万物云上线 | 2022九月物业服务发展报告

观点指数 报告期内，上市物企中报季结束。整体来看，受各类宏观及地产行业因素影响，上半年物业公司业绩普遍不景气，营收增长大幅放缓的同时利润率也有所下行，甚至有不少物企出现了经营亏损的情况。

与此同时，民营和国资物企上半年的业绩出现了明显分化。

物管行业龙头万物云终于通过聆讯，并将于9月29日上市，拟全球发售约1.17亿股，每股发售价为47.1港元-52.7港元，预计市盈率约在26倍左右。

当前港股物业板块面临泥沙俱下的局面，于近期上市估值或将不可避免受到较大压制。

二级市场方面，鑫苑服务停牌17个月后终于恢复交易，但复牌首日即录得62.23%的跌幅，截至目前市盈率仅2.63倍；金科服务则于9月8日公告停牌，同时市场传言称金科服务或将被其二股东博裕资本要约收购并取得控制权。

股价走势方面，本月H股物业板块有所回暖，主要是央企物业公司录得较大涨幅，但民营物企仍普遍表现不佳。

毛利率下降明显，计提资产减值是亏损主因

截至目前，除恒大物业、彩生活、奥园健康等少数仍停牌的物企外，港股物业公司2022半年报已全部披露完毕，观点指数选取营收规模前30上市物企作为样本，对H股物企的上半年业绩基本面进行简要小结。

数据来源：企业公告，观点指数整理

首先，在营收方面，上半年上市物企平均营收仍保持了一定的增幅，但失速明显。

从样本物企来看，上半年平均营收同比增幅为20.49%，与去年同期58.06%的同比增幅相比出现断崖式下跌。

收并购热潮的减退以及非业主增值服务业务线的缩水可能是主要原因，金科服务、荣万家、中奥到家等物企甚至出现了营收不增反减的现象。

数据来源：企业公告，观点指数整理

毛利率方面，今年上半年物管企业毛利率迎来普遍下滑，样本物企的平均毛利率为28.83%，与去年同期31.47%相比下降约2.64个百分点。

而毛利率下滑的原因除了疫情补贴的退坡以及疫情反复带来额外成本外，还有地产下行背景下，关联方利益输送和成本共享能力下降。

例如在住宅社区建筑及设施维修养护方面，物业公司可能需要替开发商承担更多成本，上市物企上半年普遍在费用率管控以及降本增效方面有明显成效，因而毛利率下降主要是外部原因。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在净利润上，外部环境对企业运营的影响表现得尤为显著，大量物企出现利润缩水的情况，样本物企净利润平均跌幅达7.18%，以融创服务为代表的部分物企甚至出现经营亏损的现象。

除了营运方面的原因外，财务数据呈现出来主要是物业公司受地产方影响，对应收账款或持有的部分理财工具等金融资产计提了大量减值准备。

整体来看，受各类宏观及地产行业因素影响，上半年物业公司业绩并不景气，营收增长大幅放缓，利润率有所下行，甚至有不少物企还出现经营亏损的情况。

但值得一提的是，随着地产行业信用风险的逐步爆发，国资与民营物企上半年的业绩表现出现了明显分化，国资特别是央企物业公司在上半年的业绩表现比民营物企要亮眼许多。

万物云上市在即，润华物业三度递表

9月1日，万科旗下科技及物管平台万物云终于通过港交所聆讯。

万物云是对标碧桂园服务的物管行业龙头，根据招股书资料，其整体管理面积规模略低于碧桂园服务，但业务多样化程度相对更高，例如旗下整合的科技板块以及与地产五大行之一戴德梁行合资成立，提供IFM设施管理服务的万物梁行。

目前万科对万物云的持股比率约为62.89%，根据一致行动承诺则约有71.43%的表决权，仍是万物云的大股东且股权较为集中。二者的业务来往也较为密切，在上半年的业绩会中，万科对万物云2022上半年的业绩进行了更新，其上半年营收约143.5亿元，同比增加38.2%。

万物云本次上市的基石投资者则包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

9月19日，万物云启动招股并公告拟全球发售约1.17亿股，每股发售价为47.1港元-52.7港元，以2021年利润计算市盈率将在26倍左右，属于H股物企的前部。不计超额配股权，募资总额将在55.11亿港元-61.66亿港元，并预计在9月29日开始正式交易。

当前港股物业板块正处于泥沙俱下阶段，整体市值较去年高峰期已跌去一半以上，尽管万物云具备部分国资背景和相对稳健的关联方，但若于近期上市，估值仍将不可避免地受到较大压制，目前而言可能并非最好的上市时机。

另外，融汇悦生活也于本月通过了港交所上市聆讯，其独家保荐人为光银国际。该公司于2021年6月30日首次递交招股书并与今年3月21日二度递表，融汇悦生活重点在成渝经济区、环渤海经济区及海峡西岸经济区的重点城市发展，亦为西南地区的复合大盘提供物业管理，旗下也有部分商业运营业务（32个商管项目，建筑面积约40万平)。截至最后可行日其总的在管面积及合约面积分别为910万平方米及1080万平方米。

9月14日，润华智慧健康服务有限公司向港交所第三次递交招股书，其曾分别于今年3月10日、2021年6月29日向港交所递交招股书，润华物业是一家特化型的物业公司，管理有较多的医院及公共物业（46家在管医院及104个在管公共物业），总管理面积约1167万平，仅含有少量的住宅项目管理业务。

二级市场轻微回暖，数家物企公告回购意向

二级市场方面，鑫苑服务在停牌17个月后终于复牌，复牌首日收盘录得约62.23%的跌幅。截至目前，鑫苑服务总市值仅3.92亿港元，PE为2.63倍，已基本跌至与暴雷房企开发商同一梯队。

另外，金科服务于9月8日公告停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发一份载有内幕消息的公告。

市场有传言称金科服务或将被博裕资本要约收购并取得控制权；博裕资本目前是金科服务的二股东，其于去年12月入股金科服务，截至当前对金科服务的持股比例约为22.03%，而金科股份持有金科服务的比例约为30.33%。

数据来源：Wind，观点指数整理

股价走势方面，本月H股物业板块有所回暖，报告期内恒生物业服务及管理指数上涨0.86%，跑赢同期大盘恒生指数4.66个百分点。

个股方面，以央企物业公司为代表的华润万象生活、中海物业以及保利物业录得较大涨幅，与中报业绩出众有较大关联，但主流民营物企的股市表现仍然不佳。

另外，包括绿城服务以及建业新生活在内的多家物企都在近期公告了股份回购计划，拟回购不超过10%的股份，报告期内也已有部分实际回购动作，不过考虑到港股整体流动性较低，回购的实际展开可能需要较长时间。

此外，物业行业所面临的行业和经济不确定性，以及公共健康问题，也仍然会对板块复苏带来一定阻碍。