无论是新基建还是公募REITs试点，产业地产越来越受到政策利好与金融资本的加持，发展步入全新维度。风起之时，产业还是地产，重要吗？

 

各位来宾，本会场今天下午第二场主题论坛的主题是：产业大风起。

 

先开始的同样是演讲环节，有请第一位演讲嘉宾，他是：招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理 刘伟先生。刘伟先生的演讲题目是：拥抱数字科技 承载美好生活，掌声有请刘伟先生。

刘伟：我尽量把时间控制好一点，我看前面都在超时。今天整个论坛感觉时间管理还是有问题的，从上午开始。现代社会时间管理是一个很重要的管理，说了这么久，我要管理好一点。我讲三个方面：拥抱变化、科技赋能和产业数字化初探。实际上是对转型、应对变化，我们的一些思考和实践，讲得不复杂。

 

首先说为什么拥抱变化，很简单，国家战略和社会发展环境有了很多机遇，这些机遇让我们不去拥抱这种变化，就会跟不上形势。对于传统产业提升，用比较好的方法、手段和工具，使得我们传统产业不会被高科技所踢开。

 

就像今天讲的，房地产行业跟高科技不是对立的，这个行业只要做好了，它也变成了高科技企业，这里面有很多概念是有问题的。再加上新经济、数字经济，大家对于经济活力的释放和撬动，从已有的数据来看，它的回报是非常高的，所以用好数字的技术，对于我们产业的撬动和带动，应该是非常好的。

 

既然来到海南，也说说海南岛，这也是一个国家战略，自贸岛。自贸岛从政策解读来看，6月份出了自贸岛，提出了“全方位的开放理念”，对于六大领域的要素提出要自由化的流动，对于三大产业（旅游、现代服务业和高科技产业）要进行核心体系的建设。

 

海南岛的工业是没有出路的，这是我们国家留下为数不多的好资源的岛，这个岛是生态岛，要求不一样。另外，对于制度方面有非常多的创新。说这个是什么意思呢？在这个“政策”出台之前就拥抱了海南岛，真不知道国家还出台这么一个政策。

 

我们怀着试探和探索，主动在海口、博鳌、三亚，包括明天大家看到的三亚的科技兴城，这个是深海科技城，原来有一个标签，但实际上里面没有什么内容，有一点儿用房地产概念做这么一个东西，弄得有一点儿难受。在这种情况下，省里不满意、中央也不满意，最后这个任务就落到招商局跟海南省、三亚市的合作，去探索深海科技。

 

博鳌落实，又是医疗特区，也是做过一段，比较难受。难受怎么办呢？招商局在医疗方面探索还是属于起步阶段，并不多，但是我们拥抱了医疗特区。这个背景是什么呢？就是招商局把大健康产业作为新兴战略产业，在这种情况下，我们去拥抱了二十多平方公里的地方。当然还有海口的一个平台。

 

我们在这之前不是先知先觉，最后发现自贸岛的机会难得，来对了，现在觉得来对了。但是刚刚来的时候，大家的争议还是蛮大的。危中有机，看到消费端、生产端，新冠疫情大家看到了，这形成了新的商业模式，包括现在大家都形成了新的消费习惯，不太出门就搞定很多东西。

 

刚刚说网络视频会，网络视频会其实蛮好的，我很烦周末开会，突然想到周末都在家里面，聊一聊，十几分钟、二十分钟就完了，很好。原来是赶到办公室开会，现在视频会议反而是好的东西。

再说房地产本身的现状，房地产总的来说还是传统行业，真正在数字化方面做做好的不多，可以说不到30%，更多还是传统的东西，这里面有很大的潜力可言。

 

从行业的情况看，从造房子到造生活，加上招商蛇口拥有两个上市平台，一个是做物业服务的，还要在运营服务发力；另一方面是招商蛇口，是做开发的。还有很多园区，园区从智慧化来说，要挖掘的数据、服务，把客户变成用户，把用户变成客户，有很多数据可以挖掘，这里不展开。

 

我们看到的数字化、一流的企业，在全球来看是越来越多，所以，有理想的企业要想发展好，拥抱数字化是必然的选择，否则在这一轮和未来当中可能被淘汰。数字化优秀的企业到2018年之后，前后十年差别可大了，拥抱数字化走到前面，市值随便一下都不得了。

 

招商蛇口1979年成立，那时候是作为改革开放的窗口。在新的数字化到来的时候，我们的目标就是成为产业数字化的新标兵。刚刚有主持人问，这个是怎么来的？数字化谁来倡导？这个数字化是从上至下，从集团的最高层给了我们这个任务，说我们在探索传统产业同时，要把产业数字化作为一个新的方向，招商蛇口要成为这方面的新标兵。怎么成为新标兵？就是科技赋能。

 

首先，我们从发展思路说，主要是依托公司的主要业务，围绕着四大数字红利，包括：流量红利、效能红利、智能红利和技术红利，实施我们的科技赋能、降本增效、边界拓展和存量挖掘。看着这个图一系列的东西，就是一个降本增效所蕴含的动作，包括和民营的高效运转的同行比，我们的周转率有差距的情况下，怎么样在合规的前提下补上这些短板，都有一系列的提质提效的动作，这些都在产生效益。

 

最后，我们形成数字化的战略，这个战略就是五大方面：创新生态的战略、一体化的战略、智慧空间的战略、客户体验的战略和企业中台的战略，这些战略是打造创新生态、财务业务一体化及空间的五大战略，这就是我们应对的选择。

当然，也有很多的场景，这主要是向一线赋能，以客户为中心，从邮轮、产业园到社区商业等等，都有相应的客户群，对这些客户群怎么样拓展服务。业务维度也进行打通，用科技赋能来提升业务的运行效率。管理维度用科技赋能实现产品驱动化。

 

蛇口的创新目标提了三个方面，总的来说是把科技创新打造为蛇口的核心之一，引领产业服务创新，驱动公司的转型发展和变革。我们在疫情之前，招商蛇口第一次有首席数字官，刚刚到位不久，招商城科一成立，不久疫情就成立，数字化的平台就发挥了很多作用。

 

简单说一下探索，我们看得见的就是智慧物业、智慧社区、指挥邮轮、智慧会展，看不见的是智慧服务，这里面都有丰富的场景，在这些场景都有数字化的实践。我们的物业是经受了很大的考验，在武汉我的物业公司有6000人，中航和招商物业都有很多的业务在里面，还有很多小区。还有火神山医院的管理，很多都是我们的团队进去的，这个过程当中，物业团队是发挥了很重要的作用。

 

这其中有很多就是数字化帮忙，包括小区里面的招商通、到家汇、慧到家。这为小区的管理和客户，都提供了非常方便的服务，而且这些客户住了这些小区就有一种感觉，没有住到这个小区都觉得以后换房子到这种小区，所以疫情之后出现了很多的变革，也是这个方面的原因。另一方面，抗疫小程序推广。

 

在智慧社区，从小区到生活的方面，智慧停车、智慧安防等方面都是全部打通的，用我们的平台，包括在蛇口停车场到打出停车票，都是一体化的，这是未来城市的模板。

 

今年对邮轮有一些影响，最近停下来了，但是之前邮轮的粉丝量过百万了，每年在这上面做很多的销售。过去一个个数字化都要打通，从客户管理、数据管理做成平台。

 

创库是是一个平台，以小招通实现全景智能空间管理，并赋能到小区。并且，我们还在做2.0的升级，大家未来会看到国际孵化中心出现在这里面。

会展我们是以深圳大空港为模板，深圳大空港是全球最大的会展中心，单体会展是50万平，这是我们和华侨城合作，用市场竞标的方法中标了这个项目，用3年时间已经把所有会展场馆全部建成。刚刚大家讲的代建或者是什么，深圳市政府相关部门说，如果不是我们这种模式合作，不可能实现。

 

包括政府的流程或者是什么，3年从动工到完工，现在疫情期间都做了很多的展览，后面也在建设当中，它也是一个园区，我们会运营20年的时间，刚刚讲到商业运营能力，这是一个会展产业，这个会展产业很有挑战性，总投资是700亿，不是小项目，光买地310亿（中标价）。

 

还有产业通的管理，就不展开了，刚刚自己承诺了不要超时。还有后台管理。

 

最终我们形成发展的展望，有四个一和三部曲，就不展开了。一张脸走遍蛇口、一个APP享受招商蛇口服务、一张图看遍蛇口招商资源，一个人可以回答所有问题。三部曲：平台重塑，打通多业务流通及系统壁垒；中台赋能，利用数据中台统一武装一线员工，助力管理者精益决策。现在物业已经做到了，慧到家既考核了员工到场的情况，也让他的使用效率大大提升。还有生态创新，就是构建“招商蛇口+”生态圈，以此带来敏捷的运营。

 

主持人：非常感谢刘伟先生。感谢刘伟先生的演讲，请你回座。我们继续请出下一位演讲嘉宾，掌声有请：中城新产业控股集团有限公司董事长 刘爱明先生刘爱明先生的演讲题目是：产业地产：产业生态全流程服务有请刘爱明先生。

刘爱明：诸位大家好，这个名字想来想去，我最喜欢用“窄门之路”今天说换一个词，那四个字依然是反映走过的历程，真正搞产业地产的人也有这样的感受。今天用这个来讲很具体的案例，以此说明产业地产的窄门之路怎么走法。

 

这个PPT是第一次讲，也献给博鳌论坛，这个论坛是全年唯一一个答应非得参加的，其他要看时间。我们拆了华为手机、小米手机和大疆无人机，不细看了。拆完了之后比较什么呢？比较是全面的，只给大家讲一个维度，就是螺丝。这个PPT用的旧版，不是新的，这上面没有标，就看螺丝的种类。

 

华为手机这么多螺丝，只有两种类型。小米手机是四种，四种螺丝。大疆无人机就是二十几种。这说明什么问题？就我们做制造业就知道，说明你的产品集成度。如果华为是大学生，小米算是中学生，大疆无人机大概还不及格，大概算小学生的水平。

 

我们同样拆了西门子的洗碗机和美的的洗碗机，你说大疆无人机是新企业，但是美的是老牌，来个一比，我们有全面的报告，去我们展厅看，全部挂在那儿。拿一个数据来比，就是整个装配的时间，西门子764秒就可以装完，美的2276秒。这个都是跟合作伙伴干的事儿，下面再讲是什么意思。

拆过瘾了，现在正在拆特斯拉，拆完了之后就在深圳展出，有兴趣的可以看一看。为什么拆这些东西？它是什么意思？

我们是DFMA产品设计降本的服务，做房地产的知道，在设计阶段成本70%被定下来了，图纸一定，成本七八十就定了，招投标只解决20-30%的成本。制造业也是一样，但是制造业在中国没有这样的机构给大家服务，华为很优秀，华为用大量的顾问公司、咨询公司来解决制造水平。

 

大疆无人机虽然技术很先进，但是制造是刚开始，并不成熟。在中国没有这样的服务资源，我们找了一堆，最后找到新加坡的公司，用这个公司来提供设计降本的服务。类似的服务还有什么呢？除了设计降本的服务之外，还有中城智能硬件加速器，这个加速器干什么？类似于大疆这样的企业，技术很牛，但是生产是不懂的，是完全不懂的，那我来给你服务，从头到尾全流程所有的加速找到我，更快一点、成本更低一点，就是这样的服务。

还有什么服务呢？天集社，就是帮企业找订单的。因为企业老板最关心还是市场，你能不能帮我卖东西，要能帮我找到订单就和你玩。还有金融服务，时间关系就不细讲了。

 

还做了清华中城智能制造联合研究中心，直接给电子制造业提供精密测量、装备智能化、机器视觉等。这些所有的事情只讲了一个，就是智能制造，如果我们想做智能制造园区，产业方面的运营服务，就是这样的服务。讲了半天才讲了产业方面的运营服务。

 

我们讲全流程服务，刚刚只说到最后一个，大家总说产业运营，什么是产业运营？前面那个小伙子讲商业地产，一听他讲话就是做商业的。他说没有任何一家通过搞设计盖商场赚钱，而是通过运营赚钱，招商都不重要。

 

商场开张的那一天都是满的，不是空的，否则你不开了，开张3年就开出差距了，运营价值就在这儿。产业运营的逻辑也在这儿，在最后一步大家往往不重视，这个地方又恰恰是最重要的，如果不整清楚，前面的东西都没有用，我可以告诉你都是错的。

咱们在这儿是做酒店，酒店跟这个概念是一样的，酒店什么最重要？运营。你请了威斯汀来运营，要做酒店第一步是找到威斯汀，再按照威斯汀的思路把这个过程做完，是这个逻辑。产业地产跟它的逻辑是一样的，不能按照住宅的搞法，这是肯定错的，而且做到最后越痛苦，都不知道怎么回去。做酒店和商场的人都知道这个，产业园区跟这个逻辑是一样的，实际上我们是一个运营上的思路。

运营就是服务，什么是运营？我们探讨了几年，什么是运营？没有一个定义。我到大商场看，跟商场搞运营的人聊，商场搞运营的人就整天在商场逛和转，一看这个商店人不对啊，连续一个月人流量不够，别的地方商家挺好，为什么你的人流量不够？你的产品可能有问题，客户不喜欢。你如何把生意做好？我们要调。如果你调不好，我采取最后的行动是把你清出厂，违约都请你出去，再换商家进来，这个就是运营。他就在那儿逛，没事很好，但是有事就不行。

什么是好的产业园区？就是园区所有企业都挣钱，你的园区就好了，租金就高了，资产就增值了，所以运营本质上就是服务。我刚刚讲的就是产业服务，把它讲清楚了，再从最开始的产业规划做起来，产业的定位策划。

 

还有一个比较重要的就是政策的建议，产业跟商业不一样，产业跟政府是密切相连的，所以要有相关的政策建议，这个非常重要。还有进行产品设计，这个很重要，我自己做了园区都吃了很大亏，自己盖了园区，还租了园区，大客户肯定都想放到建的园区，小客户放到租的园区，事实情况跟大家汇报，大的客户在租的园区，小的客户在租的园区，这对于我来说是血的教训，你们要建肯定也会碰到这样的问题。空间非常重要，不同的产业对空间的需求完全不一样。

 

其实就像商场一样，商场是运营方案出来了搞设计，不能没有出来就搞设计。就像酒店一样，缺点是万豪，就按照万豪来设计，确定是威斯汀就按照威斯汀设计。

 

还有展厅，在座是开发商，大家是不以为然，我碰到很多大企业，都不说名字了，都是前20名的企业，来找我做展厅，我都觉得奇怪。后来我才明白，诸位是搞房地产的，政府一看你就是售楼处，我设计的就是展厅，出发点不一样，因为你们设计了太多售楼处了。

在我们的建设阶段就是产业的招商和生态，我刚刚说的产业生态就是最后面运营的服务体系，这就是生态体系。这个体系要把它引到园区来，在你的图纸阶段，图定下来就已经在开始所谓的招商了。

 

但是，我没提招商，其实我们是生态服务的体系到位。服务体系到位了，客户自然就来了。服务体系不到位，那就叫招商，硬招商，就碰到谁就招谁，大概是这样。在从图纸的设计阶段就开始，到最后的建设期，差不多有2年左右的时间，这样基本上就招满了，活也干完了，就入驻、运营。我想这个是我今天想跟大家分享的全流程的服务。

 

我最后只想跟大家强调一点，希望大家有点印象的就是它一定是从运营开始的，运营是从服务客户开始的，就是从最开始拆手机，从那儿开始展览所有的产业园区的全流程的服务，这个事儿就做对了，程序上对了，否则程序上不对。

 

时间关系，就不跟大家多展开讲了，明天还有一个线上的培训，有45分钟的时间，如果大家有时间可以把这个展开再一一跟大家细讲一讲。总的情况就到这儿，谢谢。

 

主持人：谢谢刘爱明先生的精彩演讲，请您回座，接下来我们开启第二场主题讨论会。

 

在风还没有吹来的时候，产业地产就已经站上了风口。但这一行业的真正未来还在路上，需要更多的入局者去创新、去创造。尊敬的各位来宾，本场主题讨论会的主题是：机会的选择：新城镇、新基建、新金融。首先有请我们的主持嘉宾上台，他是：佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家 刘策先生
继续请出讨论嘉宾，他们是：

招商蛇口产业园区事业部总经理 尚钢先生
鑫苑集团副总裁、鑫创科技有限公司总裁 陈立洋先生
瀚溥物流地产联合创始人兼首席执行官 许汉斌先生
蓝镇设计副院长 冷奇先生
阳光海天停车产业集团总裁 江沁园先生
紫光海阔集团副总裁 甘玫女士
星河产业集团产城研究院副院长 秦燕锋先生
凤岗天安数码城副总经理 周艳青先生
高力国际中国区董事总经理 邓懿君女士

有请各位讨论的嘉宾上台。下面请刘策先生开始主持今天最后一场主题讨论会，讨论时间是40分钟。

刘策：感谢各位嘉宾，也感谢在座的所有朋友们能够坚持到现在还留在这里的，绝对是真爱，所以，我们今天这个环节这么多嘉宾会带给大家新的观点和启发，我不多说了，刘爱明总把产业的东西讲得很系统了。

时间也比较紧张，每位嘉宾有3-4分钟的时间，首先可以简单介绍一下自己，然后在上面有产业地产、物流、特色小镇公募REITs，大家可以考虑一下最看好哪一块，给大家分享你看好的理由是什么，以及在这一块有没有什么好的经验给大家分享的，首先由尚钢总分享。

 

尚钢：大家好，我是招商蛇口产业事业部的尚钢，招商蛇口一直从中国改革开放的前沿1979年把蛇口做成产业园区，就一直在做，包括后续的漳州，主要是做产业新成，在产业园区，以及产业新城设计、规划、运营、管理到后续的推出，也是积累了非常多的经验。主持人，我们是要先每个人介绍一下自己，再回答问题，是吧？

 

刘策：分享就可以了。

 

尚钢：好。第一个问题，就是疫情下的产业地产，有几个收获：第一，共度时艰。产业新城的企业无论是响应国家政策还是园区可持续经营，要有一定的付出要跟企业共渡时艰，如果产业链垮了，园区就会塌。我们对产业园区和城提出了反思，检视客户黏性和未来的发展，我们都在做反思，也提出了改进，这方面对于我们的提升有非常大的帮助。

 

从未来的产业地产发展来说，产业地产存在着几个方面，现有的存量经营、希望通过拿产业资源跟政府拿到更便宜的地，主要是这两个方面。我们在产业园区的经营中，也是以投融建管退，产业园区经营可以穿越经济周期，国内也有公募REITs。原来园区是大投入、长周期现在资产如何变现，从公募REITs有一定的样板产生变现，目前也在积极推进过程当中，这是对于我们的帮助。

 

第二，在园区经营层面有一些分享，就是投融建管退，我们在园区和产业新城的时候做了一些研究，有的城市做的产业跟城市的生产要素是否具备，包括人才集中、产业是不是有，而且政府需要高大上的东西，在这方面资源不匹配，专业的产业园区在产业规划的层面要做好。

 

另外，从产业规划到空间规划要匹配，空间规划跟产业特征匹配，后面具体的建筑设计，比如说生物制药园区跟普通科技类的园区不一样，它有一些个性。

 

还有产业的组织，你根据自己前期的产业定位、研究、城市规划，产业的组织如何做好。这方面也很重要。产业生态打造，这个生态如何建、产业链如何建，以此支持产业的发展。

 

产业服务，如何有强有力的产业服务，来支持园区的发展，这就需要政府支持，所有生产要素在政府手里，包括政策、土地，这些要素都在政府手里，如何取得政府支持，这方面的服务要做好，需要政府的支撑。

最后是产业的投资，在产融，就是生态建设、产业链建设方面，如何通过投资的手段建立有效的生态，能够使你进入园区的企业产业链完整，它的产业配置效率特别快，同时这个产业生态当中的园区内的黏性是非常好的，这么着你就可以有非常好的收入和产业持续的发展。同时，现在园区几乎就是租金，未来从收入结构来说，从租金+投资，这是两块的收益，可以支撑园区的发展。

 

这上面的会形成业务闭环，底层就是要抓紧做的产业数字化的过程，这方面来提升管理效率，同时把园区各个客户打通，配置好资源。好，就这些。

 

刘策：感谢尚总，还呼应了刘总的数字化。

陈立洋：我来自鑫苑集团，运营平台是鑫创科技公司，是现有的唯一运营平台，计划近期登录资本市场，需要2-3年的时间。我跟大家分享的题目是第三个，就是特色小镇的理想和现实。

 

特色小镇2015年提出来之后，集团转型过程当中捕捉到政策方向，就在2016年做了很多的探索和投资。我们也跟行业主管部门做了多次的交流，包括每次的学习活动都派人参加，有时候我也亲自学习。国家希望把2015年浙江的模式在全国做推广，做机制和体制的创新，同时在各个省不断探索当中也诞生了“广东模式”“四川模式”“东北政府主导模式”等等。

 

现在5年过去了，每一种模式都面临着巨大的挑战，2018年先做了第一次纠偏，由国家发改委统一管理和领导小镇的业务，2019年做了全国的培训会（在湖州），不希望大家把路走偏。今年6月，国家发改委发了文件，清理了很多伪小镇、假小镇。理想中的小镇，国家希望它是产业上特而强、功能聚而合、机制上是形而活，提了四个目标，但是现实是什么呢？在座很多是开发商，我给大家分享一下，也是众多开发商转型，或者是新投资、新进入的机会。

 

首先从产业上，目前所有的小镇应该是同质化特别严重，特别的园区应该不多，或者是特色的小镇不多。刚刚说到刘爱明总能把智能制造产业园区琢磨这么透、把服务讲得这么明白更不多，大家还是处于前期的投入和摸索阶段。统计了一下，大概有87%的小镇都是文旅小镇，另外10%是康养小镇，针对二产、制造业2.5产的小镇非常少，这是面临的现实。

 

第二个面临的现实是所有投资人大部分是地产企业或者是金融企业转过来的，都比较注重投资和规划，再加上建设。对于运营和服务的能力提升和关注还没有到。为什么说这是一个机会呢？我们最近接到很多政府的邀请，邀请我们帮他们运营政府平台公司前期投入和建设和建成的小镇，很多工业厂房的载体动辄几十万平米，一次性建成，在四川成都这些地方特别多，在浙江和广东都不会这样，但是西部和北方地区，政府比较冲动和有投资能力就会出现这样的情况。

通过运营来切入小镇投入，这是很好的发展方向。第三个面临的现实是什么呢？对于资本的连接，前端的工作都做得很好，产业园区将来如何推向公众化，如何在中国利息成本比较高的情况下，把业务变得更轻，这一块探索更弱，需要小镇运营商在规划、建设和投资的精力都抽出来，投入到运营和服务能力的培育和提升上，我觉得这是我们未来的发展方向。简单就交流这些。

 

刘策：感谢陈总。接下来请许总。

 

许汉斌：各位嘉宾、主持人、各位朋友好，我在2018年做投资，成立了瀚溥物流地产的平台，我们在资本市场上也有IPO的动作。这是简单介绍的企业。刚刚说到产业地产，我讲讲物流地产。

 

物流地产在中国变成投资热点，因为物流地产成熟期特别短，在国内拿一块地，4个月盖10万平米的双层库，15个月盖完之后，20个月左右达到30%的预租，花半年的时间达到满租。在好的地方，北京、上海等地区，净租金收益率达到7%以上。在两年期间，从拿到地、到产生现金流，净租金收益率达到7%，就是两年的时间。相对于产业地产、酒店、购物广场的地产案例，物流地产目前是最短时间达到最高的租金收益产品。

在国内，我们看到高标准需求端来自于国内人口基数、城镇化、电商发展和第三方快递，第三方物流的高速发展。我们看到供给端，供给端政府有意识地，特别是现在政府在宏观的规划上，尤其是在一线城市，就是抑制物流仓储的供给。只要能在地点好的地方、选址对的地方拿到地，基本上都能保持比较好的收益率。

 

供给和需求在国内是严重失衡，怎么说呢？供给在很好的地点，北上广、京津冀、上海周边，基本上供给力非常少，相对于美国和日本来说，高标准仓库不到他们的十分之一，但是电商在2015年已经是世界第一，每年增长额就比美国总额还要高。从2018年一年增长5000亿美金以上，需求这么高，供给很少，代表这个产业对高标准仓库的需求是非常强劲。

今年遇到了疫情影响，我们看到了第一个季度和第二个季度高消费品，比如说手机、汽车，这些贸易额有下降。但是，同时看到冷库、医疗产品在增加，新用户出现了，包括我父亲80岁了，也通过手机下单。中老年人开始学习电商的机会，对于开发商来说，对于租户来说，新冠疫情影响只是短期的“黑天鹅”事件，中长期很多力度都支持物流地产长期的发展。

 

讲到这么一个力度，就讲到资本市场上涌入非常多，有一些直接收购现有的项目，收益低一点，但是比较稳定，或者是像我们这样的平台，从开发到维持稳定现金流，投资人在内部收益率或者是追求业务的投资人，都有很好的回报，很多新的平台崛起。

 

但是我在观察，并没有造成疯狂竞争的市场状态，我们可以说是百家齐放，但是竞争有序，还是政府宏观控制用地，这个是非常关键的原因。我们看到很多钱是热钱，但是并不会造成这个场景非常拥挤，在好的地点拿到地就是那么几家开发商和运营商，这是很现实的。

 

在百家争鸣情况下，我跟大家分享的还是运营，因为投资人投我们要的是收益回报，收益回报来自于客户的租金，不管有没有疫情，从选址方面就有客户的蓝图，对物流来说，是电商的客户，或者是第三方的客户都会影响到我们的设计。有一些是需要双边开门、三边库、四边库，这样进出比较快。

 

电商不一样，在设计方面就决定了租赁的好坏。还有现在越来越多开发商如何在每一个环节都更有竞争力，比如说在北京的项目，2020年北京冬奥会的仓库，我们非常荣幸。为了满足冬奥会的需求做了三层钢结构方式，原来工期15个月，硬生生省下3个月，一步步逼着自己更有竞争力，从设计、选址到开发管理，之后客群关系的维护，以及最后的资产管理。

 

想跟大家分享的经验是，这虽然是百家争鸣的战国时代，但是，唯有注重运营、注重持续不懈的努力，在各个产业链有竞争力的环境下才会胜出，这是我跟大家的分享。

冷奇：看我的职务，我是这里面唯一搞设计的。我今天分享的是，我最不像设计的设计，因为刚刚无论是刘总也好，陈总也好，包括许总也好，都在聊运营，其实我们在5年前组建这家公司，是服务蓝绿城的规划，当时还没有运营。但是我们发现一个问题，就是你在做前面的策划、规划和设计的时候，就像有一些人说你干出来干什么？这个问题解决不了。

 

我反思，做设计的功能如果满足不了，满足不了别人的需求我干出来就是无用的。说出来是商铺，你最好是商铺的，刘爱明总说的是从运营后端反推到前边，从某种程度是定制，物流也是一样。开发、建造是你的，交给谁用？谁的信息反馈真实？这个很重要。在5年前的时候，那时候风口刚刚起来，刚刚说大风，我马上强不一定是大风，对于某些企业可能是大坑。

 

在5年前，做这个时候就想到小镇的运营支撑和运营，无论房地产开发还是政府诉求，小镇的特点决定参与人群非常多，它不像特色地产，干出来就卖，打广告也很准，就在城市打广告就可以了。小镇有点像旅游项目，也像城市项目，又可能是地产项目，还是一个产业项目，这个概念很模糊，根据不同资源、位置和特点，有一套自己的东西，这就完全不一样。

我接下来想多探讨几个说法，因为我们每年做一百多个小镇的规划、策划和设计，其中有二三十个是从后端做运营反推到产品设计，所以，我的数据比陈总多一些。您刚刚提到运营是小镇开发后边很重要的业务，其实在5年前我们就看到了。小镇八九十百分之盖了之后，人流引入不够，就会出现很多问题。

 

我们在做这个事的时候就发现了一个问题，就是地产开发、产业引入，整个流程它是属于前面的硬件流程。我们做过访谈和调研，引进的商家和住户，当小镇的物业营造水平达到很高时，业主的评分和经营者、参与者的评分是68分，已经是超标了。但是我做数据时，估计是60分，就是纯硬件，硬件是死的，活的东西是操作系统和APP，能用才是有效的，但是也有好的突破，我不说哪个品牌。在国内好的品牌可以达到89分、93分，就是业主真实反馈住在这里面体会到生活本身，有烟火气息，商家能赚钱、物流高效也能赚钱，全国有两个，我不说名字。

 

我们就发现一个问题，全国每年一千多个小镇，我们每年做三百多个，但实际上能存活下来真正带来入住率和生活品质提升的，没有几个，这是真的。但是这个市场看不看好呢？我也看好。

时间问题，不想耽误大家的时间，我想强调几点：第一，今天我的问题就是小镇。因为小镇的特点是体系比较全，小镇是立足到更远的地方，可能是人文景区，或者是啥都不尽，就要做配套，甚至要带一片农田，你咋弄？所以它的体系是比较前的，而且面对的人群也是全的，是政府，也可能是城市的人，还面临老百姓的问题要解决。

 

它要关乎产业，如果没有产业，没有人流导入也是问题。还要人文。这个地方有特色，怎么包装出特定和不同的东西。这是体系比较复杂。

 

第二，人群广、周期长。它跟地产不一样，小镇一般是10-20年，查一下国外的数据，20年之后才产生效益，才能形成规模和特色的东西。我们有快、好、全，刚刚说的两个特色小镇89分和93分都是“12年+”的概念，哪个企业有这样的决心和耐心做这样的事情。

 

因为它的特点，就有几个问题，要想把这个小镇做好有没有机会？有。但是要搞清楚几个，它要有地产开发原来的基础，我不是说小镇是地产开发的一种，小镇拿地的时候要盈利，盈利之后反哺到产业本身当中，反哺到生活本身、反哺到生态和老百姓本身，这是真正做的，不是大家挂羊头卖狗肉，不是前面搞那么多小镇无效的，你只想着拿地便宜解决这个问题，解决不了。还要有充足的资金积累，不是哪个企业能做的，抗不住。

 

第三，要有人文情怀，要真正对老百姓好，要带动他。我们在上海做项目的时候，市委书记也去了，以前是“美丽乡村”，现在是“乡村振兴”，你就想办法把老百姓的口袋装满。

第四，时间长、资金重，就要关乎运营本身，做小镇特别痛苦。

 

最后强调一下，小镇有没有机会？从国外的进程，今天上午樊纲老师也讲到了60%，达到60%的时候，城市化进程和逆城市化进程是双向交叉进行的。交叉进行的前提是高净值人士到农村去，再把返乡的务工人员结合，和老百姓做知识和角色上的交互。

 

另外，市场和历史发展的必然趋势，我们到英国、法国、意大利和荷兰，他们的小镇为什么那么好？因为它是有历史发展脉络和进程的。再讲实话，小镇有没有机会？讲了一堆，好像很难以，但还是有机会的。我们看一下，上午的时候陈总说的，其实未来某一种程度上，现在消费人群是80后和90后了，他们的思想观念和我们不一样，高品质的生活对生态的要求和生活本真的追求往线下走比较多，这是一个局势。

 

最近拍的片子是《向往的生活》，谁都有一个田园梦，在这个程度上，对于未来市场的预期、机会，我认为还是有的，但是反哺到本质上，从后端到需求，需求决定我们提供什么产品和服务，市场服务反过来要做什么事。

 

我看好这个行业，虽然然很难，但是很有意思，我一直关注这个行业。我们设计公司一直都在做，而且前端在做，设计院每年拿1千万的资金做小镇内容的孵化研发和团队建设，五已经做了5年，这个根一定要扎下去和走下去。

江沁园：你跟我有共鸣，你说10年挺辛苦，我们公司干了14年了，前10年确实很辛苦。我是做地产领域的专业板块就是停车，管全国最大的停车厂的资产管理公司，管理了30多个车位，包括大家降落的三亚凤凰停车楼、海口美兰、上海红桥二号也是我们经营的。

 

从这14年就深深感受到细分市场的不容易，为什么在这儿讨论产业？因为大家别不好意思，容易的活已经没了，所以，必须在细分市场上找一些实务，我们盯着这个细分市场出乎大家的意料，因为在座各位不知道中国一年停车费收多少钱，我可以很坦率地告诉大家，接近1万亿，餐饮的三分之一，比保险都大得多，只是老百姓不太觉得，这是非常大的市场，但是又是非常细分和分散，太分散的市场。最好的资源还在政府手里，很难谈营销，他不太关心，但是现在关心了，解决老百姓停车难的事情，我们公司是干这个的。

 

从这14年以来，我的思索是干任何一个细分市场，从比较累的活开始，干到第10年，终于有资本找我们了。在这4年过程当中，除了保持公司好的服务质量之外，还听了招商蛇口领导的发言，就是把数字化放在非常强的主导地位，我们也这么干了。这几年本来可以赚很多钱，但是为了3-5年的目标而努力，就做了全国最领先的停车的数字化平台，这个数字化平台的效果惊人，它有3点：

 

第一，有全国停车最好用的ERP，相对于是内部管理。每天员工干什么事情，在手机上告诉他，他干完之后要任务给关掉。他在哪我们知道，车场AI搭建的监控有的，整个把这件事情做得非常细致，从这儿就比业主多挣20-30%。

 

第二，客户端，特别是对于商业端特别有用。每天开奔驰S的多少辆，宝马3系、5系，全部调出来，而且访问频率，待在哪、待了多久，如果业主能开放，甚至我们能知道他去了哪里。

 

第三，我们有强大的线上公司“停简单”，每天在北京是一半停车老百姓使用我的平台，我们做到细分行业这么长时间，做了14年，真是感觉到做任何一个细分行业只有两种赚钱的方法：一是赚资源的钱。就是您刚刚的政府政策可能倾斜小镇，你恰好踩到点上，就这儿两三年你有机会。这样的活，对于我们比较难，因为我们不是资源型的企业。二是比较累的，就是慢慢钻研，在一件小事上逐步的积累，积累到10年，一直在细分市场成为领袖级的公司。

 

别的没有什么建议，但是我看到这个产业里面，认识好几个做公寓的，以前商住公寓很火，但基本上开发商自己干都完蛋了，后来就停了。为什么？他们就没有干细分行业运营的基因，好几个人都有共同的观点，就是你的活干不干得好，你能不能利用市场价格获取资源之后，比他干得好，这才是真真正正的本事。我们这个国家很需要在细分行业的隐性冠军。希望这群人能够改变，能够做到细分行业的隐性冠军，谢谢大家。

甘玫：大家好，先跟大家介绍一下我们公司，我们公司是基于紫光集团智慧产城的运营商，它有几个特点，它很小，成立才两年多，另外，我们聚集在一二线城市，在北京、天津、成都、大湾区、昆明，未来在广州和杭州，目前比较典型的项目，为什么说典型？也是我们的项目特点。

 

有一个是成都项目是3万平方里，比较大，纯建筑面积300万方，这是比较典型的。我接触客户比较多，所以想跟大家分享一下，也不一定是疫情之后的产业变化，而是产业地产可能必须面临的变化，做一些比较浅显的交流。

 

我以前做开发出身的，很多朋友说产业地产是不是就是园区？我觉得还是有一定的误解。不管怎么样，产业最核心是人，没有人，哪怕有技术也不行。第一个比较大的感觉，今年面临的客户沟通的时候，他们会在乎人的需求，不仅是企业主本身，还是高管。有很多是研发类产业，就吸引高科技人才，他们很关注人的需求。比如说健康的配套、服务、各类配套。

 

举两个小案例，一个是大湾区项目，有接近300万方。现在已经在做学校，也就是说，不是建厂，而是建学校，因为想把员工搬过来，没有好的学校和教育，别人不愿意来。在成都更多时候不止是讲产业，还有一部分住宅，在成都那边是1：1，有一百多万方。这个非常静的距离，过来几千名员工，是不是也能住在这里，上班也很方便。我们会发现做这个的时候客户很关注，也是比较重要的内容。

 

第二个是之前听了刘伟总跟我们分享招商蛇口的案例，因为技术的变化太革新了，今年疫情之后，发现原来是可以不用出差、不用面对面开会，可以用各种各样的工具，但是，背后要有大量新技术的支撑。我刚刚拍了照片，有11项所有的技术要求。我刚刚讲了，我们比较典型的也是几百万方的园区，对于技术的要求，客户也会很关注，也是紫光有一点的基础和研发。

 

第三也是接触比较多的，因为特别难，疫情之后客户做生意很难，他更关注是效率，以及这件事情带来的效能。我搬到这里来，或者是到这里带来什么好处，是带来业务、上下游的好处、带来政策还是什么？如果你自己本身就拥有产业的集聚能力，你就会更有吸引力。

 

我们在做招商的时候，是产业链的上下游，我就不做广告了，紫光是在做芯片，也有上下游的资源和匹配。

 

这里面带来的想法跟各位都挺一致的，首先是挺难的，第一个特点，自己要提要点，你不能说没有产业，刚刚听到刘伟总讲到招商蛇口是1979年，这么多年积累下来，不仅仅是服务自己，也是有产业链所有的生态链，C端客户也是特别大的，本身你要有产业的能力，你没有就直接去做，至少我觉得是很难的。

 

第二个是刘爱明总分享的，我回头想要一下PPT，现在要具备运营能力、服务能力、资源整合的能力、上下游导入的能力，还要帮你找钱的能力，做这个比开发难太多了，你的产业很强，还要对接政府，还得干各类保姆的活。

 

我也挺赞成冷总的说法，因为越难，这里面的细分市场做好了之后，肯定就积累了大量的数据信息，它是持久的，你就能走得更远。

秦燕峰：首先自我介绍一下，我是来自深圳的星河控股的，名字是秦燕锋。主要是负责星河控股的两个部门：产城研究院和综合开发管理中心。为什么要稍微提一下综合开发管理中心这个部门呢？因为我下面跟大家分享的主题就是刚刚谈得非常多了，在昨天的主题分享上也说了，星河控股作为产城融合体，一定要走向更深层次的城市运营商的角度。熟悉星河的朋友就知道，星河主打的产品在龙岗区，它有什么特色呢？

 

在将近160万平米建筑当中，住宅面积27万方，但是有70万方的写字楼宇，打造了自己的品牌星河购物中心，在这里面也是布满了星河过去30年积累的其他业务生态，包括酒店运营公司，在福田打造丽思卡尔顿酒店，星河有自己的产业公司、有自己的地产公司、金融公司、资本公司，特别值得一提的是，星河做产业园区还是如何招商引资，将近70万方的商务写字楼群，在将近8年时间左右，在深圳保持90%左右的入住率。

 

在深圳市场，高档写字楼宇是大面积空置率非常厉害，租金下滑也非常厉害，这时候我跟各位分享一下星河的数据，客户离开所导致控制是5万平方，新增用户数量所占总建筑面积是6万平方。在其他高科技园区空置率提高的同时，我们这个园区不降反升，跟大家分享一下几点内容，就是星河做城市运营的细微的地方。

 

这七十多万楼宇群在招商过程当中，星河投资并成功退出四十家在科技创、主办上市的企业，因此在75万方的楼宇群中，在5个主要的方向，这5个方向是：人工智能、航天科技、新一代信息技术、高端制造和文化创意，这5个方向大面积租赁龙头企业都是星河资本参股或者是有关联的企业入住。在楼宇群功能分布过程当中，都是基于龙头企业打造产业链招商，相关产业的聚合度达到了77%。

 

入园企业之后，如何让企业更认可，在园区实实在在地花了5个平方，打造了国家级的孵化器。在孵化器运行过程当中，非常严格把控入园200家3年导入和退出企业非常好的质量。

 

对于上下游中小企业来了之后，园区苗圃期、孵化期、加速期，乃至于筹备上市之前的企业发展的生命周期过程当中，我们有两个集团，一个是金融集团，提供全生命周期的服务；另一方面，星河资本对优秀的企业进行股权投资。也是因为老板在过去30年的发展过程当中，一方面从房地产得到了非常红利的利润，另一方面，对于实业企业收获满满，他是愿意投入更多的精力放在未来的资产运营部分。

在这一次疫情中，我们也说怎么样保住入园企业的入住质量，这对于未来也是非常关注的，就是在2018年的时候，基于楼宇的租金部分，星河已经发行了7.4亿REITs，也是未来的REITs做好了准备。

 

将近1000家企业，每年创造300亿+的产值，而且是25亿左右的税收，对当地政府来说也是非常欢迎的。特别是在疫情过程当中，在运营时，它是需要不同的专业板块，对于星河来说是六大子集团，为了大我会牺牲一些小我的。为了使企业和中高管对于园区归属感，所以今年推出人才公寓部分，深圳的房价非常高，园定市场价格会一室一厅或者是两室一厅的价格是八千到一万，但是在这方面这一次推出的所有的人才公寓的单月租金是三四千月。

 

各个条线的生态圈，简单举例说明，城市运营的时候，房地产企业要需要沉淀的。还有人工智能的方向、特高压、新能源、5G建设、新一代物联网和新一代的其他高科技，因此，星河目前的布局重心是在大湾区和华东区，时间关系只能分享到这里，谢谢大家。

 

刘策：时间关系，请两位嘉宾要简明扼要一点。

周艳青：简单介绍一下，我来自天安数码城集团，主要是做产业运营，刚刚台上嘉宾讲到产业和运营方面的专业分享，我也受益很多，时间关系简单一点。围绕产业园区招商、运营、开发、建设等有很多的点可以讲，我就讲其中几个点讲一下，能到这里来分享的，都是行业内或者是社会上所认可做产业园区或者是地产行业做得不错的，我想打个简单比方，有人用华为手机或者是苹果手机，大家肯定都对华为和苹果有认知度，产业园区也一样。

 

不管是谁，大家说自己多好，当然是经过社会的验证和媒体、同行所任何的，真正赋予园区做得好不好的是谁呢？园区内的客户说你好才是好，我自己说好只是自夸。在座各位一定是通过园区招进来的客户口碑建立起来的，这是第一点。

 

第二是产业是什么，今天上午樊纲老师改革开放40年发展过程当中，前20年是后工业时代，到了后20年是产业转型升级，现在产业转型升级变成了高大上的写字楼，当然，写字楼很多是办公区写字楼的业态，源于城市的发展和快速的扩张，以及位置的优势取得的成功。

 

但是今天这种产业，尤其是写字楼的产品在市场上以珠三角为例，很多城市的写字楼是过剩的，如何在过剩当中建立自己的品牌？还要思考今天真正对于社会创造价值的，制造业是不可缺少的，它的功劳是很大的。今天产业更接近于哪种业态？它是围绕制造业的，就像刘爱明总准备拆特斯拉了。我们今天更要考虑如何构建一个好的产品出来，围绕着产品，制造业的需求，需求是什么。产品、荷载、层篙，生产性有什么需求。同时，面对企业人的需求。

 

第三是刘爱明老师说到的产业窄门之路，今天说了产业地产的运营服务，园区核心是运营服务，运营既是服务，服务两个字很简单，但是怎么理解呢？很多人对于服务理解不一样，真正的服务是对企业产生有价值的帮助，不是运营方自己想当然的。很多时候自己建立了七个服务平台、八个服务体系，但是这些对企业有多少帮助？我们提供所有的东西是企业所需要的，不管是平台、体系，一定是企业能感同身受的，对企业产生有价值的帮助才是真正的服务。

最后，今天给我们出的题目是疫情下的产业地产，不管是疫情对于我们的影响，还是中美贸易对于我们的影响，这是外因，一个企业的发展还是内因决定的，就是樊纲老师所说的，我们没有办法讲国际的宏观形势，因为有太多不确定性，但是唯一确定是修炼自己的能力，让自己的能力提高。

 

我们做产业园区也是一样，今天如何修炼内因，把服务体系建立起来了，就像刚刚所说的，我们那么多服务体系，最终还是人构建起来的，我们这个团队和服务能力是由人构建起来的，提供什么服务体系是由人提供的，对于企业产生有价值的帮助。

 

我的分享到这里，谢谢大家。

邓懿君：我懂了，这种讨论不能最后一个。我是做少数的乙方，在座都是我的甲方爸爸，但是我在15年前就从地产转到其他方面。我听到很多甲方爸爸讲了很多，今天有说做运营很痛苦。

 

最后是对未来的幻想，我们的产业地产、物流数据中心跟未来有什么联系呢？我们看到物流跟数据中心，个别高兴科技园区没有产业地产，商业地产更加没有。15年前在产业地产和物流发展的时候也只有这种模式，建房之后租出去，不能卖，你只能经营。我当年5个客户今天还是我的客户，整个体系在十几年的发展里面已经形成了，大家就是运营。这个圈子里面含了很多优秀运营的人才，最大的字是“稳”，你买了，我买了，不能亏，5个点我一定要保证。

 

你现在看到大部分泛产业园区，刚刚冷总说了百分之多少，我保守一点，70%产业园区都是不好的物业。什么是好的物业？就是自愿付租金，停止补贴可以活下去。另外，每年租金稍微有增长，大部分的省会城市租金15年没有涨过，当年60块，今天还是60块。

 

还有流动性，一些核心的城市可能有一点点的加倍，什么是流动性？投资人愿意买，而不是你放在那儿就是好资产。大家不要有太多幻想，我们大部分人的资产都不是好资产，我们这些苦运营的人要租出去，要一丁点的把价值往上推。早年车位不涨，现在涨了，才有运营人才出现。

 

我们中国圈子里面是非常缺少资金管理人、资产管理人，资产管理就是你懂不懂把资金从30块钱、60块钱推到一两百块钱，有没有这种可能性？90%的中国产业园区都没有这种可能性，问题出在哪？超供应、滥资产、滥管理。资金管理人更加了，所有开发商都想做资金管理人，但是你本身是开发商，资金管理人是投融管控退，好的东西推出来之后有人接盘，才能做到管资金的角色。

 

我觉得大家还是苦苦运营吧，最喜欢的五百强给你租200平方的房，给你搞一年，所有老板想一想，这个就是我们所谓的企业。企业给我们1万块的租金1年，因为他是五百强企业，你要不要？很简单就可以做决策了。

刘策：时间关系，没有办法让各位嘉宾再一讲了，我听得意犹未尽。今天围绕着主题，总的感觉是产业或者是各个方面有机会的，特别是刚刚各位嘉宾谈到的细分市场的机会，如果有10-15年的耐心，我们就可能成为这个细分市场领袖级的企业，而且具备很强的资源整合能力，但是过程也会很艰难。

 

要克服原来开发商快进快出的心态转变，还要做好运营服务和资源的嫁接。但是，最后我想讲一个自己的观点，就是我们看起来赚钱比开发商难，好像赚得没有他们多，但是上天都是公平的，开发商赚50亿，但是市赢率是六七八，但是我们的市盈率是三百亿、六百亿，这是估值市场给的不一样，所以，我们做这个事情是大有可为的，也祝福嘉宾的企业越来越兴旺。

 

主持人：谢谢刘策先生的主持，您辛苦了，也谢谢各位嘉宾的精彩发言，请各位嘉宾留步，我们一起合影，谢谢！