营收与规模双增 | 2023年9月住房租赁发展报告

观点指数 营收与规模双增，租赁企业平均出租率超90% 在租赁样本企业中，规模超十万间的有相寓、泊寓以及冠寓，在五万到十万区间的企业包括乐乎公寓、魔方公寓等，期内魔方生活服务境外发行上市备案信息已获确认，租赁行业规模化效应逐渐成型。从企业披露的数据来看，泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓今年上半年的营收相较去年同期均实现了不同程度的上涨。

营收、可分配金额等指标超预期，保租房REIT完成高比例分红 从披露的业绩报告来看，首批保租房REIT产品上市一周年后在营收、可供分配金额、分红等各方面取得不错的成绩。其中，华润有巢REIT在可供分配金额和分派率方面有着不错的表现，上半年基金可供分配金额和分派率均实现超预测值。

服务式市场获关注，广州推进城中村改造保租房建设 期内租赁企业在服务式租赁市场布局上提速，其中包括招商蛇口在北京落地的首个服务式公寓，乐乎芷岸服务公寓国贸店正式落成以及乐乎集团成功获取芷岸酒店服务公寓旗舰店。同时政策端继续围绕保租房为核心出台相关支持文件。另外可以注意到，广州继续发力城中村改造和成立广州安居集团，推动保租房建设。

超半数城市挂牌租金环比下降，租房市场出现降温 环比上月，一线城市北京、上海及广州的住宅挂牌租金均出现下滑，降幅在5%以内。观点指数监测的十城平均租金为69.88元/月/平方米，环比下滑0.23%，其中期内70%的城市挂牌租金环比下滑，市场热度下降显著。

营收与规模双增，租赁企业平均出租率超90%

8-9月，迎来房开企业集中公布2023年中期业绩，其中住房租赁业务均有不错的表现，规模和营收等各项指标数据实现增长。

数据来源：观点指数统计整理

从已披露运营数据的租赁企业来看，图表中提及的18家租赁企业合计在管房源规模达98.75万间，其中规模超十万间的租赁企业有相寓、泊寓以及冠寓，在五万到十万区间的企业包括乐乎公寓、魔方公寓等，租赁行业规模化效应逐渐成型。

分散式企业相寓以25.7万间的在管房源数规模位居首位，这与分散式项目在房源获取端更为灵活不无关系。

我爱我家2023年中期业绩报告显示，截至2023年6月30日，相寓业务在管房源数达26.2万套，相较2022年底增长3.1%，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。

集中式企业在规模扩张方面也不逊色。上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取0.98万间房源，净新增开业0.73万间；招商蛇口上半年成功获取上海松江新桥和合肥高新两块租赁用地，新增房源4489间；中海长租公寓上半年新增入市3个租赁项目，建筑面积合计8.9万平方米，目前中海长租公寓已开业项目超20个，已拓展总面积60.9万平方米。

规模得到稳步增长的同时，租赁企业在运营效率以及创收方面同样保持向上的势头。

运营效率上，上半年相寓整体出租率水平96.5%，相较去年同期上升0.7%，平均出房天数为9.5天，相较去年同期有所下降。

值得注意的是，相寓凭借规模优势，今年上半年的营收同样位居租赁企业首位。相寓上半年实现营收28.29亿元，同比下降5.14%，同时毛利率为-7.47%，同比下降1.01个百分点。我爱我家财报中就收入和毛利率下降原因给出答复，主要是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目中，若调整回该部分收益，上半年资产管理业务的毛利率约为11.09%，同比上升3.31个百分点。

数据来源：企业公告，观点指数整理

今年上半年6家租赁企业合计创收64.84亿元，其中实现超10亿元收入的租赁企业有相寓、泊寓以及冠寓。从营收同比数据来看，集中式租赁企业在运营效益方面表现更为稳健。

从图表中的数据可以来看，泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓今年上半年的营收相较去年同期均实现上涨。其中，涨幅最大的为泊寓，这与其新开门店的收入贡献不无关系，其上半年实现营收16.4亿元，同比上涨10.8%。招商蛇口在中期业绩中表示，今年上半年，长租公寓业务运营收入为5.07亿元，EBTIDA为3.52亿元。

华润有巢2022年上半年的营收数据没有披露，华润置地年报显示，2022年全年华润有巢实现营收3.9亿元，若考虑2022年下半年新开业项目带来的营收影响，观点指数判断华润有巢今年上半年营收与去年同期相比变动幅度不大。

出租率数值方面，从报告第一个图表可以发现，18家租赁企业平均出租率水平达92.4%，其中相寓、泊寓、以及冠寓等租赁企业出租率水平均超95%，运营成果显著。

对比企业以往公布的出租率数值可以发现，今年上半年多数租赁企业出租率水平均较去年同期实现增长。其中泊寓出租率数值从去年同期的95.6%增至95.9%，冠寓开业超六个月项目的出租率数值从95.4%增至95.9%，招商伊敦重点项目平均出租率从去年同期的73%增至79%。

营收、可分配金额等指标超预期，保租房REIT完成高比例分红

此外，已上市的四支保租房REIT产品也已披露了2023年中期业绩表现。

数据来源：基金公告，观点指数整理

从披露的业绩报告来看，首批保租房REIT产品上市一周年后在营收、可供分配金额、分红等各方面均取得不错的成绩。

华润有巢REIT在可供分配金额和分派率方面有不错的表现，上半年基金可供分配金额3207.07万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133.37%，分派率为5.35%，相较招募说明书同期预测的4.01%，提升了1.34个百分点。

据观点指数了解，华润有巢REIT在8月中下旬向持有人进行首次现金分红，分红金额共计3923万元，分红比例99.99%。

此外，华润有巢在基金中期业绩说明会中表示，华润有巢已从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划。存量方面从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。增量方面，近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。

同样，在扩募方面，中金厦门安居REIT表示有意向将成熟的资产不断装入中金厦门安居REIT。该REIT在出租率和分红方面取得佳绩，据其发布的2023年第二次分红公告，计划分红金额2601万元，两次分红总额达4696万元。

截至2023年6月30日，中金厦门安居REIT以99.46%的整体出租率位居基金首位，底层资产项目租户结构分散化程度高，个人租户占比达91.37%。

服务式市场获关注，广州推进城中村改造保租房建设

期内，据观点指数监测，样本企业录得开业项目5个，新增开业项目数较上个报告期相差无几，有新增门店入市的样本企业主要包括万科泊寓、招商伊敦、乐乎公寓以及安歆公寓等，新开项目主要分布于北京、苏州、嘉兴以及扬州等城市。

来源：观点指数不完全统计

可以注意到，期内租赁企业在服务式租赁市场方面布局提速。8月18日，招商蛇口在北京落地的首个服务式公寓北京华商壹棠服务公寓正式开业，公寓共479套房源，由北京华商大厦写字楼项目改造而成。

乐乎公寓在服务式公寓市场亦有动作。期内，乐乎芷岸服务公寓国贸店正式落成，可提供69间住房。同时，乐乎集团成功获取北京朝阳亚奥板块全新项目——芷岸酒店服务公寓旗舰店，该项目占地约10434平米，拥有300平米的屋顶花园以及190套公寓房间，项目改造周期4个月，预计2024年2月正式开业。

目前，乐乎芷岸已在北京三元桥、建国门等多个核心区域落地布局。另外，乐乎完成乐乎公寓芍药居店新项目的签约，该项目将被打造成乐乎公寓品牌旗舰店。

回顾期内企业的规模扩张，华润有巢也有新增获取项目。8月18日，华润有巢摇号竞得深圳市龙岗区G02315-0028保障性租赁住房地块。宗地占地面积7512.96平方米，建筑面积21036平方米，地块最高限制地价7500万元。根据该宗地出让公告显示，宗地的住宅部分拟建设企业全年期自持的保障性租赁住房。

政策端，期内中央以及地方层面继续多方面规范和支持保障性租赁住房发展。在保租房供给端，天津、广东、南宁以及北京等地方政府部门均有出台相关文件推动保租房筹集建设。在保租房建设规定、水电气收费以及补助资金等方面，北京、南京以及重庆等城市有颁布相关文件对此做出要求。

同时，期内住建部表示今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的目标已经完成了72%。在上海，前八个月已完成筹集建设保障性租赁住房6.2万套（间），完成年度目标任务的83%。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元。

来源：观点指数统计整理

值得注意的是，9月1日，广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。其中提及今年在创新工作机制和政策体系的支持下，广州积极稳妥推进城中村改造，并将结合城中村改造系统谋划保障性住房建设，力争在“十四五”期间顺利完成筹建约60万套保障性住房的目标。

同时会上广州安居集团揭牌成立，该公司是广州市专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理的市属功能性国有企业。

超半数城市挂牌租金环比下降，租房市场出现降温

8月，全国住宅挂牌出租75.2万套，供给量环比上涨3.01%，普通公寓挂牌出租1.18万套，环比上涨2.61%，租赁住宅挂牌房源和普通公寓挂牌房源与上月均有所上升。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内（8月）北京住宅租金平均单价达124.84元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为105.53元/月/平方米。

环比上月，一线城市北京、上海及广州住宅挂牌租金均出现下滑，降幅在5%以内，其中广州降幅最大，挂牌租金环比下降3.62%。深圳住宅挂牌租金环比上月上涨1.51%至95元/月/平方米。

余下城市除杭州和成都挂牌租金环比上涨外，其他均出现租金下降，厦门、南京、天津及武汉环比降幅分别为1.43%、3.65%、1.49%以及12.08%。其中注意到武汉在7月出现环比超10%的上涨后，8月挂牌租金环比下降12.08%，观点指数判断武汉租金水平经历急涨和急跌是基于武汉作为旅游热门城市，暑假期间成为不少学生出游的选择，由此带来的短期租房需求带动短期房源的价格上涨，随着开学的到来，短期租房需求随之下降，挂牌租金也随之下滑。

整体来看，观点指数监测的十城平均租金为69.88元/月/平方米，环比下滑0.23%，其中期内70%的城市挂牌租金环比下滑，租房市场热度降温明显。