REITs扩募与解禁 | 2022六月产业运营服务发展报告

观点指数研究院

2022-06-17 16:55

  • 受益于多部门在5月末集中出台的支持政策,6月上旬REITs市场活跃度明显提升。(报告期2022.05.16-2022.6.17)

    观点指数 由于疫情扰动,各地土地出让有所停滞,近月工业用地出让指标均维持低位,短期未见回暖。

    主要从事标准厂房建设的联东集团和万洋众创城,再有产业用地入账。

    除了企业摘得产业用地的动态外,月内继续录得多项重大项目签约,并有数项产业投资有新进展。中电光谷目前已经形成规模的“P+EPC+O”业务再获拓展,有两个项目在报告期内实现了签约。上海临港则出资认购国策绿色基金新增合伙份额,投资智能驾驶等领域。

    5月份公募REITs市场成交量、成交金额以及日均换手率均有所下降。不过,受益于多部门在5月末集中出台的支持政策,6月头两个星期REITs市场活跃度明显提升。

    另外,值得注意的是,首次9支公募REITs将于6月21日开启集中解禁,本次解禁份额共21.7亿份,对应5月收盘市值106亿元,约占目前流通市值的107%,存在一定解禁压力。

    联东、万洋持续摘地,工业用地市场未见显著回暖

    从月度产业用地获取情况来看,有多家企业成功拿下了产业用地。其中,重点关注样本企业联东集团和万洋众创城。

    联东5月在青岛所摘地块位于青岛汽车产业新城范围内,是青岛市确定发展汽车及零部件产业的唯一专业功能区,重点发展汽车整车及零部件的研发、制造和销售,区内产业资源丰富,对产业载体需求旺盛。

    青岛汽车产业新城已引进了一汽-大众华东生产基地、一汽解放商用车基地、一汽解放新能源轻卡基地、奇瑞汽车青岛基地四大整车生产基地,涵盖底盘系统、汽车电子等核心配套的产业集群。

    除新摘地块外,联东在青岛建成和在建项目共9个,另有一个项目刚公示,涵盖电子信息、人工智能、精密机械、生物医药等业态。其中,联东U谷·青岛即墨生命健康城项目于去年8月开工,联东U谷·青岛流亭生态智造港项目则在今年1月底公示。

    万洋众创城则继续深耕珠三角,5月再在清远佛冈摘得两块产业用地。而在此之前,其已在清远布局有英德(东华)万洋众创城和广东(佛冈)万洋众创城两个项目。

    观点指数认为,万洋众创城在清远持续扩大布局,一是看中了清远市目前是粤港澳大湾区未来重要的产业转移承接地,二是因为清远出台了鼓励工业园区建设和使用标准厂房等优惠政策。

    从全国工业用地出让情况来看,5月份供应土地数量2588宗,环比下跌5.7%,同比下跌11.6%;供应土地规划建筑面积11514.34万平方米,环比减少18.79%,同比增加8.48%;供应土地起始楼面价271.49元/平方米,环比增加33.13%,同比增加3.47%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    工业用地成交方面,5月份成交土地2133宗,环比减少925宗,同比减少2875宗;成交土地规划建筑面积13882.77万平方米,环比上涨1.4%,同比上升19.44%;成交总价304.26亿元,环比上升1.16%,同比上升6.78%;成交楼面均价219.7元/平方米,环比下跌0.24%,同比减少10.6%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    由于疫情影响,各地土地出让有所停滞。

    近两月工业用地出让指标均维持在相对低位,短期未见回暖。今年各地频繁出台支撑工业用地供应的政策,致力于优化审批流程,提高办事效率的同时,确保工业用地用于符合区域整体发展的产业。

    中电光谷持续输出,临港参投绿色基金

    期内,企业继续录得多项重大项目签约,并有数项产业投资有新进展。

    中电光谷目前已经形成规模的“P+EPC+O”业务再获拓展,先是与东津国投签署战略合作协议,双方共建东津云谷智慧园区,随后还与保定高新区签订“网信谷”规划建设合作框架协议。

    “P+EPC+O”业务由策划咨询、设计施工总承包和招商运营三个部分构成。该模式下的合作项目由中电光谷负责进行统一规划、统一建设、统一招商、统一运营,更有利于项目在建成后整合资源,构建当地产业生态。

    上海临港则通过全资子公司临港投资作为有限合伙人(LP),出资人民币5000万元,拟认购上海国策绿色基金部分新增合伙份额。本次交易前,国策绿色基金出资总额为人民币8.81亿元,现拟将基金出资总额增加至人民币13.01亿元。

    交易完成后,临港投资将占基金认缴出资总额的3.84%。

    国策绿色基金专注于投资智能驾驶、泛半导体、新能源、新材料、医疗器械、信息技术等科技产业领域,吻合上海临港新片区部分发展产业,公司参投该基金有助于以产业投资的方式带动园区产业结构调整和转型升级。

    REITs扩募规则出台,市场活跃度有所回升

    由于华夏中交REIT在4月份成功上市,因此4月份公募REITs市场迎来了短暂的交投活跃高峰。不过,5月份市场重回常规,成交量、成交金额以及日均换手率均有所下降。5月成交量合计4.62亿份,相比4月减少了2.3亿份;成交金额为27.2亿元,相比4月减少了13.82亿元。

    6月份,市场活跃度有了一定回升,12支公募REITs 第二周的成交金额为11.54亿元,环比提升41.42%;成交量2.1亿份,环比提升46.85%。

    平均来看,6月第一周平均换手率1.36%,成交金额平均值为2.04亿元,成交量0.36亿份;从最新的6月第二周来看,12支公募REITs平均换手率1.6%,成交金额平均值2.31亿元,成交量0.42亿份。

    初始发行至上周末,生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达76.37、161.1、140.58和111.82亿元,累计成交量分别为10.12、43.29、13.05和27.81亿份。

      

    从交易价格看,6月第二周,除广河高速REIT下跌0.33%外,其余11支REITs均报上涨。其中,红土创新盐田港仓储物流REIT领涨,收报3.118元,上涨3.93%。 

    市场活跃度回升主要源于多部门在5月末集中出台的支持政策。

    其中,证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》:规范做好保障性租赁租房试点发行REITs工作。

    至5月27日,已有两单保障房REITs正式申报,为深圳人才安居REITs项目和中金厦门安居保障性租赁住房REITs项目。

    扩募亦立即提上日程。5月31日,上交所及深交所分别发布公募REITs扩募相关规定(上交所83号文)(深交所530号文),明确扩募的各项规定。

    值得注意的是,首批9支公募REITs于近期集中发布公告,披露了场内及场外限售份额基本情况,并提示解除限售。首次集中解禁将于6月21日开启,本次解禁份额共21.7亿份,对应5月的收盘市值106亿元,约占目前流通市值的107%,存在一定的解禁压力。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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