新面孔中的供应、成交与底价|2022六月房地产企业新增土地储备报告

观点指数研究院

2022-06-15 16:58

  • 一线城市无供应宅地,二线城市供地主力是合肥、杭州、苏州、郑州等,土地供应呈现量减质升的特点。(报告期截至2022.06.15)

    观点指数 观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内土地供应数量环比减少1249宗,同比减少1658宗;供应土地建面环比减少12.4%,同比减少24.2%;供应土地起始楼面价环比上升30%,同比下降6.5%。

    月内一线城市并无供地,二线城市供地主力是合肥、杭州、苏州、郑州等,土地供应呈现量减质升的特点。

    成交方面,报告期内100个重点城市成交土地数量环比减少612宗,同比减少2012宗;成交土地建面环比减少5.4%,同比减少33.3%;成交总价环比减少15.5%,同比减少71.3%;成交楼面均价环比减少10.7%,同比减少57%。

    期内集中供地力度稍有下降,土地成交体量出现环比回落,但依旧处于年内相对高位。各个城市出让情况分化明显,底价成交、流拍的现象频繁出现。

    广州地铁165.2亿拿地,央国企依旧是主力

    观点指数发布的“1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示,报告期内前50房企新增土地建筑面积为4293万平方米,同比减少79.1%。

    其中中海地产、保利发展和万科新增全口径土地储备分别为296.4、281.4以及249万平方米,处于领先地位。

    数据来源:观点指数整理

    从单月拿地数据来看, 5月前50房企拿地体量出现环比回落,期内新增土地建筑面积为574.6万平方米,环比减少19.7%,同比减90.2%。

    当前拿地主力依旧是央国企,月内拿地力度最大的企业是广州地铁,其在广州年内首批集中供地中,接连斩获4宗地块,涉及拿地权益金额为165.2亿元。

    另外,拿地力度较大的企业还有招商蛇口、万科、华润置地以及越秀地产,月内拿地权益金额分别为149.5、118.8、98.8以及95.2亿元。

    土地供应继续回落,供应价格上升

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内土地供应数量4864宗,环比减少1249宗,同比减少1658宗;供应土地规划建筑面积28785万平方米,环比减少12.4%,同比减少24.2%;供应土地起始楼面价1392元/平方米,环比上升30%,同比下降6.5%。

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    住宅用地方面,报告期内100个重点城市供应住宅用地1207宗,环比减少226宗,同比减少931宗;供应土地规划建筑面积8830万平方米,环比减少0.2%,同比减少49.9%;供应土地起始楼面价34734元/平方米,环比上升15.4%,同比上升18.7%。

    分城市能级来看,月内一线城市无新增供应住宅用地。

    二线城市供应住宅用地248宗,环比增加91宗,同比减少124宗;供应土地建筑面积为2150万平方米,环比增加48.8%,同比减少55.7%;供应起始楼面价为8642元/平方米,环比上升58.5%,同比上升60.1%。

    月内合肥、杭州、苏州、郑州等二线城市拉开集中供地的序幕,导致土地供应体量环比上升。但由于当前土地市场表现冷清,部分城市第二批集中供地体量较第一批减少,例如杭州第二批集中供地数量较第一批次减少5宗,总建面减少32%,总价减少34%;合肥第二批集中供地总建面环比第一批次减少30.1%,总价减少25%。

    另一方面,为了更好计划土地出让日程与促进市场消化供应土地,今年多个城市准备开启4轮集中供地,因此供应体量较去年第二批供地集中期明显减少。但今年土地供应优质地块数量明显增多,供应价格上升明显。

    三线城市供应住宅用地650宗,环比增加4宗,同比减少241宗;供应土地建筑面积为4528万平方米,环比增加8.2%,同比减少37.4%;供应起始楼面价为2810元/平方米,环比上升19.2%,同比上升1.9%。月内主要供地的三线城市包括株洲、威海等等。

    土地成交环比回落,底价、流拍频现

    成交方面,4-5月处于集中供地阶段,报告期内土地成交体量出现环比回落,但依旧处于年内相对高位。各个城市出让情况分化明显,底价、流拍的现象频繁出现。

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    具体而言,报告期内100个重点城市成交土地数量3499宗,环比减少612宗,同比减少2012宗;成交土地规划建筑面积20286万平方米,环比减少5.4%,同比减少33.3%;成交总价2653亿元,环比减少15.5%,同比减少71.3%;成交楼面均价1308元/平方米,环比减少10.7%,同比减少57%。

    住宅用地方面,报告期内100个重点城市成交住宅用地664宗,环比减少332宗,同比减少1119宗,成交土地规划建筑面积4343万平方米,环比减少22.6%,同比减少69.1%;成交总价2069亿元,环比减少19.4%,同比减少74.7%;成交楼面均价4764元/平方米,环比增长4.2%,同比减少18.1%。

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    分城市能级来看,月内出让地块的一线城市分别是广州和北京,其中5月5日广州首批次地块18宗(含1宗全自持保障性租赁住房)集中出让,最终成交17宗地块,1宗地块流拍,总成交价341.4亿元,整体溢价率1.2%。

    5月31日,北京第二批集中供地出让10宗地块,最终底价成交7宗地块,3宗流拍,总成交价218.1亿元。

    从出让情况来看,央国企依旧是拿地主力。广州出让的17宗地块中,15宗由央企国企及地方政府平台竞得;北京出让的7宗地块中,6宗由央国企及地方政府平台竞得。

    二线城市土拍体量有所回落,月内主力土地成交城市包括苏州、厦门、福州等。二线城市当前土拍情况分化明显,例如厦门土地出让情况较为理想,5月26日第二批集中供地出让10宗地块,9宗成交,1宗流拍,总成交价198.7亿元。而济南土拍却表现平淡,5月7日首批集中供地出让30宗涉宅地块,16宗成交,13宗底价成交,14宗流拍,总成交价87亿元。

    三线城市土地成交体量也出现小幅回落,土地成交总价环比下降17.2%,月内主要土地成交城市分别是襄阳和宿州。

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    以住宅用地成交总价来看,报告期内广州、苏州、北京、厦门以及福州5个城市名列前茅,成交总价分别是341.4亿元、233.8亿元、218.1亿元、198.7亿元以及96.9亿元。

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    从涉宅用地成交总价数据来看,期内土地成交总价前10的大宗地块门槛值为30.7亿元,包括北京、广州、苏州以及厦门各2宗,无锡和珠海各1宗。

    成交价格最高的是海珠区赤沙车辆段AH031422,AH031419地块,由广州地铁以底价94.5亿元竞得,成交楼面价22567元/平方米。

    该地块位于海珠区赤沙片区,紧邻琶洲南TOD,临近琶洲互联网商务区,建筑面积41.9万平方米。根据出让条件,竞得人须按规划要求建设地块用地范围内的道路、绿地、河涌用地;须采用装配式建筑的建造方式,实施装配式建筑面积比例不低于50%。

    珠投获得瑶田村旧改,广州城市更新调整与加速

    数据来源:Wind,观点指数整理

    城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至6月7日,7家企业在城市更新业务上有新动态,其中越秀地产、香港宏辉、星河控股获得新城市更新项目的实施/前期服务商资格;广州城投与越秀大唐街签约,进行微改造;万科与广州市政府签订协议,双方将在城市更新等方面加强合作,并建立常态化沟通联络机制,推动合作事项落实。

    值得注意的是,5月17日,珠江投资以96.77%的得票率,正式确定为广州增城区新塘镇瑶田村的合作企业。该项目总用地面积128.72公顷,改造投资总金额约 111 亿元,更新改造后主要产业为数字文化创意,计划引入国家级、省级文化创意产业园区(基地)的运营机构或者自营,集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意企业。

    另外,招商蛇口参与的深圳光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新单元,更新方向由工业区调整为保障房项目。该项目更新单元用地面积93786.2平方米,拆除用地面积91062.9平方米,开发建设用地面积52702.1平方米,规划容积313910平方米。其中住宅279860平方米,含安居型商品房218030平方米。

    深圳光明区凤凰街道城市更新项目“工改保”,预示着城市更新与保障性住房的关联性越来越大,尤其是房价居高的深圳,保障性住房作为解决住房供求问题的一种有效手段,未来改造资源可能会优先配置于保障性住房上。

    5月23日,广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》,其中提到鼓励旧改要利用好规划节余,优先配置政策性住房。项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量(主要复建安置、更新融资、公共服务设施和市场基础设施建设量)的规划节余,应当优先用于政策性住房配置,主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。

    优先配置的政策性住房要以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主,其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。

    此外,文件还要求复建安置区配置政策性住房和中小户型租赁住房,并对配置比例、户型面积、建设方式等作出要求。

    从政策方向来看,广州加快政策性住房的发展步伐,其中的抓手之一是对旧改(尤其是旧村改造)的住房配置、住房租赁方面进行规范指导。考虑到改造利润方面的问题,未来广州旧村改造的主体将会往央国企主导、民间资本灵活参与的方向发展。

    撰文:詹兴晶    

    审校:欧阳颖



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