头部扩张与混合办公潮起 | 2022四月办公空间服务发展报告

观点指数研究院

2022-04-26 16:21

  • 头部企业在稳步扩张前提下,也开始注重混合办公方面的布局与发展。(报告期2022.03.28-2022.04.26)

    观点指数 报告期内,部分头部企业在项目新增签约上有所收获。优客工场为代表的4个企业实现规模扩张,其中优客工场继续在大体量项目获取上发力,版图再添产业园改造项目。

    开业项目的新增供应上,展现出一线城市集中高的特点。其中深圳布局项目占比最高,具备良好的创业和政策环境是原因之一。

    对比上月,全国重点城市(一线城市+部分二线城市)每个办公空间平均租金下降约7.5%,平均每个办公空间提供的工位数下降4%,而项目平均面积则相差不大,市场还是处于相对稳定的状态。

    混合办公热度下,不少企业已经或开始进行相关项目的打造,未来有望在市场需求带动下,在租赁去化上实现突破。

    企业签约环比上升,产业园改造受关注

    当下,办公空间行业快速扩张的发展时期不再,逐步踏入了稳步增长和精细化运营提升的阶段。期内,部分样本企业继续实现了稳步扩张,均为办公空间领域的头部企业。

    样本企业中,以优客工场代表的5个头部企业有11个新项目签约,而上月同期为3个样本企业签约8个项目,新增项目数量均环比上升。

    数据来源:观点指数整理

    优客工场活跃度最高,延续上月趋势,本月签约项目数量和面积也均为最多。期内新增4个项目,面积达23900平方米,其中轻资产输出品牌大然凌一贡献3个项目。

    报告期内,优客工场新增运营托管新项目东莞得康医疗·优客工场,合作面积共20000平米,拥有近3000个工位,为期内唯一一个面积过万的大体量项目。体量较大主要是由于该项目原为东莞得康医疗制品有限公司的办公厂房,由老旧工业园的改造提升而来。

    官方数据显示,优客工场在2021年新增了11个逾万平米项目,签约的大体量项目中,产业园项目是其中的重要组成部分。2022年至今,优客工场新增签约项目中,产业园类项目占比接近三成。

    这种通过改造运营存量物业,为合作方提供运营管理委托服务,挖掘存量空间的商业价值的方式,成为优客工场的发力重点之一。据了解,优客工场的传统商业改造项目中,有老旧服装贸易城、传统家具卖场、旧工业厂房、百年历史街区等各种资产类别。

    此外,优客工场轻资产输出模式也为大体量项目的获取创造了条件,能以较低成本获取项目运营,而优客工场目前的业务结构中,轻资产占比较大。财报数据显示,2021年三季度,优客工场轻资产项目数量达到165个,布局54个城市,管理面积50.2万平方米,营收2180万元,占其空间业务收入约22.24%。轻资产规模上,预计2021年底的轻资产项目占比将提升到75%左右。

    新增项目城市布局上,样本企业均以此前已布局的优势城市为主,部分也在外拓新城市。

    办伴新签约项目DPLUS徐家汇联峰汇商务空间位于大本营上海,基于企业对市场的熟悉度高,后续运营难度相对较小。但在具体城市区域上,未有产品线项目布局的区域核心地段成为首选,该项目也是DPLUS产品线即独立精装小户型办公空间在徐汇区落地的首个项目。

    而优客工场期内新增项目布局,兼顾不同城市能级之余,也着力挖掘未布局城市,如期内签约的银川光耀中心·优客工场。

    目前,市场上的办公空间企业在区域和城市选择上,主要集中于东部地区的一二线城市。而优客工场则更为注重全国化均衡布局,下沉趋势更为明显。主要是由于目前优客工场已经在一二线城市完成全面布局,下一步将重点更多放在下沉市场的三四线城市。

    新签银川项目前,西北区域就已进驻了西安、太原、乌鲁木齐等7个城市,拥有近20个项目,其中万平米级的大体量项目就达5个。

    此外,创富港、BEEPLUS和梦想加新签项目均位于主要布局城市,主要出于市场熟悉度以及巩固现有布局等原因,城市深耕是其期内的主要发展方式。

    新增供应面积超两万,一线城市集中度高

    数据来源:观点指数整理

    期内新开业项目主要由创富港、优客工场、梦想加以及办伴贡献,合计开业8个项目,总面积约25500平方米。相比上月的3个企业开出4个项目,项目数量实现环比上升。

    其中,创富港在新增供应方面表现突出,今年以来每月均有新项目开出,期内开业4个项目,在管规模稳步提升。截至2022年4月,创富港共享办公已设立230+空间,遍布北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、长沙、香港全国9大城市,运营空间面积超30万平方米。

    梦想加月内虽仅有一个项目开业,但面积达9000平方米,属于较大体量项目。该项目位于此前尚未有项目的重庆,丰富了梦想加的城市版图,全国布局增加至9城。

    以上新开业项目虽然面积不大,但城市分布上集中于一线城市,占比75%,集中度较高,其中深圳更是占到3个项目。这主要是因为办公空间企业服务的客户中,创业型小微企业占到较大部分,而深圳是一线城市中创业活跃度最高的城市。

    官网数据显示,2021年底,深圳市场主体达380.4万户,市场主体活跃度达75.8%,总量和创业密度继续稳居全国第一,因此不少办公企业选择将深圳作为布局重点。 

    如创富港,其办公空间项目客户群体主要是大中小微企业和初创团队,这类企业尤要注意对成本的把控。据《2021年中国小微企业发展指数报告》数据显示,租金、员工薪酬分别占小微企业经营成本的74.0%、67.9%,成为维持小微企业经营的重要压力源。

    因此在选址方面,创富港主要瞄准位于一线城市核心区域的物业,后续通过空间再造,让创业型小微企业用更低成本的方式获得更优质的办公场地。

    重点城市办公租赁成本下降,企业扩张注重区域产业结构

    报告期内,据观点指数观察,全国重点城市(一线城市+部分二线城市)每个办公空间平均租金为1348元/人/月,平均每个办公空间提供约457个工位,平均每个办公空间面积约为4795平方米。

    相比上月,平均租金下降约7.5%,平均每个办公空间提供的工位数下降4%,而项目平均面积则相差不大,市场还是处于相对稳定的状态。

    数据来源:观点指数整理

    稳定的市场环境也给企业的发展奠基了基础,不少样本企业期内实现新增签约,或者现有项目的入市。

    与此同时,观点指数也关注到部分样本企业新签约或新开业项目所在的区域,大多具备政策扶持和较好产业前景等优势条件。产业结构上,除高新技术、金融机构等传统需求行业外,还有数字经济、电子商务等新兴产业。

    来源:观点指数整理

    未来随着产业发展,相关租赁需求也会持续增加,将为企业项目发展带来更多具有潜力的优质客户。反之,这类办公空间服务企业的入驻也能助力区域办公环境的优化。

    样本企业积极推动混合办公发展

    近期,混合办公的讨论度高涨,不少认为这种方式能使人们能根据公司政策,选择自己高效的工作地点及时间,在家庭和办公室之间取得平衡。

    今年2月14日,在线旅游公司携程集团宣布将在全公司推行混合办公制度。自3月1日起,每周三、周五,公司各事业部、职能部门可根据实际需求自行选择办公地点,实行或逐步推行1至2天的混合办公。

    此外,在今年3月召开的第十三届全国人大会议上,有人大代表也提出了《关于推广"3+2"混合办公模式的建议》,认为"3+2"混合办公制的推广是企业、员工和社会的多赢,建议从法律制度层面保障和支持混合办公模式的落实。

    据观点指数观察,以雷格斯、优客工场等为代表的样本企业,对混合办公发展均持积极态度,正在积极推动相关业务发展,以期后续对接市场方面的需求。

    来源:企业官微,观点指数整理

    一定程度上,混合办公与当下办公空间推崇的灵活办公契合度非常高。此外,据行业调查显示,许多跨国企业计划将办公空间的面积降低30%-70%,并正致力于通过混合办公策略提高工作的灵活性,这都展现了混合办公未来的可能性。

    对租赁企业而言,混合办公模式能减少用于租赁办公空间的支出。以雷格斯为例,其租期最短可按小时,人数最少可从1人计算,租赁模式灵活且人性化,企业还可根据规模随时进行调整。但与此同时,混合办公也有提高企业沟通和管理成本的风险,以及工作和生活边界不清晰等潜在问题。

    整体而言,目前混合办公仍处于一个兴起阶段,如若与灵活办公良好结合,无疑为办公空间企业的发展提供了一个新机遇。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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