中报季 | 2022八月物业服务发展报告

观点指数研究院

2022-08-24 15:17

  • 8月中报季,今年物企披露时间点与去年同期相比有明显推迟。(报告期2022.7.25-2022.8.24)

    观点指数 8月进入中报季,今年物企中报披露速度放缓,业绩增速也明显下降。

    从已发业绩的情况来看,除受客观宏观环境影响外,关联方以及房地产行业的不稳定性是上市物企业绩下行的主要原因。

    收并购方面,远洋服务完成了此前远洋集团收购红星美凯龙中物业管理资产部分的收购及整合,而弘阳服务则原价退出了此前收购的高力控股旗下两家物业公司。

    资本市场层面,苏新服务顺利通过聆讯并上市,众安智慧生活向港交所三度递交招股书;物业股在二级市场则仍延续往期的下行趋势,股价持续走低。

    中报季启动,整体增速放缓

    8月中报季,今年物企披露时间点与去年同期相比有明显推迟。

    截至2022年8月23日,仅有6家物企完整披露了2022上半年业绩,9家物企仅进行了业绩预告。

    从已公开披露的业绩情况来看,上半年上市物企的一个显著特征是整体增速放缓明显,仅和泓服务、朗诗绿色生活以及年内新上市的金茂服务在2022上半年录得较大业绩涨幅,净利增幅超过50%。

    除此之外,已公布业绩或业绩预告的物企,营收增速普遍大幅下降,佳兆业美好、正荣服务、融信服务及时代邻里等物企甚至发布了盈利预警,预期净利润相比往期会有一定程度的缩水,而在增长放缓之外,上市物企经营毛利率也普遍有所降低。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    物业服务企业的强抗周期性多体现在基础物管服务上,主要因为该项业务的服务费收缴通常不会因宏观环境及经济周期影响而剧烈波动;增值服务则不完全适用,例如建业新生活的生活服务板块受上述因素影响,该部分收入在2022上半年大幅下滑。

    物企增速下降乃至利润下滑的原因各不相同,以雅生活服务上半年业绩情况为例,可以看到该企业今年上半年归母净利润同比约下降了7.4个百分点,下降原因主要包括:对贸易应收款计提了大量减值;非业主增值服务业务线的大幅缩水,对利润有所侵蚀。

    事实上,计提坏账减值以及非业主增值服务收入的减少也是上市物企上半年较为普遍的现象。另外在现金管理方面,数家物企也有为第三方提供有息贷款的动作。

    整体而言,今年上半年物业企业业绩普遍承压,主要是由于宏观环境并不乐观以及关联房企进行业绩输送的意愿和能力有所降低导致。

    随着地产信用问题的逐渐厘清,物管行业的发展有望进一步恢复至正常水准。

    远洋服务收购红星物业,弘阳服务退出高力物业

    收并购领域,8月12日,远洋服务发生了一笔关联交易,拟斥资5亿元向远洋集团、远洋资本收购天津熙合供应链服务有限公司全部股权,天津熙合这一资产包主要是此前红星美凯龙旗下的红星物业,从事物业管理服务,由远洋集团去年收购红星美凯龙部分资产包而来。

    实际上,这笔交易早有预告。

    远洋服务管理层在业绩会中曾表示,远洋集团收购而来的红星美凯龙旗下物管资产实质上已由远洋服务接手进行代管,也会在2022年内完成并表。

    以天津熙合2021年3980万元净利润计,5亿元收购对价约相当于12.56倍PE,略微高于近期物管行业的平均收购水平。远洋集团对天津熙合的间接持股比例为74.5%,本次交易既能缓解远洋集团的流动性压力,又能扩充远洋服务的业务规模,可以认为是一笔较为公允的收购整合交易。

    在这笔交易整合完成之外,7月25日,弘阳服务公告表示将出售旗下高力物业以及江苏高力美家各80%股权予高力控股,代价为人民币7454万元,与此前收购而来的对价相同。此举实质相当于弘阳服务原价退出了对于目标公司的收购(仅有少量1年的无风险收益率亏损)。

    弘阳服务最早于2021年4月20日公告收购高力控股旗下物业公司,经历1年后又将其原价退回,目标公司2021年净利润约1203万元,净利率约21%,在物管行业中处于高位。

    在近期公告中,弘阳服务表示由于目标公司在管项目物业费收缴率相对较低,可持续盈利能力较弱,不符合其长期发展战略,故而退出了该笔收购,收购交割完成而后又退单的行为在物管行业中实际上也较为罕见。

    苏新美好挂牌上市,二级市场继续下行

    资本市场方面,苏高新集团旗下苏新服务顺利通过聆讯并于8月24日挂牌上市。截至目前,H股物业股数量已达到56家。

    基础成色来看,苏新服务截至2022年4月30日在管总建筑面积为680万平方米,合约面积800万平方米,为"蚊型物企",主要布局于长三角,有苏州国资背景,基石投资者包括阡陌、广林及集友资本。

    众安智慧生活也于7月29日第三次向港交所提交了上市申请书。

    最早于2021年6月24日赴港递表,招股书过期后又于今年1月30日进行了二度递表,并顺利于4月22日通过港交所聆讯。不过,众安智慧生活并未趁此时间窗口完成IPO流程,一直到今年7月29日招股书再次过期,才对资料重新进行了更新。

    从最新资料来看,众安智慧生活截至2022年6月30日合约面积约1710万平方米,在管面积约1180万平方米,整体规模较小。

    众安智慧生活并未对通过聆讯却未进行上市的原因进行公开解释,从行业内已有例子来看,此前几次物企通过聆讯而又中断(例如中南服务、中梁百悦),多是因被收购而IPO终止。

    值得关注的是,世茂服务此前可转债触发赎回要约寻求豁免已获得债权人同意征求,而世茂服务也在月内完成了相应可转换债券的部分赎回。

    二级市场方面,报告期内,H股物业股继续下行,恒生物业服务及管理指数累计下跌10.53%,跑输大盘恒生指数5.16个百分点。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    个股方面,共41只H股物业股录得下跌,其中力高健康生活跌幅最大,报告期内累计下跌83.4%;碧桂园服务、雅生活以及金科服务等市值较前的物企,报告期累计跌幅均超过20%。

    力高健康生活此前市盈率曾高居板块前列,本轮下跌后,当前市盈率(TTM)约为14倍,已基本回归行业正常水平。

    而雅居乐于8月19日对雅生活服务进行了折价减持以改善财务状况,持股比例由54.31%降低至50.86%,这也是其跌幅较大的主要原因。

    撰文:王昱睿    

    审校:陈朗洲



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