新的探索 | 2022五月办公空间服务发展报告

观点指数研究院

2022-05-24 17:46

  • 办公空间企业正在进行增值服务创收的相关探索,但具体的成效还需要等待时间的检验。(报告期2022.04.26-2022.05.24)

    观点指数 期内,样本企业的项目扩张步伐相比上月放缓,仅有3个样本企业有项目签约或开业,更多重点放在了日常运营和维护上。其中,优客工场2020年推出的轻资产输出的形式微托管有所贡献,在项目扩张上发挥出了一定作用。

    样本企业营收上,目前上市企业大部分还是处于亏损状态,部分企业亏损金额为营收的几倍。盈利企业仅有创富港一家,但整体利润水平并不算高。基于此,不少企业开始着重探索增值服务领域的更多可能性。

    主要租赁市场上,上海、北京的租赁成本相对较高。对于中小企业而言,在成本把控考虑上广州、深圳以及成都等城市具有更高性价比。

    样本企业扩张放缓,微托管模式初见成效

    据观点指数观察,报告期内样本企业的签约和开业动作较少,仅世联空间、优客工场以及创富港有新项目签约或开业。

    来源:观点指数统计

    其中,久未有消息的世联空间期内新增签约项目,该项目从关联企业世联资管合作项目中获取,主要提供运营服务,性质上属于轻资产模式输出。据了解,轻资产运营是世联空间目前的着力点,主要聚焦在存量项目的运营上,对现有项目进行重组优化。

    动作较多的优客工场期内各有一个项目签约和开业。期内开业项目南昌红谷滩 · 优客工场是优客工场第18个逾万平米项目,该项目在今年1月获取,从签约到开业时长约4个月,在较短时间内实现了开业。

    项目所在区域以数字经济产业为主导,在政策支持上有较大优势。红谷滩区是省市两级行政中心所在地,是大南昌都市圈引领区,为不少来南昌投资、创业企业的重要落点。

    签约项目上,大然凌一通过微托管方式签约了东莞东城万达·优客工场,该项目目前已由广东大合三泰元实业控股有限公司整租。

    微托管是优客工场轻资产模式的一种,主要是将获得物业重新整合为标准化定制化的联合办公空间对外招租。对优客工场而言,这使其与业主方共享收益,充分盘活闲置的碎片化商办物业;此外与具有一定规模的办公空间项目形成互补,是对项目获取方式的有益补充。

    微托管模式下,入驻企业可以享受一系列完善的增值服务,如办公、会议、活动场地使用,及办公服务和商业生态资源等精细化、全方位、全周期体验,对于不少企业而言性价比较高。

    目前,优客工场大然凌一的微托管项目已进驻10个省份13个城市,从一线城市到三线城市均有覆盖,在项目扩张中起到不小的作用。

    而创富港月内开业项目体量虽然不大,但能提供的服务符合个人自由职业者和初创企业对于小型办公室的基本需求,去化难度应该不大。

    上市企业亏损严重,盈利企业利润较低

    资本热度退去之后,盈利能力成为企业长久发展的核心所在,但目前市面上的办公空间企业,大部分都面临着亏损难题。

    报告期内,创富港发布2021年报,实现营业收入6.48亿元,较上年增加5958万元,增长10.13%。

    数据来源:创富港财报

    其中2956万元来自于2020年新店营业收入的增长,1589万元来自于2021年新店产生的营业收入,其他部分来自老店业绩增长。由此可见,新店拓展对创富港营收上升起到的拉动作用较大,规模扩张依然是当下企业增收的主要方式。

    需要注意到的是,新店扩张在一定程度上会导致营收的滞后性。据观点指数了解,创富港在2020年、2021年分别实现新增门店数22家、25家。以此计算,2020年的单店收入为2021的2.11倍。这意味着,2021年新增门店数或许能在之后实现更高的创收。

    这背后主要是因为现行的项目租赁合同,通常有免租期的约定,以及逐年递增价格的条款。这也意味着企业在新店开业初期需要承当较高成本,而后续随着项目进入稳定期后,租金会有较为明显的贡献。

    数据来源:创富港财报

    盈利情况方面,2021年创富港归母净利润为1061.82万元,同比减少73.23%。出现较大幅度下滑。这背后有执行新租赁总则带来的会计计算变化,对创富港利润的影响为-1685 万元。 

    优客工场也于报告期内披露2021年四季度的财报。期内,实现净收入3.03亿元,相比2020年同期增长8.7%。净亏损录得16.98亿元,这一数值在2020年同期为1.49亿元,变动较大,同比增长超过10倍。EBITDA亏损为16.738亿元,而2020年第四季度为9480万元,亏损幅度同样严重。

    数据来源:优客工场财报

    以上数据说明优客工场依然面临严重的亏损问题,虽然规模在不断增长,营收也有一定上升,但亏损还是甚大。

    现有布局上,截至2021年12月31日,优客工场承诺在65个城市开设273个写字楼,为1177000名会员提供约865150平方米的管理面积。其中,占总承诺空间的80.6%的220个办公空间项目已投入运营。

    数据来源:优客工场财报

    最新城市分布上,优客工场显得较为均衡,一线城市和二线城市及以下城市项目数量占比接近,而新一线城市项目的占比也达到23%。除了本身具备较成熟运营和服务能力外,轻资产模式在扩张上带来的优势也不可忽视。

    值得注意的是,在二线以下的城市获取项目,虽然成本较低,但是盈利空间有限,或许难以在营收上有较大贡献。

    数据来源:企业财报

    对比目前已发布财报的上市企业营收及净利润数据,可以发现,当下办公空间企业在营收的同时无一不面临着亏损严重的问题。

    其中,优客工场和WeWork的亏损接近营收的2倍左右。实现盈利的企业仅有创富港一家,但利润并不多,属于微利状态。由此可见,摆脱亏损状态,如何实现盈利依然是摆在企业面前的首要问题。

    企业瞄准增值服务,着力打造新增长点

    对于办公空间企业而言,企业的需求除基础的空间租赁外,还有很多可挖掘的增长点。换而言之,除依靠租赁服务获得的收益外,增值服务也能带来可观营收。

    以优客工场为例,2021年四季度其工作空间会员服务收入从2020年第四季度的7680万元增长至2021年第四季度的9350万元,增长21.7%。这一增长主要是由于公司扩大其U合作伙伴模式--轻资产模式下的一个类别,其中收入确认为工作空间会员收入。

    非租赁收入占比已经过半,这说明其轻资产转型取得一定成果,但想要扭转亏损情况还有较长的路要走。

    期内相关动作来看,正在加强对相关增值服务领域的探索。如优客工场与阳光海天停车产业集团达成合作,正式开启停车资产管理业务。

    具体上,双方将开展合作,把阳光海天的核心技术价值与优客工场的海量空间资源深度结合,以智慧科技赋能停车管理,助力停车产业更加标准、高效,同时帮助资产持有者降本增效,获得资产增值。

    有此意向的不止优客一家,此前一季度,Spacii堂堂加智造以AgiiPlus堂堂加集团为依托,与集团旗下Distrii办伴协同联动,为上海陆家嘴浦发大厦、上海静安龙盛福新汇、北京兆泰国际、北京西海国际等项目相关区域提供了改造更新、装修定制、科技升级等服务。

    以上案例,说明办公空间企业正在进行增值服务创收的相关探索。但具体的成效还需要等待时间的检验。

    北上租赁成本高企,新一线更具性价比

    报告期内,据观点指数观察,一线城市及部分二线城市在租办公空间项目的平均租金表现上,上海和北京价格较高,远超其他样本城市。

    数据来源:观点指数不完全统计

    北京、上海在租金水平上一直都在全国城市中占据第一梯队,租赁成本本身较高。此外一定程度上,或受疫情影响,灵活办公模式发挥的作用凸显,部分企业加大对相关灵活办公空间的投入和关注,这使得相关需求增加,侧面拉动租金水平。

    租赁层面上看,在疫情和经济形势等不确定因素之下,企业对于成本把控需要更加谨慎。据了解,企业在进行办公室选址时的核心考量因素是租赁成本及区域和交通状况,同时也包括免租期、物业服务状况及口碑等。当期望区域与租赁成本只能满足其一时,大多数中小企业会选择改变期望区域,而非提高租赁成本。

    办公室租赁成本作为首要考量因素,从这个角度看,广州、深圳以及成都等城市的租金水平期内更具性价比。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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