资产交易“热”与办公空间新路 | 2024年5月商办与办公空间发展报告

观点指数研究院

2024-05-30 17:56

  • 期内挑战与机遇并存,写字楼租赁市场出现企稳信号,同时办公资产交易热度有所回升。(报告期2024.04.28-2024.05.30)



    观点指数 出租率企稳,优质租户组合是物业表现稳定的重要基石 一季度,15个写字楼项目的平均出租率对比2023年底轻微提升,写字楼物业出租率出现企稳信号,而长期稳定的优质租户组合是写字楼物业发展的重要基石。

    写字楼租金表现明显分化,北京办公楼租赁市场释放积极信号 从已披露数据的样本项目来看,一季度写字楼物业租金出现明显分化。城市表现上,今年以来北京办公楼租赁市场开始释放积极信号,办公楼租金出现小幅度回升,同时,包括上海、深圳、杭州和南京在内的城市办公楼市场出现企稳信号,广州办公楼租赁市场仍面临挑战。

    万科超20亿元出售深圳湾超级总部基地,资产交易热度回升 办公资产交易端,万科也加入资产交易行列。除三项主业以外,万科将退出其他业务,大力推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。据观点指数统计,包括万科的深圳湾超级总部基地项目在内,期内办公资产交易活跃度回升,超10亿元的大额资产交易数量有所增长。

    发展潜力仍存,办公空间服务企业如何找到新出路? 办公空间服务行业发展受到质疑、面临挑战的同时,也有不少企业肯定行业的潜力,逐步加大市场布局。从企业经营业绩和扩张动态来看,行业发展仍有不错的增长空间,但只有不断创新、提升运营管理能力和服务质量,才能在市场竞争中脱颖而出。

    出租率企稳,优质租户组合是物业表现稳定的重要基石

    近期,不少企业披露了2024年一季度的营业数据,其中写字楼租赁市场出现企稳信号。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    从已披露经营数据的写字楼物业来看,今年一季度,图表中提及的15个写字楼项目的平均出租率为92.25%,对比2023年底的92.22%上升了0.03个百分点,写字楼物业出租率出现企稳信号。

    具体来看,对比2023年底,包括数码大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心、中国国贸写字楼二期在内的4个写字楼物业的出租率数据实现增长,其中增长最大的是数码大厦项目,招商局航华科贸大厦紧随其后。

    此外,广州太古汇、北京颐堤港、科技大厦以及中国国贸写字楼三期B的出租率对比去年年底保持稳定,除北京颐堤港项目外,今年一季度的出租率均超90%。

    剩余出租率出现下滑走势的5个写字楼物业中,上海兴业太古汇和中国国贸写字楼三期A项目出租率继续保持在90%以上。受大环境影响,写字楼物业出租率表现欠佳,不过优质写字楼物业仍保持高位运营,长期稳定的优质租户组合是写字楼物业实现稳定发展的重要基石。

    同时,中海商务官微披露,入市16年的上海中建大厦项目出租率常年保持在90%以上,其中在租超十年的租户共计10家,租赁面积4.8万平米,占比超68%。

    提到写字楼租户端,观点指数发现,在写字楼市场面临量价齐跌的挑战下,重点城市上万平方米的成交屡见不鲜。举例来看,一季度,中国投资有限责任公司在东二环新租赁4万平方米,理想汽车在望京租赁1.1万平方米,荣耀在中关村租赁了1.1万平方米,字节跳动在亚奥区域租赁了1.7万平方米面积等等。

    陆家嘴集团官微披露,目前已有一批新锐科技企业、上市公司、创业板企业有意向将总部落在张江科学之门,该项目预计于明年整体建成交付。

    合景泰富商办以及鸿商务等旗下写字楼物业在新签及续签上同样有不错的表现。三菱日联银行(中国)有限公司广州分行续租广州合景国际金融广场;广东众喜工程服务有限公司广州联合国际船舶代理有限公司成功入驻广州彩汇中心;深圳远东大湾区总部正式入驻龙华鸿荣源·环智中心C座。

    从上文提到的新签和续签的租户类型来看,金融、TMT等领域的产业仍是办公需求的主力。同时,从早前企业年报中披露的办公楼租户结构来看,以生物制药、能源、航运等为代表的行业也将展现出强劲的办公租赁需求。

    举例来说,按出租建筑楼面面积计算,2023年,华贸物业写字楼租户占比前五的分别为金融结构/保险/投资、专业及商务服务、机械/设备制造、制药/医疗保健、能源/资源/航运/贸易;瑞安房地产旗下写字楼租户占比前五分别为高科技及TMT、(银行、保险及金融服务)、消费产品及服务、专业服务、(生物、制药及医疗)。

    写字楼租金表现明显分化,北京办公楼租赁市场释放积极信号

    从已披露租金数据的样本项目来看,一季度写字楼物业租金出现明显分化。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    数据层面,今年一季度,包括新时代广场、数码大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心、北京华贸中心1座和2座写字楼以及中国国贸写字楼三期B在内的乙级写字楼、甲级写字楼以及超甲级写字楼的租金水平对比2023年均出现不同程度下滑。

    其中新时代广场降幅最大,达8.97%,其次是招商局航华科贸中心项目。租金下调主要是由于这两个项目继续执行租金优惠政策以促去化,维持项目出租率的稳定。

    科技大厦、中国国贸写字楼一期、中国国贸写字楼二期以及中国国贸写字楼三期A租金依旧保持稳健增长。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    据全国房价行情网数据披露,4月全国办公物业出租挂牌供给量7.52万套,环比下滑14.93%。观点指数发现,这是供给量今年以来首次出现环比下跌。

    办公挂牌租金走势上,4月图表中提及的6个重点城市中仅北京和杭州办公出租挂牌租金实现环比上涨,涨幅分别为2.4%和4.44%。

    上海、深圳和南京的办公租金环比降幅均在1%以内,其中上海和南京环比降幅对比3月有所收窄,广州办公租金环比下滑2.17%。

    从办公租金数据来看,今年以来北京办公楼租赁市场开始释放积极信号,办公楼租金出现小幅度回升,同时包括上海、深圳、杭州和南京在内的城市办公楼市场出现企稳信号,广州办公楼租赁市场仍面临挑战。

    万科超20亿元出售深圳湾超级总部基地,资产交易热度回升

    值得一提的是,期内万科也加入商办资产交易行列。

    4月底,万科在股东大会上宣布,已制定“瘦身健体”一揽子方案,调整融资模式,降低风险。同时,未来聚焦于综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业。除这三项主业以外,将退出其他业务,大力推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。

    从万科披露的财报数据中可以看出,近几年,资产处置确实给其带来了正向收益。从2021年到2023年,万科资产处置的损益分别为1924.12万元、1275.85万元和1085.89万元,资产处置带来的收益有一定限度,并逐年收窄。

    5月27日,据深圳公共资源交易中心披露,万科转让的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权由深圳地铁集团与深圳百硕迎海公司联合竞得,成交价格22.35亿元,综合楼面单价为13383.23元/平方米。

    该土地用途为商业服务业用地+道路用地,项目总规定建筑面积不超过16.7万平方米,地上规定建筑面积15.3万平方米,其中包括办公部分面积近11.101万平方米,商业部分1万平方米、酒店部分2万平方米/食堂4000平方米,文化设施用房7650平方米,物业服务用房340平方米;地下规定建筑面积1.4万平方米(均为地下商业),项目建成后将是以写字楼为主的商业综合体项目。

    万科表示,此次交易是其坚决落地瘦身健体一揽子方案的举措之一。如果继续建设该项目,预计还需要长期大量的资金支撑,深铁接手该项目正是以实际行动支持万科。

    由于需要大量的资金投入,市场上的其他未建成的商办资产交易仍困难重重。5月28日,南京宝能金融中心项目二拍流拍,二拍起价为8.17亿元,相当于评估价的56%,对比首拍价降价2.04亿元。

    此外,今年以来已有不少办公资产以流拍收尾。举例来说,上海环球金融中心71层不动产因无人报名流拍 ,拍价3.37亿元;北京盘古大观1号楼、2号楼、3号楼、4号楼及相关资产以流拍收场;中庚环球创意中心的一栋办公楼因无人出价流拍,起拍价约20.7亿元。

    经济纠纷是部分办公资产流拍的原因。但正如上文提及的万科也开始加入商办资产交易行列,近两年企业积极寻求出售手中的办公资产,市场可供选择的优质物业持续增长,买方迎来更大的议价空间,这是商办资产交易难的原因之一,同时资方对办公投资市场信心不足也是重要因素。

    数据来源:观点指数不完全统计

    不过期内办公资产交易热度有所回升,据观点指数统计,包括深圳湾超级总部基地项目在内,期内资产交易总金额为97.21亿元,环比上个报告期实现大幅提升,同时超10亿元的大额资产交易数量实现增长。

    期内最大额交易由成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司创造,属于国有企业,交易资产成都金融广场已更名为交子金融广场。

    项目包括酒店、超甲级写字楼、高端公寓、住宅及大型购物中心等多种业态,总占地面积5.25万平方米,总建筑面积87.08万平方米。项目共5栋塔楼,其中两栋办公楼高度为205米和202米。

    发展潜力仍存,办公空间服务企业如何找到新出路?

    商业办公细分领域上,5月24日,WeWork中国在2024观点商办暨资管大会上表示,今年4月份是其进入中国市场8年以来最好的一个月,整个大中华区不光是楼宇侧的运营,也包括扣掉管理成本之后实现的利润,都全面实现了最高的业绩。

    究其原因,主要是企业的办公需求正在发生改变,企业对灵活性的要求更高,包括灵活的规模、灵活的空间、灵活的时间以及灵活的服务等。

    据观点指数了解,目前WeWork中国已在全国12座城市建立了近80家社区,吸引了超过7000家会员企业,拥有超过70000名会员,其中不乏人工智能、新能源、新材料等新质生产力企业。

    早前受经济大环境以及行业负面消息缠身的影响,办公空间服务行业的发展受到质疑,同时也有不少企业肯定行业的潜力,逐步加大市场布局。

    同样是在2024观点商办暨资管大会上,中信和业提到其新办公产品信悦空间2.0于2022年落地亮马河大厦,信悦空间3.0于2023年落地中信大厦,为不同成长期的企业提供不同梯度的文化、高端、零碳及可持续的商务空间。

    此外,5月22日,凯德集团旗下奕桥Bridge+苏州高新区旗舰店开业,奕桥Bridge+作为凯德集团旗下的创新空间和商业社群平台,旨在通过共享资源,提供高效的空间与服务解决方案。

    此次开业的办公空间产品建筑面积近4000平方米,包括联合办公空间以及独立办公室在内的多元办公选择。据了解,奕桥Bridge+入驻的物业腾飞苏州狮山元创公园项目是由凯德地产(中国)与三菱地所共同打造,依托母公司带来的资源,奕桥Bridge+管理规模实现稳步提升,同时奕桥Bridge+的入驻也将赋能项目及所在城市实现高质量发展。

    目前奕桥Bridge+业务覆盖全国10个城市,在运营26个项目,办公空间总面积超9万平方米,服务超过1600家企业。

    同时,近期IWG、创富港、高格办公空间、BEEPLUS等办公空间服务商有新拓门店和项目入市的动态。

    办公空间服务企业经营业绩表现上,4月29日,在新三板上市的创富港同步披露了2023年年度报告和2024年第一季度报告。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    从披露的数据来看,2023年全年和今年一季度,创富港营业收入均实现同比增长,同比增幅分别为7.1%和10.3%,主要是基于业务扩张带来的收入增长。

    营业收入实现增长的前提下,一季度营业总成本增长3.44%,收入涨幅高于成本涨幅,基于此,今年一季度创富港利润实现同比增长。从数据来看,一季度归属公司股东净利润录得1475.67万元,同比增长195.83%。

    不过,由于去年第一季度受市场环境影响,创富港出租率出现低谷,导致收入增幅减少即毛利率降低,同时归属公司股东净利润同比收窄14.15%。

    此外,得益于持续的市场规模扩张带动主营业务现金收款的增长,2023年,创富港经营活动现金流净额同比上升16.51%。

    办公空间服务行业的未来发展前景是一个备受关注的话题。不过,创富港的经营数据以及企业参与市场的积极性正传达出:行业虽面临竞争与挑战,但也有不错的增长空间,只有不断创新、提升运营管理能力和服务质量,才能在市场竞争中脱颖而出。

    撰文:许伟英    

    审校:陈朗洲



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题