轻资产“窄门” | 2022七月产业运营服务发展报告

观点指数研究院

2022-07-20 16:56

  • 产业服务有更多的细节需要摸索,服务收取的费用与地产思维下的卖住宅、卖厂房完全不同,将思维调整过来不是一件易事。(报告期2022.6.17-2022.7.20)

    观点指数 报告期内,深陷债务问题的华夏幸福宣布2022-2025的三年时间内,将全面转型成为产业新城服务商。但从现实角度来看,或许不容易。

    除了招商层面,产业服务有更多的细节需要摸索,服务收取的费用与地产思维下的卖住宅、卖厂房完全不同,将思维调整过来不是一件易事。

    在工业用地市场上,尽管6月供应量有所增加,但受疫情扰动影响,成交上仍处于缩减状态。值得关注的是,工业用地成交价格已有所上升,说明新成交土地更多处在主要经济区内。

    6月REITs市场成交回暖,成交量、成交金额及日均换手率均有不同程度的上升。首批发行的9支公募REITs在6月21日实现集中解禁,并未造成市场的明显波动。

    不过进入7月后,REITs市场活跃度稍微下滑。究其原因,可能部分受到两支租赁住房REIT在7月通过的消息影响,投资者需重新准备资金参与配售。另外,鹏华深圳能源REIT在7月首周进行发售,更是透支了7月全月的市场活跃度。

    万洋深耕广东,联东集团关注长三角发展

    从土地获取情况来看,月内继续有多家企业成功拿下产业用地。

    报告期内,万洋众创城和联东集团继续有所斩获,分别摘得8宗和2宗地块。除此之外,招商局旗下招商局太平湾在瓦房店市摘得两宗地块,而东湖高新则在海南摘得1宗。

    万洋众创城在珠三角地区持续深耕,投资力度较大。其中,继今年3月份在韶关新丰县工业园松园园区摘得3宗工业用地后,6月再度出手在该地区摘得4宗地块。6月所得的松园园区4宗地,合共土地面积12.82万平方米,规划建筑面积38.46万平方米。

    根据新丰县2022年度国有建设用地供应宗地表,新丰县工业园松园园区在2022年全年合共供应7宗工业用地,合共宗地面积31.70万平方米,这7宗地已在上半年全数被万洋纳入囊中。

    除了韶关和清远两地外,万洋还在浏阳、益阳两地有所斩获。

    相比着重珠三角的万洋,联东集团更加关注长三角地区,期内分别于杭州和慈溪两地摘得工业用地,合共土地面积15万平方米,规划建筑面积37.52万平方米,总成交价1.35亿元。

    而招商局则继续推进其在太平湾地区的发展,在瓦房店市的太平湾合作创新区产业起步区范围内摘得两宗地块,合共土地面积12.34万平方米,规划建筑面积10.09万平方米,总成交价7407万。

    对于现时的招商局集团来说,围绕辽宁港口整合的发展是重点。2019年1月4日,招商局主导完成了大连港、营口港、盘锦港、绥中港的整合工作,辽港集团正式挂牌成立,而太平湾正是港口整合的组成部分。

    2020年4月28日,招商局与辽宁省、大连市共同出资设立招商局太平湾开发投资有限公司。太平湾采取“政企合作”的模式进行开发运营,大连市委、市政府将设立太平湾合作创新区党委和管委会,负责推进区域开发、产业发展、投资促进与企业服务等工作。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    从全国工业用地出让情况来看,6月份供应土地数量3091宗,环比上涨2.49%,同比下跌3.59%;供应土地规划建筑面积20027.17万平方米,环比增加8.95%,同比增加12.69%;供应土地起始楼面价249.34元/平方米,环比提升0.22%,同比增加8.87%。

    工业用地成交方面,6月份成交土地2156宗,环比减少13.55%,同比减少13.69%;成交土地规划建筑面积13199.16万平方米,环比缩窄16.26%,同比减少4.11%;成交总价348.41亿元,环比增加2.59%,同比减少10.63%;成交楼面均价263.97元/平方米,环比上升22.51%,同比减少6.8%。

    尽管工业用地的供应在6月有所增加,但受疫情扰动影响,成交上仍处于缩减状态。值得留意的是,工业用地成交价格上已有所上升,说明新成交土地更多处在主要经济区内。

    华夏幸福转型产业新城服务商,园区轻资产路途不易

    报告期内,行业继续录得多项重大项目签约,并多个项目开工,如中南高科·綦江制造产业园和四会(大沙)万洋众创城,都在报告期内开工建设。

    7月5日,华夏幸福在大本营河北固安宣布,将于2022-2025三年时间里全面转型为产业新城服务商,重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。

    前者主要指服务政府客户,为区域尤其是大城市周边的县域或县城提供包含产业规划、产业招商、产业配套融资、综合运营和营销推广等服务的产业发展综合解决方案。后者着围绕企业客户,提供包括选址、租售、代建、运营、投资、融资、财税、人力等服务的综合服务体系。

    观点指数认为,华夏幸福债务危机困局之下,重资产业务难再推进,公司清晰自身的核心客户是地方政府,本次转型的核心正是瞄准政府的地方园区平台迫切的招商和园区服务需求。

    但从现实角度来看,或许不容易。“重转轻”转型的企业不在少数,如成立了轻资产事业部的联东集团、成立中南高科产业服务集团的中南高科和力推“P+EPC+O”商业模式的中电光谷,还有自成立起就围绕产业服务进行经营的中城新产业。同时,即使目前仍未有相关计划的企业,也有在做相关的可行性调查。

    总体而言,目前国内园区轻资产业务主要面向两类客户:各地政府园区平台手中的产业载体、手中有产业用地或存量园区的产业实体企业和民营开发商。

    前者融资渠道畅通、有政策支持,且在“招大引强”上有优势,不过在成本控制、产品定位和“专精特新”的全产业链招商上能力稍有欠缺;后者则仅因为各种缘由拿到少量的产业用地,不具备设计、规划和运营能力。

    从轻资产的角度看,无论是地方平台还是民营企业,若面对的是已经建设完成的产业载体,只等招商引资,就极有可能面临载体原有的定位不清晰,入园企业无法使用的窘境。

    除了招商层面,产业服务有更多的细节需要摸索,服务收取的费用与地产思维下的卖住宅、卖厂房完全不同,将思维调整过来不是一件易事。

    成交回暖,首批REITs解禁影响相对有限

    报告期内REITs市场成交有所回暖,成交量、成交金额及日均换手率均有不同程度的上升。

    首批发行的9支公募REITs在6月21日集中解禁,并未造成市场的明显波动。价格上,底层资产包含产业园区或物流园区的产权型REITs价格整体上扬。

    6月成交量合计7.94亿份,相比5月增长71.9%;成交金额合计为43.6亿元,相比5月增长60.9%。其中,成交回升最为明显的是园区基础设施,成交量相比5月增长99.4%,成交金额较上月增长95.4%。而仓储物流类资产和交通机车设施类资产增长相对较少。

    总体来看,首批REITs解禁对成交活跃度影响相对有限,除了富国首创水务REIT、华安张江光大REIT的成交活跃度有明显提升外,其余表现较为平稳。

    不过进入7月后,市场活跃度稍微下滑。截至7月15日(2022年7月第二周),13只公募REITs周度换手率(取周五值)0.61%;周成交量1.61亿份,环比下跌8.25%;周成交金额为9.47亿元,环比下跌13.64%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    究其原因,可能部分受到两支租赁住房REIT在7月通过的消息影响,投资者需重新准备资金参与配售。

    另外,鹏华深圳能源REIT在7月首周进行发售,截至7月5日下午两点,鹏华深圳能源REIT全市场委托金额约300亿元,公众发售金额3.18亿元,全天预估配售比例或低于1%,当日开售即超募,更是透支了7月全月的市场活跃度。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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