疲软的回暖 | 2022五月住房租赁发展报告

观点指数研究院

2022-05-17 17:08

  • 分散式企业已经从疫情阴霾中恢复,规模与运营效率实现稳步增长。(报告期2022.4.19-2022.5.17)

    观点指数 样本企业中,泊寓、冠寓以及相寓已开业房间数均超十万间,规模位列前茅。其中截至3月31日,相寓在管房源规模25.9万套,相较年初增长2.37%,实现正增长,同时出租率及出房效率得到稳步提升。

    企业动态方面,仅城家在深圳有新增项目落地,企业开业积极性不及上个报告期。

    此外旭辉瓴寓携手宁波城投置业以低价1.03亿元竞得宁波鄞州区一处保障性租赁用地,是其联合拍得的第四宗租赁用地。

    同时,有巢亦看中宁波租赁市场发展潜力,并在今年年初以总价1.64亿元成功竞得鄞州区一处租赁用地,可打造约1000套租赁住房,预计2024年开业。

    回顾报告期内行业颁布的相关政策,主要涉及租赁市场资金监管,鼓励非改租、加大租赁市场供给以及支持金融机构推动保障性租赁住房发展等。

    平均租金多位于2000元以下,分散式企业实现规模增长

    从企业公开数据来看,目前相寓、泊寓、冠寓已开业房间数均超十万间,规模位居前茅。从选定的样本企业来看,分散式企业相寓规模位居样本项目首位,分散式企业在房源拓张难度上较集中式更低。

    来源:观点指数整理

    来源:指数测算

    据观点指数简单测算,8个样本企业中房企系背景的泊寓、冠寓以及有巢公寓平均租金均低于2000元/月/间,主要是由于三者产品多数是面向年轻群体而打造的青年公寓,其中冠寓平均租金最高,达1859元/月/平方米。

    招商伊敦及悦樘公寓租金处于高位水平,主要是由于两者均有针对高收入差旅人群的服务式公寓。此外,两者项目主要分布在一线城市,其中悦樘公寓多数项目位于上海核心区域,招商伊敦项目大部分在深圳核心区域。

    据观点指数不完全统计,招商伊敦项目分布最多城市是深圳,占比超一半达52.78%。其次是上海和重庆,占比均是8.33%。

    而分散式企业相寓项目平均租金单价为1126元/月/间,略微高于有巢公寓租金单价,整体上看,分散式房间租金略低于集中式房间租金。

    来源:企业财报,观点指数整理

    对比以往财报数据,2018年底,相寓在管规模达到峰值,在管房屋套数达30.3万套。2019年底在管房源数为27.6万套,规模缩减了2.7万套。主要是因应租赁市场动向变化,相寓主动减少租房需求与租金下跌区域内的在管房屋规模,同时缩减无法带来盈利的房源库存,提升房屋运营效率。

    而2020年在疫情影响之下,相寓在管规模23.6万套,继续缩减了4万套。2018年底到2020年底,相寓累计缩减在管房源规模6.7万套。

    截至2022年3月31日,相寓在管规模25.9万套,相较年初增长2.37%,实现正增长。在提升规模的同时,相寓运营效率也保持稳步增长,2021年实现营收32.6亿元较2020年营收16.38亿元增长99.02%,收入实现大幅提升。同时平均出房天数环比缩短41.8%,出租率95.4%,环比上涨1%。

    由此看出,分散式企业如相寓已经从疫情阴霾中恢复,规模与运营效率实现稳步增长。

    开店积极性疲软,瓴寓投身宁波建设

    据观点指数监测,报告期内样本企业仅城家新增高级公寓深圳沙头角地铁站店落地,相较上个报告期乐乎、有巢公寓等企业有新增项目开业,企业开店积极性不高。究其原因,或是由于多地频繁爆发零星疫情挫伤企业开店积极性,同时节后租房旺季即将过去,企业减缓开店进度。

    企业动态方面,龙湖冠寓与京东方旗下创新空间品牌零秒空间签署战略合作,并同步官宣首批合作项目,未来将以苏州为支点、辐射长三角,共同推进“创新办公+品质居住”模式。

    此外,5月10日,窝趣公寓正式升级为“百瑞纪集团”,升级后的百瑞纪集团旗下拥有窝趣、瑰悦、华舍3大品牌6个公寓产品系列,全面覆盖高净值人群、城市精英人群&白领、企业员工等多种群体。

    土地方面,报告期内广州及宁波完成2022年首批集中供地。

    宁波共计推出33宗宅地,其中共推出9宗保障性租赁住房用地(不含东钱湖商品住宅与租赁混合地块),均是底价成交,成交总金额约5.9亿元,计容总建筑面积约41.9万平方米,占总建筑面积的12.41%。

    来源:观点指数整理

    随着土地支持政策的加速推进,保障性租赁用地成为租赁市场供给不可或缺的一部分,同时租赁用地回收周期长一直是市场化企业的运营痛点,目前租赁用地的拿地企业主要是以地方国企、地方城投以及资金雄厚的实体企业为主。

    而市场化企业在涉租用地的获取上较为谨慎,目前房企及市场化租赁企业如有巢、旭辉瓴寓、滨江、龙湖等企业的涉租规模均位居前列。

    报告期内,旭辉瓴寓携手宁波城投置业以底价1.03亿元竞得宁波鄞州区GX01-01-17(高新区)地块,地块性质为保障性租赁用地,是旭辉瓴寓继上海市松江区工业区科技园区新城C01-14B-02/C01-14B-09号地块(旭辉瓴寓与松江国资委合作拿地)、南京市建邺区河西南G116地块(旭辉竞得,旭辉瓴寓运营管理)联合拍得的第四幅租赁用地。

    旭辉瓴寓本次进驻宁波土拍市场,为租赁社区业务版图再扩一城;同时,有巢也看中宁波租赁市场的发展潜力。

    今年1月18日,华润置地长租公寓事业部联合宁波开投集团、鄞开集团以总价1.64亿元成功竞得鄞州区JD08-G2-2地块(租赁住房),项目计容建面3.6万方,可打造约1000套租赁住房,预计2024年开业。

    目前对于追求利润的房企以及中小租赁企业而言,前期投入大、回收周期长、运营难度大等都是租赁用地亟待解决的难题。但长期来看,在政策加持及市场推动下,竞自持及保障性租赁用地将成为租赁房源供给的重要来源。

    公寓受疫情冲击更大,上海下跌深圳回暖

    报告期内(2022年4月),全国住宅挂牌出租72.7万套,供给量环比下降14.41%,普通公寓挂牌出租1.3万套,供给量环比下降14.47%,这是继春节后供给量首次下降,节后小阳春效应逐步消散,业主对外挂牌的积极性下降。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    租金方面,北京是唯一一个住宅及普通公寓租金平均租金单价突破100元/月/平方米的城市,其次上海住宅及普通公寓租金单价均位列第二,租金单价分别为95.59元/月/平方米和95.46元/月/平方米。

    据观点指数监测的十个城市数据显示,报告期内(4月)厦门及成都住宅租金出现环比下降外,下降幅度分别为1.85%和1.52%,其他8个城市均实现不同程度的环比上涨,涨幅从0.14%到6.26%不等,其中深圳上涨幅度最大。

    而普通公寓环比方面,仅深圳、杭州、广州及天津实现环比上涨,涨幅从1.29%到8.62%不等,涨幅最大的城市为深圳。其他环比下降城市中,厦门降幅最大,达4.29%,其次是上海,降幅达4.25%。

    4月上海受到疫情的影响,对普通公寓带来的冲击比住宅更大。

    深圳在住宅及普通公寓挂牌租金方面相较上月表现更为坚挺,主要是由于深圳逐步从3月疫情影响中恢复,租赁市场逐步回暖。同时报告期杭州在住宅及公寓租赁市场中表现不俗,住宅租金环比上涨涨幅位列第二,普通公寓租金环比上涨涨幅位列第三。

    总体而言,观点指数监测10个城市的4月租赁房源供给量整体表现差于3月,住宅挂牌租金表现优于3月,而普通公寓市场受零星疫情爆发影响,整体挂牌租金出现微降。10个城市住宅租金平均租金单价为65.46元/月/平方米,环比上涨2.56%;普通公寓平均租金单价为65.62元/月/平方米,环比下降0.4%。

    保租房项目认证加快落实,行业融资渠道呈多元发展

    报告期内,首创繁星社区项目经北京市、朝阳区两级城乡建设部门认定,成功获批北京市《保障性租赁住房项目认定书》(京保租认定【2022】4号),成为北京第4家、朝阳区第1家获得保租房认定的大型租住社区项目。

    4月19日,安歆青年社区·启航店喜获金华地区“001”号《保障性租赁住房项目认定书》。

    2022年是“十四五”规划落地的关键年份,大批保租房将进入运营阶段,同时保租房政策以及保租房认证也在加速落实。

    广州、上海、北京、南京等多个城市已经陆续发布关于保障性租赁住房项目认证办法,明确保障性租赁住房的面积标准、租金标准、对象标准、规模标准、建设标准、运营标准等各项环节,多地在加快发展保租房的政策推动下,加速了保租房的筹建及落实项目认证进程,增加租赁市场房源供给及促进实现住有所居的愿景。

    来源:观点指数整理

    随着政策端对租赁市场金融端的大力推动,如保障性住房租赁贷款不纳入集中度管理、银行保险机构支持保障性租赁住房发展、保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点等各项利好支持下,租赁市场稳步发展。

    报告期内,租赁项目筹备资金来源渠道主要有企业设立及认购租赁住房基金、股权类REITs产品、银行发放贷款及发行ABS产品等多项来源渠道。

    除此之外,住房租赁公司债以及保障性租赁住房REITs也是重要的资金来源渠道。

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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