四月房地产企业新增土地储备报告:触底回暖

观点指数研究院

2022-04-19 17:40

  • 期内6个二线城市集中供地,在上月基数低的影响下,拉动期内二线城市成交建面环比大增190.6%。(报告期截至2022.04.19)

    观点指数 报告期内广州、深圳、杭州以及厦门等14个重点一二线城市进行集中供地,拉动土地供应量上升。100城土地供应建面环比增加77.6%,同比减少28.3%;供应土地起始楼面价环比上升20.9%,同比上升31%。

    对比去年首次集中供地,大部分城市的供地体量相对较小,不及去年同期水平。

    成交方面,6个二线城市集中供地,在上月基数低的影响下,拉动期内二线城市成交建面环比大增190.6%。

    由于大部分城市土地成交规模较低,仅有成都成交建面超过300万平方米,二三城市成交建面不及去年同期水平。不过由于二线城市土地出让质量提高,成交楼面价上升,成交总价反而同比微涨6.2%。

    城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至3月14日,7家企业在城市更新业务上有新动态,佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议,三方将考虑建立合资公司,不断将成熟城市更新项目置入三方合作平台。

    政策方面,深圳市光明区城市发布意见稿,城市更新防止大拆大建,坚持"留改拆"并举,以保留提升为主,微改造或将成为推进城市更新的重要方式。

    建发单月拿地近130亿,15家房企新增货值超100亿

    观点指数发布的"四月房地产企业新增土地储备报告"显示,前50房企1-3月新增土地建筑面积为2948万平方米,同比减少69.3%。

    报告期内,保利发展、龙湖集团与万科新增全口径土地储备分别为193.8、176.7以及146.2万平方米,处于领先地位。

    数据来源:观点指数整理

    从单月拿地数据来来看,3月前50房企拿地建筑面积440万平方米,环比减少29.4%,同比减少87.8%。

     

    单月拿地力度较大的房企分别是建发房产、中海地产以及华润置地,3月拿地权益金额分别为129亿元、93.9亿元以及38.6亿元。

    值得注意的是,截至3月底,15家房企新增货值超过100亿元。

    14城首轮集中供地,供应建面环比增近八成

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,报告期内土地供应数量4476宗,环比增加1847宗,同比减少2344宗;供应土地规划建筑面积26270万平方米,环比增加77.6%,同比减少28.3%;供应土地起始楼面价2194元/平方米,环比上升20.9%,同比上升31%。

    住宅用地方面,报告期内100个重点城市供应住宅用地1204宗,环比增加633宗,同比减少928宗;供应土地规划建筑面积8288万平方米,环比增加121.1%,同比减少41.5%;供应土地起始楼面价5905元/平方米,环比上升14.6%,同比上升49.5%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级来看,一线城市广州与深圳均在3月31日公布首次集中供地信息。其中,广州首次集中供地出让共18宗地块,总土地面积129.1万平方米,总建筑面积276.5万平方米,总起价357.2亿元,将于5月5日进行出让。

    深圳首次集中供地出让8宗地块,总土地面积约32.1万平方米,总建筑面积107.1万平方米,总起价168.11亿元,将于4月29日出让。

    从出让规则来看,广州保留了限溢价率+限马甲+严控房企资金来源的要求,但是取消限销售对象的规定。深圳则依旧沿用"三限双竞+摇号"的规定,此外全部出让地块还初始配建保障性租赁住房。

    报告期内,二线城市供应住宅用地354宗,供应土地建筑面积为3261万平方米,环比增加267.3%,同比增加47.4%;供应起始楼面价为10252元/平方米,环比上升53.3%,同比上升210.1%。

    期内厦门、武汉、成都、重庆、长沙、杭州、南京、宁波、天津、苏州、济南、无锡12个城市进行集中供地,其中杭州首次集中供应土地60宗,总面积3849亩,总起价约797.58亿元,供应体量领先其他城市。

    值得注意的是,杭州此次集中供地设定土地中止价(溢价率10%)、上限价格(溢价率12%),当价格达到中止价时,转为线下一次性报价,以次高报价原则确定竞得人。

    报告期内,三线城市供应住宅用地599宗,供应土地建筑面积为3796万平方米,环比增加121.2%,同比减少39.5%;供应起始楼面价为2982元/平方米,环比上升16.7%,同比下降14.2%,主要供地城市包括阜阳、大冶等。

    整体来看,报告期内多个重点一二线城市进行集中供地,拉动土地供应量上升。但对比去年首次集中供地,大部分城市的供地体量相对较小,不及去年同期水平。

    成交环比大幅上涨,二线集中供地呈现量小质高

    成交方面,由于报告期内6个二线城市进行土地集中出让,带动成交体量出现大幅度环比上涨。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    具体而言,报告期内100个重点城市成交土地数量2719宗,环比增加327宗,同比减少3236宗;成交土地规划建筑面积15827万平方米,环比增加24.6%,同比减少50%;成交总价2330亿元,环比增加70.5%,同比减少43.9%;成交楼面均价1472元/平方米,环比增长36.8%,同比增加12.2%。

    住宅用地方面,报告期内100个重点城市成交住宅用地565宗,成交土地规划建筑面积3721万平方米,环比增加48.9%,同比减少65.2%;成交总价1688亿元,环比增加89.7%,同比减少47.6%;成交楼面均价4537元/平方米,环比增长27.5%,同比增长50.5%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    分城市能级来看,报告期内,由于疫情防控需要,一线城市上海中止集中出让的首批36宗商品住宅地块,月内仅出让4宗住宅地块,成交总价44.2亿元。

    值得注意的是,月内上海董家渡区域还出让1宗商用地块,成交地价高达135亿元,由上海南滩城市建设发展有限公司联合上海滨和城市建设发展有限公司底价摘得,折合楼面价49126元/平方米。穿透股权背后,上述两家拿地主体均有上海地产参股。

    二线城市是月内土地成交的主力城市,尤其是武汉、成都、合肥、福州、重庆以及厦门6个二线城市集中供地,在上月基数低的影响下,拉动期内二线城市成交建面环比大增190.6%。

    由于大部分城市土地成交规模较低,仅有成都成交建面超过300万平方米,二三城市成交建面不及去年同期水平,同比减少41.3%、66%。不过由于二线城市土地出让质量提高,成交楼面价上升,成交总价反而同比微涨6.2%。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    以住宅用地成交总价来看,报告期内合肥、厦门、武汉、重庆以及福州5个集中供地城市名列前茅,成交总价分别是189.6亿元、153.7亿元、84亿元、74.4亿元以及72亿元。

    数据来源:观点指数整理

    从涉宅用地成交总价数据来看,期内10宗大额成交地块主要位于厦门与武汉,其中包括武汉3宗,厦门3宗,佛山、绍兴、福州以及成都各1宗。

    从拿地企业来看,建发房产竞得上述厦门以及福州共4宗大额地块,涉及金额达121.7亿元。

    其中,成交价格最高的是佛山大良街道云近东区东乐路以南,桂峰路以东地块,由华润置地38.6亿元底价竞得,成交楼面价8221元/平方米。

    该地块总建筑面积50.6万平方米,分为五区分别开发。根据出让文件,竞得人须在项目地块内建设12万平方米以上的购物中心,且购物中心自持期限要求不低于20年;须整体确权、不得分割销售。

    佳兆业与招商蛇口、长城资产合作,深圳光明旧改以保留提升为主

    来源:观点指数整理

    城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至3月14日,7家企业在城市更新业务上有新动态,鹏瑞集团、汇银投资分别中标深圳宝安区西乡街道城市更新项目,华润置地、平安保险集团以及广州开发区投资集团三方联合体确定为广州黄埔区新溪村旧村改造项目的实施主体。

    绿景中国旗下的白石洲项目一期01-08地块土地使用权出让金8.09亿元已经完成缴纳,预计即将取得地块土地使用权证;保利广州冼村融资区规划也已出炉,将建1栋商业中心、3栋办公楼及3栋超高层住宅。佳兆业、华南城分别与中铁五局、深规院签约,就城市更新项目开展合作。

    值得注意的是,近日,佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议,三方将考虑建立合资公司,并以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础,进行全面的梳理研究,不断将成熟项目置入三方合作平台。

    政策方面,深圳市光明区城市更新和土地整备局发布《光明区城市更新和土地整备"十四五"规划(征求意见稿)》,规划期内城市更新和土地整备实施规模不少于10.55平方公里,市场自主申报以M0为主导功能的拆除重建类更新单元计划规模不超过27.5公顷。且要求坚持"留改拆"并举,以保留提升为主,除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑。

    这跟3月中旬广东省人民政府发布的2022年省《政府工作报告》提到的,以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新的要求相一致。

    这也意味着在未来实施城市更新行动中,坚持保护优先,促进有机更新,避免大拆大建,改造企业将更多通过生态修复、环境景观塑造与建筑留、改、拆等,守住城市更新底线。

    撰文:詹兴晶    

    审校:欧阳颖



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