑惑。房地产开发商的资金来源包括贷款，自由资金的筹措，资金以及预售款，还有个人按揭等等。大家看这张图表，里面有些数字今年一定会下来，主要是贷款，因为总量控制，个人按揭贷款因为回溯很难，有可能会下降。问题来了，怎么办？我们必须问三个方面要钱。

 

第一方面有能力的发债，也就是信用。第二方面就是销售的回款，抓自己的经营效率，力求回款更多，所以现在我看很多开发商对于付全款的客户相对来说有更优惠的措施，这是没问题的。第三块就是股权融资的依赖，也就是说大家可以考虑同股同权的合作伙伴以及在股权方面能够给到他资金的供应商。

第二块就是房地产私募资金发展趋势。

我今天并不是站在中城投资的角度，而是站在行业角度思考几个问题。

第一个就是主体监管以后我们秉持独立、合规、专业的理念处理问题，合规是最重要，没有合规牌照都会停掉，专业最好有强大的股东背景，还有回归本源能力，还有头部集中能力。我们可以看到前5位房地产私募机构占据的备案数量已经高达80%、90%，这也是没有办法的事情，强者恒强。从整个私募基金系统化主动管理能力来讲，大家都投募投管退，这个每一段分开讲大家都非常明白，我只是想梳理当中的管理这一块，因为很多我们的私募机构从内心来讲更想做债，大家时间不允许，机会也不允许。对于这样一个时间，就是六纬度的主动管理是必须做到的。

第一个是制度管理，第二块是资金管理，第三块是成本管理，开发进度管理、销售计划管理、退出管理。这不是跟房地产开发中中非常拟合吗？是的，假如作为真正财务投资者来说，每一个纬度都必须要控制，这也就是我们房地产私募机构可以问它风控的体系，投后的体系，包括投后人员占公司的比重到底多少。假如它占的比重不超过10%或者说低于15%，那么我相信这家机构是偏债的，你真的要投入的话人员的比重是相当大的。以中城投资为例，我们正式员工才区区85名左右，算上外包就就100名，我们投后加起来要超过20名，我们是希望真正去做一个真正的房地产投资，帮助我们的开发商从我们资金的纬度一起来分析、研究这个项目到底是怎么做。

在所有的理念当中有一点大家还是要比较关注的，就是募资能力。大家可以看到原来房地产私募机构大头都是银行来的，但是大家不要忘记银行是总量控制，以后哪一个私募机构在投资领域掌握一定领域它将傲视群雄，我们也是希望私募行业里面出现一个巨无霸企业，现在我们头部几个私募机构都不是很大，所以大家都有机会，也拜托大家支持。

说一下基金投资策略。

 

基金投资策略相对来说是价格趋同，以阿尔法为主，以贝塔为辅。我们知道哪一个时间点开发点上更需要钱，对我们来说就是太好的机会，看看这个时间点上我们有没有足够的能力和财力来支撑大家的拿地。

刚才在交流的时候，很多人问我，你们在开发的时候是怎么来看选项的，这个选项我看的最重的并不是回报率，这些都是预测最后的结果。我们在源头上看的是什么？

就是地货比，这将决定以后的收成。地货比低的话，刚才大家都说过用不同的策略进行一个非常好的土地的获得，包括旧城改造，包括产业沟地。

在这个投资逻辑里面我们会发现价值、提升价值和最终实现价值。这一点我们每家机构都是优选房企，优选城市项目核心，提升就是主动管理，最后通过各种模式退出，区域化退出，对赌退出，资产证券化退出等等。

大家看这张图，这张图总结出来就是2+9+6，在投资人眼里2就是长三角和大湾区，9就是9个都市圈，比较新的是滇中，因为我们国家的南亚的一些策略，现在从海上走有点难道，从云南往南中有一点机会。其他几个区域大家都非常熟悉，京津冀、成渝。

对于这些机会我们有一些合作策略，第一个是帮助开发商助力开发商去杠杆，我们的合作伙伴相对来说也比较鲜明，就是现在风险也的确比较大，小的开发商我们也不敢合作，所以我们会选择百强的龙头做一些区域的主流产品的合作，这个地方我就不展开讲了。

第二块就是战略房企的合作，我们要帮助一些战略房企共同的克服周期的影响。我刚才说了这个周期可能是3—5年的周期，不仅仅是住房类的项目，其他的一些产业也是我们积极合作的目标，包括并购，包括一些城市更新，包括它的一些其他产业。我想作为一个真正投资者，我们做的是全产业链的。我们去年也在整个香港市场做了很多IPO企业的锚定，也帮助一些企业在香港发债撑一把，我想真正的合作是全方位的、全链条的，而不仅仅是某一个项目某一个点。现在我们可能看的区域并不是太大，但是我们的目标是整个链，是长远的。

第三块合作策略，等会儿刘爱明也要说，就是运营商的模式。去年中城加入了一家联盟企业，就普洛斯，它在仓储物流是非常优秀的企业，我们有机会也寻求一下合作。这里面大家要疑惑，就是写字楼这里我打了一个括号，里面写着机会，因为这个不强求，当然有机会我们也会参与，这是一个特殊的机会。

这是我的最后一页PPT，我总结一下变革、趋势和策略。对于变革来说我们要认清形势，它不是一朝一夕的变革，而是一个系统性的变革，我们要有系统性的思维。第二点我们要认清趋势，做一个投资的长资金，好用的资金，帮助大家度过这个周期。在策略上，其实我今天说的是房地产私募资金，大家也可以寻找更多的方式方法来解决这个问题。

最后还是感谢观点的邀请，感谢各位伙伴在超过6点钟以后还聆听我的演讲，感谢大家，中城投资助力建设美好城市，谢谢！

主持人：谢谢应华先生，请回坐休息。下面，掌声有请本环节第二位演讲嘉宾：中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生。刘爱明先生的演讲题目是：产业园区全流程服务，有无请刘爱明先生！

 

刘爱明先生，您的演讲时间为15分钟，有请！

刘爱明：谢谢，我确保15分钟讲完。

这是华为手机拆完了，小米手机拆完了，大疆无人机拆完了，这个比什么呢？外行看一下热闹。华为手机就两款螺丝，小米有四款，大疆无人机26款。外行也知道，华为手机水平最高，大疆无人机虽然是大品牌，也挣钱，但是需要提升的东西很多。

西门子洗碗机，美的的洗碗机，美的是老牌制造业企业，一比在总装线上的组装时间，西门子就700多秒，美的洗碗机2200多秒，我们比这个是什么意思？反正我们拆了很多东西。

后来我们又拆了一个特斯拉，大家没想到一个开发商会干这个事，我们干这个事干嘛呢？就说明一个问题，就是即时一些大的制造业企业也需要很专业的服务，小米需要吧，美的需要吧，汽车也需要吧，我们就是干这个服务的。

设计阶段大家拼命搞，工业产品也一样，中国没人搞这个服务，我可以负责任告诉大家，中国是一个制造业大国，不是强国，你像大疆无人机还是26个螺丝，我们专家研究很容易变成12种，这样你的效率会提高，成本会降低，我们就是干这个事。

我们还干一件事，就是智能硬件加速器，从工业设计、打样、检验检测，开模注塑等等，假设一个高企业科技他是做耳机的，老板这个老板是声学方面的专家，但是耳机生产对他来说是门外汉，他完全不懂，这是两个行当，我们帮你生产耳机，你找我就会快。

我们还做了一个天集社，天集社就是给你找订单，这个我就不细讲了。

金融服务，大家简单能理解。

我们还有一个技术服务，我们跟清华搞了一个智能制造联合研究中心。

这几个加起来，我们认为是一个服务，是一个产业服务。你搞住宅的要搞住宅服务，搞商业的要搞商业服务，要产业的要搞产业服务，这就是我们理解的产业服务。现在园区经营上大多干的是这一页的事（见PPT图），这个我们叫企业服务，它不是分门别类的，它是统一来搞的，综合性的园区大家都这么做的。

产业园区+产业服务+企业服务，这合起来就是园区运营服务。什么是园区运营服务，就是我上面讲的这些东西，所以诸位是幸福的，我干的是苦活，这个很专业。刚才世联行李总问我，你的窄门之路做的怎么样？我就是这个事，当然还干了医疗器械，还干北斗，别我就不多汇报了。

这个是我今天想讲的第一个点，你要搞产业园区就要搞运营。我上面这些服务是解决客户痛点的，你说我光搞一个园区的物业管理，搞一个食堂，这不是客户的痛点，不是客户的痛点就没用，他不会到你的园区来，他不到你的园区来你的生意就没了，你所谓的产业园区就经营部起来。

时间关系，我就跳着讲。

第二个问题我说一个事，跟在座关联性很强，也容易听得懂。就是想搞产业地产，你至少把这三个东西能区分开来，办公楼、研发楼和厂房，否则就不对，你5%—6%的容积率我要看看你盖出来的啥，你自己要区分开，本质上有区别，写字楼是干嘛的？给诸位的企业做的，诸位的企业只有人，没有设备。

研发楼和厂房都是给一制造业干的，华为是制造业的，任正非不会坐在CBD的，任正非一定是亲自抓研发，他不会抓别的，你那个写字楼他用不了。厂房更是这样的，它的功能是用于生产研发。

层数也有区别，世界上所有的写字楼都是往天上长的，100米、200米、300米、500米、800米等等，所有产业楼都是趴在地上建的，它可以一圈单层一万平米，两万平米，但是没有往天上建，它得趴在地上，道理我就不讲了。

厂房更矮，它最好就是5层，所以工业上楼是比较难的。载荷也有区别，运货也有区别，租金水平也有区别。厂房的最近一般是30块钱一平米，这是客户确定的，就是你那个客户只能买3000块钱的房子，超过3000块钱买不了。

只有金融企业它单人的利润很高，所以它能租得起高档写字楼，这个我就简单说一下，这三个东西是不一样的，大家对这个事有一个认识。

我最后给大家举一个例子，去年年底深圳政府给了我一块地，生物医药产业园，容积率4，建面约11万，这是国药设计院给我们做的设计，基于我们这个行业5年的认知以后，请国药设计院做的，从蒸汽、双回路供电、废水处理站，危化品仓库等等，这个就很专业了，你想干这个活，揽瓷器活你就要懂它。设计了模块化的生产车间，这个分的很细，有的要做针剂类的，定位也很明确。

这样做的好处是什么，深圳制药企业只能到我这儿来，别的地方去不了，因为你足够专业，能服务它的痛点，你就能做这样的产业园，能把它经营好，我们每个药企单元五管旗下。我们这个成本大概不到五千，租金可以做到60—70，你可以算帐，这个不比房地产差多少，大家确实要走窄门之路。

我的理想是看看能不能做成产业界的恒隆和万象城，我干的这个事比你们难多了，希望以后和大家合作，你们吃肉，我就喝点汤，谢谢大家！

主持人：让我们用热烈的掌声，再一次感谢刘爱明先生的演讲，谢谢。接下来，我们进入最后一场的主题讨论会。

以“三道红线”为锚，房地产从宏观到微观，从增量到存量，从住宅到商业，从产业到物流，从产品到模式，都不可避免受到严重的影响。穿越红线，跨过周期，为行业前行带去更多光与亮。

尊敬的各位来宾，今天最后一场主题讨论会的主题是：穿越红线周期。

首先有请主持嘉宾上台，他是：

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生；

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

建业住宅(中国)有限公司副总裁于菲女士；

蓝绿双城控股有限公司创始合伙人、副董事长顾建明先生；

五矿地产有限公司党委委员、副总经理，华南区域董事长戴鹏宇先生；

中城投资董事、总裁应华先生；

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司总经理王世云先生；

佳兆业集团控股有限公司副总裁、首席经济学家刘策先生；

谢谢各位嘉宾，下面请曾粤晖先生开始主持这场主题讨论，讨论时间是40分钟。

曾粤晖：感谢主办方观点机构，尊敬的朱会长，各位嘉宾，我们很荣幸。

 

这个时间非常特别，进行接下来紧接着会有卓越100颁奖盛典，在此之前我们抓紧交流一下几个话题，这场话题里面有几个热词，穿越周期，其实在今天几场的讨论和之前很多嘉宾讲者都曾经多次提及，其实我也觉得非常亲切，因为记得在2008年的时候我在一份国际经济刊物上发表过一篇论文，用的就是类似这样的题目，当时题目翻译成中文就是穿越经济周期的资本远行，当时想讲的是国际间的货币流动，十余年后我们再次在这个台上讲起地产行业的周期穿越。

 

我的理解里面我们这个穿越是向后的穿越，不是我们在电视剧看的向前，所以这种穿越具有一种前瞻性。何谓穿越，我们违法政策和一系列客观因素的影响，穿越可能更多是一种平平安安顺利的度过，但是我们无法完全摆脱影响，否则就是政策失效了。

 

今天几个主题我们想做一个分工，我想把这几个话题一一分配给参加今天几位讨论的主题，首先是关于房地产政策“两集中”的问题，就是住宅用地同步公开出让，集中发布出让的公开，集中组织出让的活动，一般的理解是推进了人财地，完善了三维管理的架构，有助减少土地的哄抢，促进土地交易市场的平稳，更加有序、透明，是三稳的重要体现，长效机制角度来说可能会与三道红线政策共同形成房地产的长效调控机制。

 

这个话题首先按照嘉宾的意愿，请建业于菲谈谈，因为关于“两集中”对于房地产拿地有一个影响，之前有嘉宾说有利于资金的筹措，目的性更明确，不像以前做好长时间的资金准备，我想问一下建业中，在“两集中”的政策里面对于我们是利大于弊，还是利多于弊？

于菲：谢谢曾总，比较惭愧，可能我回答有点偏题，不是您的题目。

今天热词很多，包括政策的解读，大家对于趋势的判断等等说了很多了。我这儿既不了城市更新的问题，也说不了存量的，包括价值的深挖，包括运营这些话题，因为我在企业我们就是深耕一个省份，在河南已经深耕了20多年，而且是垂直的五级体系去深耕，我这一块做的更多和思考更多的还是怎么去转化城市化进程的一个红利。我想今天观点为什么邀请我上台来，可能更多是出于一家企业为什么能在一个省份卖一个产品就过千亿，而且为什么我们的产业呈现出来四个形态，结果已经让市场验证了，所以基于这个跟大家进行分享。在此之前大家都知道建业是不出河南的，但是我们开始我们要扩大根据地，走出以郑州为原点500公里地区，去做大中原的市场。

我第一个感触就是好的企业，好的合作资源，因为我是分管营销客户和品牌的，在接触过程中我们觉得市场上很多好的资源我们没有办法去合作，为什么呢？这个可能跟我们的初心和我们所有的动作相关。因为我们所有做的动作一定要跟客户进行强的连接和长效的连接以及深度的客户的耕耘，所以这个在这儿提出来，接下来大家如果对这个感兴趣可以在会后进行沟通。

今天主持人给到的题目是趋势和未来，我想刚才刘总在讲他的惨，我们也很惨，我们跟TOP级的企业怎么做规划这些都不是我们的长项，所有都会考虑生和死的问题，现在和未来的问题，从我的条线出发，可能挑战会比较清楚了。

第一个挑战是刚才给各位汇报的，我们今年要走出河南。我们走出去之后，我们管理的能力，我们的服务半径以及我们对市场，对于政府的接纳程度是不是我们品牌能够能支撑得住的，所以这是第一个扩大根据地最大的挑战。

第二个我们在岗地的品牌的溢价能力很强，但是我们还一直不断擦亮这个品牌，这里面我们建立了一些服务体系，今天服务也是一个热词，大家提的比较多。我汇报一下建业1.0的服务体系是以物业为基础的服务体系，2.0是社区服务站，我们现在大概600个项目里头社区服务站全部建成和投入使用。第三个是以会员制为服务基点的一个3.0的服务体系。现在在搭建的4.0的服务体系，包括我刚才讲到的1234，它不是一个迭代的关系，而是一个叠加的关系，在这个过程中不断往里加，才能擦亮我们的品牌，4.0我们会从增量、存量以及线上线下创新的场景更新我们服务4.0体系，我们有很多的思考都是围绕这个东西去做。这个东西如果横向倒逼，纵向到底的时候就能想象出这样一张立体的生态图，其实已经很清楚了，所以对于我们的挑战，大家的脑子里要做的事情基本上有一个雏形。我们更多是要把企业在做的生态联系起来，对于我们接下来提的大营销、大协同和大循环就非常清晰了。

谢谢。

曾粤晖：谢谢于总，讲到了建业去年的业绩，建业是我非常推崇的企业。您说的是一个很特别的模块，千亿级别的量级建业是一个比较典型仅深耕一个省份，当然建业里面轻资产今后将会形成一个上市的集群，这种情况底下我觉得您所说的叠加效应可能会变成一种乘数效应，越来越大。

于总讲的是企业本身，我把这个话题讲的所谓浓缩了一点，去聚焦到一个点上。不妨我们把视角放宽一些，我想请教一下五矿地产的戴总，“两集中”对整个房地产的行业会带来什么样的影响，通常来进我们觉得会对供应端有影响，会实现一个供应端的变革，抑制房价的上涨，这是初心。

对企业会有影响，资金的筹措等等。对城市会有冲击，另外对资本市场的观点会有影响，大家都会对你们的企业在政策的影响之下会带来什么样股价的变化，包括未来的走势会有一些揣摩和揣测。另外就会对未来发展趋势的预测，我想请戴总发表一下您的观点。

戴鹏宇：“两集中”的话题，包括2021年趋势和挑战，前面各个专家，还有大佬都讲的比较多了，时间比较晚了，我就简单说几点吧。

“两集中”这个政策对企业利大于弊还是弊大于利，我觉得既然是政策，它就是一个规则，规则说不上有利有弊，只能说各自在这个过程中寻找到机会，对每一个企业都是公平的，这是我觉得“两集中”的政策。

这里有两大矛盾是很突出，第一个是外面的钱很多，但是房地产的钱很少很紧，什么意思呢？中央经济工作会议也说了，今年是实行积极的财政政策和稳健的货币政策，有钱了，钱肯定会多。但是三道红线加银行业的两道红线，再加上“两集中”，其实也在突出另外一个矛盾，今年房地产的钱是很紧的，这边水很高，这边水位很低，我们说的三道红线、两道红线、“两集中”都是为了防止钱过多进入房地产，这也是中央一直用政策解决的。

第二个矛盾是2021年我们刚刚开完两会，中央政府的工作报告上讲，今年目标是6%，我也看了一下现在各个省份GDP的目标全部都出来了，最低是6%以上，高的就是8%了，邱总也说今年预计8%—9%，所以经济向好。经济向好了，各行各业欣欣向荣，但是房地产要三稳，要稳地价、房价、预期，这也是一个非常突出的矛盾，因此我觉得在这两大矛盾之下我自己对于2021年形势的判断，我觉得会是一个价稳量升的阶段。为什么说量升呢？这边的需求很汹涌，城镇化率又没有完成，改善性需求又一直存在，所以量会升。但是为什么会价稳呢？大家不要忽视房住不炒的决心。

谢谢！

曾粤晖：谢谢，我们刚才谈完了“两集中”，不如来说说双循环吧，这是第二个话题。

双循环也要讲到存量的问题，刚才也提到咱们其实在资金的用度上会有一种纠缠，感觉市场里面的钱很多，但是适合我们的钱不是很充裕，现在的市场进入到存量资产管理的阶段，当然这只是我们关注的一个点。

说到这一点，有哪一些蕴藏的机会或者是一些趋势，总体来讲市场共同的观点，机遇无非是产业升级化，包括空间城市化，资产证券化以及改革市场化等等几个趋势，可能会给我们带来一些新的契机。

蓝绿双城的顾总，请您谈谈这方面你怎么按，关于双循环底下存量发展，包括增量，怎么理解里面蕴含的机遇。

顾建明：今天是参加观点的第二次论坛，受益匪浅。

关于存量地产是我们必须要面对以及我认为今后是一个非常大市场容量的一个板块。最近浙江省在推行未来社区，主要是针对于存量地产的有质更新，因为70年代末、80年代初这些房子的房龄已经到了，如何让这些房子里面的居然能够比较好的实现这里面物业的更新，其实不管是老百姓还是政府管理者都不可避免的一个问题，所以提出了未来社区的概念，也就是“139”，1个中心以人民美好生活的向往，3个，生态化、人本化和数字化，还有9大场景。其实基于这一点，我们当时也非常深入去做了解，但是在一定程度上今天坦诚的说，有深圳模式，浙江省也在做探索，我们也做了深入的研究。

你别看这些城区的房子高度不高，但是密度很大，怎么样让这些城市有质更新，是我们在座的机会，也是现在面临的痛点。

我自己本身在TOD行业里面做的时间比较长，当时我们提出TOD+SOD的发展模式，实行高强度的开发，因为所有的城市更新首先是基于它里面的商业逻辑是成立的，每一个城市在一定探索过程里面对体制机制、商业模式会有一个过程。就像杭州地铁在07年开始建地铁，到2011年开始探究地铁+物业，2011年左右围绕轨道上的城市它是有一个框架搭建的，差不多十年时间。

我们当时提出TOD+SOD的概念，TOD就是以交通为导向的发展模式，今天也有很多嘉宾提出了服务，无论是产业、园区等等，因为房住不炒，向下就是让所有居住或者使用这个物业的人也获得感，当然还有专业度，比如像产业园区，所以以这样的方式让城市有质更新，存量的阶段里面我们觉得是一个非常好的契合点，通过轨道交通高强度的开发，让老百姓有获得感。

SOD就是顺应现在基本的国策，房住不炒，房子是用来住的。上半场我们说卖房子是我们的目的，下半场我们说卖房子是手段，所以SOD是以服务为导向的开发模式做结合。所以在存量时代里面机会很大，在这个方向上我们也做了探索，也有一些基本的城市有质更新的项目落地，当然深圳，包括广州有很多这样的机会，我们也在过程里面进行了学习探索，今后有机会做请求。

城市有质更新不仅仅是市场行为，这也是城市管理者，城市发展必须面临的问题，当然如果让这件事情得以有效、持续性的发展，首先是商业模式，所以今天在这里也把公司简单的在这个项目，在这个城市存量板块里面跟大家做一个汇报，就是我们认为TOD+SOD是一个出路，后续也希望邀请在座的同行到杭州来做更多的探索，看看我们的项目，看看我们的一些实践，我相信在这里面应该有非常多的机会，也有非常多纵深可以可以让我们这个事情上有更好的可能性。

谢谢！

曾粤晖：谢谢顾总，给我们充分的分享了浙江模式，也提到了深圳广东模式，所以我想听听深圳新南山控股的王总您对这个问题有什么看法。

王世云：我说说个人看法。

刚才各位大佬讲的非常受益，其中有一个提到房地产跟制造业很相似，我们公司下面也有制造业，也有房地产，确实我们感受这几年房地产比制造业好多了。但是我们今天在这儿大家说的比较多的话题还是感觉很迷茫，觉得进入了一个困境，我个人的看法为什么会有困境？我问一个问题到底我们房地产多了还是少了，

其实这个问题很简单，有些地方多了，有些地方很简单，但是有一个普遍的现象是，深圳是一个典型，深圳这两年住宅是大大不够，但是办公楼多了，深圳空置率越来越高，这不是深圳的问题，这是全国性的问题，所以回过头到底我们的供给和需求是不是还有空间？

第二个我非常赞成有专家讲的，房地产业在中国至少十年是一个长期性，邱局长也说了这个观念，我是2005年听他讲过。他说的这个我同意，但是现在的问题是为什么要不停调控，是因为政府希望这个行业健康发展，而我们现在可能杠杆率太高了，刚才说了香港不是这样的，高意味着什么？它是希望这个行业好好发展，但是有潜在风险。

最后我再说一个我个人的看法，我认为房地产和制造业显而易见区别就是它是不动产，所以位置特别重要，因此去年我们有一个动向三线以下的城市确实不太好，而一二线确实不错，为什么这样？

就是城市圈的集聚，短期内还有这样。第二个房地产跟金融特点就是用别人的钱赚自己的钱，但金融更多是把未来预期的收益放进来了，而房地产是用人家现在的钱赚现在的钱，金融是把现在的钱和未来的钱全部放进来了，我想说的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的话风险也就大了，调控一定会更严格。

我就说这么多。

曾粤晖：其实王总说到一个问题，他刚刚谈到不仅仅是存量，还有产品的问题，包括商业产品还是住宅产品等等，我觉得有一个很有趣的现象，当房地产的企业在交流的时候，觉得对资金渴求的时候，哭惨的时候，就会说我们是一个制造企业，但在向市场推广我们的时候是说我们是房地产科技企业，这确实是一个很有趣的探讨。

从商业产品的角度来说确实可能深圳也不是唯一的一个个案了，写字楼的供给有些更多，住宅反而在抑后，尤其显得供不应求，这可能是因为住宅产品在特定的工作与生活结合的模式底下它提供了一些工作的应用场景。

大家有没有发现，当你在家上网去开视频会议的时候，你的工作间，你的书房就成为了你的直播间，是不是以后我们的产品里面就要给大家提前设计一个科技在家里办公，而且适于出镜的工作室，不仅仅是自己杂乱无章的，而是颇为体面，有专业性、实效性以及科技感十足的应用？

谢谢王总，王总也把话题引导了第三个关于杠杆的问题，我想把这个话题交给中城的应总，现在想讲的关于后杠杆时代，怎么定义后杠杆时代，我觉得只要我们投资的功能和特点存在，我们无法和杠杆脱钩或者和金融机构脱媒，我们永远是怎么样善用在新的框架底下更合理的提升自己的能力，这里我想听听应总对这方面的看法，谢谢。

应华：感谢曾总，这个话题非常大，过去的20年左右时间，我跟曾总一样都在金融机构，在银行，在信托工作了21年。在这21年里面我作为资金的提供方一直在观察房地产开发商。房地产开发商经常也说自己是一个类金融的机构，一个是正规军，一个是“像”，很显然怎么玩得过正规军。

但是今天到这样一个地步，我又站在房地产的角度再来看资金的使用的时候，其实我觉得没有房地产行业我们金融会少掉很大很大一个板块，所以是相互依存的关系，甚至是相互依赖，相互生存。所以基于这个角度来说，我们在今天这个时间点上看这个问题必须有一个清醒的认识，我们目前是降杠杆，而不是去杠杆，这个速度是不能太快的，太快是会有问题的。有时候政策出来会一刀切，但是内功就要在每一家企业自己把握了。

刚才我有一页PPT也谈到了，三方面的资金一定要用好，第一方面是信用类的债，这个对大企业来说有优势，小的企业差一点。大家可以看到一些大企业目前的发债3、4，非常低的成本，我们刚刚在香港IPO的公司，海外发债是3，要不要发？还是要发，因为它代表了你的海外形象，所以能发债还是要发债。

在那么紧的时间点怎么把握好发债的环节？是一个功夫，时间点，包括一个资金利率的安排是非常重要的，这是第一。第二个就是把握好我们内部自身的管理，对内要资金，主要就是一个提升管理效能，高周转，在原来的环境下面是比较容易做到的。现在的高周转，你可能产品是高周转，但是你的资金未必高周转得起来，对于这个时候我们对内去要一些管理，你是不是有更好的房型，是不是有更好的资信，最后吸引的是那些金融机构能够给到足够的支持，或者在同样给到的量里面它不降，它不降。

第三个就是其他资金合理的使用，并不是说那些抵押类的资金不要用了，其实有时候还是很好用，当然能够用到一些同股同权类的资金更好，但是这个往往是可遇不可求的，所以我们要把自己的资金安排好。从现阶段来说，特别是今年上半年现金为王，要高度确保企业生存的生命力，这个比你借利息的高低更为重要，相比最后清算的税收，这个真的不值得一提。所以很多开发商，特别大的开发商把现金流的管控提到了前所未有的高度。对于这一系列的东西，小企业学不来，每一家企业不一样，希望大家根据自身的企业做好自身的管理，我们作为一个参谋也可以为大家提供一些帮助。

谢谢！

曾粤晖：谢谢应总的实战分享，今天压轴嘉宾是佳兆业副总裁、首席经济学家刘策总。

 

我们的题目讨论是关于投融资逻辑，所谓逻辑就是告诉我们为什么，其实我大致的理解无非就是从政策制定者的角度，就是政策管理逻辑。从购房者有置业投资逻辑，包括供求协调逻辑。从开发商来讲我们讨论的重点是资金杠杆逻辑和投融资的匹配，这一点想请教刘策总您的观点。

刘策：谢谢曾总，我个身背景比较特殊，本来是研究出身，后来管了一下投融资，所以想想投融资的逻辑。

我的核心是两个观点，我觉得传统的投融资逻辑已经失效了，如果还要讨论这个东西只能说明我们的基本功没做好，甚至做好基本功也没有超额了红利。我觉得这种投融资的新逻辑核心体现在两个纬度，对于投融资的管理来讲，第一个还是要有一个跨界的逻辑，原来我们核心看的是地便不便宜，但是现在说实话投资功夫在外面，它取决于我们整个组织的系统能力，你现在能不能拿地，第一你的速度够不够快，第二你的融资成本能不能够低，除此之外其实我觉得没有竞争的点，在整个投融资的里面其实我觉得核心是这个。

对我们投资人员就是怎么前置的运营方案，这个是很重要，我觉得投资越来越考验你的跨界能力，因为现在说实话开发商都是给银行打工的，赚的钱全部给银行了，如果你不能够控制你的速度，不能够控制你的融资成本，基本上拿了地也没钱赚，但是不拿又没活干，这是第一个。

第二个对于投融资来讲更多还是要从企业未来战略的角度，要有一个终局思维。房地产过去是一个既赚钱又值钱的公司，现在它成了一个赚钱，但是不值钱的公司，未来它会成为一个不赚钱，也不值钱的公司。面对这种情况我们怎么办？我们现在可能还能赚到钱，但是资本市场给的PE倍数非常低，这个就是不值钱，而且接下来利润越来越低，可能慢慢也赚不到钱，这样的话如果现在还在探讨传统的拿地、融资，我觉得这样的企业也没前途，可能更重要的是你怎么能够跳出这么一个框框你去思考更长远的一个地方。

我觉得核心三个层面吧：第1个从企业自身来讲一定要站在商业模式升级的角度思考未来的大逻辑，资本市场现在对开发给的PE倍数很低，但是资本市场对这种高收益、高增长，低负债的企业PE还是很高的。第2个就是像不动产的资管，开发只能给到4、5倍，但是不动产资管能给到20、30倍，你怎么把你的业务模式向不动产资管转型，首先是你的商业模式怎么匹配，核心是你的资产收益跟融资成本的比较。再一个你怎么找资本市场能够给予你高估值的产业，比如像物业，它的PE倍是房地产5倍、6倍，他怎么培养像物业这样新的赛道。第3个就是怎么把房地产本身从一个行业的龙头企业变成一个生态链的平台企业，这个大家都知道碧桂园也好，恒大也好，甚至深圳的星河，我印象特别深刻，它的规模不高，但是星河老板他的身价是排在前几位的，原因就是他在前几年进入了创投，他能享受到基本的盛宴。

所以总结一下，核心就是两点，第一个就是你怎么有跨界思维，你可能更多考验的是你的运营能力。投融资人员可能要具备相应的运营管理能力，这个管理不是那个管理，就是他得懂运营，对运营提要求。第二个你怎么能够站在一个商业模式升级，站在一个新的赛道，从生态链平台的角度思考你的大的投融资逻辑，这是需要重点关注的，只有这样的公司才有未来。

谢谢！

曾粤晖：谢谢刘总，主办方提醒我们的时间已经到了，我觉得我们交流正酣，意犹未尽。刘总到提到了企业的航道选择，这可能是一个更广阔的空间。凡是我们谈到的话题，所谓的一切过往皆为序章，我们谈到的事情已经发展了，未来已来，静待花开，感谢各位的聆听，谢谢！

主持人：谢谢曾粤晖先生的主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言和观点，请大家稍作留步，我们一起合影留念，谢谢！

尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：

2021观点年度论坛大会的全部议程到这里全部结束，我代表主办方感谢今天在论坛上发表精彩演讲和参加主题讨论的所有嘉宾，也谢谢所有出席论坛现场的朋友，感谢各位在论坛期间对我们的支持，欢迎大家一如既往地对论坛的各项工作提出意见和建议，谢谢大家。

另外，提请各位来宾注意，今晚19点，2021中国房地产卓越100颁奖盛典将在香格里拉大酒店三楼相满厅正式举行，请大家按照组委会的指引，准时出席，一起见证过去一年里表现卓越、杰出与非凡，付出100分努力的中国房地产企业、项目和品牌。

最后，再一次祝愿大家在观点年度论坛能有所收获，并在2021年里取得更大的成功，谢谢。