首季御寒 | 2022五月产业运营服务发展报告

观点指数研究院

2022-05-16 17:08

  • 这种集中结转的方式可能导致本年度中后期业绩增长难以为继,需持续关注企业二三季度的业绩情况。(报告期2022.04.21-2022.05.16)

    观点指数 报告期内,多家A股上市企业公布了2022年一季度业绩。排除经营出现异常情况的华夏幸福,观点指数重点监测的12家上市产业运营企业也在期内完成了业绩公布。

    数据上看,大多数企业(包括上海本地的园区企业)的业绩似乎都没明显受到疫情管控的影响。但利润实际增加这一指标上,大部分企业本期业绩增长主要与房地产收入结转有关,包括一些产业载体出让的收入。

    期内,11只公募REITs也公布了2022年一季度业绩。从整体营收和出租率看,一季度园区REITs营收和出租率未受到全国多点散发的疫情影响,仅蛇口产园REIT所管理园区出租率有所下滑。然而考虑到财报数据可能具有一定滞后性,更应关注二三季度园区经营数据。

    除了企业公布一季度业绩外,期内行业继续录得多项重大项目签约,如联东U谷、中南高科和万洋众创城各有新项目的签约或开工。东久新宜则在期内宣布设立总投资规模约12亿美元的生物医药基础设施合资平台;普洛斯方面则传出新加坡发行“新经济”REITs的消息。

    多家企业结转地产收入,张江高科投资收益拖累

    整体来看,大多数产业未受到疫情管控的明显影响。

    但实际来看,比如以利润增加指标考察,大部分企业本期业绩增长主要与房地产收入结转有关。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    营业收入表现上,样本上市企业数据显示,2022年一季度有9家企业实现了营收正向增长。其中,浦东金桥增长523.36%,市北高新增长282.71%,外高桥增长82.80%,上海临港增长接近50%,实现高增长的几家均是上海园区企业。

    从归母净利润同比变化来看,2022年一季度12家样本企业中有5家实现正增长,其中浦东金桥、市北高新和外高桥是上海企业。

    数据来源:公司公告,观点指数整理

    相当数量的产业园区企业,特别是上海本地企业选择在本年一季度结转房地产收入,包括区内住宅和产业载体的销售,贡献了可观的营收和净利增长。

    比如浦东金桥就在期内基本完成了碧云尊邸一期交房,结转当期收入、净利润;市北高新则受益于本期园区产业载体销售确认收入增加;外高桥在解释收入和净利润大增时同样提到了“主要为房产转让收入较上年同期大幅上升”。

    同样在上海的张江高科,引以为傲的“产业投行”模式受到了国内外资本市场、新冠疫情再次爆发等影响,直接或间接持有的境内外二级市场股票市价大幅下跌,使得净利润出现了大幅滑坡。

    当前产业运营商进行产业投资是大趋势,如中新集团在近两年就多次参与多支产业投资基金的成立,涉及生物医药、电子信息、半导体、新消费等行业。标准厂房开发的代表联东也在2021年开启产业投资新路径,先后投资了明势资本、同创伟业旗下基金,并已取得一定的成果。

    但从近一年来张江高科业绩下滑情况看,产业投资收益情况与整体市场环境关联极大,当资本市场表现转差时将对公司业绩造成较大影响,同行效仿投行模式时更需做好规划和备案。

    观点指数认为,一季度由于受到疫情影响,产业运营企业的正常经营受困,租金、招商等收入承压。因此为避免整体业绩明显下滑,故选择将此前留存的地产销售收入在本季进行集中结转。然而这种集中结转的方式可能导致本年度中后期业绩增长难以为继,需持续关注企业二三季度业绩情况。

    联东U谷、中南高科等动作频频,普洛斯新加坡发行新经济REITs

    除了企业公布一季度业绩外,期内行业继续录得多项重大项目签约,如联东U谷、中南高科和万洋众创城各有新项目的签约或开工。

    广东中天报告期内动作频频,陆续取得3个项目签约、动工、摘牌,这些项目均经过与合作伙伴多年策划推动,并集中在今年4月取得成果。

    广东中天成立于1999年的东莞,聚焦于科创投资与产业园区运营、城市更新与产城融合开发服务及综合实业投资的协同发展,目前已拓展至北京、深圳、南宁等城市,但主要业务还是聚焦于东莞大本营。

    东久新宜则在期内宣布设立总投资规模约12亿美元的合资平台,专注于中国前沿城市的生物医药基础设施开发和运营。

    东久新宜长期扎根长三角地区,该区域生物医药技术积累雄厚,包括上海张江科学城和苏州工业园区,多家头部生物医药企业在此进行研发生产,产业载体需求充足。首批合作项目位于上海张江科学城核心区域,为成熟的生物医药类园区,由东久新宜开发并运营,体现了本次合作的含金量。

    另外,市场消息称,普洛斯拟打包地处中国的12处产业园区资产,赴新加坡交易所发行REITs,名称为“普洛斯新经济不动产投资信托基金(GLP New Economy REIT)”。

    根据目前透露的消息,12个基础资产业态包括物流仓储7个、科技园区2个和标准厂房3个,净可出租面积136.2万平米,估值约91.47亿元人民币,2022年的预期分配收益率为5.7%。

    其中,科技园区部分包括两个,分别为环普成都高新科技园、环普西安国际科技园,均处于当地核心科技园区内。

    观点指数认为,普洛斯重回新加坡发行的REITs,不像于中国内地市场发行的中金普洛斯REIT一样属于全物流园区,而是在资产包中放入了环普旗下的科技园区,且两个科技园区资产位于成都和西安,都是受到政策和市场青睐的中部重点城市,主要是为了贴近海外投资者关心的热点。

    普洛斯在文件上强调“新经济”,在资产包中加入科技园区,整体均往多元化、涵盖范围大的“新经济”方向靠近,这正是近期亚太区同行都在强调的热点话题。

    一季度疫情未明显波及产园REIT,需持续关注租户续约情况

    报告期内,11只公募REITs公布了2022年一季度业绩。

    单从产业园类看,一季度疫情对产业园、物流园冲击不算大,但较大可能源于业绩滞后性。应注重关注二三季度疫情对项目续租等影响,警惕后期园区的经营压力或进一步增加。

    从营收看,东吴苏园产业REIT一季度收益稳步提升,基金收入和净利润均保持环比上涨,出租率保持稳定,毛利率为79%,亦高于往年。

    蛇口产园REIT一季度平均出租率87.16%,较2021年下降0.1个百分点,期末出租率84.46%,较2021年末下降3.54个百分点,报告期内实现收入3339.68万元,预算完成率92%,一方面是由于一季度租金单价处于全年季节性较低点,另一方面则是因为一季度深圳疫情反复,新客户招租滞后,园区部分客户续租情况不及预期,且出现部分客户提前退租的情况。

    张江光大园REIT一季度末出租率为100%,一季度平均合同租金为5.38元/平/天,租金水平较去年小幅提升0.56%。租赁业态主要为在线新经济53.25%、集成电路19.35%、金融科技19.21%、先进制造业5.86%、产业服务配套2.33%,租户基本保持稳定。

    然而自3月以来,上海新型冠状病毒疫情蔓延,进入封控状态,张江光大园REIT所管理的园区于3月18日起响应张江镇防疫相关要求,进入封控状态,园区租户居家办公。

    封控情况将可能对上海园区租户的经营产生不确定性影响,并出现提前退租或租金收缴率下降的情况,这在蛇口产园REIT上已有所体现。

    建信中关村3月底时点出租率为96.15%,较2021年末未发生明显波动,受整体经济形势及疫情影响,园区部分客户经营情况承压,续租情况或不及预期,但2022年一季度整体租赁情况未受到重大影响。

    从整体营收和出租率看,一季度园区REITs营收和出租率未受到全国多点散发的疫情影响,仅蛇口产园REIT所管理园区出租率有所下滑,然而考虑到财报数据可能具有一定的滞后性,更应关注二三季度的园区经营数据。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    产业

    产业园

    产业REITs