关联风波不休 | 2023年5月物业服务发展报告

观点指数 5月，物业企业依旧坚持外拓以及对外战略合作。同时，年报季过后，上市物企也发生了较大面积的人事洗牌。

截止目前，A股2023年一季报已披露完成，业绩表现和2022年年报相比有明显改善，物业企业的经营情况已逐渐恢复并走上正轨。

期内，还发生了多起物企与地产方之间的关联风波，前者仍深受关联交易困扰；二级市场方面，本月物管股普遍维持下挫趋势，市场较为担心集团对于物企的现金流干预

外拓与战略合作并进，宝龙商业代销旭辉项目

年报季结束后，物企仍维持了高频率的外拓动作，报告期内观点指数监测到的物企外拓项目仍以非住宅为主，包含办公、商业、学校、产业园、环卫等多种业态，物管行业住宅业态增量空间近年有明显的收窄趋势，选择非住赛道以追求规模的进一步扩张，是很多物企的倾向。

同时，报告期内还发生了多起物业企业的对外战略合作事项，其中，绿城服务相对活跃，在与湖州移动、嘉兴移动、南昌移动等移动公司签约后，绿城服务月内再次与浙江移动签约达成合作，合作的内容主要包括信息化项目、云业务、大数据、物业服务运营等领域，这将有利于绿城服务加强自身的智慧化能力；另外，绿城服务旗下的绿城社区商业也于5月12日与中基商贸在宁波达成战略合作，合作企业将为绿城服务在全球范围内直采食材，便于对社区的业主进行生鲜食品的供应，这也是对绿城服务社区增值服务供应链能力的补强。

此外，月内物企对外进行的战略合作事项还包括万物云与智慧消防领域企业进行合作，招商积余与江苏有线在物业服务及品牌宣传等领域展开合作等。

可以看到，由于物管行业本身涉及的链条和产业较多，各类跨界合作成为常态。

5月3日，宝龙商业与旭辉集团订立五份销售代理协议。据此，上海宝龙商业须于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期间，就独家物业独家提供销售代理服务，经双方相互协定可将期限延长一年。同时，宝龙商业还需向旭辉支付约3亿元作为交易的保证金，且宝龙商业就销售情况可获得8%-10%的佣金。

过去，行业曾有过多次类似交易，不过都是发生在物业公司和其关联方之间，常被诟病有以保证金形式向关联方输送资金之嫌。

此前，旭辉核数师曾收到匿名函件，举报其与旭辉永升服务之间存在违规关联交易，旭辉控股集团与旭辉永升服务因而停牌至今。

本次旭辉选择将旗下项目的代销业务交付予宝龙商业而非旭辉永升服务，除了借助宝龙商业缓解资金和销售压力外，可能也包含避嫌的目的；而从宝龙商业的角度来看，本次代销能有效增添其业务收入，并加强企业间的关系和合作。

上市物企人事洗牌，中交服务品牌启动

年报披露季结束，众多上市物管企业发生了剧烈的人事变动，包括金科服务、新希望服务、华发物业服务在内的众多物企都出现了大量管理层辞任现象。变动的原因也各不相同，例如金科服务是因大股东由金科地产变更为博裕投资而发生了管理层大换血，除了正常换届外，2022年上市物企业绩表现普遍不佳，可能也是众多物企人事换血的原因之一。

值得一提的是，5月10日，中交服务于上海世博展览馆推介亮相，曾任龙湖集团副总裁、龙湖物业总经理的曾益明也履新中交服务总经理并在现场宣讲，这也是中交服务这一品牌成立后的首度公开亮相。

中交服务成立于2022年12月，注册资本3亿元，业务范围涵盖公建、住宅、商写、港口、陆路、空港等，由中交物业持股28.7%，中交一公局、中交房地产集团、中交投资和中交集团也均有一定比例持股。今年以来，其主要成功签约了中交青岛总部基地、聊城大学、郑州中交世通国际、汕头中交和汇湾等项目。

今年4月，中交服务曾公开招募总经理，要求提到参与过物业公司IPO的人员优先，目前新任中交服务总经理的曾益明在龙湖物业任职期间，龙湖智创生活就曾多次冲击港股IPO，这也意味着中交服务在未来可能也有上市的打算。

该物业企业成立不久，并未披露过多有效信息，根据其公开宣讲的情况来看，中交服务主要是作为中交系物业管理资源的整合平台，依托中交集团，并进行“大城市服务”和“大交通服务”。

A股物企一季度业绩整体稳健

截止目前，A股物业公司已经完成了2023年一季报的披露，目前在A股上市的物业服务企业数量为6家，其中珠江股份于今年进行了资产重组，将原本的地产开发板块置出，并将物管板块珠江城市服务置换入该平台，成为了A股的又一只物业股。

截止2023年3月31日，其总签约面积约3453.8万平方米，并管理有14个体育场馆类型的项目，2023Q1的营收规模在A股物业股中仅次于招商积余。

从一季报数据整体来看，目前A股上市的数家物业公司业绩和2022年年报的情况相比有明显好转，其中招商积余表现最为突出，管理面积达到3.15亿平，Q1新签年度合同额约8.04亿元，包括南方航空物流公司、平潭综合区实验医院等，Q1营收和利润均录得30%以上的较大幅增速，仅毛利率下降约1个百分点，其他A股物企毛利率同样有不同程度的下滑。

除中天服务因2022年冲回诉讼损失导致今年Q1同比有所下行外，整体的营收和净利仍维持了正向增长，过往坏账的计提在2022年财报也已基本完成，可预见的是物管企业经营情况会逐渐好转。

上市物企关联风波不休，二级市场继续下挫

报告期内物管行业内发生的收购动作主要是浦江中国收购了上海强生18.53%的股权，代价是其全资附属公司上海外滩的全部股权。

交易完成后，浦江中国对上海强生的控股比例将由30%提升至48.53%，而上海强生将拥有上海外滩的全部股权，上海外滩也将不再是浦江中国的间接全资附属公司。

该笔交易并未涉及现金，本质上仍是一次资本运作的换股交易，上海强生主要从事体育场馆、公园、商业及政府物业的物业管理，管理有上海多个标志性项目，同时也是一家国有企业，本次交易的目的主要是加强浦江中国于政府及公共物业方面的能力，也可以进一步拓展在上海地区的物业管理布局。

期内，康桥悦生活因无法发出2022年年报而停牌至今，4月18日，康桥悦生活公告披露了部分原因，其核数师通过新闻搜索发现康桥悦生活遗漏了为其母公司康桥地产提供了约3.55亿元的融资担保。另外，5月8日，新城悦服务也主动发公告披露其持续关联交易，并纠正违反上市规则的行为，主要是新城悦服务向关联方支付的约5.6亿元作为车位代销服务提供的保证金结余未偿还，并表示可酌情追认支付或由关联方对保证金的未偿还结余进行退还。结合过往各类案例来看，地产企业以各种形式利用关联物管企业钱款的现象目前仍然普遍存在。

5月12日，特发服务公告表示，南通三建所持的特发服务流通股1131万股（占公司总股本的6.69%，占其所持所有股份的74.36%），将于5月24日-5月25日在网络拍卖平台上公开拍卖，南通三建是特发服务的股东之一。此前南通三建所持特发服务股份也曾因与银行的金融借款纠纷被多次冻结，本次被拍卖股份比例相对较小，预计并不会对企业经营造成过大影响。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场方面，报告期内恒生物业服务及管理指数录得跌幅14.7%，跑输同期恒生指数11.4个百分点，板块整体明显下行。个股方面，主流物业股也均录得较大跌幅，其中碧桂园服务下跌24.8%，万物云下跌11.8%，华润万象生活则下跌10.7%。

值得一提的是，恒生公司于5月12日宣布对物业服务及管理指数（HSPSM）进行调整，将该指数名称改动为恒生港股通物业服务及管理指数，并且于成分股中加入了恒基地产、碧桂园、万科企业、华润置地等24只地产开发股，剔除了万物云、越秀服务等7家物业服务股，改动将于6月5日起生效，部分物业股被剔除可能是未进入港股通以及公众持股量少、流动性欠缺等，在本次改动过后，该指数反映的内涵也将发生明显改变。