安博“慢步”：在华发展和C-REITs管窥

观点网 安博（PLD）近期公布2025年第二季度业绩。

根据安博披露的数据：2025年第二季度，安博录得稀释后每股净收益为0.61美元；稀释后每股核心运营资金(CoreFFO)为1.46美元，同比增长9%；稀释后每股核心运营资金(不含净超额业绩报酬)为1.47美元，同比增长8.1%。

安博联合创始人、董事长兼首席执行官何慕德（HamidR.Moghadam）称，这一季度团队在运营和资本部署中表现出色，这一成绩得益于卓越的执行力、与客户保持紧密合作以及安博业务的长期基本面。

安博于上半年对外披露，作为联合创始人之一的何慕德将从首席执行官职位上退休，于2026年1月1日起生效，继续担任该公司执行董事长。

作为公司继任计划的一部分，现任安博全球总裁的邓麟添（DanLetter）将接替何慕德出任首席执行官。

中国慢步

产城园区评论获悉，在担任安博全球总裁之前，邓麟添曾任安博全球资本部署负责人，负责公司的投资委员会、资本部署管理以及多个市场资产组合的收购和处置。

他于2004年加入AMBPropertyCorporation，最初在芝加哥担任开发经理。在接下来的16年中，在安博两个最大的区域（美国西部和美国中部）承担了日益重要的职责。在负责全球业务之前，曾担任美国中部地区总裁，制定区域战略并管理开发、收购和运营。

对于二季度的业绩，邓麟添提到："我们的租赁合作项目储备达到历史高位，来自客户，尤其是大型客户的反馈非常明确：他们正在积极规划、主动接洽，并准备付诸行动。这一趋势在我们的租赁和定制开发业务中都表现得尤为明显，而我们也已做好充分准备，能够有力满足客户的需求。"

据了解，结合企业需求，安博中国二季度与业界领先的新能源科技企业在中西部地区达成多项合作协议；并于重庆与一家专注于汽车物流的供应链服务商建立了长期合作伙伴关系，签订超过40000平方米的新租约。

根据安博披露的运营表现，安博拥有和管理的资产组合平均出租率为94.9%，新起租面积（含运营和开发资产组合）为480万平方米，续租率为74.9%。安博持有份额数的现金同店净运营收益为4.9%，净有效租金增长率为53.4%，现金租金增长率为34.8%。

资本部署方面，安博持有份额的收购项目总投资额为3.35亿美元，新稳定运营的项目总投资额1.92亿美元，新开工项目总投资额8.46亿美元，处置和置入基金的资产总额9600万美元。

据了解，安博是一家全球领先的现代物流设施投资商和运营商，成立于1983年，已有近42年的历史，业务遍及全球20个国家。

截至2024年12月31日，安博全球资产管理规模达1980亿美元（约合人民币1.4万亿元），资产组合总面积达1.2亿平方米。

但安博在华体量却并不大。

虽在2003年早早进入中国市场，但发展速度并不快，目前在24个城市投资并运营44个物流中心，资产管理规模仅约200亿元的体量。

有业内人士指出，多年来安博在华发展策略较为保守，且因管理模式的原因，需逐层汇报，这会在一定程度上降低效率。

不过，今年初何慕德在一场会议表示，计划继续保持在中国市场的活跃投资和业务拓展，对中国市场的长期发展前景充满信心。

他称安博最近在中国成立了一家新的私募基金管理公司，并期待和中国相关产业方展开广泛合作，进一步扩大在华投资规模。

据了解，3月安博（北京）私募基金管理有限公司在京正式成立，并于3月25日举行了隆重的揭牌仪式。

C-REITs申报

值得一提的是，安博不仅是全球最大的物流地产公司，同时也是全球最大的地产投资信托（REITs）公司之一，迄今已在全球范围内设立10个联合投资基金，与150家机构投资者建立了广泛的合作关系。

二季度，安博也推进了C-REITs的申报，并拿出广州、东莞的三处仓储资产分拆进行证券化。

据悉，华夏安博仓储物流REIT的底层资产涉及3个项目，分别是广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，仓储资产总面积约为35万平方米，仓储设施均为现代化高标仓。

其中，广州开发区项目一期于2010年7月开始运营，二期于2011年12月开始运营，项目已运营超过14年。2022-2024年的期末出租率分别为99.6%、99.7%和91.8%。

2024年末，广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要原因是部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置。

东莞石排项目一期于2014年4月开始运营，二期于2016年7月开始运营，三期于2017年3月开始运营，项目已运营超过8年，2022-2024年期末均为满租状态；东莞洪梅项目于2017年5月开始运营，已运营超过7年，2022-2024年期末也均为满租。

7月17日，深交所对《华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》上市及《中信证券-华夏安博仓储物流1期资产支持专项计划》挂牌转让申请出具了审核意见，要求基金对于项目合规性、项目运营、项目估值及现金流预测、运营管理安排等方面做出回复。

据了解，截至2024年12月31日，华夏安博仓储物流REIT的3个基础设施资产的有效市场化租户合计为14个，存续租约合计30个，租约对应可租赁面积合计为34.89万平方米。租户包括零售、电商、医药、汽车等多个行业。

其中，前十大租户包括京东、德邦等知名企业，前四大租户，租赁面积65%，贡献租金53%。

此次，安博仓储REIT拟发售总额为23.062亿元，其2025年度预测分配金额为115,308,396.48元，预测现金分派率为5.00%；2026年度预测分配金额为115,770,384.57元，预测现金分派率为5.02%。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。