活跃度提升 | 2022四月商办市场与发展报告

观点指数研究院

2022-04-28 16:19

  • 中海在管商办规模居首位,一线城市办公租金均实现环比上涨。(报告期2022.3.29-2022.4.28)

    观点指数 目前在管商办项目规模位居前列的企业有中海、华润万象生活、陆家嘴、越秀商投、招商、凯德等商办运营商。

    其中陆家嘴长期在营16个办公项目,共计甲级写字楼23幢,总建筑面积191万平方米。2021年甲级写字楼与高品质研发楼租赁收入同比增长5.7%,整体经营状况向好。

    市场租金方面,报告期内一线城市均实现环比上升,办公租赁活跃度提升。其中上海涨幅最大,达21.48%,其次是北京,达8.99%。

    大宗交易方面,商办资产交易较上月更为频繁,主要有上海绿地创驿大厦A塔楼、北京苏宁生活广场、上海市瀛通绿地大厦等项目。

    企业经营向好,多项目达满租

    报告期内,多家企业发布了2021年业绩报告。数据显示,目前中海商业在管商办规模、在管项目以及商办收入均处于样本企业首位。

    来源:观点指数整理

    截至2021年末,中海在管商办项目64栋,管理面积389万平方米,写字楼租金收入35.1亿元,同比上升10.7%,成熟期项目出租率为91%,同时15个项目达成满租。

    2021年中海新增入市商办项目6个,建筑面积40.5万平方米,主要分布于宁波、北京、珠海、武汉、南京、合肥等重点城市。今年计划入市商办项目5个,建筑面积为31万平方米,主要分布于北京、上海等重点城市。

    来源:观点指数整理

    从出租率情况来看,样本企业平均出租率达88.01%,金茂商业出租率居于首位,达96.74%,主要写字楼项目出租率基本保持高位,较去年有显著提升。

    北京凯晨世茂中心、中化大厦、长沙梅溪湖国际研发中心等项目达到满租。

    数据来源:观点指数整理

    样本企业营收方面,陆家嘴商办收入也较为亮眼。

    2021年,陆家嘴甲级写字楼与高品质研发楼共计录得租赁收入32.35亿元,同比增长5.7%。陆家嘴持有长期在营16个办公项目,共计甲级写字楼23幢,总建筑面积191万平方米。

    其中,陆家嘴世纪金融广场项目的建筑面积及租金收入最高,建筑面积为26.86万平方米,租金收入7.15亿元。

    来源:企业公告,观点指数整理

    除天津陆家嘴金融广场项目位于天津外,其他15个项目多数位于上海陆家嘴商圈。截至2021年末,天津甲级写字楼出租率为81%,平均租金3.45元/平方米/天,上海成熟写字楼平均出租率为85%,平均租金8.09元/平方米/天。

    据观点指数预估,在各个样本企业表现中,陆家嘴在租写字楼项目中租金单价最高的为陆家嘴富汇大厦项目,租金单价为224.19元/平方米/月。而招商房托中写字楼租金单价最高项目为新时代广场项目,租金单价为179.4元/平方米/月;越秀房托中写字楼租金单价最高项目为国金中心项目,租约单价为241元/平方米/月;国金中心写字楼租金单价水平仍处于样本项目中高位水平。

    一线城市租金环比上升,浦东新区涨幅最大

    从城市区域租金来看,报告期内,北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区,办公租金均价为8.22元/平方米/天,环比上涨14.8%;上海黄浦区,均价为6.47元/平方米/天,环比上涨1.57%;广州天河区,均价为4.17元/平方米/天,环比上涨2.46%;深圳福田区,均价为4.39元/平方米/天,环比上涨5.53%,同时也是深圳市租金涨幅最大的区域;

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    环比上看,上海浦东新区涨幅最大,达43.06%,3月上海浦东新区办公平均租金为6.18元/平方米/天。

    此外,观点指数监测的该区域部分商办项目中,富士康大厦租金单价水平最高,达11.56元/平方米/天。

    来源:观点指数整理

    从城市整体表现看,报告期内(2022年3月),全国办公物业出租挂牌量达13.9万套,环比上涨30.67%,一线城市办公租金平均单价为4.45元/平方米/天,环比上涨9.48%。

    租金单价最高的是北京,达5.94元/平方米/天;其次是上海,平均租金单价为5.09元/平方米/天,是首次突破5元/平方米/天。

    数据来源:全国房价行情网,观点指数整理

    城市租金环比方面均实现不同程度上涨,涨幅在1.85%到21.48%不等。其中上海涨幅最大,其次是北京,达8.99%。

    同比方面,深圳较2021年同期租金下跌4.27%,北京、上海、广州均实现同比上涨,涨幅分别为11.42%、33.13%以及3.08%。

    凯德接手苏宁生活广场,商办资产交易更为频繁

    据观点指数不完全统计,报告期内资产交易更为频繁,商办资产大宗交易共计5宗,交易金额从1.8亿元到30.3亿元不等,交易资产主要位于北京及上海。

    报告期内,商办大宗交易资产买家中浙商银行属于金融机构、凯德集团属于商业资管机构、万集科技为高新技术企业,买家性质均有所不同。

    来源:观点指数不完全统计

    其中,北京苏宁广场拟折价出售,项目对外报价约35亿元,最终成交价为报价的七折,即约24.5亿元,由凯德集团接手。项目位于朝阳区慈云寺区域,总占地面积约1.6万平方米,含商业和写字楼业态。项目总建筑面积约为10万平方米,地上7层至19层为甲级写字楼。

    据了解,去年苏宁置业陷入破产传闻,后面引入江苏国资、海尔及阿里等资本入场。而北京苏宁广场放入市场放售,也是回笼资金的重要方式。

    此外,交易金额最大的是浙商银行拟30.3亿元购置上海绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。

    标的项目位于上海浦东新区洋泾街道308街坊5/4丘,土地使用权面积37433.9平方米,项目包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。根据公告,标的项目存在土地及在建工程抵押情况,抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海闵行支行,抵押担保范围为11.75亿元。

    据观点指数了解,去年年底绿地以30亿元转让上海地产星弘房地产开发有限公司60%股权,而上海地产星弘房地产主要业务是绿地创驿大厦的开发建设工作,受让方为上海地产(集团)有限公司以及上海城投资产管理(集团)有限公司,分别出资15亿元购买上海地产星弘房地产开发有限公司各30%股权。

    撰文:许伟英    

    审校:欧阳颖



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