紧缩时代 | 2022五月购物中心市场与发展报告

观点指数  报告期内，冷淡的行业环境之下，商场关闭时间与商业项目流拍事件增多，购物中心新增供给无论是从同比还是环比的角度来说均处于一个较为低迷的水平，武汉万象城的开业是报告期内为数不多的重量级项目供给。

行业下行之际，样本企业的项目拓展纷纷转向轻资产模式，录得11个新签约或达成意向项目中有8个是轻资产项目。

其中，大悦城与黄埔文化集团签约轻资产项目标志着大悦城商业正式进驻广州，完成了北上广深四大一线城市的布局。

此外，企业们开始重新热炒TOD项目，将其作为新的亮点去进行项目开拓。

头部新增供应占比过半，万象城首落华中区域

报告期内，录得全国地区新开业购物中心共计13个，面积达119.5万平方米，基本资料如下表：

表1：报告期内全国新开业购物中心基本资料 观点指数整理

新增购物中心分布方面，一线和新一线城市分布基本与二三线城市持平，并无明显集中在相对发达地区或者下沉到二三四线城市的特征。

一线城市仅新增两座购物中心，在一线城市新增供应会面临新增成本过高以及市场饱和等问题，故新增供应主要位于非一线城市以外的新兴市场，占比84.6%。

图1：全国新开业购物中心城市分布统计 观点指数整理

报告期内新增的购物中心项目中，面积最大的分别是武汉万象城、济宁枫叶小镇奥特莱斯、合景·悠方（广州知识城）以及恩施星河cococity。

四个项目合计在总新增供给规模重占比52%。

图2：各个新开业购物中心面积占比 观点指数整理

其中最值得关注同时也是规模最大的是武汉万象城项目，这是全国第9座、华中区域首座量级最高的万象城产品线标准项目，总建筑面积达到47.8万平方米，包括约17万平方米万象城购物中心、15.5万平方米华润大厦甲级写字楼、13.2万平方米幸福里住宅，涵盖了住宅、办公、文旅、零售等业态。

公开资料显示，招商运营策略是实行“主力店+次主力店+N”的品类矩阵，首店品牌超过了30%，在首批开业的店铺中，涵盖国内外400余家品牌。项目开业标志着武汉一座新的定位高端的重量级商业项目成功落地。

武汉万象城是近五年以来武汉地区开业的规模最大购物中心，同时也是武汉地区所有存续的购物中心中总规模排名第六位的项目。

图3：武汉近五年新开业购物中心项目面积对比 观点指数整理

万象城产品线上，武汉万象城项目规模在68个项目中排名17，在过去12个月新开业的4个万象城项目中规模排名第一。

表2：华润万象城产品线部分项目规模对比 观点指数整理

供给与需求双杀，增长回落显低迷

然而，无论从同比还是环比角度来看，购物中心新增供给的速率都是呈现出回落和较为低迷的状态。

同比来看，2022年四月新增购物中心面积供给是除2020年以外最低的，原因是新冠疫情，因此其数据值可以作为偏离值排除在外。

环比来看，近三个月（2月份、3月份、4月份）都是供给量低点。自2021年12月大幅新增1200多万平方米供给以后，购物中心供应迎来了拐点，从峰值转变为下滑。

虽然4月份相比2月、3月有所爬升，但依旧处于一个较为低迷的水平。即使购物中心的供给会跟所处月份相关，但是在趋势之外，供给总量的低迷依旧不可掩盖。

图4：近八年全国购物中心新增供应同比比较 观点指数整理

此外，近三个月迎来大量暴雷和违约事件，行业纷纷收缩业务保持现金流，减少外拓。

图5：近14个月全国购物中心新增供应环比比较 观点指数整理

从需求端来看，社会消费品零售总额与购物中心商业经济增长呈现显著性正相关。我们选取近12个月社会消费品零售总额数据，并将其与近12个月的购物中心面积供应数据相比较，会发现它们的增长和回落趋势高度吻合，体现了居民部门消费能力下降与购物中心供给减少显著正相关。

宏观经济增速放缓，叠加疫情影响降低了居民消费能力，导致了需求端疲软，也直接导致了购物中心供应的下滑和低迷。

图6：社零数据与购物中心供给比较 观点指数整理

脱重向轻：轻资产开拓已成主流

财报季以来，尽管不少企业面临暴雷和违约等处境，但仍有部分企业保持着较好的经营状况，并在行业紧缩周期中果断出手，开拓项目。

报告期内，样本企业录得新增签约或达成意向项目11个，其中轻资产运营达到8个。

在行业比较低迷的大环境下，头部企业们纷纷脱重向轻，逐渐在项目运营中逐渐增大轻资产项目比重，轻资产运营的轻量化、灵活化、剥离重成本的化整为零优势得以体现。

表3：报告期内样本企业新增签约或达成意向的轻资产项目 观点指数整理

大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目签约轻资产管理输出协议，这标志着大悦城控股商业正式进驻广州。据相关介绍，项目所处的黄埔区广州科学城片区是国家级战略开发区，目前已集聚超百家世界500强企业，未来将形成百亿级企业强势聚集的产学研一体多功能现代新型城区。

此次签约涉及的商业物业由黄埔文化集团全资持有，体量约6万平方米，地下2层、地上4层，与地铁21号线神舟路站无缝衔接，15分钟直达天河核心区。

此次落子广州科学城，标志着大悦城真正完成了四大一线城市的战略版图布局。此外，这是大悦城在全国落地的首个全新产品线“大悦汇”项目，同时也是大悦城控股商业落子广州的首个项目，也将是综合推进速度第一的轻资产项目，计划今年12月开业。

大悦城在“根据地”北京有传统的产品线--西单大悦城、朝阳大悦城、祥云小镇等商业项目皆颇具代表性，此次披露的新产品线大悦汇项目，与传统产品线不一样的规模和定位。

概念新炒：TOD再掀热潮

作为中国内地商业的一股新旋风，无论政府还是开发商都意识到TOD模式的市场前景与价值。

TOD开发模式并不陌生，而近期又成为头部企业们逐渐炒得火热的概念。

图7：四个月内新增签约TOD项目趋势 观点指数整理

报告期内，样本企业新增项目中有三宗是与TOD相关的，如下表：

表4：报告期内样本企业新增签约TOD项目 观点指数整理

龙湖天街系列中也有部分TOD项目，包括此次的月亮岛天街项目，此前龙湖共计运营51个天街项目，同时有27个天街项目在建，14个计划于今年开业，共计1230946平方米，几乎都集中在一线和新一线城市。

其中最典型的是2023年计划开业的海口TOD天街，项目总建面约22万平方米，涵盖其中的龙湖光年综合体项目是龙湖集团在华南地区体量最大的综合体项目。该项目未来将缝接驳高铁城西站，同时串联环岛高铁及美兰机场。

报告期内的TOD项目中，月亮岛天街项目位于地铁4号线与（规划中）的地铁12号线换乘之处--月亮岛西站，交通优势显著。更重要的是，这座“天街”商场的负一层直接与地铁4号线月亮岛西站1、2号口相连通，无缝接驳。

华润万象“成都陆肖TOD商业项目”位于成都高新区中和街道，为地铁6号线（已运营）及22号线（远期规划）换乘站；而华润万象“时代·朝阳”项目毗邻南宁火车站，是地铁1号线和2号线双地铁上盖项目，各自有着其相应的TOD要素和优势。

相较“买地-建楼-卖楼”传统土地开发模式，TOD立体结构、多重功能区的开发模式，能够充分活用城市轨道交通构建经济循环。

然而，目前国内的TOD开发主要还是紧扣“地铁上盖”概念，更加丰富立体的轨道交通还未发展起来，因此城市商业TOD项目还存在着更多的探索空间。

凛冬已至：十家购物商场停业关闭，近八成商业物业流拍

受困于宏观经济增速放缓、新冠疫情影响、社区团购发展以及线上网购的冲击，线下实体零售物业的闭店潮依旧在持续。报告期内录得停业事件共六起，停业商场达到10家。

三江购物一季度报告显示其一季度营业收入11.05亿元，归母净利润4734.97万元，同比增长75.98%，但依旧关闭了五家门店，其中包括2家位于宁波市内的社区店、2家宁波室内的邻里点，以及宁波市外的1家社区店，闭店总建筑面积6154.91平方米。

这反映了行业以及业态整体业务紧缩和风格保守的状态；此外，停业事件均发生在非一线城市，体现出一线城市的零售物业依旧是价值坚挺的核心资产，而非一线城市在放缓的经济市场下无疑遭受着更加严峻的考验。

表5：报告期内购物中心/商场停业事件一览 观点指数整理

报告期内录得八宗购物中心相关标的拍卖事件，均为亿元以上大宗交易级别，拍卖数量迎来一个小峰值。同时有五宗拍卖流拍，一宗成交，两宗截止完稿时间还未有结果。

表5：报告期内商业地产项目拍卖事件一览 观点指数整理

五宗流拍事件中，两宗经历了两次或以上的拍卖，上海市西康路1068号维多利广场标的拍卖甚至无人报名。

唯一成交的常熟方塔街恒隆中心房产交易规模较小，仅有1.35亿元，是所有拍卖事件中规模最小的一宗。

前景并不明朗的行业环境下，企业在收并购项目上显得十分保守和谨慎，购物中心业态迎来了紧缩的时代。