轻资产入夏 | 2022六月商办市场与发展报告

观点指数研究院

2022-06-24 16:52

  • 一线城市办公租金持续遇冷,上海仍是最受青睐的商办投资市场。(报告期2022.5.27-2022.6.24)

    观点指数 报告期内,样本项目运营情况变动不大,如陆家嘴世纪金融广场、世纪大都会、广州太古汇等项目的办公租金及出租率均无明显变动。

    观点指数监测的样本项目中,平均办公挂牌租金较上月有所下降,出租率较上月提升1.93%,50%项目租金无明显变动。

    大宗交易方面,据观点指数不完全统计,报告期内内地共计录得4宗商办资产交易,交易总金额超100亿元,交易资产城市分布主要有北京、海南及上海。截至报告期末,上海是内地商办资产交易宗数及金额最大的城市,仍是大宗交易投资人最青睐的商办投资市场。

    办公市场方面,5月一线城市办公租金表现方面均差于上月,同时北京西城区、上海黄浦区、广州天河区及深圳福田区四个重点行政区中仅北京西城区办公租金实现上涨,但北京西城区今年来办公租金呈现上下波动走势。

    中海商务轻资产加码,样本企业项目运营变动不大

    报告期内,观点指数监测的12个商办样本项目的5月挂牌租金平均单价为11.25元/平方米/天,4月挂牌租金平均单价为11.84元/平方米/天。

    相较而言,5月样本项目挂牌租金平均单价出现微降。

    来源:观点指数整理

    具体来看,6个样本项目陆家嘴世纪金融广场、世纪大都会、深圳招商局广场、上海恒隆广场、广州太古汇及上海兴业太古汇挂牌租金单价无明显变动。剩余6个项目中仅北京招商局大厦和北京颐堤港项目挂牌租金有所微涨外,其他4个项目租金单价均有所下跌。

    出租率方面,5月样本项目平均出租率为94.76%,相较4月上涨1.93%。其中5个样本项目出租率较上月无变动,5个项目出租率实现上涨,而中海广场及远洋大厦出租率出现下跌。

    总体来看,样本企业租金及出租率变动不大,其中北京招商局大厦及北京颐堤港项目实现挂牌租金及出租率双增长。

    来源:观点指数整理

    据观点指数统计,中海商业在管商办项目及在管商办面积均位居样本企业首位。金茂商业的在管商办规模不大,但重点商办项目出租率水平较高。据观点指数了解金茂商业重点写字楼项目出租率均超90%,同时中化大厦及长沙梅溪湖国际研发中心达到满租。

    报告期内,中海商业在商办轻资产化方面有所动作。中海商务上线三维资管解决方案,承接中海集团在售商办资产,拓展全域资管业务,在原先持有经营的基础上增加资产销售、租售服务;同时为不同对象提供全周期、全链条、聚合多业态的赋能服务。

    此外,报告期内COOC中海商务与太原小店区人民政府、山西崇康房地产开发有限公司就写字楼项目合作达成意向签约,由COOC中海商务太原团队进行运营管理。

    商办资产交易总额超300亿,远洋50亿出售丽泽商务区写字楼

    同样,报告期内远洋亦有商办轻资产化相关动作。众所周知,自持商办资产容易占用大额资金,所以企业推行商办轻资产化的趋势越来越突出。

    报告期内,远洋集团通过出售位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目让已持有的商办重资产变轻,同时继续运营管理项目,买家为中国平安人寿保险股份有限公司,交易金额50.15亿元。交易文件显示,项目公司34.5%股份的对价为34.18亿元,此外,交易还包括15.97亿元的债权收购。

    此外,远洋集团早在今年4月为颐堤港项目引入大股东中国人寿,成功置换近30亿元资金。通过做减法,远洋共套现80亿元,同时远洋商办轻资产化的路径亦逐步明晰。

    在房地产市场下行压力增大阶段,出售商办资产成众多房企快速回笼资金的重要渠道。同时,据了解,合景泰富正寻求整体出售写字楼,这可能会筹集55-57亿元,用于偿还即将到期的债务。

    商办大宗交易方面,据观点指数不完全统计,截至报告期末内地共计有17宗商办资产大宗交易事件,成交总金额为352.58亿元(不含北大方正资产包),平均每单商办资产大宗交易金额为22.04亿元。

    来源:观点指数不完全统计

    (注:交易宗数及交易金额不含北大方正资产包交易)

    年初至报告期末,上海商办资产交易总数以及成交金额总数均位居全国首位,共计7宗商办资产交易事件,交易总金额达231.73亿元,交易资产主要有上海世纪盛荟广场、上海绿地创驿大厦A塔楼、上海市瀛通绿地大厦、上海外滩金融中心、上海佳兆业金融中心等等。

    报告期内,内地商办资产大宗交易共计4宗,交易总金额为102.57亿元,相较上个报告期交易总金额35.79亿元(不含北大方正资产包成交金额)实现大幅提升,交易资产位于北京、海南及上海,买家主要是力量发展、招商房托、中国平安人寿及中谷物流。

    来源:观点指数不完全统计

    此外,值得注意的是报告期内招商房托发布公告称,计划收购目标公司51%股权,收购完成后将拥有北京招商局航华科贸中心46.41%的权益。

    公告显示,2022年6月13日,买方Treasure Supreme International Limited(为招商房托的特殊目的投资公司),卖方(Super Alliance Real Estate Partner L.P.)及保证人(瑞嘉投资实业有限公司,招商蛇口全资附属公司)订立买卖契约。其中卖方及保证人均为招商蛇口的控股公司。

    交易标的SA Venice I 为招商局航华科贸中心有限公司(下称“招商局航华”)的间接控股公司,而招商局航华则持有招商局航华科贸中心的发展项目使用权。招商房托收购SA Venice I 51%的股权,相当于收购了招商局航华及其持有物业46.41%的权益。

    交易本质上是招商蛇口将资产注入招商房托。

    招商房托目前的物业组合为一座购物中心、一座甲级写字楼及三座乙级写字楼,所持物业主要集中于深圳蛇口。交易完成后,招商房托的资产组合在地域上更加多元化,本次交易的物业均位于北京。

    同时,据了解,在招商房托的IPO发布会上,该公司管理层就曾提到,除了五项底层资产,未来仍将有三项优质潜在物业或将注入,而这类资产以大湾区城市的优质标的为主,其中包括汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目。

    另外,报告期内录得关于内地商办资产交易取消情况详情如下:

    来源:观点指数不完全统计

    北京西城区租金波动大,样本项目出租率实现上升

    从城市区域租金来看,报告期内(2022年5月),北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区,办公租金均价为7.6元/平方米/天,环比上涨4.97%,是唯一一个办公租金突破7元/平方米/天的行政区;上海黄浦区,均价为5.68元/平方米/天,同时也是上海租金环比降幅最大的行政区域,降幅达12.48%;广州天河区,均价为3.94元/平方米/天,环比下降3.19%;深圳福田区,均价为4.12元/平方米/天,环比下降5.07%。

    广州天河区及深圳福田区办公租金出现连续三月下跌,相较而言,北京西城区是一线城市重点商务行政区中表现最好的一个。

    除北京西城区外,上海、广州及深圳办公租金最高的区域租金表现情况均差于上月。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    环比上看,上海除浦东新区和徐汇区办公租金较上月出现微涨外,涨幅分别为0.6%和0.81%,其他行政区均出现不同程度的下降,降幅从2.44%到12.48%不等。广州重点商务区天河、越秀及海珠区均出现不同程度下降,下降幅度分别为3.19%、4.4%以及3.88%,较为偏远的花都区租金涨幅最大,达10.32%。

    北京重点商务行政区东城区、朝阳区及深圳重点商务行政区福田区均租金单价均有所下降,降幅分别为5.41%、8.65%及5.07%。

    总体而言,北京及广州行政区的办公租金变动相对而言较为平稳,租金变动基本上在10%以内。

    来源:观点指数整理

    此外,观点指数从北京西城区、朝阳区、上海黄浦区、浦东新区、广州天河区以及深圳福田区等核心商务区中选取若干项目作为监测对象。报告期(5月)16个样本项目平均挂牌租金单价为11.58元/平方米/天,环比上涨4.38%,出租率为92.91%。

    其中北京样本项目的平均租金单价位居首位,达17.11元/平方米/天,环比上涨5.08%,其中位于北京西城区的凯晨世贸中心项目挂牌租金单价水平最高,达21.29元/平方米/月;其次是上海,达14.93元/平方米/天,较上月有所上涨。

    深圳及广州样本项目的平均租金单价分别为7.73元/平方米/天及6.57元/平方米/天,租金单价较上月均出现下降。

    而深圳及广州8个样本项目中仅双子塔东塔、星河中心及平安金融中心租金单价较上月有所上涨外,剩余5个项目均出现不同程度下跌。

    出租率方面,样本项目平均出租率水平达92.91%,较上月上涨4.9%。而深圳样本项目平均出租率为89.5%,较上月缩减1.13%,除星河中心出租率出现微涨外,其他三个项目出租率水均出现下降,降幅最大的是皇庭中心,降幅为4.95%。

    北京、上海及广州样本项目平均出租率水平均有所上升。

    一线办公市场持续遇冷,上海商办销售表现大幅提升

    从城市整体表现看,报告期内(2022年5月),全国办公物业出租挂牌量达7.07万套,环比下降11.4%,一线城市办公租金平均单价为4.01元/平方米/天,环比下降4.95%,一线城市办公租金平均单价已连续三月下降。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    租金单价最高的是北京,达5.26元/平方米/天,是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市;其次是上海,平均租金单价为4.52元/平方米/天。

    城市租金环比方面均出现不同程度下跌,跌幅在2.49%到6.9%不等,一线城市办公市场环比上月出现回落,同时四个城市办公租金均已连续三月下跌。其中北京跌幅最大,达6.9%。

    来源:同花顺,观点指数整理

    截至今年6月17日,北京写字楼可售套数为74092套,可售面积为402.69万平方米;上海写字楼可售套数为42636套,可售面积为955.77万平方米;广州写字楼可售套数为31718套,可售面积为295.1万平方米;深圳写字楼可售套数为11197套,可售面积为140.14万平方米。目前,北京写字楼可售套数、上海写字楼可售面积分别居于一线城市首位。

    从写字楼存量情况而言,北京、上海比广州及深圳写字楼密度程度更高。

    写字楼销售方面,6月11日到6月17日一周内,写字楼销售套数最多的城市是广州,达185套,销售面积为1.22万平方米;其次是北京,写字楼销售套数为38套,销售面积为0.24万平方米。

    来源:观点指数整理

    回顾5月,广州写字楼销售套数及上海写字楼销售面积分别位居一线城市首位,广州销售套数为1457套,环比上涨27%,销售面积为9.1万平方米。上海写字楼销售套数不及广州,为338套,而销售面积为广州的两倍,达18.88万平方米。由此上海写字楼平均单个销售面积要比广州单个销售面积大两倍左右,同时相较4月,上海是写字楼销售套数及销售面积增长最大的城市。

    总体而言,广州延续写字楼销售市场的活跃度,同时上海写字楼销售市场出现大幅提升。

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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