供地趋宽 城市分化 | 2022五月房地产企业新增土地储备报告

观点指数研究院

2022-05-16 16:59

  • 整体上看,当前土拍市场分化明显,企业在甄选土地项目上将愈发严苛,利润空间大的地块争抢激烈,而冷门区域地块则无人问津。(报告期截至2022.05.16)

    观点指数 观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内土地供应数量环比减少1210宗,同比减少4626宗;供应土地建面环比减少24.5%,同比减少54.5%;供应土地起始楼面价环比下降43.6%,同比下降44.7%。

    期内集中供地城市减少,主要为北京、福州,供应建面出现环比回落。但是在出让条件方面有所放松,包括北京供地没有配建保障性租赁住房的硬性要求;福州配建安置型商品房地块数量减少,回炉地块起始价降低,限售价上升,提升竞得企业获利空间。

    报告期内,100个重点城市成交土地数量环比减少925宗,同比减少2875宗;成交土地建面环比减少33.1%,同比减少59.8%;成交总价环比减少30.5%,同比减少70.6%;成交楼面均价环比增长3.9%,同比减少26.8%。

    当前依旧处于地块集中出让的时点,期内共计6个试点城市进行集中供地,各城市土拍表现分化明显,深圳出让地块全部顶价成交,杭州23宗出让地块触及中止价进入一次性报价阶段,但是天津、南京土拍则显得冷清,流拍停牌率分别为80%、32%。

    前50房企单月扩储环比增162.9%,中海滨江拿地超150亿

    数据来源:观点指数整理

    观点指数发布的“1-4月房地产企业新增土地储备报告”显示,前50房企1-4月新增土地建筑面积为4398万平方米,同比减少70%。

    报告期内,中海地产、龙湖集团与保利发展新增全口径土地储备分别为333.3万、303.3万以及270.6万平方米,处于领先地位。

    从单月拿地数据来看,4月处于集中供地的高峰期,期内前50房企投拓力度明显增加,新增土地建筑面积为1395.2万平方米,环比增加162.9%,但对比去年同期减少72.2%,主要原因是去年试点城市供地量较多,而且房企的拿地积极性高。

    单月拿地力度较大的房企包括中海地产、滨江集团、华润置地、建发房产以及保利置业,拿地权益金额分别为153.4、151.7、77.1、72.5以及63.4亿元。

    其中,中海地产在成都、长沙、宁波、南京等多地进行拿地,滨江扩储区域集中在杭州大本营,月内拿地数量高达11宗。

    值得注意的是,截至4月底,20家房企新增货值超过100亿元。

    土地供应回落,出让条件趋向宽松

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内土地供应数量3827宗,环比减少1210宗,同比减少4626宗;供应土地规划建筑面积21444万平方米,环比减少24.5%,同比减少54.5%;供应土地起始楼面价1165元/平方米,环比下降43.6%,同比下降44.7%。

    住宅用地方面,报告期内100个重点城市供应住宅用地832宗,环比减少560宗,同比减少2147宗;供应土地规划建筑面积5257万平方米,环比减少42.4%,同比减少77.7%;供应土地起始楼面价3528元/平方米,环比减少35.4%,同比减少3.3%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级来看,报告期内仅有北京进行供地,此次为北京年内第二批集中供地,共推出17宗住宅用地,总用地面积约98万平方米,建筑规模约175万平方米,总起始价约559.7亿元。

    北京此次依旧沿用限地价、限售价、禁马甲等规则,达上限价后竞现房销售面积、竞品质、摇号确定竞得人。

    值得注意的是,北京第二批集中供地首次提出建设“全龄友好社区”的要求,选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点,竞得人须从配套设施、室内空间等方面提出以适老性为主的建设要求。

    报告期内,二线城市供应住宅用地118宗,供应土地建筑面积为931万平方米,环比减少71.5%,同比减少89.6%;供应起始楼面价为4483元/平方米,环比下降56.3%,同比下降33%。

    福州、南昌以及合肥是期内的主要供地城市,其中福州为年内第二次集中供地,共推出19宗地块(包含5宗回炉地块),总起价136亿元,将于5月26日-27日出让。此次供地包含涉宅地14宗(含1宗租赁住房用地),总出让面积55.8万平方米,总建筑面积82.1万平方米,总起价125.6亿元。

    福州集中供地(除长乐地块,采用限地价+控房价+摇号出让)均采用 “限地价+控房价+竞首期付款比例+摇号”的方式出让。

    报告期内,三线城市供应住宅用地555宗,供应土地建筑面积为3565万平方米,环比减少10.3%,同比减少55.9%;供应起始楼面价为2231元/平方米,环比下降25.7%,同比下降19%,主要供地城市包括菏泽、商丘、威海以及漳州等城市。

    从土地供应体量来看,由于集中供地城市减少,供应建面出现环比回落。但是在出让条件方面有所放松,包括北京供地没有配建保障性租赁住房的硬性要求;福州配建安置型商品房地块数量减少,回炉地块起始价降低,限售价上升,竞得企业获利空间提升。

    城市成交分化,深圳、杭州土拍火热

    成交方面,当前依旧处于地块集中出让的时点,期内共计6个试点城市进行集中供地,各城市土拍表现分化明显。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    具体而言,报告期内100个重点城市成交土地数量2151宗,环比减少925宗,同比减少2875宗;成交土地规划建筑面积11731万平方米,环比减少33.1%,同比减少59.8%;成交总价1699亿元,环比减少30.5%,同比减少70.6%;成交楼面均价1448元/平方米,环比增长3.9%,同比减少26.8%。

    住宅用地方面,报告期内100个重点城市成交住宅用地500宗,成交土地规划建筑面积3005万平方米,环比减少30%,同比减少75%;成交总价1348亿元,环比减少23.8%,同比减少73.1%;成交楼面均价4486元/平方米,环比增长8.9%,同比增长7.6%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级来看,报告期内一线城市仅有深圳出让土地,总共出让8宗地块,总出让面积107.1万平方米。此次深圳集中供地热度极高,吸引了中海、招商、华发等近20房企参拍。最终8宗地块全部顶价成交,总成交金额为193.3亿元,溢价率15%,其中5宗地块的成交价格、自持面积双封顶,最终摇号成交。

    一直以来,由于宅地供应数量稀少以及楼市去化表现良好,深圳土拍一直都保持火热的态势。此次深圳还调高光明凤凰、光明玉塘等地块限售价,直接增加房企未来利润空间,进而提高房企的拿地积极性。

    杭州、宁波、南京、长沙、天津5个二线城市集中出让地块,虽然整体出让体量不及上月,但个别城市如杭州土拍表现亮眼,60宗涉住宅地块成交59宗,成交总价827亿元,平均溢价率6.4%。其中,23宗出让地块触及中止价进入一次性报价阶段。

    相比之下,天津、南京土拍则显得冷清,具体而言,天津市首轮集中供地共30宗地块,仅成交6宗土地、9宗流拍、15宗停牌,成交总金额43.5亿元,出让土地面积48.6万平方米;南京出让19宗地块,6宗流拍,13宗成交,其中7宗底价成交,成交总价191亿元,溢价率4.53%。

    三线城市土地成交总量保持平稳,价格小有回升,主要是桐乡、溧阳、湖州等部分长三角三线城市较高土地成交价格推动。

    整体上看,当前土拍市场分化明显,热门城市、热门区域以及政府让利程度是影响企业拿地的重要因素。由于楼市价格面临下行压力,企业在甄选土地项目上将愈发严苛,利润空间大的地块争抢激烈,而冷门区域地块则无人问津。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    以住宅用地成交总价来看,报告期内杭州、宁波、深圳、南京以及长沙5个城市名列前茅,成交总价分别是828亿元、265亿元、193.3亿元、191.5亿元以及173.9亿元。

    数据来源:观点指数整理

    从涉宅用地成交总价数据来看,期内大额成交地块主要位于杭州与深圳等地,包括杭州4宗,深圳2宗,东莞、成宁波以及长沙各1宗,竞得人以央企国企为主。

    成交价格最高的是深圳宝安区新安街道地块,由万科与深圳人才安居集团以70.5亿元+竞自持26000万平方米保障性租赁住房面积竞得,成交楼面价32709元/平方米。

    该地块建筑面积约21.6万平方米,用途为二类居住用地+道路用地,住宅部分拟建设普通商品住房和保障性租赁住房,初始建设的保障性租赁住房面积为1.91万平方米,普通商品住房销售限价(均价)为87494元/平方米。

    时代拟退广州8个旧改,荔湾实行复建资金监管新政

    数据来源:Wind,观点指数整理

    城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至5月7日,6家企业在城市更新业务上有新动态,其中华润置地、招商蛇口分别与深圳龙岗城投集团、新世界中国签订合作协议,就城市更新等领域展开合作。

    开发商与地方城投、资方的合作并不少见,尤其是在城市更新等大型项目上。华润置地和招商蛇口具备强大的开发运营能力,而深圳龙岗城投集团提供项目资源,新世界中国投入发展资金。通过合作方的比较优势,能够加快项目进程,同时提高资源利用效率与分散风险。

    报告期内,时代中国向广州市政府发文恳请退出从化区(1个)、增城区(2个)、黄埔区(5个)共计8个旧改项目,并归还20.1亿元的履约保证金及前期资金投入。时代中国表示,上述,希望通过退出的方式归还资金纾困。

    由于当前融资渠道受限,项目销售回款显著下滑,以及旧改项目沉淀大量资金等因素,旧改实施房企容易出现现金流阶段性紧张。

    例如佳兆业第一季度出现了未按时支付广州海珠石溪村承租物业租金及相关费用的情况,在经过沟通之后,相关费用已于4月20日结清,石溪联社发文声明改造合作企业并未并更,项目正在有序推进。

    此外,为确保石溪更新项目后续推进,石溪联社要求佳兆业提交《石溪项目2022年度更新改造工作推进保障方案》。广州荔湾区也实行旧村庄全面改造项目复建安置资金监管措施,要求合作方在资金监管账户缴存资金,金额不低于项目复建安置资金总额30%。

    另外,保利发展公告宣布,经公司董事会审议,同意公司参与上海城市更新引导基金,持有有限合伙份额20亿元。

    上述引导基金募集规模为人民币100.02亿元,用于投资上海中心城区旧改、区域开发更新等相关领域企业。引导基金原先由上海世博土地出资金额40亿元,上海万科、中交房地产、招商蛇口各出资20亿元。此次保利发展入局,以20亿元受让上海世博持有的19.996%份额。

    政策方面,重庆市规划和自然资源局印发《重庆市城市更新规划设计导则》,文件提到要坚持先规划后建设,统筹整体与局部、近期与远期、空间与政策的相互关系;坚持保护优先,促进有机更新,避免大拆大建;建立负面清单,守住城市更新底线。

    这跟住建部提出在实施城市更新行动中防止大拆大建的要求相一致。目前已有多个省份以及城市提出类似政策文件,城市更新条例愈发规范和完善。

    值得一提的是,近期广东省三旧改造协会与富力在广州番禺石壁项目进行合作,三旧改造协会省级将为石壁项目提供理论和政策指导、包括历史文化保护、投融资、产业导入、宣传推广等服务,打造旧改新标杆。

    撰文:詹兴晶    

    审校:欧阳颖



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