2021年1-3月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2021-03-31 18:25

  • 截至一季度末,共有5家房企累计全口径销售超过1000亿元,相比去年同期增加3家。

    碧桂园表现亮眼,5家房企销售已破千亿

    第一季度末,房地产行业迎来销售小高峰。

    观点指数发布的“2021年1-3月房地产企业销售金额表现”研究显示,前100房企实现全口径总销售金额30719.7亿元,同比增长87.6%,较1-2月同比增幅缩窄16.9个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    由于去年同期房地产市场行情得到修复,销售逐渐回归正常水平,3月销售增幅较2月出现较大回落。

    具体而言,前100房企3月录得全口径总销售额为12327.2亿元,同比增长57.9%,较2月增幅缩窄113.8个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    观看研究成果名单,碧桂园凭借1976亿元全口径销售,位居行业首列,紧随其后的分别是万科和恒大,对应销售额分别是1726.3亿元以及1523.5亿元。

    另外,20房企第一季度销售均实现同比正增长,个别房企如龙光、绿城等增幅超过150%。

    数据来源:观点指数整理

    值得注意的是,截至一季度末,共有5家房企累计全口径销售超过1000亿元,相比去年同期增加3家。同时,100房企中,100亿以下房企仅有23家,较去年同期减半。

    权益销售方面,2021年1-3月100房企实现总权益销售22285.3亿元,同比增长81.5%;平均权益比例为72.4%,比去年同期下降2.2个百分点。随着部分城市集中供地政策推出,房企联合拿地开发的积极性更多,预计未来权益比例进一步下降。

    销售面积方面,100房企1-3月录得总销售面积21039.1万平方米,同比增长64.9%。3月单月,100房企实现总销售面积8522.4万平方米,销售均价1.43万元/平方米,环比提高1466.4元/平方米。

    商品房销售额同比翻番,预计投资增幅先高后低

    国家统计局数据显示,2021年1-2月全国商品房销售金额为19150.7亿元,累计同比上升133.4%,增幅较上年末扩大124.7个百分点;1-2月全国商品房销售面积为17363.1万平方米,累计同比上升104.9%,增幅较上年末扩大102.3个百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    整体来看,在去年销售低基数的基础上,今年1-2月商品房销售额取得开门红,录得大幅同比增长,对比2019年同期亦取得49.6%的增长。

    投资端上,2021年1-2月全国房地产开发投资累计完成额为13985.9亿元,累计同比上升38.3%,较上年1-12月上升31.3个百分点。其中住宅开发投资累计完成额为10387.3亿元,累计同比增速41.9%,较上年1-12月上升34.3个百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    对比2019年同期,1-2月份全国房地产开发投资增长15.7%,住宅投资增长19.2%,两年平均增长分别为7.6%、9.2%。

    从趋势线走势可以发现,自2020年6月起,房地产开发投资累计同比增速开始回正,随后连续走高,今年1-2月达到38.3%的高点。

    一方面,是因为去年1-2月疫情导致项目开发进度延期,开发投资额降至低谷。另一方面,2021年房企面临高销售回款率和高销售目标的双重压力,项目新开工积极性较高。

    国家统计局数据显示,2021年1-2月份,房地产开发企业房屋施工面积770629.9万平方米,同比增长11.0%。其中,住宅施工面积542503.3万平方米,同比增长11.2。房屋新开工面积17036.9万平方米,同比增长64.3%。其中,住宅新开工面积12736万平方米,同比增长68.5%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    另一方面,房企土地投资较去年有所增加,导致投资额增长。

    具体而言,2021年1-2月,房地产开发企业土地购置面积1452.8万平方米,同比增长33.0%;土地成交价款503.4亿元,同比增长14.3%。但对比2019年同期,2021年1-2月土地成交价款下降27.1%。

    随着去年开发投资额恢复至正常水平,叠加融资新政下房企普遍存在改善财务指标需求,预计未来一段时间内开发投资额增幅先高后低。

    房企“降档”成果显著,严守40%拿地销售比阈值

    3月中下旬,房企接连发布业绩会,汇报去年经营成果,并提出今年经营计划和目标。

    “三条红线”是业绩会上的热门话题,去年8月新政消息传出后,房企部分经营重心转向了优化负债结构,改善财务指标。

    根据业绩会信息,许多上市房企通过加快销售回款、严控土地投资、债务展期、股本融资等手段,获得显著的“降档”成果。部分房企如越秀地产已经实现“绿档”达标,融创、中梁等房企除了扣除预收款后负债率踩线之外,其余指标均已符合监管要求,成功降至“黄档”。

    随着改善现金流和调整负债结构常态化和长效化,预计不少房企将会在近一两年内降至“绿档”。

    业绩会上,房企根据预期年内可售货值以及去化率,定下今年销售目标。由于今年经营环境变化,销售目标增长率普遍高于去年。

    数据来源:企业业绩会,观点指数整理

    例如,招商蛇口希冀稳定在销售前10强,今年定下3300亿元签约销售金额目标,同比增长约18.9%,高于去年同期的13.4%。

    当然,也有部分房企如新城控股较为保守,今年计划销售目标2600亿元,增长率仅为3.6%。

    在房地产白银时代,部分房企在规模和高质量发展之间做出平衡,通过适度降低规模增长速度,带来利润率等其他指标的增长。

    除了销售目标,多数房企也向市场透露今年土地投资预算,这个指标跟今年销售金额相挂钩,40%的拿地销售比是一个阈值。

    去年除了三条红线以外,监管部门设置2个观察指标,一是拿地销售比高于40%,二是连续三年经营性现金流为负时,以上任何一项踩线需要对拿地资金来源等进行解释。

    受限于此,多数房企开始严控土地投资。例如,去年1-8月,中梁控股拿地投资金额为548.9亿元,拿地销售比为56.8%。在拿地销售比监管指标传出之后,中梁控股减少土地支出,全年拿地投资712亿元,拿地销售比降至40%左右。

    针对近期提出的两集中供地政策,房企普遍认为政策对拿地投资影响较小。

    两集中供地政策的主要目的是让土地价格趋向合理,但“一年三拍”对企业供货节奏产生影响,更加考验企业短期的资金调动能力。从这方面看,该政策对于资金雄厚、杠杆率低的大型企业比较有利。

    另外,部分重仓集中供地城市的房企对外表示,会加大企业之间的合作和多元化拿地力度,保持集中供地城市占有规模,这也变相地降低企业拿地权益比例。

    审校:欧阳颖



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