2022年1-5月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2022-05-31 18:15

  • 5月份前100房企实现权益总销售金额3840亿元,环比增加14.8%,但对比去年同期下降58.3%。

    关于房地产企业销售表现研究成果指标体系更新说明:

    观点指数研究院长期跟进研究地产行业市场发展与企业个体成长,在当前行业变化之下,权益销售更能反映房企的真实销售水平和回款金额,也贴合当前房企由注重发展规模到注重发展质量的趋势。因此房地产企业权益销售金额表现成为销售表现研究成果的最关键测评指标。

     

    前100房企累计权益销售同比降54.4%,楼市复苏拐点延后

    5月楼市持续放量,购房利好政策频出,叠加房企加大楼盘促销力度,楼市销售出现边际改善,但离预期中的小阳春仍有距离,销售复苏拐点可能要等到下半年。

    数据来源:观点指数整理

    观点指数发布的“2022年1-5月房地产企业销售表现”研究报告显示,5月份前100房企实现权益总销售金额3840亿元,环比增加14.8%,但对比去年同期下降58.3%。

    1-5月,前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元,同比下降54.4%,降幅较1-4月扩大1.1个百分点。

    从头部房企来看,1-5月前三房企碧桂园、万科和保利发展分别录得权益销售金额为1502.3亿元、1087.7亿元以及1066亿元,同比下降39.9%、41.7%、35.7%。

    数据来源:观点指数整理

    1-5月前20房企实现权益销售金额10486亿元,同比下降46%,5月实现权益销售金额为2106亿元,环比增加5.5%,同比下降51.8%。

    从数据上看,虽然五一黄金周各房企推出各种营销活动,促进楼房交易,拉动月内整体销售金额,但上升幅度并没有达到理想水平。当前居民收入预期与购房意愿转弱,市场成交活跃也相对较低。

    数据来源:观点指数整理

    值得注意的是,为了加快回笼资金,部分房企频繁采取大力度促销活动,销售均价下降明显。据观点指数统计,前100房企中62家房企1-5月销售均价出现同比下降,其中26家房企降幅超过10%。

    开发投资额增速转负,房企资金依旧承压

    国家统计局数据显示,1-4月全国累计商品房销售金额37789亿元,同比下降29.5%,降幅较上月扩大6.8个百分点;全国累计商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%,降幅扩大7.1个百分点;商品房销售均价为9502元/平方米,环比下降0.5%,同比下降10.8%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    4月单月,全国商品房销售金额8134亿元,环比下降42.7%,同比下降46.6%;全国商品房销售面积8722万平方米,环比下降43.1%,同比下降39%;商品房销售均价9326元/平方米,环比增长0.8%,同比下降12.5%。

    整体上看,当前楼市销售行情并没有好转,疫情反复以及防控常态化等因素影响下,人们收入水平和对未来预期转弱,在房地产方面的购买和投资意愿下降。未来大部分城市或许需要加大楼市政策刺激力度,促进楼市销售回暖。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    投资端上,1-4月全国完成房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%。4月单月房地产开发投资11389亿元,环比下降14.1%,同比下降10.1%。

    土地投资方面,1-4月房地产开发企业土地购置面积1766万平方米,同比下降46.5%;土地成交价款955亿元,同比下降20.6%。4月单月土地购置面积427万平方米,同比下降57.3%;土地成交价款283亿元,同比下降28.2%。

    尽管多地土地出让利润空间增大,但拿地主体依旧以央国企和地方城投公司为主,多数民营房企还继续保持零拿地的节衣缩食状态。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    新开工方面,1-4月房企累计新开工面积39739万平方米,同比下降26.3%,降幅较上月扩大8.8个百分点。4月单月房企新开工面积9901万平方米,环比下降33.4%,同比下降44.2%。

    竣工方面,1-4月房企累计竣工面积20030万平方米,同比下降11.9%,降幅较上月扩大0.4个百分点。4月单月房企竣工面积3101万平方米,环比下降34.4%,同比下降14.2%。

    面对楼市销售下滑、融资通道收缩以及偿还债务等多重资金压力,房企的开发投资意愿减弱,累计投资额同比增速自2020年6月以来首次转负,累计新开工以及竣工面积同比增速出现两位数降幅,但在交楼硬性约束下,竣工面积降幅趋缓。

    到位资金方面,1-4月房地产开发企业到位资金48522亿元,同比下降23.6%,降幅较上月扩大4个百分点。4月房企到位资金10363亿元,环比下降20.4%,同比下降35.5%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    1-4月房企各项资金来源中,国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款同比增速分别为-24.4%、128.9%、-5.2%、-37%、-25.2%。

    从数据上看,国内贷款增速大幅下降,楼市销售不景气导致回款动能减弱,当前房企融资依旧承压。不过,随着近期多个金融举措推出,房企融资环境有望改善,合理融资需求将得到满足。

    首套最低按揭利率下调,示范民营房企发债恢复市场融资信心

    5月15日,央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知,其中提及首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行;按照“因城施策”的原则,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

    数据来源:全国银行间同业拆借中心,观点指数整理

    此外,5月最新贷款市场报价利率出现结构性调整, 1年期和5年期LPR走势不同,其中1年期LPR与上月持平,为3.7%,而5年期LPR下调15个基点至为4.45%。

    在“降息+降首套按揭利率下限”组合拳影响下,首套住房按揭利率最低可降至4.25%,二套住房按揭利率未调整,要求不低于5年期LPR+60BP,对应不低于5.05%。

    值得注意的是,此前多个城市已经推出放松限购、限售、降低首付比例等政策,但是短时间内起到的作用并不明显。

    体现在数据上,4月货币财政政策持续发力,M2余额同比增长10.5%,在市场流动性加大以及楼市宽松政策双重刺激下,居民购房积极性并没有提高,4月住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

    此次“降息+降首套按揭利率下限”是针对当前楼市销售不景气的更大力度的救市政策。不同之前的限购、限售、降低首付比例等购房门槛宽松政策,此次调整最低首套按揭利率,能够直接降低购房成本,更能激发居民购房需求。

    根据相关机构数据,4月全国103城平均首套按揭利率5.17%,距离4.25%最低房贷利率仍有较大的下降空间。在5月LPR公布之前,苏州、郑州、天津等地部分银行首套房贷款利率已降至4.4%,相信未来更多城市及银行将实行类似动作,这将对楼市复苏起到更大的提振作用。

    除了信贷端以及需求端,作为供给端的房企也迎来更多的利好消息。5月16日,市场消息称碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企,陆续发行人民币债券。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    三家房企均回应消息属实,随后公布了债券发行计划。值得注意的是,三家房企将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,增强债券兑付保障,恢复市场对民营企业的融资信心。

    根据过去几年财务表现,三家示范房企财务表现稳健,营收整体呈现增长态势,有息负债规模得到有效控制,现金能够完全覆盖短期债务,在行业下行周期中表现出来的强抗风险能力是其得到监管机构认可以及金融机构担保的原因。

    除了上述三家房企,同样作为首批创设信用保护合约发债的示范民营房企新城控股和旭辉控股在融资方面也有新的进展。

    其中,5月31日,新城控股完成发行2022年度第一期中期票据(22新城控股MTN001),实际发行总额10亿元,发行利率6.50%,期限2+1年。旭辉控股也在申请新的发债额度,有序推进债券发行工作。

    从政策风向来看,上述五家房企仅是第一批示范民营房企,后续名单或将继续扩充,银行提供的信用保护工具将是这些优质房企低利率发行债券的通行证。

    审校:欧阳颖



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