资本徘徊|2022五月物业服务发展报告

观点指数研究院

2022-05-23 17:27

  • 综合近两个月的情况来看,物企上市潮有回暖迹象。(报告期2022.04.25-2022.5.23)

    观点指数 对于物企来说,规模一直是企业的基本盘,但是在房企内外债务危机的波及之下,物企的“独立性”再次成为行业焦点,涉及企业包括德信服务、奥园健康、康桥悦服务等。

    随着房地产行业变革,有不少物业服务企业被摆上货架,但由于当前的市场行情,出售价格未尽如预期,因此相当一部分物业企业需要通过母公司输送利益以换取高估值,进而为母公司融资纾困。

    受此影响,月内部分物业服务企业股价出现“闪崩”,而建业新生活、融创服务、新城悦服务等企业积极开启回购,为市场增添信心。

    值得关注的是,目前资本市场已经过了企业发布财报的期限。世茂服务、德信服务、恒大物业、彩生活等8家物企尚未披露经审核的财报。尽管上述企业将主要因素归结为疫情影响,但从公告中可以发现并不全然如此。

    上市回暖,年内共计募资12.36亿

    报告期内,物企上市进度多有更新。

    4月22日,众安智慧生活服务有限公司分拆上市通过港交所上市聆讯,招商证券国际、中泰国际为联席保荐人。

    4月29日,东原仁知城市运营服务集团股份有限公司于港交所正式挂牌,成为年内第三家成功上市的物业服务企业。根据11.90港元的每股发售价,在扣除公司就全球发售应付的包销佣金以及预计开支后(且超额配股权未行使),东原仁知服务全球发售收取的所得款项净额约为1.36亿港元。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    截至2022年5月,今年3家新上市物业企业共计募资12.36亿元,对比此前的火热程度,当下物业服务上市潮有所回落。从募资额数量来看,规模与2016年相近,这或许由于大部分头部物业服务企业均在2019年至2021年实现上市,而叠加港交所于2022年新实行的上市规则,直接阻挡了许多小型物业服务企业的上市道路。

    综合近两个月的情况来看,物企上市潮有回暖迹象:万物云、龙湖智创生活相继递表,为行业增添信心;东原仁知、力高健康生活成功挂牌,众安智慧生活通过聆讯等。

    需要注意的是,房地产行业影响仍未消退,同时伴随上市物业企业逐步增多,稀缺性逐渐下降,资本态度也逐渐回归理性。未来,物业服务企业的上市并非坦途,更加考验自身的运营、盈利等能力。

    物企 “独立性”受关注

    报告期内,德信服务集团发布公告称,公司核数师在审阅担保协议及质押合同过程中注意到质押及担保的存在,且发现可能存在违反上市规则的情况。

    原因为2021年12月29日,德信服务附属公司上海栩全与杭州瑞扬订立担保协议,上海栩全须就杭州瑞扬向平安银行借入的人民币4.96亿元提供担保,并就此向杭州瑞扬收取8%的担保费。

    来源:企业公告、观点指数整理

    上海栩全与平安银行订立质押合同,前者同意向后者质押总价值为5.04亿元人民币的存款,以为杭州瑞扬提供金额为人民币4.96亿元的质押担保。同时上海栩全将收取质押合同总金额的合计10.1%作为收入,包括质押合同所产生每年2.1%的利息收入以及担保协议所产生每年8%的担保费。

    对于此举,董事会认为“订立担保及质押将可在短期内将向本集团提供额外收入,借以夯实其各项资源。”换而言之,若担保顺利进行,德信服务将获得一笔约5000万元的利息回报,接近2021年净利润的一半。

    数据来源:企业财报、观点指数

    值得关注的是,德信服务目前并未披露受限制现金情况,其2021年融资收入净额为318.4万元。

    观点指数认为,德信服务此举旨在增厚其利润水平。通过对比近三年财报可以看到,德信服务净利润增速正逐步下降。2019至2021年增速为120.96%、96.76%、2.92%,增长开始减速。

    此外,另一家物业服务企业亦受到“独立性”关注。

    5月3日晚间,奥园健康发布公告称,在审核公司2021年全年业绩的过程中,公司审核委员会收到公司核数师的函件。当中列出了与公司关联方之间的若干资金往来事项,并就资金往来事项向审核委员会提出若干建议,公司董事会知会公司股东及潜在投资者资金往来事项。

    通过公告整理,奥园健康与中国奥园的资金往来共计四笔。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    奥园健康对第三笔交易进行解释称,其承诺向中国奥园提供资金,以结清中国奥园结欠实体B的债务。随后,中国奥园在2021年12月底前向奥园健康退还全部金额。

    另外,近期地产行业暴雷,同样引发市场广泛关注上市物业企业“独立性”。比如恒大物业134亿元存款被银行强制执行、彩生活面临运营和流动资金问题、康桥悦生活母公司持续关联交易未按规披露等。

    通过观察近年动态,可以看到物业服务企业与关联方的交易大致可分为以下五大类:

    来源:公开资料、观点指数整理

    结合2021年地产行业的调整,以及这一轮年报审计发的问题来看,部分上市物管公司的独立性问题值得重新评估。同时,如果存在核心管理层双边任职的情形,未来市场仍可能对物业企业的经营管理产生担忧。

    对物业服务企业来说,接下来要做的是深刻审视与关联地产公司之间的关系,尤其是在地产大变局的背景之下,持续向市场证明自己独立发展的能力。

     财报延期、“闪崩”,回购与派息

    截至报告期内,香港资本市场已经过了企业发布财报的期限,世茂服务、德信服务、恒大物业、彩生活等8家物企尚未披露经审核的财报。尽管上述企业所公告的延期披露审核业绩缘由不一,但大多数物企均归结为疫情影响。 

    同时,恒大物业、奥园健康、荣万家、彩生活这4家物企早在3月便宣布延发年报并停牌。随着5月3日世茂服务宣布暂停股票交易,因年报延迟而停牌的物企增至5家。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    当前59家上市物企业平均跌幅约-1.05%,跌幅较上月有所收窄。具体来看,宋都服务、特发服务、滨江服务、招商积余等均实现了超10%的涨幅。同时,佳源服务跌幅高达79.88%、烨星集团跌幅达52.96%。

    从跌幅来看,多家物业服务企业因关联方流动性问题或交易而遭遇“闪崩”事件。

    5月18日,佳源国际股价断崖式下跌,截至停牌跌幅达到41.41%,总市值28.48亿港元。佳源服务跌幅更深,截至停牌股价已跌至0.67港元,跌幅70.61%,总市值仅剩4.1亿港元。

    佳源服务的遭遇可能与母公司佳源国际控股一笔应于5月17日付息,票息率11%规模为1.3亿美元票据有关。

    据港交所消息显示,于5月11日,一家名为新鸿基证券投资公司的企业取得了“佳源系”两家公司的保证权益,其中涉及佳源国际约10.37亿股,股权占比约21.11%;涉及佳源服务约4.5亿股、占比73.56%的股权,几乎相当于实控人沈天晴持有的全部股份。

    而烨星集团的情况亦有所相似,烨星集团母公司北京鸿坤伟业房地产开发有限公司公告称,受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素影响,未能偿还应计未付利息,发生违约事件,随后于5月12日,烨星集团股价断崖下跌,日内跌幅达36.67%。

    在行业景气度不断下跌,物业服务企业持续收到关联方波及影响下,也有不少物业服务企业积极回购,增强市场信心。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    回购的主要原因有三个,一是传递积极市场信号;二是认为目前股价存在低估的情况;三是调整股权结构。

    回购股份代表了企业对未来业绩发展趋势的看好,主要是为了提振市场信心。

    除此之外,高额派息亦是上市企业常用的手法。在最近的2021年财报中,不少物企就宣布实行高额派息,其中至少有13家物企的分红比例超过30%。

    建业新生活2021年全年派息总额约为5亿元,派息率提升至80%。业绩发布会上,管理层表示,未来将保持不低于50%的派息比例。卓越商企服务2021年全年派息率为70%,也承诺2022-2024年三个财年每年全年派息率不低于50%。

    绿城服务2021年每股派息0.16港元外加0.04港元特别股息,综合派息率62.9%。金融街物业的派息率也在60%以上,其2021年每股收益EPS为0.37元,拟派末期股息每股0.222元(税前),派息比例约为60.2%。

    数据来源:Wind、观点指数整理

    从投资者角度来说,高额的派息是较好的回报方式之一。但需要注意的是,大多数物企股权架构中,绝大部分股权一般都被实控人及家族成员牢牢把握,高派息大部分还是进入了实控人的腰包。

    此外,高额的派息一定程度上也会侵蚀公司的运营资金。因此,对于上市企业而言,分红要保持适度,不能影响到公司的正常经营,需要留有一定的资金补充流动资金,避免掏空“家底”。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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