业绩下滑持续 | 2023年9月产业运营服务发展报告

观点指数 超半数企业经营数据整体转弱，产业载体销售受困 期内多家企业公布了2022年上半年的业绩，在观点指数重点监测的16家产业运营企业中，有12家营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到较大困难，经营数据整体转弱。

工业用地供需现分化，市场信心仍待恢复 工业用地供应在8月迎来一波新的高峰，然而市场接受度并不高，成交数字连续第3个月出现下滑，市场信用有待恢复。园区开发商拿地积极性仍维持谨慎乐观，拿地意愿有一定提升。但要注意到的是，产业企业维持降本增效的趋势未变，投资扩产的需求较低，因此较大影响了工业用地的需求总量。

产园REITs表现各异，新政聚焦市场稳定 从交易数据来看，8月REITs市场表现各异，保障性租赁住房、生态环保、仓储物流三类REITs维持上涨趋势，园区基础设施、能源基础设施和交通基础设施这三类的交易数据则有所回落；从市场表现来看，产业园REITs表现走势各异，合肥高新产园REIT、和达高科产园REIT和东久新经济REIT在8月收涨，其余均下跌。

超半数企业经营数据整体转弱，产业载体销售受困

报告期内，多家企业公布了2022年上半年业绩，在观点指数重点监测的产业运营企业中，包含在新三板上市的武侯高新在内，有16家样本上市企业均完成了2023年上半年的业绩发布。

数据来源：公司公告，观点指数整理

从数据上看，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体转弱。

数据来源：公司公告，观点指数整理

张江高科利润大增主要源于期内有重大资产出售事件发生，对公司当期利润贡献较大。期内，张江高科将旗下子公司张润置业股权对华安张江产业园REIT进行出售，以推动该单REIT完成定向扩募的操作，张润置业为张润大厦原始权益方。

出售张润置业为张江高科贡献的净利润为3.08亿元，占归母净利润的比例达到77.86%。

市北高新则因报告期内未实现产业载体销售，导致本期经营业绩出现大幅亏损。市北高新在报告中解释到，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。

除市北高新外，还有多家产业园区运营企业均在中报中反映了类似的情况，表示旗下园区产业载体销售情况未如理想，物业销售结转缩减，因此造成营收和利润的双降。

从月度动态来看，继续有多家产业园区企业有项目开工和合作签约。如湖北联投华南、华东区域总部分别在广州、苏州正式揭牌，东久新宜资本与张江科投、张江药谷平台合作组建张江生命健康产业孵化天使基金，联东·粤浦科技·厦门创新中心项目也在期内开工奠基。

目前各地政府对产业升级和招商引资的需求是巨大的，然而产业企业扩产的需求却愈发谨慎，产业园区运营方面对的要求多样而严格，工作推进难度大。

工业用地供需现各异，市场信心仍待恢复

工业用地供应在8月迎来一波新的高峰，然而市场接受度并不高，8月的工业用地成交数字继续下滑，已经是连续第3个月下滑，市场信用有待恢复。

数据来源：Wind，观点指数整理

园区开发商拿地积极性仍维持谨慎乐观，拿地意愿有一定提升，特别是期内观察到民营园区运营商联合国资拿地的趋势明显，如复星国际在无锡所拿产业地便是联合滨湖国投共同开发。

但要注意到的是，产业企业维持降本增效的趋势未变，投资扩产的需求较低，因此较大影响了工业用地的需求总量。

从具体拿地情况看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、万洋众创城、中南高科和复星国际等。

期内，复星国际联合滨湖国投在无锡拿下14.43万㎡的产业用地，将用于建设复星（滨湖）数字芯产业园项目。该地块准入产业类别为集成电路研发与产业化项目，地块要求总投资额不低于20亿元，投资强度不低于923万元/亩。

在分割转让方面，该地块要求工业用房分割转让比例不得超过总计容建面的50%，剩余部分需自持，自持部分不得分割转让与抵押。

分割转让部分也有具体规范，对象需满足税收达超600元/㎡（建筑面积），且该对象需要符合集成电路研发与产业化项目功能定位，主要为计算机、通信和其他电子设备制造的企业。

观点指数认为，该地块分割转让规范细致，基本从条例上限定可分割物业仅能出让给园区内投产且已稳定产出的生产企业，无法出让予地产基金等投资机构，也即是极大压缩套利空间，基本限制了开发商从土地升值上获利。而从近期长三角多宗产业用地出让的限制条件来看，这种规定将愈发普遍。

产园REITs表现各异，新政聚焦市场稳定

从交易数据来看，8月REITs市场表现各异，各类型资产的成交量、成交金额和换手率各有涨跌。

具体来看，保障性租赁住房、生态环保、仓储物流三类REITs维持上涨趋势，其中保障房与生态环保的成交量和成交金额大幅上涨超过30%；园区基础设施、能源基础设施和交通基础设施这三类的交易数据则有所回落，其中交通基础设施降幅最大，达到10%，显示这三类资产难以受到市场的持续关注；从日均换手率来看，其中园区基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房、生态环保均超1%。

市场表现方面，产业园REITs表现走势各异。其中，合肥高新产园REIT、和达高科产园REIT和东久新经济REIT在8月收涨，涨幅分别为3.32%、1.28%、2.06%，其余均为下跌。华安张江产业园REIT跌幅最大，达到3.18%，市场对其扩募资产的租赁情况仍维持悲观。

政策方面，8月29日，沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。

多项新规均指向REITs市场流动性和稳定性的提高。如在询价与认购方面，设置分阶段、分时间的减持，以防止“打新”投资者早早抛售引发市场波动。

另外，文件中还提到“配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资”，希望加快引入长线资金以稳REITs二级市场。