【2019博鳌房地产论坛】主持人：各位来宾，本会场今天下午第四场主题论坛的主题是趋势对话：产城、文旅与商业新机会。

 

首先开始的是演讲环节，首先掌声有请第一位演讲嘉宾，建信开太平总裁、创始人辛磊先生，他的演讲题目是建信开太平——追究劳务生态变革领军者。

 

辛磊：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！从昨天到今天听的全是咱们房地产的事，我听了两天基本上主题就是三个内容，第一个是冬天，第二个是大家在讨论创新，第三个大家在严峻的环境之下都非常在乎的是品质。

 

我在这里今天跟大家讲的主题，我觉得跟大家可能有些许让大家觉得可能温暖的东西，就是我讲的是冬天里的温暖，怎么样去创新，还有我们的品质是怎么样能得到保障。

 

建信开太平中国劳务生态变革领军者，这是我们未来的远景，我们现在做的最多是中国建筑劳务生态变革的领军者。现在中国房地产受到了各种政策以及环境的限制，所以大家在财务状态上压力非常大。

 

第二，所有做房地产最终归集都在于不管你设计有多好，它最终在中国传统的建筑行业之下都是靠我们半工业化的生产节奏做出来的，所以最终它的品质的好坏还是取决于我们中国的很多大批量的建筑农民工的管理和技能，而真正我们一个房地产公司能有多少管理员派驻在现场，能靠我们的总包，我们总包是铁打的营盘流水的兵，它靠传统的粗放的管理以及和我们业主的双向博弈到底能把我们的东西做到什么样的程度不好说。

 

所以今天我跟大家讲讲我们建信开太平这个体系怎样能够在这个冬天里给大家带来一些小小的温暖，怎样能够在创新的环境里能够给大家带来一些管理品质上的提升。

中国房地产市场无疑造就了一个时代的繁荣，带动了衍生产业的蓬勃发展，尤其是建筑行业，去年中国建筑产业大概是20万亿，其中建筑劳务产业大概是6万亿，房地产第一是金融，第二是建筑物的形成，建筑物的形成都是靠建筑施工企业带来的。

 

目前中国建筑整个行业是什么样子，为什么我们的工程管理越来越难，为什么我们现在所谓的好总包不管是央字企业还是民营企业，现在都是面临各种各样的不稳定和困难，为什么我们的建筑品质这些年设计品质可能在不断地上升，但是在施工品质上为什么会在不断地下降？

 

因为我们在到终端的时候，面临的几个问题，第一个，建筑工人逐年减少，老龄化日益严重，缺乏新鲜的血液，第二在房地产行业产业链里面，随着每一次政策收紧，最终我们在经济产业里面，我们所有的链条的负重都下放给了我们最终端的部分，也就是我们的建筑农民工，我们的劳务产业。

 

我们还有另外一个数据，去年整个建筑劳务产业大概一年六万亿的产值，而我们工人大概拿到手的工资只有不到2700亿，所以大家知道为什么现在到处都是劳务纠纷不断，安全事故频发以及各种各样的问题，最终我们看到的是行业压力、行业乱象和社会矛盾。

 

中国大概有三亿农民工，虽然我们房地产产业铁公鸡，我们建设产业空前发展的几十年以来，但是中国社会问题会越来越严重，而终端的问题越来越得不到解决，同时我们建筑产业也越来越难，房地产产业也越来越达不到自己心目中的目标，其实它是有根源的，根源就在于万丈高楼从地起，其实所有的万丈高楼都从工人的双手起。

 

越来越多大型总包也跟开发商一样在走自己的资本道路，在走所谓高大上的道路，但是在终端的产业管理上这二十年我们是没有进步的。

 

我们是中国劳务生态系统变革的领军者，目前我们在这个领域走在了最前面，首先是思想领军者，第二是技术领军者，我们现在给自己定性为生态的变革者、社会的慈善家、专业的领路人、农民工的工友。

 

我们这个企业是中国建设银行控股的企业，是建行的子公司，我是这个企业的创始人，这个企业原来我自己做了三年，中国建设银行去年的时候做了我第一大股东，第二是建筑产业工人管理服务平台的品牌领军者，只有管理好建筑产业工人的管理服务，我们将来整个产业链的品质的延伸才能够从下推导至上，否则无论大家选什么样的总包，选什么样的管理团队都有点像赌博，因为你选来的人最终落地者还是工人，选什么样的总包工人最终管理服务不好它的产品也是不好的。

 

第三是劳务数据分析和解决方案的专家，也就是说我们通过工人的互联网化以及我们所有横向纵向的数据调动，来有效的实现整个产业的工人管理提效，刚才说到了一个问题，我们中国现在所有的建筑工人，为什么数量越来越短缺？为什么现在我们越来越找不到工人？

 

不仅仅是工人数量在减少的问题，还有我们交易效率和管理效率低下的问题，只有通过我们的大数据和互联网管理把整个中国工人的交易效率和管理效率提上去，我们才有可能解决整个产业的问题。

 

第四，我们是劳务管理标准的缔造者和系统性的孵化专家，我们的终极目标和我们现在做的所有的事情就是农民工的产业工人化，也就是我们在真正的打造中国建筑产业工人的标准和建筑产业工人的体系。

 

建信开太平的三大功能体系，第一个是全链条的劳务管理与解决方案，在整个产业链资金短缺的情况下，现在事实上已经是很多的资金压力都已经下传到了最弱势的群体，我们从深层次解决大家的困难，也就是说只要是能够和我们一起来提高效率，解决问题的，中国建设银行、建信信托，我们会给开发商在相应的供应链金融里面给予帮助，而且是纯信用、无抵押、成本低。

 

最简单粗暴的说法就是说当我们都发现这些问题的时候，市场、金融环境让我们在座的开发商非常困难，这个问题还是得不到解决，那由我们来解决它，我们努力的和大家一起来解决它，我们可以在定向精准发放的基础之上，我们可以解决我们部分的金融融资问题，这是金融。

 

第二是产业，当我们所有的系统、工人的管理都在我们的平台之上，大家可以去畅想一下未来的管理环境，也就是所有工人在交易效率提高，那么在生产的很多环节上可以得到一个前所未有的畅想。通过我们的金融、互联网，实现真正的产业工人的输送，有效地解决了管理体系中的终端问题。

 

第三，我们还做了一个农民工互联网公益平台，我们改革开放这么多年，我们祖国的经济发展这么多年，为什么咱们去年的时候习大大、克强总理都空前的在倡导农民工问题的解决，就是因为在这个时代的发展过程中，我们中国付出最多得到最少的一个群体，他们一直还没有得到有效的问题解决，所以我们做了农民工互联网公益平台，从根儿上来解决这个问题。

 

全链条劳务管理解决方案，第一是全流程信息化，打穿劳务管理的黑匣子，降本增效，大家都知道建筑工程的管理，人、材、机、物都是透明的，最终双方扯皮纠纷最多的是人，最不透明的也是人，所以我们努力的让现场全场景透明化，将来可以大幅度的降低业主、总包和其他施工单位最终合约的纠纷，这是我们降本增效非常有效的一个方法。

 

第二是我们劳务资源的智能调动，刚才我跟大家汇报的一个数据，大家可以想象在我们建筑劳务，常规的叫包工头，在这个非常传统的产业里面，咱们从开发到最终形成的过程中，还存在各个交易的信息的非透明化带来的额外的成本增加，而我们未来的目标是提升所有企业的利润水平。

 

我今天上午听到一个专家的说法是，咱们现在开发商确实对于人力资源的容忍度比较高，可以花更多的钱请到更优秀的人才，这我绝对同意。但是现在既然冬天已经来临，我们所有的企业都面临着要提高效益，降低成本，所以如果能够从管理团队、管理成本的节约一直到最终交易成本的节约上我们能够提升企业的效率、利润水平，对我们大家来讲，这种创新我觉得在未来是有重要意义的。

 

这是我们自己做的一个事情，我们要让中国三亿农民工能够成为有档案、有培训、有评级、有权利保障、按月发薪的产业工人队伍，也就是先上来，再孵化，再输出，让工人习惯了能够在我们的交易环境里成为一个由过去被动的被寻找者而成为一个主动的资源获取者，这样的话整体从他们的技能到交易效率可以得到有效的提高。

 

当然我们最终的目标，是希望成为行业标准的制定者。尊敬的各位开发商，我今天来这里最终的总结就是三句话，第一个，如果愿意和我们一起在农民工这个事业上大家一起携手前进的开发商，我们中国建设银行、建信信托愿意在金融服务上给大家提供支持。

 

我们前两周开了三场发布会，目前第一批两百亿纯信用的信用贷款已经跟部分开发商形成了战略合作，这是第一个在金融方面的合作。

 

第二，我们希望能够跟各大业主能够形成有效的战略联动，也就是提高自身的管理水平，降低不必要的纠纷和扯皮。第三，我们积极的希望我们能够深度合作，现在也有一些大型的开发商上市公司说愿意和我们进行股权合作，但最终我们是希望寻找我们的联盟。

 

也就是说，中国三亿农民工的希望，其中大部分其实都是从事建筑产业的，接近40%。他们的幸福，其实也掌握在我们在座的这些走在食物链最高端的各位企业家、领导的手里，所以我希望我们能够一起在这个产业板块上共同前进，我们今天迈出的一小步将会成为中国三亿农民工生态改变的一大步，谢谢大家，希望大家积极的关注我们，谢谢！

 

主持人：接下来我们继续请出下一位演讲嘉宾，掌声有请中国奥园集团高级副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊先生，他演讲题目是新时期房企发展的多维思考。

 

张俊：各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！刚才我听了一下最后一个演讲，他们讲建筑业的市场容量是二十万亿，我在想这个问题，我们房地产行业的市场容量接近十五万亿，我问大家一个问题，为什么建筑业没有这么密集的调控，房地产有？

 

刚才我突然想到的一个问题，是因为行业的利润率还是因为房价是这个社会稳定的问题，究竟是什么问题会造成房地产行业有这么密集的调控，我们也从来很少能看到这个行业里面有这么密集的调控。

 

受到国家、政府这么频率，不管是力度、强度、频次这么高，我想它应该是个社会稳定的问题。通常我们在行业里面来讲有几类产品，或是几类行业是要进行调控的，粮食，关系到国计民生，还有武器、军火等可以举一些行业的例子出来。房地产行业到现在为止房价又有进一步调控的加强。

 

今天我想跟大家分享的几个主题，第一个，确定与不确定性。房地产行业企业家的应对能力最重要的一种能力是应对周期跟不确定性的能力，这是作为企业家一个最核心的竞争力，所以大家能看到2019年我们出现了很多黑天鹅的事情，为什么称之为黑天鹅？是小概率事情，事实上我们害怕黑天鹅，灰犀牛怕不怕？灰犀牛我们也怕，但是灰犀牛我们有应对，有应对的时间，它有一个周期，就像我们这个房价的泡沫一样。

 

但是我们都清楚，房价再往上走就一定会很危险，这就是灰犀牛，包括金融如果再加杠杆就会有问题，这叫灰犀牛事件。但它是可以感知跟预知的，黑天鹅事情就属于小概率事情，大家能看到中美贸易的恶化在去年就判断今年中美贸易的这种结果，应该是个小概率事情，结果它变成了大概率事情，这就是黑天鹅带给我们的影响，说明它逻辑发生变化，发生什么变化？

 

中美贸易是美国在作出双输背景条件下作出的决策，如果是共赢的话那就应该不会打，是双输，但是有一点，它认为它输得少我们输得多，它是这个逻辑，所以这个仗一定要打，这是第一个，这是不确定性。

 

第二个，我们现在政策调控的逻辑发生变化了，2016年9月份我们开始这一轮的调控，现在三年半过去了，以往都是三年半一个周期，一升一降或者一降一升，好象现在这个逻辑变化了，7·30依然继续调控。

 

现在我们调控的逻辑发生变化了，在以往站着的、蹲着的、趴着的都上来了，什么意思？整个行业的逻辑在向上走，所以你在那个时候作出不确定性只要胆大就行，有勇气就可以上来，房地产行业就是在这种背景下慢慢做大的。

 

现在我们面临一种新常态，我们要顺势而为，现在房地产政策的调控其实比拼的就是在做房价测试，就像水龙头，以往水龙头一下左的幅度很大，一下右的幅度又很大，现在更精准了，就让调控的波动更加趋于直线，所以在这种前提之下，我们应对周期跟应对不确定性的能力就会要求更高。这是确定跟不确定性。

 

张俊：第二个我说一下现在的焦虑性与安全性的问题，确实很焦虑，焦虑在哪里？过去我们狂飙猛进过程当中有很多企业快速的在四到五年以内就能做到一千亿，每年的增长都在百分之六七十，我们习惯了这种规模增长和速度。

 

但现在从新周期下如何去看待，未来怎么去做大怎么去增长，尤其在土地的前端我认为更焦虑，我们现在比拼的一定不是短跑，现在比拼的一定是长跑，我们需要韧性跟坚持。

 

现在可以看到的是，行业的增长率在放缓，我们应该适应这种增长率，以前的复合增长率百分之七八十要变成百分之二三十，要适应，而且要走得更坚定更稳定。

 

但是对于土地储备确实我们是很焦虑的，我们要发展。最近我跟很多企业家沟通的时候也会发现确实大家都很焦虑，它考验的是一个企业家的信心指数，信心指数从我们2018年11月份，如果用这个数字去描绘的话，我认为是0或者是比较低的，企业家信心在去年11月份的时候应该是降到了冰点，当时政策也见底了。

 

2019年年初恢复到1，恢复过来了，一点点，春节期间，2019年3月份我们又增长到2，企业家信心指数增长到2，那个时候大家能看到三四月份有一拨土地招拍挂行情，现在考验的依然是你的心态，包括你的反脆弱性，我最近在看一本书叫《反脆弱性》，就是你越挫越勇的能力，在战略坚定的情况下越挫越勇的能力。

 

第三个，产业化与专业化的问题。地产的产业化是必然，今天我们也看到了现在城市群及经济圈从中央到地方都有明确的方向，不像以前我们还要讲城镇化，现在大都市圈的特征跟特点是非常明确的，也就是意味着地产+产业是未来的趋势。

 

如何做好地产跟产业？它考验更多的是资源整合的能力，通常在讲中国的房地产不够市场化，有一些声音说对于跟客户需求的对接，在市场化程度上来讲不是太高，其实房地产行业本身就是一个大开大合的行业。一旦它的颗粒度高了，其实在某一阶段下，在我们快速增长的过程中其实不是这样的。

 

首先，在战略跟方向上一定要准确，然后才能落地到某一个业务的颗粒度，这才是合理的。所以今天产业化对于产业的认知，未来房地产的开发应该要站在一个产业链的角度去看待，对于地产如何把地产这个行业跟产业进行嫁接，我们现在跟政府沟通当中，一定要捕捉到政府的痛点。

 

政府现在的痛点是需要有产业，不管是我们现在提到的商业、文旅、科技还是其他的产业，这些是未来的趋势。中国的土地都是国有的，政府是最大的土地主，所以如果没有土地，严格意义上就没有未来，就没有房地产企业的未来。

 

所以未来依然考验的是我们的这种资源整合能力包括业务升维的概念，不要有单一房地产开发的思维，未来我们要有一个产业整合思维，需要一个宏观的大视角。

 

张俊：房地产行业有十五万亿的规模，现在对于大健康、大文旅这些行业进行整合以后，至少这个规模都在六十万亿以上。所以我们的市场容量还是足够的，从我们现在房地产行业的发展以及行业的规模，包括奥园最近几年，实际上在前五年就开始做业务布局，对于业务的布局，如何让这些业务能够纵向发展多业协同，这是未来考验我们作为地产开发这个企业包括企业家的一个很重要的能力。

 

业务的这种提前布局不是到了现在有趋势了以后才开始，要提前三到五年去进行业务布局，所以奥园作为复合地产的缔造者，在1996年就提出复合地产，现在这些产业板块都已经初见规模，未来它也会为我们的主业房地产开发奠定一个比较好的资源整合基础，这是关于地产跟产业的结合。

 

第四，新增量与旧存量。一个房地产的核心竞争力，如果从客户的角度去细分，它主要有三种，第一是大家非常熟悉的2C，这也就是很多行业讲，相比较制造业，相比较成熟一点的积淀或是制造业、通讯行业，例如华为，它说你们对于2C这块的能力是相对弱的，这个观点对不对，是另外一回事。

 

所以这是一个2C，通常提到的市场化导向基本上都是2C这个思维，但房地产行业是不是？房地产行业涉及2B、2C、2G，G是政府，对房地产行业来讲，对政府的专业能力是最重要的。

 

如果从排序上来讲我们如何做好新增量跟旧存量的关系就要做好2G的工作，就是你的产品模式、你的土地、现金流的盈利模式如何跟政府沟通，这是你未来支撑的观点而不是2C，所以如果排序上来讲是2G、2C再2B，2B是跟企业的合作，合作、并购等等叫2B，并购的能力，合作的能力等等。

 

最后一个我说一下高周转产品力，现在的高周转是更稳定、更有质量的高周转，因为面对着很多不确定性，包括政府对于控杠杆的要求。

 

所以现在的快周转应该有一个新的定义，它的速度相对会更慢一点，一定要在安全的前提之下进行高周转，提升产品力。产品力更多的是匹配的产品力，合适就好，产品并不是溢价越高越好，适配就好，不要超配。

 

最后一个就是个体性与组织性的问题，要成为一个基业常青的企业，现在已经过了英雄时代和个人的时代。应该是组织体系，赢在组织体系，要成为一个基业常青的企业就必须要有良好的组织体系，如何打造一个良好的、科学的、规范的科学体系，是我们基业常青的关键，谢谢大家！

 

主持人：接下来我们进入主题讨论会环节，产城、商业、文旅、养老、大健康，每一个新领域都是蓝海和未知之地，住宅之外，越来越多的版图正在被房地产占领。

 

尊敬的各位来宾，本场主题讨论会的主题是新产业、新商业、新经济，蛋糕有多大？首先有请主持嘉宾上台，他是福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、复生地产集团执行总裁吴洋先生。

 

讨论嘉宾为，中国房地产协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云、合生商业集团产业执行总裁元喆辉、成都置信集团副总经理、四川康加旅居科技有限公司总裁符美华、中国奥园集团总裁、文旅集团运营总裁程耀、中国金茂商业事业部财务总监陈贇、上海易涟信息技术有限公司总裁朱珉、北大资源集团首席品牌官胡晓芳。

 

吴洋：商业地产行业发展这么多年，从中国的房地产开始，改革开放到现在，我们会看到这几十年的发展从百货时代走到购物中心时代，走到现在的新商业的时代，在这样的时代变迁中人们的消费趋势、消费观念包括消费模式都发生了根本性的变化，所以在这种变化下同时相对我们看到今天整个商业模式已经发展的很成熟。

 

另一方面，在每一次经济转型期，商业地产都面临着一个调整期，我们每次遇到经济下行期的时候，消费降级是否会对商业地产产生影响，商业地产应该怎么应对？

 

还有一个就是面对这样的重资产，我们的零售业绩在下滑的时候，资产价值怎么来体现，到底是注重零售业的业绩还是注重资产，在这种情况下就对商业地产有很多的问题。

 

我想第一个问题问一下我的老朋友中国房地产协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，请蔡秘书长给我们做解答。

 

蔡云：慢长的一天会议终于落脚到商业文化旅游地产了，从商业地产角度来讲，我们看到2000年以来，当我们的开发企业以投资者的身份进入到中国的百货业，进入到购物中心这个行业来讲，开启了商业地产的时代。

 

我们知道在每一个城、县甚至每一个小区域都有百货公司，当时的投资是政府投资，而不是我们开发企业投资，这种时代开启了以后，到了2013年的时候，商业地产竟然进入了一个下行的成长周期，可以说在2000年，我们的商业地产增长率是35%。

 

到了2013年的时候，增长率是13%，2018年的时候我们竟然负增长了8%，再看整个商业地产从购物中心到2018年，大概全国的购物中心量是八千到九千的概念，因为我们在界定概念的时候它统计口径有出入。

 

到去年和前年，我们号称，平均每年我们的购物中心是五百家新增，但是真正达到开业的大概就四百家，所以可见到，商业地产是什么样情形。什么原因？

 

2013年以后随着各项政策落地，我们土地、供地收紧，还有市场消费的转变，特别是电商对实体购物中心的冲击，人们由原来购买消费的产品到购买消费的服务了，这也是一个巨大变化，我们不唱衰，但我们现在看看市场。

 

整个市场来讲，从电商对市场的冲击，到电商与实体的线上是共融发展，我们又进了一个新的时期，所以展望未来我们可以看到，商业地产、零售业、百货业等等竟然在它的起起伏伏当中仍然有它的发展空间。

 

第一个就是整个新兴产业的发展和现代服务业的发展将会拉动消费的升级，商业地产既掌握了生产环节又掌握了消费环节，同时我们最终的终端又在我们手里，所以说商业地产贯穿了整个生产、消费、流通环节。

 

我们只要抓住了市场的热点和这种消费的特点，就能在整个市场当中取得我们的优势。我们可以看到，现在购物中心大多是体验性的消费，大量是文旅商、IT等等的综合。

 

随着大数据时代的发展，以及对市场的需求，从供给侧来讲，我们做什么样的产品适合市场的发展，这是我们行业要思考的问题。所以我想未来的发展方向就是只要是我们深耕存量，精致增量，同时把握好整个运营，这是我们商业开发未来的一个非常必经之路，也是我们取胜的唯一出路，谢谢！

 

吴洋：我们一直以为商业地产是开发行为，实际上到了今天进入到新零售时代，从商业地产应该转入到真正的运营时代。下面请金茂的陈总就以上话题阐述一下您的观点。

 

陈赟：我觉得作为一个企业来讲，我们进入商业行业，首先要充满自信。在行业里面确实大环境不太好，因为同质化竞争太激烈了。

 

但是我们看到头部的20%的商场应该来说是非常有活力，非常让人趋之若鹜的一种标杆。我来自中国金茂的商业地产板块，今天也是第一次来到博鳌论坛，我觉得特别荣幸，特别看到行业里的一些前辈大咖在同一个环境里大家一起交流学习，我觉得非常的感谢。

 

中国金茂大家不陌生，八月底是金茂大厦二十岁的生日，中国金茂在地产板块去年冲破了一千亿销售额。

 

作为我们商业来讲其实并不是一个新的板块，我们在2013年就成立了，但是一直发声不是特别大，但是我们也有金茂汇等产品线，也是厚积薄发的过程。

 

今年是中国金茂商业大发展的元年，我们刚刚制订了一个战略，围绕金茂城市运营商主战略的定位下，坚持打造我们商业IP，这样的一个主战略也是让我们金茂的商业人充满了激情和未来的一个冲动。

 

聚焦到这样的一个话题来讲，怎么样来做好商业，商业的未来在哪里，怎么做商业，我们自己内部的战略定义为CPI战略，C是聚焦消费者洞察的方向，我们要去看消费者到底需要什么东西，要深入的去了解，卖房子我们强调我们是谁，我们能带来什么。

 

商业的话，我们要跟消费者强调我们能为你们带来你们所需要的什么东西，如果我们都不知道你们要什么的话，可能就更没办法做好商业。

 

而且城市与城市之间是非常不一样的，《第四消费时代》里面讲的很明白，消费不断地升级。

 

目前我觉得大部分的城市除了北上广深和强二线的城市，它目前处于第三消费时代，这样的一个时代特点重视个人化、多样化、差异化的特点，崇尚时尚和奢侈品，其他那些城市是第二消费时代。

 

经历了经济的快速发展，特征是大量生产及消费，然后以家庭为中心的重视功能的消费，对金茂来讲，我们之前的项目有在上海、长沙、丽江，在实际操盘中，感觉到丽江的消费时代与上海、长沙最起码有五到十年的差距，它可能一些超市类的大卖场还是他们主流的一些消费场所，对一些新兴的业态不是那么了解和向往。

 

在P方面我们是破界，我们自己会定义我们是专注于什么的，我们是做商业人，中国金茂从来做住宅多一些，但是整个公司要做动作的话首先要破界，同时城市运营，各个业态之间整个区域的打造要进行完美的规划。

 

还有一个破界我觉得要打通上下游和合作方的共建。

 

I是数字化也好，绿色创新也好，我一直是财务出身，现在也是分管战略运营以及其他的一些板块，我觉得在这样大时代下我们也是不断地去适应新的一些发展。

 

最后一句话，题目是蛋糕有多大，我想商业的魅力一直在于变，也在于持续，在于不确定，在于无限想象。谢谢！

 

吴洋：实际上金茂是我非常尊重的企业，金茂的产品一直做得非常棒，我相信金茂的商业也会做得很好。

 

陈总告诉我们一个道理，我们永远不要去想着消费者需要什么我去给什么，而是我能够给消费者什么，我去引领他，这就是做商业的道理。

 

时间关系，我们今天分三个命题，一个商业的阶段，我们就结束了，下面谈产业的话题。

 

产业地产在近几年来是非常热的话题，产业地产的盈利来自于哪里，另外一个问题，产业资源如何去整合，我们会看到很多有体育的、有康养的、教育的，这些资源如何去整合。

 

另外一个，产业地产如何做好科技化、信息化，智能化。第一个请成都置业集团副总经理符美华回答。

 

符美华：成都置信集团是一家做产业地产做的很早，多元化也是很宽的，我们从2002年开始正式进入产业地产和多元化，目前有五个园区成为中国总部经济标杆，商业运营方面，我们也有自己管理的商业资产，大概350万平米。

 

文化旅游方面，在人气量全国前五位的游乐园也是有我们，我们有十八个游乐园，其中有一个国色天香，每年游客量达到150万人次以上。

 

前面的专家、经济学家都在讲房地产多元化是对还是不对，我觉得，只要你能够做好就是对的，包括我们置信进入多元化以及产业地产的方向，从本人的经历来说，我前面二十年就一直在同一家公司坚持做产业地产。

 

只不过二十年来，我前十年是在做加法，从工程建设到房地产开发到产业兴城、产业园区等等，做的是加法。

 

近十年来我一直是在减法，从产业兴城康养产业到现在的康养旅居，首先从大做到小，小做到精，做精之后再做大，可能是风险最小的。

 

最后说到康养旅居产业，我们也已经坚持了五年，包括现在中国人生科学学会都在我们公司委托成立了一个旅居养生研究院。

 

五年来在产业实践的过程中，我们内部在交流就像一个4321工程，首先4指的是四个功能，我们就是把健康服务、养生休闲、旅游度假和居家生活服务结合起来做成这样一个康养旅居连锁酒店，这就是我们产业的定位。

 

然后3是指在共享经济的三个特征，也就是说我们把库存的房地产怎样做成一个酒店，然后再把酒店闲置下来的房源怎样拿出来一起共享，再就是绝大部分人群都喜欢出去旅游度假，共享这样的酒店房源，最后搭建互联网的平台，利用共享经济的特征。

 

所以看起来是一个平平常常的酒店，其实它也是一个真正遵循共享经济的新经济产业。

 

最后说到2。首先这是我们邱局长昨天晚上在说的，房地产不止是一种消费产品，它也是一种投资产品，所以我们在康家旅居的一个酒店，把它做成投资属性。

 

按照我们的定位，可以参与到旧城改造来拉动投资，同时也可以通过康养消费来带动这样消费，所以我们这个产业还是很有前景的。康养旅居产业蛋糕有多大，我做了五年，我也不知道它有多大，但是我只知道可能我能够努力的话，能够做到其中很小的一部分。

 

最后一个1指的是方向，我们打造康家旅居这一份事业，一定是坚持房住不炒的方向。也就是说我们把每一个项目都把它运营好，把它的使用价值真正发挥出来，然后全力以赴来帮助国家解决人们日益增长的美好生活需要跟不平衡、不充分发展之间的矛盾，做一份微薄之力，谢谢大家！

 

吴洋：合生一直以产业地产的方式在市场上获得土地，合生近几年的发展一直非常稳定，而且城市更新开发做的也很好。

 

随着近几年，合生商业实际上没有高调但产品做的非常不错，所以下面有请元总谈一下他们产业发展的特性。

 

元喆辉：合生集团于1992年成立，于1998年香港上市，一直在做产业地产先行的重产业后地产的方式，其实很多的项目在大多数情况下都是做重配套，全产业链打造的方式。

 

其实整体来讲，合生在产业方面不管是在商业也好，产业园也好，写字楼也好，酒店、康养，大的产业链上来讲，我们的开发模式都比较稳健，而且是一个重持有的集团。

 

题目问蛋糕有多大，宏观数据或是各个重点城市的微观数据大家都看得到。但其实我们觉得，目前来讲不存在转不转型的问题，而是在于你要在产业地产上这条路你要走的多远多深多宽的事情。

 

合生会确实是我们成功的案例，目前合生在全国大概有23个项目，这里面有垂直的产业楼、有垂直的综合体还有产业园，大概管理面积接近两百万，未来三年这个数字我们要翻上一到两倍，我们一个集团在产业上的投入还是非常重的。

 

新产业方面的思路，现在我们做了一件事情，把多年来做产业积累下来的一些管理和运营经验从线下的各个项目和各个区域，因为合生不仅布局在大本营广州，在上海和北京每个城市大概都有四五个项目。

 

在我们自己的分析报告里，我发现在城市圈的层级上来讲，如果一个新企业或一个扩张型企业到了城市圈，它对物理空间或园区的选择上，其实产品形态还有配套来讲，都是大同小异的，不外乎拉高拍低的产品。

 

但更多的是园区跟政府之间的关系，所以我们抓了各个城市的模型，我们自己做，把线下的一些资源通过现象到本质，从本质上，我们把它注入到线上平台，所以我们做了好管家的线上服务平台。

 

这个服务平台，与我们以前做的合生通以及好生活在物业和商业里面是一样的，老板的想法就是想让园区里面的产业企业不再因为自己做生意会成为它自己的一个发展壁垒，比如我们的方向是做什么呢？

 

第一件事，我们立意就是你要跟企业发生关系，关键从产业的细胞里面到核心的智慧资源，你要管到它产业里的人，怎么留住它的核心智慧资源，你要在好管家里要提供这样的服务，这样就扩大了企业的园区的粘性。

 

其实说起来比较虚，比如说很简单的，它的非核心业务里面人力资源要怎么留住，比如公寓、幼儿园，我们也有从儿童教育一直到大学的全日制资源，比如企业招工难或留人难，甚至它有素质定向培养的产业人口在哪儿，我们一直在做这件事情。

 

我们把它放到线上，同时比如员工宿舍我们自己也有产业配套，小到它可能订班车到办公用品、考勤管理这些非核心业务，尤其是中小微企业可能在园区里面，我们的模块占了80%到85%的企业，这样的话在我们好管家平台上老板自己的账号一进去，它所有的事情分分钟由我们帮他解决了。

 

这个东西说起来不是特别新鲜，但是在我们的观测，在实际的供应商里面，我们现在大概上线测试了不到两个月的时间，服务了大概有2500到2800家企业，上线覆盖的产业人口接近五万人。

 

第二，我们跟政府也在讲，我们在园区运营上能给政府提供什么，所以好管家给我们带来园区服务的核心竞争力。

 

我觉得这可能是我们跳出产品设计、园区日常的商务配套、产业配套以后，在非核心业务方面我们希望能给更多的产业客户提供更好优质的一些快捷的降低成本提高效率，解决人力资源困扰，最后能提高企业的从业人口的粘性，最后我觉得它能在园区里快速成长。

 

从新产业角度，不断地从中小微企业，通过好管家的平台做一些粘性，然后从产业链的头部企业中，我们做了一些战略性的合作和落地的执行的方向，在整体的产业布局上，希望能把产业的事情摸索出来一条路。

 

其实在这个方面，也没有说哪条路好哪条路快，在适合企业的发展方向上我们做一些聚焦，聚焦一些星级化的平台+个人、平台+专业化服务、平台+个性化服务，希望能把这个企业服务好。

 

我觉得做新产业也好还是做新经济也好，我们不断地尝试给大家提供更多的能分享的模块，谢谢大家！

 

吴洋：合生把它相关的区块，产业园、商业体、综合体一个个区块，用互联网大数据的技术把它打造成智慧生命体，然后再用互联网连接起来，整体形成了一个具有智慧生命的力、功能的、能够快捷运营的智慧体。

 

谈到地产整合这块，科技化、信息化还有智能化体系，我想请上海易涟信息技术有限公司的朱总谈一下。

 

朱珉：我做一个自我介绍，我来自于上海易涟信息技术有限公司，上海易涟是绿地金融旗下的科技公司，它是一个房地产企业下面的金融板块的科技公司。

 

我相信这三个元素解释了什么叫产业，因为当你谈到一个产业的时候，我们已经不是一个单一的商业模式，这个产业要玩起来的时候一定是个产业的上下游，一个产业整个的链条。

 

这个时候有一个最基本的元素就是，我们这个产业的上下游的各个部分，不管是运用场景也好，运用合作协作也好，我们要把它连接起来，但是当我们谈到产业互联网的时候，产业互联网的连接跟消费互联网的连接有非常大的不同。

 

大家其实可以想一下，为什么消费互联网已经互联网了二十年，产业互联网在这两年才刚刚被炒起来，说我们要去做产业互联网。

 

其实在消费互联网的商业状态里面，虽然我们都说消费者是上帝，但其实真正在商业关系里面，消费者实际上是一个弱势群体，平台方制定所有的规则。

 

它做完的时候其实消费者只是接受而已，我只有一个选择的机会，我选择或者我不选择，到了产业互联网的时候，这个连接里面实际上是一个各个协作方之间的主权和协作的平衡，所以在产业互联网里面的连接首先第一点就是要强调主权的，企业和企业之间是平等的。

 

合作伙伴和合作伙伴之间是平等的，不是说我的平台方我说我们怎么玩，大家都接受了。其实这就意味着，在产业互联网上的互联网科技技术和消费互联网上的互联网科技技术其实是完全两个层面的，非常多科技技术的不同。

 

我们刚刚讲完了互联网连接里面会导致主权和协作之间的不同，然后会导致技术的不同，大家一直在问一个问题，房地产的多元化我们应不应该做，或者产业化我应不应该做，其实多元化也罢，产业化也罢。

 

它取决于商业效率，我效率高，我商业模式转得过来，大家都能够盈利，自然而然就能做，如果效率不够低，协作之间的内耗太多，那它可能就不能做，其实这也是为什么现在各个产业互联网里面开始去讲数字化，因为产业的数字化有一个最大的作用是它把产业中间比如说房地产也好，金融也好，还有科技也好，这三个板块是非常不同的板块，它们各自有各自的特点和元素。

 

我用数字化的技术手段把它们的各种元素都变成了数学语言，把它有机的组合起来，所以当我们用数学语言，用同一种语言，同一种算法，同一种模式开始相互协作的时候，其实自然而然这个时候产业间的效率就提高了。

 

当我们效率提高了以后，其实有两个作用，一个是以前我们没有办法做，那个时候我们可能看到这是一个不毛之地或者说这是一个完全灰色的地带，大家都觉得这个地方以前是不能做的，是利润很薄的，可能现在在新的科技支持下就会发现这个地方其实还蛮好玩的，应该是可以做的，然后一些以前不能去的地方现在也能够去了，所以这就是数字化的作用。

 

我们公司的定位就是针对于房地产里面的存量市场，我们希望把易涟打造成一个跟存量市场的权益、生态有关的一个工具性的平台，所以我们是个开放平台。

 

吴洋：朱总探讨了一个非常新的领域，包括我个人还有一些东西还没太理解，我希望以后能跟你多交流。

 

我想到一个故事，四月份在美国沃顿商学院上课的时候，医学院创始院长给我们讲了一个课题叫区块链，我们通常的理解区块链的时候就跟比特币等等这些东西联系在一起，但是他说错了，他说我们的区块链当中找到了一个东西，他说中国人做任何东西尤其是想到最好把所有人都包括过来。

 

我们探讨商业的时候，很多人要全年龄段、全时段，美国人告诉你，区块链技术告诉你现在的时代变了，现在的时代变成了小的圈层，特定的圈层，年龄段越来越单一。

 

你如果说从商业地产或者其他地产角度你想把所有年龄段都包含是做不好的，美国人告诉我们区块链就是讲这个道理，为什么叫区块？这群人就在这里，别人进不来他也不出去，你想用别的东西影响他也影响不了，所以现在的技术进入互联网数据化以后，实际上未来将走向一个非常单一的局面，但是有一个共同的技术把它连接起来，把它连通，但是它们又是独立的个体，这是我想到了我们去美国学习的时候得到这么一个故事。

 

下面进入下一个话题——文旅。中国已进入到消费时代，文化旅游所谓的新风口，但进入新风口要如何避免文旅现在项目千篇一律，中国有一个特点千生一面，但是今天文旅项目又进行了千篇一律，因为这些东西我们开发商在做，所以如何在不同的文化背景下不同区域下能够让文化价值与项目相吻合，怎么去打造我们独有的文旅价值品牌，我们进入到这个话题，先请奥园文旅的总裁程总回答一下这个问题。

 

程耀：早上某位专家说，特色小镇已经开到两千个了。我记得五年前刚出来特色小镇的时候，国家说要做一千个，没想到这几年多做了一千个，我相信其中有一半是文旅小镇，90%以上都是地产集团转型的。

 

现在的情况怎么样，应该说文旅小镇成功的非常少，就像您说的千篇一面或者千镇一面，这其实不是最重要的，最重要的还是它的运营模式和它的综合选址包括它投资体量，它是一个综合性的问题。

 

我是从2016年开始从文旅转型到地产行业的，这三年以来，我们也是经历了很多难点和痛点，去年的时候我们就在谈难点和痛点，今年应该说我们都在找办法怎么去做，转型我们现在做的就是叫宜业为主，纵向发展，所有的转型都是围绕我们的主业，围绕房地产的上下游建立了八大集团。

 

其中有我们的文旅集团，这样好处在于所有的转型的产业都是专业的，以及对主业都是有促进作用的，是相互成就的一种行业，所以在这样的转型当中我们用的一种方法叫做安全第一，任何转型我们都是先尝试，先小步走，如果做得好再大步走。

 

三年以来，我们从五个人的一家小的转型企业到现在已经有两千多员工了，今年我们文旅板块的规模应该上到二十亿以上，三年的发展也是比较快，当然对于我们母集团来说还是非常小的一个数字，我们张俊总一个人就做了五百多亿，这是转型，所以我说安全第一。

 

第二，这次会议上提到了蓝海，其实文旅已经不能算蓝海了，但恰恰它还是一个蓝海，为什么这么说？

 

大家都做文旅，但是真正能做的、知道怎么做的、真正能赢的很少，所以它还是一个蓝海。

 

最近中央多次提出了乡村振兴战略，其实乡村振兴在我们文旅行业当中来理解，它更多的是用文旅的相关产业来带动乡村振兴大的一个愿景，所以我们现在已经在上海近郊做了一个乡村振兴的样板，也是2019年上海乡村振兴的示范点。

 

同时我们不仅仅选择一线城市，因为乡村振兴可能在五六线城市更偏远的地方，我们在云南，在广东大湾区的一些周边城市都做了一些乡村振兴项目，这些项目都是符合一个政策，7·30时候说的与民生相关的一些项目，改善性住房项目和追求美好生活的项目。

 

去年我们也提出来，在广东的一个项目，距离广州差不多两百公里的县城郊区做了一个文旅地产的盘，非常成功，每次推盘都是当天就卖完了，而且价格比失去要贵两倍，人们对美好生活的追求永远是无止境的，达到一种程度他会有更高的愿景。

 

第三落地，我们有了想法也想转型了，我们的文旅又插上了地产的资本翅膀，我们怎么样落地，其实我们在正常时间运营当中就是两个字——运营，而且这个运营不是单一的，我们经常会跟商业或者其他互联网企业沟通。

 

他们的意思，文旅很好做，门槛很低，谁都会，其实真正进去的时候会发现它难度太大了，因为每个人的思想都不一样，我算了一下我们的运营，我们涉及到的业态就超过三十个，一个度假区业态就超过三十个，所以我们现在有酒店集团，有文旅运营集团，有体育发展集团，有演艺集团，还有康养旅居，每个产业都需要一套成熟的或者非常优秀的人才。

 

最后，还要坚持，因为我们毕竟是一个房地产商，很多大佬们说现在政策怎么样宏观怎么样，但是我们还是要聚焦主业。地产转型的很多企业现在不做文旅了，这两年退出的特别多，做文旅确实资金量是需要特别大的。

 

一个小的文旅产业其实很难带动一个康养旅居，所以我想在当前这样一个形势之下，希望聚焦主业，提高自身的竞争力。我们现在所做的，其实还有一点就是高周转的问题，文旅其实是不可能高周转的，现在我们能做的就是把高周转划为优质资产和轻资产留下来，这是我们现在做的一些工作。

 

吴洋：听了奥园文旅有那么多板块，我感觉到很兴奋，实际上文旅是未来发展方向，但是现在它跟商业地产有点雷同，都是重资产项目，转型怎么去运营是很关键的。下面请北大资源集团首席品牌官胡总介绍一下你们对这方面的感受。

 

胡晓芳：可能大家都有这样的体会，当互联网购物已经非常的便利而且商品的种类非常多，能够满足各种需求的时候，你为什么还要去购物中心？

 

如果在购物中心你能够跟心爱的人一块吃一顿烛光晚餐，看一场电影，你能带着孩子在那儿疯玩一整天，或者你能够在那儿来一场花样滑冰，你就觉得你有去购物中心的理由。

 

如果你居住在北京，可能你爬了一次长城你就觉得你这辈子很难再去爬第二次，但是如果在那儿有温泉、酒店、还有孩子和老人玩的各种设施，还有情景商街，你可以去逛，也许你就愿意多次的去，如果在这里你还能够跟志同道合的人一起接受某项培训，那你可能也许愿意经常去，去很多次，可能大家还有这样的体会。

 

我觉得每一个人都会喜欢山清水秀、空气好风景好的地方，喜欢住在那儿，但是你会发现在那儿住的很舒服，却没有办法在那儿工作，因为那儿没有就业机会，其实我觉得这些痛点就是现代人所面对的最核心的需求。

 

所以我们现在在谈的创新，实际上更多的不是无中生有，要去创造一个新的行业，而是要创造既有行业的新连接，也就是我们今天所说的新场景的构建。

 

对于北大资源来讲，我们也是无时无刻不在思考这样一个命题，北大资源1992年就创立了，它一创立就是集团化的企业，它有地产板块，我们又有自己的酒店集团、商管公司，我们在非地产领域又有科技园，也在全国建了十几个科技园。

 

我们同时有自己的教育集团、健康研究院等等。在过去，我们的这些产业其实是各自为政，分别发展的。

 

但是这几年我们一直在思考的就是如何让他们之间发生化学反应，如何通过他们之间的协同构建来创造新的生活工作的场景，在这样的一个大的构想之下，我们也在各地推动一些这样的实践，比方说在成都，我们有一个项目本身就是一个家居城。

 

但是过去的家居产业发展的比较粗放，它主要是家具的制造和销售，它也到了产业发展的瓶颈期，北大资源想用科技互联的技术，首先去推动它这个产业的升级，让它的传统企业能够更加方便的连接到上下游。

 

我们通过新的产业规划，能够引进比如它上端的设计、下端的会展，这对于当地企业来讲是有价值的，对于政府来讲也是有价值的，可持续发展，未来的税收的提升，对于我们自己来讲也是有价值的。

 

我们可以在这里硬件配套，为他提供更好的居住工作环境以及相应的教育商业等设施，在这样的发展过程中实际上构建出更复杂的系统。我觉得对企业最大的挑战在于此，你能不能做好这个更复杂系统的顶层设计，能不能够做好每个系统的落地实施，但是我想这个命题应该是我们全行业的人现在都在思考和不断尝试去攻克的一个难题。

 

北大资源这两年在聚焦这样的一种模式的构建，我们把这个模式的构建，同时也认为场景和空间本身的打造非常重要，类似于这样的项目，有产业主题的项目，我们会在项目策划之初做好产业的策划和落位、空间环境的策划和规划、建筑环境等配套的全盘顶层设计去推动它。

 

把这个体系实施，同时我们也看到这样一个系统在运行的过程中它需要运营其实不是我们一个企业能完成的，那么我们就需要更多的合作伙伴，也希望以这种开放的思维来连接更多的伙伴跟我们一起来做这个内容的运营，一起来把每一个项目做成一个更加丰富的更加复合的场景。

 

最后总结一句，做大这个蛋糕对于房地产企业来讲首先是做好自己主业范围内的产品，其次就是做好在这个产品更深一层，结合需求的场景构建，最后跟更多的伙伴一起来做好这个内容的运营，相信这块蛋糕就能越做越大，有无限的发展空间。谢谢！

 

吴洋：谢谢胡总，胡总给我们做了一个很美、很香甜的蛋糕，实际上，她告诉我们美好生活应该是可持续性的。把所有的资源进行重新整合跟创新，然后重新再塑造，实际上这些以前就有的资源都有，怎么去创新的问题，实际上就是一个美好生活的蓝图。

 

这样的美好生活就是让人们身边生活的所有资源都是优质的资源，这样就是美好生活的蓝图。

 

今天我们这边话题是新产业、新商业、新经济、蛋糕有多大，我个人的理解，所谓的新经济、新商业在现在阶段可能再过二十年、三十年，这个话题同样存在。

 

因为每一个发展经济周期，每个阶段都会有所谓的新商业话题就会出现，蛋糕到底有多大，我相信蛋糕永远存在，它永远是那么大。

 

但是这个蛋糕应该是大家共同的资源怎么把它塑造的更精，更符合我们当代生活的品质，能提高我们的品质，让大家寻找到幸福感，也就是说大家所提的美好生活怎么能更好的符合我们美好生活的需求，这样的蛋糕符合美好生活的需求了，那这个蛋糕释放的价值跟能量就是巨大的，否则它就一钱不值。

 

非常感谢大家！

 

主持人：谢谢吴洋先生的主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言！到此，我们下午的主题论坛就圆满结束了，感谢各位嘉宾的到来，也感谢现场的听众。