一二线高能级城市是绝对的重心,核心区域则更多是头部企业之间的竞争。(报告期:2023.08.21-2023.09.19)
观点指数 前8月拿地4941万平,房企寻求合作增储 报告期内前50房企新增土地建筑面积4941万平方米,同比减少29.7%。8月土地投资力度最大的房企是绿城,对应拿地支出为198.9亿元。从房企布局策略来看,一二线高能级城市是绝对的重心,核心区域则更多是头部企业之间的竞争。
供应疲软,地块起拍楼面价下降 报告期内一二三线城市供应住宅用地1000宗,供应土地规划建筑面积5942万平方米,环比上升30.9%,同比下降37.5%。大部分城市土地供应仍是较为疲软的状态,主要体现在供地体量的减少和地块起拍楼面价的下降。
成交下滑,城投成拿地主力 报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重点城市近期有城投加大拿地的现象,其中,按建筑面积计算,成都各城投企业拿地占全月总成交的57.8%。
城更稳步推进,多个项目成功招商 近期城市更新继续稳步推进,不少重点项目陆续招商城更,如上海静安北站新城城更地块成功牵手华发和招商蛇口,广州黄埔区珠江村则成功引入中交四航局,景业名邦正式退出。
前8月拿地4941万平,房企寻求合作增储
观点指数发布的“1-9月房地产企业新增土地储备报告”显示,报告期内前50房企新增的土地建筑面积为4941万平方米,同比减少29.7%。
数据来源:观点指数整理
其中,保利发展、万科、华润置地分别新增全口径土地储备602.4万、458万以及292.4万平方米,处于领先位置。
单月来看,8月新增全口径土地储备最高的企业为保利发展,其次为万科和绿城,分别新增134.6、89.5和60.2万平方米。
从权益拿地金额来看,8月土地投资力度最大的房企为绿城,对应拿地支出为198.9亿元。近期绿城继续加大在长三角的布局,在上海第二批集中供地第二轮的竞拍中摘得三宗地,分别位于闵行、嘉定和青浦,总地价139亿元,此外,在杭州、丽水等城市亦有收获。
从房企的布局策略来看,一二线高能级城市是绝对的重心,核心区域则更多是头部企业之间的竞争。以广州为例,今年出让的主城区地块,多数都由保利、越秀、中海、华润等头部企业斩获。
值得注意的是,头部房企仍在维持销售规模和资金流的相对稳定,由于去化逐渐走弱,房企仍需保持较高的投资强度。不过,随着心仪的土地投资标的减少,以及拿地主体之间持续的竞争,房企合作的比例上升。
以保利发展为例,8月新增的13个项目中,5个来自合作,包括武汉城建摇中的广州羊城食品厂地块、安徽建工摇中的合肥雨山路东侧地块、厦门国贸摇中的福州坂中路北侧地块等。
观点指数认为,近期“认房不认贷”、“限购调整”等政策陆续落地,促进存量新房去化,有助于提升房企的投资信心。
供应疲软,地块起拍楼面价下降
观点指数监测的一二三线城市数据显示,报告期内土地供应数量3546宗;供应土地规划建筑面积19700万平方米,环比上升37.1%,同比下降29.5%;供应土地起始楼面价1750元/平方米,环比下降3.2%,同比下降15.3%。
数据来源:Wind、观点指数整理
住宅用地方面,报告期内一二三线城市供应住宅用地1000宗,环比增加392宗,同比减少271宗;供应土地规划建筑面积5942万平方米,环比上升30.9%,同比下降37.5%;供应土地起始楼面价4462元/平方米,环比上升2.1%,同比下降13.8%。
数据来源:Wind、观点指数整理
分城市能级来看,北京4宗地预挂牌转正,朝阳、昌平、通州、密云各1宗,总起拍价94.9亿元。
广州挂牌7个区共12宗地,总起拍价308亿元,其中海珠区上涌果树公园北侧地块起拍价超过111亿元,规划中还包含商务用地、商业用地等;此外,花都、从化本次共挂牌4宗地,从化地块楼面价为4818元/平方米,花都3宗地楼面价在7000-9000元/平方米区间。
8月31日,上海第三批拟出让住宅用地清单共17宗,其中7宗已正式挂牌,并修改了土地竞拍规则,静安、长宁采取“招挂复合”的方式,需要“先招标后竞价”;其余地块则在竞价、摇号的基础上增加了竞“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的环节,房企对地块的投资测算需要做更全面的考虑。
报告期内,二线城市供应住宅用地192宗,供应土地规划建筑面积1473万平方米,环比上升2.1%,同比下降54%;供应起始楼面价7277元/平方米,环比上升11.6%,同比上升1.1%。
南京、杭州、无锡是报告期内的主要供地城市,其中南京推出17幅涉宅地,总起价156.6亿元,包含3宗安置房用地。该批次核心地段地块较少,热门地块预测为建邺区双闸街道保东路以北地块,起拍楼面价37651元/平方米。
报告期内,三线城市供应住宅用地790宗,供应土地规划建筑面积4226万平方米,环比上升43%,同比下降24.8%;供应起始楼面价2753元/平方米,环比基本持平,同比上升38.3%。
整体来看,大部分城市土地供应仍处于较为疲软的状态,主要体现在供地体量的减少和地块起拍楼面价的下降。
成交下滑,城投成拿地主力
据观点指数监测,报告期内一二三线城市成交土地数量1557宗;成交土地规划建筑面积9725万平方米,环比下降20.6%,同比下降51.1%;成交总价2191亿元,环比下降1.6%,同比下降27.4%;成交楼面均价2252元/平方米,环比上升23.9%,同比上升48.4%。
数据来源:Wind、观点指数整理
住宅用地方面,一二三线城市成交住宅用地366宗,成交土地规划建筑面积2905万平方米,环比下降13.6%,同比下降42.4%;成交总价1765亿元,环比下降1.9%,同比下降23.9%;成交楼面均价6075元/平方米,环比上升13.6%,同比上升32.1%;平均溢价率4.02%。
分城市能级来看,一线城市合计成交20宗地,其中北京4宗、上海9宗、广州3宗、深圳4宗,平均溢价率8.3%,其中顶价成交7宗,底价成交5宗,另外8宗溢价成交。
上海第二批供地中的第二轮9个地块全部出让,收金238.2亿元,平均溢价率8.1%。除了摇中3宗地的绿城以外,其他拿地主体以本地房企为主,包括老牌房企宝华、东苑集团、同济房产、上海临港等。
深圳首例采用竞“现房销售面积”方式出让的宗地竞价触顶,竞现房销售面积仅3轮后便触顶,21家参拍企业中20家参与摇号,以央国企为主,最终由中铁置业竞得,楼面价41311元/平方米。
二线城市住宅用地成交较上月小幅上升。期内主力土地成交城市包括杭州、成都、苏州等。其中,杭州8月成交两个批次地块共11宗,出让建筑面积85.8万平方米,总成交价182.8亿元,平均溢价率5.5%。
三线城市住宅用地成交继续萎缩,尽管成交总价与上月基本持平,但成交建筑面积下滑,意味着价格较低的地块成交越来越少。报告期内主要土地成交城市有盐城、徐州、泰州等。
数据来源:观点指数整理
观点指数统计8月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现,本月城投拿地位居前列,从权益拿地金额来看,报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重点城市近期有城投加大拿地的现象,其中,按建筑面积计算,成都各城投企业拿地占全月总成交的57.8%。
城更稳步推进,多个项目成功招商
城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至9月11日,14家企业在城市更新业务上有新动态,包括规划调整、实施主体确认、项目土地转化等。
观点指数认为,近期城市更新继续稳步推进,不少重点项目陆续招商,如上海静安北站新城城更地块成功牵手华发和招商蛇口,广州黄埔区珠江村则成功引入中交四航局,景业名邦正式退出。
项目转化方面,卓越集团参与的深圳龙华赤岭头一片区、南山南新路西片区城市更新单元分别完成交地,新增可售货值或超160亿元。据悉,南山南新路西片区城市更新单元亦称为大新南项目,首期项目案名“卓越九珑”,周边为大新北城市更新单元,此前由恒大作为实施主体进行建设。
另外,绿景白石洲璟庭获批预售,1257套住宅和1489套公寓将入市,住宅户型面积108-405平方米,备案均价约11.39万/平方米。该项目属于白石洲旧改一期,未来将分三期推出剩余项目,其中三期、四期项目引入了万科投资。
撰文:黄韵哲
审校:陈朗洲