走正路、树新风——万物云朱保全行业演讲实录

观点网

2022-11-22 19:52

  • 有了这些根本,我想行业里面的每一个企业都是受益者,构建行业的政策环境、市场环境就如同我们构建公共利益和公共文明一样。

    近日,万物云空间科技服务股份有限公司董事长朱保全在一场论坛上以8页极简PPT,从小区保安及外卖小哥引发的社会热点,谈到近期走访交流感悟,表示物业行业需走正路、树新风,在行业归属问题上应正身,在甲方主体问题中应正名,并要在泾渭分明问题上正德。

    调研四大物企

    朱保全开场直面社会热点,以发生在广州天河区的外卖小哥与小区保安间百人聚众事件为例,坦言“两家公司打败了一个行业”。

    朱保全表示,外卖员与秩序维护员冲突,公众往往站在外卖员一边;常有业主质问物业公司,不是花钱聘请你来管“ 主子”的;立面无钱粉刷,业委会却因给业主发钱赢得掌声片片;作为存量市场持续服务的业态,股价却因地产政策而上下乱摆,类似这样的问题还有很多。

    近期,朱保全带着诸多问题,带队调研同业4家物企。就行业形象、社区增值服务、酬金制、公共资源收益、毛利率进行探讨和总结。

    朱保全表示,这四家进入资本市场前“排名前四”的公司有很多相通之处,如:经营上持保守、传统态度,并不追求过高的毛利率;恪守本业,注重口碑和现金流,保持“长坡薄雪”, 认可服务公共区域是物业公司最基础的职能,而物业的服务对象首先是资产本身;以专业、透明、规范的服务,维护社区公序良俗,助力资产的保值增值;客观面对与开发商的关系等。

    也恰恰是这些特质,让这四大品牌物企无论行业起伏,始终行稳致远。

    抛出“七个思考”

    根据调研成果,朱保全在现场也抛出了七个关于行业的思考和主张。即:

    一是,物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼,也莫因地产开发商关联影响股价阶段性走低而意冷心灰;

    二是,物业公司作为业主集体意志的受托方,应当坚定地维护为“多数人”的共同利益,制约“少数人”的不文明行为;

    三是,以阳光透明的服务重塑物业公司与业主之间基于信任的委托关系;

    四是,让小区的公共收益真正能“让公共受益”。呼吁业主将公共收益投入于不动产的维护和保养,而非现金分红处理,莫让眼前到手的现金折损了房屋资产的长期价值;

    五是,进一步健全党领导下的社区居民治理机制,鼓励住宅小区成立业主委员会,定期召开业主大会,并在党建引领下持续规范社区治理模式;

    六是,行业协会积极推动立法,在《民法典》基础上进一步明确物权人在权利基础上的责任;

    七是,同行同志同道中人携起手来,用专业规范的服务,为行业正名,为千百万物业服务者树立受社会尊敬的城市劳动者形象。

    基于现象、调研和思考,朱保全的建议颇有“上帝的归上帝,恺撒的归恺撒”之意,演讲最后,他最后做了一个总结:在行业归属问题上应正身,在甲方主体问题中应正名,并要在泾渭分明问题上正德。

    住宅物管行业已进入存量市场,多重利益相关人基于不同视角,对物业服务和经营的分歧依然存在,加之资本市场对行业整合推波助澜,一些根本性问题又重新浮于视野。无论探讨宏观的发展战略,中观的商业模式,还是微观的专业价值,都离不开对行业本质的把握。朱保全的调研和思考,表明登陆资本市场后的万物云,并没有忘记做好基础服务的“初心”。

    朱保全演讲实录:

    在过去十年里面,几乎每年都有一次物业的盛大会议,也几乎每一次会议我都会讲一句话,就是在隔壁,有一群业主在讨论取消物业,其实这就是一个现状。这是行业的AB面。

    这是在今年广州发生的一次大型的冲突,我们被两家公司团灭了一个行业(PPT:“两家公司打败了一个行业”),就是美团的外卖小哥跟某物业公司的秩序维护员发生了冲突,最后“美团+饿了么”两边集体上来,这边物业的人员也集体上来,发生了一个大型的冲突;但是,媒体一边倒的支持了外卖小哥。

    这是一个现象,也就是说今天我们来看,我们可以到路上问一个路人也可以到网上发问卷,问外卖小哥好还是物业保安好?我相信十个人里面有九个半人会说外卖小哥好。这是行业形象,比我们说的所有的东西都重要。我们经常在抖音和小视频里面看到,说这个业主又发钱了,业委会把公共资源收益给业主发钱了,但是这个小区的外立面没有人出钱去翻新和维修,但是这种发钱、发红包的行为引起了掌声一片。

    我们也经常会看到说物业公司是我们业主请来的,你们凭什么管我们,刚才也有同仁提到物业管理到底是管理还是服务,往往我们提管理的时候,都会提管物,往往谈服务的时候,都在谈服务人。

    但我想作为物业从业者,我们要明白物业管理的“管”其实也包含对人的行为的管理。凭什么呢?这些年有了资本市场以后大家很少谈及一些物业根本的东西,这里面有一个东西叫“业主管理规约”,我们知道业主大会成立的时候,都要业主立约,而业主立约的目的是为了整个公共秩序的维护,因为只有公共秩序维护好了,全体业主的利益才是最大化。

    我们说中国式现代化,我们说城市文明与精神文明,很重要的一件事情就是如何从个人利益向公共利益进行过渡。

    在过去40年,整个国家都在推动精神文明进程,但是,在我们的住宅小区里面,在这一点上却正在走向一条相反的道路。本来物业从业者恰恰是推动公共文明非常重要的参与者,当业主大会形成管理规约的时候,委托了第三方管理人来代表全体业主对于个别业主的不当行为予以纠偏提示的时候,今天在抖音和小视频上,却形成了压倒式的对物业行业批判的声音。

    我想恰恰是在每一次开会的时候,这些事情才是物业行业存在的根基,而正是因为这些事情没有说清楚,所以你会发现本来是在存量市场做服务的物业的股票,却跟着开发商像过山车一样变化。

    我们今天这个行业到底是什么行业?2020年疫情的时候说申请补贴,我们到底算房地产的附属行业,算现代服务业还是算民生服务业?迄今没有结论。而物业行业在细分有服务小区的,也有服务写字楼和园区的,这又不同。所以在这些方面,这个行业要走的打基础的路还非常非常多,路还要非常非常远。

    在忙完公司上市之后,10月份我大概做了两件事:一是走访了所有我们B端的客户,二是到三家企业做了调研,分别是中海物业、长城物业和绿城物业。为什么选择这三家公司?大家可以回头看一下2014年中国物业企业的排行榜,这是前四家公司,第五家公司在北京,现在有一些变化,我记得当时是万科物业、绿城、长城和中海。

    我问了三家公司八个问题,这里面涉及到如何看待行业形象,如何看待包干制、酬金制;如何看待社区增值服务、如何看待公共资源收益,如何看待行业毛利率,这三家公司都是我个人非常尊重的公司,也是万科物业非常尊重的公司。

    中海物业跟万科物业应该从深圳走出来,走的非常相近的路。当年最早做ISO9000,最早做市场化,又最早回归主业。长城也是我非常值得在行业里面跟大家提及的公司,这是一个最早做私有化的一家地产下属物业公司,但后来以独立第三方公司的名义走向全国,曾经一度做到行业的第三名,今天我们在台上讲的所有增值服务、科技等等一系列的事情,长城物业在十年前都已经做过尝试了。绿城不是深圳的公司,同样也是一家对于物业管理本质的理解非常到位的公司,但是万科物业我觉得它的特点是在中国所有的一二线城市的布局和口碑都相对的一致,并且对于践行阳光物业也持续的提出自己的观点和做出自己的实践。

    在选择这几家公司的时候,我们也发现一些非常相近的共同观点,比如说大家对毛利率的认知,都相对的保守,大家并没有说这个行业要去追求一个高毛利而认可这是一个长坡薄雪的行业。

    对于公共区域的服务,大家都认为这是这个行业的基础,而沿着物权所展开的增值服务,如何围绕着资产来去展开,这也是大家的共识。

    同时,通过专业、透明、阳光物业与业主形成共识获得信赖,最后就是这里除了长城之外,另外三家公司也都有开发商的背景,大家也认为与开发商之间的关系要保持相对客观的独立性。

    在调研之后,我也做了一些对行业的思考,一共有七条:

    物业公司务必要回归物业服务的本原,踏踏实实做好“物”的打理,面对几十万亿的不动产,物业管理人身上有一份责任,不能让他们成为城市的建筑垃圾。

    社区增值服务是企业、个人的选择,A公司可以有A公司的选择,B公司可以有B公司的选择,但是作为行业最重要的是要明白这个行业到底在做什么,如何能够让社区公共收益真正体现到对不动产的维护上,用现金分红的方式只是博取短期业主掌声和眼球,对于整个行业的发展是破坏性的。

    如何通过企业的努力与恪守本质让千百万从业者行业形象、社会形象得以改变而物业公司作为集体意志的受托方。

    我们如何维护多数人的共同利益而对少数人的不文明行为予以制止,行业内必须有共识且要相互支持。

    对于物业企业如何在党的领导之下,推动业主大会和业主委员会的成立。物业企业如何以阳光透明的方式赢得业主的信任,在很多场合我也都提过物业服务费不是一个通道的生意,物业服务本身就是一门好生意。

    今天我们如何把行业的精力放在业主缴费的意愿上,如何让整个行业的物业费收缴率达到90%以上,我想这才是这个行业回归本质最重要的收益。

    最后是希望能够在《民法典》的基础之上,进一步厘清业主在物权之后对应物权义务的明晰,目前是混淆的,以高空抛物为例,目前把责任完全定义在物业服务企业上,这一点在法律上是有偏颇的。

    最后,我想对行业协会提一些建议:

    第一,如何正身。如何让物业行业说清楚自己到底是谁,至少目前在发改委的名录里面是没有我们这一号的。我不知道在座的物业企业的老总们是不是感知到现在各地的税务机构开始到物业企业来进行交税。比如说物业管理用房目前有的城市提出要交房产税,而如果对行业没有说清楚它的范畴,到财政部到税务总局等等一系列的事情就都说不清楚。

    第二,正名。今天这个行业是乙方群体在独自欢乐,而以住宅物业为例,甲方主体权利和义务到底由谁向前推动?如何在行业里面对优秀企业奖励的同时,对违规的企业予以处罚,这样才能够真正的让业主方理解这个行业,才能真正的在社会公众面前为行业正名。

    有了这些根本,我想行业里面的每一个企业都是受益者,构建行业的政策环境、市场环境就如同我们构建公共利益和公共文明一样,最终每一个公共环境中的人都是公共利益的受益者,以上是我的分享,谢谢大家。

    审校:徐耀辉



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