租赁REITs启航 | 2022六月住房租赁发展报告

观点指数研究院

2022-06-16 17:20

  • 首批两单保租房REITs正式申报,保租房公募REITs取得突破性进展。(报告期2022.5.17-2022.6.16)

    观点指数 即将进入毕业租房旺季,自如、冠寓、魔方公寓、雅诗阁等样本企业均有新增租赁项目开业,相较上个报告期仅城家和乐乎有新增开业,企业开店积极性实现大幅提升。

    项目拓张方面,乐乎、朗诗寓及城家等样本企业报告期内均有新增项目;其中乐乎5月份在北京新增房源近千间,共4个项目。

    涉租用地成交方面,对比上个报告期大幅缩减。

    租赁市场方面,观点指数监测10个城市的5月住宅租金环比上涨2.79%,租金表现及供给量均优于上月。具体城市方面,北京、杭州在挂牌租金方面表现较为坚挺,武汉租金表现较上个月亦有所增长。

    此外,报告期内保租房REITs得到加速推进,首批两单保租房REITs正式申报,原始受益人均为国资企业。

    迎接毕业季,企业开店积极性提高

    5月即将进入毕业租房旺季阶段,带动租赁企业开店积极性有所提升。租赁品牌动态方面,继窝趣公寓升级为百瑞纪集团后,方隅公寓正式上线官方IP形象。

      

      

    来源:观点指数不完全统计

    从租赁企业在管房源体量上看,泊寓、冠寓稳居集中式企业前两名。而分散式企业在房源拓张上成本压力更小,所以分散式企业自如及相寓在管租赁房源体量远超部分集中式企业。

    报告期内租赁企业在管房间数规模有所变动的样本企业主要有自如、冠寓、魔方公寓及雅诗阁。据观点指数不完全统计,报告期内新增开业的租赁项目主要有自如在北京Z-Stay四店齐开、佛山雅诗阁东平广场服务公寓、龙湖冠寓新壹城店以及魔方公寓武汉华寓峰尚店等,对比上个报告期样本企业开店数量大幅提升。

    租赁企业开店积极性提升或是为即将到来的毕业租房旺季新增供给房源,同时不少租赁企业为毕业季活动推出各项优惠活动,自如的超企海燕计划、泊寓毕业季的港湾计划、方隅公寓的踏浪计划等等。

    新开店项目中雅诗阁和魔方公寓新开房间数分别是196和176间,均是体量较小的项目。

    报告期内武汉城建·都市泊寓(江国路店)实现首栋交付,首批284户房源开业即满租,首批开放房源的户型有42平方米、60平方米、84平方米和103平方米四种户型。该项目共计可提供住房租赁1416套,共有6栋高层建筑,总建筑面积约11.36万平方米,其中住宅7.25万平方米,商业0.14万平方米。

    值得注意的是,武汉城建·都市泊寓(江国路店)是武汉城建与泊寓双品牌联合打造的武汉市首宗以挂牌方式出让的集中式新建租赁住房项目。

    从区域分布来看,报告期内新增开店项目主要分布于北京、佛山、合肥、武汉等人口流入大的城市。

    据观点指数不完全统计,今年年初至报告期末样本企业新增开店项目城市部分最多的是上海,占比达30.43%,其次是北京,占比达17.39%。上海成为租赁企业开店首选城市,此外,一线城市新增开业占比超一半,表明一线城市仍是租赁市场主战场。

    来源:观点指数不完全统计

    朗诗寓轻资产再输出,酒店+公寓模式受关注

    企业拓张方面,据观点指数不完全统计,乐乎、朗诗寓、城家等租赁企业报告期内有新增拓张项目。

    来源:观点指数整理

    其中,朗诗寓与苏州科技城早在去年年底就菁英公寓城市更新项目达成合作,朗诗寓以“EPC+O模式”为苏州科技城打造人才租赁社区项目。

    此次朗诗寓与苏州科技城企业集宿项目的二度合作,朗诗寓将以运营委托管理模式打造新型企业集宿,项目规模约6.5万平方米,预计可接待超过4000人入住。

    这并非朗诗寓首次政企合作项目,目前该公司在政企合作项目方面已涵盖了大型租赁社区、产业园配套的人才租赁住房、新型企业集宿等领域。

    而由华住集团投资的城家公寓则在公寓+酒店业态组合中持续摸索。受疫情影响,受困于疫情,酒店生意受到大幅影响。

    2021年城家正式对外推出“酒店+公寓”旅居联营合作,并首创了店中店经营模式,店中店专注为酒店部分空置的房间提供长租业务转型。在不影响酒店原有的业务经营下,通过引入长租业务解决部分空置房间的问题,有效盘活空置房间的整体运营。

    报告期内,城家表示一个月内已有包含多个连锁品牌的12家酒店投资人与城家完成签约。此次签约门店平均改造成本不超4000元/间,平均改造周期不超15天/店。在转型后的门店日常经营中,通过长短租结合的收益模式调节为门店带来营收上的提升。

    受大环境影响,酒店+公寓已然成为酒店自救的一种方式,但当酒店业务恢复景气时,酒店+公寓模式是否仍备受关注还需多方考量。

    涉租用地方面,报告期内上海首批集中供地36宗地块全部成交,其中共计成交12宗配建租赁用地,无纯租赁用地成交。对比上个报告期广州、宁波集中供地中均有纯租赁用地成交,涉租用地成交规模大幅缩减。

    深圳住宅租金回暖,北京租赁市场表现强劲

    报告期内(2022年5月),全国住宅挂牌出租76.2万套,供给量环比上涨4.81%,普通公寓挂牌出租1.27万套,环比下降2.31%。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    据观点指数监测,报告期内(5月)多个城市住宅租金呈上升走势。其中,北京住宅租金平均单价达122.96元/月/平方米,是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市,同时5月是北京住宅租金平均单价首次突破120元/月/平方米;其次是上海,租金单价为98.67元/月/平方米。

    从各城市的环比变化来看,一线城市均实现环比上涨,涨幅从0.06%到6.82%不等。其中涨幅最大的是北京,其次是上海,环比上涨3.22%。

    涨幅幅度最小的是深圳,同时深圳也是一线城市中唯一出现同比下跌的,租金水平较去年同期下跌8.49%。观点指数认为主要是由于今年年初深圳出现零星疫情影响造成租金单价低于去年同期,而近三月深圳租金均呈现上涨走势,由此看来年初疫情对深圳租赁市场造成的影响正逐步消散,租赁市场虽不及去年同期但也正稳步恢复。

    其他城市方面,厦门、天津、成都租金环比出现轻微下跌,跌幅从0.06%到1.32%不等,三者之间天津租金单价同比下跌幅度最大,达17.18%。同时在观点指数监测的10个城市中,天津也是租金单价同比下跌最大的城市,其次是深圳,两者在租金表现方面不及去年同期。

    剩余杭州、南京及武汉较上月租金均有所上涨,涨幅最大的是武汉,达8.81%,其次是杭州,达5.09%,同时杭州相较去年同期亦实现同比上涨5.39%。

    总体而言,观点指数监测10个城市的5月住宅租赁房源供给量表现优于4月,同样租金单价表现亦优于4月。据统计,10个城市的平均租金为67.29元/月/平方米,环比上涨2.79%。

    北京、杭州在挂牌租金方面表现较为坚挺,武汉在租金表现相较于上个月亦有所增长。整体来看,即将到来的毕业租房旺季对租赁市场起催化作用,超一半的城市租金实现上浮。

    租赁REITs启航,首批保障房REITs正式申报

    5月27日,首批两单保障性租赁住房REITs产品正式申报,分别是红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金以及中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金,两宗基金状态已更新为已受理。

    来源:观点指数整理

      

    来源:基金公告,观点指数整理

    对比两个申报基金底层项目情况,6个底层项目均已取得保租房认证,同时根据相关文件要求项目租赁价格初次定价按低于同地段同品质的市场化租赁住房租金的95%执行,后续调价增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅,且年增幅不高于 5%。

    收入方面,6个底层项目收入主要来自保障性租赁住房收入,其中安居百泉阁项目配套商业414.11平方米和车位294个,商业建筑面积仅占项目总建筑面积的1.04%,存在额外的配套商业设施租金收入和配套停车场租金收入,深圳安居锦园存在额外的配套车位租金收入。

    出租率方面,截至2022年3月31日,出租率水平最高的项目为保利香槟苑,出租率达100%,出租率水平最低的项目为凤凰公馆,出租率达98%,6个项目出租率水平均超95%,平均出租率为99.09%,高稳定的出租率为项目带来持续稳定的现金收入。

    数据来源:基金公告,观点指数整理

    租户结构方面,两者有较大的差异,厦门安居基金底层项目租户以个人租户为主,企业租户占比仅为10.64%,而深圳安居基金底层项目的租户结构中,企业租户占比超一半,达56.83%,其中安居锦园项目的企业租户占比最大,达100%。

    此外,两个申报基础设施REITs的底层项目均是产权明晰的项目。从两个申报的保租房REITs的底层项目的共性来看,申报REITs的基本条件有保租房认证、持续稳定的现金流、产权明晰等条件。

    本次首批申报保租房REITs主要原始受益人分别是深圳市人才安居集团有限公司和厦门安居集团有限公司,两者均是国有独资企业。本次国资企业牵头申报REITs,推动保租房公募REITs取得突破性进展,同时为市场化企业后续申报保租房REITs提供参照经验。

    回顾报告期内颁布的租赁行业相关文件中,再次出现关于保租房REITs的相关文件。首批保租房REITs正式申报同日,证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(下称《通知》)。

    《通知》严格落实房地产市场调控政策,在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制,压实参与机构责任,切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

    主要内容包括:一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人;二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制,确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设,或用于其他基础设施补短板重点领域;三是压实机构主体责任,要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金;四是加强沟通协作,证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

    来源:观点指数不完全统计

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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