【2019博鳌房地产论坛】8月7日下午，主题论坛之一将围绕“周期律动：政策、市场与资本”展开探讨，让我们一起来感受行业专家与开发商们对于行业走向的分析吧~

主持人：尊敬的各位来宾，大家下午好。欢迎回到2019博鳌房地产论坛现场，与上午精彩的全体大会不同，我们下午的主题论坛将更加关注行业本身的发展以及聚焦市场与资本的讨论。今天下午，大会一共将召开四场主题论坛，在我们现在这个会场安排了两场，主题分别是“周期律动：政策、市场与资本”“创造未来：科技、教育与康养潮流”；旁边会场是宴会厅2厅，同时也有两场主题论坛在进行，主题分别是“创新模式：分享地产改变”“趋势对话：产城、文旅、商业新机会”。

 

大家可以根据自己的喜好，选择参与两个会场中的任意主题论坛。下面，我们正式开启第一场主题论坛：

 

政策很稳定，在收紧与放松的节奏变化中，掌控着房地产市场的情绪。从顶层到底部，看清表象背后的规律，是每一个企业作出决策的依据。

 

各位来宾，今天第一场主题论坛的主题是：周期律动：政策、市场与资本。

 

首先有请第一位演讲嘉宾，他是华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康先生，他演讲的题目是“2019，房地产税来了吗”？

 

贾康：谢谢主持人，大家好！我就按照会议主办方给我出的题目谈一些基本的看法。首先我还是愿意先强调一下我个人发言的定位。前几天无意中有一个我在微博上转发的关于中国收入分配和财富配置的消息，后来成为了热点，有人评论说我是财政部高官，转发这个消息有什么样的目的，有人加以抨击，说作为一个公知怎么能传谣。其实这两个定位，我想必须要澄清一下，我在财政部系统工作多年，但我从来不是公务员，按照严格的表述，不是官员。

 

虽然按照人事管理，事业单位在改革没有到位的情况下，它必然要有一个行政级别，我曾经在这个行政级别上被定为司局级，但是在财政部里绝对不是高官的概念。我所发表的看法跟我过去工作过的系统的官方的观点和态度毫无关系。

 

另外一个，说到公知，我个人的理解，中国社会似乎把这个概念有污名化的倾向，说起来好像是一些很偏激的人发表观点。我理解的公知应该是具有严谨的学术态度和社会责任感，能够独立思考，能够形成对社会有建设性的观点的学者，我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位，来发表看法，先向各位表明一下自己的立足点。个人是独立思考，对自己的观点要负责任的。

贾康：今天这个题目其实是各位朋友多年关注的问题，社会上也有多轮的热议。中央的态度，最权威的信息源于十八届三中全会的60条，就是加快房地产税立法，并及时推进改革。这个房地产税的立法，指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态，而立法先行、税收法定，这是确定的基本原则，必须要走完立法程序，它才能考虑怎么开征的问题。

 

 

在此之前，中国在改革试点过程中有物业税模拟空转，后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水，包括住房保有环节税收要从无到有，在中国境内实际操作的全面的具体的实验。现在最权威的官方信息是说，这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成。

 

本届人大现在已经运行了一年半以上，还剩下3年多一点的时间段里面，按照人大明确给出的信息，它要启动这个立法。启动这个立法的标志应该是进入一审，然后讨论多年的法律的草案应该公之于众，接受所有社会成员提出意见建议。然后要有它的比较规范的二审、三审程序，一定要把这个程序走完，按照过去的经验，最大的可能性会出现非常激烈的观点的碰撞、争议，不排除进入四审。整个立法过程要多长时间才能完成，现在是不好预测的，现在只能说权威的信息是说房地产税在本届人大任期之内，也就是还剩下3年多一点的时间里面，应该看到它的启动。

 

这样一个官方的信息来回应房地产税来了吗，我觉得还过于简单。实质性提出这个问题，要继续讨论的是怎么样大家一起关注这样一个重大的中国的制度建设、制度创新问题，怎么样能够通过全社会的参与，按照走向共和这样一个辛亥革命的时候就确立的我们要现代化的导向和原则，形成一种合理的、社会可接受的中国这样一种房地产税的制度框架。

 

我的理解是，要寻求最大公约数，显然不同意见的所在都有，我这些年作为研究者一直强调这个税制的改革势在必行，中国要走向现代社会，必须构建现代市场经济体系，必须打造现代税制。而现代税制里边必须按照中央的要求，逐渐提高直接税比重，而提高直接税比重里边的制度建设是完全无法回避房地产税怎么样出台，怎么样优化的改革问题。

贾康：有的反对意见说到的是它的法理依据问题，有的反对意见是说处理不好会天下大乱的问题。法理依据我后面要专门说到，所谓这个天下大乱的风险也有它的社会内核。

 

改革的社会可接受，我们就必须考虑，要坚定不移地在改革开放道路上去实现中国的现代化，那你就必须把改革具体的方案尽可能地处理好，让它有社会可接受性，让它有更高的水平，处理得好，不会天下大乱，反而会解放生产力，促进经济社会的进步。经济的繁荣和社会的长治久安是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提下，我就要特别强调一下它的合理性问题。

 

我注意到几年来有一个段子在网上反复出现，这个段子很多人看了以后也觉得说的很能引起共鸣，我念一下，研讨会上有一个社科院的学者谈房地产税，听众中提出问题，第一，到底是房地产税，还是房产税，如果是房地产税则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税，如果是房产税，我只是租用国有土地70年在上面建房子，征税必须去掉土地的价格。他连续有好几问，我先回应一下这个第一，显然他问的就是法理依据能不能夯实，在我参加的讨论里面，不仅是民间有这样的说法，在一些学者中间，包括相当高层的领导同志都有这方面的疑问。我个人认为这个第一问里面可以从四个层面来回应一下。

 

到底叫房地产税还是房产税，这个不重要，这个称呼在我们过去就有演变，物业税、房产税、房地产税的概念都用过，国际上更是五花八门，美国把这个税称为一般而言的财产税，实际上财产税包括的更广泛，但是他们就约定俗成。但是有的地方把它称为不动产税。在美国所称的财产税到了英国它称为市政税，在日本它被称为固定资产投资税，建立住房必须要有固定资产的投资。

 

这些概念你要抠起来，它的严谨性都可以找出毛病来，但实际上讲的是一回事，所以概念不是实质性的问题，就是这样的一个税，它落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上，它这个依据是不是在法理上能够得到论证，得以成立。

贾康：接着他再问，如果说土地不是我的，是国有的，你有没有道理向我征税？这个问题要看一看国际经验，很多人说国外有这种税收，是因为人家是土地私有制，中国很明确，所有的建成区都是国有，没有土地私有制，在农村是集体所有，虽然不叫国有，但也是公有。

 

农村现在不在我们的考虑范围内，这个税如果真的完成立法，肯定一开始的形态就是把农村区域排除掉了，先不考虑。所有的建成区，我们的城镇和工矿区域，土地的终极所有权是国有的，它是不是形成硬障碍？从国际经验来看，没有任何依据证明这是硬障碍。

 

比如说工业革命的发祥地、老牌资本主义国家英国，它的土地制度既有终极产权是国有的，也有终极产权是公有的，也有终极产权是自然人形态的，是私有的。但是它在这个终极土地有公有私有国有、非国有的情况下，它普遍开征的不动产税不区分产权，它在具体的房产的持有者和土地产权所有者之间有一个区别，一种是说住房的主体，有房产证的主体，他的房产和他的地产是打通的，不用讲任何条件，没有任何可考虑的其他因素，就是他持有，这是典型的私有从房到地。

 

另外一种大量存在的是要签一个契约的，自己住房下面的地皮，他持有使用权，而没有最终产权，这种情况大量存在。英国的土地有国家的，有皇室的，有地方的，有公共团体的，也有私人的，大量的住房是土地所有权在别人手上的，但是它的税收一视同仁，不加区别，这是基本的国际经验。

 

英国把土地的最终所有权和它的使用权的分离可以处理到最长的时间段是999年，已经高度的虚化了最终产权的意义，但是法律上又是非常清晰的。

贾康：香港过去在英国管辖之下，它对香港的整个法律框架就是香港的地皮没有私有的，但是香港地皮之上住建必须交差饷，这个差饷就是房地产税之一，它另外有物业税，那是租房取得租金必须交税。差饷是说这个房子你哪怕自己住也必须交的一个税，也很形象，你住在这个地方有警察来保护治安，警察当差要发饷，所以住在这里的人要交税，作为给警察发差饷的钱。

 

 

这个国际经验我们完全可以理性摆出来让大家看一下，不能回过来说在中国我们推进这个改革过程中间，先要解决土地私有制的问题，不存在这样的国际经验。

 

当然从改革的逻辑来说，我们也可以说80年代就在强调所有权和使用权的分离。国有企业为什么要搞两步利改税？国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者，你持有的这个国家最终产权，并不妨碍你出于自己的相对独立的物质利益参与竞争，而竞争环境必须公平，所以当时说必须通过两步利改税把国营企业和其它企业放在一个一视同仁的税收环境里面，这才有一条起跑线的公平可言。

 

现在我们可以讲如果说房产的持有者下面的地皮最终产权不在他手里，但是他有了这个地皮，他就有了由于个地皮支撑起来的不动产所带来的相对独立的物质利益。如果我们通过法律程序认定这种独立的物质利益有合理性，就可以用一种税制做这种调节，这就是一个基本的道理。

贾康：他接着要问，如果说是房产税，我只是租用国有土地70年上面建房子，征税就必须去掉土地的价格，这里面有两层意思要说，一个就是土地确实最终产权不在房产证的持有者手里，但是国家法律框架已经有规定，这个底下的地皮叫做用益物权，你有房产座落在这个地皮上，这个地皮成了你的用益物权，到了一定的时间，物权法规定要续期，讲续期不是你重新出钱再买一次，最合理的是办一个手续，再往下展期，如果是70年，再展70年，顶多交一个办证的手续费，应该是这样一种社会可接受的方式，当然必须有一个排除条款，特殊情况下说清楚，比如这块地必须用于国防需要了，国家可以征地，但必须按照征地给予补偿。怎么补偿，必须让老百姓觉得是透明的，是可接受的。

 

接下来说这块地皮如果按照用益物权展期的话，最开始土地批租收入形成的那一块负担，是不是由买房人已经支付了？一般的答案确实是如此，他已经包含在房价里面了。包含在房价里面的这样一种土地批租收入，未来不排除它有新的调节方式，有人提出能不能够在前面拿地的时候，不是一次趸交，而是按照年租制，以后分年交，减轻一次性的负担，淡化地方政府一次把地卖出以后，把钱拿足了，在短期内解决这届政府出政绩的问题，而不顾以后七八届、十几届政府上哪儿拿钱用的问题，这有一定的道理，也可以试点，变成年租制，它运行起来西和原来趸交的那个地皮，它之间形成的价位差怎么处理。

 

如果有必要的话，无非就是沿用中国改革渐进推进中间的经验，老地老办法、新地新办法，应该有区别的这样一套机制，这个机制应该是透明的，对全社会说清楚的，虽然新地上启动的时候第一次交的钱相对价位显得比较低，但以后每年你交的物业费里边要另外拉出一块，是年租制，要对应那个一开始的土地使用费，这个事情可以在技术上进一步优化，但绝对形成不了硬障碍。

 

这是我所说到的对这个流传甚广的帖子的第一大问的几点回应。

贾康：他的第二问是，征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准，如果以市场价为标准，谁来评估呢？评估费谁承担呢？如何表示评估公平呢？

 

 

这就比较技术性了。全世界的经验和我们自己原来的物业空转试点都说清楚了，这个价格的评估价是比照市场价格。这是完全可以在市场上解决，比较公允形成市场评估价的。谁来评估？国际经验是要有专业的评估师，也可以引入志愿者，各个社区可以公推社会贤达人士、有公信力的，大家觉得他正直，不会在这里面搞什么手脚的，以志愿者的方式，和政府组织的专业评估师一起来落实评估的所有这些数据。

 

评估是不是可以收费？一般来说政府做这个事情是一次性的，或者说若干年以后再来一次，这种事情可以不收评估费，这个成本政府在一般的管理费用里面承担是不成问题的。特殊情况下大家象征性地交点钱也不会是什么特别的负担。再有就是如何保障它的评估公平，前面说到的那个政府参与、社会贤达，大家监督之外，如果有不同意见，有仲裁程序，仲裁程序最后可以一直走到法律判决，这个事情有国际经验，也有我们自己这方面的探索，完全不应该成为硬障碍。

贾康：这个帖子第三问就更简单了，房产属于固定资产，而固定资产必须折旧，房产的使用年限为70年，是不是要按照逐年折旧来进行征税呢？住房的折旧一般不形成基金，你自己买了房子，持有房产证，这个折旧没有听说谁给自己专门设一个基金的，你要愿意设这个基金业可以，但是你设的基金绝对也没有人跑过来赞成你设的这个折旧基金对你另外征一笔税，这个事情非常容易说清楚。

 

所以这个帖子最后说的，学者支吾半天也没有说出一个所以然。我试图来说出一个所以然，希望大家批评指正。

 

我一直说这个税一定要站在全局的角度，探索可接受的方式。我觉得现在最能接受的，一般都可以接受的，如果说征这个房地产税，扣除是一定要做的，不按照人均多少平米来扣除，并不是因为我们没有信息来源，全中国的固定资产的所有的数据现在都是政府一网打尽，做了这方面的基础工作的。

 

关键是你如果按照人均多少平米，家庭成员变化的情况下，会有非常多的麻烦和扯皮，而且会出现政府非常尴尬的情况。能不能放宽到按照套数，如果简单说扣除第一套房会引发离婚潮，咱们一开始的框架，能不能更宽松一点，单亲家庭扣第一套房，双亲家庭扣前两套房，一般的正常情况下的家庭就是从第三套房开始征这个税。

 

我觉得至少是可以作为一个可讨论的方案，一旦进入立法程序，大家可以一起发表意见，形成这样一个一开始社会可接受的可操作方案。这些是我的比较粗线条的意见，请大家批评指正。

主持人：谢谢贾康先生，多年来贾康先生一直是房地产税领域的权威，不遗余力地向大众传递着自己的声音和意见，让我们再一次用热烈的掌声，感谢贾康先生。

 

接下来有请下一位重要的演讲嘉宾，他是中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是“房地产业如何改变了中国”。有请陈淮先生。

陈淮：谢谢大家，也谢谢各位来宾和主持人。其实贾康先生所讨论的房地产税的问题，我也很有兴趣，我们企业家很关心当前该不该拿地，短期市场怎么走，我也很感兴趣，但是我们只有短短的十几分钟时间和大家交流，我想说一点更新鲜一点的话题。

 

 

我们这个环节的主题是“周期：政策、市场与资本”。我们一直讨论这个事，把政策摆在市场之前我认为就错了。我当了8年住建部政策研究中心主任，在这之前也长期在国务院发展研究中心做政策研究工作，但是我以为政策决定不了市场。只能在一定限度的时间内修正市场调整的方向。

 

我们这些年调控政策出了多少？但是2018年房地产业不论在销售额、销售面积、销售价格上都创历史新高。是不是市场受到资本的左右呢？也不尽然。我们判断2019、2020年或者更长的一个历史周期，中国房子盖够了没有，这个产业还有没有前景，最重要的力量其实在十九大报告里有一句话，没有太多地引起大家的重视和媒体的关心。

 

那里面有一句话说，我们在今后一个长历史时期内，社会的主要矛盾是人们对美好生活的向往与发展不充分不平衡之间的矛盾。简单说，房地产有没有前景，还能走多远，还需不需要盖房子，什么政策、市场、资本都不是第一位的，第一位是全中国老百姓想过好日子。

陈淮：人们对美好生活的向往决定了，怎么决定的？就是我今天要和大家交流的。

 

老百姓不是今天才想过好日子，几千年来人们都想过好日子，想过好日子和社会制度让你过好日子是两码事，我们今天之所以能讨论房地产市场，是因为这个社会让你过好日子了，我们接下来往下说，如果这社会没打算让你过好日子，你也没法说，十九大报告说我们今后一段时间主要矛盾是解决尚未满足老百姓对美好生活的向往，我们顺着这往下说，老百姓向往什么美好生活？这决定我们房地产讨论的思路和展望。

 

在相当长的时间内，我们的社会认知、人们的价值取向，甚至今天的记者写文章也是，认为生产是善，消费是恶。努力多挖煤、多炼钢、多发电，咱们才能社会富裕、国家富强、老百姓涨工资，大家过好日子。

 

毛主席说，革命向前，发展生产保障供给，抓供给保生产。以前我们总是认为人是生产者、贡献者，在改革开放之前从来没有消费者的概念。学雷锋也是努力为社会多做贡献，我们认为消费是一种罪恶。如果你想穿好衣服、吃好饭、娶漂亮媳妇，你就是被资产阶级腐朽了，你已经滑到修正主义的泥坑，党组织要对你进行挽救，你要是拒绝挽救，说不定就有很难堪的下场。

 

我说的不是一个笑话，是今天你意识和没意识到，其实当你讨论这些问题的时候，我们在讨论的是老百姓认为消费，而不仅仅是贡献和生产才是重要的。

 

这仅仅是谁不想过好日子的主观愿望所致吗？不是。是社会客观发展规律，是经济学证明的必然。

陈淮：工业化的中期怎么多炼钢、多发电、多盖房子、多造拖拉机，多拉煤，形成生产能力，才是社会富裕的物质基础没有错。马克思写《资本论》的时候就正逢资本主义市场经济发展的初中期。我和贾康老师是同班同学，一个老师教的经济学，我们学经济学讲资本的积累、集聚、集中。

 

积累讲的是把利润不断转化为扩大再生产。集聚是在深圳或者是广州这一个空间市场里集聚。集中是指大企业不断地占据优势，那是社会发展的关键。在那个时候生产重要。

 

但是马克思在《资本论》的最后总结，他说这个时候是这样的，过几十年就不是了，如何解决生产与消费的对抗性矛盾才是关键，生产无限扩大的趋势与消费有支付能力的需求相对缩小的矛盾，是我写《资本论》这本书从头到尾贯穿的基本矛盾。

 

我们现在动辄讲马克思主义，实际上写这些文章的人，没有一个读过马克思经济学的。工业化中后期，生产出更多的东西，挖更多的煤、练更多的钢没多大难点。我们现在淘汰过剩生产能力，从1929—1933年的经济大危机，到2008、2009年的美国经济危机引起的世界经济危机，到未来中国面临的长期可持续稳定发展的关键，都不是怎么扩大生产能力，而是如何把这些东西消费掉。

 

生产和消费对抗性的矛盾，不是生产发展不足导致的对抗性，而是消费不足导致的对抗性。2008、2009年由美国金融危机引起的世界金融危机，不是美国发展能力不足，而是买不掉这么多东西，买不掉怎么办呢？借钱买，所以就导致了从政府到企业、社会、个人部门、居民部门全部过度负债，平衡供给与需求。

陈淮：上午巴教授问到，现在房地产是不是挤压了消费了，这是我们多年的一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程，是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。

 

银行敢借给你钱，你敢花钱，是因为你们家有家底，是因为你有资产信用。如果你仅仅是在幼儿园就拾金不昧，上小学就不说瞎话，上大学把同学钱都还了，今天是模范共产党员，是不是银行就敢借你钱了？你去问问银行的行长。资产信用的累积考验消费是基础。

 

我没有更多的时间在这个问题上展开，但是我们可以说，之所以中国保持了今天在三架马车中唯一稳定、持续、不动摇地支持中国经济增长的消费部门，是和城乡居民的居住环境不断改善直接密切相关的。人们不会在原有的吃和穿上无限地扩大消费，这就是马克思在《资本论》说的，非得有消费结构升级，它从衣食到住行的结构性变化。

 

我们曾经在很长的历史时期内认为，你这辈子不要想过好日子，那是危险的，你要为你过上好日子贡献终生，这是最善的，最符合道德的标准。当人们意识到没意识到买房子、买大房子、住好环境的时候，是不是在追求现世而不是下辈子，是我活得好一点，而不是我儿子、孙子活得好点。你能不能改变这个趋势。

陈淮：我们很多年来认为有产是一种见不得人的罪恶的事，物产才是善。诸位年轻人，你小学老师有没有教过你，有一天你都混得人模人样，成为企业家、董事长、总经理，坐在博鳌论坛上，这么有出息了，你得想方设法把自己整成无产阶级才对，一无所有才对，老师教没教过你？我们曾经认为有产是一种罪恶。有产者是社会的敌人，是要打倒的对象，要对你施以无产阶级专政的铁拳，人人都应该做想法把自己整成一无所有才对。

 

 

今天当人们对美好生活的向往包含不包括希望自己成为有产一族，你自己说，当你意识和没意识到买房划算还是不划算的时候，当你想着我终于买着一套房，将来我可以对我儿子、儿媳妇有所交代的时候，当你对买不起房百般怨恨的时候，是不是人们在争先恐后地希望成为有产一族？这就叫客观，这就叫规律。我们能不能打断这个历史进程。

 

什么叫全面的小康社会？我们在1980—2000年建了一个温饱小康社会，那时候我们实现的目标是衣食有余，温饱为目标的小康社会。

 

2020年即将到来，我们这20年叫全面的小康，它和温饱的小康的差别在哪里？就是越来越多的人衣食满足了之后，积累了私人财富，成为有产一族，买房和不买房，人们讨论的不是有没有房住的问题，意识和没意识到我进没进到有产者的俱乐部。

陈淮：我们曾经在很长时间认为，农村才是善，城市是一种罪恶。年轻人生长在城市，你的世界观已经是中产阶级的了，你得到农村再接受贫下中农再教育。我是正宗老三届，什么时候你闻到那个屎是香的了，你的世界观就改造好了，我到今天也没闻到香。

 

其实不止是这样，我们在建国之后得相当长的历史时期内，并没有真正认认真真地建设城市，我们第一个五年计划，苏联人的156个大学建设项目，都是把城市当工厂来修的。修一条铁路专用线，东边是工厂区，西边是工人新村，把城市当大工厂来建设。今天的棚户区改造，这项政策在7年前专指是远离城市的大型工人集中居住区，这三年菜改为也包括了城市的成片老旧危房改造。

 

六七十年代备战备荒为人民，要远离大城市，提出山散洞方针，靠山、分散、进洞，离城市越远越好。二汽为什么选择在十堰，就是离武汉越远越好。边设计、边施工、边投产的三边方针。我们连续三个五年计划，70%以上的工业固定资产投在三线。陕西、四川、贵州的山沟里，越远越好。后来我们知道巡航导弹，你在北京和在贵州山沟里打其实是一样的。

 

几千万知识青年上山下乡，别以为仅仅是计划经济才有这种农村和城市看法的颠倒，改革开放以来一直到90年代的中后期，将近20年之后，农民兴起一个农村工业化的高潮，叫乡镇企业，也不知道是谁给中央写一个建议，说要让乡镇企业离土不离乡、进厂不进城。

 

农民兄弟搞企业挺好的，就在你们村里搞，不要进城来，这就导致今天的大中小城市结构失衡。

 

现在没有中间层次的中小城镇可以承接、可以缓冲，大量的农民工返乡直接从珠三角、长三角回到贵州山区，所以才有现在的房价问题，如果我们有相当一部分的省会城市和地区中心城市产业集聚度、就业承载力在那个时代有一个大幅度的提高，我们今天的人群不至于过度地向这些少数城市集聚和集中。

陈淮：我们今天才知道，根本解决14亿中国人分享经济发展的好处，物质财富增加的好处，不是让人们到农村去，是让农民工到城里来。

 

前不久国务院还在强调，李克强说我说了五年三个一亿人，你们落实得怎么样？一亿城镇居民优先改善居住条件一亿在城市里经商务工的农民工就地市民化，一亿中西部农村的居民向就近的中小城镇转移集聚和集中，向城市集聚、集中，城市化、城镇化是解决十九大提出的到2035年中国基本实现现代化，2050年成为现代化强国这个长远战略目标最重要的战略途径。

 

这个城市化、城镇化让我们知道什么是善，什么是恶，什么是客观规律，什么是必然选择。市场和资本决定只能是谁住大房子、谁住小房子，谁有房子住、谁没房子住，政策只能是纠正市场选择过程中为了公平起见，让住房困难群众更优先一些的问题。

 

房地产市场的发展根本不是取决于刚才这几个字，而是取决于非常通俗的十九大报告说的，人们对美好生活的向往和需求，用老百姓的话说，人人都想过好日子这个趋势。

主持人：掌声感谢陈淮先生的分享。接下来让我们掌声有请朗诗绿色集团董事长田明先生为我们带来演讲，“朗诗的探索”。

田明：刚才两位领导、专家对宏观形势做了交流，下午我作为一个企业代表，来向各位介绍一下朗诗在市场当中的探索。

 

 

从朗诗发展的过程可以发现，朗诗是一家战略导向型的公司，而不是机会导向型的公司。2001年年底的时候，朗诗刚刚设立，当时1000万的注册资本，非常小，出道也比较迟。到2004年，朗诗开始涉足绿色科技地产。然后很快就提出了一个绿色发展战略，当时叫“聚焦于绿色科技地产的差异化竞争战略”。从那以后，用了8年以上的时间，快速地布局，走上了绿色科技地产的发展道路。

 

到了2012年，根据中国经济和房地产形势的演变，我们分析了未来的发展趋势，得出一个结论，中国的经济将从两位数的高速增长逐步下降，变为中速增长，后来这个趋势一步一步的走下来。还有一个结论，中国房地产高歌猛进的时代，未来终将结束。变成一个正常发展的行业。所以作为企业要未雨绸缪。

 

在2012年，依据自身的资源禀赋，提出了深绿战略，在绿色差异化战略聚焦的基础上，提出了深绿建筑（绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融）。

 

2012年提出深绿战略以后，2013年，朗诗做了好几件事，一个是到香港收购了HK00106，然后把朗诗绿色地产的地产业务逐步装入了上市公司，用了好几年时间养了一个壳。现在这个壳基本上是一个正常的公司。第二步是2013年响应国家的走出去战略，布局了美国市场。第三步是成立了一个地产的基金公司——青杉资本，第四是开始探索做养老服务业务。第五是开始探索做绿建服务业务。按照我们的深绿战略开始展开。

田明：2014年随着房地产形势的变化。我们对房地产主业本身提出了转型升级的要求，提出了产品差异化、资产轻型化、收益多样化。

 

产品差异化是指在过去的绿色科技地产的基础上，进一步深化扩大我们的产品优势，坚持走差异化的道路。在差异化产品具有更好的市场竞争力的基础上，实行资产轻型化。

 

其实资产轻型化就是小股操盘。朗诗从2014年开始提出小股操盘，以比较小的股份作为操盘方，在2014年年底的时候，朗诗所有的项目全是朗诗一个股东的，我们的资产重量是百分之百。但是到了2015年，这个指标降到了70%，到了2016年年底，这个指标降到40%，到了2017年年底，这个指标降到了30%，然后就一直在30%上下波动。

 

美国房地产行业的开发商自己操盘的项目，自身的股权权益比例就是30%，所以我们基本上调到我们预设的一个比例。

 

由于实施了小股操盘，因此我们有我们的股权投资带来的收益，还有其他的轻资产的收益，实现了收益的多样性。

田明：2015年我们在2013年开始探索的基础上，正式成立了朗绿科技，它不是朗诗集团的子公司，是我重新设立的一家公司，是朗诗集团的兄弟公司。

 

2016年朗诗开始开展长租公寓的业务，2017年朗诗把探索了好几年的养老业务向北京、上海、苏州、南京等城市布局，展开全国性的战略布局。到2018年，朗诗把长期为地产服务的物业公司作为独立的业务进行培养，这大概是朗诗战略演化的一个路径。

 

朗诗做的所有的产品全是绿色建筑，朗诗是国内绿色建筑占比最高的公司。（见PPT）这是我们位于太湖边上的绿色建筑的研发基地。这是住建部挂牌的全国四大绿建研发基地之一，也是长江中下游地区（夏热冬冷地区）绿色建筑推广示范基地。

 

朗诗做了很多的创新，获得了无数的认证。这个项目同时获得了四大认证，是我们的一个酒店。既是中国的绿色三星，也是德国被动房的认证，还有德国绿建委的DGMB，还获得了世界银行的认证。

田明：这是我们在华北的被动房的体验中心，在顺义。这旁边是一个跟日本合作的无添加住宅，这个住宅没有任何的人工添加的物质，它所有的建材跟材料全部取自于大自然，是哮喘、过敏性体质比较适应的的建筑。

 

这是我们做的帕多瓦的住宅，我曾经陪一个国际的绿建考察团参观过这个项目，走到这个项目的时候，考察团的团长跟我说了一句话“田总，看来中国在绿建上没有落伍于世界”。具体的技术特征，我没法给大家展开讲。

 

这是朗诗新西郊项目，是收的一个旧工具，把它完全做了改造，是一个非常好品质的绿色建筑，然后做成住宅销售，在西郊宾馆的边上。

 

这是朗诗最新的集中式的技术系统叫熙华府。朗诗乐府是一个复式的顶级的产品。

 

这是朗诗的铃珑屿。

田明：朗诗做了大量的绿建创新，对于社会而言，它的节能、低碳、环保价值非常高，对于客户而言，它的舒适、健康、经济价值非常高。在这个基础上，朗诗的绿建产品是既叫好又叫座的，我们的销售速率、销售溢价率显著高于周边的竞品楼盘，不管这个精品公司是谁，我们卖得都比它高，比它快，客户是买单的。

 

在这个基础上，朗诗做了资产轻型化，也就是小股操盘，广泛地跟各方面的合作伙伴进行了大量的合作，到目前为止朗诗在全国将近100个盘，已经没有一个楼盘是我们百分之百持有股权的，都是合作的。

 

朗诗在做自身的房地产绿色差异化，以及商业模式的转型升级的同时，还做了好几件事情。一个是在2013年我们开始布局美国，我们在美国目前进入了旧金山湾区、洛杉矶地区，还有波士顿地区、纽约地区，以及美国第五大人口城市凤凰城。现在一共有41个项目，朗诗是中国在上一波进军美国的地产商，在当地做开发，落地比较成功的公司。

田明：（见PPT）这是我们的一些项目案例，这是哈得逊河口的公寓。这是在波士顿地区建的一个高层。在南加州地区、洛杉矶地区我们也有很多项目，北加州地区我们有8个项目，我们是旧金山湾区开发量比较大的当地公司。这是在亚利桑那地区，我们现在已经有大概十几个项目。

 

 

我们在美国地产的发展坚持了本土化的战略，从一开始就想得很清楚，地产是非常本土的事情，所以我们的员工全是本土的，没有一个人员，哪怕是会计或者是出纳是从集团总部派过去的。

 

我们的客户是本地的，面向中国买家销售的国际业务很少，百分之八九十以上是针对的美国的当地客户。

 

我们的美国团队已经有200多人，我们的供应链系统、合作银行都是美国本土的，所以朗诗美国是一家本土化的公司，朗诗的地产一方面在中国，一方面在美国，沿着太平洋两岸平行展开。

田明：除了做了美国的业务以外，我们还做了朗绿科技，但是朗绿科技没有用朗诗集团作为投资主体，这主要原因是两点：

 

第一，我们分析一个做技术服务的高科技的公司，很难脱胎成长于房地产的土壤里面，所以为了将来的科技公司、技术公司、服务型的公司能够发展得更好，所以我们单独设立了一个新的公司，我同样是董事长、创始人。

 

第二，这家公司是希望做成一个优秀的技术服务公司，做绿色建筑系统集成服务商，是希望在中国上市的。如果让房地产公司成为它的出资人、成为它的主要股东，将来对上市会构成政策上的约束，所以我们选择的是单独胜利一个新的公司。但是它跟朗诗之间血脉相连、同根同源。

 

朗绿科技的愿景是成为世界领先的绿色建筑解决方案的提供商。为什么提这么大一个口号呢？是因为在目前这个领域里面，全国并没有强大的玩家，它可能目前就已经是这个行业里面很强的一个企业，所以如果提中国领先就没有愿景和意义了，所以我们提的是世界领先。同时，由于中国每年新开发量占全球的50%，在中国能够做到领先，全球成为优秀是有可能的。

田明：还有朗诗的物业，朗诗物业过去一直作为地产的配套商，现在把它作为一个独立的业务发展。

 

同时，朗诗大力培育了朗诗寓长租公寓。目前从在营的房间量来看，我们已经达到了1.8万间，在全国居于第四位。我们长期看好租赁业务。

 

这是我们在杭州做的一个大型的社区，这个租赁型社区将来会住1万多人，现在已经开始投运。

 

同时朗诗做了常青藤养老服务的业务，我们既针对健康活力的老，也针对半失能、半失智，也针对失能、失智人员。目前已经有2500张床位，在北京、上海、杭州、南京、苏州、广州等城市。

 

我们还做了一个青杉资本，目前的管理资产已经达到100亿以上，做了相当多的项目，主要在上海、北京、广州、深圳，以及南京等城市。

 

青杉资本做的项目既有公寓，也有酒店、写字楼，还有住宅，基本的模式是投资，市场定位、改造，然后运营，将来再退出。目前也处于这个领域的前列。

田明：朗诗经过这么多年的探索，自身是绿色开发服务商和生活运营商，它的中国地产、美国地产是属于开发服务商，既是开发商，同时也帮别人服务，小股操盘。同时物业公司、长租公寓公司、养老服务公司都属于生活运营商。

 

（见PPT）这里是中国地产、美国地产、朗诗物业、朗诗寓、常青藤和青杉资本这6个板块。同时还有一家朗绿科技，它是一家做绿色建筑的方案服务商。这是朗诗地产转型升级的一些探索，我们的探索还在路上，一方面我们自身要完善我们的各项核心业务，同时我们也要适应市场的变化，等市场渡过了目前高度的波动调整的时期，将来稳定下来进入新时期的时候，那时候朗诗的转型升级可能才告一段落。

主持人：掌声感谢田明先生，请您入席就坐。

 

接下来继续演讲环节，下一位演讲嘉宾是阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生。演讲题目是“把现金流管理当做当前最为重要的事来抓”。

吴建斌：大家下午好！我给大家讲讲运营方面的一些话题。

 

 

当前的形势大家也知道，房地产企业应该是遇到了融资方面的一些困难，这些困难应该还不小。面对这些困难，我们总要找到一些解决的办法。

 

我本人也是财务出身，所以更多聚焦的是财务方面，怎么样配合公司在这个阶段渡过难关。之前也研究过房地产行业好多公司，我相信当前的融资环境的确让房地产公司觉得是冬天即将到来。

 

另外一个观念，大家一直也知道，作为企业管理的核心，应该是财务管理，财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理，实质上是可以动用的现金流的管理。

 

所以我今天的题目是讲“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”。

吴建斌：面对当前的融资难的形势，我们还有哪些融资工具可以用？我记得在2015年下半年到2017年，当时的融资工具非常多。当时有人统计过，有30多种工具是可以用的，到目前为止还有多少工具可以用？我们的企业还能做些什么？当前的政策背景是不用重复的，大家都知道有五限的政策，现在还在执行中，一城一策的政策有些城市在落实，有些城市并没有落地。

 

比如今年4月份政治局会议讲得非常清楚，房住不炒，这也是当前政策的一些非常重要的观点。另外比如说730政治局会议，不能将房地产作为短期刺激经济的手段，这是我们政策的大背景。

 

在这种大的背景之下，我们的金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的，政策有需要，金融方面就要做一些安排，所以2018年通过资管平台的融资已经停了，今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

 

我们把这些限制进一步归类，也就是房地产企业买地环节的前融受到了很大的管制。其实房地产为什么要高周转？实际上从买地这个环节就开始，买地为什么原来可以高周转起来，是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融，基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。

 

所以我们总结，当前的政策环境其实是把融资的30多种工具在最高峰的时候门都打开，现在慢慢地把这些门都关起来，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。

吴建斌：我曾经看过一篇文章说，房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。当然我们要分析一下，当前政策收紧融资的出发点在哪里。原来进行的五限政策，这是最强的一个房地产的政策，在这么强的政策下，我们去年房地产公司的业绩都非常好，大部分公司的业绩创了新高，而且增长的幅度也比较大。那就传递出一个信息，也就是说这样的政策对调控并未发挥太大的作用。

 

房地产从2018年反映出的业绩来看，因为业绩一般是两个方面，一个是经营方的业绩，另外一个是公司的财务状态，大部分公司的财务杠杆是非常高的，这也是一个事实，这也是当前国内房地产非常鲜明的特点，就是杠杆率很高。

 

无论是大公司还是小公司，基本上房地产方面我们经常关注的几个指标，比如说资产负债率、净借贷的比例、有息负债率等等，这几个指标都是比较高的。当然这个高要看是跟谁比，可能跟香港的地产公司比，的确是高了很多。从这个角度来讲，负债率很高，可能财务风险就比较高，我想这可能也是作为决策层认为是一个问题。

吴建斌：另外，整个社会的杠杆率目前也比较高，高到250%，居民的购买力的杠杆率，今天有几位专家的数据也说明，我们的杠杆率这几年已经升了很多倍，已经达到接近50%的水平，差不多接近全球发达体的水平，这也是一个趋势。

 

所以在这种情况下，可能决策层们就认为，房地产这个行业的确对国民经济的影响非常大，所以这个行业只能是平稳、稳健、健康的发展，只有这种情况下对国民经济才是一个很好的促进，或者是一个压舱石的作用，所以要建立一个长效机制，这是我理解它的动机。

吴建斌：在去年下半年我做过两次比较大型的演讲，回顾这两次演讲。第一次演讲是2018年10月2号，当时房地产融资就已经遇到困难，我当时就提到房企要高筑墙、广积粮，还要静观其变，还要善待普通员工。后来我又发表了一篇文章，是11月5号发布的，当时提出房企要追求均好12条。

 

当时这两篇文章的发布，大家也知道当时的环境，房地产企业已经遇到了融资的困难，无论是大型房企还是中小型房企，都是同样的情况。

 

我当时发表的一些观点，回头再看，到今天来讲这些观点也是对的，的确市场朝我们当时预测的这个方向在发展。

吴建斌：所以回头我们讲当前的融资工具还有哪些，我大概罗列了一下，已经不多了，比如说股权融资方面，IPO融资，但是现在可能只能到香港IPO，在内地是没有机会的。发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。

 

债权类的融资，比如说公司债，一年内的借新还旧是可以的，但是你要再扩容，可能要窗口指导，可能批，也可能不批。另外从项目的层面上，当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地，这是常见的方式，这是仍然可以做的，传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分，如果你这个项目符合432的要求，基本上开发贷是没有问题的，供应链融资也是正常的，商票、保理融资也是正常的，与总包单位的合作也是正常的。

 

把这些东西再进一步归类，我们就会发现融资的很多门都关上了。股权类非标准化的融资有些还是可以用的，标准化的融资很多已经进入窗口指导，比如说境外的美元债融资，基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款，这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具，可以用的工具已经不多了。

 

吴建斌：但在这样的情况下，融资难，企业要发展，更多的企业要维持它的可持续发展，或者当前情况下是要生存下去，怎么办？

 

我大概有几个方面的建议，第一方面的建议是，能用的融资工具，尽可能把工作做得更细一点，无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，工作要细一点，争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题，所以把融资的工具尽可能用足。

 

第二方面是静观其变，房地产是一个周期性的行业，周期性十分明显，我们总结过去这么多年，房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看，大概三年一个周期。

 

确实有的阶段非常难，很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开，当这个窗口打开之后时间很短，要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢？要积极盘活资产。

 

现在的房地产公司，无论是你的存货还是你的土地储备，其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业，包括土地储备，那都是几万亿，所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿，土地储备也有三五千亿，这都是有效的货值可以拿出来，在这个时候可以多种方式，尽可能的少花钱，尽可能多回笼资金，来解决资金流动性问题。

 

目前来讲，比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等，这些既可以做资产证券化，又可以在内部管理上做一些安排，有专人去盯，比如说一些监管资金，怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金，预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

吴建斌：第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看？我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中，每家房地产公司的预期不要太高。

 

今年年初的时候房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排，大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%，但是3月份一个小阳春，很多公司感觉到今年可能有机会，又把预期调高了。但是回头去看，现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。

 

房地产为什么让自己越来越难受呢？可能是预期太高了，今年半年报披露的情况来看，有一些公司的增长还有50%，特别是一些中小的公司。所以在这种情况下，你的投资量就很大，你的资金又没回来，你只是加杠杆，银行的融资不像原来那么畅通，杠杆是加不上取得，这是我们对未来的预期要做适当的调整。

 

第四是控增长。增长和预期是差不多的，各位专家早上的观点我非常认同，15万亿是一个去年达到的目标，未来能不能达到16万亿、17万亿，还没人说得清楚，大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘，也就是说15万亿到20万亿之间。

 

在短期内怎么样让房企渡过难关，这是当务之急，所有房企都面临这样的问题，是刻不容缓的。但从长期来讲，房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的，对未来的增长我们也不要有太高的预期，在这样的前提下，我们应该是企业内部关起门，夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下，或者运营不好的情况下，正是我们夯实运营管理最好的时机。

吴建斌：所以我就提出了房企均好12条，我在去年11月的时候对市场也发表过一些演讲，我认为还是有意义的。

 

作为一个房企长期来讲一定要追求均好，不能单看某一个指标，比如说规模指标，企业还是要有长期战略的坚定性，一个企业能够长期发展，还是要有专业化管理、专业化运营，如果想得很多，走着走着分出很多岔道，就是你的战略不坚定性。

 

其实房地产行业是一个非常大的行业，就算降到10万亿，也是非常大的行业，它的市场加起来有汽车行业那么大，所以你只要坚持住，你是有很多可以做的。我自己经过研究之后，有这么12条均好给大家做一个分享，做一个建议，可能对当下房企在未来发展的过程中多多少少有些启示，可以供大家学习参考。以上是我个人的研究，谢谢大家。

主持人：掌声感谢吴建斌先生。接下来掌声有请东方证券首席经济学家邵宇先生，演讲题目是“大变局下的超级大湾区和深度城市化”。

邵宇：各位嘉宾大家下午好！很高兴在这里做一个交流。我谈宏观比较多，我是券商的分析师，我做一个声明，我所有的观点都是个人观点，不代表机构，也不构成任何的投资建议，市场有风险，投资需谨慎。

 

 

房地产是一个典型的宏观行业，怎么样理解宏观里面最重要的两个事情恐怕是当务之急，想明白了就可以做，其实你可以简单想，我们可以把中国看作一家大的房地产开发公司，按照我们的表述叫做战略机遇期，对一家房地产公司来来很简单，就是高歌猛进，加杠杆，多拿地、多销售，那就完成了原始积累。

 

这个战略机遇期有没有关闭？我们的官方说法是没有关闭，是不是大家又可以开始做多了？但后面有句话，它的内涵已经发生了深刻的变化。这个内涵是什么呢？就是这两个神奇的动物（黑天鹅、灰犀牛）。这个最黑的天鹅是什么，它会不会在未来到来？它是小概率难以控制的风险，一旦出现地动山摇、惊涛骇浪。

 

这个灰犀牛是跟我们的整体流动性有关系的，就是大家提到的融资越来越难的问题，它主要是指我们的债务，待会儿我们有详尽的数据给大家表述，以及在这个情况下整个行业怎么应对。

邵宇：我们先看第一个问题，贸易摩擦的问题，毫无疑问这是最大的变数，所以我们在那个黑天鹅上面加了一丝金色的头发，这是今年最大的变数，特朗普一发推特，市场就跌得非常厉害。

 

在这种情况下会怎么样演进？我个人的判断，巴菲特是看好中国的，但是特朗普是看空中国的，对中国进行打压的。

 

这是人民币兑美元的汇率，去年7月份两周贬了接近10%，这几天离岸和在岸人民币先后突破7，特朗普说我们是汇率操纵国，这其实是挺冤的。

 

下面跌的就是A股，跌的高峰跟人民币贬值的高峰是同一个阶段，也就是去年7月份，人民币对美元跌了30%，股票也跌了30%。所以特朗普说，打贸易战我们不一定能打赢中国，但是至少有一点我们成功了，就是把中国的股票干下去30%。但是广大的投资人和老百姓心里都觉得不太服气，有本事你把我们的房子干下来30%，那才是真牛。

 

大家知道中国居民的房地产在他的所有资产里面占到75%，美国居民正好相反，美国居民财富的70%是在股票上的，换句话说中国老百姓的房子就是美国的股票。

邵宇：现在房子和股票到了什么水平？大家看这张图，黄色的线是中国现在的房地产的总市值，65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍。

 

1990年日本的泡沫经济崩溃的前夕，它的房地产的总市值相当于GDP的3.9倍。现在中国的房子的总市值相当于美国+欧盟+日本。我们为什么维持到这么高？我们的资本账户是关闭的，我们用一个每年8.5%的广义货币的增量，维持450万亿的市值，还得保持经济增长，这个游戏变得日益的困难。

 

再看看股票，美国的股票总市值现在是30万亿美金，相当于200多万亿人民币，它相当于中国的股票+日本的股票+欧盟的股票。

 

所以你要明白，这两个东西都是这种超级经济体的软肋。所以这就是我们所看到的目前的这样一种微妙的状态。

邵宇：我们对贸易摩擦持续的时间的判断大概是这样，我们觉得会在10到15年，现在才刚刚开始。我们的判断很简单，它是一场关于技术的冷战，关于金融的热战，是关于体制的一场持久战，现在是第二个阶段，金融热战到了。（见PPT）这是我们去年4月份给的判断，这里面谈到了众多的要素都一一兑现了。

 

 

怎么办？这跟房地产的发展是密切联系到一块的。对外大概要做8件事情，现在都已经开始做了，时间关系我就不展开讲了，这是我们给决策部门提的一些建议，基本上都被采纳了，包括适当的贬值、控制资本账户，对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放，这是对外的，更多的是一种战术。

邵宇：更重要的是对内的8条，第一条是先放水，怎么样衡量是放水还是补水？很简单，大家都说M2，我们用M2跟名义GDP的增速做一个匹配就可以了。给大家一个大概念，为什么房市以及房价上涨形成了一个概念，觉得买房子就能赚钱。过去40年我们的经济增长大概是300倍，我们同期投出的货币供应量是1500倍，钱去哪儿了？这个量级差很大，差1000倍。

 

过去大概是给大家这样一个感觉，M2的平均增速在20%左右，名义GDP（通胀+GDP）在15%，所以每年我们会多印5%的货币出来。最新的数据，M2只有8.5%，我们的名义增长是7.8%到8%左右，现在只有0.5%的百分点的差距。

 

去年我们的名义增长还有9%的增长，但是我们的M2已经到了8%，你自然觉得痛苦，因为这么多年我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

 

房地产的优势在于我把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了，所以它是一种风口自然积累的表现。

 

最后两条是兜底的，核心的调整是从第二条到第八条的结构调整，这里头对房地产相关的核心的逻辑在哪里？我们看到这两次重大的国家决策的窗口，也就是4月31日的政治局会议跟7月30号政治局会议的表述。当然刚才很多都提到了，这次表述是很新的，也就是所谓的“夜壶”功能暂时不发挥了。

 

这个数据大家刚才看到很明确了，现在在金融上的决战其实就是两个经济体的房价跟股价在未来几年中的一次对决。所以你也要理解到，为什么现在杠杆只要稍微有点瓶颈，他就愿意回到去杠杆结构性优化的过程中去，还有更多的问题。那就牵涉到我们未来的城市化的模式怎么样走。

邵宇：这张图我每次来都会放，现在还会继续放，放了5年，年年放，未来还得看10年。

 

以前大家喜欢把我们的城市分一二三四五线城市，未来中国只有四类城市群，三个蓝色的一线城市群，五个绿色的二线城市群，6到7个黄色的三线城市群，以及红色的地缘和能源敏感区域，就这四类，别的大家不要费劲。

 

以我们现在的财力和货币只能支撑这些重点区域的投资，包括房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资。这里头的核心我们称之为深度城市化。刚才很多人提到3.5亿的农民工要落户，但是你要注意，他们这些新增资金，他们新来的这些人会落户在这样一些城市群，这个被称为深度城市化。

 

老的城市化是土地的城市化，它有很多后遗症，它的最大的一个后遗症就是每年会发生一次春运。大家应该知道春运是这个星球上规模最大的哺乳动物的迁徙，36亿的哺乳动物来回的倒腾，他为什么倒腾？因为大城市留不下我的肉体，可是家乡又留不下我的灵魂，未来要让这些人留下来。但是他们的购买力已经源源不如现在在城市里的5亿的人口，他的购买力是比较弱的，他们是什么样的人？他们可能是快递小哥，他们又构成了中国未来发展的终极的动力。

 

怎么样提升他们的能力，让他们在城市能够定居，体面地工作，并且生活，这是中国发展的终极动力所在，这一点很重要。

 

大家开玩笑说，现在转型怎么转，如果不对人力资本进行投入，重工业就只能烧烤，轻工业就只能直播，实在没技能就只有开开滴滴、搞搞网店。只有对他们的人力资源进行不断地投入，他们才有可能真正享受到所谓的新的人口红利，也就是人员素质和工程师的红利，这一点至关重要。

 

邵宇：另外最近的这些事情也告诉我们一个非常重要的判断，香港模式已经走到尽头了，它的后遗症大家都已经看得非常清楚，是不是要采用新加坡模式？未来的城市经营怎么样做，怎么样去击穿这样一个思想的钢印？我们知道有一句话叫做“失败是成功之母”，但是这句话反过来说它的含义就更加隽永，成功或许是失败之母。

 

我们过去觉得只有靠房地产投资、高杠杆才能带来城市化的发展，恐怕这20年的黄金时代已经过去了。我觉得城市里会找到为这些人服务的全方位的角度，而且并且持续发展，这对行业、对经济也是至关重要的，它所带来的量级也许会更小，但是它的质量应该会更高。

 

落实到具体的城市群，几个大湾区之争是未来中国竞争的核心逻辑。以前是3000多个县的竞争，现在变成超级城市群的竞争。粤港澳大湾区大家都很熟悉，它的缺点是西岸这个轴比较弱，现在的麻烦挺大的，怎么样融合，怎么样互通，怎么样资源连接，这都是当务之急。

 

在长三角一体化，我们认为这是布局的核心，这是世界上最大的大湾区，世界上有6个大湾区，这是终极大湾区，它有2.2亿人口，它的发展逻辑很多，我们称为双湾一湖区，大家考虑比较多的是杭州湾，其实还有通州湾，还有太湖西岸靠近皖江这个区域广阔的腹地，这里的城市的发展的机会，以及大量的人口新进入到这些区域，我觉得它能为我们提供源源不断的动力和品质的升级。

邵宇：城市发展交通先行，这张图是长三角未来愿景的交通的框架，我们这里面要细分，大家都觉得一通高铁，我就在这里修房子、拿地，不是这样的，高铁可能是吸血的，地铁一定是输血的，但是城铁才是真正造血的。这么多星罗棋布的城镇，包括其中的特色的小镇，怎么做投资和开发，这是有很大空间的一幅图景。

 

现在1热点在这个地方，很快会宣布在三省交界的地方，青浦、嘉善、浦江形成2300平方公里的长三角一体化的示范区，我们正在为它做更多的规划设计，这里面可以畅想的空间很大。比如说我们在东京和上海这样一个城市群之比，你一看就明白了，东京的周边很热，但是它周边大交通辐射出去的能量很强。

 

再看看上海，除了中间比较热，通勤比较辛苦，向周边的辐射非常弱，在新区里我们布局的东西可能跟大家想的不一样，可能是多式的轨道交通，我到市区，可以坐快速线，也可以坐普速线，但是在上海，你从浦东去陆家嘴，你只有一站站坐，你撞到前面的车就完了。

 

未来混编的运行对整个能力的提升是非常重要的，而且这里面会提供PPP地铁上盖的机会，以及在这里面部署的新一代的智能交通系统的智慧城市的逻辑。

邵宇： 昨天接受观点的采访，他们问了一个有趣的问题，未来有什么样的量级能够满足开发商已经完成的积累？我觉得交通特别是新能源，包括智慧交通、PPP，特别是上盖，我觉得有足够的量级。所以在这里面，我们觉得这形成了一块开发的热土，大家可以尝试。另外也就是为深度城市化所提供的3.5亿购买力不那么强，但是有强烈的自我发展、安居乐业的盈利模式的产品和场景，将是大家发掘的重点所在。

 

未来我们觉得城市群应该是这样的，现在是一个中心城区，向外散开，未来是多点复合式的城市结构，当然是要靠城铁、高铁地铁的密集连接，现在我们看到这个出行正在长三角一些关键的地区慢慢的出现。这里面涉及到一些规划区域，很快就会揭晓，大家就会看到。

 

综合这两点来看，我们的流动性投放的转折点已经来了，以我们现在这样一个战斗力，这样一个积累，以及我们这样一个资源，我们不可能再去全面地推动完整意义上的城市化，我们争论了之久，究竟是做小城镇，还是超大城市，最后在城市群战略里面找到了一个对应，这是我们的终极的动力，大家一定要抓住它，作为你未来发展和布局的核心的模块。

 

这就是我想做的简单的方向，供大家做参考，谢谢。

主持人：谢谢邵宇先生为我们带来的分享，稍后也要邀请您参与我们的分享会。

 

眼下的秋初微凉，虽然增长还在继续，但已经看得见速度正在减缓。当市场逐渐走向成熟高点，在巅峰之后，后续增长动力如何维系？

 

尊敬的各位来宾，今天第一场讨论会的主题就是：出夏入秋 成熟市场的房地产增长。

 

首先，有请本场讨论会的主持嘉宾上台，他是：仲量联行中国区投资部总监 叶建成先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：广东省房地产行业协会会长 王韶先生；东方证券首席经济学家 邵宇先生；碧桂园服务执行董事兼总经理 李长江先生；曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁 李战洪先生；朗诗青杉资本董事总经理 方旭东先生；浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生；工银国际房地产首席分析师 李兴文先生。

 

叶建成：各位嘉宾、朋友、专家们，大家下午好！今天早上各位嘉宾分享了很多的话题，谈到我们要理性出发，还有不要按照千亿规模的指标，也讲到城镇化的发展。今天早上我听到一个数字，就是15万亿的全年的销售额，好像已经到了一个最高点了，往下走会是怎么样呢？今天我们就讨论一下，到底这15万亿是不是我们市场的一个最成熟的表现点。如果是这样一个量，还是不是要找一个新的增长点？今天我们这个讨论会参与的嘉宾有行业的专家，也有企业的代表，涵盖了房地产的生态链，我想请各位嘉宾分别讲讲从你的角度，或者从你的企业、或者是从市场上你看到的东西，给咱们大会有什么意见，新的增长点是怎么样？我们先从最左边的那位嘉宾开始，你先讲讲你的观点。

 

 

李兴文：大家好，我是工银国际的房地产分析师李兴文。就像叶总说的，在座的很多专家领导都是身处行业的第一线，他们的分享可能是从业者的角度去分享，我作为一个行业研究员，更多是从观察者的角度分享。

 

现在的房地产行业，从行业的发展周期来看，分为初期、成长期、成熟期和衰退期，从这个角度来讲，的确是房地产行业正在从成长期进入成熟期，这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了，行业的利润率在不断下降。

 

 

现实情况中我们也看到，比如说2017、2018年的商品住宅的销售面积，如果按照同比增长来看，2017、2018年分别只有8%、5%、1%和2%，这相比之前有大幅的降低，企业的利润率也在下降。从这个角度来讲，我们认为是符合进入成熟期的标准。当然这也是有一个前提，就是说整个的宏观环境仍然在保持着稳定、平稳，房地产相关的政策其实也是长期连续和平稳的。

 

虽然说整个行业的增长速度在减缓，但是我们认为整个需求空间仍然是存在的。今天上午一些专家也分析了，我们现在还有2到3亿的城镇化、城市化的人口的潜在的住房需求存在，我们还有很多的城市老旧房的更新改善需求存在，现在我们还有25到34岁的人群，大约有2亿多人，他们现在已经进入了结婚生子阶段。现在每年还有1000多万对结婚的人群，其中80%以上是初婚人群，他们都是潜在的购房者。当然我们还有几百万的离婚人群，这也是潜在的购房者。

 

正因为这些刚性需求和改善性需求存在，各个企业在实现多元化发展的时候，很多企业也可以进一步在行业内挖掘增长空间，去实现规模化的增长。

李兴文： 当然这也分不同情况，对于已经形成规模的开发商来说，他们可以继续依靠他们的优势的开发建设、品牌认知和融资能力，通过准确的市场判断，在未来的5—10年内继续通过高周转的方式去获得高于行业平均的增长。

 

现在中国的各个城市在房地产的发展阶段是不一样的，如果各位开发商把握好各个城市所处的发展阶段和未来的趋势，在适当的时机进入，其实是可以实现一个不错的增长。

 

再一个是紧握政策的脉搏，比如说现在提出的大湾区规划、长三角发展规划，长江流域城市群的发展规划，再比如说本次中央政治局会议提出的城镇老旧小区的改造，城市停车场、城乡冷链物流建设，如果把握住这些点，其实仍然可以实现不错的增长。当然这是对规模开发商来说的。

 

对于中小开发商，现在大家的普遍感受是拿地越来越难了，特别是对于中小房企，因为相对于他们来说，大型开发商具有比较好的资金，融资能力也比较强，拿地优势也比较强，这些能力形成了对中小企业、中小开发商进入土地市场的壁垒，对他们来说拿地比较难，即使他们拿到地，由于他们的融资成本比较高，产品溢价能力比较低，也不太能赚到钱。

 

我们建议在企业的发展过程中，在寻求发展的时候，不要把规模放在企业发展的第一位，更多是应该转向以客户为中心，深入地挖掘客户的需求和客户的价值，转向开发精品住宅、科技住宅，或者是客户化定制的住宅，以提升他们的盈利能力，从而实现利润的增长和规模的增长。

叶建成：李总是工银亚洲的地产首席分析师，所以他的意见是全方位的。下一位是丁老师，我们昨天晚上也聊过，丁老师是浙江杭州知名的地产媒体专家，您从杭州这方面有什么看法？

丁建刚：我认为目前中国的房地产市场根本不能算一个成熟的市场，甚至说得更严重一点，连市场都不能算。今年上半年在我所在的城市杭州，还有五六个楼盘，出现了万人摇号来购买房子。现在的市场看上去是严重的供不应求，但是实际上不是那么回事，它是限价政策导致的，因为限价政策，它实际上造成了一手房和二手房的严重倒挂，只要你能够摇中一套商品房，新房跟同地段的二手房的差价是1万元以上。

 

 

大家想想，只要你有房票，你哪怕没钱，你可以找别人借，只要你能借到钱，不去摇这套房子，是不是你就是傻子，就放弃了一次百万元的中奖机会，因为摇到一套就是百万元。所以在最近的两年中，杭州这些摇号的购买商品房的购房者，据我了解70%到80%并非真正的需求，实际上是被我们的政策激发出来的投资性的需求，你说这能算是一个成熟的市场吗？

 

我认为成熟的市场不是按照15万亿、16万亿、城市化率多少的比例来算，而是这个市场是一个健康的、按照市场规律来运行的。但是我们调控了这么多年，最短也是从2005年国五条开始算起，更长那就更早，到现在一直是采取行政的手段，而且手段用得越来越死。

 

我们谈了多少年的长效机制，从2010年温家宝总理把它写进政府工作报告的时候，到现在10年过去了，我们有一条长效机制建立了吗？没有。刚才贾康先生在演讲的时候回应的那些问题，那篇文章就是我写的，那篇文章叫八问财政部长。2014年贾康先生就在这里讲，2017年房地产税立法能不能立起来都要实行。当时我给他鼓了倒掌，现在2017年已经过去了两年了，也没有实行。所以我们的房地产的市场，我认为它理论上来讲，不是一个真正的市场，所以谈何成熟？

 

在我所在的城市，以及全国各大城市都有这种问题，有三四十年的那种老房子还很多，在杭州的多层的住宅小区，还占了百分之三四十左右的存量，那些房子再过10年，理论上都不能住人了，多孔板的结构，连圈梁都没有，现在已经破烂不堪了，连加电梯都不敢加，那种房子一加电梯，搞不好结构就完蛋了。所以这种市场你说能算是一个成熟的市场吗？我认为我们这个市场，第一，远远还没结束，第二，还不是一个成熟的市场。

叶建成：谢谢你为我们的市场打气。但是刚才我也听到朗诗地产的董事长田总讲到，朗诗积极在做好本业，也去了美国开发，特别是也做了很多的别的轻资产创新的业务，咱们这里有朗诗的代表方总，您讲一下，是不是你们觉得这个增长点已经成熟了，所以企业要去做别的创新的业务，去寻找新的增长点？

方旭东：刚才我们田总做了一个战略层面的解读，我简单从技术层面、执行层面给大家做一个解释，我们朗诗是怎么看待目前的市场，还有我们的探索。现在这个市场是不是成熟，是不是到顶，其实在我看来，可能是反映了很多业者对规模的焦虑，如果说没有一定增量的市场，是不是各个企业都会经营上受到困难，这一点焦虑其实在我们朗诗是没有的，或者说很小。

 

 

我们在5年前基本上就不把追求规模来作为我们发展的目标，我们也不认为所谓的100强、500强就一定是比小的公司更有生存或者发展的概率，我们认为这个概率是一样的。

 

我们不追求规模，追求什么呢？我们追求产品的品质，也就是说做绿色住宅的品质，这倒不是我们现在才提出来的，而是我们在公司设立不到三年（2004年）的时候就提出来的战略，到现在为止没有变过，而且我们这个绿色的确是叫好又叫座的。也就是说我在绿建上的投入是有更高回报的。从我们的财务数据可以看到，我们2018年的ROE是40%，远高于同行的平均水平。这是解释一下对规模的看法。

方旭东：关于未来发展的方向，我们其实已经在开始大举进入了。第一个是地产相关的服务领域，包括长租公寓、养老、绿色物业，我们都非常看好。

 

比如长租公寓业务，是朗诗的战略性业务之一，而且我们在进入这个行业之前就做了充分的战略的论证，我们认为在两三年前的政策风口，很快就会进入到行业的血流成河的血拼期，现在已经提前到来。过了这个阶段以后，在市场上立足的企业才有可能收获果实。有幸朗诗经过两年多的时间，把长租公寓公寓业务发展到集中式的市场前列，我们已经是这个行业内不可或缺的玩家。这是服务型的行业的一个代表，包括养老、物业，我就不再赘述了，这是第一大类，做地产的服务。

 

第二个是做股权的投资，这一块是朗诗青杉资本一直在做的事情，这也是为了解决另外一个焦虑，就是对于资金、融资、成本的焦虑，我们这一块的焦虑也是比较小的。看我们的数据可以看到，2018年我们的上市公司的有息负债率不到40%，我们的有息负债的综合成本也就7%左右。为什么我们能达到这么低的水平？就是因为我们不用贵的钱，不用银行以外的钱，我们绝大部分的债券资金都是银行的资金。所以我的资产负债率，包括我的成本能够控制得比较好。我们把高成本的资金、前融的资金都转化成了股权投资，也就是田总讲的，我们每一个项目都有一个大股的投资人，这个投资人帮助我们做股权投资，我们是小股操盘，所以我们在债务的压力上也是比较从容的，这也是我们以后会大力继续发展的一块股权投资的业务，做资产管理。

 

第三个是方兴未艾的市场，就是核心一线城市的存量物业的改造更新，特别是办公的物业，这也是我们青杉资本目前在经营的主营业务，我们具备了从收购到资金的募集，到方案的定位、改造、出租、运营，到最后退出，整个全链条的服务，我们认为这一块市场目前来说才刚刚开始，我们要继续大举进入。

叶建成：谢谢方总，朗诗确实在中小开发商当中是一个典范，我们过去都集中做住宅开发这一块，但是朗诗已经开始到海外投资，切入存量房市场这个风口，包括找到一个资本的运作，做一个房地产开发商转型，做基金管理公司的这些方面的探索，朗诗可能是很多开发商里面走得比较前的一步，可能后面还有一些朋友要问一下朗诗的经验。

 

我们来到下一位嘉宾，李战洪总，您是来自曲江新鸥鹏，是做教育的，您看看您这边一些看法。

李战洪：我说三个关键词：成熟之痛、成熟的土壤和成熟之路。

 

房改到现在已经21年了，博鳌论坛已经举办了19年。越有经验，越有可能是你发展的障碍，房地产市场、房地产企业是这样，会议组织也是这样，座谈的时候没有摆位子，后来摆了也没摆好。

 

 

我们再谈成熟，它将成为你未来发展的障碍，而且你不创新、不用心，可能也是这样的，比如说我想喝水喝不到，拿个话筒拿不到，位置都摆不好，这都是19年的成熟带来的痛，其实房地产行业也是一样。过去轻易的成功，或者巨大成功的经验，已经成为我们未来发展的障碍，如果不主动变革、勇于创新，你将没办法突破障碍，或者把自己的企业带到明天，这一点很重要，我们的现状已经告诉我们，成熟之痛，你不小心会很痛，而且会因为这个成熟之痛让你在这个过程中灭亡。这是成熟之痛。

 

第二是成熟的土壤，前面的老总说了，整个方面市场是一个政策的市场，我一直说其实市场很简单，它就是向上的，但是政策很复杂，在一个政策主导的市场里面，你想要有成熟的市场和成熟的企业是不可能，所以它没有这个土壤，没有这个气候。

 

第三是成熟之路。如果我们只盯着房地产市场来做，我上次在演讲中就说了，这是一条断头路，你跑得越快，死得越快。我们如果能够同时做好两到三个市场，而且不仅仅是房地产市场，比如说我们在做好文化市场的同时把地产市场做好，或者依托教育市场的同时把地产市场做好，或者依托康养的主题，把那个市场做好的同时把地产市场做好，这一点对未来十分重要。归纳起来，过去成功的经验如果你抱着不放，那就死路一条。不成熟的政策、市场没办法让房地产企业成熟。另外我们不仅仅是做好一个房地产市场，还有其他的市场。

叶建成：企业的存在其实还是要讲增长，不止是单纯的活下来。

 

下一位是来自碧桂园服务的李长江，你们觉得这个市场是不是已经到了一个成熟点，你们的看法是怎么样的？

李长江：今天作为物业行业的代表来这里谈增量的问题，物业服务行业从2014年彩生活在香港上市，如果以这一点为分水岭，严格来讲2014年以前，物业行业的同仁们并不关心房地产增长得多快，就行业本身而言，它涨的快，我的劳动力还大。2014年以后，物业行业因为跟资本对接了，同时碧桂园物业也在香港上市，所以我们也关注房地产行业的变化。但是有一条，无论房地产行业是15万亿还是10万亿，对物业行业而言，都是量的增加，因为最后所有的建筑物，小区、商业、写字楼，这些都要交给物业来提供服务。

 

 

当房地产的发展势头不太快的时候，就我们本身而言，物业行业的头部企业是可以开拓新的市场的。包括走向农村、走向城市、走向企业、走向三供一业等等更多的市场、更大的市场。包括还有过去物业行业并没有覆盖所有的住宅，还有一部分没有实行物业管理的住宅，这也是增量。

 

还有一点就是物业服务行业所产生的收入和收益，并不完全依靠物业管理非来支撑企业的发展，来面对投资者、面对资本市场，因为在我们看来，物业管理费产生的收益终究有天花板，而真正能产生收益的部分是我们向我们的客户，我们向业主提供的增值服务。比如小区的房屋的出租，房屋的出售、团购，拎包入住，甚至物业企业跟金融相对接，形成社区金融。由于物业企业离业主最近，如果有好的服务，业主的黏性甚至会形成对物业的依赖。

 

因此，就物业行业而言，它的收入、收益也不是完全依靠规模的增长，完全依靠物业管理费的收入来形成。

 

物业行业现在的变化已不是过去几个大叔大爷在那里看门的时代，已经通过信息化、科技的手段去强化我们的服务，增强业主的体验感，比如在碧桂园的小区，所有的小区都是车牌识别系统，入口有人来识别，并且所有的小区都有高清智能监控系统，业主跟物业的联系不再是只通过电话，包括缴费、报修、投诉等等。都跟社会的进步在接轨。

 

也正是因为这样，碧桂园服务2018年6月19号在香港上市以后，到今天刚好一年多一点，我们的市值最高的时候达到了520亿左右。即使最近几天在下跌，也是超过480亿的。为什么能得到资本的认同、投资者的认同？就因为我们不缺钱，我们有现金流，我们是轻资产经营，我们可以把模式确定以后，可以为投资者带来更好的回报。而这一切的前提都是把服务做好。

欢迎大家关注香港的6098，买我们的股票。

叶建成：李总也讲出了今天的物业管理已经超越了简单的保安、清洁、维修等等功能，有很多的创新。碧桂园服务的市值480亿，可能这个市值比很多重资产的房地产开发公司都高。

 

李长江：在A股房地产企业里面都可以排名到前20。

 

叶建成：下一位是王会长，作为广东省开发商协会的会长，您在同行的沟通上也很频密，您觉得咱们现在的市场到了哪个阶段？是不是已经成熟了，到顶峰了？顶峰之后要怎么干？

王韶：中国房地产快速发展了20多年，我也干了20多年，也调控了N遍，之前调控了多少遍我可能还记得住，现在已经麻木了，不管是高速发展还是调控，我总感觉都是指狭义的商品住宅，而不是泛指房地产，不是广义的房地产。如果说在中国住房短缺的时代，集中中国最广泛的资源来发展商品住房，应该也是无可厚非的，但是我们应该要看到，咱们中国房地产经过了这么多年的快速发展，应该说除了一线城市、一些热点的二线城市以外，其它地方的商品住宅投资已经超过了当地的GDP的水平。就拿广东来说，广东作为一个经济大省，我们很多地方的商品住宅的投资人超过了当地GDP发展的水平。

 

 

房地产是房产和地产的总称，商品住宅只是房地产众多业态的其中之一，还有厂房、商业、仓库，围绕教育、医疗、卫生、服务等等办公场所。这么多年广东省的房地产住宅投资都维持在GDP的90%左右。

 

商品住宅更多是单一的销售，卖完就拉倒了，都是短期服务，所以我们的房地产只有房，只有产，没有业。就是说围绕着产业和城市服务的那些功能比较热。其实我觉得这正是中国房地产的备案。我作为广东房协的会长，我有一些担忧，当然也有一些思考。

 

应该说我们的十九大，为中国的经济，包括房地产的发展也指明了道路，人们对美好生活的追求、高质量发展第一次写进了我们党的报告里面。还有房住不炒、租售并举、住有所居，新的住房支队已经得到了确立。还有7月30号的中央政治局的会议，应该说是掷地有声，也给一些存在幻想的人泼了一盆冷水，不作为短期推动经济的政策，从推进器到稳定器，我是非常认同的。

王韶：为什么中央有这个举措呢？因为十九大已经把稳定作为最重要的要求。所以从那时候开始我们房地产的定位，还有产业的属性都发生了很大的变化，我之前也讲过我们地产这种民生的趋势是不可避免的，在这个情况下需要稳定器，房地产的发展要兼顾到金融稳定、经济稳定，甚至是政治稳定，所以我一直讲房地产的稳定发展是压倒一切的。从去年731中央政治局会议开始，我就在广东地产界讲这个事情，今后房地产市场是不会允许大起大落的。

 

另外房地产伴随着全面进入小康社会，还有很大的空间，关键是我们怎么做。所以我对企业的建议是，要真正把以人为本落到实处，未来我们的消费者是90后。90后的需求是什么？碧桂园服务也好，彩生活也好，他们为了顺应科技和消费的变化，做了很多的探索。

 

还有就是围绕着人们对美好生活的追求，上午陈淮老师也讲了，没有生活，我们要更高品质的房子。应该说高品质房子是未来中国房地产市场的刚需。同时我们要提供高品质的生活的服务。包括粤港澳大湾区的发展，它要发展工业、港口、物流，同时粤港澳大湾区还是要建设一个宜居宜业宜游的优质生活空间，在粤港澳大湾区建成区里面，这个立体交通是很完善的，会带来很多刚需，也会让住房需求流动起来，这些都还是有机会的。

 

另外就是给行业一个建议，规范的程序是非常重要的，现在你观察媒体对房地产的负面非常多，我也不停地提醒广东的企业，诚信、归规范是我们的生命线，如果失去了，可能会陷我们企业于万劫不复之中。

 

最后我们要通过绿色、文化、科技来推动我们企业实现这个可持续发展的道路。

 

我们的朗诗为什么发展这么好？因为它敏锐地抓住了绿色这个房地产的差异化发展道路，不是说房地产没有市场，关键是怎么做。

 

叶建成：谢谢王会长的建议，最后请邵宇先生发言。

邵宇：我简单讲一下，成熟不成熟都是自己的感受。其实刚才我给大家那几张核心的图都看得很清楚，比如说我们比较东京和上海的热力图，一比较就知道成熟不成熟，在中心城区肯定是成熟的，跟人家是一样的，但是在中间的空白的地方是不成熟的地方，这个区域是建什么，那就取决于大家各显神威，可以从中找到你所需要的方向。你要他在已经把这个社会分化到没有办法再挽回，房价已经高企到年轻人买不起的这样一个固化的结构之前进行调整还来得及，你要过了这个点那就很难再去调整过来。所以我觉得这样一个政策和趋势都很明确，就看大家怎么做了。

 

 

丁建刚：我认为未来我们的市场还有很大的提升空间，经过我的调查，我们现在的需求不满意的程度达到了70%，这方面还有提升的空间，另外是业态还有很多的空间，我们现在的90后、00后佛系的很多，结婚家庭很多，离婚家庭也很多，还有不结婚的家庭也很多，这些不结婚的或者离婚的，比结婚的需求还大，因为结婚是合二为一，离婚就是一拆二了，这个需求还是很大。

 

所以未来从市场需求来说还有很多，比如说我们的旧城改造的事，现在这个事提得很高，但是怎么改造，谁来出这个钱？我们的物业维修基金只有65块钱每平方米，谁都想把电梯装上，把立面再粉刷一遍，把门窗全换一遍，哪里来钱，怎么解决资金的问题？需要国家来立法解决这个事情，大多数人同意，如果少数人不同意也没办法，然后来改造这些旧的小区，这才能使得我们这样一些需求激发出来。

 

叶建成：我们的需求一直在改变，从产品上，从追求美好生活上，从追求服务的角度，我们都看到市场有很多的空间，特别是在今天的市场来讲，已经从过去纯粹是一个一手开发的市场进入了一个存量房的市场，从过去纯粹房屋的摇手到有房屋的持有、运营、服务从这方面来考量，从过去纯粹靠自有资金，靠银行贷款，到进入资本市场，资产证券化、私募基金、ABS等等金融工具的发展，都带来了很多新增的业务点，还有新增的区域的扩张的机会，谢谢各位。

 

主持人：掌声感谢各位，请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。

 

（合影）

主持人：再次掌声感谢各位嘉宾带来的分享。