“在危机中育新机，于变局中开新局”，但行业依然任重道远。

11月3-4日，2020观点商业年会连续第二次在上海开幕，来到这个金融、商业之都，人们总能清晰感受到资本、金融和商业都非常活跃的氛围；各路精英相聚于此，探寻疫后重生的商业地产，将聚合出怎样的惊人力量？

 

11月3日上午9点，观点地产网将对论坛进行现场直播，敬请关注。

 

先来一组现场签到照片

2020观点商业年会—商业重生聚合的力量

 

主办：观点地产新媒体

 

主持人：尊敬的各位来宾、朋友们：

 

早上好！欢迎来到2020观点商业年会现场。

 

 

从广州、深圳、香港到上海，观点商业年会正在遍历中国最成熟和领先的商业城市群，探寻疫后重生的商业地产，将聚合出怎样的惊人力量？

 

过去七年，观点商业年会一直承载并记录中国商业地产行业的深层次变化，并不断改变和创新。每一年，我们都相约于这个论坛，在思考、学习、交流与对话等一场场智慧的碰撞中，共同支撑起一个权威而具有影响力的平台。

 

2020年，正如我们所知道的，突如其来的疫情改变了所有人的生活，也改变了商业地产。固有的模式被打破，原有的格局被意料之外的方式重置。但是，商业的力量未减，随着疫情受控以及市场经济逐步稳定复苏，历经一场淬炼，商业地产正在以它独特的姿态聚合重生。

 

疫后重生的商业地产，仍然是风险与机遇并存。今天，我们相聚在“2020观点商业年会”，围绕主题"商业重生 聚合的力量"进行讨论与碰撞，展望疫情之后、复苏之时的中国商业地产未来。

 

同时，提请各位来宾注意，今晚观点商业年会现场还将举行盛大的"2020年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖"颁奖盛典。

 

在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起思考、一起交流，为中国商业地产长远发展脑力激荡。

 

最后，请允许我代表主办方观点地产机构，再次欢迎各位的到来，谢谢大家！

首先我们先介绍今天上午我们四位演讲嘉宾：

 

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生

领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生先生

万物梁行首席执行官叶世源先生

WeWork中国房地产副总裁陈臻先生

接下来让我继续介绍我们今天的对话嘉宾与出席来宾：

 

黑石集团董事总经理陈宇先生

碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉先生

星河控股集团有限公司董事副总裁、置业集团董事副总裁黄德林先生

蓝光文商旅集团董事长兼总裁张刚先生

建业不动产集团执行总裁周国柱先生

广州市时代商业管理有限公司总经理王媛媛女士

合景悠活集团商业事业部总经理崔然先生

益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟女士

融信中国控股有限公司资产管理中心总经理林戈先生

北京鑫苑商业管理有限公司总裁王亚平先生

百联资产控股副总裁杨斌先生

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

旭辉晨曦基金管理中心总经理阮晓俊先生

朗诗青杉资本副总经理方旭东先生

美国富尚资产集团董事长陈晓欧先生

绿地金融控股集团首席战略官李想先生

睿星资本中国董事总经理马千里先生

苏宁控股集团不动产投融资总裁蒋海洋先生

世联行首席技术官黎振伟先生

喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳先生

燕邻资本创始人&CEO叶剑生先生

远洋资本副总经理、资产管理业务董事总经理陈阳先生

中信资本房地产部执行董事张平女士

浦赢资产创始人、CEO丁亚明先生

天朗蔚蓝商业总经理马莉女士

麦格理投资顾问(北京)有限公司高级副总裁范斌先生

领展中国项目管理部副总经理黄斐凤女士

宝龙商业管理集团商业研发中心总经理左韬先生

懿德集团总裁苏炬辉先生

方圆商管集团总经理敖洋先生

开工大吉创始人&CEO张世凯先生

上海新楷林商务产业运营有限公司董事总经理邹斌先生

红星美凯龙资产管理有限公司副总裁傅冬亮先生

合富辉煌(中国)华东区域发展策略中心总经理周伟先生

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

 

谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时，我代表论坛主办方观点地产机构，联合主办方：每日经济新闻华夏时报搜狐焦点，感谢2020观点商业年会的战略合作伙伴：领展，以及论坛指定用水：5100西藏冰川矿泉水，对论坛的大力支持。

 

此外，本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产企业、商业、金融及零售等企业等支持，再一次感谢所有的嘉宾，谢谢大家。

主持人：接下来我们进入致辞环节，首先让我们请出：

 

观点地产机构、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台，为我们致辞，掌声有请。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：

 

上午好！

 

疫情时代还没有结束，至少在疫苗普及前。所以，今年观点的商业年会我们有意把时间提前，并且把日程安排得更加紧凑。

 

疫情下影响了很多实体业态，但是也催生了很多商业的繁华。前两天与一位物流企业家连线，他说物流仓储业今年都不错，包括如我们常常看到航空公司在讲客运今年的业绩不很好看，但是我们却没有看到航司的货运增长很大。

 

任何发展都是多元并且在不断改变中。在经历商业地产大发展之后，存量的问题确实已经出现。存量争夺与比拼成为了商业地产投资商、运营商们的一个重要课题，所以，今天上午的峰会主题定为：存量资产的周期跨越。我们期望今天邀请到的资本、投资与运营机构各业大拿们，以专业的演讲与对话，为行业这一重要课题给出一些解决思路甚至方案！

 

最后，我谨代表观点期望在座各位朋友，与我们一起在今年如此特殊的年份下，共荣共生，共同成长！

 

让我们预祝2020观点商业年会主题峰会取得圆满成功！

主持人：谢谢陈诗涛女士为我们致辞，请您回座。

 

商业地产大发展之后，逐渐转入竞争的深水区，存量时代不期而遇。面临着同质化与去库存压力的当下，怎样才能在做大的同时做好商业地产？

 

尊敬的各位来宾，今天上午主题峰会将分为两个环节，我们接下来先开始第一环节，本环节主题是：存量重构。

 

下面我们请出第一环节首位演讲嘉宾，掌声有请：

 

万物梁行首席执行官叶世源先生

 

叶世源先生的演讲题目是：领跑商写新赛道

叶世源：女士们先生们，大家上午好。

 

感谢主办方观点机构的邀请，今天能和在座各位一起探讨一下行业的新动态。这是我今年第一次参加年会，希望和大家有更多的机会分享和探讨。

 

 

这几年有一个新的小趋势，很多开发商，房地产企业，很多都用不动产营销这个名词，刚才主持人提到，这个大开发的时代慢慢变化，大家都开始把注意力放在不动产的运营当中，对存量资产进行盘活。我们知道随着城市现代化近来，这几年非住宅地产服务的挖掘受到更多的关注。借今天这个机会，想和大家一起探讨一下商写这个赛道。

 

这几年国内商写的空间增长非常迅速，根据国家统计局的报道，这几年每年都有超过一个亿平米的新增商写面积，所以在中国，商写物业除了住宅以外，还是最成熟的物管类型。客户对物业价值和专业服务的追求还是不断提升。

 

而且这几年，如果大家都有留意，物业行业受到很多资本的关注，资产证券化也在为不动产的增值带来很多的可能性，有三个，一个是巨大的存量，第二是快速的增量开发，还有资本的加持。所以商写行业有更多的新机遇，当然有机遇也有挑战，而且竞争非常的激烈。

叶世源：作为商写物业的一分子，为了在这个赛道上走得更好，我们还是做了一个重要的事情，可能大家会听到一个新名字，万物梁行，不是特别熟悉，因为我们做了一件事情，去年的12月12号，万科物业和戴德梁行进行战略合作，成立了这家公司。

 

我们已经运作了十个月，我们出生非常特殊，一出生就遇上疫情，所以挺忐忑的。但是虽然在这个特殊期间，我们觉得还是可以体现很多不同的价值，而且还有很多新的机会，也拿了很多的业务发展。

 

我们把双方的这次融合叫做MIX—MAX，MIX，这个公司是中西合璧独一无二的公司，我们有很强大的本地资源，而且也有国际化的管理经验，创造了一个市场上非常独有的运作模式，可以为市场提供新的选择。

 

虽然成立还不满一年的时间，但是我们在这个特殊的环境下，还是有一定的发展。我们说到这个特殊时间，越是特殊的时间越是可以体现物业管理的专业性和重要性。在这个环境下，大家都和我一样感受，今年非常的特殊，我们经历了很多的挑战。这个直接的改变了一大部分的生活方式，也带来了新的趋势，在这个疫情当中，我觉得很多的智能管理、安全管理，都有可能成为商写这个市场竞争力的重要元素。

 

在这次疫情当中，我们收获了非常非常多的经验，尤其是对于商业管理来说，在这次疫情的冲击下，我们重新定义了我们的角色，以往的物业管理就是一个服务的提供者，但是在这次疫情当中，大家发现原来我们还可以成为这个城市安全的守护者，还有城市基础的建设者。为城市的保驾护航出一份力，更多的显示我们物业管理在整个市场中的价值。

叶世源：在这个不断变化的大环境当中，我们自身的改变要先做到。过去很多年物业管理都是提供一些很基础的服务，但是现在面对这么快变化的市场，我们必须要成为商写物业持有者的战略合作伙伴，对于商写物业管理行业来说这是一个新的赛道，也是一个新的挑战。因为我们知道，要从乙方变成合作伙伴并不是那么容易，我们物业管理不应该局限在为客户提供一些琐碎的物业管理服务，反过来应该通过服务模式的升级，为客户提供更多的附加值。

 

这里还是要介绍一下我们必须要做到的事情。作为合作伙伴，首先我们觉得最重要的是要参与整个物业资产全生命周期的各个环节，就是以某一个基础服务为起点，形成致胜优势，进行业务的整合，打造多元化服务能力平台。

 

以我们为例，我们希望依托两家母公司的优势，调动更广阔的资源，从前端的投融资、项目管理、招商，到物业管理的一站式服务。真正参与到商写不动产的全流程，为资产真正的提供保值增值的真实价值。

叶世源：在我们理解的全生命周期的服务当中，现在还有一个重要的事情，智能化是一个非常重要的手段，尤其是疫情管控当中，我们已经看到，智能化，包括科技化的重要性。智能化的设备，包括平台的运用，在提升工作效率的同时，也实现了实时监测，数据的打通，对我们这些设施设备的运营，包括风险，有更清晰的评估，使我们的管理颗粒度越来越精细。

 

 

我们做一些案例的分享，这个是凤凰传媒中心，是在北京的一个媒体大楼，是凤凰卫视的总部。我们从18年已经开始在这整个项目上面全面起用IOT传感器的设备，整个项目安装了超一百个传感器，帮助我们进行数据监测。这可以代替人工巡检，也给了我们智能的警告。按需分类工作，包括建筑调试的种种功能。这个项目我们还做了一个调试尝试，我们在卫生间安装了这个人流监测传感器，实时监测人数，代替了人员巡检。

 

一段时间之后，我们定义了一个使用量的数据，这样我就可以用这个使用的频率发出相应的工单，优化保洁人员的工作，比如有些层数的卫生间，使用的时间非常少，在这个情况之下，就可以对工作人员的数量进行工作。未来我们相信物联网、大数据、机器人这些技术，都会越来越多，包括智能前台、门禁等等，这都可以为商业地产的管理工作提供更多的决策依据。

 

我们提到全生命周期的管理包括智能化的应用，有更多的服务需要更高素质的物业管理人员，所以大家可以理解到，不仅是要求物业管理的人员只是懂物业管理，还应该有商业运营的思维。

 

我们再拿另外一个项目跟大家分享一下。这个项目是在上海，七宝万科广场，我们的项目管理团队要通过服务的升级来差异化，来吸引我们的客户，首先我们用这个性别和年龄做分类，针对不同的客户，提供不同的体贴服务，比如我们增加了老公寄存室、母婴室等等，这些服务让我们客户体验到了很好的贴身服务。我们还针对周边的停车需求，主动跟政府协调，帮助政府改造停车方案。

叶世源：商写的消防压力很大，我们需要有突发的应变能力，快速的反映能力，包括大范围的资源协同能力，我们万物梁行在疫情中也做了很多努力，比如我们在政府官方出健康码的小程序之前，我们已经实现了这个健康申报，包括小程序，那时候已经不需要排队就可以实现登记电子化，我们做了一本300页的手册，分享到行业和国外的一些同行，帮助大家，希望大家可以出一份力，使防疫尽快的过去。

 

但是在这个情况之下，我们知道是需要全国的联动，区域的联动，尤其是我们面对一些挑战，这个特殊时期我们需要强大的全国属性的供应链，才可以解决这些问题。

 

我们说到服务升级，不仅要求服务深度的升级，还需要服务的精细化，我们在疫情当中，我们提供了这些服务项目，比如我们为客户提供了无接触的送餐服务，在政府防疫，包括疫苗的相关项目中，我们也完成了一些实验室的工作。

 

回到今天的主题，作为商业地产行业的一分子，可以和大家并肩携手，希望在这个商写的赛道领先领跑。作为物业管理的一分子，我们希望和更多的合作伙伴合作，为商业不动产提供增值价值。

 

今天非常荣幸有机会分享这么多，有点超时。非常感谢大家的肯定，谢谢各位。

主持人：谢谢叶世源先生为我们带来的演讲，请您回座

 

下面，我们继续请出下一位演讲嘉宾：

 

WeWork中国房地产副总裁陈臻先生

 

陈臻先生的演讲题目是：解锁未来工作方式，助力城市有机更新，掌声有请。

陈臻：各位来宾，女士们先生们，大家上午好。

 

感谢观点的邀请，我代表WeWork来和大家分享一下WeWork对存量地产，对城市更新的看法。

城市更新是城市发展的必然阶段，但是回到原点，城市更新何尝又不是一种无奈，这几年听到的一句话，不做城市更新又做什么，2020年上海土地招拍挂，一共160多块地，无论我们愿意不愿意，喜欢不喜欢，会不会，城市更新都是无法避免的话题。

 

但是城市更新是一件幸福且快乐的事情，首先，我们说横看成岭侧成峰，是不是每个人都有机会洞察到行业机会，可以发掘到价值洼地，促成资本的增长。第二，城市更新打造城市的新名片，提升社会效益。第三，城市更新对人文历史文化的发扬光大何尝不是一件崇高的事情。但是城市更新对项目获取、操盘能力的要求之高，不断的验证，做得好是作品，做得不好就是坑。

 

毫不夸张的说，没有城市更新，就没有灵魂，WeWork的存在本身就是城市更新的产物，WeWork过去十年的发展，正是伴随着城市更新不断迭代而存在的。

陈臻：过去几年，感谢各位朋友、同行对WeWork的关心，我们在过去的一年经历了很多很多，从巅峰到低谷，但是WeWork在城市更新上的心得值得和大家分享。

 

时至今日，WeWork在全球38个国家，150个城市，运行着800多个楼宇，达到这个规模，我们很多耳熟能详的世界五百强用时超过30年，当然WeWork过去在资本的加持之下，一日千里，走得有点快，摔了一下。我们迅速在中国的一线二线、香港、台北开出了100多个社区，管理着超过70万平米的物理空间。

 

2020年9月份，对WeWork来说是里程碑的时间，我们在大中华区，从跨国企业的中国分公司成为一个中国企业，我们的会员，进出WeWork的场所超过2500万次，使用会议室超过7600万分钟，我们的规模网络品牌效应，使得不同类型的企业在当下考虑房地产解决方案的时候，WeWork都成为不可或缺的一份子。

 

与此同时，WeWork的社会影响力也不断得到权威机构的认同，从设计到地产，从人力资源到社会责任，正如我们的使命，开创生活，而不只是生存。我们对WeWork充满信心，因为我们对未来办公灵活办公的乐观。

 

短短几年，共享经济裂变出来的共享办公，共享办公迭代出来的灵活办公，这个行业获得了长足发展，疫情过后，这个趋势更加的明显。根据专业机构的预测，渗透率在未来将达到今天的两倍三倍，这对处在这个赛道头部地位的WeWork，意味着巨大的市场定位、市场潜力和广阔的战略纵深。

陈臻：在疫情以来的半年，我们接连成交了两所国外顶级大学和国际知名医药企业的几千张工位，客观上佐证了这个趋势。

 

回顾一下当下所有企业面对的挑战，第一商业波动加剧，未来的经济不确定性因素大大增加。第二，利润率降低，低毛利是中国所有企业面临的难题，第三，房地产成本高启，这个在中国不言而喻。第四，人才短缺，如何提升员工的忠诚度，保留员工的热情，提升员工的创造力等等。

 

 

那什么是未来的工作方式呢？在WeWork的视角当中，第一是健康，后疫情时代，对物理空间的运营提出了非常高的要求。第二，成本，如何优化成本，如何优化物理空间的形状、运营等费用。第三，灵活，灵活体现在租约上，体现在企业团队扩大和缩小上，体现在后台服务部门前台业务部门、总部和分部的灵活性上。第四，社交，人与人的交往，人们的交流，人们的关怀。第五，高效，办公环境都效率，团队间的协同，创造性的正面影响。

 

在后疫情时代，WeWork率先推出的分布式办公，通过帮助我们的企业建立小型卫星办公场所，减低人工通勤时间，降低风险的同时创造集交流与协作的重点中心，为企业提高运营效率，优化资本结构，提供了新的可能。正如之前所说，WeWork一路走来，伴随着城市更新，我们的三成项目和城市更新是有关联的。

陈臻：一个城市更新项目在我看来，作为一个运营商，作为一个租户，首先他得具备盈利性，如果没有盈利性，资本没有了热情，这个买卖基本就到头了。当然，资本也需要多一些耐心。

 

第二，需要具备有机的业态组成，我们都知道，在中国今天的实体商业不好做，业态千篇一律，好的商业平均生命周期持续缩短，好的租户屈指可数。当然，创新总会停止，要有长效的运营，好的商业运营就像交响乐，有节奏，有意境。

 

最后是人文的传承，城市更新的对象很多是城市的集体土地，他们见证了城市的历史文明，是城市历史文明的延续，好的新旧交融尤如心灵鸡汤。那么WeWork为城市更新带来什么？我们的价值又存在何处。

 

首先，WeWork一直以来，都是网红、IP酷炫的代名词，对设计的执着源于对功能的追求和对人文的关怀，标准化高质量的运营确保物理空间健康，我们的体量有大有小，上到上万，下到千百方，物理从一楼到十多层，不仅不会对其他的商业业态造成恶性竞争，反而可以提供有效的业态互补。

 

最后经济回报上，WeWork在过去的出手是很大方的，基本上没有让合作方失望，未来，我们会理性，回归商业本质，实现会员、合作方和WeWork的三赢。

 

现在大家看到的是WeWork中国的旗舰产品，上海威海路696号，这是另外一个网红的打卡地，前身，是劝业场。左边这个，这边有很多南方的朋友，这是一个广州的当铺创意，兼具设计和趣味。右边这个，入口接待处的设计，取自江南烟雨的灵感，把当地工匠做的传统油纸伞放入当中。壁画作为内饰的一部分，很好的体现了WeWork对城市的理解和探索。

陈臻：很多朋友都说，WeWork对卫生间有一种偏执，殊不知，卫生间与人的联系最为密切，最人性的一面都会在这里体现。收放自如的功能性，成都的一个社区顶层设计了一个彩虹跑道，工作之余让会员保持运动和健康的生活方式。

 

社区运营和我们的科技团队，联手为整个网络的一致性和会员的体验，提供保障，根据中国国情，我们制订了SOP，获得会员极高的评价。为会员组织各类的活动，义卖、产品推介，既帮助会员实现了商业目的，又增加了社区的能量和热度。我们的社区受到很多科技企业的青睐，熙熙攘攘的流量不断扩充着会员边界。

 

这是最近热门的上海城市更新项目，我们在这个地标建筑当中，是3到6层，我们最小的WeWork社区位于湖南路，尽管小家碧玉，但依然是一个充满温情的世外桃源。

 

办公为商业提供优质的客流，商业为办公反哺丰富的配套，这样的成功案例比比皆是，这是我们位于上海新天地的社区。在北京的大悦城，我们WeWork在商场10楼、11楼，自上而下的服务商场，不失为商业综合体的一个上上选择。

 

经济效益一定是在座各位最关心的商业核心，上海云南路在18个月之内，以几乎翻倍的价格推出，在投资界也是一段佳话，同样，广州大马站项目还在静待花开。作为租户，运营商，我们每一天都在期待有实力有水准有情怀的合作方，驾着七彩祥云而来。城市更新不容易，我们期盼和大家共生共融，为城市留下记忆，贡献微薄之力。谢谢大家。

主持人：谢谢陈臻先生为我们带来的演讲，请您回座。

 

 

尊敬的各位来宾，第一环节的演讲到此结束，接下我们开启本环节的主题讨论会。

 

存量争夺与比拼成为了商业地产运营商们的下一个赛段，对于投资者而言，存量资产的投资价值如何？怎样寻找和判断收并购的机会？未来大宗交易市场走向和买卖双方又当如何把握机遇？

 

尊敬的各位来宾，第一环节议程主题是：存量博弈商业革新与思考

 

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

朗诗青杉资本副总经理方旭东先生

 

接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

苏宁控股集团不动产投融资总裁蒋海洋先生

黑石集团董事总经理陈宇先生

绿地金融控股集团首席战略官李想先生

远洋资本副总经理、资产管理业务董事总经理陈阳先生

浦赢资产创始人、CEO丁亚明先生

睿星资本中国董事总经理马千里先生

合富辉煌(中国)华东区域发展策略中心总经理周伟先生

开工大吉创始人&CEO张世凯先生

方旭东：感谢主持人，感谢参会的各位嘉宾，也感谢今天论坛的各位优秀嘉宾，我是方旭东，很荣幸能够主持今天的圆桌。

 

 

刚才演讲中，大家提到了后疫情时代，存量资产，特别是商业存量资产的运营，怎么来转型，怎么来破局，这是所有人的痛点，因为疫情改变了我们的生活，也改变了我们的出行方式，随之改变了商业地产的运营方式。我们第一个话题，我想问一下苏宁的蒋总。

 

蒋海洋：感谢主持人，我是来自苏宁控股集团的蒋海洋，目前在集团负责整个商业不动产投融资的工作。

 

 

大家知道，苏宁是一家消费零售服务商，今年是苏宁创立30周年，从传统的家电的空调，家电的批发零售到现在全球全产品的零售，今年我们大概是GMV是4千到5千亿左右，跟去年同期相比，增长了10%左右，在这个阶段，苏宁从线上到线下，目前是选求唯一一家均衡发展O2O的互联网公司，特别是今年的疫情之下，其实商业零售企业，包括电商行业，特别是在线下经营的行业，都受到了一定的冲击。

 

从整个国家社零总额，包括我们的经营数据，今年1到9月份，一季度，线下整个是下滑不少，二季度开始，二三两个季度，线下的运营，从同比跟环比来看，增速比较快。这个取决于我们苏宁有自己独特的几个方面。

 

第一个方面，我们是一个消费零售服务公司，特别是今年以来，我们加大了对小微商铺服务的力度。从线下的运营来看，一季度我们实现了一部分补贴，二季度给到商户，通过一些创新的数字化驱动的方式，包括运用了一些视频直播的方式，来推动我们在整个商业零售商铺的能效和能力。现在很多上苏宁易购的朋友都看到，我们今年加大了一些，包括罗永浩这样的商品代言人。

 

一方面是为零售推动，另一方面，他们在线下，我们把线下的商业场景的动线做了一些变更，特别是和商铺的结合，推动了商品线上零售的增长。我们在南京、徐州、成都等等线下的商业运营当中，把一些商户进行了改造，增加了视频直播室，把一些网红的产品，包括一些网红的代言，放到了这个现场，进行直播。通过这种线上线下联动的方式，增加了很多的能效。

蒋海洋：第二个措施，在整个今年的数字化驱动能力方面，我们推动了一些非接触式的，包括人工智能，包括机器人，在整个商业零售当中的大规模运用。包括我后台的一些仓库运营管理，通过大量的机器人，实现了整个坪效的提升。

 

第三个，我们还有大量的，除了集中式商业，在社区的商业这块，更多的发挥了苏宁的特色，苏宁在到家服务，包括现在跟很多的物业公司，大家知道物业是一个资本市场的风口，我们和很多物业公司进行合作，在社区、小区的周边推出了一些生鲜电商，包括一些社区的零售到家服务，这样形成了整个零售片的SKU的品类和线上进行完整的结合，也打造提升了社区零售商商业氛围。

 

最后，我们更多的发挥了整个线上零售的业态，从整个公司1到9月份三个季度的数据来看，线上的增幅销售是平均增长30%到40%左右，其中三方平台的增长，基本都可以翻番。这个可以看出，在整个零售，特别是在后疫情时代，线上的消费增长是指日可待的。我们也是希望能够把这些服务的能力，向所有的商业地产开发商服务商赋能出去，这样可以通过线上线下O2O的联动，打造增值效果。

李想：我们是赋能投资商加创新服务商和财富管理商，我们也在寻求转型，向集数据、科技和金融为一体的产业生态、金融科技服务平台转型，房地产基金是我们绿地集团长期以来的一块业务，也是我们的基石业务，目前规模是50亿的在管规模，历史的投放规模在300亿左右。

 

 

当然，绿地有大量的商业地产存量，实际上去年我接受观点采访的时候，说了一个观点，在存量时代，实际上房地产这个产业链在进一步细化，投资商、运营商，还有开发商，三者是分离的趋势越来越明显，而且在这个趋势下，投融资模式、商业模式也在进一步转型。这是我去年的观点，今年有三件事情进一步证实了我的预言。

 

第一件是年初的疫情，这个不用多说。第二件事情，国内真正的REITs的落地，当然目前这个还没有拓展到商业地产，但是给我们打开了很大的想象空间。第三件，到七八月，三条红线，这个进一步提升了我们存量资产转型的紧迫性和必要性。

李想：结合我们自己想做的事情，我们说这个转型要紧随趋势，这个趋势是什么？在商业地产开发的前端，金融资产加大投资，在中端，专业机构强化运营管理，后端是通过资产证券化，加速退出。

 

结合这个趋势，我们再做三化的工作，第一个化是主题化，我们可以看到，从一二线城市过去的五年甚至是十年之前，我们商业地产走的路，可以复制之前的模式，但是我们会看到，一二线城市，尤其是北上广这样的一线城市，如果商业地产没有主题的话经营是很困难的。

 

第一个主题是医疗健康主题，第二个是亲子教育主题，第三个主题是数字娱乐主题，结合这三个主题化，我们也在寻求市场上优秀的专业运营商，帮我们一起利用绿地大量的存量商业资产，来做主题化的改造。

 

第二个化是科技化，我们过去谈商业物业的运营无非是一群叔叔阿姨给你笑的灿烂一点，以后商业地产的物业绝对不是这样的情况，如果以后你发现商业地产的物业是一群小哥哥小姐姐拿着平板给你做数据分析，不要奇怪，这是未来的趋势。

 

结合这个趋势，我们也在找市场上这样的数字化的赋能企业，来结合我们大量的场景，因为我们绿地有大量的商业地产存量，有大量的线下场景，我们来做这个数据的积累分析挖掘和利用工作。这是科技化的趋势。

 

第三个工作是做金融化，两个方面，一方面是结合目前国内REITs的落地，我们也在积极的做存量资产的梳理，未来积极抓住这样的机会。第二是退一步海阔天空，在REITs暂时没有实现我们想要的目的的时候，我们搭了一个权易宝平台，他所做的是把使用权和所有权分离，把时间和空间分离，把不同的时间分离，也就是把我商业不动产的使用权，在这个所有权没有办法完全变现和交易的时候，把使用权进行交易，因为我们可以发现，这个使用权是有价值的，而且是可以进行流转的。

 

在这样的情况下，我们搭建一个平台，我们称之为不动产使用权的天猫平台，天猫店，这是我们目前在做的一个方向。一个是REITs，一个是我们做的使用权交易的平台，这是我们所做的金融化的工作。

周伟：合富辉煌是成立于95年，是最早成立的服务房地产的顾问公司之一，2004年上市，上市之后进行全国的铺点，现在已经进入全国212个城市，员工超过3万人，是全国规模最大的房地产顾问机构之一。

 

 

我们针对新房、存量房和商用物业的交易、投资以及衍生的业务。包括针对交易环节的各种金融服务，以及融资服务，都是我们的服务范围，这是合富辉煌的情况。

 

关于商业物业，也是我们的业务范围，前面听到绿地的李总和苏宁老总说到商业的情况。商业，我们从自己的操盘情况来看，感受其实是类似的，只不过我们觉得，现在有一些背景需要做一些梳理。一个，我认为现在对商业来讲，影响比较大的两个背景，一个是大数据，另外一个是互联网，移动互联网。

 

过去我们说做客户分析和需求调查，现在不需要了，大数据的工作把所有的消费过程、消费逻辑，都呈现在大数据面前，变得更加透明。移动互联网是改变了需求端的消费过程，这和过去不一样，过去的产品从生产环节到流通到交易环节，需要更传统的协同，现在供应链里面的任何一个源头，可以在互联网上跟任何一个节点做交易，改变了过去产业链比较漫长，或者是比较纵深的状态，已经变得扁平化了。

 

不管行业怎么变化，我们坚持认为两个核心的点是不变的，第一个是行业的本质没有改变，不管是商业还是商业地产，核心还是要做好我们自己的工作。第二个是经营的本质没有改变，可能是经营的行为本身，也有可能是经营的思维有变化，但是经营的本质，从利润获取，到经营活动的方针制订，这种核心的问题其实还是和以前一样，逻辑是一样的。

 

但是也是基于此，我们在目前的一些商业物业，包括存量地产，在这个话题还是需要分两个方面，毕竟我们感觉在一线城市，或者是强二线城市，他跟三四线城市面临的问题是非常不一样的。一线城市我们可以叫做存量资产存量地产，改变有很大的改变机会和可能性，但是三四线城市，或者比较弱的城市，这个压力比较大，这个可以分开讨论。

张世凯：首先我介绍一下开工大吉，我们是行业比较新的公司，我们17年成立，是以金融和科技为底层的办公资产服务平台，从成立到现在三年时间，已经在服务的资产规模超过了1千万平米，我们手里现在在服务的办公楼甲级以上的超过130栋。

 

 

为什么我们这么年轻的公司，可以快速的做到这样的规模？因为我们为写字楼提供的服务是两端，一端是如何帮助一个写字楼的资产价值做高，就是快速的给写字楼提供的服务，拎包办公服务，把写字楼从以前的标准交付的状态给到客户提供一个更高级别的定制交付的状态，我们从今年疫情之后的市场来看，实际服务的项目，差不多在从5月份正式开始，办公楼可以正式的对外服务，到9月份，项目就已经做到了完成超过全年的目标，实际的租金，我们做到提升40%以上。

 

这些导致我们在疫情之后，我们看到了一个大趋势，在于当市场上大量用户都对定制交付的形态愿意接受的时候，这个对我们作为资产持有方来讲，这是一个可以快速拉升资产的红利，我们知道租金其实和资产价值是有挂钩的，但是我们仅仅止步于提供一个定制服务就结束了吗？并不是，我们更多的还帮助业主打开了一道门，今天把房屋出租给租户之后，我们知道我们很难了解到这个租户进入写字楼以后，他们的状态是什么样的，他们需要什么更多的服务，我们可以为他们做什么。

 

今天开工大吉提供的这个定制空间是全智能化的空间，我们其实是协助业主，帮助把这些智能化的硬件带入出租的80%的面积，我们很好的延展了服务范围。这些是在市场上通过三年不断的探索，最终和业主的合作过程中，找到对这个资产更好的运营服务，更好的资产提升，我们能做的一些贡献。

 

从我们成立到现在，我们也很幸运，今天做这件事情的时候，并不是孤军奋战，我们到现在成立两年的时候，就已经拿了国内了一些知名地产投资基金的钱，包括一些知名风投的钱，我们明年预计会服务的面积超过3千万平米，我们的服务体量还在快速的增长当中。

 

目前现在大量资产都是在一线城市，但是我们今年下半年已经开始下沉到苏州、宁波、天津、武汉、重庆这些准一线城市或者二线城市。

 

我们发现这些市场其实和一线城市的形态，跟我们以前想象的不大一样，我们以前会觉得说，是不是一线城市的租金范围足够支撑，用户会选择，但是二线城市的需求比一线更强烈。我们市场调研以后发现，今年大量的企业是申请不到更多的预算，大量的压力会给到业主方，我们租你这个楼，一定需要业主提供更多的服务才会租，这个点上，我们看这个趋势，在明后年会爆发的更明显，也就是说，两到三年之内，大量的写字楼以后都不会是标准交付的毛坯，以后会享受的是类酒店的交付服务。

方旭东：第二个议题，我们谈谈投资的角度，朗诗青杉我们今年投了一个北京的项目，真正的存量资产还没有落地，昨天晚上我们开会到凌晨一点多，那个项目也是最后价格上有点犹豫。

 

我看到这几位嘉宾，黑石的陈总，睿星的马总，浦赢的丁总，你们今年都有一些投资项目的落地，我想请教一下，你们在现在这个时代，现在这个节点，如果是投这些靠现金流靠经营算帐的资产，你们的角度是什么，你们的优势是什么，你们怎么获得这个好的投资项目？

陈宇：我是15年从香港到上海，现在负责国内的房地产基金投资的业务板块，黑石是专注做基金的公司，在这个领域是做得最大的，现在管理规模，基金规模4万亿人民币，全球有2300多名员工。

 

 

中国这边，进入中国市场，相对也不算特别早，在金融危机之后，08、09年真正进入中国市场，从真正追加投资，业务规模是12、13年以后，我本人在黑石基本参加了国内投资和国内的一些发展过程。在商业地产这个板块，可以跟大家分享一下，我们在商业地产这个板块的思考。

 

黑石地产做任何一个投资的时候，大趋势是一样的，主要是以做大量的投研工作，一旦确定以后，就希望在这个领域，或者这个趋势里面，可以作出规模。

 

有些时候会比这个趋势早一两年，我们看更长期的趋势，也会在投资里面ALLIN，如果有好的合作方就和合作方合作，没有的话，也会另建一家新的公司作出大的规模。商业地产，我们在国内13到15年的时候，集中做了大量的投资，当时也和深创投合作做了很多项目，那时候的基本判断，就是中国的中产阶级的迅速崛起，对消费需求增长比较快。另外，虽然有电商存在，也看到了电商的趋势，但当时的判断认为，实体的购物中心，以体验、娱乐这样的综合性购物中心的需求还是非常旺盛的。

 

当时的投资是非常非常成功的，到了16、17年的时候，当时觉得整个供应量稍微有点大了，批出来的地，供应量相对需求的增长来说有点快。

 

所以到后面，我们对商业地产一直是长期关注，投资的规模没有之前那么大，但是也关注到17、18年的时候，线下的获客成本低过了线上的成本，潜在的优势慢慢又出来了，只不过和之前不同的是，对基金来说，我们是以投资，将来退出，中间持有周期未必能像产业和一些商业地产开发商那么久，十年或者更长的时间，所以后面看到的机会更多是个案，在某个区域里面，这个物业可以成为一个主要的点，在某一个市场里面，这个项目一直可以保持领先的地位，这些项目还是有很高的投资价值的。

 

今天主要是聊商业地产，商业地产从这种大的趋势来看，后面个案，好的市场里面有主导地位的项目，还是具有投资价值的。

 

前面说到现金流，最终的本质都是看现金流，都是要看收益率的，商业地产对于很多长线基金来说，有跟大的吸引力，毕竟现金流是非常稳定的，相对于一些租赁业态来讲，现金流更稳定，更长一些，而且现在商业地产的估值，相对于其他的物业来说，最近几年对长线基金的布局是有很大空间的，但是也非常考量合作方的运营能力，以及他们团队对长线预判的能力。

 

基金和资金在这个领域里面，我相信还是会有很多基金做布局的。黑石在中国商业地产业是一个长期关注的策略。没有还没有大规模的重新进入，但是我相信未来还是有很多机会，谢谢。

马千里：谢谢方总，大家好，我是马千里，来自睿星资本，睿星资本17年到中国，我们主要是存量资产长期持有长期经营，进行改造。

 

 

所以从存量资产的角度来说，任何的存量资产走到最后，都是城市更新，相信存量资产就是相信城市的价值，相信城市的地位。在中国，我们对城市的价值和城市的地位是特别相信，特别是疫情，更加证明了这一点。

 

对比中国的城市和海外的城市，现在海外是去城市化，很多人说政府管控的不好，反而希望搬到乡村去。在中国是相反，更多的人看到，在大的城市里面，比如北上广深资源很多，国家管控更强，更加安全，未来大家可以看到，大部分的国内未来经济的增长，牵头就是最大的城市，管控最好最发达的城市。我们是一个长期持有的基金公司，我们看好中国城市未来的发展和价值存在。

 

从存量资产的角度，可以这样看，存量资产今天可能是新的，十年以后必定是旧的，和住宅物业最大的不同，就是有一个改造的可能性，如果是一个住宅小区，今天无论怎么高端，二十年以后都是旧的，旧了以后，从政府的角度也好，用户的角度也好，很难收回来进行翻修。

 

但是从存量资产的角度，无论是商业也好，包括常住公寓也好，基本上旧了以后，就可以有一个翻新和再次改造的机会，重新把一个公寓楼运营起来，这都是一个价值提升的空间。

 

所以我们会在所有的长租公寓存量资产里面，对比写字楼来说，租户相对分散，对中国长租公寓这个领域，我们是长期看好的，希望在这里面有更多的发展。目前我们在上海正在开发项目，都是城市更新的项目，第一个项目在中山公园，预计年底会开业，我们也非常期待。

陈阳：我们今天是讲存量时代的商业地产，还是要回归到一个基本常识，就是存量物业的价值，既是使用方的基本问题，也是投资方的问题。

 

 

从使用价值来看，实际上是给建筑物本身赋能，使我们用的更加高效，包括一些智能科技，让我们使用的更好。第二个是投资角度，有更多的价值，比如今天的主题，存量资产，过去几年，通胀率平均是5到6左右，所以作为一个具有金融属性的房地产平台，会享有除了自身的价值成长的享有社会财富增长的机会，这两个一叠加，就有了商业地产的业态。

 

第二个，我们在今天来看，挑战不从以往，刚才说到，如果叠加了当前的疫情影响，还有国内外不同的经济政策影响的时候，就会变得有特殊性。今天早上来的路上，我看了金融时报的文章，讲了伦敦金融城到2025年，疫情后的展望。他从提升使用价值的角度做了两个事情，一个是把金融老城进行改造，第二个是把物理空间价值改造，这两者叠加，2025要提升25%以上，这个给我很大的启发。

 

我们远洋资本隶属远洋集团，我工作了7年时间，基本是伴随远洋资本成长，大家可以看一下，10月29号，远洋资本做了一个信息发布，我们在全球，国内发行了4亿美金的美元公募债。现在远洋资本在管规模是1200亿左右。

 

昨天晚上我们有一个讨论，因为我们今天的议题是恰逢其时，当前国内的环境我们远洋资本的一些思考，前一段时间，刚刚在上海结束的中国投融资论坛上，这里面提出特殊机会资产，因为疫情导致的，2021年上半年，到下半年，银行的展期贷款，可能会有一批的特殊机会资产出现，结合远洋资本自身来看，我们在商业地产，实际上是抓住了特殊机会资产的细分市场当中的一些机会，结合我们在产业运营管理经验，也希望借这个机会，和各位朋友有更多的交流，谢谢。

丁亚明：前面说到特殊机会，我相信在座的投资机构也关注这个方向，我们浦赢现在在上海投资的物业规模是50万平米，管理的规模超过100亿，主要关注细分领域，目前来看还是以办公楼为主，所以刚才也和开工大吉张总做了一个愉快的交流。

 

为什么我们看好办公，不是因为其他的业态没有潜力，包括朗诗的公寓，包括远洋的商业都做得非常棒，为什么我们对办公有兴趣，主要是因为我们团队的背景。因为我在做房地产之前，我曾经做了将近十年的投行，我是学金融出身的，是给企业做上市，做IPO很多年，同时我认为我是有一定经验的投资人。

 

我首先是看办公楼的收益，用户背后的潜在价值，每个办公楼都对应着一批产业客户，这是我们喜欢的原因。同时，我们做办公物业投资过程中，也和原先的一些业主、银行，包括其他合作方形成了良性的共赢的合作关系，希望利用这次会议机会，和大家做一些分享。谢谢。

方旭东：谢谢各位嘉宾的分享，的确，我们从投资，从开发到运营，这几个维度，是需要相互合作，最后才能把商业地产存量资产的价值挖掘出来，才能多赢共赢，今天嘉宾代表了不同市场的参与方，希望以后在这个领域，能够和大家多多合作，今天时间关系，我们圆桌就到这里，谢谢各位嘉宾。

主持人：谢谢方旭东先生的主持，谢谢所有嘉宾的发言，请大家台上留步，合影留念。

主持人：尊敬的各位来宾，这一场主题讨论会结束，我们第一环节的内容也到此结束，接下来进入第二环节的议程。

 

商业地产的运营无异于一场长跑，其中的现金流考验、投融资以及利润回报等等，需要资本更全面的支持和更深入的融合，这是一个非常漫长的过程。

 

各位来宾，论坛第二环节的主题是：资本赋能

 

下面我们请出本环节首位演讲嘉宾，掌声有请：

 

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生

 

林德良先生的演讲题目是：香港与内地REITs的资本赋能及相互优势

林德良：大家好，在观点这里和大家分享更多是资产管理的环节，我们是做商业运营的，我们经常提到怎么做资产管理这个环节的价值最大化，这是我们做的事情，怎么做到价值最大化，所以今天我们是怎么运营做到资产价值最大化。

 

 

说这个的时候，还是回归到商业地产运作过程中，有哪几个方式和模式，每次我们都得问自己，我们是什么模式中的一种。无非是三种，第一是开发，之后是出售，这是最简单的，传统的模式，第二个模式，开发之后长期持有，进行运营，第三个模式，开发运营，还是我们自己进行一个资产管理。

 

其实每一种模式，都有它的优缺点。我有一个数据告诉大家，三种模式带来的IRR和ROE的区别，这是我们最关心的。首先第一个，开发后对外出售，IRR10.4，ROE7.2，第二个是开发并持有物业，IRR是7.7，ROE12.6，第三个模式是开发注入REITs并持有35.6%的份额，IRR和14.2%，ROE是14，这是最高的。

 

我们要寻求一条路，作用资产价值最大化，我们回归到这三个模式，还是需要把房地产产品怎么变成房地产的金融产品，怎么从砖头变成股票的过程，这个过程就是刚才各位谈到的过程。

林德良：正因为这样，我们一起来想想，在香港怎么解决这个问题？香港的上市方式有多少种呢，我们怎么做选择？

香港的上市模式无非是三种，第一个是公司上市，第二个是信托上市，第三是商业信托上市，就是BT。如果我是商业物业，我是选择公司上市好还是信托上市好，如果公司上市的话，可能融资成本相对高，但是有他的投资灵活性，大家也可以看到，几乎商业物业用公司上市，在香港的市占率，只有0.6到0.7，说直白一点，一百亿的资产，在市场的股价体现60到70亿，一百亿的资产，怎么上市了以后这么低。

用信托上市，一百亿可以到一百亿，为什么？说到底是监管的问题，因为公司上市和信托上市不同的监管模式，风险偏好不一样，所以风险在一个很好的管控范围之内，给他的估值就高。为什么到今天，国内的房地产信托基金终于要出来了，要迎合商业地产，迎合基础设施未来的发展，充分体现估值。REITs上市的模式，有很多限制的条件，今天不是主题。

香港发展到今天，15年了，可以看到，这15年里面，走到现在有11支的房地产信托基金，新加坡有40多支，这个原因有很多，从这里可以看到，市值变化很大，两千多亿，今年上半年受疫情的影响有点下降，复合增长是15%。

林德良：今年香港证监会在今年6月10号发布建议修改房地产投资信托基金守则咨询函，旨在为房托基金进行投资时提高更高的灵活性。

 

以前开发性的我们只能投10%，如果有在建的商业项目也可以投，现在我们可以投总资产的25%，这个也是提升了。给了我们更多的灵活性。商业地产的运作无非是三个模式，在香港也有三个上市方式，做到资产价值的最大化。

 

今天我讲的是国内的REITs和香港的REITs怎么看，这是今天的重点。想把这个重点给大家说说，因为大家最关心这个。

 

一共是11点不同，每一点的价值表现不一样，告诉我们物业未来是在香港REITs上市好还是在国内上市好，我从11点进行比较。

 

首先，监管，香港的监管已经15年了，相对成熟，所以投资者给他的溢价也高。国内的REITs，现在是试点阶段，监管体系是在完善过程中，第一轮的估值会更稳健。

 

第二个，投资标的，香港所有的商业不动产都可以做，而且全世界区域都可以做，75%的资金可以投资，但是国内只允许基础设施项目，80%以上，刚才香港是75%，这里是80%要投资基础设施，这个不一样可以看看，这个价值点是有不一样的。

 

股权的架构，这个很重要，如果现在持有的商业物业怎么重组股权架构，迎合香港和国内REITs的需要，首先香港REITs，对不起，不超过两层的SPV架构，为什么香港这样做？大家知道吗？减少通道费，减少可能的风险，设计的股权架构相对简单。

 

国内大家知道，涉及到底层，因为公募基金不能直接持有房地产物业，必须在底层通过私募基金持有，上面还有一个资产管理的计划，再来一个ABS，再来一个公募基金的发行，多少层了？这么多层的的股权架构，肯定通道费以及风险管控会增加。

 

关连交易，这个特别重要，关连交易成为我们香港证监会经常评分的打分项，因为香港的联交所每半年对上市公司有一个评价，我们可以在上面看看，自己是多少分。内地的平均分，所有的平均分没有超过5分，满分10分，因为公开的透明度，管制的水平，以及关连交易这些，没有做到更好的国际接轨，这是我们以后要努力的方向。

 

关连交易，持续的关连交易，每年加起来的关连交易的额度，在香港不能超过5%，你超过5%以上，就要股东大会通过，国内也有一个规定，超过净资产的5%，股东大会50%以上通过，超过净资产20%要75%以上的股东大会通过，这个要算一个帐，净资产的规模是多少，我们集团相关的公司，租了11个楼层，占的比例是多少，是三年租约还是五年租约，这是我们做关连交易的时候，我们自己要懂得和团队做好这些工作。

 

负债率，香港的借贷比小于45%，国内是负债小于28.57%，借贷比例小于14.3%。分派，香港是90%亿，国内也是一样。存续期，香港是80年，国内通常是5到15年。

林德良：再重点说说这四个东西。这四个太重要了，这四个影响我们在香港还是国内上市的重要原因。

 

 

第一是资金资本，你一个物业出租拿的净回报率4%了不起了，融资成本4.4%到5%，国内是5.9%到6.9%。这是我们越秀做的事情，我们怎么把4%的资产回报率做到6.5%以上的给股东的回报，这里有很多要做的东西，肯定是通过我们说的物业提升，资产的提升，还有更重要的是财务的提升。

 

第二个是投资者结构，这个太重要了，我们越秀处理投资者股东基础的时候，我们需要长钱，需要长期的资金，也需要一些对冲基金，大家就问为什么需要？因为在香港有一个指标，你的流动性，如果你这个股票没有人买，怎么有溢价，所以我们要刺激我们的对冲资金持有我们的股票，通过他们不断的做交易，我们流动性好，就是我们说的流动性溢价。

 

第三个，分派路径不一样，从利润出发，调整可分派收入，是从资本的角度推动经营，而国内是优先级权益人回报相对固定，缺乏创造业绩动力，我说的这些话是规则，对我们运营是有很大的影响。

 

为什么？因为这里背后，香港是用租金平均法入帐，国内是现金流入帐，这样对我们运营有很大的影响。我的免租期放哪里，资本金改造怎么安排，因为香港的资本金改造不影响分派，但是在国内是影响分派的，大家做这个处置的时候，你要想想资产是处于成熟期还是成长期，不同的物业怎么做到价值最大化，我们是围绕价值最大化。

 

这11点比较下来，就是我们现在最需要关心的，问问自己，我们物业处于什么状态，我们物业股权架构是怎么样的，我们的路径是怎么样的，从现在开始转变我们资产管理和租赁的策略。

 

大家可以看到，我们陆家嘴的这个楼，我们租金政策和其他的楼不一样，因为这是在香港上市的房产基金，是用平均法入帐，我们昨天还在交流，怎么处理好这个背后的递延资产的问题，这是另外一个课题，我们作为商业地产人，我们以后必须要知道这些，必须要处理和面对这些东西。因为这个影响很大。有个租户签了五年，提前退出了，这就是对我们产生了递延资产的损失，怎么改变我们现在的政策，我们知道怎么解决。

林德良：说了刚才这些两边的比较，大家就想，香港REITs究竟有什么瓶颈，我们总结了十个局限性，不是去香港就好，有什么局限性？我们怎么面对这个局限性解决问题？

 

今天时间关系，我就选择了四个方面，跟大家一起分享一下。因为十个局限性说起来没有两三个小时说不完。第一个，我们资产都在国内，面对的是外汇波动的风险怎么解决。第二个，我们资产在国内，我们肯定有折旧，资金沉淀这个怎么解决。是香港REITs的一个难题。

 

国内资产在香港上市，大家披露的信息里面是怎么解决的。每一年都有不同的方式，不同的解决路径，这里分享两个，举个例子，比如外汇波动，我们今年会启动自贸区债，就是境内的主体发境外债，这个解决了刚才说的问题。

 

第二个，是房托交易量少，股权融资成本比较高的问题，这个要做好战略投资者的引进，对冲基金的导入，我们每年做配股的时候，我们一般会做很多的考虑，比如两年前我们引入了科威特主权基金，特别是一些北欧的基金，我们做了一些股东的调整。

 

第三个是如何提高基金的成长性，现在香港证监会也做一个解决方案，可以收购少数股东，以前规定我们股权一定50%以上，而且物业只能是收购三分之二以上，今年开始，解决了成长性的一些局限性，操作空间更大。

 

投融管退的可持续性，我们也学习一些其他的做法，大家可能会问，这里有一点不一样，为什么很多私募基金可以做的东西公募基金不能做，因为公募基金每年都需要现金分派，这是最根本的区别，因为投资者不一样。回归到为什么公募基金的股权成本收益率是6%左右，而私募基金要求是10%以上的原因。

林德良：刚才说了香港和内地不同的监管，从投资、架构从交易，各个角度的模式做的一些思考，包括也提到香港REITs，如果内地资产去香港，我们准备了十大局限性，今天跟大家分享了其中四个局限性。

 

下面的时间介绍一下我们越秀REITs15年的运作过程中可以分享的经验。首先增长还是必须要看的，成长性，过去这么多年，我们资产的增长超过了7.5倍，发展到今天，亚洲总共110多个房地产上市基金，我们排在前十名。

 

到今天规模是300多亿，大家就说，多好还是少好，500亿好还是1千亿好，这又是一个主题，涉及到流动性问题，涉及到里面底层的问题，有一个数字，新加坡REITs平均的资产规模也是300多亿左右。

 

大家可以设想一下，为什么新加坡这么多REITs是走专业化的道路，专门分拆零售公寓的，工业的，大家就明白了，为什么，以后面对商业地产的时候，是选综合性的还是什么，如果你有一千亿的时候，我建议可能分开比较好。我们的底层资产有很多，有写字楼，有零售商场，有专业市场，也有酒店公寓，我们写字楼比较多，占了50%多的收入比例，疫情对我们影响相对没有冲击这么大，因为写字楼相对是一个长周期的业态。

上市15年，我们做了什么东西，让这么多的投资者投我们，第一个，到今天，我们和领展是唯一两支获得穆迪和标普投资评级的。第二，我们也进入了恒生综合指数。很多时候很多投资者问我们，我为什么要投你公司，其实他们自己心里也想，无非是几个指标，第一是资产规模是否还是在前列的，第二个是看资产价值在市场的认可度，这个太重要了，你市值100亿人家认可100亿，如果你今天卖了，你是不是还值100亿？

 

这是市场价值的问题，我们也算表现不错，2019年我们香港排名第一，我们100亿的确可以体现到100亿。另外，我们入选了这些指数，这是很多基金投我们很重要的依据。大家知道，我们利润形成是两部分，一个是通过运营产生的利润，第二部分是通过运营物业估值产生的利润，是这两部分利润组成。

林德良：正因为这样，他们很看重你的收入增长多少，物业估值增长多少，还有是分派率，是不是每年保持6%以上。我们有一个很强的母公司，有注入资产的可能，我们源源不断有项目支撑，这个对REITs会产生很大的管理红利溢价。

 

最近物业上市公司很多，已经上市了18家，但是如果说18家来洞察管理红利的释放，坦率说没看到。这个架构是一个可以释放管理红利的架构，如果我们在座各位，要上市的话，我们要做三位一体的管理架构，里面更多的隐含了价值最大化的操作。

 

这个是很重要的，因为管理红利对溢价是持续的。包括投资标准，这些是大家可以看到的，为什么越秀房托，这么多年被海内外基金认同的重要原因。

 

最后我想和大家分享一块，我们在选择的时候，怎么做基本面的选择，可以有股权架构的重组，业态的选择，怎么做租户的结构，包括租出率，租金，租户结构，整个的平衡，说起来很容易，里面隐含的东西是很多的。

 

我们经常做这些。财务的提升，这个更重要了，怎么从4%到6%。资本，刚才也提到了，通过我们不断的做资本优化，引进不同的股东，做流动性的溢价，刚才我说的这些来提升全过程的资产价值最大化。投融管退也好，开发运营退出也好，就是通过不同的路径做资产价值最大化。资本可以让我们解决重资产的问题，归根到底，通过运营是根本的出路。谢谢大家。

主持人：谢谢林德良先生为我们带来的精彩演讲。

 

接下来，我们将请出下一位演讲嘉宾。因为疫情的原因，这位嘉宾不能来到现场，因此我们将采用实时连线的方式，掌声有请：

 

领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生先生

 

霍业生先生的演讲题目是：REITs想象与底层资产价值观取向

霍业生：谢谢观点的邀请，因为疫情问题不能到现场，非常的可惜。但是刚才听了越秀的分享，非常好，因为对我们来说，我们跟越秀相比，我们是15年才来到国内发展。他刚才谈到一些痛点，对于一些在香港上市的REIT持有国内资产的营运和项目经营，以及分派，遇到的问题，越秀都可以给我们很好的方案。

 

今天参加会议的都是研究了很久的专家，包括林总的分享。大家都有了很好的阐述。我今天不会花太多的时间讲理论结构，现在的基础设施什么的，就不一一细讲了，我就是分享一下对估值定价的看法，包括政策指引就不需要讲了，因为这个大家有很多研究了。

 

这里面很明显的，说到市场的时候，肯定有这个需求，我们刚开始的时候是基础设施为主，但是如果从商业地产的存量相比，这个差距就很大了。从这个角度，肯定中国的市场是很有希望的，潜力很大，因为本来存量就很大。从投资者的需求来说，这个本来就是一个金融工具，特性就是风险相对比较低，而且又指定了一些分红的特点，很容易吸引一些养老金、社保基金的投机需求，也是给广大的小投资者提供了一个投资不同产的工具。

 

以我们领展来说，我们超过80%都是一些机构投资者，大概20%左右是一些个体的投资者。在整个机构投资者的占比里面，分了三大块，第一个小明显的是房地产基金，是通过我们这里，在世界各地，通过领展这个交易平台，可以投资到香港的一些商业地产，到现在可以通过我们间接持有一些国内资产，我们也做到英国和澳大利亚，相对的，他可以通过持有我们的经营单位，来投入到这个房地产里面。另外还有一些，很多指数基金，一些交易所的指数基金，他们是被动的，他们在配置上要定期检讨持股百分比的时候，要定期的买我们的股票。

 

从方方面面来看，REITs是提供了很好的投机渠道，也对一些物业持有方有一个退出的机会，这个市场潜力是非常巨大，当然这个新兴产物，肯定会有很多的技术难点。

 

这个最重要的是定价和发行环节，税收政策，将来管理机构对中间的关连交易，主体信用评级的方法，这些都需要我们要明确的，以便于外面的投资者教授。REITs的资产管理人需要对底层物业市场和资本市场有深度的认识，才可以促进资产组合保值增值。这些方面都是一个发展的前景。

霍业生：刚才也说到，其实作为REITs的基础，就是底层资产，打造金融产品的时候，在挑选这个方面，也是偏向于短期和中长期，风险是偏向低风险的，肯定要有稳定的现金流，另外是分散的到期风险。中长期来说，肯定是中风险偏好，长期增长潜力的物业，优质的资产管理团队。

 

从REITs的底层资产的估值与定价，这里涵盖了两个不同的概念，资产估值，现在国内有很多国际机构和专家，他们看底层资产到底值多少钱，但是定价是另一码事，我们可以看到，在香港现在很多REITs，包括世界上，这个定价，交易价钱和它的资产定价有时候有折价的。所以国内的时候，我们想这个中间净资产值和定价的时候，怎么收窄，要通过方方面面做。

 

还有的问题是教育投资者，这个不是一个纯粹的投资房地产，里面其实是一个平台，涵盖了经营团队的经营能力，以及公司的发展方向，来体现REITs的价值。这个还是要时间发展。

 

资本化率就是看成熟市场的风险收益关系的指标之一，投资者来买我们的房托，或者REITs的时候，他就有两个期望，一个是看预期回报，另外一个是对风险的评估。如果你相对风险小了，要求的回报率也会降低，这个会直接影响到底层资产的估值与将来交易的定价。所以在市场定价里面，估值和定价的时候，非常重要的有这几点，我要强调一下。

 

第一，是这个产品的透明度，也就是说，这个房托，或者说这个REITs，在信息的披露是非常重要的，里面涵盖了有没有一些审批审查，这些信息的透明度。通过这些不同的披露，缩小了投资者与管理层之间信息的不对称程度，可以帮助投资者对这个REITs的估值与内在价值的评估，从而反映在市场交易定价。

另外，是刚才提到的，要进一步加大对投资者，对整个房托投资的教育，要明确知道，房托和REITs投资，不是一种炒作房地产的代替方式，而是一种相对于股息收益比较稳定、长期回报率比较高，而且分散风险价值的金融产品，而不是纯粹的炒作房地产的工具。

对底层资产的估值和最终定价还是有一个折价，在未来一段很长的时间中，我们陆续发展的过程中，也要不断的调整，大家对产品的认知，会使REITs成为一个真正很好的投资工具，可以有更多的资产类别加入到这个市场。我今天的分享就这么多，谢谢大家。

主持人：谢谢霍业生先生为我们带来的演讲。演讲环节到此结束，接下来是主题讨论会。

 

自从公募REITs破冰试点，开启了市场对于资产证券化真正落地以及对商业资产应用的想象。我们距离商业REITs还有多远，中间还有多少现实问题尚待解决？商业资产证券化的运作有哪些创新之处，有哪些痛点以及经验分享？未来又有哪些机遇？

 

尊敬的各位来宾，这一场主题讨论会的主题是：资产证券化理想与现实

 

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

旭辉晨曦基金管理中心总经理 阮晓俊先生

建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖先生

 

接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

美国富尚资产集团董事长 陈晓欧先生

燕邻资本创始人&CEO 叶剑生先生

喆安(上海)投资管理有限公司总经理 车阳先生

百联资产控股副总裁 杨斌先生

中信资本房地产部执行董事 张平女士

上海新楷林商务产业运营有限公司董事总经理 邹斌先生

阮晓俊：我们这个论坛是双主持人，说明REITs这个主题大家非常关注，我们也有比较大的压力，我们今天讨论的主题是资产证券化的理想和现实，一提到资产证券化，大家必然会想到REITs，REITs这个词提了很久，从07年提出，有专门的课题研究小组，到今年的4月份，真正的REITs试点规则落地，大家千呼万唤始出来，也挑动了很多人的心绪，很多人很激动，但是也有遗憾，整个REITs从基础设施开始试点，我们最关注的商业地产，或者商业资产这块的REITs，可能在初期试点里面并不包括。

 

但是，并不妨碍现在这个时点对未来美好理想的憧憬和准备，我们也会对这个现实过程当中，我们所涉及到的沟沟坎坎，一些难点痛点做好充分的准备。所以今天这个论坛，我们有请在座的六位重量级的分享嘉宾，有请曾总和我一起作为主持人，和大家分享一下四个主题。

曾粤晖：谢谢各位嘉宾，上午我们探讨了很多关于商业资产REITs的话题，其实我相信大家都非常关注，基础设施起步，什么时候可以实现商业地产的REITs，到底是路途且长，还是说指日可待，我也想听听在座嘉宾对这个进行分享。如我们所知，商业资产在权属、估值和流动性方面，相对基础设施证券化是有优势的，我们非常期待他可以早一点进入市场。首先有请陈总。

陈晓欧：我是富尚的董事长，我们英文是FOG，我们有两个业务，和这个有一定的关系，做房地产的投资和资产管理，收获资产收益。另外我也是香港上市越秀REITs的独立董事。

 

主持人问的这个题目，大家都比较关心，国内资产证券化，尤其是公募REITs商业资产什么时候可以真正的实现？我认为，商业地产的公募REITs的实现，还是有一段路要走的。

 

我看到近期4月20号，整个公募REITs，从证监会到发改委发布，是以基础设施，甚至包括产业园区、物流园区为底层资产，允许进行公募REITs的试点，商业地产没有列在里面，但是商业地产是最庞大的一个地产资产组合，它离真正的公募REITs有什么障碍？

 

我先是说说，我认为第一个是对商业地产税收问题的解决，现在包括越秀REITs，包括不少咨询机构，最近我参加过证监会在新加坡的亚太投资协会的一个交流，在征求意见的时候，我们就比较明确的指出，关于商业地产的税收问题怎么解决，我们知道，在国际上，大部分的REITs市场税收是采用穿透原则，也就是说资金层面不收税，这样可以保证投资人拿到商业地产比较稳定且不是那么高的收益。

 

刚才谈到的越秀在整个亚太地区的分红率，是非常高的，今年上半年，即使疫情的情况下，越秀的分红也达到6%以上，这是非常可贵的。但如果这个分红在基金层面被税收拿走一部分，比如两三个点的话，你可以想象整个收益是很浅了。

 

这个我们认为，是目前在公募REITs市场上，如果把商业地产放进去，可以真正实现受投资人青睐的最大的一个障碍。我们呼吁，整个市场，尤其是监管机构，包括权威机构，应该对这个税收引起足够的重视，应该参照国际市场惯例，进行税收的相应的改变，这是目前我们急需大家呼唤的改变。

 

除了这个以外，中国市场还存在很多的障碍，比如说中国市场的融资成本，我们简单看，中国市场很多优质的大型的国企、央企，他们融资成本都已经达到了4到6的水平，到民企的融资成本，房地产企业可以到10左右，甚至到10都谢天谢地了，这样的融资成本下，你怎么保障一个商业地产比较合理的4到6的租金收益，这是一个比较大的难点。

 

最近可以看到，蚂蚁金服上市以后，马云先生的讲话引起了轩然大波，这些直接引来中国对金融市场新的看法，以及最近中国整个金融市场的开放，我们也期待看到金融市场的一些改革。对于融资成本的。另外也看到，整个中国商业地产市场的混乱，比如说产权的混乱，可以看到很多的资产，我们做很多资产管理证券化的业务，他们的产权是不清晰的，造成商业地产REITs的混乱，怎么梳理好产权。

 

另外市场的专业度也有待提升，这些是属于黎明前的黑暗，说了这么多的混乱。但是我感觉整个商业地产的公募REITs化，是势在必行。

 

纵观全球房地产市场，从美国到欧洲，到亚太地区，从日本到澳大利亚，到新加坡，到今天，这个市场是势在必行，我们中国整天讲存量盘活，如果没有商业地产真正的公募REITs盘活，存量盘活是一个虚谈。

 

我认为，在政府的监管层面，今年已经在4月20号开闸，这是一个最好的兆头，如果我们克服了前面说到的困难，实现重大突破以后，中国公募REITs，商业地产的公募REITs是指日可待的。我就分享这些，谢谢大家。

曾粤晖：我们这次试点的是基础设施，请问杨总，您的看法，在历数众多REITs的优点之后，您觉得在这个路途中，我们以后怎样更好的彰显优势，以及在资本市场中的配置功能。谢谢。

杨斌：我简单介绍一下我们公司，百联是一家纯国资的全产业链的商业地产平台，百联集团旗下围绕存量资产做资本化存量改造的公司，我们百联十年前是由四大国有集团合并而成。

 

主持人的问题是大家非常关注的问题，也就是说，我们中国的REITs到底什么时候才能像国外的标准REITs一样，来到我们行业。

 

我认为，其实要从为什么期待的商业地产REITs的没有预期开闸，这个是有特定的内在和外在的原因。其中一个，监管层怎么样看待商业地产REITs对中国资本市场和中国商业地产市场的影响，也决定了他们的决策。

 

可能因为中国的商业地产商很多是做房地产的，现在我们是说房住不炒，现在很多商业项目是地产商勾地的手段，也看到很多开发商旗下商业地产的开发现状，从设计开发建设，整个是不是可以符合商业零售的要求，这个确实是存在很多问题。

 

当然这是庙堂之上的事情，我们更多的是看运营层面，我觉得中国的商业地产REITs还取决于我们有没有这样的投资者氛围和环境。为什么新加坡REITs在亚太地区能得到长足的发展，我觉得这和新加坡资本市场，他的投资者投资喜好息息相关，因为我本人在新加坡生活工作了八年，我知道我们路演的时候，面对的投资者他们关注的是什么。

 

我们A股市场上充满了投机气息，他们希望一夜之间爆发，REITs产品恰恰不是这样的投资属性。我觉得我们国内的资本市场投资者，还需要接受很多的教育。这和我们经济周期相关，中国经济40年一路狂奔，今天走到了L型这的一横，接下来还有一个持续向下的趋势，慢慢市场会接受REITs这一类的相对稳定的持久的金融投资方式。

 

另外从运营端来看，我们也确实存在很多不足，当然我们也看到，现在商业零售市场，商业品牌，商业运营商，都在非常积极努力的做创新，做新的业态的尝试，我们国内很多购物中心也好，还是社区商业，我们也看到了一些非常好的趋势，尤其是结合国内独树一帜的线上商业的发展，我们也看到国内商业市场有一些令人欣喜的发展，最终的趋势都指向一个，商业地产的投资回报，结合线上线下，会有很好的收益增长的趋势。

 

所有的这一切都会给未来中国商业地产REITs的到来奠定良好的基础。我个人预测，我觉得两到三年，会看到非常可喜的进展，谢谢大家。

阮晓俊：谢谢杨总，非常感谢两位嘉宾，从政策、背景给我们分享了一下国内私募REITs推出的意义，以及面临的挑战。我们想把这个话题再往下延伸一下，从实际的角度，从市场的角度，这个REITs对于大宗资产的投资，到底意义是在什么地方，因为每次投资，买一个楼的时候，一个灵魂拷问就是怎么退，退的时候收益有多少。

 

对于这样的大宗资产交易，最后端的环节，退出以及相应的估值，我们资产证券化和REITs，到底会带来什么样的作用？这个问题首先请一下叶总做一下分享。

叶剑生：谢谢，我是这么看，现在大家谈REITs的时候，特别是很多存量物业，其实我们对增量这块，还是抱有希望的，国外的一些模式，我们认为是盛行的。

 

中国为什么推出这么难，有这么几个原因。从资金端来看，大部分是刚兑，这个害死了一部分资产。从资产端来说，目前其实也没有太好的回报率的资产。REITs的退出跟你资产的形成，机构的发展是有很大的关系。

 

目前REITs的券商也好，或者是资产端沟通的结果来看，要看到5到6，这个要高于国外很多，这个是很难。但是我们也会预见，随着机构投资者的崛起，包括国家引导回报率的下行，我们认为这个股息率会一直往下走，走到和国际一样的水平，尤其是金融的开放，我认为会前所未见，这是我的观点！回报率从5往下走，走到一个比较合适的阶段。

 

第二个，这种存量之外的增量，在很多美元基金里面，存量的基金里面看的很多是存量的物业，对我从事十多年房地产开发的经验来看，这是一个非常有潜力的市场，尤其是在上海。以后我们会看到，在公租房，这个REITs的品种会出来。但是商办还需要时间。总体我的观点，租赁房会成为第二个品种，但是商办会晚。

阮晓俊：REITs的退出更大意义是真正会实现持有资产上面的去杠杆，打破刚兑，投资人的收益预期和资产本身可以产生的投资回报，拉到一个相对平衡的状态。

 

下面请中信资本的张总分享一下，我们在REITs的实践过程中，有什么样的一些感悟，对我们接下来有什么样的畅想。

张平：谢谢主持人，谢谢观点的邀请。我先简单的跟大家介绍一下中信资本，我们是一家另类管理公司，我们管理的总资产规模是300亿美金，我所在的部门是中信资产的房地产部，我们现在管理的资产面积是超过400亿平米，是近一百亿美金的市值。

 

说到标准REITs，最有发言权的是林主席，还有霍总。在他们面前，我们能谈的是类REITs，因为大家知道，中国境内现在大陆没有公募REITs。

 

所以中信资本作为一家基金管理公司，我们房地产部也是在2017年做了一次尝试，把我们美元基金里面的资产，位于长沙核心区的一个项目做了一个资本化的尝试，这个尝试是很有意思的，顺应了几个潮流，第一个是存量改造，这是一个老楼，是一个存量改造的项目。第二，这是一个不良资产，也是现在一个很重要的投资机会，在2010年左右的时候，我们收购了这个不良资产。

 

另外一个是通过重新定位，重新赋能改造的过程中，我们发现了一些商机，在长沙这样一个老百姓消费还是比较偏重消费化、娱乐化的城市，我们这个商场所覆盖的商圈，其实可以辐射到20分钟的车程，20分钟的车程可以覆盖到三一重工，他们的年收入其实是长沙普通人民的三倍。

 

我们当时就说可以做一个功能中心，做一个目的地消费的场所。基于比较严谨的分析，我们就重新赋能，那个年代长沙没有购物中心，还是百货商场聚集，通过我们现场团队改造运营，13到17年销售收入每年增长15%以上，我们年复合增长率30.9%，所以17年做了中国首单类美元REITs，这个类REITs是离REITs最近的一步，为什么这么讲，因为我们是无主体征信的，大家知道中国境内很多类REITs都是要靠主体征信满足发行规范的，这是一次创新型的实践，但仍然这只是一个类REITs，跟公募REITs有非常本质的区别。

 

接下来，包括我们现在一直团队努力的方向，是在寻找REITs的投资机会，虽然现在公募REITs，基础设施REITs开放了，或者说试点了，其实基础设施REITs里面，说到数据中心，说到物流仓储，说到产业园，仍然是租金收益型的广义的商业地产的范畴，作为业内人士我们呼吁，以散售为主的住宅，和持有为主的商业地产，广义的商业地产，这两者是有根本区别的，也呼吁，在政策上，在金融属性上，还是要严格区分，商业地产其实不是说在很多时候就等于房地产，这两者之间，住宅和商业地产之间有一个质的不同，希望未来结合商业地产的数形促进这个行业的发展。

如果公募REITs推进到商业商业地产，就是永续的做这个事情，那么像越秀做的这么成功，在疫情下也可以给投资者这么好的派息，这会促进更多的商业地产项目进入一个良性循环，也会促进开发商开发这一类的，起码物理条件符合做标的的产品，也会促进我们这样的投资机构做REITs储备，我想可能会促进整个市场良性的质的变化。我们也静待花开，期待这一天尽快达到。

曾粤晖：我很仔细的聆听了专家们的分享，我们希望能够在下面的环节里面，把这个问题更加的拓展和延伸到商业地产市场本身，我们在座各位有的是投资人，有的是管理者，运营者，我们每个人的角度，思考的方式不一样。

 

我们还是希望听听，关于这个商业地产REITs，在金融属性方面，怎么样做到一个平衡，定价怎么样合理，估值和价值怎么挖掘，让市场接受，有时候一个产品的问世并不是我们一个主观意愿，更多是一个市场的客观现实，很多事情是水到渠成的，我想听听下面嘉宾的想法。

 

前面主题分享的时候，越秀林主席说到，我们传统上感觉到低回报的REITs，能够达到投资人对高产出的预期，很多场合我们竖起耳朵听，我相信林主席有一些压箱底的秘诀，我们希望以后有机会可以听到。下面有请车阳车总。

车阳：我们是一家具有国资背景的聚焦不动产投资的投资基金。之前讲的都是分子的层面多，大家怎么样把运营提升，通过改造也好，还是周围的调研，把分子现金流做到最大化，还有一个很重要的维度是分母，怎么看待未来资本化率，未来的回报率。

 

我在经济学人最新一期的文章中看到，永恒的零，什么意思呢，大家觉得零利率，这是一个暂时事件，不是长期的行为，但是这篇文章非常犀利的提出，这个零可能是一个常态化，特别是疫情，把这个又加强了很多。

 

易纲行长说到，中国应该珍惜正利率时代，中国在我们判断的趋势上，利率下行的整体方向，不是一个个别的事件，应该是一个全球的新课题，在零利率的背景下，我觉得我们的资产管理，不动产资产管理行业是大有可为的，我们资产价格是有足够的空间。当然，这个是说，还是以运营的分子为前提，分母，大家应该是有一个更好的机会。如果是一个偏长期的观点，我觉得机会是大于风险的。

 

第二个观点，估值问题，大家可以多考虑一些新的思维方式，我们和合作方一讨论就是一个表，你的资本化率多少，现金流多少，这是一个很模型化的方式，这里面有市场因素，也有非常重要的是选择权。

 

怎么看待这个项目本身价值，我们今年投了一个项目，是位于浦东机场的酒店商业综合体，是20年的经营权，我们当年就面临这个困惑，拉了一圈表，前五年的现金流是不错的，后来五年十年一定是不对的，这样的话，我们怎么看待这个项目的价值，我就想到，对这个项目的选择权和定价，对这个如何理解，这个从不同的角度来说，我们愿意多看一些新的思路和新的方式。

 

就是站在眼下来说，我聚焦一下，上海也好，中国也好，整个城市化的进程。我特别认同马总说的，城市的力量，城市的力量在崛起，城市化的进程在加速，整个中国金融开放的力度在加强，这个大环境下，怎么看待中国最大的存量不动产的选择权的定价。

 

最后回应这个问题，现在是一个比较艰难的时刻，不管是疫情还是对外环境，还是经济，但是有一句话，暴风雨在的时候，你需要在场，才可以享受到以后的估值和金融红利的提升。谢谢。

曾粤晖：谢谢，车总的分享给我们带来了信心，即便身处暴风雨中，我们仍然期待雨过天晴。

影响因素有很多，有的是长期共性的，有的是短期和特定的，就比如眼下全球面临的疫情，新冠疫情从以前的理解，是一个短线的冲击，现在看来可能会造成一些长期的影响，特别是对我们的工作、生活，以及我们的商业消费的形式、模式，都产生了一些影响。我想听一下新楷林的邹总，我们REITs化的过程中，会不会带来一些原来没有预测到的变化？

邹斌：谢谢主持人，谢谢观点。今天很有幸参加这个论坛，相较其他几位嘉宾，我的身份和他们不同，因为他们都是金融机构的投资人，而我更多是一个底层资产的运营和管理人，包括主持人问我，疫情期间商办物业上，未来的经营模式，包括未来整个经营理念上的转变，实际上这是我们正在发生，也正在思考的的问题。

疫情期间，政府发现楷林这样的机构，价值凸显非常明显，比如说长沙，我们在长沙开发了长沙的金融中心，在2019年，我们在整个长沙市税收超十亿元的楼宇只有两个，排名第一的就是长沙海宁国际，我们贡献了29亿的税收。

在今年，在疫情影响下，在前三季度，长沙我们依然在整体税收额上贡献了20个亿，所以说在这样的一个资产管理态势下，我们对于底层地产的管理效益凸显了。尤其是目前的态势下，我们最近也感受到了两个变化，第一个变化，来找楷林的有两类机构多了，第一类机构就是国有资产的管理平台，因为国有资产管理平台大家知道，是掌握着大量的存量资产，包括未来承担了新基建，大量新增资产的开发和建设运营的主体责任。面临这样的问题，像楷林这样的，作为底层资产运营和管理者，成为他们优先青睐的对象。

第二个是金融机构，在过去19年，楷林一直想拥抱资本，但是很不幸，因为我们一直从事的是商业资产的开发和管理运营，在城镇化的初期，可能商业资产所形成的回报率满足不了资本对收益的要求。

但是随着存量时代的到来，随着大家对运营和管理上的要求的日益重视，我们认为，一直专注运营的楷林，我们未来的机会和机遇也多了，尤其是疫情时代，比如这次疫情之初，我们也很紧张，我们也在研究各种对策，我们疫情前三季度，楷林整体数据跟大家说一下，第一，我们所有经营的商办楼宇租金率高于同区域所有商办资产30%以上。第二，出租率，我们的出租率高于同区域，相同类型的商办资产15%以上，从绝对价格来说，从郑州的楷林中心，从去年租金价格6元到今年三季度，总体是下条了5毛钱，5.5元，出租率保持95%以上。

你如何做到这些经济数据，满足资本的需求的？可能就是今天我们很多嘉宾，包括我们专家谈到的运营。时间关系，我不展开了。

我只想谈一下，我们对运营的理解。我们首先认为，运营不能单纯从运营谈运营，从运营谈运营，这个维度和深度不够。第二，我们认为运营除了金融维度，还应该包括产品运营，因为你首先要从产品的使用者角度考虑这个产品的适用性和价值。第三是物管，现在从最基础的到智慧物业，到更多的增值性服务。运营力的关键逻辑是站在最终的使用者，他未来增长和发展的需求，这个本质出发，创造客户所需要的各种服务，只有满足了这些，你才能真正的实现你运营力价值的体现。

 

曾粤晖：我想这个利用做一个主持人采访主持人，阮总给我们分享一下。

阮晓俊：我们基金是深耕房地产领域的投资及资管，我背后背靠了一个国内大型的房地产开发商，我们是一个市场化独立的三方经营管理团队。

 

我们始终关注国内地产领域的发展，我们深度参与了增量市场的投资和布局，我们做了很多住宅开发类的投资，但其实现在也用了非常大的精力关注商用不动产领域的投资机会和布局，我们内部一直有一个观点，其实做增量市场或者说增量存量市场的时候，我们投资逻辑是不一样的。

 

我也呼吁国内金融机构、投资机构，资本对商业地产再友好一点，再包容一点。为什么这样讲？其实在增量市场，住宅开发领域的投资，本质是一个博弈，我跟开发商之间其实是一个什么，我想从这里多拿一点，他想从我这儿压一点，这是一个杠杆。

 

在商业的长跑当中，我们真正要做的是携手往前走，希望做到互相推一把，而不是互相拉一把。做一个长期主义者，做时间的朋友，最终相信时间也会反馈给大家最好的馈赠。这也是我们未来在晨曦商业不动产领域投资的理念。

阮晓俊：采访一下曾总，对这个观点也做一下分享。

曾粤晖：其实在这个行业的产业链里面，我们作为投资银行是一个产品的设计者和顾问，我们其实是一个服务的机构，我的感受，很多优秀机构觉得我们的优势彰显的特别淋漓尽致，但是我们共同期待的一个万紫千红的市场，一枝独秀不是春。我之前听了大家的分享，虽然这个过程中有很多的挑战，但是在共同努力下，我们形成一个能量的聚合池，共同把这个做得更有效率，非常感谢各位参加这场的讨论，再次感谢主办机构观点。谢谢。

 

主持人：谢谢阮晓俊先生和曾粤晖先生为我们主持讨论会，谢谢所有嘉宾的精彩发言，请大家台上留步，一起合影。

 

谢谢，请台上各位嘉宾回座。

 

尊敬的各位来宾，今天上午的"主题峰会"全部议程到此结束。接下来，请各位来宾按照组委会的指引，前往酒店5楼静安大宴会厅3厅，参加午餐分享会。

 

下午，我们将回到大宴会厅2厅，围绕大会主题"商业重生聚合的力量"，继续我们的议程。同时，我们将现场发布2020中国商业地产发展年度报告。