主持人：尊敬的各位来宾，欢迎回到2020博鳌房地产论坛现场！

 

博鳌20年，也是房地产高速发展的20年。从几十亿到近万亿规模增长之后，房地产行业已经发展得非常强盛，即便历经周期，依然不断进步。所以，今天下午论坛的大主题是“行业篇：进步的房地产”。

 

与上午全体大会不同，我们下午论坛准备了两个会场，一共将举行四场主题论坛。这个会场即将进行的两场，主题分别是“地产新常态”和“美好生活4.0”；旁边会场是宴会厅2厅，也将举行两场主题论坛，主题分别是“多元深水区”以及“产业大风起”。

大家可以根据自己的喜好，选择参与两个会场中的任意主题论坛。下面，我们正式开启本会场第一场主题论坛。首先有请第一位演讲嘉宾，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏先生，他演讲题目是“进步的房地产——政策、判断、预期”。掌声有请。

 

孟晓苏：按照会议要求让我讲这个题目，“进步的房地产”，我就把几个方面的进步跟大家说一说。第一是在产业政策方面，第二是房价方面，第三是金融创新方面，第四是保持进步方面。首先谈谈产业政策，为了防止大家下午犯困，我给大家带来60多张图片。

22年前的房改，给我们造就了今天产业发展的形势，也造就了包括观点杂志在内的这20年的发展。

在22年前，那个时候中国领导人一度不理解房地产的兴起，还打压房地产。随后由于金融海啸，使得领导人注意到要把住房作为消费热点。当年阵容强大的房改课题组，这里面包括有原发改委、原国家计委、原国家科委和建设部的一批大佬，一些老领导、专家。

 

我们所提出的关于房改的方案被国务院接受，从2000年开始房改方案实施，使得住房、汽车和与它们有关联的基础设施建设，成为最新三大件，推动了中国经济的成功转型，朱镕基总理也看到了这个作用，他说房地产业拉动了100多个产业的发展。

房地产业是一个组装产业，它把诸多的产品组装成一个产品，就可以卖给老百姓，有点像大厨做菜一样，你总不能把原材料交给人家吃。朱镕基总理从原来对房地产打压，后来在2001年他做出批示，“明年以后国民经济要靠住房建设来拉动”。房地产的政策由国务院确定把它作为国民经济的支柱产业，并且房地产业在22年的发展过程中，有效地拉动中国经济的持续增长，房改之前我们是名列世界第七位的GDP，房改之后我们每两年超越一个国家，最近10年又进一步拉名了第三名以外的这些国家的距离。

 

在8年前本届政府上任的时候就提出了因地制宜、分城施策，保持房地产业平稳健康发展的正确政策，并且在2014、2015年房地产持续下滑的情况下，中央提出了化解房地产库存，促进房地产业持续发展的正确政策。

 

而对于保障房建设，早在房改设计时期，我们就提出了市场供应商品房，政府供应廉租房这样的双轨并行的政策，现在已经把它演化成了两个体系，“完善住房市场体系和住房保障体系”。最近，习主席又提出了以国内大循环为主，推动双循环互相促进，繁荣国内经济，促进国内大循环。

同时，中央政治局最近再次强调，要促进房地产市场平稳、健康发展。从房改到现在，房子是用来住的，老百姓的住房得到了全面的改善，现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%，其中最穷的低收入的家庭，他们的住房拥有率也达到了89.1%，可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。

 

第二部分，谈谈房价，房价上涨化解通胀压力。这些年虽然不少声音呼吁房价下跌，但是实际情况是房价持续上涨，30年，房价上涨了20倍。房价上涨到如此之高，今后还会不会继续上涨？我的三个判断：第一，短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张。第二，中期看地价，最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三，长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在印钞，都在发国债，都在实行货币宽松。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。

 

为什么最近股市上涨，为什么黄金价格上涨？其实就是一个因素，因为货币多了，而货币多了当然也会推动房价的继续上涨，房价上涨和其它的资产价格上涨还有一个好处，它就可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。

这些年来，我们国家发了不少货币，但是这些货币都进入通胀了吗？没有。正是因为包括房价在内的资产价格上涨，吸纳了这些发钞，所以铸币才没有引发通胀，我们形成的是一个良性的循环。

 

房价上涨对于老百姓到底是好事还是坏事呢？对于有房老百姓是好事，很多人的房价都增值了，过去说穷教授、傻博士，现在教授不穷了，他们光靠房子就变成了千万富翁。对老百姓来说家庭财产是不是因为房子就受到影响？受到的是正面影响，央行的数据说明，在家庭总财产中，房产比例已经达到接近60%，相比之下负债率反而降低到9.1%，并不是说老百姓的负债太高了，如果要加杠杆，应该加在居民这一端，而不应该加在地方政府和企业那一端。

有人说房价上涨对老百姓是不利的，你得看什么时候，在老百姓大部分都没有房子的时候，现在城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均拥有住房1.5套，也就是100户家庭只有4户没有产权房，而我国最低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%，这种情况下，房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值，这绝对不是一个正确的政策选项。

 

房价上涨要涨到什么时候？我认为在楼市以增量为主的时候，房价上涨趋势明显，只有到存量加以的时候，房价才有涨有跌。最近我们已经看到一些城市房价开始上涨，在一些城市开始跌，特别是小微企业贷款，银行怕风险，就搞了一个房抵经营贷，要房子抵押贷款来搞经营，这对搞活经济可能有好处，但是未来很可能因为经营不活，就出现了一批法拍房，这批法拍房的价格会下降，但这不是房地产的问题，是经营没有搞活的问题。

第三部分，谈谈金融创新助力循环经济。房地产的金融创新是我们这些人提出来的，而不是金融界的人提出来的。

 

这里面我讲三个，第一个是住房抵押贷款，是我们从1996年开始宣传了三年，才使抵押贷款被老百姓和银行所接受。而现在银行普遍愿意放居民房贷，让他借给小微企业，还要抵押房子，因为放房贷，资产新的，而且又有首付，这种贷款放出去不仅安全，还有一定的传导机制，并不是钱交给开发商就没有了，开发商就存到地窖里了，而是这个资金由开发商交给营造商，营造商交给部品制造商，部品制造商交给了它的上游环节，每个环节都创造的财富，劳动力也有钱来消费，这样又反过来促进居民买房，这就是一个循环。

 

有银行行长提出，你把它倒过来画，我画了一个树形，浇树要浇根，现在说要喷那个小微企业的树梢，不如把它用到根上，根系就是老百姓的购房，把水分能传导到树梢，这样企业就能被救活了，这个说法也被中央介绍，叫做改善货币传导机制。

再一个产品是反向抵押养老保险，这是我已经持续提了10年的，后来才在我创立的幸福人寿推开。这种产品形成了一个人生的循环，就是在人生老了，按照樊纲上午讲的在付出去的情况下，就可以把存在房子里的资金释放出来，作为养老用，房子还要居住，养老给付金要供奉终身，使得入保的老人都很满意，这个产品需要进一步推广。

 

大家都关注现在社会上炒得很响的REITs，这是我15年前提出来的，现在用它推进基础设施建设，化解地方债是一个好东西。

 

回顾这15年，我就像和氏献璧一样，苦苦的要把这块玉献给国家，但是15年非常艰难，幸亏没有人剁我的左脚和右脚，现在能不能把它雕琢成和氏璧，还需要工夫，我们面对的是地方政府的债务，还息都很困难，还本无望，如果还本也是借新还旧，这怎么能拿出新的资金投入基础设施建设呢？而引入REITs，就可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者可以解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。

房地产和基础设施建设，这是国民经济固定资产投资中的两个轮子，过去我们一直都知道，基础设施建设和房地产有一个比较，房地产比基础设施投资占用资金少一半，经济拉动大一倍，原因在于房地产有一个接盘侠，广大老百姓买房就是一个巨大的接盘侠市场，而基础设施建设则需要长期拿在原始权益人手中，慢慢地偿还，期间占用的资金和形成的债务要长期使这些企业陷入困难。我推动的REITs就是设想为基础设施建设营造一个接盘侠，通过这种方式助力国内大循环。

 

第四部分，保持进步走出认识误区。从2010年以来，中国发明了一个词汇叫楼市限购，它对房地产业打压还说得过去，因为房地产转型快，但是相关产业，特别是制造业难以转型，他们往往是受害的最重的一方。

 

从限购政策出来以后不久，我们的经济就进入了新常态，从2011年开始，中国的经济就跌下了8%以上的增幅，就变成了7和7以下，一路下跌，这中间发生了什么事情，就发生的是楼市限购，那时候还没有疫情，也还没有中美贸易战，是我们自己把自己的经济打压了。现在又有外部压力，又有疫情，在这种情况下还需要进一步抑制居民的购房需求吗？在房地产整体销售下滑的情况下，还需要因为某些城市先热起来，就继续实行限购限贷，继续加码吗？要看大局，不能盲人摸象，个别城市先起步，但是大体还处于下滑状态。还需要政府用一刀切改变因城施策吗？你切了深圳的鞋跟，就切了其它很多城市的脑袋。

现在出现了一种奇怪的政策混搭，一边要花钱刺激经济，要用财政力量鼓励老百姓买东西，一方面却对老百姓想买的住房限制。就像在餐桌上你非得不让老百姓吃大厨炒的菜，你让他吃那些原材料，他怎么下得了口呢？中国古代有个叶公好龙的故事，这个人讲老是说喜欢龙来，但是龙一来就把他吓走了。我们现在一些人不是真的想拉动内需，他们只是说说而已。

 

我们都知道房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个非常正确的表述，但是这个表述也已经被演绎得不一样了，就像这些相声演员把成语演绎成不同的样子一样，他们把这句话演绎成四种情形，一种说房子是用来住的，不是用来买的，限制老百姓住房。第二种是房子是用来住的，不是用来卖的，限制开发商卖房，他们认为没有买卖，就没有炒卖，由此干脆把你的买卖封了，市场极端化到这种程度。第三种是说房子是用来租的，不是用来买的，第四种说房子都是单位自建，职工只能租房。

 

22年前正是为了改变这种状态，我们才启动的房改，所以还是要不忘初心、回归本原，要牢记房子是用来住的，不是用来炒的。

房地产市场平稳发展，我认为是加快形成国内大循环的关键，到底现在老百姓还需要不需要房子？还需要，人民群众盼望有更舒适的居住条件、更优美的环境，而且人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。

 

第一是关于迁徙的需要，迁徙就是农村人进到城里来，城镇化正处于加速阶段。第二是城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的，什么叫自住，什么叫改善，我有一个诠释，中国老百姓虽然已经是居者有其屋了，但是老百姓对居住状况还不够满意，否则就不会继续实行限购，你放开就行了，老百姓就不买了，实际上老百姓的需求很旺盛。

 

中国老百姓作为人类历史上最早的定居民族，他们对房屋和土地有着天然的爱好？我认为这种住房标准应当达到和美国差不多，这个时候才能让人民群众满足。而特别是在抗击疫情、居家隔离的情况下，到底老百姓是更需要什么呢？不是更需要医院，因为医院都去不了了，他们需要更大的住房。第三是城市老酒小区改造，要满足老百姓新的需要。第四是人口红利，现在已经可以生两个孩子了，未来可不可以继续放开，中国的人口基数大，我们不愁人口红利。还有养老度假这些方面，这都离不开房地产开发。

 

最后讲一句，在大疫当前，百业艰难的时候，我们需要按照习主席的要是，危中有机，唯创新者胜。

主持人：谢谢孟晓苏先生为我们带来的分享，孟晓苏先生也是中国房地产行业最早的一批开拓者和改革者，时至今日也是依然充满了改革精神，再次感谢您的分享。

 

接下来有请昌建控股有限公司总裁刘建国先生，演讲题目是“新常态下中小房企规模突围之路”。

 

刘建国：孟先生是当之无愧的房地产大咖，几十年来一直为中国房地产的健康发展在鼓与呼，是当之无愧的中国房地产功勋人物，所以在这里我要向你致敬。

我今天演讲的题目是“新常态下中小房企规模突围之路”。

 

2020年7月30号中央政治局会议传出这么一个消息，房子不是用来炒的，是用来住的。在8月6号央行又进一步提出房子是用来住的，不是用来炒的，稳预期、稳地价的房地产神圣原则。

 

在当下的政治环境和经济环境大家都很清楚，从疫情来看，国外的疫情在高位盘整，国内的疫情在星星点火，经济的复苏之路，路长且阻，在这样的条件下，尤其是中国的经济、世界的经济被冲击得非常厉害，在这样一个政治生态下，中国未来的经济环境应该说非常的难预测，这时候房地产这把“夜壶”应该被拎出来，刺激一下当前的经济。

 

从现在中央政治局会议和央行发出的声音来看，房地产这把夜壶看来是要被永久雪藏。在这样的情况下，房地产阶段性和中长远的高速发展，这个预期已经没有了。

 

我们再看另外一个数据，2020年1月6号，百强房地产企业中的前50强、前100强所占的合同额占到了57.5%，接近60%，中国有十几万家房地产企业，前10强的占到了23.2%。就说明这个行业的集中度非常高。

未来高速发展的预期没有了，行业的集中度又这么高，中小企业要想冲规模非常难。所以今天我想结合昌建集团这两年的发展，谈谈我们的一些做法，绝对不是做广告，我是要把我们的企业剖析一下。我认为还是有借鉴意义的。

 

昌建集团原来叫双汇地产，是双汇的全资子公司，2008年我们改制之后就叫昌建地产。它的第一大股东是双汇集团和万洲国际的万老爷子，第二大股东是赵建生董事长，其余的是双汇的高管和昌建的高管组建的企业，这个企业一直在漯河这个小地方，十几年来在漯河这个小地方应该说日子过得还不错。

在2017年以前，我们企业所遇到的问题和大多数中小企业遇到的问题是一样的，第一点就是没有比较明确清晰的房地产发展战略，战略非常不清晰，什么热做什么。我们做旅游地产，做了几个商业综合体，做过养老项目，做过住宅，2017年以前，我们的规模基本上在30到40亿，我们这么一个规模的企业，做了这么杂的业态，它的周转根本快不起来。

 

第二是我们根本没有明确的拿地的模式以及产品的策略，第三是没有高周转的意识和操盘的理念，所以我想这三点大多数中小企业在2017年以前可能都有。

 

2017年建生董事长提出二次创业，因为我们在那么一个小的地方，不走出来不行，所以我们就制定了一个目标，三年时间做到100亿，所以我们就把总部迁到郑州去，然后布局长三角。实际上我们到2018年就实现做到了110亿。

 

搬到郑州之后，我们豁然开朗，感觉到天地宽了，因为郑州在河南来讲它应该是河南地产的人才高地、资金高地和信息高地。到2018年我们做到100亿以后，举目四望，这时候发现大多数伙伴也做到了100亿，很多企业在2017、2018年指数级增长，这样一看我们又落后了。那怎么办？

 

因为到了郑州之后，信息量比较大，这样我们就充分认识到自身的不足，于是我们召开了三天的战略会议，我们对自身首先进行了深刻的剖析，过去没有长远的战略，我们渐渐把这个战略明晰和固定下来。然后我们提出两个三年的发展目标，以及在运营和管理方面的突围，所以我接下来重点把这点介绍一下。

我们做了一点剖析，我想这个剖析是大多数中小企业同样面临的问题，第一点是布局比较分散，我们是以漯河为中心，在全国的十几个城市做了布局，但是每个城市只有一个项目，最多两个项目，可想而知管理的半径非常大，管理的规模效益非常差，尽管在漯河深耕也不足，不像今天，今天我们在漯河已经布局了十几个项目。

 

第二是持有的资产过多，周转不快，我们最多的时候持有60多亿的资产，60多亿的资产周转不起来，企业发展的速度就可想而知，我们也充分认识到这一点存在的问题。第三是与所有中小企业面临的同样的问题，就是产品的标准化不够，管理的标准化不够。接下来我们就要把这个短板问题补上。

我刚才讲了，过去我们没有明确的战略思维，我们在董事长的带领下做了7个坚持，这是从2018年以来指导我们集团发展的坚定的定海针。

 

我们的7个坚持是：坚持稳健快速发展的基本要求不动摇，坚持夯实基础重点突破的基本方针不动摇，坚持以住宅开发为主导不动摇，坚持快周转不动摇，坚持合理杠杆不动摇，坚持区域聚焦城市深耕不动摇，坚持扩大管理体系建设不动摇。我们建立了5大体系，这几年比较热的大生产、大营销、大运营我们都在做，当然这一块标杆企业的做法和我们中小企业截然不同。

 

我们制定了两个三年的目标，第一个三年的目标就是突破300亿左右，进入100强，第二个3年的目标就是到2025年突破600亿。

 

接下来为了实现这个目标，我们完成的动作是两个突围，一个是经营突围，一个是管理突围。

经营突围方面，我们首先是资金突围，因为双汇的资金非常便宜，双汇的财务工资每天有将近100亿的现金存量，由于他们和银行的关系，他们的存款，这样我们贷款就非常容易。

 

第二是我们在上海有一只基金，我们用上海的基金吸引资金的信息。第三是双汇有很多金主，万老板造就了200多个千亿富翁，造就了50多个亿万富翁，这些人都在漯河这个小地方，钱是花不出去的，由于他们又是我们的股东，所以资金这一块解决的还是不错的。第四是广泛的合作，和当地的小企业合作，和标杆企业合作。

 

然后是布局突围，我们的布局突围是一体两翼，一体就是河南，我们在河南深耕的城市是漯河，其次是周口，我们60个项目，这两个城市将近占了30个，在其它的地市，只要我们扎进去，现在都把深耕这两个字做到位。两翼就是长三角和大湾区。长三角这一块，我们从去年进去之后，到今年会到70亿。

 

拿地突围，这也是我们这两年快速发展的一个重要的原因。比如说我们在长三角合作，我们把合作的模式、对象、机制全部打开，我们和头部企业在长三角基本都有合作，我们绝对控股的项目，由于我们在当地不占有品牌优势和运营优势，我们交给对方来操盘，比如说我们在两三个城市是交给融创来操盘的，有些项目我们是合作模式。

 

在河南本地，我们尽量是以我为主，尤其在漯河，我们有本土的品牌和运营优势，所以这一块是以我们为主导。未来在大湾区我们依然采取合作模式来做，这对许多中小企业进军大湾区和长三角来讲，是必须要走的一条路，我们一头扎进去，没有品牌优势，没有运营优势，在这样的情况下要做大规模很难，所以有一次我跟我们团队讲，中国如果要评前100强的合作友好度的企业，我们要争取进前10名，所以在这一块我们尽量做到合作友好，这样合作的机会就会更多一点。

第二方面是管理突围，首先是机制突围，我们像许多标杆企业一样，有跟投，我们高层全部有股权。其实我们的控股集团里面没有股权，我们会成立合资公司来解决高管的投资问题。然后是中层必须要跟投，同时我们也成立了员工的共享共创基金。这样一方面解决我们的资金问题，另一方面也解决了我们发展的员工的工作积极性问题。

 

能力突围，刚才我提到五大体系的建设，从今年3月份以来，我们董事长一直要求夯实基础，重构能力，做好自己。过去几年我们每个企业都在向标杆企业学习大运营、大营销、大生产、大财务。我说碧桂园的一个区域公司都比我们规模大，我们没法跟他们学，我们必须把它的底层逻辑学到位，我们也管现金流和利润，我们也抓计划节点，我们也抓货值管理，但是货值管理、利润、现金流只是我们决策的参考，更重要的是要解决问题，解决企业在开发、运营过程当中的问题。

 

所以我们要求大运营平台上的所有问题小事不过午，大事不过夜。比如在管理当中，我刚才提到我们的集团总部之区域公司和项目公司，实际上七大节点一旦出现，集团公司、区域公司、一类城市公司、二类城市公司和项目公司的职责不一样，大家都要扑上去，解决项目的问题，避免扯皮推诿，这一块我们的效率做得还是不错的。

最后一点是人才突围，昌建集团这几年发展下来，我们有一个很大的感触，我才知道为什么红军长征之后，我们的伙夫都成了开国元勋。因为一支3万人的军队和到700万人的军队的时候，这时候每个人都是团长你都不够用。

 

2019年下半年以来，我们把我们的人才梯队的建设当成了现代企业发展必不可少的一个重要环节，因为没有人才的缔造，原则上来讲企业发展是非常不足的，我们现在有卓越计划、筑鼎计划、总经理训练营，未来之星计划，还有一个瞭望计划，每批人还没毕业，基本上都已经按照过去培养的计划已经到位了。

 

以上几点是我们集团这两年在做规模过程当中的体会，总结起来就是几点，一是合作，二是做好自己，三是把资金拿到位。

 

我的分享就是这些，谢谢大家。

主持人：谢谢您带给我们的精彩分享，接下来有请如是金融研究院院长、首席经济学家管清友先生为我们带来演讲，主题是“从住得开到住得好、住得起——以长周期眼光看待房地产”。

 

管清友：我今天分享的主题是“从住得开到住得好、住得起”，刚才孟总也做了非常好的介绍，建国总也做了非常好的个案的分析。

什么叫住得开呢？简单来说，因为房地产市场确实进入到了一个大的变化周期，从总量扩张期到结构的调整期，也有人说从黄金时期到白银时期。我们可以看一下，影响房价或者整个房地产市场需求层面的因素大概就是这些，大家都比较熟悉，我也不详细介绍了。

我们从几个维度来看，大的周期确实来了，也可以说原来增长的斜率非常陡峭，现在的增长斜率相对平缓了，但是这也确实不意味着说中国房地产市场是不是就会崩盘，我觉得不存在这种可能性。

 

第一方面是政策的收紧，这里我想强调一点，因为从政策建议这个角度，我们可能更多的关注应该如何，但是从房地产的投资、建设，也就是说从企业和居民购房的维度来看，我们看政策可能要看实际是怎么回事，会怎么影响到我们。

 

房住不炒的提出有一个演化过程，我们能明显感受到，在房住不炒提出之前，我们的房价基本上是越调越炒，越炒越调。房住不炒提出之后，房价的上涨确实进入一个平缓期，这是数据上能看得到的东西。

 

当然这里面是不是有问题的呢？是有很多我们要探讨的问题。包括最近我们看到关于深圳、南京、宁波等等城市出现房价的过快上涨，也很快遭遇到了严厉的调控。也就是说从政策的意图上来看，政策当局不希望看到房地产再出现价格过快上涨，或者泡沫的情况，这种意图其实也是可以理解的，因为我们现在处在一个比较重要的时期，就是外部面临贸易战，内部又处在结构升级、产业升级的状态。

 

如果出现资产泡沫比较剧烈的话，确实有可能影响我们几十年，就有点类似日本在80年代末期，由于广场协议签定之后，它的宏观政策出现了重大的失误，导致泡沫破灭，出现很严重的问题。

从过去的教训来看，我们在过去十几年里头经历了三轮大宽松，一次是2009年，一次是2012年，再一个是2014年，三次分别是4万亿、保7.5%和保7%。由于这次保7，影子银行膨胀，导致股票市场剧烈上涨，以至于到2015年出现了股灾。这是从政策层面，从国内的教训、国际的教训来看，不太希望看到出现剧烈的泡沫。

 

从住得起这个维度来看，我们简单统计了一下中国大城市的房价，我们无论从绝对数还是相对数来讲，在全球都是处在前面的。这也是我们必须承认的客观现实，当然解释的原因有很多，我们统计了一下，跟世界上主要的几个发达经济体的城市，其中也包含一些发展中国家，你会发现中国这几个大城市基本上都是排在前面的。

 

从买得起的角度来讲，我们的房价上涨已经大大超过收入上涨的水平，这也是房价上涨过快引发政策调整的来源。

从中央银行的策略来看，你会发现在这一轮调控当中，2017年以后金融整顿的过程没有结束，在疫情暴发以后，我们看到中央银行对房贷利率的调整也是有意的隔离，5年期LPR的利率是不下调的，准备金率也好，利率也好，都纷纷下调了，也就是说在这一轮宽松当中，中央银行有意地在隔离房贷利率。这也是从需求层面去抑制房价的一个非常重要的举措，所以大家看到买房没这么容易。

 

从需求层面来看，人口因素还是非常重要的，特别是刚需人口，我们未来还面临一个人口塌陷式的变化，也就是在新中国成立以后第二轮生育高峰期的群体，在未来五六年的时间里会整体步入老龄化，这个变化非常大，对我们整个房地产行业冲击也是比较大的，因为第二波的生育高峰期，简单说1966年到1976年出生的人有接近3亿人，这批人是要整体步入老龄化。一般来说人口的拐点也意味着需求的一个重大的拐点，这是对房地产实现下压的因素，从支撑因素我们讲城镇化率，特别是真实城镇化率和民意城镇化率之间，有2亿人要实现真正的城镇化，他需要买房，需要社保，所以需求确实还是比较强劲的。

关于住得好的问题，我们来看一下数据，不同的统计略有差别，但总体上来讲，大概能看出来我们从住得开到住得好的转变，我们现在人均的居住的建筑面积是37平米，就的统计是在40多平米，但是从人均居住面积来看，其实只有20多平米。也就是过去20多年房地产的市场化，基本上解决了住得开的问题，包括孟总刚才提供的数据，我们城镇居民的住房拥有率其实是比较高的。但是住得好不好呢？实际上是不够好的。

 

从跟我们人口密度差不多或者比我们高的国家来看，他们的人均居住面积是大大超过中国的，也就是今天的中国人可能下一轮的追求是要追求住得更好一些、更宽敞一些。比如意大利、日本、英国、德国，这些国家的人口密度都跟中国差不多或者是高于中国，但是他们人均的居住面积比我们要高得多。

 

有没有提升空间呢？其实还是有的。刚才我们讲了从需求端的因素的变化，我觉得从供给端入手，还有很多可以做的事情，比如说从目前住房结构来看，商品房面积的占比也就刚过1/3，大量的存量的老旧公房、小产权房亟待从体制、机制、建筑质量上升级。包括房地产市场化20年，其实20年前住的房子，你会发现基本上是没法住的，就像我们说博鳌地产论坛跑到今天这个会场，是因为大家觉得博鳌那个场馆有点老旧了，也不过20年的时间。所以现在看来，这些存量的房地产，它的改造、投资其实空间还是比较大的。

从供给上还有一个比较重要的事情是要改善土地供给的结构，这些年房价上涨固然有金融因素，其实跟供给端的变化也有很大的关系。我们的整个土地供应，住宅土地供应不到15%，在这么小比例的住宅土地供应当中，你就很难抑制房价的上涨。

 

所以话说回来，目前对于房地产行业，政府层面考量房地产行业的发展无可厚非，但是对症下药，这个症结要找对。房地产行业之所以可能面临风险的主要原因还是高杠杆，有人讲房地产行业像背着个银行发展，在金融上行周期，这样也没什么太大问题，但是在2017年以后，我们看到这一轮金融整顿，整个金融周期下行，原来的高杠杆、高周转的模式，它的风险也确实会暴露出来。

 

从监管或者管理的角度来讲，我觉得主要的方法应该是降杠杆，也就是说从体制上降杠杆，比如说拿地，房地产开发商的自有资金是不是可以提高，不用再像以前这种非常低比例的自有资金。比如说卖楼花这种情况是不是可以改进，以降低杠杆率。

 

我们有一个统计，中国大陆房地产上市公司，如果只算别内杠杆率，我们的杠杆率大概70%。香港的房地产上市公司，如果只算表内资产，它的杠杆率不到40%，很大的区别就是管理的体制和机制上不同，同时香港是真正经历过房地产剧烈波动的周期，很多开发商吃过亏，所以他们对金融风险的防范更加明确一些。供给端还涉及到土地多元化利用，它还涉及到农村土地制度的严重，如何实现城乡统一的土地市场。这就是涉及到更深层的改革，也涉及到最近一直在讲的生产要素的市场化改革。

简单来说，我们现在基本上解决了住得开的问题，但是住得还不够好，很多社会群体还住不起。

 

最后我简单说说从不同的市场主体，他们对房地产市场的不同态度。从企业的角度来看，现在对企业的限制太多，比如新购和限售，这里会出现一些问题，这些问题也是存在的，经济学的常识告诉我们，限价的东西一般是不能买的。如果它是一个市场化程度比较高的东西，你用限价来限制它，就会产生几个结果，第一个结果是市场供需失衡，第二是偷工减料，减少成本，第三是寻租腐败。所以我建议要去掉一些不必要的过度的管制和限制。

 

从政府角度来看，政府觉得房价上涨过快引发社会争论，他们需要给社会公众一个交代，同时大量收入比较低的群体无法购房，会积累社会矛盾，所以房地产市场以及房价的过快上涨在任何国家都是一个民生话题，政府不得不去做一个什么事情呢，既然我无法控制价格的上涨，我就给你限价。这是政府思考的问题。只要是价格限制住了，好像对好百姓有个交代，但是限价的过程会产生很多问题。需求和价格上涨有关系，另外和我们的收入分配结构也有关系，所以从居民角度来看，房地产的问题可能也是一个收入分配问题。

 

这三个主体大家的诉求是不一样的，出发点也是不一样的，你从不同的诉求、不同的出发点建议，很难达成共识。现在房地产很大的一个问题是很难达成共识，就是政府、企业和居民三大部门很难达成共识。

在未来如何从住得开到住得好和住得起呢？需要这三方达成共识，我们个人建议政府要抓住降杠杆，抛弃原来很多不必要的限制，从企业这个角度来讲，一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了，未来房地产就是一个制造业、服务业。

 

从居民角度来讲，当然不希望房价过快上涨，但是也不要期望房价剧烈下降，或者出现日本那种价格崩盘的情况，那种情况出现就会非常危险了。

 

我就跟大家分享这些，谢谢大家。

 

主持人：谢谢管清友先生，接下来是主题讨论会的环节，走过20年高速发展时代，房地产前进的方向一直备受研究和讨论，未来道路也在不断尝试和探索中逐渐清晰；告别旧模式，创造可持续发展的房地产已经开始深入人心。

 

今天第一场讨论会的主题是“创造可持续的地产发展”。首先有请主持嘉宾，浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：广东省房地产行业协会会长王韶先生；德信集团董事长胡一平先生；禹洲集团副总裁张岩先生；绿都地产集团董事长杨张峰先生；上海爱家集团总裁李彦漪女士；康桥集团执行副总裁李威先生。

丁建刚：大家好！我们的时间是40分钟，这是一个命题作文，创造可持续的地产发展。虽然去年博鳌房地产论坛的时候，我们在想今年博鳌房地产论坛20年肯定会是里程碑意义的事情，但是没想到事情变化这么快，今年将会载入人类历史史册。

今年的话题变得会略微有些沉重，可持续发展这个话题永远都要讨论，我们今天的第一个议题就是经济复苏中的房地产角色。在2003年的时候，国务院的18号文件就对房地产行业有一个定位，把它定位为支柱产业。但是在过去十多年持续波动的过程中，在经济出现下行的时候，房地产就变成了夜壶，要阻止经济下行，要把它拿出来用。

 

我们今天第一个话题就来谈一谈，在今年这样一个非常不确定的情况下，很多国家还在水深火热之中，国际政治、国际关系、全球经济的衰退，以及我们未来的政策等等，这样一些不确定的背景下，我们的房地产市场可能在未来一段时间，特别是今年下半年到明年这段时间，会扮演什么样的角色。首先有请广东省房地产业协会会长王韶讲讲。

王韶：感谢你的厚爱，按照你昨天的提示，讲三句话：第一个角色，房地产应该是从推动器到稳定器，第二句话，从卖房转向卖生活。第三句话，要顺势而为。广东话就是识做，北京话就是讲政治。

 

丁建刚：从推动器到稳定器、从卖房子到卖生活、讲政治，三句话讲得很好。我给王会长介绍一位同事，胡一平，德信房地产集团的董事长，现在是浙江省房地产协会的会长，下面请胡一平董事长讲讲您的观点。

胡一平：我比较赞同今天早上早餐会的时候孟晓苏老师说的那句话，我认为房地产在整个中国还是非常重要的角色。我们很多时候会把房地产行业和房地产企业混淆起来，它其实是两个不同的范畴，我认为房地产行业是整个国民经济的皮，房地产企业才是毛，所以我们要把房地产行业健康、持续、稳定地搞好，我们的房地产企业这个毛才能长得丰满，我觉得我们所有房地产企业一定要把这个概念弄清楚。

 

丁建刚：谢谢胡主席。他讲的房地产企业实际上是附属在行业中的一个细胞，不要把企业或者某一家企业、某一个楼盘、某一个地区的房价的事都一棒子打在房地产行业上。刚才我说了国务院的18号文件，这个文件现在还没撤销，美国到现在也还是把房地产行业作为支柱产业之一。

 

接下来请我们的美女老总发言，这位是上海爱家集团的总裁，她是企二代。李总，你们是一家跨国公司，而且是一个多元化公司，你可以简单介绍一下。

李彦漪：大家好，我是李彦漪，我们是1982年开始在上海做建筑，到现在快40年了，1995年转型做地产，做了全国化布局。

 

从昨天到今天，很多老师们都有讲到行业跟经济在地产角色中对于疫情的影响，我觉得还可以从产品和服务的角度看一看。因为前两年地产行业有限价之后，客户的投诉、维权就非常多，经济复苏肯定是离不开安居乐业的，作为房地产企业，我们也可以扎扎实实地把我们的产品和服务打造好，让我们的老百姓不要去担心这些他们本来不应该担心的问题，比如说质量问题等等，我觉得这也是我们地产企业可以切入的一个角度，把我们该做的事情做好。

 

丁建刚：李总回答得非常巧妙，她说把自己的事情做好，就是正确的决策。

 

接下来请我熟悉的杨总来回答这个问题，他来自河南绿都，宇通客车旗下的地产公司。

 

杨张峰：我觉得中国的房地产不管在疫情前还是疫情后，都是中国经济发展的压舱石，尤其是疫情后，房地产行业也是率先复苏的行业之一，通过今天上午的演讲，我们也非常清楚地看到虽然房地产行业已经到了高位振荡的阶段，但是我觉得在分化和结构性下还是有很大的机会，我们来做强做大这些方面。

 

我觉得在城市选择方面，一个是要选择人口流入、经济有发展，并且自己要有团队的地方，这样你才能够做好区域深耕。第二方面，原来我是做制造业出身的，做了18年制造业，做了两年的房地产行业，对比了两个行业，房地产行业有两个特点比较突出，一个是政策影响非常大，不像很多制造业充分的市场竞争。另外一个是管理相对粗放，因为这些年高速的发展。我觉得在新常态下，要做好我们自己应该做的事情，练好内功，做好品牌的管理，做好我们的产品力、服务例，做好质量的管理，以及精细化管理，从投资红利逐步过度到管理的红利中来，来应对市场的不确定性和周期。

丁建刚：杨总把这个角色理解到具体企业了，不光是行业，行业没有说，后面有时间可以继续谈。下面一位也是来自河南的企业，他是康桥集团的李威总。

李威：总结这个问题，我们有四个“者”，第一是在经济恢复过程中的积极参与者。第二是我们要做好社会需求的提供者，也就是要提供好的产品。第三是稳定的支撑者，在现在这个环境下，我们要做好支撑。

 

丁建刚：是对整个经济吗？

 

李威：社会稳定、意识的稳定等等，这个有点上纲上线。按照六稳六保的政策，我们要做好这个事情。第四是我们行业要抓住这次危机中的机遇，抓住行业的深化和升华，做一个积极的探索者。

 

丁建刚：李威总总结得非常浓缩，支撑者，其中也包括政治、经济和社会。甚至上升到六稳六保的高度。下一位是禹洲集团的张岩总。

张岩：房地产对中国经济的复苏，其实也不是一个特别复杂的命题，因为房地产下游带动50多个行业，包括金属、建材、家装，甚至小到窗帘、厨具之类的，房地产复苏对经济的作用基本上是不用解释，因为它不是一个单一的行业，是一个带动很多下游企业的行业，而且它会复苏很快，不像餐饮业、旅游业，它这个复苏的速度和对经济的贡献可能影响的速度会偏滞后一点。

但是实际上这个疫情也是对房地产企业的一个考验，也充分考验我们的布局。禹洲集团的布局比较稳健，这次疫情对我们的影响是非常低的，我们1—7月的销售排名已经到了第31名，还是非常平稳，主要还是布局，中国有660个城市，布局如果有问题的话，或者不均衡的话，我只是一个地域的企业，可能我这个区域出了问题，可能影响就很大，如果我布局在很多低线城市，疫情对他的打击也非常大。

 

我们布局的都是一二线城市，北京、上海、杭州、南京、重庆、武汉、厦门、福州等，大概布局了将近40个一二线省会级城市，所以疫情对我们影响是非常低的，所以我们1—7月份销售进到第31名，在疫情之下，一二线城市跟四五线城市的反应是完全不一样的，它们疫情之后反弹非常大，我们基本上一个月往上调三次价，而且月月销售都突破2019年。

 

所以我觉得中国经济不会懈怠，中国经济反弹的速度和人们的购买力，在一线城市和二线省会级城市还是特别凸显的。所以我觉得房地产行业对经济的推动是显而易见的，也凸显出企业的布局和它的稳健也非常重要，我们这种布局的战略会使我们走得更平稳、走得更远、更好。

丁建刚：张总一连说了好几个问题，第一，他认为在经济下行的过程中，房地产还是起了重要的支撑作用，而且率先复苏，这种复苏非常强劲，我们的经济指标大家都知道，一季度是降6.8%，二季度上升3.2%，整个上半年还是下跌1.6%，下半年坦率来说还有很多不确定因素，包括中美之间的经济、科技的问题，包括贸易的问题，整个全球衰退这是可以肯定的，是不是萧条那就另当别论，但是房地产确实复苏得非常强劲。

 

我和胡总所在的城市杭州大家都非常关注，上半年基本上就是抢房抢地，公众就是抢房，开发商是抢地，这是从深圳蔓延到杭州的，深圳和杭州是最典型的两个城市。刚才张总说一二线城市普遍是这样，但是这两个城市是最典型的。

 

接下来的一个问题就是后疫情时代与房企的选择，我们不管这个题目是不是很确切，张文宏教授说第一波都没过去，何谈第二波，但是现在起码是相对比较稳定的时候，房企做什么选择？面临这样一个不均衡复苏的情况下，房地产企业在有些城市开始拼命抢地，但是也有一些企业判断这个时候风险比较大，恐怕还得看一看，有些企业要转型，要多元化经营，有些企业轻资产服务，跨行业、跨模式的经营，有些去搞健康、小镇。我们在博鳌论坛上已经谈了很多年，接下来这个话题，还是首先请王会长讲讲。

王韶：今天我们在这里谈创造可持续的地产发展，这些年我也比较关注这个问题，这两天我和一些嘉宾也聊得比较多，我觉得可持续发展应该是每个地产界有识之士都应该共同关注的问题，也应该是我们整个房地产界要共同承担起来的一个责任。

从1998年到2019年，整个中国完成房地产投资从3612亿元到去年的13.22万亿，这些年的平均增长率是18.7%。房地产投资的附加值，对GDP的增长，从1998年以来一直是在4%到6%之间，2019年是8.6%，达到最高值。我们也看到从2015年之后，房地产完成投资的涨幅是在下降的。同时我们也要看到房地产投资附加值对GDP的贡献，这三年也是在下降的，主要是房子的价值涨了，另外就是中国经济转型升级，房地产拉动作用在减弱。

 

现在房地产在进步，我们也要看到一些问题，如果资金过多的向房地产行业倾斜，它会对我们的社会、金融、经济，甚至是我们的政治都会产生影响。那怎么才能稳，才能实现可持续发展呢？刚才也讲到，咱们中国很多地方是不缺房，缺的是高品质住房，所以作为房地产企业，我们要围绕人们对美好生活的追求，要提供高品质的住房，要提供高品质的生活配套设施，还要围绕着产城融合和高品质的城市建设，提供高品质的生产发展空间和服务，而且要围绕生态、生活、生产出发。

 

总之，未来房地产企业必须要扮演好三个角色，一个是美好生活的建设者，第二是生态文明建设的推动者，第三是高质量发展的实施者。只有这样，我们的房地产才可能实现可持续发展。

丁建刚：王会长的高度很高，刚才已经说得很清楚了，我就不再重复了。接下来有请胡总。

 

胡一平：我和王会长都是会长，他是广东的会长，我是浙江的会长，但是王会长还是讲得比较宏观一点，我就讲一些微观的。今天讲的是选择，大家都知道一个道理，但是做的时候会不一样，选择比努力更加重要。作为房地产企业要怎么选择？

第一，你到底是多元化还是专业化。浙江宁波有一家企业做房地产做得非常好，但是它在房地产不好的时候选择了多元化，而且这个多元化是非关联多元化，它在汽车行业里面投了200多亿，结果马上就不行了。所以你要选择的时候，如果选择多元化，也要选择关联的多元化，如果完全跨界，我认为所有的在座的房地产企业一定要非常小心，你有没有这样的组织和人员配套，行业是不是了解，这是一个选择。

 

第二，城市的选择。很多企业讲要长三角、京津冀、珠三角布局，这些地方确实很好，但是你选择的时候不要选择大区域，你一定要选择你非常熟悉的城市。比如说京津冀很好，珠三角很好，但是你对这个区域一点都不熟悉，你一下子进去，风险非常大。杭州有两家企业，在2000年初的时候，它在上海陆家嘴一下投了十几亿进去，这笔钱起码相当于现在的一两百亿，没有对市场进行很好的了解，最后它也失败了。你们选择城市的时候，不在于这个城市大或者小，关键你要对这个城市非常熟悉、非常了解。

丁建刚：我认为所有的房地产专家只有区域性的，没有全国性的，你让我说杭州，我哪个地方都熟悉，说浙江我也差不多了解，但是要说全国，那就完全做不到。正像胡总所说，你要选择一个城市，比如说杭州这个城市很好，但是很多开发商到了杭州这个城市就会栽跟头。

 

胡一平：包括进同一个城市，区域的选择也很重要，比如说在杭州，有些地方打桩要打到70米，有些地方打5米深就够了，这对你的建筑成本影响是非常大的，所以这个区域性还是非常关键的。

 

丁建刚：你在这时候选择不熟悉的，跨领域的，以为有钱，砸200亿就能成功，这一点非常危险。接下来还是请李总。

李彦漪：每个企业在做选择的目的一定是希望可以活下去，并且要活得好，今天早上有很多老师提到房地产行业基本上已经从从无到有到了一个从有到优的阶段，爱家集团今年也是明确了地产+小镇双轮驱动的战略方向。

 

丁建刚：已经到了浙江安吉是吧？

 

李彦漪：对。地产这边是要活下去，小镇就是代表我们活得好，地产可能更多提供的是一个居住空间，小镇更多的提供的是一种生活方式，我们的确在安吉正在打造一个小镇，它是32平方公里，我们跟政府一起合作，从旅游、农业、教育、康养等等几个板块去打造一个旅居小镇。

 

以前在这里面各个板块是分开的，当开发商把房子建完之后，政府很难运作这个东西，它是一个恶性循环，也很难形成很好的模式。我们现在在做小镇过程中，所有的配套、板块，都是从未来这些人可以长时间旅居去倒推他们到底需要什么样的产业跟配套，并且我们所有的产业、运营都是前置去考虑，我们现在在做规划跟做地产，这些东西同时都开始同步在做了，我们希望未来8年、10年，爱家房子都卖完了，退出的同时，这个小镇是可以独立运作下去的，这就是我们做小镇的成功。

 

所以我们对每一个板块、模块的要求都是他们可以自己独立运作小区，包括我们连所有的白茶衍生品都是可以独立的面对市场，没有地产在，你也可以自己去销售，这是我们打造小镇的一些理念。这也是我们接下来的发展方向，我们希望打造这种诗意经济共同体、未来乡村理想国，我们也是做长三角一体化高质量发展的样板区，也是希望可以通过这种小镇的打造寻找一种模式，日后输出到别的乡村，这是我们目前的一个选择。

丁建刚：你的选择和刚才胡总讲的相关产业类似，以前你们是做住宅地产，现在是做小镇。你刚才说了一个问题，原来小镇不可持续，现在你们找到了可持续的方式或者逻辑了吗？你刚才说白茶小镇，白茶本身是一种逻辑吗？

 

李彦漪：这个话题就比较大，因为不可持续是我们自己在调研的过程中，政府也跟我们经常会说他们的苦恼，比如说一些小镇打造好之后是没有入住率的，就是房子卖掉了没有人住，没人住商业街就不去做，他们一直承诺有人住了之后会去打造商业街，但是总是做不出来，所以我们做规划的时候，就会深度了解产业，了解当地的需求，包括文化，包括比如说在农业方面他到底有什么真正的困扰，比如说白茶现在面对的困扰到底是什么，它面对的行业竞争或者标签不清晰，从本质上去为他们考虑这个问题。

 

我们自己还亲自示范打造了一个把白茶从一产提到三产的这样一个产业品牌，包括我们的博物馆，我们之后会自己运营，现在我们已经在做策展。还有我们的教育、康养，都是现在已经确定了，未来我们小镇的居民在这边旅居，他们需要什么样的康养医院，他们需要什么样的科室，什么样的专家，从一开始就要去思考这些问题。

 

可能我们的房子是两年之后开盘推出来，但是两年前这些东西都要同步的铺进去，开始思考和打造，这个对运营的要求非常高，但是过觉得这可能是下一个问题，接下去这会是常态。

丁建刚：留作下一个问题来回答。接下来有请杨总。

 

杨张峰：我非常赞同两位会长的观点，我们也是在践行这方面的东西，我们做企业，疫情之后我们也思考了很多，一个是我们的战略非常明确，另外一个我们还是希望企业能够先做强再做大。做强这一块，一个是城市的选择、专业的提升，包括刚才胡会长提到的我们对每块地、每个城市的微观的研究、客群的研究和城市的研究。另外一块是要做全产业链的管理，就是类似相关多元化的管理和提升。

随着市场的平稳发展，我们认为企业还是要回归到它的本质，为客户创造价值，在这方面我们会开展相关的工作，这里面不管是产品还是服务，我们会下一些苦工夫，把产品做好，服务做好，把客户服务好，做好我们的品牌，这样使企业能够长期的生存下去、发展下去，发展才是硬道理。

 

丁建刚：杨总的发言就是讲在自己熟悉的领域继续深耕下去，这是一个选择，或者说别无选择的选择。

张岩：其实以行动来证明选择，我们觉得还是进取。今年1—7月，禹洲集团又新获取了600多亿的土地，并且大家可以用宏观的事看微观的事情，包括我们在上半年，这些标杆房企，龙头房企也在积极抢地，从这些方面看得出来，大家还是坚持进取。

 

中国经济的增速到目前为止来看，它虽然说是放缓，但是还是持续向上的，没有彻底性的打击到一个经济危机的阶段，它在若干年中还是要往上行的。

 

再回到人的层面，我们回想一下5年、10年前，包括我们周围的同事和朋友，生活都是在提高的，原来骑自行车，现在开车，现在开更好的车，有了更好的职位、更好的收入、更好的享受的空间，更好穿衣服的品牌。然后人的对美好生活追求的大方向也是不可磨灭的，当你住了七八十平米的郊区的房子，然后需要住120平米的市区的房子，如果我有了之后，大家仍然会想，我为什么不住200平方米的，住200平方米的，你会想我干吗不住一线临江的城市中心的房子呢，即便这个满足了，我们还要再升级，我干吗不去住省会城市的，我干吗不去一线城市买一套房子，包括风景如画的杭州，我是不是也应该拥有一套房子。

 

所以整体中国的经济还是在上行的状态，人的收入和对美好生活的期望还是在消费的状态，这个进取的大方向肯定是没错的，这么多头部房企和中型房企的选择，基本上用脚投票了，所以我们认为这个方向是对的，今年上半年我们获取600多亿的货值，这是很关键的。

 

另外一点，好的城市也有差的盘，差的城市的中心也有好的盘，比如说我们在唐山，这个城市不太好，但是我们的盘是非常热销的。我们不要因为局部的投资的失败，或者对大政策、大市场的判断错误就否定整个市场。中国有600多个城市，有些城市的表现非常好，开盘就被抢光，这还是靠城市研究和城市选择，包括刚才说的对城市研究要做细，我们企业全国布局之后，沃勒企业对这些城市都很清楚，所以基本上没有什么问题。

 

另外，一二线城市越来越安全，因为不像那些四五线城市，仍然是拍卖的老的政策，价高者得，它是限售价，政府在拍地的时候已经规定你的售价了，帐是很容易算的。如果你在大的经济方向上是对的，并且你进入的城市是有研究的，你拿的项目大部分都是摇号的，或者猜中间价的，只能说你的利润会有减损，你的规模上来之后，利润减损会抵销这件事。另外当你有这么带积淀以后，你就可以进入机会型的城市，机会型的可能抄一笔就挣很多，也可能有损失，我这么大一盘棋，损失也是给我们带来的财富。

 

所以在这个时代，我觉得房企的选择还是要积极进取。我们从来不预判未来，我们还是以史为鉴。迄今为止所有房地产公司做的多元化几乎都是失败的，比如恒大做矿泉水、做汽车，包括泰禾做保险等等，我目前看到资金雄厚的用房地产挣来的钱，确实从别的行业都亏出去了，我没有看到一个特别成功、特别优秀的案例，所以我也不敢赞同多元化的方法，我们还是以事实为准绳，拿历史为借鉴。因为我们不是头部房企，是一个中型房企，如果有机会的话，我们等别人先进，我们跟在后面，我们不必做先锋，让别人做头狼，我们排第二位还是舒服一点的。

丁建刚：经济还会发展，人们的需求还会继续迸发出来，这一块我感觉非常深刻，这次疫情之后，人们感觉活着就好，疫情改变了人的生命观、置业观、生活观，刚需要买他自己认为功能齐全的房子，终极置业者在杭州出现了恐慌，原来都是刚需恐慌，今年上半年杭州的1000万以上的豪宅销售1600多套，这个数据超过了过去任何一年全年的数字。

 

接下来是康桥的李威总。

 

李威：前面讲了这么多，房企的选择已经基本上比较清晰了，我想从选择的出发点或者选择的理由来说一下，这还是一个逻辑问题。从逻辑来讲，结合自身的企业特点，选择自然而然就会出来。比如说就三样东西，第一是市场的需求，我们是做产品的，产品是销售的，或者是运营出租的，市场的需求决定了我们选择的方向，这次疫情之后，大家对房地产市场还有什么样的产品已经讨论得比较多了，比如说我们企业针对这个事情跟同行一样，针对健康型的住宅，不管是户型，还是机电通风设备的提升，现在连电梯都不敢按了，眼睛离近一点都害怕，在这种情况下，智能、绿色、健康的住宅的IP必然是住宅产品选择的一个新的方向。

 

第二是资本的诉求，房地产业和资本脱钩是不现实的，资本的诉求直接影响到各个企业的选择方向，我相信企业家对这个事情都会非常敏感，现在资本市场欢迎什么？现在不是我们选城市，而是资金选城市，资金觉得哪里的风险小，这个自然风控是摆在第一位的，回报率是摆在第二位的。

 

今天早上那么多专家做了分享，产业导入、人口流入、老龄化、收入差距等等，决定了企业的成长性。所以资本偏好方面，我们毫无疑问也要走入这些城市。资本对于运营的效率是最敏感的，同样一分钱下去，我是多少钱的回报，这个事情比较清楚，所以对我们来讲，要解决运营效率问题。最后一个是政府要求的问题，这个要求你不得不服从，这是一个大局问题，从这个角度来看，结合大家的共同点，就是在规模化基础上的高质量的运营，我相信这是大家共同的选择。

丁建刚：谢谢李总，高质量运营是一个选择，跟着资本的嗅觉来选择。论坛还有两分钟时间，讨论最后一个话题，政策常态下的地产新常态。昨天我也说了，中央政府的政策好像没有特别具体的一刀切的政策，深圳开了一枪，其他的地方没有太大的变化，这个所谓的政策常态下的地产新常态，我们每人用两句话讲讲。

 

李彦漪：我对这一块的感受不是特别大，因为我之前十几年都是在一些发达国家，其实这就是他们的常态，我们只是现在跟他们进入了一样的常态，所以我一直跟公司同仁说，接下去就是放平心态，躺着赚钱的时间已经过去了，粗放式赚钱的时代已经过去了，接下来就是要精细化地做好服务，就像今天早上陈启宗先生提到的，心不要贪，要把产品和服务做好，制造业该怎么做，我们就该怎么做，这是我接下去的一个常态。

 

李威：我觉得常态的事情就是稳字当头，我们要做好在整个经济中档换速的系统，就是整个车的速度慢下来，我们这个重要部件也是要注意速度，所以稳字当头是必须接受的。我非常同意刚才李总说的，说到底我们是提供产品和服务的，我们接下来与GDP的增速保持同步的阶段当中，给了我们一个难得的机会，把我们以前的课补上，把我们以前该做的事全部做到位，所以接下来我们更加精细化地做好产品和服务，这是不二选择。

 

王韶：我就一句话，顺应人民对美好生活的需求，把产品和服务做到极致。

 

丁建刚：理想很丰满，现实很骨感，刚才管清友先生说了，那个限价政策就让你不得不减成本，甚至偷工减料。

 

杨张峰：新常态下我们还是要顺势而为，做好自己，做好产品、做好服务，服务好我们的客户，同时也要胆大心细、冷静。

张岩：其实疫情没有打乱我们的信心，蔓儿增加了我们的信心，疫情大家看到的是坏处，我们看到的是好处，在2月份我们也非常恐慌，觉得公司是不是不够稳健，是不是会被疫情拖得有危机，当后疫情时代到来，我们企业特别稳健，所有东西都没有影响，甚至报复性的反弹，使我们更加坚实，而且提高了效率，或者对大的决策投资更稳健，尤其是对这些一二线城市，我们的投资路径更坚持，哪怕速度慢一点，更稳一点，但是做限价的预期，使我们走得越来越稳，所以疫情没有打倒我们的信息，而且使我们的信心更强，而且我们完备的融资体系，使我们经得起疫情的考验，并且疫情期间我们的人员反应和市场的反应都是超乎我们意料的，后疫情时代是考虑一个企业是靠能力赚钱，还是靠运气赚钱的一个试金石，当我们走过这个过程之后，我们的信心更足。机遇永远伴随着危机，危机里面也伴随着对自己能力的检验，所以也觉得后面会越来越好。

 

胡一平：新常态下，第一，要接受未来几年甚至几十年很低的利润，第二，要主动接受政府不断地调控，未来的房地产企业不是百米冲刺，它是一个马拉松。

 

丁建刚：胡总说到马拉松，他就是一个马拉松爱好者。所有的对话嘉宾中，最有信心的是张总，他认为没有什么新常态，现在一切正常，危中有机，并且机会更大。我没有那么乐观，因为还有很多不确定性，比如说还有收入、经济的问题等等。刚才管清友先生也讲了，日本在30年前也是爆棚，日本人到处旅游，到处买买买，但是他们确实失去了30年，希望这次疫情也好，或者现在的国际政治关系的变化也好，但愿中国国运能够经得起考验，也希望明年再跟这几位嘉宾一起做一个论坛，来实验一下我们今天的预判。谢谢今天对话的6位嘉宾，也谢谢大家的收听。

主持人：谢谢各位，请各位移步到舞台前方合影留念。