2022年1-11月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2022-11-30 16:26

  • 11月份前100房企实现权益总销售金额4236亿元,环比上升32.4%,同比下降26.9%。

    低位回弹,前百房企权益销售环升32.4%

    各地疫情反复,房企推盘、销售节奏亦受到一定影响,11月房屋销售仍处于低位,但较上月低位有一定回弹。

    观点指数发布的“2022年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示,11月份前100房企实现权益总销售金额4236亿元,环比上升32.4%,同比下降26.9%。

    数据来源:观点指数统计及整理

    1-11月,前100房企累计实现权益总销售金额44853亿元,同比减少46.5%,降幅较1-10月收窄1.5个百分点。

    全口径销售方面,1-11月份前100房企实现全口径销售金额64169亿元,同比减少45.1%;11月份前100房企实现全口径销售金额6038亿元,环比上升3.7%,同比减少24.5%。

    从头部房企来看,1-11月前20房企实现权益销售金额26741亿元,同比下降31.8%。其中,前三的房企碧桂园、保利发展和万科分别录得权益销售金额3265.4亿元、2688亿元以及2449亿元,同比下降39%、21.8%和33.2%。

    11月前20房企实现权益销售金额2530亿元,同比下降20.6%,环比下降6.1%。

    数据来源:观点指数统计及整理

    销售均价方面,11月前100房企录得总销售面积3554万平方米,销售均价为1.7万元/平方米,环比上升11.2%,同比上升15.5%。

    销售低迷,“因城施策”释放购房需求

    国家统计局数据显示,1-10月全国商品房销售金额累计10.9万亿元,同比下降26.1%;全国累计商品房销售面积11.1亿平方米,同比下降22.3%;商品房销售均价为9789元/平方米,同比下降4.9%。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    10月单月全国商品房销售金额9452亿元,同比下降23.7%,环比下降30%。单月商品房销售额跌至4月以来的最低水平。一方面,存在疫情反复的因素;另一方面,亦意味着销售行情仍难有起色。

    近期西安、杭州、成都、广州等城市“因城施策”,陆续发布购房利好政策,进一步释放购房需求。

    西安住建局在《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》中提出,取消临潼区、西咸新区沣东新城上林街道等地区的住房限购、限售要求,并提出了人才购房的新政策,其中亦包含一些盘活二手房市场和支持多孩家庭住房需求的新规。

    成都则对购房流程作出了一些优化,一方面简化流程,符合要求的三类房源不再实施公证摇号;另一方面重新调整限购区域,将天府新区统一到第二圈层的限购区域中,扩大了第二圈层的限购范围。

    另外,近期杭州调整了房贷利率,首套房利率由与LPR持平调整为执行最低利率4.1%,即LPR-20BP,二套房最低利率4.9%,同时,二套房首付最低比例下调20个百分点至40%。

    自2017年3月以来,杭州首次放松“认房又认贷”政策,名下无房者目前在杭州购房可按照首套房相关政策执行。

    市场消息指,广州近日开展“双证合一”试点,对于市场上存在的部分将多间房屋打通成一个居住空间,但拥有多个房产证的房子,房产证可进行合并,此举将减少房屋转让中的费用和手续,有利于这一类型的房屋在市场上的流通和转手。

    供地现常态化趋势,深圳安居房地块热度高涨

    近期无锡、苏州等城市挂牌年内第五批集中供地地块信息,四大一线城市加入第四批集中供地之列,相较于集中供地推出初期,供地频次增加,有常态化的趋势。

    年末将至,各地集中供地挂牌仍然比较密集,土地市场存在一定热度。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    根据国家统计局发布的数据,1-10月全国土地成交价款6061亿元,同比下降46.9%,降幅扩大0.7个百分点;10月单月土地成交价款1037亿元,同比下降49.8%,环比下降13.9%。

    1-10月全国土地购置面积7432万平方米,同比下降 53%;10月单月土地购置面积983万平方米,同比下降53%,环比下降6.3%。10月土地成交同比基本持平,据观点指数监测,主要是三线城市成交保持在较高水平。

    11月土地成交或继续走低,主要原因是近期各城市集中供地规模缩减,如广州、南京等城市第四批次地块供应量均为年内最低。

    深圳率先结束第四批集中供地,该批次7宗挂牌地块中6宗成功出让,其中3宗顶价成交,1宗溢价成交,2宗底价成交,总成交金额97.3亿元。

    值得注意的是,本批次三宗顶价成交地块中2宗为纯安居房地块。据了解,宝安区新安街道地块吸引了厦门国贸、武汉城建、江苏亚伦、湖州永晖等新面孔的加入,最终江苏亚伦通过摇号方式竞得该地块。

    深圳安居房地块的亮点之一在于,地块总价较低,深圳四批供地地块中除深汕合作区地块以外,起拍价最低的便是两宗安居房地块,起拍价分别为5.22和2.05亿元。

    当前深圳住房需求较大,据了解,深圳安居房申购需轮候3至5年,截止11月28日,深圳安居房轮候信息超过19万条。

    而《深圳市住房发展2022年度实施计划》中提及,今年计划筹集出售型公共住房不少于1.5万套,其中包含可售人才房、安居型商品房等各种类型的住房,可见当前深圳安居房的供求关系尚不平衡,供应紧张。

    安居房销售前景明朗,与商品房市场的不稳定状态形成对比,因此亦吸引了不少房企的关注。

    “金融十六条”出台,房企融资利好频现

    国家统计局数据显示,1-10月全国完成房地产开发投资11395亿元,同比下降8.8%,降幅较1-9月扩大0.8个百分点;单月房地产开发投资10387亿元,环比减少18.5%,同比减少16%。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    到位资金方面,1-10月房企到位资金125480亿元,同比下降24.7%,降幅较1-9月扩大0.2个百分点;国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-26.6%、-13.5%、-14.8%、-8.5%。

    10月房企到位资金11182亿元,环比下降17.1%,同比下降26%,其中国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-18.3%、-88.7%、-20.7%、-14.9%。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    从增速上看,国内贷款降幅收窄,但到位资金整体增速继续下滑,主要是占比较大的自筹资金及定金及预收款和个人按揭贷款同比增速持续下滑。

    针对当前房地产企业的融资难题,近期央行、银保监会积极引导金融机构支持房地产企业合理融资,发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,业内称“金融十六条”。

    “金融十六条”提出,鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上,优化建筑企业信贷服务,提供必要的贷款支持,保持建筑企业融资连续稳定。

    这一消息公布后,六大国有银行迅速展开行动,与房企签署战略合作协议、提供授信额度,其中工商银行为万科、金地、绿城中国、美的置业等12家房企共提供了6550亿元的意向授信额度。另外,中国银行为碧桂园、龙湖、招商蛇口、滨江等10家房企提供合计超6000亿元的意向授信金额。

    从现有的公开信息来看,万科获得了6家银行提供的融资支持,龙湖、美的置业亦获得了5家银行支持,另外,金辉集团、大华集团、合生创展等在以往的融资支持中未现身的企业,在这一次的政策利好下亦有所收获。

    据了解,银行与房企未来将在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面加深合作。

    另外,近期《深化公司债券注册制改革的指导意见》征求意见稿中提及,支持房地产企业合理债券融资需求,提升民营企业债券融资的可得性和便利性。意味着除银行贷款外,房企在发行债券方面的融资通道亦将被打通。

    今年11月10日以来,龙湖、美的置业、新城、万科、金地等房企陆续提交储架式票据注册发行计划,拟注册总金额达到930亿元。

    近日证监会表示,允许上市房企和涉房上市公司以非公开方式再融资,房企境外上市政策将与A股保持一致,“第三支箭”已开出。

    除此之外,中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》指出,监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

    不足一个月的时间内,房地产利好消息频出,优质房企的流动性压力获得缓解。

    对于出险房企,“保交楼”仍是目前最重要的任务,各地保交楼项目陆续复工、交付。近期央行再提“保交楼”,至2023年3月31日前将提供2000亿元免息再贷款,支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”,封闭运行、专款专用。

    审校:陈朗洲



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