拐点骤至，固有的模式被打破，原有的格局被意料之外的方式打破重置。然而商业的力量未减，随着疫情受控以及市场经济逐步稳定复苏，历经一场淬炼，商业地产正在以它独特的姿态聚合重生。一场新的角逐将开启，商业运营商们的自我修炼仍在继续。

 

11月3日下午 2020观点商业年会大会的主题是：商业重生 聚合的力量

 

现场直播将于下午2点开始。

主持人：尊敬的各位来宾，下午好，欢迎回到2020观点商业年会现场。

 

拐点骤至，固有的模式被打破，原有的格局被意料之外的方式打破重置。然而商业的力量未减，随着疫情受控以及市场经济逐步稳定复苏，历经一场淬炼，商业地产正在以它独特的姿态聚合重生。一场新的角逐将开启，商业运营商们的自我修炼仍在继续。

 

各位来宾，今天下午大会的主题是：商业重生聚合的力量

 

下午议程将分为三个环节，在开始之前，请允许向大家介绍一下今天下午到场的嘉宾，他们是：

 

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士

华润万象生活有限公司总裁喻霖康先生

太古地产(中国内地)行政总裁彭国邦先生

旭辉集团总裁林峰先生

招商蛇口副总经理、招商商管董事长聂黎明先生

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生

印力集团合伙人、副总裁、首席财务官李楚华先生

爱琴海集团董事长张华容女士

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士

蓝光文商旅集团董事长兼总裁张刚先生

建业不动产集团执行总裁周国柱先生

星河控股集团有限公司董事副总裁、置业集团董事副总裁黄德林先生

弘阳集团有限公司总裁蒋达强先生

光大嘉宝股份有限公司副总裁、光大安石COO周颂明先生

碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉先生

金科文旅集团董事长许智涌先生

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

世联行首席技术官黎振伟先生

益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士

合景悠活集团商业事业部总经理崔然先生

佳兆业商业集团有限公司副总裁李慧敏先生

阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生

香港兴业国际集团中国内地租赁及管理总经理、兴业太古汇联席总经理杜一莉女士

广东珠江投资股份有限公司副总裁吴镝先生

上海世纪汇置业有限公司总裁、CEO任智先生

大悦城控股上海大区副总经理张鹏先生

IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜先生

宝龙商业管理集团商业研发中心总经理左韬先生

香港置地集团中国物业发展及投资部资产管理总经理彭国信先生

上海富力房地产开发有限公司总经理洪威先生

洲际酒店集团大中华区智选假日酒店发展副总裁金璐翊先生

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

美国富尚资产集团董事长陈晓欧先生

领展中国项目管理部副总经理黄斐凤女士

上坤集团助理总裁兼商用事业部总经理梁晶先生

天朗蔚蓝商业总经理马莉女士

深圳旭成文商投资有限公司、上海信韬商业投资管理有限公司董事总经理潘韬先生

北京鑫苑商业管理有限公司总裁王亚平先生

麦格理投资顾问(北京)有限公司高级副总裁范斌先生

红星美凯龙资产管理有限公司副总裁傅冬亮先生

每日经济新闻副总经理、每日经济新闻上海中心总经理黄波先生

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

掌声欢迎以上所有嘉宾朋友的到来。

 

同时，我代表论坛主办方观点地产机构，联合主办方：每日经济新闻华夏时报搜狐焦点，感谢2020观点商业年会的战略合作伙伴：领展，以及论坛指定用水：5100西藏冰川矿泉水。

 

再一次感谢所有的嘉宾，谢谢大家。接下来我们进入致辞环节，首先让我们请出：

 

每日经济新闻副总经理、每日经济新闻上海中心总经理黄波先生上台，为我们致辞，掌声有请。

黄波：尊敬的各位领导、各位嘉宾，尊敬的陈诗涛小姐，大家下午好。

 

一年一度，我们能利用观点主办的观点商业年会，与来自商业地产界的精英和各媒体聚集一堂，总结行业过去展望市场未来，作为此次观点商业年会的联合主办方面，请允许我代表每日经济新闻对各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

 

今年论坛主题是重生聚合，我们注意到一场突如其来的疫情打破了商业地产的节奏，尽管中国商业地产韧性很强，各个行业加快复工复产，但是商业地产难言理想，还需要更长时间的观察和应对，一方面客流量锐减，销售额最大跌幅90%，各大城市的写字楼出租率和空置率下降到令人忧心的程度，商业地产参与者如何最短时间找到应对措施是当务之急，在现金和利润锐减的情况下，如何拓宽金融化手段补血也成为大家关心的话题。

 

另一方面，疫情持续叠加，双十一又将很快到来，电商渐成时代主流，这让实体化的商业地产持续面临重塑与重构，给商业地产企业综合能力带来前所未有的挑战，正视市场变化，危机中看到机遇，也可能成为企业新生的契机，更长期影响商业地产的未来。我们更愿意相信，疫情之后的商业地产是全新重生的商业地产，是在危机中迸发新的生机的商业地产。

 

如今我们看到，以万达、华润、富丽等为代表的一大批在座的商业地产龙头企业正审时度势共同进行着新的探索和突破，无论是线上引流线下赋能的运作模式，还是极致体验、创意驱动的新方法论，一个个创新正一次次打破商业地产旧有的弊，在不停的破壁和突破中，商业地产人在努力寻找打开新机遇的钥匙，商业地产在努力办经济和实体消费纽带的角色，成为经济复苏的动力。

 

每日经济新闻一直是观察者和记录者，每天影响海内外超过六千万用户，全年超过三千亿次的阅读量和点击量，多年来，坚持原创内容赢得市场认可，建立了社会公信力，连续十年实现逆势增长，十年来，每日经济新闻以专业财经媒体的视角持续为商业地产领域的成长建言赋能，今天我们在这里探讨整个行业持续健康发展之道，相信在座各位，会从此次年会的演讲、对话和分享交流中，获益良多，最后，预祝年会圆满成功，谢谢大家。

主持人：谢谢黄波先生，请您回座。

 

下面，我们将进入商业地产年度发展报告发布环节，掌声有请：

 

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，请陈诗涛女士上台，为我们发布2020中国商业地产发展年度报告。

陈诗涛：疫情下影响了很多实体业态，但是也催生了很多商业的繁华。任何事物都有AB两面，前两天一位物流大佬告诉我物流仓储业今年都不错，航空公司客运的业绩不很好看，但是货运却增长很大。我们看到不少商铺在关张，也看到三亚免税店门口的长龙……

 

努力不因一隅而挡所有的事实真相！基于此理，地产观点指数研究院做了大量的长期数据追踪、项目考察及企业调研，形成《2020中国商业地产发展年度报告》，请允许我以此报告的发布来代表观点地产机构向所有出席的企业来宾、媒体朋友表达我们的深深谢意！并祝福在座各位无论是在特殊的2020年还是即将到来的2021年，都活得开心、活得健康！

陈诗涛：现在由我正式发布《2020中国商业地产发展年度报告》，请看大屏幕。本报告由观点指数研究院出品。时间关系，我非常快速的做一个简要的汇报。

 

八个章节，第一是市场综述，大家知道中国是今年唯一实现正增长的主要经济体，今年的增长率预计1.9%，黑天鹅的重挫下，500条政策扶持下，目前双循环的效力凸显。我们也看到办公楼、商业营业用房的开发投资同比增速回升明显，5000家重点零售企业的指数年初转正到0.1，网络销售提升更加惊人。首次连续观察五年，我们看到市场的快速分化，头部机构的抗风险能力更强，我们今天更多的参考一些报表。在资本中我们看到商业证券化明显加快。今年大家都知道，受疫情的影响，商业地产的创新是维持了高位，直播、私域流量等营销模式创新了消费场景。

 

第二个章节，购物中心，关健词是疫后涣新。1到9月，商业营业用房的施工面积、竣工面积回升，市场复苏的趋势向好，这里我们列举了一些新开业的购物中心的数量和体量，包括一些新的项目，大家可以看一下报表。同时我们也看到企业的开业步伐逐渐放缓，轻资产成为外拓的主要方式，万达商管9月28号发布，明年不再发展重资产，全面实施轻资产。租金出租率，这里有一个发表是租金的收入，列举了9家企业，这里有各种购物中心的出租率，总体来看，疫情阶段出租率有点普降，但是高端项目抗风险能力是比较强的。今年因为线下的消费受阻，购物中心选择了线上线下协同发力，数字化运营受到重视。首店经济热度不减，零售餐饮业态持续受青睐。购物中心继续还是在争夺客流，所以说，我们看到有很多营销活动是层出不穷，右边八个项目，大家看一下，六大类的营销活动类型的分别。

 

第三个章节是社区商业，社区商业的市场还未饱和，可能需要充分的发掘，这里我们对社区商业做了一些分级的图表。今年大家知道，聚集业态降到低谷，社区商业得到了一些政策的支持。房企社区商业在练兵选址，产品线和业态呈现个性化，这边是商品的产业线，大家可以看一下。运营模式在深化，我们看到有家房地产企业提出了社区商业加物业，这家企业成功将其出租率提升了30个点，年度租金收入翻了三倍多，右边的社区商业的一些模式，纯销售、售后反租都有。

 

第四个章节是商办市场整体恢复良好，主要城市有一点下行，大宗资产的北上广深交易热度不减，中资大头，外资占了两成，外资主要是北京和上海，17宗，右边是一些资产交易的列表。租金在下滑的过程，但是有一部分行业，金融业、医疗健康这几类带来了新的租赁需求，右边这个可以看到，写字楼租金的同比变化和商办运营在管商办物业面积的图，我们进行了三个区间的分别，明显规模优势上有中海商业、陆家嘴和招商蛇口。出租率和租金双降如何做好运营和创新是关键。我们有看到商办和联办在进行融合，呈现了一些亮点。创新，提高运营水平、招商、数字化是未来的关键。

 

第五个是商业地产的金融，关健词是资产证券化的求索，前三季度的商业地产资产证券化近700亿。不依赖主体发行，国内权益类REITs和国际接轨，我们看到了一个纯权益时代的开启，我们看到未来即使REITs开放比较慢，但是我们认为未来前所未有的生命力会帮助金融与房地产互相良性发展。第六个章节，联合办公，我们会看到，联办，整个北上占比比较高，广深的市场没有被完全开放，有发展空间，具体的一线，写字楼的空置率，深圳比较高，24%多，二线城市是长沙和重庆，这是第二季度的一些情况。第七个章节，长租公寓，大家知道最近报的比较多，我们感觉到是经营模式有短板，行业利润普遍3到5个点，过高的杠杆是主要的风险。客群，各方面的一些多样化的变革就不多说了。

 

第六个章节，联合办公，我们会看到，联办，整个北上占比比较高，广深的市场没有被完全开放，有发展空间，具体的一线，写字楼的空置率，深圳比较高，24%多，二线城市是长沙和重庆，这是第二季度的一些情况。

 

第七个章节，长租公寓，大家知道最近报雷的比较多，我们感觉到是经营模式有短板，行业利润普遍3到5个点，过高的杠杆是主要的风险。客群，各方面的一些多样化的变革就不多说了。

 

最后一个章节，由我发布2020中国商业地产TOP100榜和商业表现奖。请看大屏幕。这是我们排名1到60的，这是61到100的，这个榜单的产生过程大家可以看一下，企业主体、获取方法和统计口径。

 

整个指标体系中，运营指标占了40分，管理指标30分，品牌和创新指标各15分。我们对榜单进行一个简单的点评。万象生活，就是以前的华润置地商管重归榜首。前面三家企业亮眼的营收成绩、独到的商业思维和布局策略再加上成熟的资管路径和金融手段，是他们勇夺前三的法器。

陈诗涛：我们会看到，这里一些样本企业，没有署名的八家企业的详细分布和投资物业收入，还有租金收入和单位资产值，这个表可以看到，内地企业和港资企业表现不同，港资企业的收入增速步入内地企业，但是单位面积的资产值遥遥领先。公允值这也是一些样本企业。

 

2020年度中国商业地产运营能力TOP30，我们甄选的维度是投资物业运营能力、资产管理水平、区域布局等，前五是凯德、万象生活、龙湖、万达和印力。

 

2020年度中国商业地产管理能力TOP30，指标是业态规划、招商管理、团队建设以及策划推广等，排名第一是恒隆，大家知道恒隆在上半年迎难而上。

 

2020年度中国商业地产品牌价值TOP30，从品牌熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献度进行评价。前三是万象生活、恒隆地产和凯德集团。

 

2020年度中国商业地产创新能力TOP30，太谷地产第一，印力和凯德是第二第三。

 

2020中国购物中心运营商TOP20，购物中心前三是万象生活、印力集团和恒隆地产都是拥有优秀的运营能力，三者在前三季度的租金收入、坪效、出租率都表现的非常突出。

 

2020年度中国商办运营商TOP20，今年的商办运营商受到了一定的冲击，不过我们看到，前三家中海商业、万象和嘉里建设。这是2020度商业表现奖，因为时间关系，我的报告非常的简单，所有的全文报道请大家进入观点地产网和我们的官微，可以获取全部的PDF文件，请各位给我们更多的指正，希望我们未来观点指数研究员做得更加专业。

主持人：谢谢陈诗涛女士。

 

尊敬的各位来宾，下面进入第一环节，本环节主题是"开幕聚焦：商业地产的淬炼"，有请第一位演讲嘉宾，她是：

 

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士

 

蔡云女士的演讲题目是：高质量发展是商业地产行业转型的根本方向

蔡云：尊敬的各位同行，大家下午好。很高兴一年一度的观点商业年会我们又聚拢在一起。我粗略回想一下，我参加观点商业年会有近十年的时间了，每次观点商业年会都是再一个国家重大商业事件和重大的经济事件的节点当中，或者节点之后召开，我记得我参加的时候，191亿的双十一在我们那次的会议上，终于显现出电商和实体商业的差别。

 

接下来，我们又在供给侧改革，中央经济工作会议的历次改革当中又开了这个会。好，我们每次的会议召开，今年这个会为什么这么重要，恰恰在五中全会召开后的几天，我们又召开了这个会。所以可见，观点房地产每次的会议，我们主办方都是用足了心思，他们在这个上面对行业有引领作用，同时又很高的政治站位。我想也是这个会议质量，给与会者带来了很深的指导和探索的意义。

 

大家可以想想，我们今年的五中全会，五中全会是在今年百年未有之大变局的情况下开的，对于我们房地产企业来讲，对于商业地产来讲，我们又有什么样的启示呢？这五中全会首先是结束了十三五，开局了十四五，同时对2035进行一个愿景规划，等等这些对我们商业企业，对商业地产有什么联想和启示呢？

 

第一，全会提出抓住机遇，抓住现在这个机遇，应对所有的挑战，包括国内国际的挑战。再一个，是趋利避害，同时是奋勇前进。在这个情况下，我们可以说，我们国家已经从原来的飞速发展，特别是房地产的飞速发展，转向高质量发展。

 

高质量发展当中，我们首先看看我们行业，或者我们经济遇到什么样的情况。第一，我们高质量发展的契机是什么，一个是制度的优势，再一个是经济长期向好的优势，还有一个是治理能力的提升，同时我们有人力资源的丰富，有广泛的市场场景和空间，同时，有强劲的发展力量。这是我们的基础。因此，我们今天大家在这里探讨这个问题，高质量发展是商业地产转型的根本方向。

蔡云：首先，想想当今的商业地产面临什么情况？商业地产，从最初的2005年提出商业地产开始，商业地产发展是一个什么样的轨迹呢？

 

在座的专业人士都知道这个发展。从原来我们对商业地产的理解就是开发企业作为主体，进入了百货公司，这是我们商业地产的初级。因为百货公司以前是政府投资，各个省市，包括到县都有百货大楼，商业地产企业，作为投资进入了百货公司，就是我们的商业地产雏形，这是我们最初的。

 

到现在我们商业地产涵盖了所有的产业，商、旅、文、写字楼，包括我罗列的零售写字楼、酒店、园区，等等都是我们商业地产以持有型物业作为典型代表，是商业地产的一个特征。我们商业地产有丰富的业态。

 

第二，开发企业持有性物业逐渐增多，从最早的05年万达商业，到现在的大悦城、万象城、太古商业等等，这是我们五花八门的丰富多彩的购物中心，或者是商业地产。

 

这几年发展下来，零售商业发展非常迅速，刚才我们在观点年报看到整个市场的发展，包括今年上半年的开业率。但是我们知道，受经营水平的差异，盈利水平是冷热不均，有经营很好的商业物业，同时二三线城市有收益率非常低的甚至面临关门的商业，这是我们整体水平的差异。

 

同时我们看到长租公寓，在一片叫好中发展，在暴雷声中遇冷。房住不炒是我们的要求，长租公寓一定会有很好的发展。另外商业写字楼的空置率上升，这个市场敏感度非常强，受疫情影响，今年上半年，以写字楼为代表的商业物业空置率达到了一个十年中的最高。比如北京，租金是360元每平米每天，这个空置率，今年上半年是16.6%，将近17%；上海是251块钱每天每平米，空置率是20.9%；深圳，我们认为深圳是非常好的一片红海，包括我们的大湾区建设等等，他的空置率是25.4%，所以，可见写字楼的市场敏感度非常高，它受到的影响也非常大。

蔡云：另外一个，今天上午陈总说了，现在开发企业由于国家的产业升级，科技核心作为我们经济增长动力的情况下，办公楼、数据中心、物流仓储、产业园区这种多业态的发展，特别是430关于公募REITs的出现，对这个产业园区提出了可以用公募REITs解决资产证券化的问题，实现退出以后，这个得到了非常快速的发展，很多开发企业纷纷进入这个行业。

 

第七，我们的养老地产，旅游地产、健康地产、文化地产，等等这些地产，可以说这些年五花八门，大行其道，但是我们发现没有，这个多业态的养老地产，盈利水平比较低，盈利模式不清晰，所以在新型城镇化、新农村建设当中，实际上收益好的没有多少。

 

接下来是以不动产资产证券化进入了广泛的市场空间，可以说，商业地产资产证券化也说了将近十几年，但是真正的REITs做得寥寥无几，可是，未来我认为，资产证券化恰恰是商业地产未来有解的方程，这是我们发展的未来之道。

 

还有一个，商业地产由开发驱动向商业驱动良性循环，从原来一味的盖购物中心，到现在守住购物中心怎么样盈利。第十，优质的运营成为保证资产保值增值的重要手段，无论怎么样发展，保值增值是王道，这个解决的最根本办法是运营，运营永远是商业地产人必须学习的功课。

 

再看我们国家商业地产转型的动力分析，我们知道今年5月4号以后，中共中央政治局会议提出了一个充分发挥我国超大规模的市场优势，和发掘内需潜力，实现国内国际双循环，由此可以看到，商业地产发展动力是消费结构的升级，消费结构的升级带动经济发展，这是中国经济发展的顶梁柱。必须有这个消费才能使我们经济支撑起来。

 

第二个，高质量发展有很多基础因素，人民生活水平不断提高，对美好生活的向往，服务业不断把自己提高，这是我们强大的市场动力。那么未来的2035年，我们五中全会给我们一个愿景规划，这个规划是什么？就是我们的经济、科技、收入、核心技术大幅度提高，这种情况下，从现在的中产阶级到未来的将近8亿的中产阶级，这是我们一个强有力的消费支撑，在座各位商业地产企业，一定要认识到，中产阶级的消费增加，是我们供给侧结构改革的动力，只有拿出好产品，好的消费业态，才可以应对这个市场的发展，才是我们经营的王道。

 

还有一个是以旧楼改造为核心的，旧城改造这个问题，我们认识到房地产开发企业，从增量变存量的过程当中，旧城改造也是我们房地产唯一的一个健康发展的抓手，2019年，人均住宅已由原来的很低水平，城市人口人均住宅达到39.8%，农村将近40%，这个情况下，我们建设部提出旧城改造的抓手，2000年以前的房屋，水电气的改造，同时向着养老、健康等方式共同发展，让社区逐渐的更新起来，2019年、2020年，我们可以看到，中央补助1400多亿支持各地的旧城改造，同时改造了5.8万个小区，这对我们房地产的存量市场是一个重大的市场契机。

 

商业地产要看到，在改造以后，我们所面临的市场是一个巨大的蓝海市场，这对我们将来市场发展有非常好的好处。还有一个，城市群的发展，城市级经济占到国民经济总量的40%，特别是现在长三角珠三角、粤港澳等城市群，城市群的发展，中心城市带动相关城市，相关城市二三线城市的商业同样会得到提升和改造，这又考验我们的商业运营能力和对商业的理解，以及我们拿出的产品如何应对市场。科技技术的扩散为高质量发展提供了技术支撑，这是我们高质量发展的所有契机和因素。

 

接下来我们看到什么是高质量的发展，高质量发展在于经济活力、创新力和竞争力，供给侧改革是根本途径，商业地产从以前的投资转向消费，是市场发展的根本。接下来城市改造、城市更新，旧城改造同样适合市场的发展。最后，包括零售物业，抓住消费体验，也是我们改造的基础。

 

同时，我们这所有的第三产业带来的升级，所产生的电商的需求，包括物流枢纽、数据中心都是我们的发展方向，因此，真正商业地产的行业转型和发展取决于思想意识，取决于怎么样高质量的思想意识带动供给侧改革，用经济活力创新能力促进行业改革，这是我们商业地产发展的未来王道之一，以上是我对商业地产的理解，谢谢。

主持人：谢谢蔡云女士的精彩演讲。

 

下面，我们继续请出本环节第二位演讲嘉宾上台，掌声有请：

 

华润万象生活有限公司总裁喻霖康先生

 

演讲主题是站在未来的起点上

喻霖康：大家下午好，首先是感谢观点陈总的邀请，今天来参加这个会议。

 

刚才陈总非常快的报告，我们华润是16到18年，都给我们评了一个第一名，其实那几年从来没有来参加过这个会议，我感觉到还能够缺席得第一，我觉得陈总还是非常专业的机构。今年我也很高兴来这边跟大家分享一下我们的观点。

 

首先，今天打了一个新的名字，先打个广告，华润万象生活，以前没有用这个名字出来活动过，我们今年是会有一个分拆，从华润置地往商业写字楼物管分拆出来，正准备做IPO上市，刚才看到曾总在这里，他是我们的保荐人之一。我们最近正在经受投资者的拷问，正好也打个广告，希望我们年底在香港来挂牌上市，希望得到大家今后更多的支持。

 

最近在做很多的路演，遇见了很多投资者，投资者会问两个问题，第一是疫情对你们的影响怎么样，第二你对未来商业发展是持什么样的看法。我今天时间非常有限，真的是抛几个观点，跟大家讨论一下。

喻霖康：2020年确实是一个商业行业遭受到前所未有冲击的一年，也注定是留下一个深刻烙印的一年。其实我记得，在1月份的时候，我们开业的购物中心有一个非常非常好的增长，当时是至少30%以上的销售增长，但是真的没有想到，确实是一场突如其来的疫情，给今年留下了一个很难以忘掉的一年。

 

这一年里面，我们也看到有一些统计，全国百家大型零售企业的零售额同比增长大幅下滑，为了与租户共克时艰，我们也摘录了一些在市场上搜集到的数据，跟我们的租户进行了很多的租金减免，不可避免的带来购物中心收入的下降，包括现在的客流，也没有恢复到去年同期的水平。

 

2020年，我们也看到一些新的机会，首先是我们国家提出了双循环，在这样一个内循环的背景下，内需成为必然的方向，最近看到很多的媒体，包括国家政策反复提到消费的问题，而且在这个新的形势下，我们奢侈品类、化妆品类，还是有比较强劲的增长。到了三季度，社会消费品零售总额的增速也从负转正，看到了中国经济非常强的韧性。当然，2020年，我们也面临着很多的困惑和不确定，刚才也听到，线上确实持续增长，实体商业增长的动力到底在哪里。

 

我们的消费客群和消费需求究竟在发生什么样的变化？我们的客群，95后，所谓的Z时代，占了我们人口总额已经达到19%，昨天在见一个品牌，他给我看了他们的客户构成，Z时代的销售占了他们的30%以上，这个变化是非常快的。

喻霖康：另外行业规模是在扩张加速，我们也拿了一些万达、新城、印力，包括我们自己，包括龙湖，这几年开了很多项目，到底是标准化的复制还是个性的创造，这些问题也都是我们天天思索的。在这样的情况下，我们也在重新进行思考，就着这样的时点，对我们的过去做一些总结，基本是三个观点。

 

第一，我们觉得产品创新是实体商业永葆活力的源泉，我们感觉到线上对线下份额的挤压，也看到越来越多同质化的商业体激烈竞争，稀释份额，也看到了一些有创造力的项目，备受市场追捧。线下从来没有不行，不行的可能只是一部分不够好的产品。

 

对于一个商业产品来说，空间是最重要的，我觉得我们实际上每天都是在运营一个空间，做一个空间的运营。但是这个空间我们也觉得并不仅仅是一个商品的容器，也应该是人们真实而丰富的生活的一部分，是一个城市核心功能的重要承载者，也是体现每一个时代物质和精神活动的标志。

 

好的商业空间要回到与人的关系上，回到与城市的关系，回到与时代的关系上。对于商业的空间的可能，对华润来说，一直在这方面做很多的探索，我们第一代的万象城，就是我们04年开业的深圳万象城，对于这个万象城来说，它的空间就是用一个简单的单动线，加上下沉广场，加上地铁接驳，加上写字楼、酒店、高端住宅，形成的复合的商业空间。

 

我们开业到今年是16年了，04年开业的，我们最近也在对深圳的万象城进行一个空间的大的调改，我们会在室内Mall的基础上，这个百货已经搬走了，我们会做一个全新的改造。现在已经陆续呈现，希望明年年底，会有一个全新的深圳万象城呈现，包括是一个全新的室内空间，可以呈现给我们的消费者。

喻霖康：第二，万象天地，我们尝试城市的开放街区和商业的融合，与更多的城市要素形成互动，在万象天地会有更多的室外街，和室内的购物中心，形成室内外交融的丰富场景，对很多的公区进行了重新定义，除了一个通行功能还赋予了社交和休闲的功能，包括新兴的产集群，城市绿地进行更多的交互，使空间更丰富。

 

对于下面再怎么做商业空间，我们在思考这么几个问题。1、是商业能否进一步彰显城市的个性，以及我们在这样的商业空间里面，如何在丰富性与具有冲击力的形象展示之间取得平衡，以及商业能否包容更多的城市生活的行为，有关这样的产品，我们最近在西安曲江，在城市中轴刚刚拿了一个项目，商业规模非常大，大概会有30万平米的体量，我们希望把我们对于下一代商业空间的想法，在那个项目里面得到一些呈现，我们现在也请了一个庞大的设计团队，应该也是十几家公司，正在开发这样的产品，希望有一定成果的时候，和大家再交流。

 

基于现实空间的人类活动永不停歇，实体的商业也不会消失，我们的探索也不会止步。

 

2、想说一下内容，有了空间以后，这个空间不变的是建筑空间，内容是时时刻刻都在改变的。当然也可以看到，越来越多的矛盾，越来越趋同的供应，和我们不断变化的需求之间的矛盾。

 

内容变化既是日常的点点滴滴的，也需要有一些跨越性的改变。在我们的万象城来说，第一代的万象城更多是注重主力店的带动，实现一些多元生活功能的融合，到了第二个阶段，我们看到注入了很多文化艺术元素，注重品牌的展示与互动，构建一些主题化的场景空间。

 

其实在这个方面，我们觉得更多还是跟我们品牌进行一些共建，共同来推进我们内容的创新。最近我们在深圳湾万象城合作了一个店铺，跟客户进行互动展示，是一个代表性的项目。未来还进一步探索消费者的心理行为，延长和消费者互动的时间，进一步探索我们在这个商业空间里面能够呈现什么样的创新内容。在新的时代，我们需要新的内容予以呼应。

喻霖康：第三个观点，数字化将会彻底改变一切。我们其实可以看到，数字化的技术运用和经营模式，实体商业是有很大的空间的。

 

这边对比了一下，线上现在确实对比线下有很多的优势，线下还是面临着很大的挑战。我们主要是推了一个一点万象，做了三年多的时间，我们现在的会员已经突破了一千万，也跟支付宝、微信有很多的合作，包括我们疫情期间开通小程序，做直播，包括线下和华为也合作，做很多AR场景的合作。

 

但是不管怎样，我觉得都还是在一个探索和摸索之中，还没有真的形成一个非常好的模式，或者是一个完整的形态。有这么几个可能性，和大家一起探索，是否可以利用数字化的技术，来重塑线下消费体验的链条。

 

我们是否能够形成私域流量的品牌，是否可以形成一套管理工具，全方位的提升商业经营和管理效率，我们也在这些方面，希望和我们的同行一起探索。总体来说，2020年，我们面临着前所未有的变化，也看到前所未有的机遇，我们也觉得一个商业行业，崭新未来的起点就在当下，我们希望能够跟我们的同行一起更多交流，真的把我们的商业发展推向一个新的阶段，谢谢大家。

主持人：谢谢喻霖康先生的精彩演讲，请您回座。

 

再一次感谢喻霖康先生，精彩演讲之后，我们马上开启本环节的主题讨论会。

 

一场突如其来的疫情始料未及，让商业地产的发展按下了暂停键，减租、停业等使得运营商们的利润与经营大受影响，但在这场磨炼中，新的消费方式、营销模式也在不断涌现。随着疫情的逐渐稳定，在新模式的推动下，商业地产再出发的同时也面临着不少创新与转变。

 

各位来宾，本次主题讨论会的主题是：商业的重生与未来

 

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

 

世联行首席技术官黎振伟先生

 

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云女士

华润万象生活有限公司总裁喻霖康先生

旭辉集团总裁林峰先生

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生

招商蛇口副总经理、招商商管董事长聂黎明先生

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生

光大嘉宝股份有限公司副总裁、光大安石COO周颂明先生

蓝光文商旅集团董事长兼总裁张刚先生

 

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请黎振伟先生开始主持今天下午第一场主题讨论会。

黎振伟：感谢大会给我们这个时间，今天有机会跟这么多的商业大佬来探讨我们商业重生与未来，这个话题确实是很值得探讨。我做商业地产已经有30年了，我是87年就进入商业地产。说真的，过去我们都在说创新，但实际上还是沿着老的模式，这次疫情的确让我们真正很深刻的反思，怎么样做商业地产。

 

刚才蔡秘书长的发言里面，我是第一次看到行业代表，行业的领导，能够这么客观的讲商业地产，尽管前面都在肯定，后面都说出了我们的忧虑，很多空置率的问题，如果深圳25的空置率，是不敢想象的，我们以前按照五大行的标准，空置率是5就是亮红灯，如果是25，这个是很恐怖的，我们现在一线城市这样，那么二三线城市，可能这个数字会更高。这时候如果不深刻的反思商业地产怎么做，确实是跟我们十四五是不相符合的。

 

我们一共八位嘉宾，是两个主题，一个是反思商业地产，坚持什么，改变什么，变与不变。第二个，我们面对的新商业怎么创新，如何看新的机遇，新的商业，从而新的选择。蔡秘书长您最后总结，我们先从嘉宾开始。

 

第一位嘉宾，华润万象生活总裁喻总，您的企业很厉害，我做了功课，万象生诸道，万象是有来头的。您的企业排名第一是当之无愧的，您有特殊的身份，有特殊的基因，也有独特的商业目标。我想问的是，观点之前做了访谈，您谈了三个数据，我搞研究的，对数据比较敏感，华润的自持成熟项目的成本回报率33.4，你们的自持稳定项目的成本回报率13.1%，自持培育项目承包回报率14.6，这个指标不得了，上午谈REITs的时候，都是2和3，我们华润这么高的商业回报率，这个秘诀是什么？疫情之后，我们还有这么高的回报率吗？

喻霖康：谢谢，再次感谢观点地产和各位同行对我们的认可，我还是觉得，对商业来说，我们看的是更为长远的，我们确实把所有的持有物业都不是按照一个短期开发来对待的，我们这些项目为什么越到成熟期时间越长的回报越好，这个有点是磨刀不误砍材功，我们前期投入的时间比较长，拉到更长的时间考量会更有意义。

 

市场上有很多跟我们同样观点的企业，我觉得大家如果拉到更长一点的时间来看，可能确实能够实现一个更好的回报。尤其是当你的基础做得特别好的时候，从另一方面，我们也觉得，一切东西还是顺势而为，这是非常重要的。

 

我们确实也赶上了中国经济高速发展的时代，赶上了这样一个时期。有时候把事情做正确，在正确的地方正确的时间，做一个正确的事情，最后很多东西都是水到渠成的结果。当然，从另外一个角度来说，也离不开公司在这方面有一个长远的战略规划，有一个定力，也离不开我们同事们，整个团队，说实话也还是在这边付出了很多努力。我也非常感谢我的这些同事们，谢谢。

黎振伟：您这样说，大家还是找不到根本的，有一点我们知道，你们做商业地产方面是很专业的，你们做第一个万象城的时候，你们是从泰国那边学了很多的经验。今天已经很厉害了。你要给大家一些真正背后的东西。

喻霖康：您刚才说的非常对，如果说这个的话，就是学习，我们团队是不断的保持学习，我刚才也说到，我们观察到市场上出现了很多，每年都有很多值得我们看和学习的东西，永远保持学习的心态看别的好的东西，去学习，结合我们自己每个项目的情况，这一点也确实是我们的传统。

黎振伟：谢谢喻总，下来还得多挖挖您背后，怎么找到这么高的回报，这个真的不容易。您刚才讲的时候，没有讲到存量物业，都是新的比较多。未来可能这方面有没有考虑。

喻霖康：存量现在也开始做了一两个项目，未来这方面的机会还是蛮大的，因为我觉得各个地方的商业升级，消费的升级，是一个比较确定的东西。

 

所以我们也是能够看到，有时候看到很多的商场，在很好的城市，很好的地段，但是因为开发的时间长了，或者是有各种各样的原因，其实情况并不是那么的好，我觉得未来这块机会挺大的，我们在深圳改造了一个物业，就是我们做了一个万象汇，做完了以后，效果也是非常好，已经大大出乎了市场的预料。业主也非常开心，这方面我们会更多的下工夫，去努力。

黎振伟：谢谢，明年的论坛听您的存量物业怎么改造，谢谢。

 

第二位嘉宾，旭辉集团的林峰总，采访您的记者有一句话，是您作为座右铭的，苏格拉底说的，未经反思的人生是不值得过的。这个话如果放在商业，也很合适，未经反思的商业是不值得做的，是乱做了。我也知道，林总是很主动的担商业的担子，您也提出了未来公司重资产只有商业，而且是第二主业，您也提出，要做专业的商业，做有趣的商业，还要做盈利的商业，我知道商业是很难的，您知难而进，而且要坚定的做，您给大家谈谈您的反思，旭辉以后会怎么做。

林峰：我们在商业地产是小学生，突然让我们发表意见，我们不敢妄自菲薄，但今天还是收获挺大的，听了各路高手，包括喻总的体会，听了秘书长对整个大形势的判断。

 

旭辉在商业还算是小学生，小学生有两个，第一个，可反省的东西不算太多，因为走过的路程多，坑也不多，但是我们的包袱也轻。我们想包袱轻，是不是在创新，在思考方面，就更没有固定的框架，反而是不是可以更为弹性，更为灵活。

 

我们一直觉得，我非常赞同喻总说的，不是没有商业的需求，而是没有一个好的真正的产品，满足客户对生活内容、生活场景、生活空间的构建。所以，我们一直希望把我们住宅的理念，我们都是客户导向的，其实回归到商业，我也一样的理念。

 

上次我跟他们交流，我们旭辉虽然商业不多，但是没有一个长的一样，我们是根据每个地段，每个区域的土地属性、客户属性，和周边的市场情况，得出一个独特的商业形态。所以我们在商业这块追求上，其实也是要跟喻总学，是要雕琢，不是快速的上规模，虽然当做未来的主业，我自己兼商业，不是因为我特别了解商业，而是我们认为，商业的未来对我们很重要，我可以持续的学习，或者调动更多的资源支持它，这是我们的初衷。

 

另外也非常期待跟在座各位大佬多学习一些，虽然有创新，但是有一些规律，我们仍然尊重，他有一些商业的基本规律，但是有一些我们又可以跳脱原有的框架，我一直希望可以嫁接到一起，我一直感到商业是红楼梦里面的大观园，水潭、亭子、假山是硬件，不能动的。但是花花草草可以整合，但是内容不是我们创造的，而是野生生长的，你把他移植过来。

 

我们保持开放的心态，或者敏锐的嗅觉思考，大家喜欢什么，市场上有什么奇花异草，把我们大观园整得更好，整合的好不好，是从客户的角度看，而不是我们开发商看喜欢不喜欢，永远的投票是客户的选票，这是我的一点点粗浅的看法，谢谢。

黎振伟：谢谢，林总，我还想问一下，对旭辉地产，从你们企业的特点，你们有没有一个相对比较固定的方向，就是我旭辉地产，从商业地产在哪个方面是我们要坚持走的，还是我现在这边试一下，那边一下，你们有90万商业了，不少了。

林峰：我们住宅的思考是有人去的地方盖有人住的房子，盖一个好看好玩的，在商业也是这样，你到有足够客户厚度的地方去，盖一个适应当地客户，有趣的商业。

 

从早期的百货到购物中心，到再迭代，这些东西能不能保持一个延续变化的空间和平台，这个很重要，否则的话，就像一些传统的商业圈在往下沉，一些新兴的反而往上起来，我一直觉得不变的是变化，变化唯一的指挥棒应该就是客户，在这个思考下，我们怎么保持一定的弹性，并且高度敏锐的思考客户和未来趋势的变化，这是我们后来者需要学习和思考的。

黎振伟：谢谢，希望我们后来者居上。

 

下一位是林德良林总，您说越秀要读懂商业地产，这个不容易，我知道林总每次会议上，都宣传REITs，都在寻找REITs的项目机会，但是我觉得你也不容易，因为你很谨慎，特别您谈到我们内房股在香港的评分十分中只有五分，您很困惑，手里拿着钱找不到好项目，您也看到我们越秀尽管15年涨了7倍，但是依然说是稳健的，从内房股评分不高，从商业选择的困难，跟今天这么多的嘉宾探讨呼吁REITs的发行，从您一个资深的REITs从业者，您觉得中国对商业地产，在发展模式上，应该做些什么根本的改变，或者说，我们究竟是注重量还是注重其他东西，我们现在还是看量比较多，但是从商业地产的角度，更重要的是什么东西？值得我们做，值得你去投。

林德良：非常大的课题，一般我面对投资者的时候，很想回答这个问题，因为我们是上市公司，我们要为股东服务，股东要什么？资本市场要什么？

 

资本市场，如果对内房股需要快周转的，越快的越喜欢，你装的很多重的东西，慢下来了就不喜欢，重的是什么，就是商业地产，我们怎么寻找商业地产，在内房股的比例问题，我们也把做商业比例相对比较多的一些内房股做了这样一个横向比较，从总资产来看，究竟商业总资产占整个资产的比例是最好的，我们大概统计了一下，20%是不错的比例。

 

大家看到问了，收入呢？毛利润呢？利润呢，收入来看，10%左右，10%到15%是一个不错的比例，毛利润怎么比较？你也提到，做房地产开发，可能毛利润30%多很厉害了，但是大家知道，做商业这块，商业72%，住宅35%，你可以看到，毛利的贡献是不一样的。

 

最终回到利润层面，做开发的净利润率是多少？这么多内房股12%到15%，对于商业的利润，是多少？商业利润无非是两部分，一部分是每年营运产生的利润，我们的回报率大概4%到5%之间，这个肯定是不够的，我们还有一个利润来源是我们每年的物业本身升值，这块加起来有10%到12%，就是刚才提到的质量和数量的问题，寻求这个比例就是要看总资产的比例，也要看毛利润率，也要看利润的比例，利润是什么，核心利润，核心利润是分派给股东的利润，这是我们回归到所有问题的本源。

 

对越秀来说，刚才观点也公布了，越秀今年的排名是15名，我们内部的目标是进入前十名，我们总资产，越秀商业这块是580亿，按照每年这么多商业项目，包括TOD项目的入驻，十四五末，越秀商投的总资产达到1300亿。从580到1300亿，那我们的利润要求是多少，收入要求是多少，才能把这个做的又稳又快，这是对我们的要求。

黎振伟：谢谢，又稳又快真的不容易，今天我们中国追求的是快，问题是我们国家要稳，但资本逐利是要快，这个挺不容易。今天我们讨论商业地产的时候，真的是佩服，佩服香港太古他们做的很棒，他们稳，没有我们快。我们今天是快了，现在要思考如何更加有效。

 

中午和林总也探讨一个问题，我们过去对商业地产究竟是只衡量GDP建了多少房子，还是应该考虑从运营产生的效益，今天我们为什么看美国的第三产业值那么高，除了金融，还有他对商业物业的运营产生的价值，刚才我们探讨要在这方面发力，这是真正的商业价值，REITs的价值。我们GDP就不是用钢筋水泥衡量，而是用科技，用运营产生的新的消费值。

 

这也是我们REITs追求的，也是林总投资项目产生更多的价值。谢谢。

 

下一位，招商商管董事长聂黎明，您谈到了招商蛇口的更新，我对蛇口比较熟悉，您说过做商业要把握一件事情，怎么样不停的结合消费者行为变化，推陈出新，我的问题是，商业是一个重资产，改造起来很难，特别是蛇口这个商业几十年下来，我们今天的市场消费，特别是年轻人变化太快了。

 

刚才我们有位嘉宾谈到太古里，这么高大上，怎么搞了这么一个格格不入的东西，确实很热闹，三个月前排队排一千人，我上个月的时候，八点去已经不用排队了，里面有30%的位置是空的，这是今天商业的问题，年轻人太容易变化了，今天爱你没商量，明天就舍你而去。我们商业怎么变化怎么改造，聂总，对我们招商蛇口这个项目，如何应对这个快速变化的市场，怎么做到变与不变，您的经验。

聂黎明：谢谢，刚才林总讲到一个企业持有的资产占收入的比例，利润的情况，我自己也想，我们那块是什么样的，好像跟林总说的比例是出奇的相似，蛇口7千亿总资产里面，未来1500亿左右的持有物业，大概是20%左右，现在持有物业的收入是占到我们年度收入的10%左右，这么一个比例。

 

刚才提到怎么适应消费者消费行为变化，不仅仅是商业板块，我们整个持有物业板块都做这个事情，您提到蛇口，从79年，我们整个蛇口是换了几代了，现在是4.0的蛇口，最早的三来一补的加工，开山炮，做码头做企业，换到现在。包括深圳海上世界，包括周边的商业，周边的写字楼，中间这个出租率也是有过起伏的。

 

就以我们深圳海上世界来讲，以及刚刚开业的汇港购物中心二期，客群在今年疫情之后有了很大的变化，以前外国人特别多，现在虽然还是多，但是有很多外国人过不来，这种情况下国际风情街怎么进行调整，现在我们发现，年轻人多了，我把这个字节跳动引进了招商局广场写字楼，一下子增加了很多年轻人，他们的消费行为又不一样了，我们相应的做了一些调整，这只是一个单店来说。

 

用不同的店，不同的客群，做不同的调整，尤其刚才喻总说的，我经常向他学习请教，喻总说到从空间到内容，到数字化，到各个方面的尝试，我也非常赞成。对我们这一行来说，无论是哪一行，我本身做住宅也比较多，任何一块都要保持敏锐的眼光，很快的反应速度，很强的执行力，勇于尝试、思考，最终达到消费者的需求。

黎振伟：商业真的是变起来很难，投入很大，说真的，我们现在要变，如果单靠项目自己变来回收，我相信是蛮难的，这个时候告诉我们，前期定位的时候，特别是商业布局的时候，哪些东西必须要深入的把控，而不是说今天变明天变，那就搞死人了。我知道你们现在有50多个项目，很多项目在等着你们管。

聂黎明：原来我们做住宅，说卖楼时流的泪都是定位时脑子进的水，做商业也是一样，有些可能做一些大的变化，有些只能做一些小的变化。比如讲我们已经出的蛇口花园城，我们尝试做一些大的变化，因为已经到这样一个时间点，客群和消费都发生了很大的变化。

包括深圳海上世界，目前是一个渐变的过程，前几年是一个突变，现在是渐变，每次变都要考虑消费者需求，也考虑我的投入产出的关系，假山水池不能变，我换点花花草草，我们做商业就是园丁，每天在里面做一点小小的工作，客户就是我们的主人，我们把这个园子做的好，主人高兴多赏我们几个零花钱，每换一点东西都可以让园子更好，不能拆了这个园子重来。

黎振伟：谢谢，以后做商业一定记住，房子不能乱变，假山不能乱变，花花草草可以变。

 

下一位，是行业商业的大佬，保利商业地产投资公司的总经理方总，我在广州见证了保利商业的发展，过去商业地产对快速发展的中国房地产而言，是从被动到主动的，还有是从配角到主角，从盲目到理性的过程，据我自己的观察，我认为保利地产是比较少的主动做商业地产的，因为他在广州，如果不做商业地产的话，就不可能到更多的地，也不可能占更多的市场份额，所以保利在广州，住宅和商业其实是旗鼓相当的。

 

今天，这次疫情之后，你们有一个很深刻的反思，就是谈到效率的问题，谈到精细化的问题，谈到每平米节约一块钱，这个不得了，那么如果我们还是就规模的话，建筑规模，怎么精细，怎么把握增长，未来疫情之后，您对商业的思考，保利对商业的发展是如何控制规模和精细化管理的？

方长斌：谢谢黎总的问题，刚才您也说了，我们的发展和大部分的房地产开发商很相近，前期一定是被迫的。

 

在开发过程中，随着房地产主业的逐步向全国开发，主动的持有了很多商业地产，但是在这个过程中，我们也交了很多学费，包括从设计到运营的总结。我们今年从被动向主动的转变，其实每家公司发展阶段不一样，像华润是最早开始主动做商业地产的，包括印力，都是比较早的，在商业地产的路径大家选择不一样。

 

而保利发展到今天，一是基于18年底的集团战略转变，从一主两翼，还是以房地产开发为主，从金融和大消费翼的转变，我们作为商业，大消费是非常核心的专业领域，做一个市场化的拓展。我们的物业去年年底在香港进行了上市，未来我们也希望通过这样的市场化的发展，能够逐步把市场份额向城市化的服务商做转变。第二，疫情以后突然成本都很高，特别是规模很大以后，管理成本、各方面的成本都非常厉害。

 

今天我看了很多嘉宾的发言也说了很多解决方法，比如信息化，比如精细化管理，我认为从房地产的转变很大一点，我们当年盖房子是以亿为单位计算成本，或者以万计算成本，我们做商业的时候是以一毛钱一块钱扣成本管理，这是态度上的转变。第二，从细节，特别是信息化的使用，信息系统使用，降低人工的成本占比，我们提出希望每年从整体物业管理成本上将一块钱，当然这一块钱，可能是需要投入很大的成本才能降下来，但是我们认为这是一个长远的精细化运营的方向。

 

第二个，关于规模化的问题，我们从15年底开始，我们保利商业做了很大的转变，从原有单一的协同主业发展转变向外伸发展，从15年开始做了大量的包租业务，到去年开始做轻资产业务收储。

 

截止到今年这个月，我们对外的轻资产的签约是150万平米的规模，这个规模的转变，我们认为商业地产的核心要么是持有非常优质的资产，第二，通过你专业化的运营和管理，从你的管理上提升价值，就是逐步的扩大你管理的规模，从管理的规模上提高市场的渗透率和话语权。这是我们一直想做的，从我们的专业服务的领域做，提升我们对市场的品牌影响能力。

黎振伟：谢谢，有一段话方总说的很棒，他说在十四五，相对于投资持有的规模，公司更加看重未来资产管理的规模，最核心是资产运营的能力和管理的能力，我觉得如果能够像保利这样的企业都这样走，我们真正保值增值的手段，春天来了，专业地产真的是有希望了。感谢。

 

下一位，蓝光地产的张总，您是蓝光文商旅的董事长兼总裁，我们知道成都是一个来了不想走的地方，成都一定去玩文旅，文旅和商业怎么结合？其实上海有很多这样的模式，但是我们也是看到了一个现象，文的东西有时候比较虚，怎么和商业结合好，搞了很多文的不赚钱。

 

在所有的开发商里面，谈到文商旅，你们作为一个很重要的目标提出，你们怎么解决这个问题？怎么文和旅，在商业可以赚到钱？同时，怎么样避免不赚钱？

张刚：大家好，刚才这个问题，其实我们在做商业资产管理的维度当中，我们也总结了16字的指导原则。

 

第一是始于创新，成于产业，久于运营，终于资管，这是我们目前一直在践行的。在这16字方针当中，商业每一天都是新的，每天都在创新，蓝光文商旅作为从四川走向全国的企业。

 

我们在主要的产品线当中，刚才提到了主题开放式街区，这个产品线当中是以四川的耍文化，如何做文化与商业的深度结合，是四川的耍文化，快耍慢活，休闲自在，这是目前年轻消费群体追求、倡导和喜闻乐见的。从品牌到氛围的包装，到内容的植入，到社群的互动，我们做得比较深，全周期全产业链的维度当中，我们做得比较透。

 

为大家举个例子，比如说原来在国内游八大菜系，川菜是排名比较靠后的，现在四川的火锅，已经走向全国。在四川的火锅文化当中，为什么火锅这么受欢迎，除了它的辣作为突出特点，其实更多的还体现在人与人之间的平等交流互动友好，大家都在一个锅里吃。

 

其实这是四川火锅最根深的文化，倡导人和人之间的友好互动，而现代社会在工作节奏越来越紧张的情况下，人渴望有第三空间的交流。所以刚才在提到，我们在内容方面，以火锅文化作为我们的基底，以音乐作为我们第二发展引擎，以餐饮+音乐作为跨界融合创新，这是我们在耍街的突出特点，目前我们耍街从四川走向全国，已经布局全国70多个城市，从深圳到哈尔滨，从上海周边到了西藏的灵芝，跨度已经非常大，全国布局超过一百条，这是我们比较有标志性的产品线。

 

第二个，在纵向当中，我们提到全周期全产业链的布局，横向上，我们是国内不太多的商业加上商办，+商住，+文旅，+酒店，+教育，我们是融合在一家公司里面的，很多企业往往是分属不同的集团。

 

我们这么做的核心是用资产管理的逻辑做商业，所以我们简单归类，我们不仅仅是做商管，更是做商管+资管，我们是用投资的逻辑做商业地产，我们遵循以终为始，我们所做的所有项目定位、策划、规划、开发建设，都是要为最后的运营，为最后的资本化的退出服务，目前来看也是比较成功的。

 

另外，蓝光文商旅从18年开始做轻资产，到目前为止，我们主营业务里面，轻资产服务可以和蓝光主业之间的比例是1：4，我们现在服务更多的是市场化的公司，我们到目前为止，已经建立了跟中铁、中方、中交等的战略合作。

黎振伟：谢谢，最后一位嘉宾，周总。光大嘉宝股份公司副总裁，广大安石COO，我们一起去过新加坡考察，在新加坡考察的时候，我们考察了凯德的商业，我们看了很多商业，我们发现一个问题，他们创新不及我们，我们比他做得快。

 

当时我知道有些嘉宾看不上新加坡商业，觉得他们连互联网都没用，扫码都没有，但是今天回过头看，我们经过这么快的发展以后，我们再看看新加坡和香港，周总您是一个资深的商业投资顾问专家，您怎么看中国今天的商业，我们哪些东西需要坚持，哪些东西需要改变？

周颂明：中国的商业千差万别，因为一线城市到四五线差别很大，经济能力和消费能力各方面差别很大。我们的未来可以从国外发展轨迹中看。从商业发展轨迹来看，我们是把商业当做一个金融产品来看的，未来的退出很重要，机构怎么看的？估值怎么估的？

 

在这个方面来说，我们可能稍微走得前面一点，前些年别人没收购的时候，我们做商业收购，大家都是自己开发，我们也是第一批做类REITs的，希望接下来真正的REITs，第一班可以搭上车的。我们做的时候，我们和其他区别很大，现在大家都在考虑，未来不是永远做开发，很多大的开发商，都对商业重视，包括拿地商业都有一定的比例，商业经营管理的能力变得非常核心。

 

我们和很多大的开发商交流过，这种资产闲置几百亿很正常，以前很粗犷，大家拿过来，住宅开发完，落下一个商业，可以了，商业具体值多少钱，没人算过。另外来说，很多开发也是这样，周边卖多少钱，所以我打个对折，我这个商业值多少钱，这个想法很多是错误的，因为商业还是按照净现金流的估值的倍数算的，不同城市不一样，有些城市至少若干年内都没有可能有退出渠道。

 

所以，这个我们要想清楚，有的想清楚就是不退出，我算大账算的出来，或者后来按照经营型现金流到银行贷款，那也是思路。这个是比较重要的。另外一个，刚才说到，中国商业的确是走得比较前，环境逼迫的。创新是比较多的，因为竞争特别厉害，我们在美国也投了一个基金公司，也是投商业地产的，实际上他就相对来说，美国刚受冲击，前一段时间一直受电商冲击，从美国相对来说。

 

我们每年到处考察，看外面新的东西，实际上还是做内容做深的并不多，基本都是主力店，现在国内，慢慢要把价值做出来，做深度，做内容做得更深，实际上是去主力化，我们以前做美食广场，现在是主题的餐饮。原来有些做超市，现在有些做市集，都是把坪效提上去，这个在中国是走得蛮好的，包括场景化，怎么做。

 

但是实际上在国外来说，他的成熟度比中国要强，他的精细化，他的分包，各个方面，因为他基本上整个城市区别不大，但是国内区别很大，有时候从国外六七个人，十几个人可以管一个项目，中国不行，这些方面我觉得，我们是在区别考虑，但是很重要的，整体价值比较重要，还是要从金融的思维，但是核心还是价值是创造出来的，不是算出来的，最终是资产管理把整个价值的创造变得很重要。

 

另外，未来最重要的是城市化发展，不是复制，林总说的很对，内容竞争不一样，客群不一样，所有的东西都不一样，不是一个复制的产品，是因地制宜的能力，是非常重要的关键要素。

黎振伟：谢谢，上次我们看了凯德的项目，还是很创新的，只是做得慢一点。

最后请蔡秘书长做总结，这么多大佬谈了商业，未来的商业怎么走，作为中国商业房协的秘书长对商业地产的定义、商业地产发展的标准，商业地产可能确实应该重新思考了。

蔡云：某种意义来讲，商业和商业地产是两回事，商业地产是提供商业的一个载体，怎么让地产增值保值，是要通过商业的不断更新，不断的更新换代，改变经营方式，或者增加运营方式，得到增值保值，这两个有很大的区别。

 

我们以前商业是老百货的人管商业，后来我们才发现，不是他们，而是资产运营的人要管商业，这是商业地产管理的一个核心，所以，真正做商业地产要有一个很广泛的基础，有一个很好的底层资产，不仅是一个简单的商业干得红火，不光是土地估值的增高，天安门的估值总在升高，但是商业做不好。

 

我们现在看北京百货大楼的情况，非常的呼唤好的商业运营，复合型的商业人才，或者复合型商业思维，站在行业的角度，对商业地产进行运营管理打造，这是我们的核心之路。就这些，谢谢大家。

黎振伟：谢谢，秘书长说了，零售人管商业，到商业地产管商业，最后到商业专家管商业，这个发展过程，我相信应该是未来的。最后，我们每个嘉宾一句话，我们希望未来的中国商业是什么样的？

喻霖康：我觉得还是希望未来百花齐放，大家都各自找到各自的特点，为我们的消费者提供多元多样的产品。

 

林峰：希望有很多有趣的大观园，让我们客户愿意待在里面。

 

林德良：以后的商业一定是人货场完美结合的商业体，所以以后的区块链的营销，会成为未来的重要载体。我们要从区块链的营销里面找到更好的人货场的结合场景。

 

聂黎明：能够在消费者和投资人之间，能够找到一个出路，能够把我们行业持续做下去，越做越好。

 

方长斌：三个词，第一是慢即是快，第二是生生不息，第三是生机盎然。

 

张刚：形神立意，内容铸灵，希望把我们的耍文化在未来推到全国的地级以上城市。

 

周颂明：未来商业是场景、内容和空间结合非常好的，大家比较舒服愉悦，满足于精神层面的需求。

 

黎振伟：商业本质不会变，我们发现需求，满足需求，用高效的手段让资源得到高效的发挥，谢谢各位嘉宾。

主持人：谢谢彭国邦先生的精彩演讲。

 

下面，我们继续请出本环节第二位演讲嘉宾上台，有请：

 

招商蛇口副总经理、招商商管董事长聂黎明先生

 

聂黎明先生的演讲题目是：资本化、精细化--综合发展模式下的招商蛇口商业观

聂黎明：各位同行，各位嘉宾，大家下午好。

 

很高兴有今天这么一个机会，和大家进行交流。我今天和大家交流的题目是资本化、精细化，综合发展模式下的招商蛇口商业观。

 

前不久我碰到两个朋友，一个是我的老业主，跟着我们买了很多房子，也经常去我们楼下的花园城买东西，他跟我讲，你们这个花园城要提升一下了，环境要加点钱，我说我们都研究一下。

 

过几天，我碰到一个投行的朋友，也是我们一个投资人，他跟我说，你们花园城有些成本还要压一下，人也配多了，有些地方怎么怎么样。我就在思考这个事儿，刚才在前面的讨论环节，我所说的，我们要怎么做？才能让客户满意，让资本满意，也引起了一些思考，今天我和大家分享一下，资本化和精细化的商业观。

 

大家业内有一个共识，我们这个行业正在从增量时代到存量时代，对于我们来讲，很多同行都面临着一个转型，尤其对我们做商业地产而言。这种转型应该说是在我们行业还没有到达顶点的时候，我们还有资源，还有机会进行转型的时候，我们主动寻求转型。

 

而转型的方向，当然我们会寻找和我们现有业务相关的业务进行转变，因此，可能商业不可避免的就成为很多同行面临的无法回避的问题。很多都选择把商业作为自己的一个主赛道。

 

在转型的过程中，我们手中持有的物业会越来越多，资金的周转会越来越慢，企业无法长期的承受，持有物业资本化，尤其包括商业REITs的呼声越来越高。美国是远远走在我们前列的，他们现在是一万多亿美元的REITs市值。这是从企业本身和资本市场来看，从客户来看，消费升级迭代，市场日渐分化，精细化的运营和服务成为主流。

 

中科院有一个统计，家庭年收入超过50万的中产阶级户数，以每年1%的增速扩大，这个结构的变化可能和我们整个经济和社会带来的影响都会非常非常巨大和深远。下面我想分享招商蛇口在这方面的一些思考和实践。

聂黎明：招商蛇口我们是综合运营服务商，我们说的3T平衡下的综合发展模式，这个模式下分为三大业务，T+3，三年看回报，就是传统的房地产开发模式，一个是T+10，十年看回报，包括商办和持有物业板块，第三是T+30，30年看回报，虽然回报率周期长，但是回报比较高，比较稳定，我们分别叫做社区、园区等业务。

 

其实前面我们看，这三类业务之间，我们怎么样平衡，才能让我们跑得又稳又快，这里面有一个比例的关系，未来我们持有性物业会超过1500亿，占7000亿的20%多，这样的体量，对我们企业怎么跑得又稳又快，是我们实现全过程全周期的持有物业的发展路径。

 

从去年开始，招商蛇口成立了资产管理中心，作为招商蛇口的重资产管理平台，统筹招商蛇口整个持有物业的经营、管理和发展一系列问题，同时我们在去年年底完成了对000043的收购，收购以后更名为招商积余上市。

 

这样必然带来轻重分离、监管分离的问题，也对我们资管、商办和物管板块带来一系列变革。持有物业如果太多会转不动，虽然看起来稳但回报比较低，尤其是跑不快，因此我们运用基金REITs等资本通道实现商业资产的有效循环，也是招商蛇口多年来试图激活存量物业的主要方向。

 

在2019年，我们成功实现了首单央企房地产信托基金，招商局商业房托在香港上市，就是1503，把五项资产成功出表。

 

招商蛇口就形成了四个上市平台的协同运作，一个是招商蛇口本身，这是母公司，作为综合发展的一家平台，另外是001914，召开大物管大资管的轻资产平台，然后是978，在香港上市的金融地产的平台，加上1503，作为一个房托基金。

聂黎明：在和资本市场进行打通之后，资本化对我们来讲，在精细化运营方面会提出更高的要求，我们既然和资本市场已经无缝连接，必须能够通过我们管理和运营水平的提高，满足资本市场的需求，在这个方面，我们的逻辑是什么？

 

我们想是通过按照精细化的运营，让客户满意，只有客户满意才能让资本满意。招商蛇口今年对整个商业板块进行了重大变革，原来我们是商业板块分散在各个区域，今年我们成立新的招商商管，把原招商积余下团队整合，进行统一的运营管理。

 

今年国庆中秋期间，通过精细化的运营整合全盘商业，也取得了一些比较好的业绩。整体销售在今年国庆期间同比增长11%，客流同比增长9%，新会员同比增长164%。

 

目前招商蛇口在全国的商业布局超过25个城市，60个项目，350万平米，其中形成了三大商业产品系，分别是海上世界、花园系和九方系。当然，花园系和九方系，目前正在进行产品和品牌的整合，也在做研究，希望能够有更好的产品和品牌。

 

这是我们第一个海上世界，位于深圳的蛇口，是一个文旅商业综合体，充分利用城市的临水特点，打造城市目的地，滨水文旅商业，目前我们海上世界已经在其他滨海城市进行了布局，这是我们招商蛇口的一个综合发展的模式，我们认为所有的海港，所有的空港，都是交通枢纽，在港口周边进行产业的聚集，在产业的周边进行城市的开发，就是前港中区后城的发展模式。

 

深圳海上世界已经全面开业了，厦门海上世界正在建设之中，湛江海上世界也在建设中，烟台海上世界在前期准备，这些都是在邮轮母港的边上。

 

花园系，以绿色都市优悦生活为特征，重视绿色低碳、商业生态化打造和环境的交流。

 

九方系的产品，也纳入了整个招商商管，包括昆山九方购物中心，赣州九方购物中心，成都九方等等，还有一些轻资产的项目。

 

除了这些之外，我们因地制宜，还有一些特色的商业，一个是深圳海上世界的汇港购物中心，还有深圳会展湾，有50多万平米的一个商业，这块我们会打造为一个全球最大会展中心旁边的商业酒店和写字楼的集群，总共310万平米。

 

正在建设筹备中的成都大魔方，这是演艺中心旁边的商业，还有深圳太子湾，我们和新世界一起，打造一些商业业态，以及我们自己的一些滨水商业。另外是已经开业的重庆长嘉汇购物公园，还有深圳前海湾，有500多万的建筑，商业体量非常大，已经在建设之中。上海阅江汇，也是在建设之中，这些是和港口、会展、演艺，以及和文化古迹相关的特殊业态的商业。

 

招商商管正在发力，希望有更多的机会与行业的同行进行交流，以及与朋友们进行更多的合作，谢谢大家。

主持人：谢谢聂黎明先生带来的演讲。

 

再次感谢聂黎明先生，演讲环节之后，我们开启本环节的主题讨论会。

 

疫情带来的影响，既有可见的市场冲击，同时还有商业地产运营模式改变以及消费场景的重构。作为商业地产运营商，在市场重压之下，如何调整自身的经营策略，因应消费习惯的改变而创新消费模式？

 

各位来宾，本次主题讨论会的主题是：改变中的商业

 

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

 

深圳旭成文商投资有限公司、上海信韬商业投资管理有限公司董事总经理潘韬先生

 

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

广东珠江投资股份有限公司副总裁吴镝先生

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

合景悠活集团商业事业部总经理崔然先生

香港兴业国际集团中国内地租赁及管理总经理、兴业太古汇联席总经理杜一莉女士

上海世纪汇置业有限公司总裁、CEO任智先生

天朗蔚蓝商业总经理马莉女士

潘韬：我们这场的主题是改变中的商业，其实中国的商业和商业地产这些年是一直在改变，唯一不变的是改变。

 

从我从业以来，应该说从大的城市化进程，还是消费迭代，还是电商的崛起，这些年，近二十年一直推动中国商业地产改变，今年的形势更加特别，今年有疫情和国内外形势的变化，让我们商业地产面临更大的挑战和洗礼。

 

从我个人观察来看，今年以来，中国的主要商业地产公司和主要的商业地产项目，都表现出很强的韧性，甚至表现出很强的创新能力，通俗的说都挺过来了，表现都不错。

 

今天我们这个主题的关健词，商业模式的变化，经营策略的变化，场景的重构等等，其实我认为，就是一个，就是经营方式有哪些革新、创新和改变。我们这一组的嘉宾，包括我在内，绝大部分是在中国的商业地产项目一线的操盘手，一线的总经理，应该是很有发言权的。

 

我们就按照这个顺序，请各位嘉宾谈谈，围绕着经营模式、经营策略，包括消费模式变化，你们有哪些体会、创新和总结。首先请广州珠江投资股份有限公司的吴镝先生分享自己的观点。

吴镝：各位在座朋友和领导大家好。

 

对我们来讲，珠江应该说在国内算是为数不多的，最早开始步入商业地产的企业，因为从我们公司的主席来看，他已经在06年基本就布局商业地产、产业地产，开始走出多元化的道路。因为其实那会儿，04年的时候，到06年，三年我们都是中国房地产的第一位，后续大家看到他速度下来了，但其实是老板在很早开始就已经布局整个商业地产。

 

对我们来讲，目前已经开业300万方的商业，目前在建的有将近800万方的商业体量。所以对我们来讲，疫情以后如何在商业中求变，其实是一个非常主要的议题。

 

从总体来看，其实首先第一个，跟刚才大会的第一个问题是有关系的，首先我们认为，从破局来看，首先需要资本的介入，从目前珠江商业发展来看，我们很清晰的是做到了切割，比如作为投资人、资管人，对合生来讲，运营管理，我们把投资、资管和运营作为划分，各管各的条线，各司其职，这样对整个投资管控来讲，对运营管理来讲，大家各有各的好处，我们可以用更便宜的钱，帮助到商业做更好的恢复，同时也更好的支撑整个商业能够更长线的往前发展。

 

这个可能是从模式上的变化，从运营方向的变化来讲，我们认为首先第一个要根据本身自身企业的特性，比如说我们目前在国内来讲，我们自身企业有几大特点，第一我们持有物业量很大，第二，我们自己的产品线很长，我们六个亿投资了钟南山，和他开发新冠的药物，我们有医药研发的能力，我们自己在人工智能和IT方面投入了将近300多亿，做整个商业智能化的研发，我们通过智能化的手段管理购物中心。

 

另外我们本身是中国最大的电竞企业，我们在上海珠江创意产业园是中国最大的电竞产业园，我们电竞每年的产值有将近200多亿，所以我们可能现在的商业，在南虹桥，今年11月已经开工，会建中国第一个大型的以电竞为主导的，结合所有产业链条，包括上游中游下游的全产业链的电竞商业，这种商业未来我们认为，从现在总体的形势来看，第一，网上购物是一个趋势，网红的消费，同时90后、00后的消费能力越来越强，未来我们在传统的板块之外，我们要建立一个可复制的以电竞为主题的大型购物商业。

 

现在已经在北京上海深圳广州成都西安，有了布局，目前在南京也刚刚拿完地，未来这种项目在全国希望做20个左右，来布局整个的以电竞新业态全链条，作为新型商业业态的导入。

 

在整个传统业态来讲，比如合生汇，会进行一个全新的升级，目前在北京中关村打造合生汇的购物公园，一二期加在一起，整个运营面积会达到45万方，加上我们地上的公园面积，可能我们会在北京的北部建一个建面90万方的，结合购物、娱乐，引入了30多个IP，这些IP基本上是在市场上直接收购的，我们控股自有IP，植入这些全新的IP，包括有网红的，包括有互联网购物，也有主题游乐，打造一个合生汇购物公园，通过这种全家庭的一站式的服务，能够做到更多的顾客黏性，这是在传统购物形式上的一个升级。

 

其实总体来讲，我们还是希望在未来的商业上，我们会不求多，我们主要是求精，我们体量要足够大，第二，我们模式是更多样化，第三，我单一店的产出足够多。

 

用我们董事长的话说，未来珠江在全国的项目不多，但是我可能一个项目可以抵上别人十个项目，我们单个项目都是百亿以上的，我们和平安保险在做一个珠江不动产，整个资产规模是达到了1300意义上，未来我们是希望通过这种大体量、少数量，但是做精做强的，把珠江的商业做好。

潘韬：谢谢吴总，我们这一组，观点地产邀请了很多来自珠三角的企业，我们珠三角的企业带来了很多完全不一样的东西，下面请其他嘉宾更多给会场的听众介绍在经营内容和形式上的新的东西，让我们有更多的收获。

王媛媛：谢谢主持人，我们这一组里面很多是来自珠三角的企业，我今天到华东的主场，我也稍微介绍一下我们企业，我们集团是时代中国，是一家根植大湾区的房地产开发企业.。

 

我们商业公司是在时代中国旗下专门负责商业地产板块的投资开发运营的公司，我们从2000年开始，商业板块从整个城市更新的存量改造开始，一直到现在涉入比较多的商办领域更多，包括甲级办公、商务办公、创意办公，我们商办在运营的管理面积接近一百万方，在建的接近两百万方。

 

我们整个商业中购物中心主要是在明年有一些新的项目开出来，我们前期筹备了很多年，会有一些社交型或者社区型，以及一些创新的主题商业，会在明年有一个集中的爆发。

 

刚刚主持人也说了，希望我们多谈一些运营层面的策略、变化和跨界。我们其实在做商办领域的时候，一直在思考我们应该怎么样做不一样的东西。因为其实我们一开始介入商办领域就不是一个标准化的甲写，我们是做商务办公，类似园区办公，或者类似创意园区的办公，我们需要不断的在原来传统的商办，以招商和物业服务的基础上提供更新的内容。我也分享一下我们在这个领域中的特点。

 

第一，我们是在传统的商办领域里面加入了产业服务的内容，现在我们每个项目基本上都会有一个孵化器在承载，我们现在自营的孵化器有三个，一个国家级，两个市级，基本上商办企业在里面，提供的不仅仅是一个空间的服务，我们在B端对企业来讲，会起到一个企业发展的孵化服务。

 

第二，我们以前大量的标准化商办产品里面，更多是提供空间硬件，或者是空间管理服务比较多，我们现在除了产业服务之外，对C端客户会提供更多的一体化的商务圈，不仅仅是一些硬件方面的，从食堂、会议中心、健身房一系列硬件配套，一直到不同圈层的运营，包括我们的租赁决策，包括我们的租赁对接，以及我们每个企业里面的圈层的运营，我们也是希望通过这种B端+C端的客户深度挖掘，能够形成我们商办产品的独特竞争力。

 

我们这个产品从三年前逐渐摸索落地，在今年疫情期间，我们也是经历了这样一个考验。之后整个的市场反馈数据让我们大家认为，这一套的管理服务的内容是得到市场很好的考验的。

 

今年写字楼项目，在疫情期间，我们写字楼项目没有做任何的租金减免，基本是在96的高位出租率，目前为止，我们年初到现在都有一到两个点的涨幅。在今年整个写字楼的空置率不断上升的情况下，我们有多个项目目前的出租率保持1到两个点的空置率，每个项目的体量都在十万方上下。

 

我们也在反问是什么原因，我们为什么可以有这样的成绩，能够在疫情期间守住，我们觉得是因为我们前期一开始就实行了这样的B端到C端的政策措施，也让我们打下了一个比较坚实的基础。接下来，我们关于商办这个产品线里面，会有更多的跨界思路和想法，放在商办里面。

 

关于整个商业领域，其实我们就需要有更多的跨界思路和想法，因为在商业这个领域里面，我们可以看到，特别是购物中心，我们今天听了很多行业的前辈，做得非常好的公司，给我们展现了他们很强的实力和一些非常优秀的项目。

 

作为我们在购物中心也好，商业领域的后进者来说，我们会发现很多赛道都有做得非常强的领跑者了，其实要在这样一个市场里面取得自己不一样和差异化，要实现刚刚喻总说的百花齐放，我们应该在什么领域体现我们的内容，我们就考虑了很多不一样的地方。

 

除了大家常见的社区型的商业，我们也花了很多心思，使他不一样。我们也做了一个社交型的商业，专门在CBD地区，为商圈里面社交需求做的一个并不大的，3到5万方，明年也会开出来。

 

明年我们还会有一个汽车主题的Mall，特别是现在看到有非常多的汽车品牌进入购物中心，基本上大部分都是以购物中心的零售为主，汽车为辅，汽车会有几个品牌，我们接下来的汽车Mall会是以汽车为主，综合零售业态为辅，汽车的业态会占到80%，而且不仅仅是一个汽车展厅，可以全面实现汽车4S功能，是下店上厂，是具备真正实现4S展销、机修、板喷全系列。这不仅仅是在购物中心领域，也是在整个汽车领域中都非常不一样的尝试。

 

为此，我们也花了很长时间，跨界在汽车这个行业里面，从做房地产到做商业，一直到今年，花了特别长的时间在汽车这个行业里面浸染，希望我们可以真的洞察到现在一些行业需要一些跨界，我们才能找到一些新的机会和新的发展。

 

明年我们会有三个不同主题的商业开出来，到时候希望有机会邀请到各位，去到我们项目，给予更多的支持和指导，希望我们能够更好的为行业不同特色体现我们不一样的光彩。

潘韬：一般操盘手和项目总讲起自己的项目都是滔滔不绝，都很有体会。

 

崔总，我直接问你具体的问题，你们的项目在今年疫情压力下，遇到的困难大不大，你们是怎么解决这些困难的？

崔然：我还是简短的介绍我们公司，我们是上周五刚刚上市的，我们在国内有8个商场已经开业，还有多栋甲级写字楼开业，我们主要是位于北京上海广州成都苏州这样的一线和新一线城市。

 

刚才主持人提到了，我们先把自己的属性说一下，我们自己商业也好，还是写字楼，整个来讲，我们的品质都是中高端的，写字楼都是甲级写字楼为主，我们广州的合景国际广场，上海的合景总部，北京的合景写字楼，还有成都的广场，都是甲级写字楼，商场，北京、上海、成都的商场，都是已经开业的项目，可以看到在这些城市生活的，或者出差到过这些城市可以看到我们的项目呈现。

 

回到这个话题，疫情给我们的冲击是比较大的，后来总结了一下，基本是四个方面，可以和大家做一些粗浅的分享。第一，这个丰富性是非常重要的，因为丰富性这块，可以考验一个公司，甚至一个商业运营的能力，还有他整个内部的输血造血的能力。

 

我们一般自己的商业，大部分的商场、写字楼、五星酒店，包括W酒店，还有我们自己的住宅，我们基本上是在一个大地块进行强排，相互之间的定位和客户客群的精准，都是相一致的，大部分定位是中高端的高知高管的年轻客层，35岁以下为主，我们从中区分准确的定位，产品线相互之间的区分非常明显，还有我自己的酒店，写字楼，还有住宅，相互之间的带动也是非常明显的。

 

在疫情发生的时候，我们围绕自己的大生态客群，包括线下，线上有大的会员APP，我们现在累计了三四百万的会员在运转，还覆盖到合景其他的业务板块，比如旅游、健康、教育，还有其他自己的长租公寓，所有都是内部联动的，而且内部的积分，都可以产生共享的带动作用，这是在疫情到来的时候，抗风险能力是比较强的。

 

第二是个性化，也会带来一些溢价，因为现在的产品，早已经过了千篇一律的时代，我这一个商场长这个样，可能在这里是这样，复制到另外一个城市，或者几十个城市，这个时代已经一去不复返了。我们在合景的商场和写字楼都追求个性化的产品。

 

比如说我成都魔方刚刚开业的商场，我们也是针对周边的客群，因为他位于成都CBD商圈，周边基本都是楼王，或者是办公客群为主，我们对商场做到了开放式24小时的购物中心，可以24小时营业，而且在业态组合上，我们会组合进来很多的设计师品牌，还有酒吧，因为成都的餐饮文化和酒吧文化非常重，这个可以24小时营业，而且深受周边顾客的喜爱。

 

像中高精尖的客群，白天在商场吃饭，晚上可以泡吧，然后直接住在我们酒店，把我们客群牢牢锁住在这儿，你想买房子，我们有，你想医疗、教育、健康产品，我们都有提供，这是内部共生的。个性化这块体现最明显的是魔方商场，引入真的瀑布，在商场里面，从5楼一直流到1楼，这个在国内也没有过。我们合作的一些公司，比如说设计公司，还有灯光顾问，各方面的公司跟刚刚讲的华润，还有太古，都是长期的合作公司，这也是能保证我们高品质的基础。越是这样中高端品质，抗风险能力越强。

 

第三，上午很多大咖也分享了，就是数据化、智能化的应用非常重要。疫情期间刚开始的时候，基本商场没人的时候，我们也是痛定思痛，基本上用一个多月的时间，把我们自己的小程序线上平台上线了，在线上我们可以实现八大功能，两个最主要的功能一个是会员积分直接当前花，在线上可以直接买。

 

另外是线上商城，每个和我们合作的商场品牌都可以在上面把商品时时更新，在上面产生销售，这些主要是针对一些零售品牌和餐饮品牌以及外卖。但是像体验类的，社交的需求，商务的需求是必须到现场的，这个是没有办法用线上完全替代的。

 

我们想把线上暂时或者过渡性的作为另一个辅助手段，目前不是主流，但是所占的份额会越来越高，而且在这个智能化方面，便利性的考虑也是非常重要的，比如你停车缴费，现在实现了无感支付，顾客来了以后，我们的会员可以不用缴费，直接开走，回头绑定的会员计费直接在账户上扣，不会耽误时间。我们在能效要求也比较高，和一些大数据公司和科技公司，以及市场上的品牌零售研究公司合作，还是想经过这种大数据的分析，不管是对场外顾客的来源分布，会有计划的更精准，加强我们薄弱区域。

 

场内区域的客流分布，希望把消费者的画像做的逐渐清晰和具体，还是把每个楼层，每个品牌的适合度调整清楚，同时可以指导我们招商和日常的经营，提高租金收益和品牌组合，还有对顾客的有效性，这个是非常重要的，在未来来看。只有把客户摸准了，商场才有希望和未来。

 

第四，刚才说的都是重资产项目，压力比较大，我们以前公司合景泰富，现在我们分拆，单独在港股上市，我们那边的重资产压力是非常大的，我们现在是两条腿走路，开始走轻资产输出服务，这种业务利润收入还是比较好的，因为没有什么重资产的投入，包括这次上市估值，我们经过150场灵魂拷问路演，我们也知道投资者非常关心你的利润率怎么提高，未来的增长点在哪里，轻资产这个业务是很好的选择。

 

市面上经常被问到，其他的竞争对手不多吗，每家有各自的特点，其实深耕的并不多，刚才分享的是龙头企业，我们这种可以称之为小而精的企业并不多，做得好的商场更少，我们现在是做第三方的轻资产输出，给商业商场写字楼，都可以输出商业运营、物业管理、住宅的物业管理也可以输出，这块是一个很好的业务模式，我们还是希望未来五到六年，把这个业务深挖进去，好好做起来，每年争取有五个左右的商场项目合作，这块也是我们对以后的思考，比较粗浅，跟大家简单分享一下，谢谢。

潘韬：杜总，太古汇我经常去，我有两个问题，这个太古汇从横向来讲的话，这个太古汇和其他几个太古汇相比，这个太古汇的特色是什么地方。上海的优秀项目特别多，这个太古汇和上海同行业的优秀项目相比，你们的特色是什么？

杜一莉：前面我们彭总说了我们太古地产的项目分类，一个是建筑形态方面有几个产品，包括太古里、太古汇等，这主要是从开放型的建筑形态来区分的，更加开放的是太古里，一些相对集合一点的是太古汇。

 

但是虽然建筑形态有不同，但是我们在每个地方落地的产品都还是因地制宜，是很大的考虑。所以上海的兴业太古汇是基于上海的本地文化的产品。从我们广告词来说，我们叫做爱混敢嗲，是从上海本地文化衍生出来的。

 

包括我们太古汇的建筑形态和设计方面，也是融入了上海本地的特色，包括了上海的逛街习惯，我们更加做了一个比较人性化的设计，我们并不是一个非常垂直化的商场，是一个很水平化的，非常适合你逛逛走走的形态。我们同时在建筑形式上，也引入了上海的石库门的一些元素，包括一条轴线，几个广场，这都是从上海的比较传统的文化元素当中提炼出来的。

 

说到我们在上海的运营，我们其实从开业到现在，有差不多三年的时间，其实一直在打造多元化的场景，大家一直都讲要做一些体验型的商业，我们在跟我们租客关系上，我们一直是保持伙伴关系，从招商到运营，我们都会跟他们不断的探讨，怎么样能够给我们兴业太古汇带来独一无二的有特色的服务，或者体验的项目。

 

比如星巴克的烘焙工坊，包括双立人的主题餐厅，这都是独一无二的，只有兴业太古汇才可以享受到。这是我们希望我们消费者能够来到兴业太古汇的一个理由，我在这里可以得到一些其他地方没有的服务和体验。

 

同时公共空间的打造也是下了很多的功夫，开业三年多以来，我们每年都保持了一年一百多场活动的频率，当然，当中既有包括我们自己所举办的一些主题活动，包括一年四季的主题活动，是每年都会传承的。一方面是春夏和秋冬的上海两季的上海时装周的参与，还有我们一个英国文化和钢琴文化结合的公益项目。还有夏季，对心中有童年，有儿童情趣的一些主题活动，还有每年的圣诞季活动。

 

这几个主题活动贯穿下，我们还会邀请租户和第三方的合作者，来一起为我们举办很多的展览，时装秀，或者是一些娱乐性的活动等等。这样就让我们的消费者来到太古汇永远有一种常变常新的状态，每次来都会得到不同的体验。

 

这些活动是贯穿了文化、艺术，也有时尚、生活方式的，运动的，就把你的工作生活和你的休闲旅游的场景，其实都结合在我们兴业太古汇的大平台上。我们也一直跟我们的团队讲，我们希望打造的不仅仅是一个购物场所，而是有情感有温度的商场，希望我们所有消费者把太古汇当做他们的平台，能够储存和酝酿出他们的一些情感记忆。

 

今年疫情以后，我们也不断做一些尝试，我们团队是比较快速的在疫情当中作出了一些反映，我们在今年的4月份，就已经推出了兴业太古汇的线上商城，也在4月份之后就开始做一些直播，我们既有和第三方的直播露出，也有很多租客的参与直播，通过线上流量的带动，做一些线上和线下的融合，来带动我们整个商场在5月份之后很快的进入复苏季。

 

5月份之后，我们也有举办了一些市集活动，还有我们线上商城推出了每日散会等等。通过种种的变化，我们觉得我们还是比较好的能够做到一些线上和线下的融合，同时也适应了一些市场变化，能够找到我们比较精准的定位。谢谢!

潘韬：谢谢杜总，截至目前，您是唯一一个直接回答我问题的嘉宾。任总一直在第一线工作，请您就你们公司场景重构和经营策略的创新做一个简单的分享。

任智：谈到场景创新，今天这么多行业大佬都已经分享了，我就从我们疫情以后的时间简单说一下我们场景的创新。

 

这是主持人给我们提的问题，我们就如实回答。在今年疫情之后，我们是私募基金的管理模式，在全球范围内，所有国家的项目其实都打入了冰点，我们也是紧急开会，在中国也不例外。

 

这种情况下，我们当时就想是冷冻起来，还是说在危机中育新机，我们就想着，如果现在把整个项目都关掉，或者说冷冻下来的话，可能我们反转的机会更小，在这种决策中，那时候大家都在假期中，我们集中了商管团队和写字楼的团队，大家都是鼓励复工复产，鼓励创造一个新的消费环境。

 

我们的团队，就像杜总提到的，我们做了很多新的尝试，在直播领域，线上商城，还有抖音等等，做了很多的尝试，用无接触的方式让我们的场内租户能够继续生存下去。在这个过程之中，我们原来的计划是希望在2020年，能够把我们的世纪汇做成文旅商体结合的文化场域空间，疫情之前大家还探讨，我们可以把上海申花的主场，我们在世纪大道，离体育场非常近，有很多美好的设想，疫情之后都没有了。

 

但是我们还是坚持把文化场域实现下去，这种情况下，我们就换了一个思路，我们跟苏州博物馆合作，5月份的时候，做了苏州博物馆和上海世纪汇的联名展，主题就是复苏。当然这个是从2月份疫情正中的时候就筹划了，我们坚定的认为会复苏，包括苏州博物馆也是觉得，在这个时候还有人探讨大型活动，也是觉得胆子够大。我们是用发展的眼光，坚定的认为我们会有转机和变化。

 

我们在场景打造上应运而生了几何书店，还有一些文化类的KTV的引入，也很好的满足了我们写字楼客群日间和晚间的需求。我们有时候团队做的每一件事可能很小很细，但是其实都是要触达到消费者真实需求上的，疫情期间，我们就用探索的方式，这时候消费者需要什么，我们怎么可以让我们不被冻死，可以活下去。

 

疫情之后，我们到9月份，整个商场的客流量回升到了去年同期水平，达到了十四五万的水平，营业额也提升到了疫情之前同比的20%，付出一定是有回报的，而且要有坚定的信念。

 

场景的改造，我们动静小一点，我们曾经有一个主题街区是做得非常好的，做了一个上海老街，消费者也特别喜欢，但是就在这种情况下，我们又在今年做了一个文化的场景，可能在明年，我们也会像酒吧、夜间经济这样，再造一些场景，因为我觉得现在的年轻人还是求新求变的，而且中国的发展速度，也是非常快的，创新的群体和创业者，创新的品牌特别多。

 

我今天中午和一个品牌商吃饭的时候，明显感觉到说的很多东西，我们真的都是第一次听到，所以我觉得，我们要用这种开放包容的心态接待这种新生的事物，因为我们是基金项目，所以我们在买卖并购项目的时候，我们会看这个项目地理位置是不是最优越，但其实在后期的运营和管理团队，对项目的持续性的成长性的把握，这确实是一个软性的软实力，前面几位老总也说了很多管理方面的经验。

 

比如当年我们买这个项目，到现在估值是增长的，说明在这种软件上的配套，和在管理上的优化，使他的原有物业价值是增长的，这就是我们希望能够达到的目标。谢谢！

潘韬：马总来自于西安，是唯一一个既不来自珠三角也不是来自长三角的商业管理总经理，时间确实不多了，给我们简单分享一下。

马莉：我以最快的速度汇报一下我们运营的情况，首先非常感谢观点给我们提供这样一个机会，也感谢观点的专业敏锐和慧眼独具，我们规模不占优势，我们比较自信的是创新精神和原创能力。

 

最近看新闻听到最多的一句话是我们现在面临的是百年未有之大变局，我想谈到的是产品力和服务力的改变。我们最早是做地产的持有物业的商业运营，包括专业市场和社区商业。

 

但是随着后来的发展，我们也进入了教育综合体，以及后来和华为、政府合作的产业孵化器的项目。我们目前在产品的改变上，已经突破了传统的商业范畴，我们更多是在做产业和商业结合的项目，所以，为了做这样的产品，我们对我们的服务能力也进行了多次的升级，我们从原来的商业运营服务商，最后逐渐升级成城镇空间运营商以及产业的综合服务商，我们也是通过自己服务能力的提升，来匹配我们自己新的创新型产品的日常管理。

 

目前我们从原来的最基础的物业服务，到现在已经上升到了商办的商企服务，到下来我们推动华为云的项目，孵化了大量的智慧社区、智慧城市，以及很多的人工智能的产品。我们也实现了西安最大的一个青少年人工智能科创基地项目。所以，这些项目也是又助推了企业向更多产业领域进行拓展，比如说现在我们介入到农业乡村振兴的田园综合体项目的运营服务，以及我们跟动漫数字基地的产业服务项目。

 

我觉得，一句话来说，商业无边界，我们通过我们原来的商业团队，后来实现了非常多的产业延展，非常欢迎在座各位大咖，在西安能跟我们展开更多的跨界合作，谢谢大家。

潘韬：非常感谢马总简洁扼要的介绍，最后大家可以看出，从各位老总的发言中看出来，商业确实一直在变化，只是最后比的是看谁可以抓住时代的趋势，第二是看谁整合资源能力最强，最后，比的是谁执行落地能力最强。

 

我相信，这一组的嘉宾给大家提供的都是实实在在运营的干货和应验，大家如果在经营方面有什么需要帮助的，这批嘉宾应该是最能给你们提供实实在在帮助的人，谢谢大家！

主持人：谢谢潘韬先生的主持，谢谢所有嘉宾的精彩发言，接下来请大家移步舞台中央，我们合影留念。

 

尊敬的各位来宾，下面开启今天最后一个环节，本环节主题是"创新想象商业的魅力"。首先也是进入演讲环节，有请第一位演讲嘉宾：

 

中海商业发展有限公司副总经理唐安琪女士

 

唐安琪女士的演讲题目是：商业边界与价值判断

唐安琪：各位同行朋友大家下午好。很辛苦，听了一天，所以就没打算站主席台上，走出来和大家互动更多一点，另外桌子也没搬完，没关系，这是一个挺好的场景，一般参加商业活动，刚才全场聚焦的话题比较多是在生活方式，在集中商业更多。

 

今天我带来的主要课题，开门见山，是和写字楼相关，写字楼在大家的概念当中，相对来说更纯粹，甚至有人会认为更简单，但实际上，他也可以做得很精彩，这是我想今天和大家分享的。

 

这里前面有很多的融入，包括艺术、文化和商业，包括科技，希望书写整个行业更多的表达和表述。我简单介绍一下，我是来自中海商业，中海商业是中海地产当中负责持有业态板块的专业公司，目前整体的规模是1000万方，包括有写字楼、购物中心、集中商业，酒店，文化场馆、长租公寓等等。

 

今天主要讲写字楼，我把写字楼稍微介绍一下，写字楼当中，写字楼的占比是占到整个中海商业接近70%的体量，我们现在在手的规模超过8百万平米，加起来有70座写字楼在建和在运营。

 

在运营的现在有287万方，为什么给大家介绍这样一个体量呢？也是想告诉大家，为什么我要讲办公，因为我们大的体量规模布局26个城市，算下来其实它的样本量足够有一些代表性，有一些特征，也许也代表了这个行业发展的特征和趋势。

 

这次前面论坛说了疫情给行业带来了影响，写字楼的影响，我相信上午，包括下午的前半段大家都听到，谈到写字楼就谈空置率，不管是对深圳说未来40%多的空置率还是上海现在也破了20%的空置率，但是除了空置率之外，唱衰行业的声音也包括，甚至提到比较多的一些讨论，就是线上办公是不是可以替代线下办公，我们有很多同事，很多朋友，居家办公觉得也还可以，效率也还行，没有太大的影响。

 

这个讨论其实也引发了行业里很多的思考和探索。借着这样的背景，我们结合今年的情况，包括我们写字楼里的客群，到底他们是什么样的一群人，他们的需求在哪里，需求就是我们发展的原动力，也是我们创新的原动力。我们都知道，写字楼里办公的，我们服务的人群是一群高知高智和高职的人，他们的需求变化其实也就代表着意味着引领整个行业接下来重点发力的方向。

唐安琪：结合这次疫情，我们加上样本量，我们做了一次未来办公趋势的研究，这个研究其实也是我们推出的一个研究，叫做COC指数，这个指数中我们希望通过我们样本的特征情况，带给行业一些支持，一些数据的表现。

 

这里面也是希望通过需求迭代的真实模型的打造，来从组织变革的趋势入手，对整个企业结构化的趋势做一些判断。其实大家再回想一下，写字楼是如何出现的？格子间是如何出现的，根本因素是在于提高人员的工作效率，效率为先。这是格子间出现的最原始的背景。

 

这个过程中，结合现代管理学的一系列衍生发展和变化，出现了甲级写字楼，出现了办公园区，出现了各种灵活办公，但是总的来讲，他里面的逻辑就是，我们的写字楼内部的布局，其实跟企业的组织模式有强相关，非常强相关，因此，对于组织结构的变化，我们做了一次调研，现在整体的变革趋势大家应该有所感受。扁平化确实是大多数企业正在努力的方向，有些企业可能已经开始打造，有些企业还在努力的过程中。

 

当然也有一些大的国企和央企，还有一些原始传统的中心级的办公模式。我们可以看到这里写到，最多的趋势是扁平化，25%，然后是矩阵化，这也是很多公司的组织模式，最后是模块化。

 

这个过程当中，我们也可以看到，普通员工的维度，认为扁平化，层级关系少是比较大的，这个比较好理解，普通员工当然希望层级少，汇报的效率越高，沟通成本越少，中层管理者的角度认为，模块化和扁平化都有优势，因为模块化可以使得专项工作更加高效，而在高层管理者当中，目前也是认为扁平化会更加是趋势，这会带来决策效率和信息的进一步透明。

 

这个过程中，我们发现，其实不同的组织模式也适用于不同的工作方式和你的工作性质、企业性质，有非常大的关系。比如说你独立完成工作为主的工作，当然以扁平化的形式更高效，如果是以商务会客类的工作，一方面是你模块化，有专项的考虑，另外扁平化也是不错的。以协调类工作为主的，矩阵式的工作模式，和模块化的工作模式都是比较推崇的。

 

跨部门工作比较多的有是矩阵和模块化比较多。我们对所有企业的类别进行了分类，比如世界五百强，包括大型国企和央企，包括独角兽企业，包括中小微企业，不同企业在组织形式的选择上不同，因为行业性质、汇报层级关系不同，这就必然导致了对办公空间需求的不同，这是整体的逻辑。

 

在这个过程当中，我们也看到，现在写字楼的最强的优势，其实正在转向空间的运营，我们董事长一直在讲，中海商业做的就是空间的生意，别看就是简单的天地墙，这个空间中可以产生什么样的内容，什么关系，人和空间之间可以产生什么样的化学反应，这就是商业在做的内容。

 

对于办公空间大家有什么新的共识，包括舒适、娱乐，跨界的融合，工作兼顾生活，这些关健词当中，其实比较多的是边界需求，我们的需求分为核心需求和边界需求，核心需求就是你办公本身和你提高办公效率本身，但是边界需求就是除了办公之外，效率之外的，产生相应联系的这些需求。

 

我们发现这些部分的需求现在占比是越来越大，核心的因素，可以看到，22%的受访群体提出，休憩娱乐的空间亿要求，一些午休室、健身房都属于这一类。

 

为什么？写字楼的正负向的需求在进行迭代，租区的功能有相应的变化，工区的功能也会有不同层次的变化。总的来说，现在的办公人群越来越多的是Z时代人群，这些人群有什么特征呢？就是他们愿意付费来提高自身的需求满足。这一点和我们80后、90后都不太一样，因为我们可能有很多其他的各方面的成本因素的考虑，大局因素的考虑等等，但是Z时代的人是愿意付费，愿意付费愿意溢价实现需求满足的。

 

这个过程当中，也就衍生出了写字楼为原点的商业边界的延伸，这个过程中，COC，就是中海商业的写字楼品牌，我们希望打破写字楼的边界，以写字楼为基础，来进行工作和生活圈的消费行为，来塑造整个白领的生活方式。

 

在中海的写字楼当中，有一个中海云商的生态服务体系，这里面主要是服务企业管理、员工生活、员工工作这几个方面的资源搭接，目前我们也搭接了40多品牌资源，拓展了110多项的服务，这个过程中希望以业务为基础，和服务结合，让楼内的企业和白领能够有更顺畅的发展。

 

同时，刚才提到对于楼内空间的打造和组织模式的研究，其实也是为了我们最近刚刚推出来的一站式办公生态定制服务做的相应基础性的研究准备。这个过程中，这个产品，PoweredBy，可以帮助你进行一站式的服务，融入了前面组织形式、组织效率、空间效率和空间氛围打造，整体这一套研究的最终实现的方向。

 

自由办公是我们写字楼旗下的自有办公品牌，Officezip，这是顺应边界模糊的潮流，我们在这里面自己运营了咖啡。另外是会议，会议是整个办公过程当中非常细分的市场，但是这个市场非常专业，这个过程当中我们创立了自己的会议品牌，在接下来搭接了写字楼、自由办公和酒店，这几个业态进行了边界的混合和整体空间的营造，包括今天我们在参加的会议，接下来都可以通过中海商业的会议品牌进行全服务链条的输出。

 

这是今年半年的业绩情况，告诉大家我们的出租率、收入都是稳定增长的，所以，写字楼的运营有它的优势和逻辑在，疫情虽然有影响，但只是带来波动。

 

总的来讲，我们还是从整体需求出发，解决所有企业的发展问题和白领的关键性需求，特别是这个，应该是职场妈妈会眼前一亮，我至少是这样的情况，我们在北京CBD中海广场有很多这样的企业，有一些职场妈妈和爸爸，在孩子的照顾问题上，是有痛点的，我们在北京的中海广场打造了自己的托育中心，大家可以畅想，你来上班，你宝宝和你一起上班，他上他的小班，你上你的大班，你下班了就把宝宝带回家，我希望我们的写字楼都配这样的业态，因为这样的话爸妈就很轻松，可以对自己的工作更加全身心的投入。我们还和很多企业做了不同的跨界合作，这个就不多讲了。

 

总的来讲，其实写字楼的价值边界挺多的，延伸很多，我们也列了这么一个公式，写字楼的价值在于聚合资源的平均分，包括资源、运营能力、产品力和专业团队，固有业态、母公司背书品牌溢价、环境因素等等，写字楼的价值就自然呈现出来了。

 

希望在这个过程当中，我们通过商业边界的融合来实现写字楼人群和我们城市生活的1+1大于2的城市价值，我们也相信跨界一定可以形成全新的都市业态，来深刻影响现代白领的生活方式，我们最终也会以城市生活的新架构，来搭建充满想象力的新场景，谢谢大家！

主持人：谢谢唐安琪女士的精彩演讲。

下面继续请本环节第二位演讲嘉宾上台，有请：

阳光海天停车产业集团总裁江沁园先生

江沁园先生的演讲题目是：商业停车场景的多元化创新与数字化运营

掌声有请江沁园先生！

江沁园：非常高兴看到这么多老朋友，非常高兴，每次在这儿都可以听到大家讲不同的东西，我也非常激动。我们是全国最大的停车资产管理公司，我们合约车位数50万个，我们覆盖了全国8千多个车场。

 

我们到今年为止，我们这个小细分行业，也干了14年了，是一个非常重要的辅助资产里面的领航者。我今天讲两点。第一，什么是真正的数字化运营，第二，我们在停车场里还能做什么，把资管理论放在一边就专门讲这两个话题。

 

我们进入一个停车场，首先要对停车场进行一个目前客户的分析，要明白这些人是谁，是月租客户还是商业客户，他们的用车场车位的规律是什么，他们的停放时间是多少，工作日是多少，休息日是多少，我们花两三个月对车场和用户的分析，这是我们建立起服务客户的基础，我们到底能为客户做什么。

 

下面我用一个比较极端的例子讲一下数字化运营的小案例。我们最完美的一个客户体验，就像在家卖电影票一样，你通过软件在线上直接把车位预定，我们现在已经实现了。从预定开始到进场，到引导，到固定车位，到那个车位的地锁自动抬起，离开的时候自动关闭，设计一套很流畅的客户体验流程，这个现在系统还比较昂贵，我们可能只是针对一些特别的车场使用。

 

针对这些医院、特别火爆的购物中心，关键时段的时候，这个还是非常管用的。我说实话，我之前最大的担心是有没有客户使用，后来我们把这个系统做出来以后，我们只做了60个车位，结果非常多的人用。因为一是很有意思，二是预留的都是非常好的车位。

 

这是我刚才说的场景的具体图片，还有一个问题，大家可能会问，这个人把车开到这儿了，他如果在排队怎么办，我们也会有一个后台人员直接联系他，把他的车接过来，结果他拥堵的问题。

 

这是我们到达车场，对他进行的信息推送，到接驳区我们怎么迎接，这是车内的地图引导，VR地图，可视化的引导到自己的车位上，这是我们和合作伙伴研制的，和车牌相连的智能地锁，两三米的时候就可以自动抬起和自动关闭，这个应用场景非常明显，我们现在已经大规模的开始在充电桩车位上进行使用。

 

而且我们要求客户提前预约，这样我们的充电车位一是不会被汽油车占据，二是可以非常精确的排队，能够预估出来客户的使用时间，并进行排队。可以告诉客户什么时候在什么时间段充电，可以做到这个程度。

 

我们还有一些商业推送，现在也不太想，除非业主愿意，否则我们是不做任何商业推送的。这是一个信息推送，告诉他停在哪个车位，便于回来寻找，有专门的地图引导到自己的车位上，这比现在的反向寻车技术上更进一步。

江沁园：另外这个智能化的数字运营系统，可以提前知道拥堵，可以安排预案，在关键的地点安排多个工作人员解决疏导车流问题，不是一个线上就可以解决的问题，必须是线下线上一块解决。

 

同时，我们这个系统聚集了员工的B端的管理功能，甚至可以在手机上关单，把不同的事件发给他，让他必须关闭这个单，才能算是工作的完成。同时，我们现在也有最先进的AI车辆系统采集技术，我们可以辨识到150多个车辆品牌。能够给业主提供一个有效的大数据分析。

 

在场内，它的轨迹和信息筛查，这个轨迹本来是用于管理功能的，后来我们发现，我们就想，为什么这个轨迹会是这个样子，所以我们通过这个轨迹判断出来哪里没做到位，第二到底哪些车位是老百姓最经常使用的，是最值钱的。

 

同时，我们一些AI技术可以抓取到24种事件，比如拥堵、违停，还有打架之类，都可以直接将小视频记录下来，用手机端发给现场管理人员，让他们马上处理。这是我们场内数据的管理，目的是知道哪些车位的使用比较空，可以做非常多的分析，同时也提供很多来自收入段的分析，这是一个资产，我们还是要给业主交帐，实现整个停车收益的提升。

 

我们现在大家所接触的所有车场，可以很简单的告诉大家，只实现了车牌识别，最多是用自己的积分支付。我们这个数字化运营是基于底层技术之上，添加了至少十好几个模块组成的数据平台。当然这个数据平台现在也推广给很多城市停车使用，不仅是商业使用。

 

第二，我刚接触这个生意的时候，我的投资人跟我讲的很明白，这个停车场里面都是坏事发生的地方，我们真的想把这个事情当成一个事情来解决，所以我们真的跟好几个开发商合作，开展了一个用停车场做夜经济的想法。说个简单的例子，这是我们对停车场很简单的改造，这是一些图片。

 

我们在某一个项目做了一个老爷车的空间，这个活动是非常厉害的，我们在杭州做的这个活动，甚至吸引了从江西开车过来聚会的人群，而且这帮车主自主形成了一个聚会，是要求每个月都来这儿再嗨一次。

 

我们还在地下搞了一次音乐节，因为这个很有意思，大家把车开过来，把后尾箱一开，把乐器拿出来一起嗨，这是我们想要的场景，而且这个活动经常做对楼上的业主是很巨大的贡献。我们也研究了一些怎么传播。别的不多说了，谢谢大家。

主持人：谢谢江沁园先生的精彩演讲。

 

下面，我们有请下一位演讲嘉宾，掌声有请：

 

爱琴海集团董事长张华容女士

 

张华容女士的演讲题目是：以运营进化推动商业变革

张华容：各位新老朋友大家好，听了一天也很辛苦，我今天来晚了，但是最后的干货也听到很多。今年大家讲的话题都特别多，无非就是我们的突破改变和革新，应该说，今天大部分的朋友们都讲了关于资产，关于经营，关于内容变革的东西，我就给大家汇报一下爱琴海这一年所做所想和所感受到的东西。因为每年我都会在这个会上跟大家分享我们爱琴海逐步走过的路，我今天讲的内容还是以运营和商业内容为主。

 

今年的重大变革，大家在上半年的时候，认为都是悬崖，我们掉下去了，但是何尝不是在悬崖另外一边又是一个高峰，当初我想到这个词，悬崖和高峰，主要是我同事给我这个图，我今天给大家汇报，我的同事更新了这个数据，这是9月份的。大家看到我们这个社零总额的数据，我马上就想到了那两个词，就是悬崖和高峰。

 

从去年年底的1月份到今年的4月份，我相信给我们商业人的感觉就是这样的。尤如悬崖的坠落。那个时候，3月份的时候，这是我当时感受到的一些东西，大家都在想实体商业不行了，当然也有很多人说有危险才会有机会。

 

所以，在我们商业人的反应中，应该是从去年1月份开始，哪怕是到20多号，国家开始有相关规定，其实商业人表现出来的还是韧劲和想方设法突破的能力。在这期间，当时我虽然在外面，不在国内，但是大部分的同事都已经圈在家里，我们同行业的人也是圈在家里，但是正因为这个时间，我们才干了这些事情。

 

比如说爱琴海的爱闪购，当时在突围的时候，不知道自己在家里干点什么。当时有一个微信的小视频，特别好玩，就是一个小姑娘在家里坐着，正在抱怨，说本来以为疫情了，可以在家休息，但是今天让他交表格，明天让他交PPT，他领导在电话里说，让他把电话关了再抱怨，我们那段时间大家的工作状态就是在家里待着。

 

但是在家里待着，还是做了这么多的工作。比如说爱琴海的爱闪购就是这么产生的。我们原计划用2020年一年的时间做的事情，大家用两三个月时间就实现了。爱闪购经营到现在取得的一定的成果。

 

上半年，从4月份步步高的董事长到这边大家一起商谈，同行业的朋友也告诉我们，这期间大部分的零售企业和商业管理公司，都用半年甚至三个月的时间，完成了我们计划未来两年时间在线上的布局和工作安排，这对我们来说，这未尝不是一个好的推动力。

张华容：我们爱琴海从2月份到目前为止，我们一直都在做这件事情，我们通过私域流量的运营，让社群活动量大幅度攀升，并且在没有疫情之前，我们社群人员是2万多人，到现在我们的爱琴海私域社群活粉量是14万多人，在一个门店，上爱闪购的两天之内，可以在爱闪购平台上卖600多万。这就是我们的私域流量的推动力。

 

但同时，我们通过营运的数字化助力，1到10月的爱琴海的的运营商打造了160多个销冠门店，值得我们重视的是，现在大家看到的这两家，屈臣氏在爱琴海做私域流量运营的时候，是在疫情期间，我们的门店都没有开，我们通过电话跟屈臣氏总部和门店区域沟通以后，我们通过爱琴海员工的私域流量群，结合当地店长的私域流量，我们再跟消费者沟通，215万是在7家门店里面同时同一天运行的，但是这个时候，所有的门店都没有开，这是2月底的事儿。华为这个是3月底、四月初，有的门店开了，有的没开。

 

这是疫情期间催发了我们作为管理方联动我们的运营能力，不仅仅是出租收租做营销，还关注到品牌，关注到他们单品，关注到我们消费者需求。这是关于数字化运营的一些推进工作。

 

同时，我们在这期间进行了自有IP第五届小店长的持续升级，结合我们私域流量，结合我们品牌开发，大家看到的刚好是一个话题，6月1号，上海今年的小学生上学是6月份才开始，神兽困笼一段时间以后，大家就说神兽出征。

 

和安踏合作的项目，这四个字也和安踏合作，让他们做到产品上了，这个活动一共一千多家门店参与了活动，啊全国8万多组家庭报名，当天的销售增长特别好。这个时候不管是神兽还是家长，都是在家里困了很长时间，六一的时候，就取得了很好的效果。在我们共同努力下，大家看到我们的数据，整体的数据还是向好的。

 

所以，这是对应我们前面讲的，大家认为在这次疫情期间，可能是悬崖，但实际上，通过我们实体零售人的自救，通过我们的突破和开发，还是做到了非常好的业绩，并且我们也有信心，可以在这个行业里面，把我们的内容和产品，不只是我们爱琴海，是指我们行业，可以做得更好。

 

所以说，不破不立，化茧成蝶，我认为今年是通过疫情让我们零售企业和运营管理企业，最好的一个进化的推动力。我们做了什么工作使我们长建长新，结合市场变革进一步进化呢？

 

或许我们在思考我们以前的商业管理的时候，我们以前关注的可能是这些，我们面试一个人，做我们的制度，做我们商业管理模型的时候，我们关注的是这些关健词，但这些关健词已经成了我们作为商业运营管理必备必需的东西。结合现在的实际情况，我们还应该关注什么呢？特别是在今年，在检验我们开发商、运营商和资产管理者的经营能力的时候，我们应该关注什么呢？

 

今天，我听到很多嘉宾都讲了这几个关健词，因为人群的变迁，我们需要场景变革，需要内容设计，需要内容创新，无非是为了应对商业的变化，应对接下来的消费者需求变化。人群变迁，刚才一位嘉宾已经讲了，我们目前对人群有一个划分，这个时代是讲95后、00后人群，还有一批80后、还有75之前的人群，这个时代的年轻人，他们会有什么样的特点？

 

根据统计局的数据，90后、95后的人已经占到了3.2亿左右，人口红利大家都说已经释放的差不多了，对中国的商贸流通发展来说，但是目前消费市场的主力已经出来，可以主导这些所谓的时尚、网红和潮流的东西，已经来临了，他们有什么特质，这批人他们自我意识非常强，很自信，很有个性的消费理念，他们爱国，爱自己的这片土地。

 

为什么这么说，他们有非常强烈的购买力，因为他们不缺房子，我们当初出来，至少我出来找工作，好好工作是为了住得更好，让我吃得更好，让我的孩子过得更好。现在的人有很丰富的物质需求，自我意识很强，脸谱化意识很强，他们非常的爱国，非常的文化自信，对中国的国粹认同。这个图片是在爱琴海的实际运营中的场景。我们对爱琴海的研究和未来的安排，就是我们要从有社交功能的购物空间进化为有购物功能的社交空间。

 

如果说我们原来还是考虑销售场景和内容的话，那么接下来我觉得应该关注消费者对我们购物以外的需求，来打造我们的商业空间，他会有什么特征呢？

 

面对未来，我们会让消费者感受到愉悦的全新空间，对产品的设计要有进化，我们对业态功能要有进化，我们对运营模式上，也要有变革，这就是我们在爱琴海的未来思考上，会步入的内容，会是国际青年流行文化情报站，刚才吴镝讲说他们有电竞产业园，我们还只是想在我们爱琴海购物空间里面做上电竞的二次元的内容，没想到他们已经做了产业园，回头我们要跟他们学习。

 

还有活力竞技主场，现在体育、运动、时尚潮流已经成为年轻人的标杆，家庭欢聚中心，新家庭带来的不仅仅是吃饭，也不仅仅是玩乐，还有消费场景，24小时的时尚秀场，一个24小时的海底捞，一个经营到凌晨的文和友已经吸引了大批年轻人。

 

我们在内容设计方面，这是我们在北京爱琴海的外场做的极限公园，我们的活力竞技主场，一个户外空间，原来我出发点，我在巡场的时候看到几个小孩在外面玩，既然有人愿意在广场玩，就人我的管理者问他们你们的需求大不大，他们认为北京市场没有这样一个东西，我说我们就做一个滑板公园，在我们门口做。

 

回来以后建立了一个社群问他们，他们说你们做的不是我们想要的，我们想要的是什么样的，我说你们在群里给我们提要求，提完要求以后，我们做了这个滑板公园，这是我们现在实际的场景，就在北京爱琴海，目前我们正在部分装修，部分开业的状态。

 

下面是我们的一些内容展示了，不给大家讲了，时间已经到了，主要是爱琴海在这个特殊的情况下，爱琴海做到的一些场景变革、内容变革和产品的变革，希望在接下来的时间里面，跟我们的同行一起，把我们的思想和内容共同的研发和探讨，希望能给我们在后疫情时代，在商业创新时代，带来更好的发展，带来更好的创新空间。谢谢。

主持人：谢谢张华容女士为我们带来的精彩演讲息。

时间过得很快，接下来我们进入最后的演讲环节，有请：

保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌先生

方长斌先生的演讲题目是：购物中心空间场景模式的创变思考

掌声有请方长斌先生！

方长斌：谢谢陈总的邀请，让我们来到观点，再次分享我们的一些想法。在座各位今天也挺辛苦的，一直到现在，下面我会以很精简的内容跟大家分享我们的想法。

 

我刚才看了一个论坛的主题，叫做商业的重生和未来，我看到重生这两个字，突然想商业地产好像一直也没有死，现在活得还挺好。只是说今年突然间来了一个疫情，之后让我们感觉到有点象中年危机。一个是我们的老豆，原来的地产行业开始有一点慢慢的进入老年，不能再啃老了，另外一个是发现好像我们原来在下的内容延伸和生意没有那么好做了，突然来了一场重病。

 

今天早上很多嘉宾的分享，包括投资、资本，包括各种后期的变现退出，包括今天下午的一些模式的探讨，我会聚焦一些很小的内容，抛砖引玉，一个核心，在过去20年来看，中国房地产的发展，基本和产出没有太大关系，基本就是价值自然上升到30倍左右的规模，但是回到我们商业地产，最核心的内容，无论是投资也好，退出也好，最后是空间是否产生持续的现金流。

 

对我们保利商业来说，我们今年做了大量的轻资产的输出，预计年内会达到200万规模，我们认为核心的能力在于说，未来我们对于空间的场景模式的创变，摆脱传统的营收模式和未来创收的可行性。

 

购物中心，最早从百货的前辈，到现在购物中心的模式，仍然没有摆脱传统的营收方式和方法。也变成了我们行业相对于其他很多行业，特别是互联网和其他行业，显得没有那么的时尚，没有那么的潮流。但是我们发现，在未来我们可能会在专业性的道路上，和营收的模式上，经营方式上发生很大的变化，跨行业的一些经验的吸取尤为重要。

 

所以我今天开始想切入的，第一个，我们看到今年，特别是到了十四五规划出来以后，会发现未来新能源车的产业成为非常热的板块。车和购物中心同样是一个非常传统的行业，但是随着特斯拉，未来很多的颠覆性的概念的车企进入这个领域，直接颠覆了这个行业未来发展的格局。也重新定义了车对于我们出行。我们想要借鉴的是车的空间可以不断创变，我们购物中心呢？

 

我们和互联网行业最大的难点是在于我们是经营的是物理空间，这个物理空间需要一定的时间创造，去经营，才能有足够的产出。而互联网最大的一个优势是在于从0到1的变化，可以快速的迭代和无限的放大边际效应。

 

我们购物中心在探讨怎么在内容植入方面给到更多的可能性，其实刚才看到很多嘉宾提到了购物中心已经在做的内容，包括做社交做服务做生活，做创意，这些话题已经成为了购物中心未来发展的可能性和大家都在尝试的细分领域。

 

我们面临的问题是，怎么在购物中心的生态上重塑，特别是今年疫情之下，我们发现大部分的零售企业，特别是服装品牌已经很少开店了，我们也看到有很多的餐饮企业面临着线上和线下同样的问题，同时我们也看到，一个很大的转变，我们很多同行，特别是今年很多新开业的购物中心项目，引入了大量的快闪店，引入了大量概念合作店铺，用新的方式填充购物中心的空白，和探讨一些新的盈利模式。

方长斌：第二个问题，我们购物中心如何高效的匹配空间，购物中心一个很大的特点是对收入来源的变更和迭代是比较缓慢的，基本是一年三年五年八年这样的漫漫过程。

 

但是日本这样的发达国家的购物中心未来出现的是服务周期和变更内容的速度会越来越快，这就对我们营运能力提出了新的挑战。还有大家今天不断强调的科技化，科技的迭代，科技到底能够为商场带来什么变化，这是对未来购物中心的经营提出的一些思考。

 

第一，在场景互联的角度来讲，已经看到了很多方向，特别是东京新的购物中心里面把大量不同的业态在有限的空间里面进行复合，把工作时间和个人生活进行了完美的叠加，这个经营能力和复合能力对购物中心的场景营造可以放大到整个购物中心做新的场景描述和组合。

 

同样，我们可以看到，在日本新的优衣库公园是对购物中心场景新的颠覆，把亲子消费、公园、购物、娱乐和所有的线下活动，和休闲社交做完美的叠加，今天很多嘉宾分了，包括建筑设计和园林，包括线下的一些生活场景的融入，会是我们对购物中心新的定义，可能我们描述购物中心不再是讨论购物中心是社区Mall还是覆盖全课程的购物中心，更多是用场景标签和场景定义做购物中心设计依据和运营指导的思路。

 

今天林总，他们在广州新开的最大的一个购物中心，26万平米的新引入的概念店，这是吴总KK集团旗下的X11的潮流店，购物中心需要抓住最年轻的潮流，最年轻的消费者是代表着未来消费的方向，我们很难想象在过去的潮玩手办的品牌可以在购物中心里面开出来一个一千平米的店铺，而且这部分的消费者的消费能力是超乎我们的意料之外。对我们商业从业者，一个最大的好处是逼迫自己必须不断和这些年轻消费者融合在一起，保持一个年轻的心态。

 

同样，我们对于未来的经营方式，我们也做了很多探讨，比如说我们在广州，我们尝试和三十多个潮流品牌做快闪搭建，只用了14天的时间，快速的搭建这样一个店铺，把三十多个潮流品牌做了一个汇集，做一个大家自营模式，整合了自媒体抖音的传播，包括大V的加入，以及整个社群文化的交流，从不单是卖货，更多是从场景、社群营销和年轻人的交流，做了平台的搭建。同时，我们也觉得，在未来我们的购物中心场景不单只是做这样一个购物中心内部的活动，我们可以把我们内容的经营做很大的延展。

 

今年我们也推出了一个自媒体，打造了一个基于今年疫情之后很多国外留学生没有办法回到自己的学校，做了一个计划，这个计划是在我们把商场作为一个载体，再把这个内容做一个输出，还有到扶贫基地，做了为期三个月，针对这部分青年群体、精英群体的计划，让他们在我们商场里面做快闪店的计划，体验这个商业。

 

但是这件事出乎我的意料，这个对我而言，单价并不低的项目，将近6万的项目，同一天，基本所有人的报名名额都做满了。内容的搭建需要更多做购物中心外部的延展和内容的孵化。

 

我们一直致力于希望把艺术化的情感作为一个纽带和平台，整合艺术家资源和设计师，我们认为什么商品适合做购物中心未来孵化，标品不是我们的目标，我们希望是可以做互动相互可以有感情联系，可以融入生活的家居产品。我们希望把更多的场景做一个复合，同时推出面向企业销售的整个商场的组合服务套装，也延伸整个收入的来源空间。

 

我们还想探讨一下，今天讲了很多信息化，做很多信息化的功能，我认为到现在为止，我们做整个信息系统，和互联网和购物中心的嫁接中，没有打破传统的壁垒，购物中心需要打开的是公共空间和城市功能，特别在今年接了一个上海奉贤区一个老城改造项目，不仅需要把文化植入和整个公共空间和城市的外展的阅读，可以更加理解这个城市，才能把我们的城市在未来更新和存量市场板块，作为更大的核心驱动。

 

最后一个点，我们想讲一下，从小的创新，到一个城市的更新，到最后我们希望是能够把购物中心作为智慧城市的一个很重要的核心功能节点，把人、车、商品，作为一个有机载体，这样才能把购物中心打造成为消费、生活、产业、居住、商业办公一体的核心枢纽。

 

我的分享就到这里，这几个词是今天活动里面的高频词汇。谢谢大家。

主持人：谢谢方长斌先生的精彩演讲，请您回座。

 

再一次感谢方长斌先生为我们带来的演讲，到此，本次年会的演讲环节以及全部结束，我们马上开启最后一场主题讨论会。

 

传统的商业面临瓶颈，而各种多元业态的融合与发展则为商业地产的发展带来新机。文旅、养老等业态以及其它非商业领域如创意文学艺术等入场，与商业地产擦出什么样的火花？

 

各位来宾，本次主题讨论会的主题是：多元新时代

 

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

 

IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜先生

 

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

蓝光文商旅集团董事长兼总裁张刚先生

益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士

宝龙商业管理集团商业研发中心总经理左韬先生

上坤集团助理总裁兼商用事业部总经理梁晶先生

洲际酒店集团大中华区智选假日酒店发展副总裁金璐翊先生

柏文喜：担任最后的压轴论坛的主持人，实际上是很有压力的，我本人是商业地产行业的老兵，但是我更多的不是在运营领域，我是在资产管理，在投融资和投行的领域。所以，今天主办方让我来主持这个偏运营创新的环节，我还是有点压力的。各位嘉宾和各位参会的朋友们，等到现在对五位嘉宾都是有所期待的。

 

我们废话少说，把自己的干货搬出来，前面时间耽误的太久了，我们争取在半个小时左右结束战斗，一个人大概发言5分钟。为了提升会议的整体效果，我建议大家一方面阐述自己的观点，另一方面可以对今天前面其他人讲过的观点进行一些讨论和批驳，这样会给参会人更多的收获。

 

正好今天上午和下午参会的很多发言嘉宾走了，所以我们这些嘉宾可以大胆的点评他们之前的高论。

 

我们现在直接进入讨论环节。第一位是蓝光文商旅的张刚先生，可以围绕四个主题，也可以不按照四个主题，按照自己的理解，只要围绕着商业创新的多元化就可以。

张刚：我已经是二度返场了，今天除了分享上一个主题，我还想跟大家重点谈一下，在资产价值管理当中的运营，在运营的里面，我们也有反复提到，还是要看重平台，第二是看重内容。

 

在平台化的运营当中，我们往往有提到如果不看规模，而只是谈管理，那么这是一个伪命题，我们再看到，质量和数量这两个维度当中，我们是希望能够取得一个平衡，这是我们谈的第一个观点。

 

第二，在内容的跨界创新当中，我们上一次是讲了火锅，现在换一个主题，我们讲讲音乐。作为蓝光文商旅的耍街产品线，我们还有一个音乐板块，大家可能都去过成都，成都比较耳熟能详的张靓颖，李宇春，大家知道都是从四川走出来的，就是玉林生活广场，就是我们蓝光文商旅运营管理的。

 

另外我们有注意，在火锅非常常见的餐饮业态当中，大量的火锅也在做创新。比如说现在大庙火锅是融入了表演+餐饮，这也是一个跨界的创新。在跨界创新当中，其中还有穿插了非遗的一些展览展示，包括销售，本身这也是在跨界创新当中的能够被消费者所接受的。

 

第二个是线下线上的融合，我们也都看到，疫情期间，包括疫情之后，比如以盒马鲜生、超级物种为代表的线上线下的融合店坪效非常高，这块也是在新项目定位中有所考量的，当然项目定位还是要根据项目的不同情况衡量。目前我们全国也有很多的城市，也强调精准项目定位是第一位，因地制宜、因项目制宜，并不是千篇一律，我们现在耍街50%是来自于川文化、耍文化的品牌特色产品导入。

 

另外我们还有20%到30%是生活配套类的，再加上额外的20%和30%，是来自于和当地相符的。这是一个多元融合的业态。

柏文喜：谢谢张刚总，下午已经听了他的演讲，蓝光在商业地产方面参与的业态跨度很大，商业文化、旅游、体育、音乐都参与了。我想他们的多元化很大程度上，那是经营层面上的多元化，他们可能商业地产在形态方面，也是多元的，所以，才导致他运营方面也必须多元化，但是他围绕的主题没有变，就是怎么样提升商业地产的价值，怎么样提升他的流动性，让资产来保值增值，让他度过每一次周期和行业危机。

张刚：是的，主持人的观点我非常赞同，我们虽然是跨的品类、跨的业态比较多，但是我们万变不离其宗，我们是做商业价值管理，在商业价值管理当中，我提到的是因地制宜，根据项目不从匹配不同的业态，尤其是现在对于城市复合型商业综合体，并不是单纯的商业、公寓和酒店、办公，更多是复合型的，这时候对于我们自己团队的操盘能力，对于整体规划的能力，是有非常高要求的。

 

我们在资产价值管理当中遵循的一定是投资回报为核心，一定是现金流为核心，一定是最后的资产投入与退出周期为核心，这些核心要素是不变的。

柏文喜：谢谢张总，讲的很透了。

 

下面时间交给刘雅娟女士，益田集团执行董事。

刘雅娟：时间有限，我们就说点干货，其实我觉得大家今天讨论的话题非常的有意义，回归到任何的商业，还是回归本质，资产价值，蔡会长听到我们是用开发驱动还是用运营驱动。我认为非常的关键，应该还加一项，资本驱动。

 

在过去的三年时间中，我们在深交所发了两单资产证券化产品，规模都在50亿以上，我们这块做了很多尝试，因为目前我们益田旅游商业是做轻重结合的商业产品，既有城市商盖的购物中心，也有文旅商业街区，一切的项目和企业运营，回归到本质就是咱们在资本层面，我们现金流能不能支持，NOI可以帮助资本在什么时候退出，可以达到一个什么规模。这是我们在运营当中特别关注的。

 

第二点，我想讲的是资本驱动的核心是什么，其实就是运营，我们这一场讨论的主题是文化、旅游这些元素，怎么样更好的助力运营，大家看到我们企业的名字是深圳益田旅游商业集团，我们的理念就是文化为灵魂，科技为手段，运营是基石，文化也好，概念也好，是运营的一个方式。

 

比如我们在无锡的核心地段有八九百年历史的百年街区，在丽江、黄山都有一些文旅项目，如果我们单纯看这些项目的现金流和商业价值，那可能和购物中心的差别是非常大的，反过来，我们就要看一下这些文旅项目在文化价值的发掘和利用层面，能够为商业，为城市的品牌形象带来哪些驱动力。

 

还有一点特别重要的，是我们在实践过程中发现的，就是文旅的商业街区和城市商业之间的互动关系，这个就是在运营当中还有很多文章可以做的。大家如果有兴趣，我们可以在会后单独的做一些沟通交流。我先说这些，谢谢。

柏文喜：刘总讲的非常好，大家知道益田在地产开发领域里面，商业地产的比例是比较高的，这些年来也比较优秀。

 

实际上我很关心的一个问题，国内的商业地产一般就是两种模式，一种是高周转的开发模式之下，用高周转的现金流，来反哺运营的物业早期现金流不足，让他度过培育期，还有是资产证券化的方式，提升持有物业的流动性，把后面的，将来可能产生现金流的预期变成现在可以用的现金流，来填补运营的压力，让企业度过初期的运营现金流困境。我想请教一下，益田在这方面的经验，您是现在讲还是会后再给我们开专场。

 

刘雅娟：这是主持人的暗示，就是你别说了，资产证券化我们做了两单，规模都是50亿以上，具体的可以会后私下交流。

柏文喜：谢谢。

 

第三位，有请宝龙商业集团，商业研发中心总经理左韬先生。大家知道，在行业里面，以前大家讲北万达，南宝龙，宝龙肯定有他的创新秘籍，请左总和大家分享一下。

左韬：谢谢主持人，宝龙商业摸爬滚打很多年，从产品线来说是非常复杂的，宝龙商业目前是国内商业管理系统里面第一家率先上市的，资本市场和整体的布局来讲，我们觉得还是可以自豪的。

 

说到商业，最核心的是回到基本逻辑点上，蔡总说的非常好，我们讨论一下午的商业地产，我们大家要明白，我们不做商业地产，商业不是我们做的，我们是做商业的平台，换句话说，我们是做空间，不是做商业，我们自身并不跟消费者提供服务，或者说卖产品。而是我们招进来的商户完成这个事情。在讨论的主题里面说到我们如何跨界，如何拥抱文旅，其实不存在，我们做的就是空间。

 

宝龙商业强调的是做空间有爱，爱是没有界限，所以不存在跨界。真正的跨界是什么呢？大家可能没有关注到一个主体，真正困难的不是我们，是我们的商户，所以真正的跨界是如何和我们的商户联动，大家说我们要在项目里面体现文化也好，我们所说的这些东西，火锅是商户做的，我们做的是如何让我们的空间里面能够适应商户的变化，能够让商户选择到我们，就是招商的趋同性，他要他的位置，我们如何把位置提供给他。

 

我们要解决的问题，从技术上要解决的问题，我们所提供的这个空间建筑钢性和商户，和这个商业不断变化的过程中间的联合度，我们修的楼，人迹要用得了，反过来，商户业态变化的速度不可能超过建筑的变化速度，因为他再新的东西装不了只有自己建。

 

我们宝龙除了空间有爱，更关注科技赋能，科技的概念，我们提到很多，信息系统等等，说实话，我们作为实体经济，我们比线上经济在科技板块里面的落后程度太多，我们有非常多的壁垒没有打开，我们可能都去研究和消费者如何提供停车的服务，类似的服务，这个其实是我们在科技创新中赋能上非常小的点，我们可能需要在三个方面做到真正的科技创新。

 

第一是如何用大数据保证我们和商户之间的数据共通，比如说我们现在租商户，最大的问题是用什么条件促进，这需要他的销售模型和我们的模型，他的数据和我们成本之间的联系，我们要了解才能提供真实的东西，要知道他们的变化。

 

我们需要在管理上提高科技，用科技力量。同时在建筑本身上也需要科技提高，智能化商业的概念，同时还要根据线上所有平台的融合提高，做购物中心做商业的空间不仅仅是实体空间，网络空间有是一样的。

 

我们要做网上的商业，是不是我们做购物中心也要建一个网站平台，不一定，而是如何通过我们自己的系统，跟所有的商户会员系统，所有的网站销售，全部打通到一个真正的空间概念，立体的多维的空间，这是我们的方向。

 

宝龙会沿着两个方向不断的前进，第一，我们不断的优化自己的空间，保证空间有爱，第二不断持续坚持科技赋能，用一个非常广博的心态，拥抱为人民提供更好服务的机会，我们没有边界，所以不存在跨界。

柏文喜：研发中心的总经理果然不同凡响，对于商业地产的认知是非常清晰和到位的。宝龙做商业地产，按照我的理解，应该差不多有20年的历史了，是国内这个行业历史最悠久的公司之一了。这20年来也是不断的探索，也磕磕绊绊，积累了很多经验和教训，希望我们有机会，再向左总请教。

下面有请上坤集团助理总裁兼商用事业部总经理梁晶先生分享。

梁晶：大家下午好，现在已经六点半了，坚持到现在的都是真爱。今天见到很多老朋友，对上坤来讲，也希望大家花点时间认识一下我们这个新朋友，我们是上海的一家房地产企业，时间不长，到今年11年时间。

 

我们涉足商业领域很早，我们创业的第一个项目就是一个改造园区的项目，这十年公司发展从最开始在上海深耕的社区商业到城市综合体、办公酒店，目前在管的资产规模超过了一百亿，我们也在不断思考商业发展的未来和趋势到底是什么，我们讲商业的分类，有社区商业、购物中心、城市综合体等等，我们想换一个词，今天想谈的，包括各位嘉宾都讲到的90后、Z时代的概念，我们未来上坤还是会回到社区商业到社群商业的概念，围绕社群打造针对社群，围绕跨越缔结的限制，以共同兴趣爱好为纽带的商业。

 

我这里给大家带来一个道具，这是我经常带在身上的，这是一个橙子，看起来是一个橙子，其实我要告诉大家，它是一个番茄味的橙子，大家的抬头率比较高，我今天是给大家推介的，明年跟荣信集团一起联名打造的七宝上盖的商业综合体，包括了商业酒店办公的文化枢纽综合体项目，我们定位了上坤商业新的商业品牌，叫做先番系列，这个背后的含义是新社群的音译，我们希望通过创新的打造，能够为新的社群，新的人群带来更多的活力。回到这个橙子，首先是吸引了大家的好奇，为什么是会有一个橙子是番茄味的，一个商业有一个好的IP是先决的条件。

 

二个是好看，好的空间好的场景的营造，包括我们在项目里面融入很多的设计创新，生态体验的元素，都是未来商业必须要面对，必须塑造自己个性的点，就是一个好看的商业。第三，好玩，我们更多的内容，不管是业态、品牌，构建我们的亚洲音乐节等等一系列活动内容就是为了让我们的客户，让我们的消费者有更多的时间，愿意消磨在这个空间里面。最后是我们最终说到的好味道，我们真正的品牌，真正的内容，是不是能够匹配消费者的需求。

 

也是借助今天的机会，把我们这个新的概念，新的产品，能够给大家做一个初步的介绍，我们在明年的上半年会快速亮相，以先番城这个主力产品之外还会推出一系列的文旅小镇业务，围绕这些，回归到根本是围绕社群本身打造属于固定人群的商业，因为我们周边有宝龙，有万科，有万象城等等，一系列标杆商业，我们希望通过我们的特色打造，找到属于我们的客群。

柏文喜：谢谢上坤梁总的分享，上坤现在已经是在申请上市了，预祝你们成功。

 

下面有请洲际酒店集团大中华区智选假日酒店发展副总裁金璐翊先生分享。

金璐翊：我有点后悔，应该带个苹果上来，现在已经到了晚饭时段，我今天作为洲际的代表，第一是非常荣幸，第二，在众多的商业地产界的大佬这边，我可以在这个平台当中跟大家分享，也是一个不一样的存在，我们很多地产公司和洲际有合作，是我们的投资人，是我们的业主，我们今天过来也是寻求看有没有更多的合作机会。

 

洲际酒店集团在外界的心目当中，可能大家认为是一家酒店管理公司，其实我们更愿意分享的是我们是一家品牌公司，我们新核心资产是品牌，我们运营模式在全球各地都是轻资产的模式，洲际在整个大中华区拥有了11个酒店品牌，涵盖了从奢华高端到精品类的高端，一直到主流的中高端，有不同的产品线。

 

所以我今天上午也听到了很多嘉宾的分享，有一个热门词是如何提升存量资产，在其中挖掘存量资产的一些价值，不断的重新定位。其实酒店产品也是一样，我们作为商业地产板块其中的一个分支的小门类，其实在酒店，我们有同样的思考，如何能够提升业主的投资回报，如何提升业主的经营稳定现金流。

 

我们今年推出一个新品牌，定位是高端的轻改造的全服务的品牌，我们10月1号在杭州滨江路开出了大中华区第一家，整体的投资投入不超过500万，带来的直接收益，在公开市场当中的房价提升是达到150块，而且入住率是比之前做得更好。

 

这样一个业绩呈现度，我相信整个投资人是非常非常满意的。当然，这样的一个产品契合度也是有一个天时地利人和，因为本身他所处的位置，包括产品力的表现和我们品牌调性非常契合。

 

同时我们也做一些老酒店的升级改造，中国存量的单体酒店的量非常大，我们有其他一些中端精选服务类的品牌。我们在杭州，拿了一个旧的酒店物业进行改造，大概12万左右的房价，整体单间的投入，50平米面积，旧貌换新颜。

 

现在在我们的角度，也希望多参加观点这样的好的平台，跟优秀企业家在一起，给到我们一些思维的碰撞，拥抱整个行业的改变。不断提升我们的产品力，包括熟读整个大环境的经济趋势层面的解读。

柏文喜：能不能和我们分享一下，你们今年是怎么样度过这个疫情危机的。

金璐翊：好的，谢谢主持人给我延长两分钟的时间。首先这个疫情肯定对所有人是一个突发的事件。从酒店业本身来说，我们是直接受影响的，也不瞒各位，从1月份开始，一直持续到一季度，整体行业的数字是非常非常难看的，甚至有一些投资人也出现了短暂的现金流的流动性问题。

 

好处是从二季度就看出，整个行业有一个快速的恢复增长，尤其是从中端酒店，所谓的中端酒店消费基数是非常庞大的，中国300到700块都认为是中端酒店的范畴，从一线到三四线城市。这个板块从小长假、端午节、清明节，有一个快速的恢复增长。增长的趋势，我们相信在整个二季度到三季度一直在延续。

 

所以，剖析这个背后的原因，我们感觉有很多的因素，首先是信心的恢复，第二个层面，我们相信有很多的境外游的需求被转移，导入到国内，我们看到今年拉萨、西宁的住宿市场非常好。

 

当然和文旅产业的兴起，包括政府的支持，包括各位投资人的介入，有非常好的产品呈现，在现在这个时间点，不同产品的呈现满足了一部分消费需求。简单来说，对国内大的市场环境，包括对酒店接下去的经营环境我们是有非常大的信心的。

柏文喜：非常感谢金总的分享，我们这个圆桌论坛是本次年会的最后一个环节，大家坚守到现在，包括在线的观众，我想请分享嘉宾，每个人对在场的各位参会嘉宾，和在线的朋友们，还有行业，发表一句行业感言，从金总开始。

金璐翊：站在洲际角度的角度，我们肯定是希望整个行业的发展更健康，更稳定，也是会更多的了解我们投资人的持有资产，包括资产背后的一些逻辑，不断的提升我们自己的产品力，最终我相信肯定是消费者，包括员工，包括投资人，包括品牌，各个维度，都有一个平衡，这样才能更好更持久更稳定的走下去。谢谢。

 

柏文喜：谢谢。梁总。

 

梁晶：我觉得还是要聚焦社群，不断创新，我们一起努力做一只番茄味的橙子。

 

左韬：我想说，在座各位今天不容易，做商业真的也很不容易，同道中人，我知道大家很累，我也做一个广告，大家累了可以来我们宝龙的项目，保你们吃好喝好玩好，谢谢大家。

 

刘雅娟：我借徐霞客先生的一句话，探人之所未探，达人之所未达，做商业运营也是一样，谢谢。

 

张鹏：欢迎大家到成都作客，欢迎大家到耍街，邀请大家吃火锅。

主持人：谢谢柏文喜先生的辛苦主持，也谢谢所有嘉宾的精彩发言；请大家移步舞台中央，我们一起合影留念。

 

主持人：尊敬各位来宾、亲爱的朋友们，2020观点商业年会的大会议程到这里全部结束。我们稍事休息，请大家移步至香格里拉酒店宴会厅1厅，我们将在那里举行2020年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖典礼。

 

颁奖典礼之后，招待晚宴也将同时举行；请各位来宾留意组委会发布的提示信息，按时出席颁奖典礼，谢谢。再次感谢每一位参加观点商业年会的嘉宾和朋友，感谢各位在大会当中对我们的支持，谢谢大家！