大宗交易频繁 | 2022五月商办市场与发展报告

观点指数研究院

2022-05-27 16:53

  • 从交易资产城市分布情况来看,上海已成为买家在内地最青睐的商办投资市场。(报告期2022.4.28-2022.5.27)

    观点指数 从样本企业在管办公项目规模方面,中海商业在管办公项目数以及面积均位居首位,但就平均单个项目规模来看,太古地产和恒隆地产分别位居第一第二。

    市场方面,一线城市办公租金单价均出现环比下降,同时办公供给量环比亦出现下滑,一线办公市场遇冷。

    从一线城市各个行政区来看,上海浦东以及北京西城区等核心商务区的办公租金波动较大,广州及深圳的行政区租金变动较为平稳。

    大宗交易方面,据观点指数不完全统计,截至报告期末上海是商办资产交易最为频繁的城市,今年来上海共计7宗商办资产交易事件,交易总金额达211.41亿元,

    样本项目日租金超10元/平方米,太古平均单个项目规模最大 

    据观点指数监测,目前中海商业管理规模位居样本企业首位,在管办公项目达64栋,在管面积389万平方米。报告期内,成都中海国际中心成功签约四川金控,吸引其总部落户成都中海国际中心A座,这单1.4万方的签约量也成为今年成都商办市场最大单成交。

    成都中海国际中心项目由中海振兴(成都)物业发展有限公司投资兴建,由10栋超大体量的甲级写字楼集群和商业配套组成,其中的商业配套主要是服务于写字楼的客流群体。项目位于成都天府新城,区域汇聚金融城,高新技术开发区,天府软件园等产业群。

    来源:观点指数整理

    从收入上看,中海商业管理规模最大同时也是样本项目中营收最高的企业,平均单个项目年创收0.55亿元。而太古地产平均单个项目的办公收入位居样本项目首位,为2.38亿元;其次是恒隆地产,平均年创收2亿元。

    此外,根据样本企业相关规模数据简单测算可知,太古地产内地项目仅有3个,但平均单个项目规模位居首位,达15.37万平方米。其次是恒隆地产,在内地共计6个在营办公项目,总办公面积达81.53万平方米,平均每个办公项目面积达13.59万平方米。

    来源:观点指数整理

    太古及恒隆地产平均单个办公项目规模大的主要原因是两者在内地的商业综合体项目多为高端项目,配套办公项目多为大体量甲级写字楼,办公部分面向的客群主要是世界500强、金融行业等优质租户。

    来源:观点指数整理

    报告期内,观点指数监测的12个商办样本项目的4月平均租金为11.84元/平方米/天,平均出租率为92.83%。其中样本项目中租金最高的是位于北京西城区的远洋大厦项目,出租率为97.3%。

    远洋大厦位于北京西城区金融街商圈,金融街商圈作为首都金融中心区,汇聚多家国际知名金融机构在此落户,同时金融机构也是远洋大厦重要的租户组成。

    出租率最高的样本项目位于广州天河区CBD的广州太古汇项目,由太古地产开发建设并运营管理,项目由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、一个文化中心、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成。4月办公租金单价为7.67元/平方米/天,该项目入驻的企业主要有汇丰银行、佳能、索尼、凯德置地等。

    浦东租金跌幅最大,核心区域项目平均出租率为88%

    从城市区域租金来看,报告期内,北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区,办公租金均价为7.24元/平方米/天,是唯一一个办公租金突破7元/平方米/天的行政区,同时也是北京租金环比降幅最大的行政区域,降幅达11.92%;上海黄浦区,均价为6.49元/平方米/天,环比上涨0.31%;广州天河区,均价为4.07元/平方米/天,环比下降2.4%;深圳福田区,均价为4.34元/平方米/天,环比下降1.14%。

    除上海黄浦区外,北上深办公租金最高的区域租金表现情况均差于上月。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    环比上看,北京除昌平区办公租金较上月实现上浮外,其他行政区均出现不同程度的下降,降幅从3.35%到11.92%不等。上海除静安、徐汇以及浦东新区办公租金出现下跌外,其他区域均出现不同程度上涨,其中普陀区涨幅最大。

    广州及深圳行政区的办公租金变动相对而来较为平稳,租金变动基本上在8%以内。同时,广州天河商务区及深圳福田区办公租金均出现轻微下降。

    据观点指数监测,北京西城区、石景山区、上海浦东新区的办公租金波动较大,上海浦东新区4月办公租金单价为4.96元/平方米/天,环比下跌19.74%,主要是由于浦东遭受疫情的影响带来办公市场租金的大幅下跌。

    为减轻疫情的影响,上海发布了疫情期间关于商业、个体工商户和办公楼租赁房屋的租金减免政策公告。此外,浦东制定了相关企业租金减免的实施方案。

    实施主体主要有上海临港产业区经济发展有限公司、上海临港经济发展(集团)有限公司、上海陆家嘴(集团)有限公司、上海张江(集团)有限公司、上海浦东科创集团有限公司、上海港城开发(集团)有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司等。

    来源:观点指数整理  

    此外,观点指数从北京西城区、朝阳区、上海黄浦区、浦东新区、广州天河区以及深圳福田区等核心商务区中选取若干项目作为监测对象。

    其中北京样本项目的平均租金单价位居首位,达16.28元/平方米/天,其中位于北京西城区的两个样本项目的租金单价水平分别位居第一第二;其次是上海,达13.47元/平方米/天。深圳及广州样本项目的平均租金单价分别为7.9元/平方米/天及6.74元/平方米/天。

    出租率方面,样本项目平均出租率水平达88%,其中位居第一第二的样本项目均是位于深圳福田CBD商务区。在深圳福田区选取的四个样本项目平均出租率为90.63%,高于整体样本水平,从样本项目出租率来看,深圳福田区办公需求较为强劲。

    此外,北京、上海及广州选取的样本项目的平均出租率情况分别为82.59%、92.8%、86.01%。

    一线办公市场遇冷,上海商办资产交易频繁

    从城市整体表现看,报告期内(2022年4月),全国办公物业出租挂牌量达7.98万套,环比下降42.59%,一线城市办公租金平均单价为4.23元/平方米/天,环比下降4.95%。

    租金单价最高的是北京,达5.65元/平方米/天,是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市;其次是上海,平均租金单价为4.75元/平方米/天。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    城市租金环比方面均出现不同程度下跌,跌幅在3.02%到6.68%不等,一线城市办公市场环比上月出现回落。

    其中上海跌幅最大,主要是由于4月上海遭受疫情影响导致办公市场租金下跌,同时上海近三个月的办公租金波动变化也是最大。

    来源:同花顺,观点指数整理

    截至今年5月20日,北京写字楼可售套数为73759套,可售面积为412.41万平方米;上海写字楼可售套数为42867套,可售面积为964.41万平方米;广州写字楼可售套数为31509套,可售面积为297.4万平方米;深圳写字楼可售套数为11505套,可售面积为140.91万平方米。目前,北京写字楼可售套数、上海写字楼可售面积分别居于一线城市首位。

    从写字楼存量情况而言,北京、上海比广州及深圳写字楼密度程度更高。

    写字楼销售方面,5月14日到5月20日一周内,写字楼销售套数最多的城市是广州,达637套,销售面积为4.13万平方米;其次是上海,写字楼销售套数为278套,销售面积为14.8万平方米,周内上海销售的写字楼项目多为大面积项目 。

    回顾4月,广州写字楼销售面积及销售套数均位居一线城市首位,销售套数为1147套。销售面积为8.57万平方米。而上海写字楼市场四月由于受到疫情影响,销售套数仅为广州的10%左右,销售面积为0.9万平方米。

    相较而言,广州写字楼销售市场更为活跃。

    据观点指数不完全统计,截至报告期末内地共计有14宗商办资产大宗交易事件,平均每单商办资产大宗交易金额为19.73亿元。

    来源:观点指数

    年初至报告期末,上海商办资产交易总数以及成交金额总数均位居全国首位,共计7宗商办资产交易事件,交易总金额达211.41亿元,交易资产主要有上海世纪盛荟广场、上海宝杨宝龙广场7号楼、上海绿地创驿大厦A塔楼、上海外滩金融中心等等。

    报告期内,内地商办资产大宗交易共计5宗,交易总金额为40.45亿元(不计北大方正资产包交易金额),相较上个报告期交易总金额76.32亿元有所下降,交易资产位于海南、合肥和上海,买家主要是海南橡胶、中建五局第二建设及鄂尔多斯。

    其中交易金额最大的是鄂尔多斯以总价26.73亿元收购华润旗下上海苏河湾中心写字楼项目,交易标的是华润与信德合作开发的苏河湾中心中的一栋独栋办公,占地面积约5万平方米,总体量约33万平方米,包含约4.2万平方米城市绿地公园、开放商业、慎余里及天后宫文保建筑复建、200米地标写字楼和高端住宅等五大业态。

    本次交易标的资产位于上海,从截至报告期末交易资产城市分布情况来看,上海已成为买家在内地最青睐的商办投资市场。

    来源:观点指数不完全统计

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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