创新进行时 | 2022六月办公空间服务发展报告

观点指数研究院

2022-06-23 17:07

  • 以梦想加、优客工场和创富港为代表的企业,在现有办公空间业务基础上,正在积极进行TOD模式、餐饮等业态的尝试。(报告期2022.05.24-2022.6.23)

    观点指数 期内,样本企业新签约数量环比实现上升,但开业项目数量下滑,月内新增项目主要由活跃度较高的办伴、优客工场等贡献。 

    除此之外,梦想加目前正着力发展TOD模式的灵活办公,目前已有项目落地运营。Wework在营收有所改善前提下,于国内积极获取新项目,并推出新的产品线以适应更加多变的市场。

    租赁业务之外,优客工场也再次试水餐饮业态,延长轻资产输出链条,但效果依然有待检验;创富港则与企业合作,进一步深化在产业园业务发展。

    办公空间市场上,期内在租项目平均租金水平整体上扬。虽然受到疫情影响,但上海依然是租金水平最高的城市。

    企业新签约各展所长,开业热度有所下降

    期内,新签约项目主要来自办伴、wework及优客工场。虽新增项目数量不多,但从中可以看出企业的最新扩张思路。

    数据来源:观点指数整理

    办伴实现项目扩租,新增面积将打造成为DPLUS独立精装小户型商务空间,为 Distrii办伴进驻南京的首个DPLUS商务空间,预计2022年7月开业。在现有运营项目基础上实现扩租,说明该项目的运营情况良好,此外市场需求也较大。

    据观点指数统计,自2020年7月正式推出DPLUS空间产品,Distrii办伴已在全国连续落地了12个DPLUS商务空间,覆盖上海、北京、南京3个重点城市。

    区别于办伴的办公空间产品线,DPLUS商务空间提供给企业用户更加私密的办公空间,对于企业用户而言,能够拥有独立前台、专属会议室、财务室、经理室。

    Wework中国与瑞安的合作,则是办公空间服务企业和地产开发商的携手。于wework中国而言,能获取优质区位物业发展项目,增强区域影响力,而对瑞安而言也能丰富其物业服务类型,应对多变市场,实现租赁去化。此前2020年,WeWork中国曾与瑞安集团携手打造上海新天地新里项目。

    优客工场期内新签约项目主要依靠轻资产平台发力,此外与华为开展全国性定制办公合作,首个城市办公室标准项目也已落地了北京城市副中心。

    这是优客工场为华为成功打造的第一个办公空间,仅45天成功交付。目前,双方还在推进云南丽江和普洱、四川雅安等城市的项目试点。

    以上项目主要采取一体化交付模式,这是优客工场U定制业务的细化分支,主要帮助多地布局业务的企业降低行政管理成本,包含选址、设计、施工、改造、维保、退续租等动作的全周期一体化高效解决方案。

    而这种大企业办公定制服务,为优客工场当下及未来的重点业务方向,除华为外目前已成功与阿里巴巴、美团、360等企业成功合作落地了办公项目。

    新开业方面,近期位于东莞南城CBD的新项目东莞恒兆中心·优客工场已正式开业运营。该项目位于广东省东莞市南城街道宏北路20号恒兆中心5、6层,项目面积约3600平米,可提供约460个工位。

    今年以来,优客工场在东莞有较高活跃度,目前已进驻东莞南城区、东城区、莞城区、常平镇、长安镇、石龙镇、沙田镇、松山湖园区等区域,布局14个项目,覆盖了甲级写字楼、工业园区、商改写等多元化业态。

    观点指数认为,着重布局东莞,主要是基于东莞本身产业发展机遇以及背靠大湾区的区位优势。东莞的创新产业发展迅速,相关办公租赁需求也不断增加。而在区位分布上,东莞位于大湾区核心城市深圳和广州的中间,能承接相当部分的租赁需求。

    企业探索TOD办公模式,Wework未来预期改善

    期内,梦想加披露运营情况,目前共在8个城市布局67个办公空间项目,运营面积60万㎡。从年内梦想加的扩张路径来看,TOD是比较突出的特点。

    数据来源:企业披露,观点指数整理

    此前4月27日,梦想加与杭州市西站枢纽公司签约合作,在杭州西站枢纽内打造融合型TOD办公产品,计划于2022年8月与杭州西站同步投入运营,这也是梦想加继上海虹桥站梦想加中骏广场空间、杭州东站梦想加钱唐量子空间后在TOD新办公领域的重要布局。

    从目前在运营梦想加(虹桥中骏广场)项目来看,据第三方平台显示其在租的有单间和开放式工位,人数4-7人,工位单价为1499-1599元/工位/月。位于同个项目的Distrii办伴(中骏广场)则主要提供单间,人数16-54人,工位单价1099元/工位/月。对比之下,梦想加项目租赁成本更高些,但灵活性更强,也说明其当下的运营模式适用场景较多。

    上市企业方面,今年一季度,WeWork营收7.65亿美元,净亏损5.04亿美元,这是WeWork自2020年第一季度以来首次收入超过净亏损,业绩公布当天开盘后,WeWork股价上涨近9%至5.4美元,约为wework去年上市时价值一半。

    在此基础上,WeWork重申了2022年第二季度和全年业绩指引,主要将2022年第二季度的收入指引更新为8亿美元至8.25亿美元,收紧之前7.75亿至8.25亿美元的范围,调整后的EBITDA则为负1.25亿美元至负1.75亿美元。

    2022年全年收入指引则更新为34.0亿美元至35亿美元,收紧先前33.5亿美元至35亿美元范围,更新后2022年EBITDA为负4亿美元至4.75亿美元。

    整体预期较之前提升,说明对于未来发展预期有所改善,虽然考验较大,但可以看出企业目前正积极提升运营能力。如期内与瑞房合作的WeWork企业天地1号社区不仅包含了经典空间产品ClassicWeWork,同时还将推出一款全新打造的高端商务空间产品励帷。

    优客试水餐饮新业态,企业积极释放科技潜力

    近日,优客工场正式推出自有连锁餐饮品牌“旬源”,首店已于厦门正式开业。这是优客工场再一次进入餐饮赛道,据了解,2021年优客工场收购了连锁餐饮品牌晓寿司60%的股权,开始向餐饮业务迈进。 

    目前,优客工场涉足的两个餐饮品牌的客群,均为年轻时尚白领及精英商务人群,这与优客工场的主要服务客群相吻合。

    观点指数认为,无论并购晓寿司还是推出旬源,优客工场都是为了寻求新的业绩增长点,继而改善整体盈利能力。此外,也能进一步打通包括写字楼、办公园区和商业楼宇在内的销售场景,与现有轻资产业务形成完整闭环。

    而近期优客工场旗下希遇科技正式上线新版官网,同时升级发布了6大产品线。收入构成上以SaaS服务及基于SAAS服务的定制开发、私有化部署服务内容约占40%;按客户需求定制的软件开发服务约占30%;配套的智能门禁、硬件设备集成服务,约占30%。

    数据来源:企业官微

    截至2021年底,希遇科技SAAS数字化资产管理平台已覆盖近70个城市,管理楼宇数量上千,总面积超过2000万平方米;服务会员用户超过200万人;链接的IOT设备超过2万。

    期内创富港旗下全资子公司众创天使与匠家实业控股在深圳创富港总部举行“园区天使投资”签约仪式。匠家实业控股由中军控股、百财集团、众创天使、上海环申集团联合投资成立。

    作为创富港投资的首个产业园运营企业,匠家实业控股的核心业务是为科技制造业企业提供空间及服务,与创富港当下重点推进产业园业务的战略相契合,能让其充分发挥数字化技术,以形成新的业务优势。

    办公项目租金水平上扬,企业推租赁优惠

    租金表现上,观点指数观察的主要一二线城市中,大部分在租办公空间项目平均租金实现环比上升。其中,深圳和重庆的同环比升较多,回温较为明显。而北京则有轻微的下滑,为样本城市中唯一出现下滑的城市。

    整体而言,期内上海依然是办公空间项目租金水平最高的城市,北京次之。可以看出,虽受到疫情影响,但上海办公空间租金水平依然坚挺。

    数据来源:观点指数整理 

    此外,布局上海和北京的办公空间企业也在期内推出优惠举措,减轻企业租赁压力。如办伴期内推出的优惠举措,采取免租、折扣等方式吸引企业入驻。

    随着6月1日上海正式解封,市场也正式重启。办公空间服务企业这类做法能一定程度上减轻企业的成本压力,此外也能吸引更多有灵活办公需求的企业入驻,维持整体入驻率。

    来源:企业官微

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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