尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎回到2020博鳌房地产论坛现场，经过昨天一天紧凑而又充实的大会之后，相信各位都会有所感悟、有所收获。今天上午继续全体大会的议程，我们将分为两个环节进行，每个环节都会邀请嘉宾围绕相关主题进行演讲。

 

下面正式开始今天上午的资本大会议程。稳健趋向宽松的金融政策，为疫情后各行业的复苏提供着支撑；房地产与金融资本结合之紧密，亦早已不分彼此。我们今天上午大会的主题是：资本金融篇：万亿奔腾。

 

首先进行第一个环节，“展望：政策研判与金融开放”。下面有请第一位演讲嘉宾，华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康先生，他演讲的题目是“房地产与货币供应总量和金融市场的关系”。掌声有请贾康先生。

 

贾康：谢谢主持人，大家好！我就金融和资本的视角谈一些相关的基础性制度建设必须考虑的投融资制度视角上的基本认识。我想从4个层面简单地汇报一下我的看法。

 

首先是勾画一下房地产和房地产业的概念，在房地产的概念下，它是指以土地和建筑物为对象进行的相关开发、建设、经营和管理而所派生的装修等等形成的综合性产业。一般认为房地产业是归属于第三产业，它具有先导性、基础性、带动性，但也具有风险性，也可以称为不动产业和物业，在实际生活中间，大家对这些概念都耳熟能详了。

 

现象形态的观察，所谓房地产至少可以分成四大类：工业、商业、住宅，还有政府行政、社会团体、国防等等所需的房产。实际当中也有一些跨越类型的，比如说综合体等等，但是这也不否定前面的基本分类。昨天我们讨论也说到，房地产业必然成为国民经济的支柱产业。

房地产的近属性从何而来？我想强调一个特定的视角，房地产必然具有自然垄断性，在经济社会发展过程中间伴随着工业化推进城镇化，首先是一些中心区域，它上面的地皮和这些地皮上面的建筑物形成的不动产和房地产，是各种资源配置过程中间，社会上各类主体所追逐的对象。

 

比如说一线城市，还有其它很多省会城市、中心城市，它的好地段都处于中心区域。中心区域的这些不动产，人们所称的房地产和物业，就是被争夺的，大家都想参与它的资源配置，自己有相应的物权的对象。实际形成的就是张三拿住了就张三垄断，李四拿住了李四垄断。它不像其它的物品，我在西湖边上拿到一个高水平的、环境优美的别墅，它就自然垄断而成为别人拿不到的。

我早早就知道西湖边上早已不许建别墅了，已经建成的为数有限的别墅，必然是在中国拥抱全球化的改革开放发展过程中，不光中国本土，而且全球投资界，还有跟中国要展开交流活动的一些有支付能力实力的人士所瞩目的。他愿意在这里出手购买的对象，一定是顶级富豪争夺的购买对象，谁要愿意在西湖边上出售他已经独占的别墅，争夺中间最大的可能性是大家竞价，价可以抬高到天价的位置。

 

这种自然垄断的性质可以类推到其它中心区域，或多或少它都带有这种卖方市场特征，由于有这种谁占了就自然垄断，而带来的卖方市场特征，我们就可以理解在这种中心区域按市场调节的不动产，它的价位，是在经济还有明显的发展空间和发展后劲的情况下，必然呈现一个成交价的上扬曲线，这个上扬曲线到了和金融相对应的考察上面。

 

我们要指出，有人把房地产说成是实体经济之外的部分，其实这个分类是有问题的。如果按照严谨的经济学分类，房地产业也是实体经济的组成部分，所谓虚拟经济，按照资本论里边的经典定义，虚拟资本是指金融票据，我们现在实际生活中间所说的虚拟资本，并没有贬义，它就是有别于制造业等等实体经济层面的，另外一种在金融表现层面上的价值证券。房地产业并不属于这个定义下的虚拟资产。

但是我们也承认，在实际生活中间，它往往带上比较强的金融属性，因为它更多的是靠近卖方市场，所以它被银行和金融机构高度重视。而作为抵押品，抵押品跟着的是贷款，你拿不动产作为抵押取得贷款是最便捷的途径，当然人们也由此指责银行，银行成了典当行，典当行业式的银行在中国已经运行了多少年，有了不动产的抵押，贷款就有安全性，当然就把金融和不动产的功能释放结合在一起了。

 

在财富管理方面，它也有非常重要的意义，往往表现为它可以跟着中国的经济发展迅速增值，自然而然它又对接到了融资的炒作，引出人们关心的泡沫化的问题，甚至实际生活中间我们也领教过，前些年出现过的那种炒房团式的市场畸形过热，它把房地产业和投融资里面的肆无忌惮的炒作联合为一体，当然就是极不健康的现象，而且我们在这个过程中间也不得不承受这种大起大落带来的对国民经济的不良影响。

 

所谓不健康，我觉得极端的形式就是炒房，炒房之所以能炒起来，根源上是社会需要这样的不动产，这样的不动产它又有跟银行之间便捷的抵押功能，还有财富管理上的特殊价值，还有种种被人们所看中的安全性，而把它炒起来以后，带来的是泡沫化，是社会经济生活中间的不健康的问题。

 

这种动不动就热起来，我们又不得不把它硬压下去的房地产调控，我已经反复地指出了，它更多的是治标，并没有治本。中央所说的房地产业健康发展长效机制，一定要落在2016年930新政以后，中央经济工作会议特别强调的基础性制度建设概念上。我认为只有基础性制度建设做好了，改革攻坚克难了，这个长效机制才能真正打造出来，现在在这方面努力，我认为至少涉及到的有土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度。

 

今天这个视角主要讲投融资制度，投融资制度里面首先要解决一个理论上值得分析的问题，就是大家都关心的房价动不动就表现为过高，这个市场容易过热、大起大落，它跟货币供应量的关系是什么？有这样一种观点认为，房价上涨就是因为货币投放过多了，你控制住银根，房价就能得到控制。

 

我的看法是，简单来说房价上涨的具体情况和货币供应量的变化不能说没关系，货币供应量是从总量上影响经济运行全局的，它会间接地表现为全局中间各个产业部分多多少少都会受到它的影响，整个全社会如果说是放松流动性，就是贷款更容易，取得投融资的相关的机会可能性上升，这样的情况之下，各个行业受到的影响不可能是一样的，为什么会不一样？这就是各个行业供需的对比不一样，卖方市场、买方市场这个概念下一定会不一样。

 

我们如果进一步分析一下，我特别强调的是，房地产虚的方面，如果我们把保障房这个部分放在一边，就讲商品房不动产的交易，它的虚的这一方是购买力，当然购买力会跟着银根松紧的变化来变化，也就是货币投放总量的变化，它会影响房价。但是你要看到很长时间内，在中国没有完成房地产所依附的城镇化高速发展的时期，在没有完成它的高速发展阶段之前，中国的中心区域还要不断地扩大，已经稳定地成为中心区域的一线城市，以及很多的二线城市，它的不动产是越来越金贵，这个趋势没有任何力量能改变，所以它的上扬曲线是一个基本模样。我们的健康长效机制顶多是让这个曲线的斜率不那么高，让它不那么陡峭，减少大起大落，这就是健康化。
 

在这个过程中间，我们应该看到，这个上扬曲线没有什么力量能够把它根本改变的情况下，只要货币投放量更加充裕，就有更多的支付能力会在资源配置中跟着这个上扬曲线来实现交易。

 

这种关系不能归结为货币供应量这个单一因素决定的房价上涨。我们毋宁说是这个业界的供需的对比，决定了在很多的中心区域，只要货币宽松，就容易跟着出现房价交易的热度上升和带来的房价的上扬。如果我们能够正确地处理房地产市场上的双轨统筹，托好了低收入阶层住有所居的这个保障轨的底，市场轨上的房价有所上扬不正是表现资源配置的机制吗？

 

它正是通过中心区房价一定的上扬，减少了更多从外部涌入中心区的压力，它可以通过这个市场机制使我们的中心区和非中心区，在发展的过程中间，协调机制得到一定的引导。如果我们考虑这样的机制，就不能一味地指责说货币供应量导致房价上升。比如说当下我们注重货币政策灵活宽松，去杠杆已经变为稳杠杆，这是必然的，去杠杆变成稳杠杆以后，实际的货币宽松，当然就造成房地产市场在中心区域一定的回暖的表现，完全合乎逻辑。

 

这时候我们要反过来看一下，货币供应量是更加充裕了，是所有行业都物价上涨吗？没有。中国最典型的是这些年的电子产品，它由于没有房地产业这种类似的跟地皮相关的自然垄断特征，有比较充分的市场竞争以后，它的供给源源不断，带来的就是电子产品，不论货币怎么宽松，它总体来说是一个价位的下降的渠道。我们的机动车如果不考虑特殊的关税方面的调整因素，总体来说也仍然是表现的下降因素，加上关税的降低，更是下降的表现。

 

现在大家私家车的购买，已经跟10年以前大不相同了，三四十万可以买一辆非常好的车，它为什么价格下降呢？这些年的货币供应量，不是大家总体感觉杠杆率高，货币供应量相当充裕，而且当下特别强调灵活宽松吗，但是车价没有往上冲的趋势，这就是实际上的供需关系、结构问题决定的各个业界不同的情况，我们一定要注意这样的分析，对于房地产的相关的认识，才是更加深刻的，才是更有利于房地产市场主体相关决策的合理化。
 

最后一个层面，在前面我已经强调了房地产总体来说，住房制度必然是双轨，有保障轨要托底，有市场轨要跟市场充分对接，双轨统筹将在中国长期存在，保障房和商品房，或者说完全产权房，在社会生活中间并存。

 

政府首先要有一个好的国土开发规划，把这个双轨运行所需要的地皮合理地提供出来，在实际形态上当然有很多合理化的要求，比如说尽可能地不要在某一个辖区内形成截然分明的穷人区、富人区，高档的别墅不能硬把它和棚改房拼在一起，但是一般商品住宅和公租房、共有产权房可以按照克强总理多年前说到的花插着建，来有意地形成社会更和谐的配套条件。这里边金融的支持，你就必须正面认识到，也必然是商业性金融和政策性金融双轨运行，来支持这个运行体系有健康的、长远的发展。

 

我们的商业性金融这方面当然还要发展很多的机制，比如说住房信贷，比如说合理的根据反周期调控要求，相对灵活的利率的变化等等。同时我们的政策性融资的机制，更是一篇大文章，你要修建保障房，不论是公租房还是共有产权房，它不是完全的简单地跟市场接轨，它需要尽可能地压低融资成本，这个投融资要在现象形态上纳入综合开发、连片开发的通盘规划。

 

怎么把这个商业性金融和政策性金融结合好，我们过去有了一系列探索，还要进一步在这方面做得更好，政策性金融的机制离不开以财政为后盾的贴息、政策性产业引导等等，还要考虑PPP，它可以对接到棚改、保障房和商品房的建设，也可以进一步对接到连片开发、综合开发。

这个舞台上也离不开民营企业广阔的天地，从财政部拿到的数据来看，这些年做成的PPP并不像有些人说的全是国有企业拿到的，45%的项目是民营企业拿到的，国有企业拿到的项目，它后续的开发也有吸引民营企业甚至中小企业参与的机会。

 

所以PPP这个概念是中国投融资创新里面非常值得关注和抓住不放，继续让它健康发展的重要创新特色。虽然社会上也有很多对它的风凉话，但是我认为现在中国进一步面对复杂严峻的形势，争取把我们的现代化事业继续往前推进，而这里面的房地产业现代化发展是必然组成部分，这个视角之下，从财政贴息、财政支持的政策信用担保，到产业引导基金和PPP，合成一个政策性融资体系，和商业性金融相得益彰的支持整个房地产业健康发展，是我们必然要解决好的一个现实问题。

这些看法给各位做一个简要的汇报，请大家批评指正。
 

主持人：谢谢贾康先生为我们带来的分享，请入席就坐。

 

接下来让我们掌声有请下一位演讲嘉宾，京东集团副总裁、京东数科研究院院长、首席经济学家沈建光先生，为我们带来主题演讲，题目是“中国经济复苏的挑战与应对”，掌声有请。

 

沈建光：首先非常荣幸参加博鳌房地产论坛20年的活动，这个活动我也参加了好多届，一个会议办20年是非常不容易的，祝贺陈诗涛女士这个论坛越办越好。

 

昨天我也听了不少关于房地产方面的论坛，我作为经济学家，我主要讲经济方面跟房地产有关的政策，经济和房地产当然是密切相关的。

我今天准备了三个话题，一个是中美关系，疫情最大的影响，就是中美关系的急剧恶化，对特朗普来说，大选还是他的第一要务，疫情其实是打乱了他的竞选步伐。大家知道疫情前，特朗普的民意支持率非常高，经济表现非常好，当时都认为他是稳赢的，但是疫情一来，美国经济所有的指标都非常差，完全靠印钱来维持，所以他的经济牌就没法打了，没有经济牌就只有打中国牌，所以疫情对它的大选选情影响很差，也造成了一系列的连锁反应。

 

第二是内部的挑战，现在全世界就只有中国正增长，二季度美国是接近负10%的增长，中国是3.2%的增速。全球都预计只有中国是唯一正增长的大国，其它国家都是负增长，都衰退。当然中国经济我想主要强调的就是四个失衡，现在为什么要提出双循环，怎么克服这四个失衡。

 

第三个部分是政策导向，7月30号开的政治局会议，提供了四大关键信息，对今年如何应对挑战，下半年的经济政策如何演变。

 

第一，外部局势：中美脱钩与“逆全球化”。

 

大家知道中国和美国的贸易战已经两年多了，贸易战很明显对双方都不利，对美国也有很多不利的因素，基本上贸易战也没有什么很明显的胜负，其实是双输的，最主要接下来大家看到科技、知识产权、金融，包括现在又有意识形态、制度的问题，最后就是超级大国的竞争，这其实是非常复杂的。当然这个疫情催化了这个过程。

 

我画的这张金字塔图，越往下，中国的牌越多，因为中国是世界第一大贸易国，很多国家依赖中国的市场，包括美国很多大企业，包括苹果、通用都是依赖中国的市场，还有很多欧洲国家、发展中国家也依赖中国市场，所以在贸易上，中国有很多牌可以打。

 

但是越往上走，在科技、金融方面，美国的牌就越来越多了，毕竟它还是战后维持超级大国的地位，又在冷战中胜利，所以越往后走，到金融战、科技战、政治、意识形态方面，中国的挑战是比较大的，美国11月初就要举行大选，在这之前肯定会有越来越多的事件发生，包括现在的南海冲突，这些都是我们要关注的，不管是做经济还是做房地产的，都要关注美国大选前的一系列动作，我们的应对非常关键。

现在要防止去全球化演变成去中国化，全球产业链在转移，这是切身的跟经济密切相关的，因为贸易战、因为中美关系恶化，全球本来就有去全球化的态势，这当中中国经济会不会跟美国经济、全球经济脱钩。

 

这里我提供一些最新的证据，我在京东主要做大数据研究，我们以数据来说话，当然不用大数据，我们也会对宏观数据做详尽的研究。

 

我们说中国商品出口到美国的比例非常高，贸易战之前有人开玩笑说中国不给美国货了，它就没地方买，或者它的通货膨胀率要上升。

 

但是实际情况是什么呢？比如说箱包，美国从中国的进口大幅下降，它从东盟的进口大幅上升。我们的很多产品，在我们这边生产，并不是说别人生产不了，我们因为有劳动力优势、物流优势。但实际上如果加上关税的成本之后，就觉得还不如到东南亚去。

 

现在到东南亚去的浪潮可能才刚刚开始。这些劳动密集型产品，从中国出口的量下降很快，关税战之后带来了加速下降，从原来的70多亿美元，降到只有现在的40多亿美元。
 

从8000多种商品统计出来中国出口美国的情况，可以看到这几年的变化还是很大的，从2015到2017年，明显地看到中国在美国市场上，劳动密集型产品的比重已经在下降了，所以这个产业链转移，劳动密集型商品上，在贸易战之前就发生了，这完全是经济因素。

 

但是2015—2017年，在美国市场上，中国的技术附加值高的产品，资本密集型产品的比重是大幅上升的，包括计算机、手机，中国的这些产品竞争力在加强，而且全球的产业链往中国在移，更多地依靠中国市场，这是完全符合经济规律的，就是中国的优势越来越体现在技术上，中国巨大的工程师红利，巨大的毕业生、科技方面的人才供应，使很多高科技产品往中国引。

 

但是从2017到2019年，在美国市场上基本上中国所有的商品的比重都在下降，就是贸易战打乱了靠经济规律形成的产业链的布局。谁替代了中国？

 

2017—2019年，劳动密集型产品更多是被东南亚取代，高技术产品，包括资本密集型产品，是墨西哥取代中国，所以从这个角度看，接下来这个趋势还会延续，包括我们也看了越南的情况，还有东南亚其它国家的情况，很明显中国在全球的纺织出口比例已经在很明显地下降，在2015年，我们的占比接近了45%，现在中国的纺织品在全球贸易中的份额只有35%，降了10%。谁替代中国？就是东南亚国家为主。东南亚国家在全球纺织品贸易中的比重大幅上扬。

 

中国过去一年出口美国计算机是500多亿美元，现在只有400多亿美元了，墨西哥出口从100多亿美元上升到现在的200多亿美元，所以我们不能掉以轻心地认为我们不可取代，其实这个脱钩之后，东南亚、墨西哥这些国家都可以生产我们本来在生产的东西。

 

最核心的就是东南亚，为什么说产业链转移是实实在在已经在发生的事情？我们也看了很多数据上的分析，看到中国对印尼、越南的机械出口大幅增加，从最早的三四十亿美元，现在已经到了八九十亿美元，就是说这种机械品出口到越南、印度，增加了他们的产能，然后就从那边加工，从那边出口美国。而且我们也看到中国对这些地方的直接投资也是大幅上升的，今年东盟已经成为中国的第一大贸易伙伴，这是一个非常重要的信号，这也是更紧密的中国和东盟的产业链，中国更多的输出机械、投资品，在那边开始组装、生产，从那边出口。

 

还有一个非常明显的证据，就是越南对美国出口和从中国进口，大家看到从2018年到2019年上半年，有一个非常有意思的现象，越南的进出口当中，基本上其它的变化都不大，就是对美国的出口增加，几乎等于中国对越南的出口增加。这就是一个非常明显的证据，转运的现象非常明显，中国的东西运到越南去，贴个牌再从越南出口美国，特别是2018年下半年贸易战之后，这个现象非常明显。

 

后来越南、美国也发现了这种情况。去年下半年就已经发生这种情况，越南对美国的出口大幅上升，但是中国对越南的出口反而增加值大大低于越南出口美国的增加值，这就说明也不光是贴牌，很多原料开始运到越南，生产也主要放到越南。所以中央提出的六保当中有一个就是保产业链安全，这是非常重要的。

二、内部挑战：经济复苏与四大结构性失衡。

 

大家看到中国二季度的GDP增长反弹是非常猛烈的，昨天邱晓华首席也讲到，中国的表现在全世界应该是最好的，这个确实没有疑问。但是这里面有四个不平衡：

 

首先就体现在生产恢复方面，昨天也讨论过，很多经济学家谈到这个观点。生产恢复得非常快，已经是正增长4.8%了，但是零售还是-1.8%。固定资产投资增速在6月份只有1.1%，远远低于生产的恢复。而且我们的三大投资当中，房地产投资是比较稳定、恢复最快的。基建投资现在也大幅上扬，V形反弹。最主要是制造业投资，现在还是负增长。

 

第二个是工业恢复快于服务业。我们知道这次受到打击最大的就是服务业，包括交通运输等等行业，我们看到工业恢复很快，但是服务业受到的打击很大，所以GDP结构也是在发生变化。

 

第三个是大中企业、高科技企业恢复得很快，而且甚至疫情是一个利好，所以我觉得接下来一个大的趋势就是数字化，数字科技的崛起，包括金融科技的广泛应用。你会发现大型企业抗压能力都很强，倒闭很少，裁员也很少，但是中小企业的情况就完全不同了，小型企业的PMI现在又在往下走，大型企业的PMI是在改进的，但是小型企业的PMI又跌破50了。我们也做了1万家中国上市企业，包括A股、新三板和科创板的企业的调研，发现现在中小企业的影响是非常严重的，现在中央反复强调保市场主体，主要就是保中小微企业和个体户。

 

这是我们做的3万家企业的财报情况分析，包括受到疫情冲击，企业出现很多危机，如何帮助企业度过难关是非常重要的事情，这里面服务性行业的影响是最大的。

 

第四个是实体经济恢复得慢，包括需求也恢复得慢，但是金融业的恢复是非常快的。因为现在很多金融服务都线上化，包括理财、买卖股票、购买保险、存款、贷款，都可以在线上完成。为什么中国受疫情冲击最小，因为我们在线上化起步最早，我们的移动支付很发达。

 

我之前经常去日本，日本50%以上的支付全部用现金，老百姓出门都带现金，它不是没有技术。包括德国也是这样，这两个国家的民众隐私保护要求特别强，他觉得我付现金，你就不知道我的行踪，也不知道我的偏好。当然这是每个国家国情不一样，文化不一样。但是总的来看，中国的移动支付，包括电商的发展，使得我们这次受到的冲击是最小的，恢复得也最快，金融业发展还是非常不错的，中国的股市，包括房地产市场，包括资产类别，因为大幅的放松，它有利于这些资产类别，但是对实体经济的影响还在慢慢恢复当中。
 

三、政策部署：730政治局会议的四大关键信息。

 

这次政治局会议一个非常大的特点，它不是只谈下半年，公报上讲的主要是五年规划，甚至2035年远景，同时也谈了下半年的经济，所以它把中期、长期兼顾起来。现在短期这些措施不与中长期均衡发展、高质量发展相违背。所以要想搞大规模刺激，搞一时的政策，包括房住不炒，中央反复强调，不把房地产作为一个短期调控的手段，坚持中长期目标，就是一定要控制住房价，重新提了三个稳。十四五规划就是要高质量发展。

 

第二个信息点是对中国的经济复苏是满意的。因为二季度经济增长点明显好于预期，所以接下来要回归正常，包括一次性的救助政策、刺激政策等等都会逐渐淡出。今年两会是5月召开的，所以很多财政政策的措施在三季度会表现得比较明显，货币政策在一二季度就开始发力了，所以接下来就要适度宽松了，而不是非常宽松。从这个角度来看，接下来的政策不会像之前这么宽松了。
 

第三个信息是解决发展不平衡问题需要加速推进改革。

 

包括数字化转型，推进传统行业数字化转型，推动创新生产要素的供给。中国政府应该是全球第一个提出把数据作为生产要素的国家，明文写在我们的重要文件上。接下来包括新基建，很多人说新基建就是7类、8类，比较狭义的概念，我认为新基建其实把所有中国传统的商店、制造业，包括传统的业态进行数字化转型改造升级的所有有关基础设施，都可以认为是新基建的范畴。

 

整个数字化浪潮，中国应该在疫情之后特别凸显了数字化的力量，所以接下来对数字化转型是非常重视的，接下来很多资源，包括财政、新基建都在往这方面投，包括也提到了加快新型城镇化建设，推动农村土地改革，这些方面一些房地产大佬都已经分析过了。

 

第四个信息，内循环不是闭门造车。

 

这是非常重要的，这次没有强调内循环，而是双循环，要以内循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局，这是关键。其实双循环是对开放提出了更高的要求。

 

经济复苏超预期这一点我再强调一下，货币政策方面，央行行长易纲谈到，今年新增贷款目标是20万亿，新增社会融资总额是30万亿，按照这个标准来看，可以看到今年6月份就是高点，如果按照这样一个目标来看，下半年新增贷款和新增社会融资总量都会明显的下行，增速可能到年底会从现在的社会融资总量大概13.5%要下降到11.5%，新增贷款的增速要从接近13%降到12%左右，所以下半年整个新增贷款速度是往下走的，这一点我觉得跟房地产是密切相关的。

 

双循环这一块，最好的一个标志性事件，大湾区的金融开放政策，包括海南自由贸易港建设总体方案，这些都凸显了中央对双循环相配合，自贸区的政策力度非常大，现在对免税、自由贸易，从股市上反应也非常强烈，跟贸易相关的港口、机场的股价都大涨。

 

这是非常了不起的，在逆全球化的思潮中，中国还是高举改革开放的大旗，特别是开放，而且用实际行动不断地强调，更进一步地向全世界放开市场。我认为这几年中国经济最乐观的数据就是海外对中国的直接投资，全世界的直接投资都大幅下降，只有在中国，现在海外对中国的直接投资还在上升。

 

在贸易战的情况下，中美博弈的情况下，美国对中国的投资大幅上升，这个背后就是中国不断地放松管制，包括对金融企业，包括海外的保险公司、券商，还有汽车产业。特斯拉就是最明显的例子，过去外资只能最多占50%的股份，现在可以提升到百分之百，还有对石油业的放开，外资也可以百分之百占股，所以这两年外资石油企业对中国的投资就增加了300亿，所以现在提出的双循环是一个很重要的国策。
 

主持人：谢谢沈建光先生，接下来为我们演讲的是领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生先生。

 

霍业生先生的演讲题目是：香港REIT及领展拓展业务的经验。由于疫情的原因，霍先生没法来到现场，我们通过线上连接的方式，下面有请霍先生。

 

霍业生：非常感谢观点给我这个机会让我在这里跟大家分享香港房托REITs以及领展从2015年上市到现在一些业务拓展的经验。

国内我们已经讨论了很久，REITs用中文来说就是房地产投资信托基金，它是一种集体投资的计划，以信托的形式，主力投资在一些有稳定租金回报的房地产项目，为投资者提供收入。某种程度上也是另外一种金融投资的工具，可能你把钱投放在股票市场，或者是存在银行，只是房托这个类型给你另外一种金融投资的类别，尤其是在美国、澳大利亚，对这方面是并不陌生的。

 

当然我们国内在最近也出台了新的政策，也向这个方向迈进了很大的一步。虽然现在国内推出的REITs只涵盖一些基建类别的项目，以及一些园区、物流的项目，还没到商业地产、办公楼，但是我觉得有了第一步之后，肯定是慢慢会打开的。

 

其实房托这个投资类别，目的就是要有一个比较长期稳定的现金流，那些投资人有一个长期稳定的收益回报，所以房托很多时候会挑选一些已经进入成熟期的物业作为收购项目。当然这里即使所谓成熟，只是提供一个稳定的现金流而已，并不是说这个项目已经成熟到没有再提升的空间，要不然这个资产包就永远在某一个阶段，就没有保障了。

 

当然，在一个房托项目或者是一个基金里面，我们还是通过一些手段去使它的基金的价值往上涨。通常是通过三个方面来运作：

 

第一是日常的经营管理、营运，达到提升整体的收入目的。

 

第二是要做一些资产提升，怎么通过一些整改，使这个项目更有效率，例如说更换一些机电设备设施，更换一些更好的设备，能耗更节省的设备，减少人员支出，另外就是通过前期动线的改变，把整个资产包价值提升，甚至把整个项目进行改造，通过这些使资产价格提升。

 

第三是财务管理，虽然在香港我们的贷款率是有一个百分比的，不能超过45%，但是因为通常REITs是有一个稳定的现金流，他的融资成本会相对偏低，就可以利用杠杆提升收入，当然还有重要的一点就是后续的风险管理、市场价格、政策等等方面，这也是要看管理人的专业性。

接下来说一下房托市场在亚洲区的发展。日本是发展最早的，在2001年就已经有了。

 

香港是在2003年SARS之后，因为当时的房地产市场比较差，香港政府房屋委员会下属的一些政府机构，它也有一些财政上的问题，当时就希望通过REITs这个金融类别，把一些他们持有的商业资产包上市，提供一个资金的来源，可以继续发展公共房屋。

 

另外就是提供一个新的投资类别，也就是这个房托，所以2003年香港就开始推这个政策，到2005年第一个上市的就是领展，当时叫领汇，之后陆续发展下来，现在香港已经有11个房托，数量并不多，如果跟日本以及新加坡相比，占比不是很多。

 

但是在整个亚洲，日本是占大头的，超过50%，新加坡占30%，香港到今天大概也占13%左右，这三个地区合起来就占比超过90%。对比全球的市场，美国还是最大的，将近70%，加上澳大利亚和日本，占比已经超过百分之七八十。在亚洲区虽然暂时还是日本、新加坡、香港比较大，亚洲主要房地产信托基金市场占全球的比例5年间从10%提升到13%，说明亚洲在这一块的发展还是比较好的。

香港的房托市场发展，刚才有提到，当时出台政策的时候是2003年，因为SARS之后有一个契机，香港政府下面的一个房屋委员会，它希望通过房托基金来提供一个渠道，可以变现一些持有的资产包，同时发展新的金融投资工具，所以2005年就有了第一个房托基金的上市，就是当时的领汇，也就是今天领展的前身。陆续下来到了2016年年末的时候，也修订了一些投资信托基金的条例，比较重要的一点就是REITs可以投资于发展中的物业，也就是可以做开发项目。

 

另外一个比较重要的是，以前香港的房托只能投资于房地产项目，从2014年修改了之后，可以投资在一些金融工具方面，包括一些债券，投资到另外的地产基金等等。但是这两项投资还是有一些限制的，开发项目只能占资产总值的10%，投资另外一些金融工具的比例也是只能控制在5%以内，目的还是希望这些房托以持有成熟的项目，能够有稳定的现金流，有租金收入，能够给到单位持有人，也就是投资了这些房托基金的单位基金持有人，他每年都有一个比较稳定的收入。

 

最近香港证监会再次提出一些修订内容，现在正在做咨询，就是希望看看有什么可以改变现有的限制，使这些房托基金有更大的发展空间。一直以来做房托，占比一定会超过50%以上，这一次的修订就是可以投资一些项目，可以变为少数权益，这是一个很大的发展，使得现在在香港的房托可投资的东西，或者投资的项目很多，因为以前一定要占比超过50%以上，现在有少部分权益都可以了，这是第一点。

 

第二是开发的项目以前只能占比10%，现在可以超过这个上限，最终到底可以到多少，现在还在咨询当中，还没有最终定，但是起码可以使得大家做开发项目的时候做多一点，因为毕竟之前只能做10%的时候，可能有一些好的开发项目你看中了，都不能参与，因为有一个上限。

 

第三是本来你的负债在香港是只有45%，现在可以提升到50%，这也是对现有一些房托提供的一个更大的发展。我们可以看得到，在世界上的趋势，随着货币宽松，我们看到融资成本会往下调，增加借贷的百分比，可能使得我们部分的房托更有能力去做出一些收购，提升它的回报。所以从下面这个表就可以看到修订前不允许的一些动作，在通过这次修订之后，在香港这些房托发展更灵活。
 

这张表是在亚太区的房托基金面临的政策，大家看到香港跟新加坡的政策是非常相似的。澳大利亚因为它的房托发展的历史比较长，种类也比较多，所以它的弹性也多很多。

 

大家可以对比一下，包括物业发展方面，在其它国家也是允许的，除了马来西亚管制比较大一点。海外投资是一直以来香港特别行政区都是允许的，所以在香港上市的房托里面也有一些资产包是外币的，当然也涵盖了中国内地的，包括越秀、招商局、长江集团的一些房托基金都是在香港上市的。

 

投资金融工具机在香港还是有限制的，只能控制在5%以内。另外就是杠杆比率，香港是占总资产的45%，在澳大利亚、日本是没有限制的。香港最近的房托条例里面的一些监管措施在更改，目的是使香港房地产信托基金将来的发展更有空间。（见PPT）这是现在在香港发行的一些房托基金，现在一共有11个。

 

说回到领展，今年是我们上市15周年，我们是2005年上市的，一直以来公司的抱负就是要成为世界级的房地产投资及管理机构，服务社群，因为我们绝大部分的资产包都是在当时香港政府开发的住宅（公租房）下面的商业配套，所以当我们上市的时候，我们策略估算是有一半香港的市民，我们是服务于他的，因为理论上香港有一半的住宅房屋是政府开发的。所以从这个角度我们在服务将近一半的香港居民。我们的使命就是提供一个优质服务，还有结伴社区、持续发展。

 

15年来，我们通过同事的努力，从上市的时候，我们只有大概300亿的资产值，到今天我们将近有2000个亿，如果从上市到今天来说，我们的市值上升超过了4倍，如果是收入的净额，我们上升了将近10倍。所以如果有投资在我们的基金，总回报就非常可观了。

过去15年的发展，从2015年开始，我们进入到中国内地市场，到去年我们又投资了澳大利亚，最近我们也在英国伦敦收购了一个办公楼项目。

 

如果从今天来说，香港还是我们最大的市场，占比将近84%，国内大概13%，澳大利亚跟英国占比比较少，但是也是我们一个投资策略，就是希望在投资的地缘方面能够面向全球，如果我们的资产只放在一个地方，可能风险就会比较集中，从风险分散的角度来说，这是我们的一个策略。

 

在2005年我们的投资百分之百是在香港的，超过80%是商业地产，20%左右是停车场。到今天我们的资产包从340亿发展到2000亿，我们整个资产的分布类别已经比以前多元化了很多，包括了投资的类别，以及投资的地块不一样，所以我们今天说我们的目标要做世界性的房地产投资基金管理者，我们就在往这个方向迈进，我们投资的产品也比以前涵盖的范围更广。

 

从财务的角度看，我们现在的负债率大概就16%、17%，我们的融资成本还不到3%，也是通过过去这么多年的努力，我们的资产一直在提升，有很好的现金流，所以使我们的信贷评级一直维持在A级以上，这能说明什么问题呢？通过这个融资的能力，相对比较低的融资成本，使我们可以收购更多的项目，也可以使股东的回报更高。现在领展在亚洲区是最大的房托基金，在世界上我们大概也排到第三。

 

（见PPT）这是在过去我们发展当中拿到的一些奖项，我们还要继续努力。

从当初的300多亿到现在2000多亿的资产，主要是应用以下的方式方法。

 

首先是收购，我们从2015年在国内开始收项目，到今天我们也去到澳大利亚、英国收购项目，希望能够找到一些比我们现在持有的资产更高回报率的产品。这是第一部分。

 

第二部分是资产提升，我们通过持续资产提升的工程，发挥物业的潜在价值。

 

第三是物业发展，就是我们开发了一些项目，当然这是有比例限制的，不能超过10%，我们现在的办公楼也是当时从香港政府手中买下来土地，然后由我们自己进行开发的。第四是我们还会出售一些物业，把一些非核心的资产，或者我们觉得回报率比较低的项目出售掉，这也给我们的基金提供一个很好的循环，我们出售一些项目，拿到资金，再去收购一些更有提升价值的物业，通过这个资金的循环，使得整个资产包不断地改善和增值。

 

这是我们在地理位置上，不同开发或者不同发展的历程。我们是从香港起步，然后去到中国内地一线城市，现在我们在北上广都有项目，再往下我们就走向世界，去到澳大利亚、印度，我们还在考察一些比较成熟的其它地方的市场，希望在地理位置上的投资可以更多，走向世界，这是第一点。

 

第二点是从资产类别来说，我们刚开始上市的时候只是一些公租房项目下面的商业地产的配套，加上一些停车场，到2015年我们到上海投资的时候，在新天地收购的了第一个办公楼项目，后续我们做开发的时候就买了现在在香港东九龙的地块，盖成了我们现在的办公楼，以及后续我们在澳大利亚和伦敦收购的也是办公楼项目。资产类别我们也有所扩大。

 

当然我们还希望考察其它市场，包括现在大家谈得很多的物流项目，以及数字资产，这些方面我们也在研究当中。另外也是从价值链的角色，香港房托条例也正在修改当中，我们刚刚上市的时候只是做资产管理，到陆续参与开发市场，做房地产开发项目，到后续随着这些投资限制的放开，我们可以参与合资，以及将来投资一些金融项目，以及有一些占比不一定高，可能有些投资项目，占比不一定需要超过一半以上的，这样我的投资类别就会更多。

另外一个比较重要的点，也是我们经营的核心，除了资产管理，就是有一个ESG，就是环境、社会以及管制，放到我们日常的营运上面。

 

从环境方面，我们在2016年的时候，是第一家香港企业在亚洲区发行绿色债券，2019年我们还做了另外一个创举，当时我们做了一个绿色可换股债券，这在当时的全球市场上是首例。今年初我们做了另外一个贷款协议，它是与可持续发展表现挂钩的，如果我们在可持续发展方面通过了一些审核达标之后，会影响到我们的融资成本。

 

另外就是在能耗方面，通过设备设施的更新，从耗电量来说，跟10年前相比已经减少了40%，这也是随着科技的进步，我们利用一些科技的手段来控制能耗，以及设备设施的提升，怎么样去达到这个目标。

 

我们还与一些机构合作，安装一些太阳能光伏系统，使得我们能用更多的手段去节省能耗。我们还跟一些志愿机构做了一个很有意义的活动，有很多菜市场都会有一些卖不出去或者是剩下的东西，以前就当垃圾扔掉了，造成很大的浪费。现在我们和一些慈善机构合作，在每天傍晚的时候就去这些菜市场回收这些剩食，然后再做处理，再派发给一些有需要的群体，这也对一些基层的老百姓有非常好的帮助。

 

在社会方面，我们也有一个爱汇聚计划，我们每年从物业收入净额的0.25%作为款项提供给慈善机构，从2015年开始，我们还推出领展大学生奖学金，如果你的家庭里三代里才出了你这么一个大学生，我们就会给你提供奖学金，就鼓励基层的贫困家庭通过自己的努力提升，另外还有今年针对疫情，我们成立了商户同舟计划，减轻租户负担，共渡时艰。

 

另外是在管制方面，领展的资产由独立受托人负责保管，发挥额外的监管及保障作用。我们的董事会当中，绝大部分是独立非执行董事，董事会的人员可以以更宏观的角度来看我们怎么配合市场、社会以及公司的政策的要求，在董事会当中只有我们的行政总裁和首席财务执行官是执行董事，其他都是独立非执行董事。

 

当然他下面还有一些工作委员会。我们也有一个内部的监督、审计的部门，我们的审计部门是直接汇报给董事局的，是独立于领展日常运营的架构之外，然后再看看我们内部的一些风险管理，以及内部的机构运作，加强我们的管制水平。

 

（见PPT）这是我们的中短期目标，我们推出了一个2025的愿景，希望加强我们的组合增长，追求卓越的文化。在今天可能房地产算是一个旧经济，但是我们还是要在创新方面，以及我们的日常运营、工作当中有什么创新点，使得我们更有效率，当然后续的一些客户体现，地方营造、环境都是我们关心的。

 

我们还是希望单位资金有一个持续的增长，使得我们的分派会增长，我们希望能继续保持A级的评级，使我们的融资成本降低，通过资金成本的优势，去提升我们的回报率。方方面面的目的也就是令我们的基金持有人获得更好的回报。

 

我今天的汇报就到这里，谢谢大家。

主持人：谢谢霍先生带来的演讲，接下来有请慕思寝室用品有限公司总裁姚吉庆先生为我们带来演讲，题目是“后疫情时代家居地产新生态的重构”，掌声有请。

 

姚吉庆：尊敬的各位嘉宾，大家早上好！刚才听了霍总的介绍，我感觉他们能做这么大，完全是进入融合地产的大生态。今天我给大家分享的是家居地产界新生态的重构。

为什么谈到这个话题呢？因为慕思是一家实体，这个实体在疫情期间，全国4800多家专卖店全部关闭，在关闭的情况下，我们启动了新零售、数字化营销、直播。

 

到现在为止，做了4场直播，大概卖了40万单，进入4月份、5月份之后，我们的平均增长率都达到了50%多到60%。之所以能够取得这样的业绩，跟这种新的模式有非常大的关系，也从这里想到家居和地产是高度相关的行业，这两个行业如何融合，如何形成新的生态，在这里给大家分享一下。

在过去的时间里，买房子就是买地段，作为消费者来讲，这个链路是比较简单的。

 

销售链路无非就是四种，不管是卖房子还是卖家居，第一是触达场景，在什么地方把信息传递给消费者，第二是交付场景，跟消费者之间怎么进行交付，第三是交易场景，第四是服务场景。但是在疫情过程中，这个场景发生非常大的变化，我也看到恒大、碧桂园等等企业在疫情期间，他们也做了大量的工作，也在线上进行直播，通过社群的裂变进行了一系列动作，这些动作跟我们是非常吻合的。

 

所以我觉得这个大的模式大概是一样的。当我们的触达场景发生非常大的变化的时候，机会就来了。比如说过去我们卖房子到销售中心去买，但是疫情期间，销售中心就全部关闭，家居卖场全部关闭，全部到线上进行触达、互动，通过微信社群的方式进行裂变，触达消费者，进行不断地传播。这种交互的方式也是通过线上直播的方式进行。

 

卖房子搬到线上之后，它的场景也发生很大的改变，卖的不是一个房子，而是卖一个家、一个环境，一个生活方式，所以在卖房子的时候，从消费者的感觉，消费者的价值链发生非常大的变化，这时候就需要装修，需要设计公司，需要家具公司。同时他还需要物业管理，需要健康产业，还有每天的运动、娱乐、教育等等，这就形成了一个比较大的生态。

疫情对房地产或者对家居产业链带来哪些变化呢？我思考了一下，我觉得主要带来5大变化：

 

第一是不管家居还是地产，都开始向龙头企业聚集。最近我跑了很多市场，我发现很多品牌开始在撤场，只有全屋定制、软装的品牌还不错，特别是一些尾部品牌基本退出市场，仅仅这半年时间，几乎迅速退出市场。从地产的数据来看也是一样的趋势。所以第一个非常大的变化就是地产和家居基本上都向龙头品牌聚集。

 

第二是在疫情期间因为宅在家的时间比较久，大家越来越意识到健康的重要性，而且每天宅在家里的时候，就会意识到我们的沙发有问题，我们的软装有问题，我们的床有问题，所以反过来就对健康、环保的生活方式有了更高的需求。

 

第三是整装拎包入住成为一大趋势，因为消费者不是买一个空洞的房子，而是适合他的舒适的家，所以从硬装到软装，给消费者拎包入住，这是一个大的趋势，从去年到今年，我们已经合作了很多开发商，在这一块现在已经是一个大的趋势。

 

第四是家居与地产互为流量入口，地产有十几万亿的市场，家居有三四万亿的市，这么大的市场，同样在卖家具、看家具的过程中，对地产形成了触达，这是一个大的流量入口。买房产的人，对家居也形成了一个流量入口，这是一个流量竞争的时代，不管是做地产还是做家居，必须要关注这个重要的趋势。

 

第五是存量房市场越来越大，过去20年可以说是快速发展的20年，但是未来的20年一定是趋于稳定的20年，所以未来的存量市场，一定是一个大的趋势。对我们家具来说，我们也要开始转型，过去我们总是看到你的前端做得怎么样，然后我们再决定后端做家居的趋势怎么样，现在看来即使房地产这条线趋于稳定、趋于平行线的模式运作，如果抓好二手房的换住市场，家居行业的机会依然会有。

对家居品牌而言，也发生了五大深刻变化。

 

第一是优胜劣汰的速度史无前例的加快，过去我们家居行业也有上万家企业，而且不同行业的细分市场都有上千家企业，这些企业前几年我们就在谈，未来就走的是家电这条路，未来越来越聚焦。但是没想到疫情之后，加速了这一个聚焦，所以迅速完成了优胜劣汰，这个优胜劣汰的速度可以说是史无前例的。

 

第二是健康消费的趋势、环保的趋势，已经是势不可当，大家越来越重视健康。很多家居企业已经在打健康、环保的概念，而且这已经成为一个大的趋势。

 

第三是线上为王的格局会前所未有的凸显出来。当裂变成为一个趋势的时候，在疫情之后，直播裂变一定会成为一个常态。今后线上线下开始融合，这是一个大的趋势。

 

第四是存量博弈的态势会闻所未闻地出现。

 

第五是智能制造的落地会紧锣密鼓地进行。数字化、只能制造不管你想做还是不想做，你都得做，你不做就没法成功。

 

未来的生态会是一个筑家新生态，地产商是一方面，各类家居品牌，从瓷砖到沙发、到睡眠系统等等，还有拎包入住，围绕精装房所做的一系列拎包入住。还有社区的物业，包括装修公司、设计公司，这些整体上形成了我们一个大的生态。

如何重构家居地产新生态，我觉得有4个前提：

 

第一个前提是头部品牌的强强联合，这次我们在做新零售直播的过程中就发现一个特点，我们从2月1号开始启动，到3月1号就拿到10万多单的直播订单，在同一时间不管是零售业还是家居行业，有很多品牌来做直播，但是大部分直播一场就只有几千单，更重要的是看你是不是头部品牌，是不是高端品牌，就像办一场演唱会一样，你请到了刘德华、王菲，吸引力就很强。所以重构新生态的时候，最重要的还是头部品牌的强强联合。

 

第二个是健康、环保、高颜值。

 

第三个是数字化的运营和个性化定制。因为你要满足不同阶层、不同目标消费群体的消费需求。

 

第四个是充分利用家居和地产互为流量的入口。

 

怎么做呢？家居和地产形成新生态，必须按照这四个大的方面来做：

 

第一是有强大的品牌力，第二是必须有强大的产品力，第三是必须有强大的数字化能力，如果没有数字化能力，从数字化制造、数字化营销和数字化运营方面你是没法做的。第四是要组织变革。现在实体企业里面各个部门都是一系列的职能部门，有研发、工程、业务部门、零售部门，但是还没有一个如何整合各个部门围绕消费者住家的生态形成的服务体系，所以一定要对自己的组织进行变革。

重构家居地产新生态，慕思的解决方案是什么呢？

 

慕思是两亿家庭的健康睡眠选择，我们主要做一些中高端的目标消费群。昨天午宴的时候我随机调查了一下，90%的嘉宾都是现在慕思的用户。

 

我们有比较强大的品牌力。在大家都在做床垫的时候，我们最开始做健康睡眠系统，现在我们已经走向世界，在澳大利亚、德国、加拿大、美国市场都有很大的影响，而且我们是用慕思的自有品牌去做的。

 

在消费者的心目当中，慕思就等于健康睡眠，健康睡眠就等于慕思，这是一个走向世界的健康睡眠品牌的影响者，因为在这事前全球还没有哪个品牌叫健康睡眠系统，这是我们从定位方面开创了健康睡眠这个品类。第二是我们给意大利的中高端沙发品牌CALIA合作，它已经有50多年的历史，是意式极简的生活方式，是欧洲第一品牌，我们和他们联合开拓中国市场，最近的效果还是比较好的，我们的核心是要打造高水平的健康生活方式。

 

要打造这种生活方式，要建成这个生态链，在不同城市地产的需求是不同的，人群是不同的，我们就需要用不同的品牌覆盖，所以我们有非常强大的品牌矩阵，来满足不同消费群的需求。我们总共有13个品牌，从慕思的歌蒂娅、凯斯，这是成功人士的标配，还有年轻活力的品牌，就像服装行业的优衣库，同时对社会精英还有崔佧这样的高端品牌，一个床就可以卖几十万，覆盖高端群体。

我们有无与伦比的产品力，我们16年不断地迭代，现在亿了迭代到第7代健康睡眠系统，叫T10智慧健康睡眠系统。我们主要围绕客厅、卧室的产品来打造我们的产品线。

 

我们有全球领先的数字化生产力，我们根据不同的房型、不同客户的需求进行个性化的、快速的、高性价比的定制，所以我们也投资了18个亿，占地320亩，在东莞建了一个非常大的基地，这个基地是跟西门子、IBM、SAP、ABB联合打造的工业4.0基地，目前是全世界最先进的，在软体方面，工业4.0在全世界还没有，我们是第一家跟西门子等等公司联合打造的基地。

 

还有一点就是进行组织的变革来适应地产家居新生态。怎么围绕地产去转呢？我们内部有几个部门，一个是工程业务部，我们未来在地产方面也有文旅地产、酒店等等，直接是拎包入住的，特别是高端的楼盘直接销售，包括公寓，直接把所有的家私配好，这部分业务由我们工程业务部去负责。我们还有一个新渠道部，对这些存量市场，对它的管家服务系统，也可以开辟这种新的模式，来激发存量市场，带来新的增量，这是新渠道部门要做的事。

 

还有一个是精装修出来之后，我们可以合作开展拎包入住，我们有优家整装事业部。另外就是在社区里面开一些社区店、旗舰店，如何引流，我们有新零售部门，进入慕思优家的平台里面，就可以根据不同的房型，你想要什么样的风格，想要意式极简，还是想要现代，还是想要新古典，都可以所见即所得，不仅可以场景式的去看，同时做出来就是你见到的东西。所以慕思要进行价值赋能，从健康睡眠到舒适卧室，到定制产品。我们以健康睡眠服务需求为独特的切口，赋能房产和家居的价值链，让健康家居成为房地产流量入口。

 

这就是我今天探讨的一个新生态，我们要重构新生态，重启新的赛道，要做品牌融合，要进行设计的融合，要进行产品的融合，要进行消费者的融合。

 

最后以共建、共创、共享、共赢新生态作为我的结尾，祝愿大会圆满成功，祝大家身体健康，谢谢大家。

 

主持人：谢谢姚先生为我们带来的分享。第一部分的演讲环节到这里就告一段落了，接下来进入到第二环节，本环节的主题是“市场：地产金融资本图景”.

 

首先有请第一位演讲嘉宾，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生为我们带来演讲“2020疫情启示录”。

 

邵宇：各位早上好！很高兴一年一度再跟大家做一个交流，今年跟大家花点时间谈谈疫情以后的世界。我是做宏观研究的经济学家，首先还是有一个声明，所有的研究都代表我个人，不代表所在的机构，也不构成实际的投资建议，投资有风险，入市需谨慎。

先还是探讨一下病毒，现在很多人都说是后疫情时代，其实这个疫情远远没有过去。我们的预测是，在今年冬天的时候可能会有新的一波变种的病毒再度袭来，中国现在采用的这样一个防疫政策，它基本上是要归零的，它的方式也就是隔绝跟外部世界的交流，整个外部世界采用的基本上是自然免疫，或者群体免疫的方式，所以这里头形成一个落差，我们相当于生活在一个比较真空的环境中，大家也明白，真空的环境并不意味着你的抵抗病毒或者细菌的能力就是最强大的.

 

这样一个缺口怎么样弥补？我们有一个判断不是那么乐观，我们觉得这个疫情恐怕很难在生物的意义上解决。什么叫在生物的意义上终结呢？就是发明一种疫苗或者一种神药，吃了以后就归零了。我们觉得它更有可能是在社会的意义上终结，也就是它快速感染，感染率很高，但是死亡率下降，就如同现在美国的情形，美国疫情的总量统计的数据是550多万，但是有医学专家认为已经不止于10倍这个数字，如果我们以这个最为夸张的10倍的数字来看，到今年年底基本上就能达到群体免疫的接近1/3的人口。

 

当然，我们仍然是在跟这样一个病毒赛跑，我们努力需要开发出疫苗或者是药物。但就以前我们的经验来看，这种概率并不是特别大，所以我们必须要做好在更长的时间里跟这样一个病毒或者疫情共舞的结局，在这种情况下，我们寻找一个生活和生产的平衡。

有人觉得疫情不会改变什么，当然我们现在觉得对中国来说，高峰已经过去了，从长远的历史来看，我们认为也许是对的，乐观的人都是这样看的。

 

比方说我们从1918年的大流感，经历了三年，有接近5000万人的死亡，但是全球的经济也迅速的复苏，并且走出了新一轮技术革命的高潮，尽管我们现在看起来，按照IMF的预测，今年我们都会遇到一个经济的低谷，当然也许是更长的时间，最新的预测全球的经济增长已经调到接近-5%的水平，这应该是大萧条以来的新低。这种情况下，这是一个乐观的判断，觉得疫情总会过去。

 

还有另外一个判断，疫情改变了原来运行的轨迹，加深了裂痕，导致了世界一个巨大的变化。

 

比方说我们熟知欧洲历史的黑死病，由蒙古军团，从东方带来的霍乱和瘟疫，消灭了1/3人，它由此带来了伟大的文艺复兴，当然在欧洲成功以后，他们向美洲发动了航行，随着枪炮、细菌和马屁的到来，美洲的土著大面积低死亡，当然伤害他们最多的并不是现在的枪炮，而是天花这样的细菌，大家也明白在那样一个航海时代，美洲人口几乎消失殆尽，90%被消灭掉了。这是不是改变了历史的进程？

 

我们也可以这样认为。对我们这些研究者认为，我们觉得现在会发生一个什么样的重大变化？

 

我们认为疫情以后这个世界上将出现14个明显的变化趋势，而这些趋势我们在很长一段时间里将与我们共存，我们必须与这14个重大的趋势作为我们讨论问题、安身立命以及发展企业的一个大的背景。当然有些并不是疫情以后才出现的，但是疫情加速了它的变化，它涉及到很多方面，比如说政治、经济、地缘政治、技术、行业企业、社会、思潮。

 

前面一位演讲者提到了作为制造企业怎么样应对，他提到的应对的方向，也正是在这样的大的趋势下所发生必然变化的方面。

我们稍微花点时间看看我们必将面对的后疫情时代的趋势，首先是经济方面，它一定是财政债务化、债务货币化，以及无限的货币的投放。这是我们在过去一个季度G7集团的货币的投放，前面10年为了挽救经济危机，投出了这么多钱，简单说就是印钞，今年一个季度印出了超过前面几年的量，这些钱去了哪里，大家应该心知肚明。

 

这次两会之前我们讨论了一个非常重要的话题，就是中国应不应该做债务的货币化，其实在上一轮加杠杆的时候，也就是他们熟知的那一轮棚户区的改造，我们已经采用了中国版本的债务货币化的方式。地方政府做棚改，没有钱，找国开行来做，国开行从央行拿钱来做信贷的投放。

 

大家知道房地产行业是一个周期的行业，该加杠杆的时候你得加，该去杠杆的时候你得去，如果你做反了，你就不会坐在这里了。所以那一轮敏锐地抓住了这样一个棚改的机会，在三四线大量储备土地，并且开工高周转的开发商就站在了这轮加杠杆的潮头。现在大家都在问自己这样一个问题，现在是不是再加一轮？这就是我们看到的趋势，我们并没有全面的做债务的货币化，我们离那个有距离，但是我们有自己的尝试。

 

同样，在如此高量的货币的投放情况下，你可以想见的就是资产的泡沫化和投机化，美股已经创下了历史新高，在这样一个前所未有的衰退的年份，大家会明白，你在实体经济里面无事可干，只有去炒股票。所以股权市场成了最大的在线游戏和最大的在线博彩，大家都在投。这样一个趋势可能还会延缓，但是它受到边际上流动性的宽松或者收紧的约束，比如说我们的货币政策在7月份进入到一个相对谨慎的状态下，很多的压力就会接踵而来。

 

在6月份到7月份，我们已经带了这一年最大的货币的收缩，所以不像大家想象的这个水永远放下去，在货币投放里面我们是相对谨慎的，这一定会影响大家在下半年的销售和投资的行为，这仅仅只是一个短期情况。

我们觉得增长会相对停滞化和结构化，我们给今年中国经济增长预测的目标大概在2.5%左右，按照IMF的估计只有1.0%，但即便这样的数字，从相对来看也是历史的新高，我们要超越全球的平均增长水平大概6%左右，而且中国可能是到现在为止唯一录得正增长的大型经济体，其它国家在经济的停滞中将持续的困扰下去，同时它也会带来失业的扩大化和长期化。

 

大家知道今年的经济增长没有设定GDP目标，但隐含的是有900万的新增就业，也就意味着我们大概要有2%到3%的增长，才能完成新增900万就业的目标要求。而其它的国家，美国一个月的失业已经超过过去10年的总和，这样一个失业恐怕是一个长期化的趋势，并不会因为疫情而迅速的翻转，特别是对发达经济体和发达城市尤其如此。

 

再进一步看全球化，全球化毫无疑问已经开始逆转，我们看到未来的供应链，不知道大家怎么部署自己的供应链，它明显有一个区域化内卷化和近岸化的部署。

以前是全球化部署的，现在大家提出是A-1的部署，A就是美国，除美国以外，你要为美国生产，你就不要挪到越南、印尼，直接去北美，在美国或者美国的近岸部署你的产业链。但是现在看起来更有可能是一个C+1的产业链，C代表中国。

 

也就是说我们很有可能看到大量的跨国公司会在中国以外另建一个备份的产业链，特别是涉及到一些敏感的商品，比如说医疗物资，这个产业转移的趋势是难以避免的，它有一个明显的近岸化的趋势，当然我们要在A-1和C+1中间争夺，这并不是我们想要看到的结果。

 

我们的行业和企业会明显的集中化、寡头化、智能化和线上化。刚才各位讲者从企业经营的角度已经看到了这样的特点，我就不展开了。
 

同时我们看到在政治领域以及地缘政治领域，政治会进一步民粹化、极端化和强人化，地缘风险会逐渐上升显著化、暴力化，大国之间的竞争会白热化、全面化，也会冷战化。我相信不需要我在列举更多的新闻或者事实，大家都看到了，每天我们市场的风险的扰动都来自这样一些层出不穷的新闻事件，它可能是在周边的中国南海，也可能在中国台湾，也可能在中国香港，或者在中印边界等等一系列的地方。

 

为什么会是这样？因为这就是大国之间全面竞争的一个标准的状态。大家知道今年全球最大的不确定性来自于11月4号的美国大选，如果川普连任，我们会维持一个高强度的政策。

 

如果是拜登上任，他会对华尔街进行新一轮的监管措施，这可能会导致全球风险资本的一次迅速的变化，我理解要赶在他上位之前先把这轮泡沫享受到尽头，这是一个重大的变化的窗口，每个都要为4季度做好充分的准备，我们的建议是降低风险敞口，等待这样一个关键变化点的来临。

 

货币体系特权滥用割裂化武器化竞争化。技术创新武器化政治化和集团化，本来我们认为5G是新一代的通信系统，它只是下载更快一点，我们的通讯更方便点。

 

其实不是这样的，它是我们未来面临的互联网或者物联网世界的中枢神经系统，我们拿起5G手机，并不是现在现存的40亿台到60亿台的智能终端，而且300万亿到500万亿的无数智能硬件，未来的世界，你可以跟你们家的智能的汽车、智能的冰箱、智能家居以及你们的智能系统每天在那里死磕。

 

所以大家开玩笑说，比如说特斯拉，它的股价创了历史新高，甚至取代了苹果，成为新一代的龙头，大家说特斯拉创下新高，利好中国什么样的板块？利好茅台，因为以后没有酒驾这一说了，以后都是自动驾驶，你可以拿出白酒来跟警察喝一杯。

 

当然这只是一个段子，它告诉我们未来5G这样一个重要的中枢神经系统，有任何一个国家敢把它交给其它的集团手里吗？所以我们觉得所谓的一个世界、两个系统，甚至多个系统，就在眼前。自然在这个情况下，全球的治理会变得碎片化、离群化和修正化，而我们的思潮也正在变得日益的保守、狭隘和仇外。就像美国现在的种族的冲突，它就是社会贫富阶层加剧导致的两级化激进化冲突化。

无可避免，我们将生活在这样一些重大的趋势变化的过程中。那怎么办？

 

7月30日的政治局会议有两个关键词，目标是做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备，解决办法是逐步形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局，而且这是一个持久的工作。内循环或者双循环代表的是空间，而持久战代表的是时间，也就是在空间和时间上我们定义了我们将面对的变化以及我们工作的重点的调整，我们没得选择，只能跟随这样一个大的趋势调整和起舞，作为个人，你只能这样应对。

当然，怎么样有一些关键的转变？去年我在这里说过，我觉得好的研究并不在于锦上添花，不在于歌功颂德，而是在一片太平盛世的时候，你能有警世恒言，灰暗的时候你又能提出新的观点，我们认为未来有5个转变。

 

第一是转内循环为主，大家说内循环是以房地产为主吗？

 

昨天我已经讲了，只会干房地产的经济体是没有未来的，但是不会干房地产的经济体是没有当下的，我们还有15年的时间做一个切换。我们认真切换了这15年怎么来的，包括老龄化的问题，包括区域化的问题，包括城市化的问题，我们都算过，大概就是15年。总量可能是有限的，但结构会明显的优化，你要说房地产，这就是我们的观点。

 

内循环并不是闭关锁国，就像美国这样，美国如此大的市场能驱动全球的资源，驱动它的实体，驱动它的供给，驱动它的金融，这才是真正的牛。当然这个要求会很多，时间关系我不展开，究竟怎么样做供给的循环，怎么样做金融系统的再造，包括货币的提升，就如同我们当年提出供给侧，大家都不太明白，因为我们以前讲的都是需求侧，如同现在的内循环，它并不是封闭，而是一种更高的能力。

 

第二是全面转到线上，这个线上并不是指C端，线上有三个方向，第一是ToB，也就是向企业端的，还有ToG，政府端的，以及ToT，也就是物联网端的，而不是简单的ToC，这里面有一些机会，大家也已经在做了。

 

第三是转向消费分层，我没有简单地用消费升级或者消费降级，我用的是消费分层。这次总理在两会答记者问上给我们一个概念，这个概念是完全正确的，6亿人月收入是1000左右，4亿人大概是3000左右，剩下的4亿人可能是各位的目标客户，实际上是一个644的结构。现在因为疫情的状态，受到比较大影响的是中间的4亿人，所以它导致了一个消费的分层。京东上的品牌商品卖得很好，但是拼多多卖得也很好，这样一个分层的趋势就意味着你必须为这样一个更加分化的市场来定制你的产品线，这就是现实。

 

第四是转向新基建，其实是新老基建的混合，老基建主要是经济增长的一个内核，大家看今天的一个新闻，中国的高铁要通到50万人口以上的镇，新基建就是未来的神经系统，在任何一个领域的应用场景会迅速地上升，提供一个超万亿量级甚至是10万亿量级的新的基建的空间。

 

第五是转向进口替代和自主可控，也就是技术分离化和技术集团，我们现在正在为这一块做好准备，因为这里也没有选择，我们一直认为只有这一块发生一个真正意义上的变化，中国才可能跃出现在的困境，而成为真正的经济强国。尽管按照现在的情况，我们干15年的房地产，我们的经济总量也能干到全球第一。

 

但是有什么意义呢？1840年以前我们一直是世界GDP第一，但是我们还是被强国灭了，所以真正强的技术才代表未来，即便是在一个传统的行业里面，我们必须为此做出更多的铺垫和准备。

 

这就是我想给大家做的分享，谢谢大家。
 

主持人：谢谢邵宇先生。

 

接下来有请下一位演讲嘉宾，他是阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌先生，为我们带来主题演讲，题目是“熟知杠杆天平原理，做好财务平衡与规模扩张的模型”。

 

吴建斌：大家早上好！非常感谢观点机构邀请我参加今天这个演讲，这次机会非常难得，正好也是博鳌20周年的纪念活动，在此首先祝贺博鳌论坛20周年生日快乐。期待观点博鳌论坛越办越好，继续延续20年。

下面我演讲的主题是“熟知杠杆天平原理，财务平衡与规模扩张的模型”。这个题目是观点机构给了我两个题目，我从中选的一个，我选的这个题目我觉得稍微难一点，我是想挑战一下自己，因为过去讲宏观、讲财务概念多一些，我想找一个模型，看财务平衡和规模扩张之间有没有一个平衡的原理，或者可以量化，所以我就挑了一个我认为比较难讲的课题。

 

但是由于我过去一直在财务、金融、战略这个领域从事管理业务，有20多年的经验，我也一直在寻找这中间有没有一个平衡关系，在讲这个平衡关系之前，我特意画了一个天平。

 

这个天平的左边是负债，右边是规模，中间是利润。做企业的目的其实也就是为这几个指标在奋斗，当负债重的时候，规模这个天平就要向上走，也就是加杠杆的过程，我们的规模就可以做大。当负债减轻，规模必然会下降，中间好像有一个关系，就是加负债、加杠杆，规模就会上升，减负债、降杠杆，规模就要下降，它们之间的支撑点就是利润。

 

所以我要找一个量化的关系。单这么讲感觉好像是这个意思，但是中间有没有一个可以计算的公式，或者计算的模型把它计算出来，我试图通过这次论坛倒逼一下自己，把这个问题回答清楚。

什么是财务平衡？因为我是管财务出身的，我认为财务平衡一般都是讲资产负债表上的资金来源与资金占用之间的平衡关系，或者是讲经营活动收入与支出的平衡关系，或者用时间的维度来讲是讲资金的来源、资金的占用，以及收入与支出的短期、中期、长期的平衡关系。

 

所以从发展的角度来讲，我认为是这三个时间节点上的动态平衡，这是我对财务平衡的一个结论。

 

怎么样做到财务时点的平衡与动态平衡？我想来想去，我认为还是从收与支来解决。作为一家房企，收入一般是经营性的收入，投资性的收入，融资性的收入，作为它的支出，一般往往都是经营性的支出、投资性的支出，或者归还到期贷款的融资性的支出，都会反映在资产负债表上，最后反映在现金流量表上。

 

所以我给它假设的前提叫收大于支，才能做到一种平衡，就是收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，这个企业可能在流动方面就会出现一个缺口，它就不平衡了。

 

简言之，财务平衡就是要做到短期、中期、长期的收与支的时点上的平衡，或者是一种动态的弹性平衡。我曾经在公共场合也讲过，一个企业的奋斗目标是很多的，但是归根结底核心的目标是优化和提升资产负债表，终审为优化与提升资产负债表而奋斗，这是干企业的目的。

 

当然财务平衡与规模扩张之间到底是什么样的关系？我们粗粗听下来感觉是一对矛盾，我想来想去，关键是一个度，这个度怎么样掌握，也就是这个扩张的速度与负债之间到底能不能找到一个平衡点。

 

当我们了解了财务平衡的概念与要求之后，重点就在于收与支的规划与把控上，收和支是可以规划的，既然可以规划就是量化的管理，当规划出来之后我们怎么把控它，怎么管理它，这是实际操盘的过程。

当前房企规模扩张还是第一需要，几乎在这个方面是不存在争议的，也反映了房地产市场仍然有很大的机会，而且是大有可为的。

 

为什么要做规模？因为是大有可为，有很大的吸引力，如果把规模做大，其实可以带来很多的红利，所以房地产市场做大规模，在目前我认为还是第一需要。但是在做规模扩张的过程中，一般可能会受到财务杠杆与经营杠杆的驱动，就像刚才的天平一样，当你的负债加得越大，你的规模也就越大。

 

我们在房企里面往往讲三个杠杆，一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，一个是合作杠杆。

 

这三个杠杆之间反映在资产负债表的右边，就是资金的来源方，它们之间有一个权重关系，这个权重关系其实是受到了很多方面的影响，有外部的因素，也有内部的因素。

 

我们假设一下，如果房地产市场销售是很火热的，土地市场也是很火热的，那我认为财务杠杆就是应该加，它的比重就应该是加大，而且是越大越好。如果是销售的市场在下行，或者在横盘，土地市场仍然火热，就要减财务杠杆，千万不要把方向搞错了，加的是经营杠杆与合作杠杆，确保公司的安全运行。它们三者之间有这样的逻辑关系。

 

当前我们是加杠杆还是减杠杆，其实把今年的时间可以划分为两大段，上半年受到疫情的影响，国家在财政政策、货币政策方面采取了比去年同期宽松的政策，土地市场出现火热，实质上我观察下来，家家都在加杠杆。

 

下半年，国际形势不确定的，在这种不确定的国际环境下，国内政策又是非常明确的情况下，确保安全运行又排在第一位，很自然我们的财务杠杆是要减，而不是要加。

 

所以我的结论是，提升经营杠杆占比是一个趋势，降低财务杠杆也是一个趋势，但是把两个杠杆放在资产负债表的来源方，实质上就可以看到财务杠杆的占比是仍然巨大的，经营杠杆跟合作杠杆占比的权重是不可能超过财务杠杆的。

关于房企规模扩张的度到底在哪里，房企继续规模扩张，是一个非常好的选择，我也是非常赞同的，因为有规模才有红利，有规模才有蹲位或者有地位，这是我们大家普遍的共识。

 

特别是中国房地产才走过二三十年，面对一个百年或者几百年的产业，我们才走了几十年，我一直认为中国的房地产市场目前还处在青春期，既然是青春期，机会就很多。所以在这种情况下，这个度是在讲什么呢？实际上是讲一个安全垫。我们在设定财务安全垫的时候，从我自身的经验来讲，我觉得有三个重要的要点是一定要把握的：

 

第一个要点，就是要分清市场在当下是上行、横盘还是下行，这一点非常重要，如果房地产市场是上行，安全垫的厚度就不必要在意，也就是杠杆可以放大一些，如果是横盘，安全垫就要适中，如果房地产是下行的，安全垫就要厚。

 

第二个要点，分清利润的空间到底有多大。其实从2015年开始，房地产的毛利润率或者净利润率是大幅下降的，有的公司可能每年下跌1%，有的公司可能每年下跌几个点，到目前为止项目的利润的空间已经很小，只有百分之五六的利润就可以去招拍挂市场拿地。

 

从财务的角度来看，这是非常危险的，因为我们的融资成本已经远远超过百分之五六，普遍的融资成本是百分之七八，有的公司到了百分之十几，这是非常危险的事情。

 

第三个要点，作为一家房企，你有自己的战略，你的战略是一个机会主义者，还是一个长期主义者。如果是机会主义者，你是靠赌、靠炒，按照昨天有专家讲，房地产就是要贪，从这个概念来讲，你怎么做都没关系，那就看你的运气。但如果你是一个长期主义者，我要建议你的长期财务杠杆保持一个均衡的水平，而且是低的水平，这样的安全垫就要厚。

房企的规模继续扩张有这种可能吗？从昨天到今天，听了这么多专家、房地产大佬、董事长、总裁们的很多论述，我想大家跟我得出的结论应该是一致的，就是继续把房地产的规模做大，这个机会是有的，而且是肯定的。

 

我大概归纳了一下，有5个方面的原因：

 

一个方面是改善性的需求空间巨大。

 

第二，城市化率才60%，与发达国家相比，中间还有20%的机会，每年完成1%的提升，起码要10到20年的房地产繁荣期。

 

第三，城市更新的机会非常大，只有这个城市有百年以上的历史，其实城市更新的需求量是非常大的。

 

第四，人口迁移带来的都市圈的需求量是巨大的。昨天樊纲教授也阐明了这个观点，我是非常赞同的，就是这个迁移的流动带来了各方面的需求，这个需求量也是很大的。

 

第五，最近中央提出来内循环经济，这一点被充分的重视。因为出口受到了限制，并不是完全关掉，但是相比原来的比例是下降的，主要靠我们内需的循环来进一步提升中国经济的增长，这个空间也是非常大的。

 

所以显而易见，未来的房地产市场是巨大的。但是怎么样把你生产的东西可以卖出去，其实昨天我也提到，我比较关注的就是两点，一个是产品，一个是服务，我们生产的产品能不能卖出去，是取决于你的产品的好与坏，取决于你的产品的性价比是不是比较高，取决于老百姓是不是喜欢你的产品，所以这个点我是非常关注的。原来我们可以不重视，但是现在是必须重视。

 

这次疫情的冲击之后，让我们更加清楚物业管理的服务、房地产公司所提供的各类服务是非常重要的，包括智能化、环保、便捷性、以人为本的社区服务，这些都是非常重要的。如果说房地产公司要把产品做好，把服务做到家，我想未来的10年、20年，房地产公司一定发展得会非常好，这是我的答案。

 

当然，我们前面提的这5个点，其实是需要量化的，我只是作为一个见证者或者作为一个观察者提出这5个方面的需求。但是作为经济学家，或者是量化研究的机构，是要做这方面数字研究的，我相信做出来的研究结果跟我的观点应该是吻合的。

当然有人在问，万一规模扩张太快，财务没法平衡，而导致了公司安全运行遇到了问题怎么办，我是财务出身的，其实对风险的意识感觉应该是比较强的，但是我还可以大胆地说，因为中国的房地产在青春期，未来的前景是美好的.

 

在这种情况下，如果说我提到这个问题的事情发生了，我们平常心去对待，万一你成功了呢？成功的例子其实在过去这么多年是不胜枚举，很多企业就是因为赶上了好的时机，踩好了点，加了杠杆，上了台阶，然后完成了他的资本原始积累，完成了全国布局，让他的服务、产品质量更加优秀，有什么不好呢？

 

遇到困难之后，可能要进行财务重整，也没什么大不了的事情，财务重整有什么大不了呢？大不了就是你原来持有80%的股份，有可能重组之后只剩40%、50%，这个公司还是你的，只是多了一个投资人，公司还是存在的，当然可能你的预期的收益比原来低，你拥有的家底或者排名比别人低，但是你奋斗了，比你不奋斗的效果总是要好的。

 

整个房地产市场其实是一个扩张、洗牌、再扩张、再洗牌的过程，香港也是这样的，我在香港经历了1997年金融危机，很多公司被洗掉了，洗掉就洗掉了，但是房地产市场最后集中在5家大的地产公司手上，中国的房地产市场是不是经过洗牌之后集中在100家之内？也有可能，因为这个市场太大了，集中在100家，这也没什么不好。

 

所以房地产市场实际上是在竞争中的自我平衡，房企实际上是在竞争过程中的优胜劣汰，这是非常自然的规律，没什么不好的。当下，由于市场不成熟，我还是建议牢牢抓住机会这么一个重要的前提。

房企规模继续做大的关键要素有哪些？我觉得首先是要顺应新时期拓展土地储备的新特点，一定要获得便宜的高额的土地储备。因为市场已经变了，获得土地的机会、渠道跟原来是不一样的，你不能还是延续过去简单粗暴的做法，你应该有很多的渠道，刚才我提到的5大方面都是获得土地的来源，我们只要把其中一种做好，就能获得源源不断的土地，在这方面我们要下工夫。

 

第二个方面，千万不要一谈高周转，谈虎色变，千万不要回避这个问题，因为现在资金的成本太高了，而且资金都是比较短的资金在长期的使用，这是一个现实的问题。因为作为企业要快速的发展、继续发展、可持续发展，继续要追求高周转，如果高周转追求不了，我们可以继续追求相对高周转，相对高周转追求不了，可以追求快周转，总之这个精神跟打法，我建议是不要变。

 

因为我是财务出身的，我知道我们的融资成本太贵了，特别是中小企业，你的评级又不高，融资成本就很高，借的钱又是短期的（一年期、两年期），一个房地产项目的周期都不够。所以在这种情况下，一定要坚持高周转、相对高周转、快周转的打法，这个精神是不能变的，而且持续用这个精神来改善我们每个环节，这是非常重要的。

 

第三个方面，就是要把有限的财务资源用好，我们现在有的时候财务资源本身也不多，而且还有浪费，本身是完全可以集中精力做房地产，又做了很多多元化，因为你的规模还不足以支撑你做多元化，多元化花了很多钱，做了很多尝试。

 

房地产市场是巨大的，一直可以做下去，10年、20年不要变航道都是做不完的，所以把有限的财务资源一定要用好，积极发挥财务杠杆、经营杠杆、合作杠杆之间的协调关系，这三个之间是有权重的，有的时候可能财务杠杆要加，有的时候财务杠杆要减，当然不管财务杠杆的加与减，经营杠杆与合作杠杆的作用是非常重要的，把这两个杠杆的作用要发挥出来。

 

第四个方面，要做好财务平衡与规模扩张之间的动态平衡。财务平衡刚才我们讲了一些概念、理论，与规模扩张之间它是有一个逻辑关系，但它是个动态平衡的过程，而不是一个点对点的过程，而不是一个固定不变的过程，怎么样把它做好，其实是要在市场跳舞的，与踩周期是要跳舞的。

最后我要回答我今天提出的命题，就是负债、规模、利润三者是怎么平衡。我大概通过研究之后得出结论：

 

第一，这三者之间没有公式可以计算，只能靠自身的经验，包括你的管理，包括你对数据的认知，包括你对企业的认知，靠这些经验所得出之间的逻辑关系。

 

第二，它们三者之间的平衡关系是动态的，不是固定不变的，是随着外在、内在市场的各种变化而跳动，与市场、与各方的跳动在变动的。

 

第三，动态平衡的过程，它不仅仅是一个自身的情况，还是要看整个行业，别人在变，你也得变，整个市场我们有几万家房地产公司，大的也有几百家，人家在做什么。经常要看我们的竞争对手，或者我们同行们，在这个行业里边，这三个之间的关系到底是什么，把他们的关系时刻摆在自己的桌面上，人家怎么做，你也怎么做就可以了，你不要逆着做，人家已经把这个关系调为他们之间的这么一种逻辑关系，而你还保持过去的逻辑关系，可能就不对。

 

第四，高财务杠杆是根本降不下来的，这是我的结论，相当一段时间，我们房地产市场的高财务杠杆是降不下来的。一是没有这个条件，二是降也没这个理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要。

 

但是这里面最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。刚才我们讲资金来源有三个方面，经营活动的收入、投资性的收入、融资性的收入。

 

这里面最核心的就是第一条，经营现金流的收入，这是作为第一要务。企业管理的核心是财务管理，这是我一直强调的，财务管理的核心是现金流的管理，而现金流的管理核心是经营现金流的管理，我们再剥一层皮，经营现金流的管理，核心是可以动用的现金流的管理。

 

一层层剥下去，你就知道这个事情的最核心在哪里，就是可以动用先进的管理是重中之重。

 

第五，如果有机会，努力扩充资本。这个方面我相信很多房企做得非常极致，只要有机会，利用资本市场的窗口，可以定增、可以分拆下面的业务上市，来扩充你的资本，这对降低资产负债率、降低净负债率，提升很多的价值、提升公司的安全性都是非常重要的，所以把每次资本的窗口利用好也是非常重要的。

 

我把三者之间的关系想做一个模型，最后我也做不出来，但是凭经验去做，可能会找到适合企业很好的三角关系，有利企业未来的发展。

 

谢谢大家。

主持人：谢谢吴先生的分享，请您入席就坐。接下来我们将有请今天上午的最后一位演讲嘉宾，他是建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生，演讲题目是“道是无情却有请，上半年房地产回顾与展望”。

 

曾粤晖：各位上午好！感谢主办方给我这个机会跟大家做一个业务方面的交流与汇报。我今天想给大家讲的话题是在过去七八个月时间里面，我们所在的房地产市场总体的行业环境和融资的状态，我主要就这两个事项跟大家做一个介绍。

在来三亚的路上，我发现这两天时而风雨大作，时而阳光普照，正所谓东边日出西边雨，道是无情却有情，这个题目是我在来的路上突然有那么一个灵感想出来的，因为它确实和我们现在所处的总体的经济大环境、市场环境都非常相似。在讲到这个话题的时候，我也想跟大家新分享一下，目前房地产行业所处的环境是怎么样的。

首先简单看一下国际，应该说我们目前的关键词就是疫情，海外的疫情依然严峻和复杂，刚才几位讲者也提到，全年世界经济大概率会出现下滑。左边这个表是看到目前整个疫情的发展和每日新增的确诊人数的上升，右边这张表是三大机构，包括IMF、世界银行和OECD对全球部分经济实体2020年经济增速的预测的对比。

 

从这个结果可以看到，总体来说还是比较悲观的，唯一的亮点就是在各大机构的研究结果里面，中国应该是保持了一个正增长，这次的疫情对世界各国的经济冲击远远超过了2008年的金融危机，我们看到这个表格的最右边，我们列出了2008年当年全球各个主要经济体的GDP增速，应该说那一年基本上还是保持一个正的增长，但是回到今年，目前海外的疫情仍然处于没有受控的状态，各大机构认为主要的国家将会出现一个明显的下滑，中国是有1%左右的经济增长。

 

为什么要讲这些？这跟房地产的整个环境的研究有什么关系？从我个人的研究的感受和经验来说，我喜欢看三方面的问题，一个是行业环境，可以说是一个观察研究，因为市场机会往往是从中可以得以辨识，行业环境的解读，我称之为天时。

 

其次是具体到某些城市、区域，去做一个落地的了解，以期了解到发展潜力，进行研判，我称之为地利，跟房地产这个行业比较紧密相关。

 

第三是再具体的从房企以及房价、购房者等等整个生态里面的参与个体的关注和分析。从而了解和把握前景趋势，我称之为人和。

 

所以大的环境来讲，目前天时应该说对于整个行业充满了挑战。但即便如此，国内的情况应该说相对的较为乐观，经济增速有望逐季向好，目前的数据显示也是朝着这个趋势发展，但全年的疫情仍然承受着比较大的压力。这两张图表来自国家统计局，从这里面也可以看到这个情况。

但是在各这大的环境里面，房地产市场又是怎么样的状况呢？中美的房价在整体这么一个令人觉得比较不乐观的氛围中，各自都走出了历史的最高的价格水平，创出了历史的新高。

 

从国际上看，应该说目前是疫情最严重的时刻，但了对疫情不整体的不确定性和恐慌性，最强的三四月份，因为严重性的感知最急剧的三四月份的时候，美国的房价指数仍然是创了新高的。

 

所以从房价的角度来说不仅仅是中国的上涨，当然中国的内地房价指数在二三月份小幅回落之后，二季度连续三个月上涨，同样也创出了历史新高，这就是一个大的背景。房地产作为一个实体产业来说，为什么感觉到影响不是很大呢？这可能要牵扯到下面一个问题，就是关于货币环境的问题。

 

由于房地产具有很强的资产属性，尤其是在今年的市场，房地产产品往往是作为一个投资的标的来被看待的，所以市场对于货币政策的反应也非常敏感。

 

从货币环境来说，2020年由于我们面对着一个非常特殊的状态，所以环境相对宽松，我们看到4月5年期LPR下调了10个基点，总体来说利率也是呈现一个缓慢下调的趋势，从购房者的信心以及整个行业的参与者来说，也是一种信心上的巩固。

 

中央政治局7月30号召开年中会议，再提货币政策要更加灵活适度，但增加了精准导向，以及保持货币供应量和社会融资规模合理增长这样的表述。应该说更有针对性。下面在讲到年终政治局会议的时候，我再结合政策还会稍有提及。

房企的群像，目前整体的生存状态是怎么样，有三个简单的感受，也是市场里面一些客观数据和主观感知的汇总。

 

从销售业绩这看，这是大家最关心的，当然销售业绩的数据很多，各种排名也很多，我这里主要选取的是观点地产的数据，上半年全口径销售业绩超过千亿的房企有13家，比去年还增加了1家，有107家超过了百亿。上半年房企逐步修复因疫情影响的业绩，销售额下降的幅度是有所收窄的，上半年对整体的氛围有一个修复，从早期的彷徨、紧张，迅速的修复，应该说整个市场的修复超出了大家的预期。

 

可能一下子又觉得房地产和疫情的关联度并不是很高，因为这种压制的需求，可能最后仍然会因为某些因素的刺激而重新的迸发出来。近期由于随着疫情发展，以及各种方面的不确定因素的影响，我们感觉到今年的整体来说还是要保持一种谨慎乐观的态度，也恰恰好可能是全行业一个休养生息，退而自省，或者是对行业的发展方向进行重新审视和思考的一个非常好的契机。

 

头部房企的市场份额也是逐步上升，应该说大型的房企恰恰是趁着这种机会，应该说不仅是房地产市场，每个行业的头部企业，都充分利用市场的调整机会，资产的重新定价和估值的好的机遇，合纵连横，使它总体的规模更大，实力更强。

总体来看有这么几个观点，与大家交流。

 

第一是价格，疫情对房地产市场的销售价格总体的影响有限，短暂的下调之后，恢复非常迅速，尤其是一线城市，我感觉是很深刻的，北上广深以及香港等等主要的中心城市，应该说它的价格韧性非常强，长三角、大湾区等等区域的表现强势。

 

第二是销售也是短暂回落之后，修复的速度非常迅速。

 

第三是土地的情况，土地是一个核心的话题，在任何跟地产相关的场合都会被反复提及。在目前来看，土地方面随着复工复产有序推进，经济秩序迅速修复，土地市场再度升温，尤其是土地的供应量增加，推的节奏也在加快，在一线城市和头部房企对于土地的需求等等的交易，应该说很多的亮点个案都是此起彼伏，应该讲这个板块相对来讲还是比较吸引眼球的。

 

第四是数字上看，上半年全国土地出让金合计达到1.83万亿元人民币，比之去年同期的1.89万亿人民币也相差无几。北上广杭这几个城市的土地出让额都已经超过千亿，4个城市加起来已经达到5000亿元，表现非常亮眼。

 

最后在前瞻方面看看。应该说今年疫情基本受控，我们的市场对政策已经表现的比较敏感，整个行业且行且珍惜，敦行致远的心态仍然弥漫在整个行业中间，稳字当头，整年的房价销售还是有个位数的增长，跟我们的整体经济比较类似，相对比较乐观。

短期来看，应该说房地产这个行业整体下降、全面下滑的可能性非常小，但是在人口和产业流失明显的中小城市，房价下行的风险在加大。我们也一直在跟我们的投资人进行沟通，在进行项目选择的时候，如果说需要择时的话，今年更加需要对区域的选择上投注更多的精力。

 

新房的成交规模同比降幅收窄，土地量缩价涨，逐渐升温，投资端韧性仍存，将继续在稳经济的过程中发挥重要的作用。

 

在政策方面，今年两会和中央经济工作会议的表述都比较一致，重点讨论了今年的经济环境和下半年的方向，以及重点工作，主要的目标还是六稳六保，今年两会提到关于房地产的关键词，我们可以从中嗅出目前的政策整体是比较宽松的，应该说定调积极，房住不炒、因城施策，促进房地产行业平稳发展，经济回稳之后，可能仍然会对这个行业进行严监管，以期达到包括平稳发展的根本目的。这是对整个行业环境的分析。
 

接下来我主要讲讲融资，融资分两个方面：

 

一个是债券，从它的利率和到期债务的走势来看，今年的债券其实又是一个红火之年，4月份的时候境外的债券曾经出现过短暂的的一个月左右的空窗期，随着5月份闽系地产的美元高息债的重启，这个窗口又重新打开。到了7月份，境内的债权融资利率到5.1%，未来还有继续上升的压力。境外的债权融资平均票面利率是8.3%，较上月下降3%，企业债平均票面利率8.56%。

 

在发行期限方面，现在应该说时间更长，7月份的平均期限是4年，比上个月提升了3%，境外是3.5年，较上月大幅提升了21%，我们在市场里面的感受也非常直接，应该说大部分客户在提出进行债券发行的时候，只要是有额度的，都尽量的希望把它做得长一些，起码是中长搭配。

 

可能有一些企业由于一些限制问题，它没有新增的额度，所以只能用363天、364天这一类，不需要到发改委或者外管进行备案的方式，发行一年期以内的债券，这个不在我们的分析趋势里面，因为它更多的是运用一些短期的偿债或者利息周转上的需要。发行期延长表现了投资者对整个企业在中长期发展的信心。

 

融资的另外一个情况就是上市。这里列举了2019年到2020年上半年香港IPO市场前5大行业，这里主要是按照项目的宗数进行比照。2020年上半年港交所主板录得54宗IPO，合计筹集资金港币870亿元，数字都有一些在预料之外，但是也在情理之中。

 

因为疫情突如其来，大家觉得对IPO市场会不会形成非常大的冲击，但是事实表明，这种压力测试反证或倒推了整个市场在线工作的效率提升，以及整套工作机制的优化，我们发现整体得上是宗数并没有明显的减少，但是比去年还是有所变化的，金额上得益于两家在美国上市的大型中国企业，在本期来港完成中概股回归的二次上市，所以筹资的总额比去年同期增加22%。

 

这两家在美国上市的中概股（网易、京东），两次上市共筹集港币544亿元，占了本期筹资总额的62%，由此也可以看出一些巨无霸企业，在很多年前已经加入资本市场，甚至是一次回归，都能直接导致对整个市场直接的融资出现如此大的影响。

基础设施和房地产行业仍然在整个领域占比领先，仍然有一个趋势就是房企的上市热情不减，物业板块掀起了上市的新热潮。

 

由于时间关系，我没有铺开讲我刚才想表达的两个观点，先让大家看几张表，这张要是2014年至今来香港公开发行上市的房地产企业，为什么选择2014年？其实在我自己的研究结论里面来说，房地产上市，2014年起到目前为止的这一波，称之为第三次浪潮，应该说它具有相当强的延续性，从总家数来看并不多，到目前为止一共是36家房企，2014年10家，2015年3家，2016年7家，2017年没有，2018年8家，2019年6家，2020年1家，一共是36家。

 

所以整体来说比较平均。这张表是按照他们的发行规模来看，从筹资金额来看还不明显的话，我们可以看一下这些IPO占到当年港股整体集资金额的比例，2014年比较高，当年有一家巨无霸万达，万达商业上市在香港超过30亿美金的集资金额，是房地产板块在IPO集资金额比较高，但是2019年回到非常低的只有1.5%的水平，应该说中规中矩，所以房地产企业在资本市场仍然大有可为，还有很大的空间。

 

物管企业早几年看还悄无声息，2014年到2017年每年只有1家，今年已经有接近20家了，加起来也是有30来家，在香港市场今年总体的数量也会达到30多家，跟第三次浪潮里面开发企业的上市总家数是一样的，而了它的占比是逐渐增高的过程。

 

我把市值排了一个序，港股上市的500亿以上的2家，100到500亿的8家，100亿以下15家，总市值突破3600亿的港币，市值两极分化比较严重，大的很大，小的很小，还没有一个中间层，中间层的出现，应该会让这个市场变得更成熟。

 

物管公司上市之后，市值表现突出，部分物管公司的市值已经超越了它的母公司的市值，这是一个值得高度关注的趋势。有一些物管板块原本就在地产开发企业的主体之外，上市之后它对整体的市场，包括他们自己母公司如果是分拆的话，这个市值的估值提升是非常明显的，对原有持股股东的贡献也是非常明显。所以从这些点来看，沃勒都觉得目前轻资产得上是应该说大行其道，可以高度关注。

 

简单展望一下，境外美元债重启提速，上半年总体环境趋紧，美股振荡叠加影响下，房企的融资或多或少还是受到了一些影响的，无论是信心上还是市场的反馈等等，应该说更加谨慎和敏锐了。但是因为销售下滑、债券到期等多重因素的驱动，房企在境内外进行融资的需求还是十分旺盛的。

 

展望未来，我们可以发展，如果我们的货币政策继续保持相对的宽松，边际放松空间有限，这种情况下，我们建议房企境外美元债的发行，由于目前已经从信心上和需求上得到了相当程度的恢复，建议把握融资窗口期，进行积极的境外融资。

 

IPO上市方面，轻资产运营，资本市场迎来了房企上市的3.0时代，这是我个人的观点。如果说传统的物业开发的上市是房企的1.0时代，这种传统的物管企业的上市是2.0时代，可能现在我们已经进入了一个把轻资产的运营管理分拆出来去单独上市的3.0时代。

 

在融资端，未上市的房企可以趁着目前的这波上市潮，争取上市，拓宽融资渠道，降低融资成本。对于投资而言，利率下行周期中成熟房企估值相对较低，而且稳定性又比较高，应该是一个中长线资金的吸引力很好的投资品种，对于投融双方来说各取所需，两者相得益彰。已上市的房企建议充分利用多元的融资方式，加强与如金融机构、保险机构等等潜在的战略投资人合作，以配售战投的方式，获得融资加持，增加信用背书和融资途径。

 

此外还可以尝试推进轻资产业务板块上市，进行一些创新的融资，争取市场认同，获得更高的估值，热情地拥抱房企上市的3.0时代。

 

我在这里也祝愿各位房地产业的同仁，我们在一起更加充满信心地去面对一个虽然充满未知，但是我相信会更好的时代。

主持人：谢谢曾粤晖先生，请您台上稍作留步，我们接下来将请您作为主持嘉宾，参与地产精英、博鳌论剑的环节。

 

接下来我们将正式开启今天的地产精英、博鳌论剑环节。

 

疫情后趋向宽松的金融货币政策，看起来与房地产行业并无联系，但经济的复苏需要房地产。一直以来，金融与房地产的创新促进无时无刻不在进行。

 

本场地产精英博鳌论剑主题是：金融的力量。

 

曾粤晖先生将作为主持嘉宾参与本次讨论。

 

接下来也有请对话嘉宾：绿城管理控股有限公司副总裁  祝军华  先生

 

方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长  颜色  先生

 

黑石集团董事总经理  曹文伟  先生

 

朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理  方旭东  先生

 

中城投资副总裁  王珊  女士

 

旭辉晨曦基金总裁  周昕宇  先生

 

劲杉资本执行总裁  严冬  先生

 

盛世神州基金总裁  李万明  先生

 

帕拉丁资本合伙人兼地产基金总裁  严莹莹  先生

 

有请各位参与对话的嘉宾上场。
 

曾粤晖：感谢各位参与，今天这场圆桌论坛由我来主持，我们的题目是“金融的力量”。相信如果要再加两个字的话，就是“相信金融的力量”，在座的基本上代表着来自于金融行业的方方面面，我看了一下今天与会嘉宾的名单，以地产基金负责人和基金经理为主，也有经济学家，以及对于宏观经济研究的专业人士。

今天有三个分议题，这些议题有宏观的，也有具体落地的，希望大家能够喜欢和感兴趣。我们这是中午吃饭前的最后一个环节，行业有一个说法叫饱吹饿唱，现在相信大家都已经饿了，希望在座的嘉宾能够说得比唱得好，让大家有一场思想的盛筵和碰撞。

 

先看我们今天分的几个题目，今年应该说整个形势还是比较复杂，我们觉得一下子不能完全看懂和看透，黑天鹅频飞，我们怎么抓住机遇，为行业进行定位，首先有请方正证券以及北大的颜老师来为我们讲讲您的观点。
 

颜色：昨天很多嘉宾都已经讲过这个话题，在第一天的时候有一个闭门会我也讲过这个话题，总体而言今年的黑天鹅、明年的黑天鹅、疫情这些事情我都不会再讲了，我都赞同他们的观点。

就整体宏观和房地产，我想讲一个刚才我自己突然想到的重大的变化，也紧扣这个黑天鹅。

 

第一，我想提醒各位，我们要从一个中长期的角度来想一想，大家记得五年之前或者七八年之前，国内宏观经济有一个特别流行的概念叫调结构，以前我们讲调结构，就是说我们的经济到这个地步了，我们的服务业应该占经济的主体，那时候我们的工业还占这么大的份额，我们应该像别的国家那样，把服务业做起来，把服务业做大，当时特别强调这一点。

 

可是大家有没有发现，最近两三年不怎么强调调结构了，这是为什么呢？尤其是十九大之后，总书记特别重视我们的实体经济、制造业，尤其是制造业的转型升级。为什么强调这一点呢？现在讲黑天鹅，我们讲脱钩、逆全球化，其实这里面进一步强调我们的制造业转型升级，我们要突破瓶颈技术、卡脖子技术，要保障我们的产业链、供应链完整，我们现在不就是一些关键技术卡在别人手里吗？

 

所以我觉得这个调整是过去三四年，尤其是十八大、十九大之后就开始做的，特别强调还是要制造业立国，尤其是高端制造业。我觉得这个是未来的大趋势，尤其是这次疫情之后，我们房地产应该在这个方面要认清这么一个大的形势。我们其实是房地产服务业，建筑是大的第二产业，但是它不是制造业。所以这一点我们一定要认清。

 

第二，虽然要认清位置，但是房地产依然大有可为。这次疫情之后，大家对公共卫生、公共服务提出了非常高的要求，也就是说我们现有的这种居住质量，我们现有的居住环境，是不是能够满足这种疫情防控，以及美好生活的要求，我觉得不管城镇还是农村，都有大量可以提升的空间，这也是总书记特别强调的，这里面有大量的工作可以做，大量的投资可以做。

 

第三，金融方面我们的杠杆率已经非常高了，杠杆率从哪里来？疫情之后宏观杠杆率已经超过300%，但是现在又不能叫去杠杆，一叫去杠杆市场就完蛋了，所以我们未来必然要大力发展直接融资的市场，不管是IPO、房地产基金还是其它各种形式的直接融资的市场，未来必然有特别大的空间。

 

因为整体国际环境的变化，风险是非常巨大的，我们现在第三个攻坚战的任务就是要防止化解系统性金融风险，怎么样保证直接融资的创新和防范化解这些风险当中保持平衡，这里面有很多特别值得考虑的事情，今天在座的各位都是行业的专家，他们可能能提出更好的主意。

曾粤晖：谢谢颜老师。提到创新，我们每年的会议都会涉及到这样一个令人眼前一亮的词，今天我这个话题想交给绿城管理的副总裁朱总，因为绿城管理今年登录香港资本市场，成为房地产行业的代建第一股，应该说万众瞩目，表现优异，这里我也想借着这个话题谈一谈，刚才在主旨分享的时候我也提到了境外IPO的一些情况，这里我也想请朱总给我们谈一谈绿城管理的情况，给我们带来一些新的启示。

 

祝军华：刚才看了一下，这个环节台上的嘉宾，除了经济学家和基金管理公司的代表，我是唯一一家做轻资产的公司，物种都不太一样，我们是一家零负债的公司，我们的现金流、毛利率都相对友好，业绩也比较漂亮，目前在全国有300多个项目，去年的销售额是600多亿，今年准备做到800亿，这里面没有一分钱的投资。

所以是不是像我们这样的公司不需要钱呢？不需要金融的力量呢？错了。因为公司有非常明确的经营理念，叫做轻资产、重资本、强平台。也就是说我们为什么要上市，一个是希望在资本市场里面获得我们独立的公信力，能够运用资金的力量建构我们的标准、壁垒、上下游产业链的收并购，形成未来在客户服务过程中，包括在城市更新过程中，对我们多元化能力的建构过程中有资金和金融的力量来助力，所以我们是这么理解金融对我们的价值。

曾粤晖：谢谢祝总，应该说置身在金融市场里面，能够保持这样一种清醒的头脑，会对各方的资源有一个非常理性的评判，我非常赞赏在市场里面对赛道的选择，应该说在目前出现了更多的选项，如此丰富，期待着我们去发掘，同时也更新、迭代着我们的认知。在我们这一轮论坛开始之前，我们这组的嘉宾济济一堂，大家都非常认真，也非常严谨，在昨天晚上就有非常多的与会嘉宾跟我通过各种方式进行交流，对今天我们可能探讨的话题展开一些讨论，由此可见基金经理的严谨和务实。

 

下面我想请出黑石的曹总，他就是昨天晚上跟我交流比较频密的基金经理人之一，我想请他谈一谈，在整个地产行业里面，您怎么样看目前市场里的机会选择。

 

曹文伟：很高兴今天可以跟这么多高手来交流，其实现在选择市场挺有意思的，从黑石总体的选择赛道或者选择市场，从三年前到现在也没有太大的变化，因为三年前我们已经从电商、物流那个板块在进行布局，不单单是在中国，在美国我们都已经在布局了。只不过疫情这个过程加快了我们对物流资产或者数据中心的布局。

其实这里面的经营环境，背后的那些产业，在做投资的时候，我们还是要花很多时间去研究的，到底办公楼、数据中心或者是仓库，那个背后的市场或者B端、C端应该是会怎么样来带动本身的房地产需求，这一点我觉得是最关键的。也没有说今年特别喜欢这种业态，明年喜欢另外一种业态。

 

其实对我们的主题或者投资的偏好，从集团的角度，从每个投资团队，我们上会的时候，都还是会按照这个思路。只不过这个疫情加快了这个步伐，比如说投资到大健康、科技。包括在两周前我们在印度上了第二个REITs的IPO，第一个REITs也是黑石带领的，其实传统的IPO和REITs的市场，全球的资本市场，我们也看到非常活跃，也能看到刚才我说的那几个产业板块，在二级市场他们的股价也是非常良好的。

 

所以看下去，我觉得我们的方向，只不过是通过疫情加快了进度，我们还是按照原来的主题，我们有自己的偏好，我们内部都说要投资一些好的社区，选中一个板块，具体的项目投资筛选当然就是我们投资团队做基金管理人重要的一部分尽调和执行的工作。

曾粤晖：接下来仍然把类似的问题交给这场论坛里唯一的女将，中城投资的副总裁王珊。方总比较强调了哪些他不做，充分地体现了地产投资基金经理对项目选择的严谨，应该有太多的让他做出摒弃的条件。有哪些地产项目，王总您会抢着做呢？当然您也可以把这个思路延展一下，包括这个行业今后的未来和机会在哪里。

 

王珊：谢谢曾总，也非常荣幸观点的论坛给了我们这个行业里面这么多优秀的企业有这样一个交流的机会。正好是昨天晚上最后那场大咖的对话结束已经差不多11点了，我收到了一条朋友发来的信息，说现在监管部门可能会严控房地产企业的负债率，我不知道大家有没有关注到那条信息。

大概意思是说，第一，所有的房企现在看下来，它整体的负债情况肯定是偏高的，在里面提到了三个要求，一个是要把负债率控制在70%以下，二是净资产负债率控制在百分之百以内，第三是现金短债比要在100%以上。

 

我当时拿到这个消息就第一时间发给平时给我们合作比较多的银行总行的领导，和他们求证，因为这个标准是很高的，银行领导的普遍反馈都说也看到消息了，但是大家都在感受，觉得这个应该不太会这么严格，但是这个趋势全部都很清晰地摆在眼前，整体这个行业是需要降负债的。

 

在这个情况下我们还是要关注市场的需求，我们发现作为私募股权基金这样的机构来说，市场的机会是非常多的。比如说去年是16万亿的销售额，今年上年是一个很明显的V形反转，1—5月份销售额的数据降了10%，6月份又增了5%，所以上半年只是降了5.4%左右。

 

如果这样的总量基本维持住的话，整个行业今年预计还是在15万亿左右的销售额，假设投资强度是40%，也就是说如果是15万亿，它的40%就是6万亿，假设没有重复计算的，这里面就是拿地的开发商的投资量的金额。

 

所以我们想想就知道开发商自有资金投入的规模是非常巨大的，这就摆在了我们私募股权基金眼前，是一个非常巨大的市场蛋糕。特别是我们再看一下今年的监管形势越来越明显，包括信托的征求意见稿，明确地要求回归私募的本原，明确提出要控房产规模、控非标债规模，在整个市场总量仍然非常巨大的情况下，对于股权这一块合作的需求，或者投资机会，觉得摆在私募股权基金眼前的应该是又一次的机遇和挑战。

 

从刚才曾总提到的什么样的项目我们会投，我们看观点这个论坛，今年是第20周年，中城联盟成立也是20周年，在这20年的时间里面，也伴随了整个行业的高歌猛进，以及它的多轮调整，随着今年这一次V形反转，中城投资也是进行了再一次的经营上的调整和升级，所以我们也是更加明确，回归整个股权投资，包括我们说长期投资以及组合投资的这样一个总的趋势上来。

 

从项目端，一方面我们会进一步向这些本身有比较强的核心竞争力的，特别是经营比较稳健的企业，比如关注企业的指标来看，我们会关注几个比较特殊的点，类似于低谷时候，它能承受多大的降价幅度，这样的指标我们都会关注，主要看企业的稳定性，然后和相对优秀的房企进行更加深度的合作。

 

一方面我们会更强调股性的投资，主动管理能力。另外一方面我们也不排斥优先股，因为现在高净值客户这一端还是一个逐步成长和过渡的阶段，同时我们也会把底层的资产，除了住宅之外，中城投资也进行了6年的布局，我们也在积极地尝试各种持有型物业的投资，并且已经有非常成功的办公楼、长租公寓退出的案例，在整体的持有型的REITs这一块，我们希望通过私募、一二级联动的方式，进一步拓展我们的布局和与开发商合作的切入点。

曾粤晖：谢谢王总，今天在座的地产基金界的同仁很多，中间几位是房企相关的，下一位周总是来自旭辉晨曦基金的，我相信您的观点跟前面两位有相近的地方，我更加想着重地问一问，作为一家房企系的地产投资基金，您在项目的选择或者是研判上面，如果和一家非房企系的地产基金比，会有些什么样的异与同？

 

周昕宇：感谢主持人，我分享一下晨曦的做法，前面说了投和不投，我先声明一下，我们是由旭辉作为实控人成立的地产系的基金管理人，今年的整个规模有400亿。非常有意思的现象是我们不投旭辉操盘的项目，这是我们的特点。为什么呢？因为我们是一个地产基金管理人，所以在和大股东之间产生利益冲突的时候，投资人的利益和大股东的利益，在没有办法取舍的时候，我们会选择投资人的利益，所以这一点也是我们需要坚持的地方。

前面讲到产业背景，我也简单聊聊我们对住宅市场投资的看法，因为我们400亿的投资，基本上聚焦在Top50，28个城市、58个项目，这样的投资规模，对我们来讲，对项目的感受非常明显。从房地产的下半场来看，我们在看价格和流量的关系的时候，其实我们更在乎的是流量，因为大家一直在说规模，但这个规模背后可能就是一个现金流的概念，我觉得没有现金流的规模是一个比较虚无缥渺的指标，所谓的销售规模背后一定要有规模。

 

所以我们看三个方面：一个城市的价格，一个城市的流量，还有一个流量背后能够产生的回款，这是我们产业视角更在乎的一点。因为投资人从基金拿到的回报，一定是从这个项目当中产生的可供股东分配的现金流，这是我们在关注量价关系背后看到的一个真实的回款的金额。

 

我们在每个月做复盘的时候也会关注，我们所投资的项目首开的时候，有没有用大额分期的政策，我们关心的是背后真实的回款。

 

对于非住宅行业的投资，存量不动产一直是我们非常关注的，晨曦也参与了在南京的商业投资，也参与了上海长租公寓的投资，也曾参与过上交所首单民营REITs的资金管理，但是就我们三年对不动产投资的感受来看，国内不动产投资的环境，特别对基金管理人来讲，可能要具备两个要素，可能是未来成功的基石。

 

一直在说资产价格比较贵，但是还有两个要素是非常重要的，第一个是财务杠杆的能力，我们前面说到基金管理人是不借钱的，但是我们希望我们所投资的不动产，它有一个比较好的财务杠杆。

 

什么是好的财务杠杆呢？杠杆越高越好，财务成本越低越好，比如说我们70%的杠杆，财务成本2%，相信国内很多不动产我们都可以投。第二个核心能力是有没有跨越周期的能力，我们背后的资本是3年期的还是10年期的资本，作为管理人必须要平衡退出的流动性，所以我们觉得不动产的投资，是有跟着经济周期有一个阶梯性的涨幅。

 

所以我们能不能跨越经济周期的阶梯，其实这个背后就是一个长期资本。晨曦未来在做不动产投资的深度布局的时候，一定会核心地关注基金管理人背后的这两个能力，同时再来看底层项目能够有什么样的回报。

曾粤晖：确实我们投资的一些基本的理念和一些基础的逻辑应该都是相通的，所以这里我就想听听劲杉资本的严冬总的观点，您对他们几位的分享和投资偏好方面的交流，您有什么感触？

 

严冬：作为同业来讲，我跟中城投资王总的观点基本上是吻合的，在地产基金的未来和机遇里面，我们还是比较看重股权投资这一方面。

原因有两点，第一点，现在的非标债权的额度压降非常厉害，我们在今年1—7月份整个房地产的集合信托发行了5118亿，同比去年下降了20%，近期调控更严重一些，7月份全月发行大概就是416亿，比上个月下降了46.7%，比去年同月也下降了43.6%，这个数据就是传统做非标融资的机构未来的额度压降还会持续一段时间，也就是说未来的机构也会面临向股权基金转型的方向。

 

第二，现在监管导向是非标转标，我觉得监管层面也希望开发商债权融资要在直接融资市场上解决，另外辅助的就是银行的表内贷款，有利于监管统计整个行业的负债情况。有鉴于此，我觉得大部分开发商也有优化资本结构的诉求，提高在直接融资市场的评级，争取更多的直接融资的金额和低利率的资金。

 

所以我觉得优化资本结构有两个相对比较有优势的方式，一是发行权益类的永续债，二是通过股权融资替换掉以前开发商经常用的前融或者前前融这种高成本的资金，因为这种前融的资金基本上都在10%以上的成本，不如把这种额度通过股权融资的形式，把它转换到直接融资市场去，这样也有利于整个开发商降低成本。所以不管从机构的转型，还了从房开企业融资的策略变化上来讲，未来的趋势，股权肯定是有一个非常好的发展。

 

作为地产基金来讲，趁着这个趋势的转变，地产基金有几个先发优势，在2018年1月25号商业银行就已经出了一个委托贷款的新贵，在2018年出的时候，我们的募集资金就不能发放委托贷款了，那时候我们全行业的地产基金就不能做债权融资，所以两年前我们基本上都转向了股权，也就是我们先于信托两年半的时间筹划我们的交易模式、风控体系、贷后管理体系，现在也相对成熟了一些。

 

第二个优势，我们在座有好多是开发商系的地产基金，这个区别于传统的像信托这种非标类的机构，有一个巨大的优势，就是我们的高管团队和核心骨干团队，基本上都可能在房开企业有过很长时间的开发管理经验，因此我们构建的这种风控和贷后管理体系，对信托来讲是相对有些优势的，因为我们的信托以前都是偏向债权投资为主，主体信用的评判比项目本身的盈利能力它看得更重，它可能经常有一个投后的管理人员管十几个项目，因为它的一是债权，有主体的担保，所以它就不会过多关注项目本身，我觉得这方面我们是有优势的。

 

基于上述两点优势，我觉得未来房地产基金的发展，扩大规模的方向就是跟传统的这些正在转型的非标机构去合作，通过它的牌照优势、募集资金的能力，我们去输出投后管理了风控管理的能力，双方合作、优势互补，互相成就，我觉得未来股权市场上，私募地产基金还是有一席之地的。

曾粤晖：谢谢严总。以上几位在我的提问的引领之下，回答了比较多的还是围绕基金的投来展开论述，我们都知道基金的管理，资金的募集、项目的管理、最后成功的退出都是非常重要的，其他的方面，希望下面两位代表，盛世神州的李总和帕拉丁的严总跟我们谈谈这方面的情况，在目前的市场环境下，地产基金在资金的募集、项目管理的难度，以及对它的过程的监控，最后怎么实现项目的退出，或者是收益怎么合理的实现，有些什么样的感触和观点？

 

李万明：盛世神州基金一直是一个开发商参股的基金管理公司，股东有好几个是开发商，但是我们并不是以开发商股东为主来合作，而是面向市场，这样对我们来说选择项目的眼光就非常重要。我们已有的资金中，有金融机构的投资，包括信达、东方，也包括有些信托公司，比如说中城信托、渤海信托等等，我们都形成了长期的合作。

这两年国家在房地产企业去杠杆上的政策越来越严厉，尽管去年也出了很多政策，大家感觉还能通过信托弄到债的钱，但实际上很多信托公司以及银行受到了很大的罚款，今年以来就更明显，所以很多信托公司也在跟我们沟通，希望真正地通过前面的判断和后面的管理，实现股权投资的回报，这样我们的筹资渠道也会更多。

 

我们以前跟很多第三方财富公司有合作，最近也是跟几家信托公司合作，希望通过真正的有股权投资管理经验的私募基金合作，实现信托公司从债转向股权投资，实现他们的长期业务的发展。这种形式可能对有一些开发商还是要引起警觉的，这两年也有一些讨论，还是比较乐观，有很多专家也提到，未来的筹资难度会加大，所以开发商还是应该早点做准备，加大自己的销售回款，逐步地减少短期的债的融资，增加跟私募基金或者跟信托的股权意义的融资。

 

我们投资的关键是要对项目选择到位，对项目后期的发展、开发进度与现金流都有一个准确的预评估，而且留足够的余量。

 

我们最近参与的项目两类比较多，第一类是对困境资产的并购业务，实际上是一些中小企业以前形成的金融机构的不良债，实际上并不是项目不好，而是被困死了，这边催债，那边不增加，我们作为私募基金来说就应该有准确的评判能力，可以给它追加投资，然后和金融机构一起化解原有的金融不良，困境资产的并购业务加强了。

 

第二类，未来真要选择好的股权项目，参与旧改项目的业务应该增加。旧改项目看起来可能存在一定的不确定性，但总体上国家政策支持，未来的回报也比较高，很适合股权投资，所以在这两方面，只要我们向我们的传统投资人，以及现在有一大批小开发商没法再做开发了，他对项目能看得懂，包括一些旧改项目、困境资产项目的风险和利润都能看得明白，是可以成为我们很好的募资对象和投资合作伙伴的，所以希望我们盛世神州能跟大家共同合作，更多地拓展我们的项目渠道，为投资人能够创造更好的收益。

曾粤晖：谢谢李总，严总您说说

 

严莹莹：我先说一下关于募资方面，我觉得募资肯定未来还是要往股权走，这是趋势，大家都不用质疑。我们目前的资金来源重点还是跟有专业的能够接受浮动回报的机构合作。比如民生的地产事业部，我们跟他们有合作，当然还有我们自己的一些高净值客户。

我们觉得中国的投资者，还有一个接受从固定到浮动的受教育的过程，我们想最好的切入点还是先跟这些有成熟管理经验的机构合作，包括黑石、高盛等等，我们都跟他们对接，我们以机构投资者为切入点，逐步培养一批高净值客户，我们可以跟一些大的金融机构的特殊投资部或者股权部门合作，这是我们在资金方面的安排。

 

在管理上，我们从三个方面来做好，因为现在的项目确实坑很多，一方面是在协议，我们有很专业的从开发商过来的关于投资协议条款约定方面的研究，首先还是在商言商，协议上要做好很多预留空间的安排。第二是专业的投后管理团队，我们有关于财务、成本、运营的人员派到项目上去。

 

第三是建立优秀的合作伙伴关系，帕拉丁跟碧桂园有一个战略协议，我是它的核心联盟企业，我也会选优质的开发商。我们觉得很多时候除了前面的合同，后面还有关系方面的安排，大家共同来协商解决方案，我觉得这是未来的趋势，地产基金除了在投和募方面，大家以前都很重视这一点，这是无疑的。我们主要是做住宅，在退这方面也比较好，所以关键的是在管的方面，我们要有一个很好的战略合作伙伴的安排和自己相关的能力。

曾粤晖：我们已经走了一轮，刚才这一轮如果说是必答题，围绕着大会设定的几个主旨进行分享，我想出几题选答题，或者是抢答题，想听听大家的意见。

 

作为基金管理人或基金经理，如果可以选择的话，地产基金你们觉得是规模更重要还是项目质量收益更重要？当然极致完美的状态就是有规模也有质量，每个都好，但是要达到这个状态是非常有挑战性的，如果只能选一个，你们会先选择追求规模还是精益求精，在你的项目池里面反复地选择，精中选精的选择你心目中最完美、最安全、最能够带来即期收益的项目？这件事我想听听各位的看法。

 

王珊：我感觉曾总对这一块有非常专业的思考，这个话题我们前面也没有沟通过，但却是这个问题也是中城投资现阶段我们在思考的问题，这个就有点像两个重要人掉到水里救哪个。

 

从中城投资的角度来说，回答这个问题要看这个基金管理人处于什么样的阶段，如果说是处于一个起步的阶段，一定是要把每一单都做到极致，一定要把募投管退有一个完整的非常优秀的业绩记录，才能赢得市场上更多的投资人，包括开发商、合作伙伴的认同。所以这时候肯定是以单个项目的完美退出，盈利性、收益行为主。

 

但是一旦它建立了自己的品牌，而且伴随着行业的规模在快速上升，同时我们也看到这样一个马太效应，不管是房地产企业还是私募基金管理人，都是快速向头部聚焦，还是要靠吨位来决定地位的时候，进入这样一个阶段，肯定是规模要上来了。当然这个规模上来的前提是本身这个管理人内部有非常完善的、成熟的建制，特别是管理的过程，如果说强调股权投资，核心是在投后管理能力，所以前面曾总提到的那个补充的问题，我觉得是一个画龙点睛的问题，管理是非常重要的。

 

另外我们也要看到，规模里面应该有不同的配置，而不是单一的产品，单一的产品无论是从单一的投资人，比如说高净值客户，还是我们作为基金管理人来说，都没有办法对抗整个行业的起伏和熨平这个波动的，所以我们一定要考虑到不同的配置，这既反映在我们的产品类别的配置，也反映在我们的区域，现在城市的板块轮动也非常明显，所以还反映在我们的区域配置上，所以即便是做大规模的前提，没有金刚钻不要揽这个瓷器活，本身要有成熟的建制、抗风险能力以及足够强的配置能力。

 

李万明：我补充一点，如果是传统的债，规模大没有意义，我认为还是应该挖掘机制，既给投资人创造超额高收益，也给基金管理人创造超额的基金分红，这样的基金才有更长远的发展。

曾粤晖：挣钱才是硬道理，各行各业都一样。就这个问题，我们就聊到这里。

 

再有一个问题，我刚才也跟大家分享到，从资本市场层面，房地产企业已经从单纯的房地产开发企业，向一个更宽泛的概念去发展，比如说市场发生了悄然的变化，香港资本市场里面出现了绿城管理这样的新面孔，轻资产运营、无负债，别的一些上市的地产公司也有，我们相信以后这种轻资产的房地产关联的企业走向资本市场会陆续变多。

 

我想听听各位基金管理人的意见，这类轻资产的企业你们会投吗？如果投的话，有些什么样的标准？我相信传统上说地产是重资产的开发行业，有抵押，可能会觉得这种安全性比较好，但是从轻资产的角度来看，新的面孔出现了，我们怎么样去发掘它们今后的成长机会和我们为投资人寻找回报的大好时机，怎么去研判？

 

严莹莹：我是很愿意跟绿城管理这样的轻资产模式的开发企业合作。我们做地产基金，我认为我们需要好的项目，这里我也呼吁一下，房地产企业之前一直是借债来开发的思路，我们认为在未来，宏观政策对房地产的市场其实有一个非常好的情况，就是它变得很平稳，不会出现以前的大幅上涨和大幅下跌，我们是希望在这样一个过程中，房地产企业向轻资产转型，它要从重资产转向轻资产，谁来接重的这一部分呢？

 

就是由地产基金来接。我们在接的过程中，现在很多房地产企业还是没有转变思路，就是要有服务意识。像绿城管理这样的专业的代建公司它是有很强的服务意识和沟通技巧的。我们跟很多开发商合作的过程中，它在操盘中跟你的冲突是很多的，所以我们觉得这方面是非常愿意跟这种专业的代建类的管理公司合作，我们也希望更多的开发商可以把一部分优质的项目或者承担风险的项目拿出来，跟我们的地产基金去合作。

 

即使是一些大的房企，它现在因为负债率下降的要求，也需要把一切项目出表出来，对于规模扩张的企业，也需要地产基金用少量的资金撬动更多的项目，锻炼它的团队，提高市场的口碑，总是做大做强。我们希望现有的房企放开项目跟我们合作，同时也需要市场涌现一批优秀的像绿城管理这样的代建的公司，当然我们地产基金业在打造这样的团队，跟他们合作，他们也是可以非常专业，有服务意识得，大家一起做大做强，我非常希望这能成为未来的一个趋势。

曾粤晖：祝总，面对投资人抛来的橄榄枝，您有什么回应？

 

祝军华：非常感谢。我补充一点数据，从2017、2018年开始，我们有在研究资本代建，然后跟各大资本公司和基金公司都有接触，这中间有很多的资源错配，实际上我们的客户目前是三四五线城市所谓下沉市场的中小开发商，他们本来就融资环境很恶劣。

 

举个例子，一般北方的三四五线城市，融资1分半或者2分属于友情价，我们融来的资金的成本也比较高，给他们解决前融或者是流动性开发的诉求，来纾困这个项目，我们通过代建创造这个项目的溢价，共同分享这个成果，我们给它借来的钱也有16%、18%的利率。

 

在这个过程中，我们跟信达、东方等都成立了类似SPV公司。但在最后的实践过程中，他们对于风控、对于项目的评判标准，以及资金调配跟进的速度，都是无法满足我们规模化需求的，所以这也是我们谋求上市以后，希望有更多的基金公司能够跟我们形成长期的结构性的合作，因为未来包括大不良的资产里面，涉房、涉地的资产是最值钱的，最容易变现的，我们也有能力通过我们的专业能力让它转化，让它溢价，让它变现。

 

另外在城市更新的过程中，大量的内容都是涉房涉地的，刚才有位专家讲，房地产千万不要孤立化，它是我们城市化关联最高的产业，所以这里面需要大量的资金介入，非常高兴你们愿意跟我们合作，我们会后聊。

曾粤晖：还有一道选答题，我想把这道题定向的交给颜老师。因为刚才这几家基金公司，他们很多都有地产公司的血缘，有各种各样的关联，从基金的创立之初可能它最基本的功能应该就是为投资人赢得更好的回报，这是基金最基本的功能，当然还有资源的配置、组合的设计等等。

 

您认为像这样的基金公司，在以后它的功能上是否能增加一个类似于智库这样的职能，或者说这样一个功能？比如说它在整个市场里面去扫描、搜寻优秀的被投标的，他们的标准锁定了哪些可能同行并不具备的优势，经过一番反复的搜寻之后，定下的必然是一些既符合他们投资的基本要求，也是行业里面比较优秀的企业，从而在这方面反哺了投资人，也包括他们的母体，您认为这样的功能在基金的设置上，以后是不是能成为一个新的亮点，或者一个增加值？

 

颜色：我觉得这个问题问得非常好，很有前瞻性。任何一个成功的投资者，都是一个非常成功的研究者，刚才这些非常优秀的基金管理人，他们对于这个行业，对于具体的项目都有非常深刻的思考。我觉得大家在做项目的时候，都自觉或者不自觉地把对行业的整体思考带入进去。

 

我们知道地产行业面临着非常深刻的变化，它越来越细分。

 

其实我在第一天的闭门会上讲到地产业三个大分流，一个是区域之间，北方、南方、一线到五线城市的变迁，第二是服务人群的变迁，有中产阶级，有进城务工的，有高净值客户，有工业地产、居住地产，有各种类型的地产。第三是我们面临的不同的金融模式。

 

我觉得这些分流，其实对于研究的能力要求越来越高，成功的这些股权投资的机构，都是研究实力非常强的，当然研究本身是一个非常费钱的东西，所以我觉得大规模的基金肯定要做，稍微小一点的规模或者初创的，有各种类型可以做研究，或者分享研究成果。我觉得有不同类型做研究的方式，可以自己养一个团队，也可以大家共享一个团队，或者有专门的智库服务地产基金，可以有不同的方法，但是研究确实是越来越重要。

曾粤晖：谢谢颜老师。来到最后，我想做一个记名投票，因为知道今年这个年份确实比较特别，我们经历了以前没有经历过的事情，市场也面临很多风浪和挑战。从中长线来看，整个人类社会螺旋式上升，穿越周期，柳暗花明，这是我们这个行业的特点。2020年已经过了近8个月，你们看这一年在你们的行业，无论是地产轻资产的运营，还是基金的投资，这会是一个看涨的一年，还是看跌的一年，抑或是看平的一年？简单说两句就好。

 

祝军华：昨天下午的分论坛我也讲到，我们作为第一家代建上市的公司，接下来会有很多的品牌公司，他们的代建部分都会剥离上市。也就是就代建、轻资产开发的领域来讲，我们是非常乐观地看好未来发展的。

 

颜色：我作为券商代表，我们代表整个金融行业，在疫情期间券商是做得非常好的，但是我觉得大背景还是一个货币政策的宽松，从短期看，未来我们的政策不可能无限制的宽松，金融行业今年是全年波动很大，机会与挑战并存，有很多人赚到钱，但是牛市的时候也有很多人没有赚到钱，甚至牛市是散户亏钱比较多的时候，因为你每次都是晚来一步。但是从长远来说，正如我刚才说的，直接融资市场未来必然有非常大的发展空间。不管是对二级市场还是一级市场，未来都有非常大的机遇。

 

曹文伟：对于我们看好的投资赛道，我们绝对还是会继续，我觉得这是关键的，除了我们未来要投的项目，现在已有的项目，我看下半年我们所有的数据情况都会越来越好，因为随着全球和中国的经济复苏，相信在我们看好的几个板块，应该会继续寻找更多很好的投资机会，刚才也提到了，在我们第二季度基本上公司没有停过，一直在做不同的投资，希望我们下半年还是会继续有这样一个好的势头。

 

所谓相对积极，也是因为作为投资人，作为资产管理人，其实是应该穿越周期的，或者说在不确定甚至是稍微有点熊市的市场上是更有投资机会的，所以我们今年也是外松内紧的在做项目，在三四月份疫情最紧的时候，我们还收购了两个项目，出差也没有停，我们现在还锁定了两个项目，都是核心城市的存量物业。所以今年总结就是，我们既谨慎又积极。

王珊：我们在座的各位是何其有幸，在8个月的时间里面，经历了这么多黑天鹅事件或者这么多困难，不浪费任何一场危机，在困难中成长，会让我们走得更加坚定，所以我对房地产私募这个领域的未来是充满信心的。

 

周昕宇：对下半年的投资市场，包括地产市场，我们觉得要保持谨慎，第一个是外部环境的变化，包括2020年这个黑天鹅年还没过去，我们可能会面临更大的不确定性，所以可能需要更加谨慎。第二是各种因素叠加以后，它一定会产生新的机遇，比如说去杠杆以后，对于地产商的资金面趋紧，就一定会在土地端的投资有降温。二季度的土地端基本上没有太大的参与机会，每块地都拍得很贵。

 

三四季度随着去杠杆，包括对销售预期的回调，不管是深圳还是南京、苏州，都出台了相应的限制政策，当然从另外一个层面也可以看到积极的一面，就是土地降温以后会带来下一波的结构性的投资机会，特别是地产股权的参与机会。

 

严冬：对地产基金的发展未来，我们还是非常有信心的，股权投资的未来机会很大，但是基于今年的情况，下半年对某个机会的筛选、某个项目的研判上，我们还是会保持提升以前的标准，可能会更谨慎一些。

 

李万明：房地产企业销售困难，很多会陷入困境，甚至破产。所以作为房地产基金来说，投资选择也困难，所以我并不是很看好，要非常谨慎，防止踩雷。

 

严莹莹：我们对地产投资基金有两个主要的赛道，我们判断是会好的，一个是股权方面的合作，房地产有降杠杆的需求，包括监管的安排，第二是有一些不良资产项目的投资。我是坚定看多的，首先大家也看到很多嘉宾的分享，地产未来10年甚至15年、20年都会有空间，我们地产基金在这方面也会有它的空间。今年疫情期间我飞的距离，到现在为止飞了6万公里，看的项目非常多，从这个角度可以做一个佐证。

 

曾粤晖：感谢各位的投票，我说说我自己的观点，我相对比较乐观，对我自己所处的金融服务行业，以及结合目前的市场环境，所以也欢迎大家到境外来用各种各样的方式进行融资。我笃信阳光总在风雨后，所有的事情我们都用一个更加平和的心态，长存这种谨慎或者敬畏之心，心态上保持平和和乐观，这是我对自己的要求，也希望和各位共勉。

 

今天我们一行10人，在博鳌房地产论坛20周年的会场上进行交流何其幸也，感谢各位，你们的睿思以以及畅言，为我们大家带来一场思想的盛宴，在这里也预祝本次大会圆满成功，博鳌房地产论坛越办越好。

 

主持人：谢谢各位嘉宾为我们带来的分享，请各位嘉宾移步到舞台前一起合影留念。