债务重组新篇 | 2023年9月房地产企业融资能力表现报告

观点指数 利率短暂下降后上升，开发到位资金继续下降 据观点指数统计，期内的发行规模虽稍有下滑，但发行利率却依然上升，企业获取资金的平均成本较高。8-9月份，DR007的水平先短暂下降后上升，整体相较7-8月份的DR007开始出现小幅下降。开发投资方面，房地产开发企业到位资金8.71万亿元，同比下降12.9%，持续保持下降趋势，且幅度较1-7月更大。

碧桂园成功展期9支境内债，恒大重组失败 期内，碧桂园成功对即将到期的9支境内债进行展期。其中，“16腾越02”是碧桂园经过三次延期持有人会议及调整方案后才成功展期，目前该项债券不仅新增了增信资产，而且补充增加了不低于2亿元的应收账款质押担保。期内，恒大的负面消息却一波未平一波又起。本应兑付本息的“20恒大04”未能按约兑付、债务重组计划中起到关键作用的新票据发行也被搁置、资本市场表现持续走低，这些均说明了恒大不仅现金流紧张，融资渠道也愈加不通畅。

违约债券展期难，泛海控股深陷困境 报告期内，从穿透信用主体来看，违约的发行人主要包括益田集团、远洋和世茂等，主要违约类型为未按时兑付本息、展期，其中成功展期的债券数量为8起，少于实质违约的债券数量。泛海控股方面，无论是其一笔1.34亿美元的净外债违约，还是从其所披露的中报数据，抑或是其境外附属公司中泛控股被颁布清盘令，都显示泛海控股已深陷困境之中。

利率短暂下降后上升，开发到位资金继续下降

信用债发行方面，期内共录得27起房地产行业债券发行的相关事宜，规模为208.54亿元，同比下降1.75%，从5月开始发行规模逐渐上升的势头开始减缓，符合今年发债整体的升降趋势。据观点指数统计，期内的发行规模虽稍有下滑，但发行利率却依然上升，企业获取资金的平均成本较高。

8-9月份，DR007的水平先短暂下降后上升，整体相较7-8月份的DR007开始出现小幅下降，但若此后的DR007上升的幅度超过月初下降的15个BP，10月企业的发行成本也将继续保持上升。

数据来源：wind，观点指数整理

从发债主体来看，报告期内共有4家民营企业发债，仅占22.22%。且据国家统计局数据显示，2023年1-8月，全国房地产开发投资7.69万亿元，同比下降8.8%。其中，房地产开发企业到位资金8.71万亿元，同比下降12.9%，持续下行，且幅度较1-7月更大。而国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款方面则同比分别下降12.8%、41.6%、22.9%、7.3%和4.3%。

在房地产开发资金来源中，房企自筹资金占比上升至31.22%，国内贷款占比略微下降至12.25%，定金及预收款下降至34.65%，观点指数认为，自筹资金占比的升高与央行加大面向房企的融资支持力度有关，如央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告提出，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末。

8月31日，央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，同时近期嘉兴等城市官宣全面取消限购。

观点指数认为，这套政策组合拳的实施有助于减轻购房者的压力，进而有助释放更多的置业需求，因此未来1-9月房地产开发资金来源中个人按揭贷款的贡献比例也将有所上升。

碧桂园成功展期9支境内债，恒大重组失败

期内，碧桂园集中对即将到期的9支境内债进行展期，发行金额为201.43亿元，当前余额为147.02亿元，但同样宣布停牌的“22碧地02”、“22碧地03”目前仍未宣布处置方案。

其中，“16腾越02”是碧桂园经过三次延期持有人会议及调整方案后才成功展期的，目前该项债券不仅新增了增信资产（包括以陆丰碧桂园碣石半岛项目所属项目公司穿透后96.1%的股权提供质押担保，以及以海南碧桂园舒漫的海项目所属项目公司穿透后100%的股权提供质押担保），而且补充增加了不低于2亿元的应收账款质押担保。

观点指数认为，对于碧桂园赶在违约前先进行债务重组的举措，不仅可以将违约事件发生后将面临的信用、挤兑等风险降低，而且无实质性的债务违约也会更有利于之后融资活动的进行。

实际上，这9支债券的成功展期并非意味着最终危机的解除。

碧桂园披露截至2023年9月15日，累计交付房屋共38.1万套，累计交付面积约4686万平方米，交付项目涉及31个省份、231个城市，部分项目实现提前交付。其中，距离其今年预计交付的70万套尚有31.9万套的差额，因此碧桂园需要更妥善地运用有限的现金流去完成“保交楼、保交付”的目标，专注经营，才能彻底跳出高杠杆、高周转等运作模式所带来的怪圈。

报告期内，恒大的负面消息一波未平一波又起。对于“20恒大04”，恒大地产本应于2023年9月25日支付债券回售行权本金及2022年9月23日至2023年9月22日间的利息，但未能按照约定进行本息兑付，这项债券其实并非首次违约，本应于今年3月支付的利息也同样没能正常支付。

9月24日，中国恒大发布公告称因恒大地产正在被立案调查，因此中国恒大无法满足境外债重组的新票据发行资格。观点指数了解到，新票据发行是中国恒大境外债重组方案的重要条款之一，不能如期发行这笔票据也意味着债务重组方案可能无法通过。

此外，新票据的发行受阻也从另一个角度说明了恒大不仅现金流紧张，融资渠道也不通畅。据资本市场消息，港股“恒大系”持续走低，截止至9月27日下午，中国恒大报0.32港元，下跌18.99%。

实际上，恒大自8月底复牌后，股价较之前已有了断崖式下滑（复牌首日暴跌87%），市值也遭受了巨额蒸发（复牌首日蒸发了3654亿元），使得恒大在债务危机的阴霾下更加飘摇。

期内，中国奥园、阳光100、旭辉控股、当代置业集中申请复牌，但复牌首日均大跌，跌幅分别为70.34%、73.24%、58.55%、26.17%。

9月25日，奥园公告称于当日复牌，预期不久后将向相关法院开始申请程序以开展境外债务重组。虽然复盘即获得投资者的“用脚投票”，但至少意味着已经朝着重组计划迈出了关键一步。

违约债券展期难，泛海控股深陷困境

中资海外债方面，房地产领域共计有三笔中资海外债到期，发行人均为佳兆业集团，涉资总额为8.8亿美元。报告期内，正商实业、黑牡丹(香港)控股各发行一笔海外债，金额分别为1.03、1.26亿美元。

信用债违约方面，据观点指数统计，报告期内房地产行业共计有22笔国内违约信用债券，总发行规模约219.8亿元，违约日债券余额为205.62亿元，逾期本金为154.55亿元。

数据来源：公开市场信息，观点指数整理

从穿透信用主体来看，违约的发行人主要包括益田集团、远洋和世茂等，主要违约类型为未按时兑付本息、展期，其中成功展期的债券数量为8起，少于实质违约的债券数量。

期内，海外债是违约的重灾区，其中远洋实质违约的这几笔债券均是海外债，总发行金额为39.2亿元。而弘阳地产与合景泰富所违约的债券目前已到期，但本息均未进行兑付。

值得注意的是，泛海控股有一笔剩余本金约1.34亿美元的美元债原计划延期至2023年9月23日前兑付，但泛海控股表示考虑到公司目前流动性安排和资产优化处置进展情况，该项债券未能如期兑付。

9月25日，泛海控股发布公告称，其境外附属公司中泛控股此前因债务纠纷被颁布清盘令，且已委任联合临时清盘人。

根据泛海控股披露的2023年中报数据显示，其有息债务余额为692.96亿元，存续的公司信用类债券中，共有95.89亿元公司信用类债券在2023年9至12月内到期或回售偿付。