【2019博鳌房地产论坛】主持人：尊敬的各位来宾，刚刚结束一场主题论坛，我们马上将继续进行第三场主题论坛。

 

每一个人心中都有一个房地产的未来样子，无论是拥抱科技，还是连接教育，或者是新兴的康养大健康概念，在地产重构时代，未来由我们描绘。今天下午第二场主题论坛的主题是：创造未来：科技、教育与康养潮流。首先进行的是演讲环节，有请第一位演讲嘉宾，海尔智家生态平台大客户地产副总经理杜海丰先生，演讲题目是“海尔智慧家庭，定制美好生活”。掌声有请。

杜海丰：各位领导、各位嘉宾，大家下午好！我是海尔集团大客户南区总经理杜海丰。

 

今天跟大家汇报一下海尔的智慧家庭，大家对它的理解就是物联网，物联网是1995年的时候比尔盖茨在《未来之路》这本书里面首次提出来的，在2005年突尼斯世界电信联盟正式提出了物联网的概念，自此物联网正式走入了我们每一位的视野。

 

海尔在物联网这个领域里面是走得最快的一个企业，尤其是在家电领域。大家如果关注海尔的股票，可能会关注到从今年7月1号开始，青岛海尔股份有限公司已经正式更名为青岛海尔智家股份有限公司，这说明我们在整个未来的发展路径上有了一个重大的改变。

 

在世界500强，包括世界品牌500强等等发布行业的时候，海尔已经变为了一个物联网生态平台这样一个行业，而不是大家所熟知的家电行业。

杜海丰：今天针对物联网大的前提下，海尔智慧家居如何突破，给大家进行一个汇报，分为三个维度。

 

第一是物联网引爆始于智慧家庭。从目前世界公认的三大物联网场景，主要是工业制造、智慧家庭和智慧城市。和我们息息相关，我们接触最深的就是智慧家庭，尤其是2019年可能称为智慧家居的元年。

 

今年有很多做手机、互联网的企业都已经介入到智慧家居这样一个领域，可能各位的感触比较深，尤其是使用华为、小米手机的，可能有华为音箱、小米音箱等等，可以通过语音AI进行控制，这已经是智能家居的一部分单品。

 

海尔不仅仅是做一个单品，我们在智慧家庭全方位的解决方案上有所突破，我们认为未来物联网的发展肯定是要从智慧家庭最开始进行引爆的。我下面给大家整体汇报一下海尔智慧家庭的实践与探索。

 

首先是我们的战略落地，海尔在全球的智慧家庭里面取得了很多不菲的成就，在家电领域里面，我们处于全球Top3的状态，近几年我们在海外也进行了一定的并购，也丰富了海尔产品层次的覆盖，再加上我们在产品宽度上的覆盖，所以目前海尔已经成为家电行业唯一一个能够解决你家庭当中所有品类、所有需求层次的企业。海尔在今后的一段时间之内，无论是甲方的采购需求，还是每个人的家庭需求，海尔都会进入。

 

这里面最重要的一点是我们已经把自己定义为一个物联网平台企业，而不是单纯的家电制造业。这一点代表着海尔在未来变革的决心，这也是作为一个民族品牌优先革新的一种荣誉。

杜海丰：第二，海尔的智慧家庭实践探索，海尔的智慧家庭到底是什么呢？我们的意愿是“创全球物联网第一生态品牌”。海尔是目前行业第一家把自己定义为物联网生态品牌的企业，我们要解决的就是在万物互联的时代到来之前，我们把海尔的产品和我们的终端用户进行完全的交互，把我们的用户背后的生态和海尔集团所整合的工业云平台，包括我们的社区云平台，以及智能家居云平台，包括海尔整个生态体系，和我们的用户之间进行直连，在万物互联之后，海尔能够真正地和我们的用户黏度是最高的，实现用户与海尔之间的完全链接。

 

我们做了哪些事情呢？5+7+N。

 

5是以我们的家庭空间、生活空间作为切割，包括厨房、客厅、阳台等等。

 

7是生活所需要的场景、品类，比如说空气、水、家庭的洗护等等，这7大场景给我们解决一些智能方面的东西，当然现在只是从单品到一个单纯解决方案的阶段。

 

N这个框架就比较大，它是关联到我们在全屋空气解决方案背后，包括我们和空气产业，和区域的城市的PM2.5、紫外线等等的数据链接，然后反馈回来给我们的用户，提供一些推荐的解决方案。

 

其实真正的智能家居未来可能是一种全方位的AI智能，也就是通过大数据给用户一些推荐，当你走进这个屋的时候，这个屋的空气环境，水的环境已经第一时间告诉你了，它给你一些建议，是否要开空调，是否要开启热水器等等。

 

我们现在觉得这些方案可能在终端，在我们的用户身上还没有真正的落地，但是我们已经在一些样板间，在一些展示平台做了展示，尤其是今年我们跟万科、恒大这些智能家居需求走在前列的企业进行了一些连接。这是我们未来重点要推进的一个产品方案和解决方案。

杜海丰：海尔的智能家居有什么优势呢？我们是在海尔U家大平台的基础上进行整个产品生态的和。我们在北京那边有400多人的研发团队，每年投入数亿的研发，主要是解决智能家居的研发，最终把我们所有的产品整合到用户所需求的订单框架之内。

 

现在我们首先是给我们的B端用户提出解决方案，我们在全国已经做了大约100多个智慧家庭的样板间，这个主要是用于我们在一些高端楼盘，包括以科技、未来为主体的楼盘，这样给他们进行一个产品的解决方案的服务。后面如果我们的各位开发商需要更深入了解的，欢迎大家到青岛去看一看我们真个公司的情况，这里就不做过多的介绍，我给大家看一个简短的VCR。

杜海丰：（播放视频）

 

这是我们现在已经实现的智能家居的应用场景的展示，目前对开发商来讲，可能不是所有的场景都需要用到，但是从研发的角度来讲，我们都需要把这些场景深度的研发下去。虽然说现在可能在场景落地的过程中会有一些问题，但是从未来的需求上来看，这些场景事实上都是改变我们未来生活品质最重要的东西。

 

我们做这些事情其实不是海尔独立来做的，我们把这些事情做好之后，对我们的客户和行业，甚至对整个社会都能起到很大的作用，因为物联网的未来是整个城市的推进，从智慧家庭来讲，它只是智慧城市的一个组成部分。

 

海尔从10年前开始进行了全球的收购，现在海尔旗下可以提供全方位产品解决方案的有7个品牌，第一个是新西兰的斐雪派克，第二是GE家电的平台，现在已经被海尔全资收购，第三个是卡萨帝，这是注册于意大利的高端品牌，这是完全由海尔控制的。第四是海尔，这是大家都耳熟能详的，Candy是我们今年收购的平台，还有Leader和AQUA这两个品牌。从斐雪派克的基础焦点，到高端的家电都可以满足大家的需求。

杜海丰：第三，不止于智慧家庭。智慧家庭做好了，对用户、企业和社会来讲是解决了一个互联网生态，包括物联网生态，包括用户生态到企业生态，大并联、万物互联，万物互联不仅仅是物品，它也是生态上的连接，不仅仅是硬件的连接，也是软件的连接，所以智能家居的场景是我们未来的方向。

 

可能大家最近一段时间比较关注中美贸易战，其中始终热度未减的就是华为，华为之所以热度这么高就是5G，5G时代的到来和5G的应用，对智能家居的应用是很好的促进作用。在未来5G技术的应用会把整个智能家居产品的落地推进得非常快，我们已经不能用3G到4G升级要这么长的时间来看待，5G可能顺近会改变我们的生活，我相信未来整个智慧家庭会与我们每个人都息息相关，也许在不久的将来，智慧家庭就会成为像我们今天各位的手机一样，跟我们的密不可分的产品，或者是成为生态平台的链接产品。

 

最后感谢一直以来对海尔支持的企业和各位家庭用户。希望大家有机会到青岛考察海尔，重新了解和认识海尔，这再也不是大家过去在《海尔兄弟》动画片里理解的海尔，也不是大家在看到现在的这些家电品牌的海尔，而是一个全新的海尔。

主持人：接下来有请复星康复养老集团CEO董岩先生为我们带来分享，复星康养大健康布局分享。

董岩：非常高兴跟大家分享一下复星在康复养老方面的一些经验和做法。康养涵盖的面比较广，包括康复、养老和疗养，今天是一个地产方面的论坛，养老行业跟地产行业息息相关，我们今天讨论的题目和观点就集中在养老产业。

 

大家知道中国这一轮的老龄化可能是人类历史上绝无仅有的一次挑战和巨大的商业机遇。从中国的人口老龄化的进度，可能过去有很多的报道，大家可能都知道，关于这个大的数据里面有两个点，我想跟大家再特别分享一下，一个是关于老龄化的判断标准，以前大家经常按60、65岁划分，现在业内也越来越多的采用65岁的这个概念，当65岁以上的人口达到整体人口的7%到14%之间就叫一个老龄化的社会。

 

还有一个数字是12%，大家看到中国65岁以上的人口到2000年的时候就已经达到了7%，实际上就已经进入了老龄化的社会，但是从政策到产业对养老产业的关注最近一两年才开始火热起来。

 

大家看看全球，在老龄化已经提前来到的美国和日本，当他们的65岁以上的人口达到12%的时候，整体养老产业有一个飞速的发展，我们看到在中国很快就会达到这个养老产业快速发展的拐点。所以未来的趋势，真正对养老产业来讲，实际上未来已来。在上海65岁以上的老人已经到21.8%，大大超过了这个比例。

董岩：中国的老龄化除了咱们说的人口结构快速的老龄化带来的挑战和数据带来的挑战以外，中国还有两大自己独有的特点，第一个特点是人口结构变化特别大，我们的结构供应非常不合理。

 

以前提到养老，都是民政部负责的针对鳏寡孤独的托底型的养老，所以很多专家说，中国社会的矛盾就是一大批以50后、60后、70后为主的新财富的拥有者，我们可以给他叫中产阶级，这群人的父母，包括他们为自己养老生活筹划的时候，我们肯定不会再选择公立的养老机构，三四个人住一个屋，每周吃两顿肉菜还算改善生活的形态。因此现在面临的挑战就是满足中产阶级有质量的服务供给目前是严重不足的，这一点对中国的挑战非常巨大。

 

还有一点挑战，就是现在很多的老人的身体并不是特别的健康，这也是从全球同比来看的，之前有一个卫健委的数据，2018年之前人均的预期寿命是77岁，但是人均的健康预期寿命只有68.7岁，大概有8年多的时间是一个带病生存的状态，也就是在这个阶段需要有很强的医疗和服务来进行保障的，这是需求端。

董岩：另一方面，中国医改改了这么多年，真正我们在医疗服务保障的供给端是存在巨大问题的，一方面我们可以看到右边是一个金字塔的结构，就是比较高效、有效的医疗健保服务体系，从急性期到急性后期，到居家和健康的管理，应该是一个金字塔形，也就是说从政府的投入一直到机构的服务能力，应该是一个金字塔形。

 

但是中国是彻底倒过来的，中国有世界上最大规模的三甲医院，我们有世界上最多的核磁的高精尖的设备，我们可以做很多的手术，但是从医院出来之后，你会发现康复、护理机构、居家和社区服务机构极度欠缺，这是倒金字塔的挑战。

 

面临这种巨大的老龄化和巨大的挑战，解决方式从全球的范围来看，已经有明确的路径，就是要实行整合式的照护体系，英文叫Integrated Care。这个整合照护体系做得最好的是英国，英国的国民享受比较好的健保服务，如何在国家没钱的情况下还能保证比较好的人口的健康管理，就是实行这种整合式照护。

 

整合式照护有两个维度，一个是通常意义上考虑的从急性期到急性期后服务，到社区和居家的健康管理，有一个比较完整有效的链条，这一点特别好理解。大家都知道在医院监护室一天可能要花几千块钱，普通的医院要几百块钱，回到社区和居家的时候可能每天就几十块钱，这是一个直观的体现。但是它在背后隐藏的你的服务能力、服务的流程的组织，以及各方面的保障体系的衔接，是一项庞大的系统工程，这一块必须得靠政府主导，靠企业和个人家庭的共同参与，才能够建设成这样一个服务体系，实际上国家就是一个最大的保险公司。

 

如何能够用更有效的钱，能够把更多的人口的健康高效地管理起来，这是突破未来中国人口老龄化的一个非常重要的问题。所以另一个方面，所有搞大健康的企业到未来一定要跟保险公司联合，因为只有这样，你的商业逻辑才是顺畅的。

 

还有一个维度是横向的维度。尤其是在社区和家庭的时候，你会发现他的原来的狭义的照护和社会广义上的关怀，比如说衣食住行、所有的保障、各方面的体系，如果客户要想获得比较好的服务体验，他是需要你完全来打通的。

 

所以说整合式照护，一个纵向的逻辑，一个横向的逻辑，既是世界上践行得比较好的国家解决的方式，也是复星集团做康养产业的指导方式和策略。在这个过程中，养老产业关于它的未来具体的市场规模有很多统计的渠道，但是有一点是肯定的，就是养老市场非常巨大，当老年人口达到1/3的人口的时候，他的衣食住行消费都可以纳入到养老产业，这里面可能看到有非常赚钱的企业，比如说旅游、娱乐等等。但是复星想要撬动这么大一块市场，最最重要的是你的核心的服务运营能力。

董岩：复星对养老产业的布局可以追溯到2012年，当时我们跟美国最大的养老集团共同合资在上海成立了一个各占50%的机构，创立了一个服务品牌叫星堡，到现在已经有7年了。

 

复星有一个特点，它的内部强调赛马，强调灰度，因为这个事情重要，可以孵化出多个团队来赛马，一直到2016年的时候，我们把复星其它所有做养老和急性期后服务的团队进行整合，成立了复星康养集团。

 

目前我们已经形成了三条产品线，涵盖了急性期后全流程的服务能力。其中星堡是主做养老业务板块的，我们还有一个星健，以后会做医养结合，复星是行业内第三大的医疗服务集团。还有一块是蜂邻，主要是关注社区和居家这一块，复星康养旗下目前有这样三条主要的产品线。

 

我们把整个眼光扩展到复星集团来看，因为复星集团在过去的20年一直就是围绕着家庭客户的健康快乐打造生态圈，所以目前复星集团大健康的生态板块里面，复星康养也是重要的组成部分，跟我们的制药、养生等等形成了很好的组合，这是复星康养布局的情况。

董岩：下面我利用几分钟的时间给大家再简单拉回到我们的微观层面，复星开展业务的特点是大处着眼、小处着手，我们所有的产业集团发展起来，都是特别的关注0到1这个阶段。

 

第二个阶段才做1到10或者1到N的事情。0到1的阶段，我们重点就分享一下如何打造星堡的0到1。我们认为经过过去7年团队的努力探索，星堡具备了可扩张的1的基础，它有三个方面：

 

第一个是星堡的文化价值观和它的魂。我们创立星堡这个团队的时候，就特别喜欢它的文化价值观。我们认为不管面临什么挑战，生命就是不断地成长，这一点是跟我们原来对于养老的认知特别不一样的地方。我们那里有一个老年客户，他70岁的时候还在做高空跳伞，90岁的时候我们还组织他到美国去旅游，这种精神我们在座的各位希望我们的父母甚至我们年老之后要享有的一个精神状态。上次我到我们的星堡社区里面看到一个非常感动的画面，一个偏瘫的老人在柱着拐杖学跳舞，这是我们的文化价值观非常重要的一个魂。

董岩：第二是在养老和服务运营上的精细化。我以前经常参加一些养老的论坛，我发现有一点我不是特别习惯，在跟养老同行交流的时候，大家特别愿意跟我聊情怀，情怀很重要，但是养老产业也要有经营和商业的思维。

 

现在可以说星堡作为品质养老的项目里面，我们在市场上是能够做到单店盈利的，这一点在市场上还是比较少见得，因为我们面临的很多合作伙伴企业家，他们最大的问题就是说你这个养老，在运营的过程中，如果老是不盈利，我贴一辈子也贴不起。

 

在这一点上可以自豪地说，复星康养旗下的品牌，尤其是我们的星堡，我们的利润率可以做到20%以上。当然这一点并不是靠跟客户的高收费换来的，我们的价格在市场是一个中端的价格，我们就是靠我们的精细化运营的模式。

 

经常有客户参观星堡问我们的照护比是多少，我们没有固定的照护比，我们一直强调一个概念，叫FTP。养老机构最大的成本就是人力的成本，我们的人力运营成本一直是变动的，是根据客户的情况来配备你需要的服务，而需要的服务折算成工作量，倒推回来就是员工的数量。所以这里面是我想强调的一点，就是说我们现在星堡这个产品，我们认为它达到了这个1，是因为已经完成了单体运营的能力，我觉得这才是作为商业化发展，产业未来有出路的一个很重要的方面。

董岩：第三是星堡从成立之初就承载着以后作为产业发展的平台和连锁扩张的要求。我们当时给星堡下的要求也是比较苛刻的，让他们用帕萨特的价格打造出奥迪的品质，同时还要能盈利。在这个过程中，还要有一个规模化的扩张的能力。因为复星做康养机构并不是说给超高端认识做那么一两个，而是面向着大量的市场，如果你做的品牌或者是服务运营能力不能复制，对于复星集团的意义就等于没有。

 

我们认为现在星堡已经能够完成复制能力，这个复制能力就是两方面，一方面是管理平台化，我们在初期的时候就承担了一定的初期建设的成本，把它所有的配置用平台化来打造，这方面有两个好处，一方面能够很好地满足他的标准化，就是他以后再往外扩张的时候，有一个很好的质量控制。

 

再有一方面能够极大地降低他的扩张的成本。因为我们现在在项目上连财务和人力的人员都不需要配，都可以用这种平台化来进行管理。所以说它有一个扩张的需求。

 

在这里也打一个小的广告，明天下午的分论坛上，我们的康养的执行总裁，也是星堡的创始人之一，他会给大家做一个详细的关于星堡运营能力的分享。

 

中国这一轮的老龄化，包括现在房地产的挑战都是比较巨大的，我们在这里面希望能够跟在座的各位同仁一起努力，共同面对这个挑战。但是另一方面也是希望能够共同地抓住这次巨大的产业机会。

 主持人：掌声感谢董岩先生。接下来继续演讲环节，有请曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁李战洪先生为我们带来分享，“在变与不变中生存”。

李战洪：现在是一个大变革的时代，我们如何生存，今天就这个话题跟大家探讨一下，最大的变化就是现在已经有开发商向运营商转变，不管是康养还是科技等等，以后都是往运营商的角色转变，这一点很重要。

 

我参加博鳌论坛十多年的时间，我和很多嘉宾不一样，有些嘉宾是每年一个观点，每年一个主题，我经常可以一个观点讲10年，而很多专家是每年变一个观点，我的一个观点可以讲10年，回过头看，我讲的还是对的。我们讲变与不变，在这个行业发展的过程中，一定要知道哪些是变，哪些是不变，如何在变与不变中生存，这是很重要的。

 

现在是一个迅速变化的时代，不变就等死，如果变又有可能是找死。

李战洪：我们来看行业中的变和不变，分为三个阶段。新中国成立以来49年的时间，在房改之前我们基本上没有变化。房改之后，到2015年政策特别野蛮，基本上不出什么政策，或者很少有政策，他咬紧压挂狠狠地研究，可能出了几条，这已经是很大的政策了。

 

但是整体来说政策是简单的，市场很复杂。其实就是一个复杂，有些叫周期性调整，我们说解放军来了，你等着周期就行了，就像广东的荔枝，一个大年之后就是一个小年，小年之后就是一个大年，节奏踩准了就行了。所谓解放军来了就是大年来了，你解放了。踩反的人就是大年的时候你在做生产，小年的时候你在销售，正好踩反了，所以你发展不了。

 

2015年是特别重要的一年，我们说用最便宜的钱拿最便宜的地，赚一波周期的钱，从2015年开始。从2015年之后，市场反而变得简单，就是只有一条线——涨。当时政策就变得特别复杂。所以变与不变，大家一定要把握好。

李战洪：在市场的趋势里面有两个方面特别重要，这也是在10年之前我就说过的数字，就是一手放和二手房的成交比例。当二手房的成交比例远远低于一手房的成交比例的时候，它是快速增长期。但是进入成熟市场之后，就看两个指标，第一个指标就是看一手房和二手房的成交比例，美国在三年之前是1比3，现在是1比4。

 

一套新房的成交，带动4套二手房的成交，这时候它的城市化率已经是83.4%。所以说这个市场趋势怎么样，城市化率不到75%，一二手房的成交比例不到1比3，这个市场还是可以看好的。

 

我们说变与不变，过去轻易成功或者巨大成功的经验，将会成为未来发展的障碍，这一点大家慢慢会体验。别以为中国地产不会“变心”，它已经在变心，开发商已经开始向运营商转型。

 

不要在断头公路上奔跑。什么叫断头公路？以地产为主题，而且以地产为载体，这叫断头公路。什么不是断头公路？比如说我以健康为主题，以地产为载体，以教育为主题，以地产为载体，以文旅为主题，以地产为载体，这就不是断头公路。我说的断头公路是以地产为主题，以地产为载体，你将会进入红海，万劫不复。

 

行业集中度之战，这一战里面很多企业会死掉。

李战洪：还有一个变化是开发商会在行业增长率中死去。

 

在2012年之前，行业的增长率是在15%，2012年到2016、2017年，包括到去年之前，是7%。今年最新的数字是1.8%。在这样的增长率的情况下，现在的规模增长基本上停滞不前，所以这时候看你做几个市场，很多企业会在这个时候死去。

 

会死成什么样呢？这一页也是讲了很多年的，大多数开发商将会死在趋势之中，它是什么趋势？未来的开发商只有3000家左右，现在是8万家开发商，全国660多个城市，每个城市平均有121家开发商，以后每个城市可能就只有3到4家开发商。

 

开发商会在进入城市的错误选择种死去，从12345到54321。城市是有10%的面积、20%的人口、30%的GDP的贡献率。在现代都市型产业和现代服务业里面占了40%的比例，50%以上的流动人口进入城市，是进入中心城市，就是强三线城市。我们未来城市的选择，一定是从区县到强三线以上，一定是中心城市战略。

 

我这里有一个例子，有一家20强房地产开发商投了几百亿进去，他的两个主要总裁现在都已经离开了，就是因为他投入到三四线城市，投了几百亿进去，只有30亿回款，你越到低级别的城市，你投多少你都要不回来。

 

很多开发商会在无知无畏中死去。大家不研究新房和二手房的成交比例，你最后怎么死的都不知道，希望大家研究一二手房的成交比例，因为这对开发商来说很重要。

李战洪：我们明道之后才能优术，要明白这些道理，我们怎么活呢？有三点，一是构建优势的趋势性竞争力，第二是要做产业链，也就是我们做“项链”加工厂，把文化和教育等等一颗一颗的珍珠链起来。第三，在中国这个土壤里面，没办法产生全能冠军，中国这个土壤里面，大多数都是依靠单项冠军谋求更多的资源。能否拿到某一个单项冠军，至少拿到前三名，以后才能生存。

 

在变与不变中我们牢记三句口诀，第一，紧紧围绕文教未来做文章，以文教卫为主题，以地产为载体。我们几百年、几千年的时间构成了一座老城，改革开放40多年，形成了一座新城，下一个10年往哪里去，这就叫趋势，这把握了这个趋势很重要，简单来说就是退二进三，进三就是现代服务业和都市型产业，它的核心又是文教卫，文教卫就是健康、医养康养。第二是打造自己的单项冠军方向。第三，出规模不如出模式，企业一定要有自己的模具，在现在和未来的时间里面，你要应对行业剧变，你一定要开模具，开出一个适合自己发展的模具，开出一个具有独特竞争优势的模具。

 

地产、教育、健康、文化这几个领域加起来的市场是非常大，算下来有30多万亿，这个市场巨大，你的企业能否同时做这四个市场，做教育、健康、文化市场，以地产为载体，这是将来的发展趋势。

李战洪：谁是曲江新鸥鹏？它的全程是曲江新鸥鹏文化教育控股有限公司，这个企业是在国进民退的过程中，在各种资源受到影响之后，采取混改组建的公司，我们现在变成国有控股的公司。是曲江文化和新鸥鹏相互赋能之后组建的，它的使命是打造中国文化教育第一品牌。

 

它下面有5个集团，三家上市公司，有文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团、文化演艺集团。

 

我们现在有10余个自己的IP，它是靠IP来创造城市需求的。第一个是大唐不夜城，我们打造的是千秋中华情的IP。现在大家可以看看大堂不夜城，这是中国第一步行街。图中左下角的陕西大剧院投资了13亿，现在每天的人流量平均50万，最高达到95万，它顺便带来的消费在100亿以上。

 

第二个是大唐芙蓉园，这是文旅产品，央视春晚西安分会场就是在大堂芙蓉园举行的。

 

第三是文化演艺集团，它打造的是城市第一礼，天下第一迎宾盛典，习近平去了两次，印度的总理、克林顿希拉里、德国的总理全部去体验过。还有我们的城市双Mall、教育Mall。

 

再一个是文化会展中心。

 

再一个是新鸥鹏的教育，中国的千万家教育机构唯一被国家商标总局确认为著名商标的，就是我们的巴山系，我们的高中生百分之百考入一本，这么多年最差的学生都要高出一本线50分，我们是92.3%的学生考如985和211的大学，今年这个比例达到了95.3%。

 

我们还有大学、产业园，还有教育城、国际人才港。在中心城市我们打造国际文化区，在大家都在做产城融合的时候，我们已经在做产城人三位的融合。

 

我们后来还做了产成人文的四维结合。

主持人：谢谢李战洪先生。接下来有请今天下午最后一位演讲嘉宾，他是彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生，演讲题目是“京东、360看中彩生活模式”。

唐学斌：大家下午好！随着时间的推移，留下的人已经越来越少了，留下来的人都是真爱。

 

这次大家到博鳌来，可能都怀着一个比较忐忑的心情。现在我们看到整个世界有很多的不确定性，特别是中美的贸易摩擦，还有香港的问题，对我们现在的经济带来了非常大的不确定性，组委会也非常善解人意，在中午吃饭的时候专门把慕思作为我们的赞助商，希望给大家贡献一个好的床垫子，能睡好觉。

 

在现在这个环境下，地产行业还是有一个非常亮眼的地方，那就是我们的物业管理行业，刚才碧桂园服务的李长江总说他们的市值将近500亿，比大多数房地产公司的市值还要高。今天我也在这里汇报一下，彩生活最近做了一次闪配，360领衔投资。还有京东也是一同入股彩生活。为什么在这个时间点，这两家互联网巨头看中彩生活？我今天也把这个小秘密给大家揭开。

 

在今年7月19日，彩生活和京东旗下的京东物流、京东数科和360安全在资本和业务层面达成了战略合作，以每股5.22港元向京东、360分别定向增发7115万和2296万新股，涉及的资金是3.71亿和1.2亿港元。

 

很多人问我京东和360入股，对彩生活意味着什么？我说这两家互联网巨头入股彩生活，在我看来比彩生活在2014年6月30号登录香港市场对我们企业的影响更大。因为他们两家公司的加入完善了彩生活另外两个不可或缺的板块，一个是我们有黏性的产品，另外一个就是我们社区的信息安全，这两块都是彩生活在现有的人才、团队、资源、技术都无法达成的内容。

 

我们和360主要是要共同打造全新的社区安全体系，360也是希望能够进入到实体的安全。而对彩生活来说，我们希望我们社区业主的隐私是在能够得到安全保障的情况下来进行，因为未来万物互联，大量的AI摄像头和各种各样的智能硬件都会进入到千家万户，其实这时候的信息安全非常重要，可能我们积累了几十年的经营成果，很可能因为一次安全的泄密事件而一夜崩溃，所以我们也非常愿意利用360的技术来加强整个平台的安全性。

唐学斌：和京东一起，京东看中的主要是彩生活的社区场景和巨大的社区的资源。彩生活在今年已经开始和京东的一些产品进行合作，用彩惠人生作为一个流量转换器，将业主的消费转移到业主的收费上面。这也是京东看到了一些数据以后，觉得和彩生活融合起来，能够更加优化它的整个产业链条，为社区提供更好的服务。而彩生活更需要京东的产品、京东的服务、京东的物流，所以未来我们会把京东到家，以及京东的前置仓、京东物美等等纳入到彩生活的平台上。

 

京东和360为什么在这么多公司里面首先看中的是彩生活，来投资入股彩生活？其实这还与彩生活过去所做的工作有很大的关系。就像我演讲的题目，他们其实看中的是彩生活的社区服务模式。

 

彩生活的模式是什么？其实这是很多开发商想把它的物业管理公司变成一个有价值的物业公司的必然之路，我认为可能从长远来看，就像前面这位演讲嘉宾说的，未来10年能够经得起推敲的，仍然是我们要把一个物业管理，特别是一个传统的物业管理变成一个现代服务业，变成一个能够面向千家万户提供精准服务的平台，这样的企业才有价值。

唐学斌：彩生活在过往主要是做了这么四个方面的工作，一是要把我们管理的社区建成智慧社区。要通过基础物业变成社区服务的入口，把和业主接触的门禁、电梯、停车场等进行智能硬件的升级改造，将社区的人财物事都要进行数字化和互联网化。

 

第二是要把社区里面各种各样的社区服务人员变成订单制，如果说我们不能够让我们的保安、清洁工未来复合成为其它的服务人员，其它互联网巨头也无法在一个社区生根落地，所以我们要把所有的基础服务的人员变成一个自雇的小的公司，让他们能够按标准化订单进行接单，多劳多得。这样未来其它的产品服务进入到社区，我们线下的人员就能够协助这些企业的产品落地。

 

第三是我们必须要有一些自己的流量转换的产品。如果说我们卖京东的产品，其实我们没有任何的优势，我们卖金融产品，也没有任何的优势。但是三年前我做了一个非常简单的尝试，就是帮助我们集团卖P2P的金融产品，我们刚开始卖的时候是没人买的，但是我们结合收物业费的场景，把存几万块钱就可以免物业费的产品推出来，一年就突破将近100亿的销售额。有这样一个流量转换的产品，有工具，你最终才能聚合其他的产品和其他的服务。

 

但是作为社区的一个真正的管家，如果说我们要通过渠道去牟利，其实业主也是会反感的，所以最终我们的流量如何来转换，还必须要结合社区来找一些变现的产品。到今天我可以说彩生活也没有找到非常好的变现的产品，未来还需要很多的聪明人帮助彩生活一起在社区找真正能够盈利的产品，实现这个流量变现。

 

彩生活就是把前面这么一些内容，围绕社区的业主，建立这么一个完整的生态体系，然后来带动整个社区服务，能够进入到每一个业主的家庭。这就是我们前面说的以智慧社区作为基础，以人员的订单化作为另外一个抓手。通过彩惠人生这样一个流量转换装置，最终形成劳动能够量化、商品的交易能够量化、利益能够及时分配的社区服务的平台。最终的流量变现，我们希望是在房子、车位、金融方面找到一些落地的产品。

唐学斌： 为什么我们一定要建智慧社区？很多人说智慧社区会不会就是一个APP？我说肯定不止是一个APP，APP没有任何的意义。如果说物业公司纯粹是为了打造一个APP，可能你会花很多的钱，但是根本没有任何的流量，更不会有什么交易，所以APP并不是我们做智慧社区的根本。

 

我们做智慧社区，是要让整个社区变成一个智慧的场景，也就是说我们要能够通过智慧社区收集社区人员的信息，收集社区各种各样的变化的信息，然后把我们各种各样的事物能够通过各种各样的场景巧妙地植入进去，这样的智慧社区才能够变成有意义的智慧社区。

 

老实说智慧社区大家都在谈，但是都落不了地，为什么落不了地？因为它的成本非常高，我们可能建成一个真正的智慧社区要投几百万甚至更多的钱，但是这几百万如何能够回收，这多新的物业来说可能不是太大的问题，但是对于一些老的物业来说，基本上是无法实现的。所以如何能够把我们的投入，能够带来营收的模式这是智慧社区建设的一个最高的门槛，如果这个问题不能解决，智慧社区永远是停留在口号上，永远不可能落地。

 

有了智慧社区，还要把线下的人能够变成互联网的人员，当然彩惠人生这个去年推出的产品，它就是把业主购物变成免物业费的流量变换的装置，这其实也是京东看中这个产品一个很核心的地方，他们认为它能够把京东的产品无缝的和我们的社区服务对接起来。

 

最终我们希望能够联合商家、合作伙伴、运营中心，还有我们的业主，一同构建一个服务千家万户的普惠的社区。彩生活希望能够在智慧社区建设方面，帮助大家利用彩惠人生这个产品解决物业收费难的问题，帮助物业管理实现多元化运营，这是我们彩生活追求的方向。

 

我相信未来会有越来越多的物业公司寻求上市，彩生活希望我们这些需要平台、需要产品的公司能够和彩生活合作，我们愿意成为这些企业的基石投资者，我们一同把这个社区服务做起来，把整个物业行业做成未来中国的一个大的产业，非常有前景的产业，谢谢大家。

主持人：掌声感谢唐学斌先生。演讲环节到这里就告一段落，接下来进入第二场讨论环节。

 

房地产前30年的高速发展，昔日的巨大成就奠定了未来的强大基础。新经济时代科技、互联网加成之下，未来30年，这个行业又将呈现何种景象？尊敬的各位来宾，本场主题讨论会的主题是：2048，未来30年地产畅想曲。

 

接下来，有请主持嘉宾上台，苏宁投资有限公司董事总经理、不动产投资总裁 蒋海洋先生。以及参与讨论的嘉宾，实地集团联席总裁 罗剑威先生；亿达中国高级副总裁 于大海先生；商汤科技智慧城市事业群全国房地产业务副总裁 杨广伟先生当代置业(中国)有限公司总裁助理、北京地区公司总经理 孙帆先生；好屋集团联合创始人、集团常务副总裁 陈兴女士；开元国际物业管理有限公司总经理、万象美物业管理有限公司总裁 黄玮先生。

 

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请蒋海洋先生开始主持这场主题讨论会，本场主题讨论的时间是40分钟。

蒋海洋：感谢各位，我是来自苏宁集团的蒋海洋，这个环节由我来主持。今天听了一天的研讨会，上午的各位专家、学者对房地产的宏观形势，包括未来的房地产的企业怎么样实现突围，怎么样实现下一个10年的增长，都提了不少的建议，总体听下来，上半场是喜中带忧，前途是光明的，道路是曲折的，需要房地产的同仁一起抓住机会往前来推进。我们这个环节是一个畅想环节，主持人给我的题目是“未来30年地产行业的发展”。

 

邓小平先生从80年代的时候就已经畅想了未来的前景，当时都是住公有住房，他畅想了有私人住房等等的情况。当然在座的嘉宾不可能像邓小平那么伟大，但是至少我们可以畅想一下未来10年在房地产行业当中怎么发展。

 

在这个过程当中，我觉得当下的房地产行业出现了很多的变化，特别是过去10年大家都反馈到的，整个货币的总量超发，大量的货币充斥到这个市场，使得资产价格往上走。

 

第二个是房地产的高歌猛进，从2008年金融危机之后，中国实现了4万亿、8万亿的突破，2008年到2016、2018年，整个房地产行业高歌猛进。

 

第三个是移动互联网的深入开展，在移动互联网当中，很多房地产开发商，包括在座的很多同仁都进行了跟互联网深入的植入。刚才彩生活的领导也提到了，包括360、京东等等对他们进行了投资，我们苏宁在线也布局了苏宁小店，跨界走的比较多，我们觉得互联网已经到了更新提升的阶段。

 

我们这个环节讨论的嘉宾既有传统开发商，也有产业开发上，还有科技公司的代表，还有物业公司的代表，是多元化的生态，构成了我们整个讨论的环节，希望大家能够从咱们各自的产业、各自的企业来看，未来5年、10年，你们认为房地产行业怎样用技术带来新的突破。另外就是咱们在行业的发展过程当中，还有哪些阻碍和壁垒，需要房地产同仁进一步突破的，使得下一个10年更好的发展。

 

首先有请商汤科技的代表，商汤科技是中国最头部的人工智慧的公司，今天他来到我们房地产论坛的现场，杨总，您从科技企业的角度来看，怎么样跟房地产企业结合，未来10年你认为中国的房地产行业应该怎么走？

杨广伟：还好你问我是未来10年，不是未来30年，因为到了商汤之后感觉这个变化比其他的行业更快。我是2016年到商汤的，当时的人脸识别主要应用于一些显示的场景，而现在广泛应用在智慧城市，包括在阿里的刷脸支付等等众多场景，已经实现了在更多场景、更加精准要求的场景的落地。

 

在这个过程中，商汤也跟地产的众多场景发生了非常多的接触，说未来10年，我觉得人工智能一定会给这个行业带来非常大的变化，而这种变化无论是物业管理还是我们的智慧家居、智能家居，产品上的变化，甚至包括我们的产品的管理上，服务模式上，包括我们的地产商做多元化发展的时候，我们对价值的创新方面会有更多的方向。

 

就像我们原来无法想象，咱们每个人在淘宝、京东上每次浏览形成大数据一样。在人工智能时代，我们每次在线下出现的痕迹，以及没有发生交易的情况下，所有的这些记录能否通过人工智能的方式实现对管理服务和企业创新的提升，我觉得可能不用10年，在未来3—5年之内就能看到一些有价值的落地。

 

商汤科技已经在2017年给地产的一些小场景的应用，比如说我们在案场、办公的应用，已经实现了人工智能在企业当中从到1的突破。也相信随着人工智能行业的发展，以及今天这么多有很好想法的前辈们一起突然，会形成人工智能在我们的地产行业中进一步落地。

蒋海洋：您觉得未来科技能把房地产颠覆吗？或者说您认为未来房地产行业不跟科技结合，会出现什么样的状态？

 

杨广伟：首先房子是用来住的，就像现在的政策一样，我们是拿来住的，不是拿来炒的。同样我觉得科技会让我们的房子更加具有灵性，科技会让我们的房子变成无处不在的管家，或者是他能理解我们的一个伙伴或者朋友。而颠覆地产，我们觉得至少我们需要一个房子，需要一个家给我们遮风避雨，需要我们的办公区域、购物中心实现我们的需求。所以我觉得人工智能不会实现对地产的颠覆，但一定会让我们的地产变得更加有人情味，会让我们的家变得更温馨，更加理解我们的需求。

 

蒋海洋：我理解就是咱们的技术可以迭代，从传统开发商的角度，怎么看待科技对房地产行业的影响，或者说咱们在科技的领域未来有哪些投入？

罗剑威：今年是5G的元年，它对智慧社区的意义是什么呢？在物联网发达之前把两类人不怎么在网上的数据变成了线上的数据，在线下黏性最高的一类是退休之后的老人，第二类是学龄前儿童。

 

在过去，我们说互联网1.0，包括2.0进入移动互联时代，APP我们已经做得非常极致，但是今天我们无论说8亿网民、9亿网民，跟这两得人关系不大。到了5G时代不是发明新的APP去上网，而是通过互联网的技术，让他们无感上网，把他们生活的痕迹能够用新的技术，在他们无感的情况下上传到网上，这是一个技术突破。

 

这个技术突破对我们服务好客户，研发产品有什么优势？我们过去发现无论是京东、阿里还是淘宝等等，通过移动互联获取的用户的信息，在5G时代我们也可以拿到老人、小孩和家其他人员的信息。

 

我们现在也在谈怎么变现，这里面是一个商业模式的问题，彩生活在这方面做了很多的尝试，我谈谈我的理解，因为我2012年创业之后做了智能物联网的公司，也比较有幸做了粮价独角兽的公司。在AIoT的商业模式下，我想可能要按顺序产生三类的优势，第一是数据的优势，第二是在数据的基础上产生产品的优势，最后一个是变现的优势。

 

数据的优势，有很多企业在尝试，他们在水平流量上尝试获取数据，比如说我现在有几千万的用户，但是数据量很大，你往下深挖很难做出爆品，也很难做出真正变现的产品。我个人的观点，在智能社区这样的领域，可能不见得是我们最合适的客户。如果我结合AIoT的技术，我对每个客户的画像的了解，维度是非常多的，而了很多用户产生的是连续的数据，这是物联网产生的巨大的生产力。

 

在这样的基础上，我们可能对长期生活在这个失去里面的个人也好、家庭也好，以及跟谁去有一定黏性的用户，包括有可能只是来到这个社区的一个访客，或者是一个快递小哥，或者在社区附近的零售商场买了一个东西，他可能都是社区里面的用户，我们都可能会捕捉到他们的信息。

 

这样一个多维再加上连续数据，就会产生一个数据优势，在这个基础上我们再琢磨基于数据怎么产生产品，才能变得更加精准和更有意义。我们今天都在谈人工智能，人工智能如果落到产品开发和应用上，最大的价值就是精准地了解用户和精准地推送。

 

最后一点是怎么变现，大家有各种各样的尝试，我个人的观点，我们可能要琢磨一下这个方向，在社区里面非常复杂，我们可以想到的变现的东西非常多，但是能产生爆品的，我们的观点是，还是要围绕刚需，比方说在社区里面真正的最大的刚需，最大的痛点是什么？我们前面有专家谈到了养老的问题，社区的养老是一个巨大的社会问题，我们不可能把老人都送到社区以外的养老机构，大部分中国人的习惯还是在社区来解决，社区的养老怎么解决？社区的医疗目前也没有很好的解决方法，包括学龄前的教育，大量的刚需是一个方向，在智能数据的基础上深挖，我们是有机会做出这种变现能力很强的爆品。

蒋海洋：罗总从传统的房地产领域切入科技的研发，通过数据端的储存、数据端的平台化，使得在社区领域能够有所发展。

 

我想请教亿达的于总，作为中国比较头部的产业地产的发展商，亿达未来怎么跟整个科技、物联网、园区结合起来？

 

于大海：来参加今天这个活动之前拿到了今天讨论的话题，不由得一惊，因为这个话题上面写着“2048年”，我实在看不到那么远，我的第一个目标是争取活到2048年，然后再预判2048年这个行业会怎么样。但是我愿意借今天这个机会从亿达所处的产业园区开发商和运营商的角度来看待行业的趋势和变化。实际上无外乎探讨时代和科技对我们这个行业带来了哪些影响。

 

亿达中国是专注于产城融合发展21年，到目前为止已经在20多个一线和二线的省会城市开发、建设和运营了4狼窝个产业园区，产业面积超过1200万方，我们的世界500强的客户100多家，包括近百家行业百强，还有几百家上市公司。我们直接带动了高端的就业人群达到30多万，每一天我们和这些国家战略新兴产业企业客户和企业人接触，在我们的实际工作当中，我有三点深刻的体会，就是我们目前所处的这种时代和科技，对我们行业的变化。

于大海：第一点体现在客户所需要的物理空间的变化上。过去我们的物理空间几乎是相对固定的、封闭的。但是现在我们的客户所需要的物理空间，更多是经济的、共享的，过去我们一个园区有200家客户就可以装满了，现在同样的面积，需要400家客户，因为科技的进步，使得我们客户对租用面积产生了缩减的趋势。

 

比如说我们的工位和员工数之比，已经从过去基本是1比1，下降到2/3，乃至于个别的企业已经达到了1/2。因为总有一部分企业的员工处在出差和外勤的过程当中，现在他们回到自己的公司办公室，不再是直奔自己过去固定的那个办公位，直接用工牌一刷，马上系统就告诉他你现在到几号工位去做，而且他桌面上的电话马上切换到他自己的号码。甚至是根据不同企业的客户，在不同阶段，男女比例的不同，我们节省了大量的面积，做了很多可移动、灵活安排的男女的卫生间的厕位。比如说今天女员工多了，我们同样还是这些厕位，但是可以更多的移动变化给女性的员工使用，这些都是我们现在感觉到科技进步对物理空间的影响。

 

第二是对人文环境的影响。我们的客户、员工现在需要的人文环境更加跨界和多元。昨天我在理事沙龙的闭门会上就讲到，我们的客户是从关注性价比到关注效价比，也就是过去单位面积有多少个工位，到现在关注我的环境是不是能够最大限度地去激发员工的创造力、提高劳动效率。

 

在这样一个过程当中，逼着我们企业在运营、管理的手段上必须把打造跨界的生态圈、产业资源池作为我们首选的目标，通过搭建跨界多元、资源共享、产业共赢的生态体系，让所有参与其中的人，包括政府、企业客户、潜在客户、上下游和关联企业、行业领袖，包括企业的员工，都能够从中获取自己所需的资源和服务，使得我们以一个组织者的身份去推动行业的发展，和企业共同进步。

于大海：第三，企业的业务模式和工具更加智能和互联，过去我们从开发、建设、投资、招商、运营、物业全链条的环节当中经过20多年的实践，我们的核心能力应该集中体现在招商和运营上，过去我们在这些方面更多是依靠人对人、机构对机构这些线下大量的业务来开展。

 

在过去常年关注致力于智慧园区建设的基础上，我们在深圳做了一家公司叫易达云图科技公司，主要就是要致力于成为全场景的智慧园区的服务方案提供商，综合运用大数据、互联网、云计算这些科技手段，包括园区提升产业活力，帮助园区丰富运营管理手段，帮助企业快速成长，也帮助企业人实现美好生活。

 

在这样的过程中，技术手段的应用会是我们未来更多的选择，所以我们现在在招商平台的搭建上，我们的2/3依靠的是全球乃至我们现在重点发展的国内的大规模的企业客户群体的资源库，必须要通过多个平台的大数据去掌握，同时依靠我们自己研发的开发体系，能够捕捉、抓取、识别、分类和推介到我们在全国目标城市里的多个园区，实现我们招商的信息化和智能化。

蒋海洋：下面请教一下当代置业的孙总，我们也知道当代置业还是一家偏向科技地产的开发商，咱们在介绍当代和科技结合的时候，我还是想回到我刚刚的问题，房地产企业或者是房地产行业在科技时代碰到了哪些挑战，这些挑战怎么克服？

孙帆：当代置业从创业伊始就是关注绿色科技的开发企业，就像刚刚于总说的，我们可能没有办法想象30年后技术能给行业带来多大的变化。当代做绿色科技是中国最早的一家，比朗诗、金茂都早很多，我们从2000年做恒温恒湿绿色节能的产品的时候，业内以及客户都不是很理解，我们在那个阶段就尝试了建筑领域的很多新的技术应用。

 

大家都知道目前中国一年在开发过程中产生的能耗，接近整个社会能耗的50%。我们做绿色建筑，当代目前大概30多个不同星级评定的绿色建筑，经过能源审计的，一年大约可以节约5400万度的电，可以节约400万吨的碳排放，我们未来希望继续把我们的绿色建筑的技术不断地扎实，同时也响应国际上最先进的C40正气候影响的计划，这是2015年欧盟在斯德哥尔摩提出来的，就是要做近零能耗的建筑。

 

目前当代置业也在自己的项目里面与清华大学等高等学府进行合作，利用商业进行被动式建筑的体系的搭建，同时利用光伏等等先进的科技手段进行一些主动式建筑的补充，让我们这些建筑一年自己消耗的能源可以由技术来更多地补充，减少建筑本身以及社区对整个社会和环境的影响，我们希望未来几年能够持续地把这些技术进一步做扎实，能够大规模地在住宅的开发中进行应用，包括商业开发中进行应用，把我们的能耗不断地进行降低。

 

这既是企业的经济效益，因为我们的物业运营自己有一套能源管理的系统，可以让我们的设备稳定的情况下逐年降低我们的能耗，逐年降低我们的费用，这是一个盈利的方向，另外也是对整个社会气候有一个很积极的影响。

孙帆： 除了我们做自己的绿色建筑本身，我们也在尝试拥抱互联网，用高科技提高我们的运营水平。

 

当代置业在每个产品上都搭载了不同的绿色建筑的技术，我们现在也结合了互联网云平台的技术，研发出自己的绿色科技云平台，可以实时监测全国所有项目，每个月、每个季度、每一年的设备以及能源运行的情况，实时地进行调整，根据不同的气候，由计算机来制定更稳定、更经济的运行状态，达到又能节能，同时又经济又稳定的运营效果。

 

另外我们也孵化了一个51VR的AI公司，我们用高科技的AI技术为社区做AI的安防解决方案，利用一些人脸识别的技术，一个是提供更便利的服务，一个是让社区的安全等级、安全系数得到稳定的提升。这是在当代的房地产开发主业里面的应用。

 

同时因为地产是一个链条既长又庞大的行业，我们也整合上下游的资源，基于自己这20年来对建筑、城市的理解，我们也参与到城市的交通智能管理、老旧建筑的恢复、老旧建筑的运营，都是通过这些高科技的互联网技术来实现的。

 

对于未来5到10年的规划，希望通过自己的努力，让更多的行业、更多的房地产企业能够参与到绿色科技建筑的队伍中来，能够开发更多的节能的建筑，能够减少对环境的影响，另外也拥抱互联网的技术，以更先进的技术来合作，让我们的客户出行、居住能够更加便利、更加舒适，这是目前我们对未来5到10年的规划。

蒋海洋：感谢孙总，刚刚几位专家都是从技术领域谈了跟房地产的结合，我们知道好屋中国是在房地产经纪领域最早拥抱互联网的，在一些模式创新方面，他们可能有非常多的心得，我们也请好屋的陈总介绍一下好屋，包括从房地产中介领域怎么来看下一个10年房地产的发展。

陈兴：我想此时此刻先跟各位分享一个我这两年用了百万学费在商学院学到的三个信息。因为我们今天的主题是讲30年后，第一个来自沃顿商学院分析的信息，30年后中国的男性将会比女性多出4000万人口，所以我觉得有人欢喜有人忧，生了女儿的父母可能是招商银行，但是儿子的，丈母娘要求女婿买房，依然在30年后买房系是一个趋势。

 

第二个有价值的信息是，曾经我们房地产市场或者开发商有很多大量要去海外发展的，或许不需要30年的时间，中国国籍将是世界上最值钱的国籍，中国也会成为最安全的国家，或许我们还能见证我们的国运达到最佳的状态。

 

第三个信息是，人类最大的竞争对手不是你我，而是机器人。

 

这三个信息也引来了我们很多的思考，刚刚主持人在问模式。我叫陈兴，在7年前好屋刚刚初出茅庐的时候，我跟各位一样在台下认真地学习，第二年我站在这个讲台上跟各位分享好屋的经纪模式。每年我都会坚持做一件事情，到现在已经是第七年，就是参加观点的博鳌论坛，一方面是学习，另外一方面是自省，还有一块是跟各位的连接。

陈兴：这个话题我思考有三个结论，对于房地产行业，整个商业的逻辑不会发生变化，所以我们在房、客、场这三点，我个人的观点是，未来30年，房将趋于多样化。

 

30年后我已经是60多岁了，在座的可能有些人已经到70、80岁了，我的女儿可能也要将近30多岁了，我来的路上跟我女儿说，她说希望30年后给我的孩子要提供不需要楼梯、不需要电梯的房子，直接用滑滑梯上去，用升降机上去，家里有机器人跟我互动。我觉得类似商汤这种AI或者是科技+的部分，一定会应用到房地产更多场景，满足多样化的定制需求。我父亲可能30年后就80多岁了，他说最希望是像朗诗、当代这样的绿色、环保、健康、节能的产品。

 

在年纪大了之后，我们更重要的是健康，我们花钱也要买健康，包括我们之前卖海南的房产的时候，我们说不是来这里买房，而是来买命，因为这里有好山、好水、好空气、好食材。所以第一个观点是，房将出现多样化的情况，满足客户的多样化需求。

 

第二是客户，客户会出现需求的多元化，房子不一定只是拿来住的，可能我们有多重身份，我既是A套房的投资人，我又是B套房的入住人，我可能是C套房的自住人。在这种情况下一客多需求，就让我们的服务产生更大的价值。

 

第三个是我们的交易场景。无论是我们今天看到的售楼处，还是我们的社区，还是说我们的手机，因为随着科技改变我们这个行业，很多事情都会通过移动互联网得到这个行业效率的提升。所以后面对人的依赖会越来越低，对科技和我们的服务的依赖会越来越高。

 

随之可能也会有几个角色的变化，第一个是在于你中有我、我中有你，就像今天我们跟主持人聊的一样，可能房地产开发商也会在上下游的服务行业里面进行投资，我们作为服务商，我可能也会参与到前期的开发。商汤作为科技行业的提供者，或者说彩生活作为物业的服务商，会从合作伙伴变成股东，更多的通过相互的整合，包括相互的补差，实现为用户更高质量的服务。

 

所以我觉得30年后我们这个行业也会越来越好。就像一个人一样，现在是19岁，30年之后已经走完了我们这个行业的上半场，接下来会进入到我们的后半生，50年的行业一定会更加理性、更加成熟、更加健康。所以我觉得无论是20年还是30年后，只要好的商业模式、好的团队以及好的服务、好的质量，它也一定能够持续在未来的30年取得大的发展，我也希望30年后我还有机会在观点的论坛上再来回顾我们这样的一些交流和学习的心得。

蒋海洋：感谢陈总。陈总点出了不管是房地产行业还是各行各业的长久发展的真谛，就是好的管理模式、好的发展模式、好的团队，在任何时代都会有好的发展。

 

最后请开元国际的黄总，从上游的科技到房地产开发商，到经纪商，最后再落地到咱们物业服务商。刚刚陈总也谈到了，未来30年围绕着儿童和老年人这两个人群，开元作为一个物业服务商，您对下一个10年发展趋势有什么样的看法？

黄玮：我们认为未来30年的物业管理一定不是现在的物业管理，刚才杨总谈到对地产的颠覆，我觉得对物业也是一个颠覆。现在大家看到物业管理最开始的价值是为了安全，它从深圳起源，但是深圳当时的房子是为了卖给香港人的，深圳又是一个资源比较糟糕的地方，所以必须需要非常便捷、安全的物业管理，所以当时的物业管理是要安全、设备保养得比较好，环境比较优美。

 

现在大家看到我们的科技进步之后，整个城市的公共管理职能非常强大，现在小偷基本上已经无处遁形，他的成本非常高，他要偷东西的话，基本上是没有地方可以逃的。所以作为物业公司来讲，我们的安全职能已经转变了，我们的小区保安更多的是服务的职能。

 

5G马上就要起用了，原来我们每4个小时要对设备抄一次表，要去摸摸温度，看看是不是正常，但是5G之后万物互通，所有的设备运作信息直接报给专业的维保公司，也不需要物业公司再去做抄表等等基础工作。所以对物业公司整个的核心价值已经发生了根本性的改变。

 

这个改变已经来临，刚才唐总在说，现在在倒逼我们的服务模型的转变，所以唐总讲我们有4个互联网的维度的创新、模式的创新。

 

我刚才已经讲过了，我再强调一点，就是那个彩惠人生，现在能够做到我们的平台上做到业主通过我们的平台购买京东的商品，抵扣一部分的物业费，我们给业主能够花更小的代价享受更好的服务。这是彩生活集团用互联网的平台给客户创造更好的价值、更好的优惠。

黄玮：现在开元国际和万象美也在研究线下的服务，我们这个服务模式正在转变的关键节点，现在我们的模型也在改变。大家知道我们的地产这30年的发展，我们的房子盖得是越来越漂亮，户型也越来越合理，小区也越来越漂亮，但是我认为我们社区的软服务、软生活是在倒退。

 

我们30年前的房子很差，但是我们跟邻里的关系是非常好的，如果我们忙，我们的孩子可以到人家家里吃个饭，甚至寄宿到人家家里。现在我们的小区虽然非常漂亮，但是我们已经不可能让我们的孩子寄宿到邻居家里，我们也没有到邻居家里串过门，甚至不知道邻居姓什么，所以我们的社区的温度非常低。

 

我们原来有一句老话叫老亲不如近邻，现在这个词已经不成立了，现在是老死不相往来。物业公司在这方面有很多的价值，我们可以做很多的工作，做很多的创新，现在在线下这一块，我们万象美、开元国际搞了两届东方比邻节，有24万的业主参加我们的活动，业主自己做一个菜，我们搞一个百家宴，让大家来评价这个菜能打多少分，然后有业主的才艺表演，我们搭一个舞台让业主来展示一下，我们搞一些趣味运动会，我们把小区里的金婚和银婚的老人请出来讲讲他们的一生经历，这样重新把我们的社区温度提升起来，我觉得这是我们整个物业管理在科技发展的基础上，倒逼我们的模型转变。

 

当然我们后面可能还会有很多的社区生活方面的创新，刚才碧桂园服务的李总已经讲了，他们有拎包入住，有很多增值服务。其实我们物业管理的行业正在面临一个巨大的模式的改变，正是得益于我们的科技的发展、互联网的进步。

蒋海洋：其实我理解黄总想说的就是，不管未来科技怎么发展，其实我们房地产企业、科技企业更关注的就是住在这个屋子里面的人，使得我们的人更加增进了情感的交流，增进了社区的交流，我觉得未来的30年，房地产行业能够走得更加健康。

 

既然我们这个环节是一个畅想环节，作为今天全天交流的一个最终的华彩的高潮部分，我也请在座的几位嘉宾，每个人用一句话畅想一下你心目当中，未来10年、30年中国的房地产市场，或者中国的房地产行业，会出现一个什么样美好的未来。

 

罗剑威：我们中国人长说衣食住行，房地产是住的这样一个场景，所以我希望在未来10年或者30年，在住的场景里面会产生像BAT这种量级的科技公司。

 

于大海：乱花渐欲迷人眼，无论世事变迁、沧海桑田，无论时代如何进步和发展，我们作为房地产的从业者，需要看清的只有一点，就是时刻与时俱进地紧随终端的用户。与时俱进地满足终端用户的需求，这也是我们应该着眼和发力的地方。

 

孙帆：坚持发展绿色环保科技的建筑技术，做可持续发展的生意。

 

陈兴：还是一个字，就是“好”，我们美好的人把时间花在美好的事物上，一定会有美好的结果。

黄玮：房地产的未来我看不准，专家也看不准，我也不好做更多的评价，但是我认为房地产公司一定要关注社区服务，未来应该系是一个存量市场，社区服务市场足够大，足够有想象空间，而且现在还没有找到一个非常好的发展模型，所以它应该是一个非常有空间、非常有想象力的市场，是我们转型和突破的一个点。

 

杨广伟：商汤用我们自己的原创算法在过去三年改变了很多，我们改变了手机市场，最近任何一个手机都可以称为人工智能手机，作为一个非常重要的市场。我们改变了汽车市场，我们有无人驾驶、辅助驾驶。我们改变了城市，现在城市中有各种各样的智慧城市，比如黄总提到现在小偷不敢偷东西了，他可能走在街上偷完东西之后额走不出这个街区就被抓到了，科技在过去几年改变了我们生活中各种各样的东西，希望在未来30年，人工智能能让地产发生非常大的变化，让我们的管理变得更高效，我们的数据不再通过上下汇报的关系来收集，可以让我们的空间更加智能，他能知道我们需要什么样的温度、湿度、光线。他可以让我们的住区更加安全，知道哪里有问题，需要我们去关注，能让我们整个的城市以及人和人之间的关系的改变，所以人工智能一定是未来30年改变这个社会快速发展的30年。

 

蒋海洋：感谢各位参与讨论，本环节到此结束。

 

主持人：感谢各位嘉宾，请一起到舞台中央合影留念。

 

（合影）

 

主持人：今天下午的议程到这里就全部结束了，再次感谢各位的支持和陪伴。