2021年1-2月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点地产网

2021-02-28 18:05

  • 碧桂园2月录得销售662亿元,累计全口径销售1218亿元,反超万科。

    碧桂园录得1218亿表现亮眼,18家房企销售突破300亿

    春节假期已经过去,就地过年带动楼市成交量上升,牛年房地产行业迎来良好开端。

    观点指数发布的“2021年1-2月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,1-2月前100房企总销售金额同比增长102.0%至18169.5亿元,较2019年同期增长47.1%。

    数据来源:观点指数整理

    由于春节期间顺利促销和去年低基数,今年2月单月前100房企总销售额增长幅度更加明显,同比增长164.6%至8330.4亿元,较2019年同期亦增长46.0%。

    全口径销售金额表现研究成果名单的第一梯队是碧桂园、万科与恒大。其中,碧桂园2月录得销售662亿元,累计全口径销售1218亿元,反超万科。

    与去年销售受阻的情况不同,今年首两月100房企整体销售成绩亮眼,1-2月门槛值出现明显上升,其中10、30、50、100房企的销售金额门槛值相比去年同期均实现翻倍增长。

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    截至2021年2月底,18家房企全口径销售金额已然突破300亿元,较去年同期增长12家。另外,今年首两月中小房企全口径销售金额亦同样取得突破,其中低于50亿元的房企数量明显减少,从去年同期的56家降低至12家。

    权益销售方面,2021年1-2月100房企实现总权益销售金额12557.8亿元,同比增长90.0%。平均权益比例为72.4%,较去年同期下降0.9个百分点,行业内房企合作开发项目变得愈加普遍,权益比例呈现逐年下降趋势。

    数据来源:观点指数整理

    与全口径销售门槛一致,1-2月3、10、30、50、100房企的权益销售门槛值分别为742.8亿元、273.7亿元、124.2亿元、71.6亿元、23.6亿元,较去年同期分别上升38.0%、134.1%、128.3%、131.9%、163.2%。

    销售面积方面,100房企1-2月实现总销售面积12451.2万平方米,同比上升82.9%。2月单月,100房企实现总销售面积5838.7万平方米,较去年同期上升114.5%。

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    值得注意的是,今年房地产市场销售行情较去年有明显改善,体现在销售均价上,虽然由于春节期间楼盘促销活动,100房企2月销售均价微降至为1.42万元/平方米,但相比去年同期依旧上升13.0%。

    就地过年推动楼市成交量,多地调控政策加码

    今年春节多地倡导就地过年,一二线城市人口流动性减少,叠加部分房企春节假期“营销不打烊”,本是销售淡季的二月楼市成交量上涨明显。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    数据显示,2021年2月1日至2月21日,30个大中城市房地产成交套数55300套,成交面积595万平方米,同比增长478.0%,主要是由于去年疫情下较低的成交基数。

    但是与2019年同期相比,今年2月前3周房地产成交面积依旧实现28.5%的增长,体现出了今年春节期间购房热情高涨。

    分城市能级看,对比去年同期,三线城市购房需求反弹较大,成交套数和成交面积同比超过900%。与2019年同期相比,一线城市购房需求强烈,房地产成交套数增长60.9%,成交面积增长86.1%,增幅明显高于二三线城市。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    土地成交方面,由于春节假期原因,2月地市延续上月疲弱态势,成交量进一步下滑。其中,2月1日至2月21日,100个重点城市成交土地303宗,成交土地建筑面积2696.5万平方米,成交总价1206.1亿元。

    从数据上看,2月前3周成交土地建筑面积未及上月一半,但平均成交楼面价却增长至4472.7元/平方米,较上月平均成交楼面价上升52.5%。

    数据来源:观点指数整理

    这主要得益于月内一线城市多宗大体量地块成功出让,包括上海地产111.4亿元竞得上海虹口区地块、华润与保利联手85.8亿元竞得北京市顺义新城地块,以及广铁82.3亿元竞得广州海珠区赤沙车辆段地块等等。

    统计局数据显示,1月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.7个百分点。

    众多房企持续布局重仓一线城市,北上广深推出的优质地块更是迎来激烈竞争,上述表格7宗一线城市成交地块,5宗溢价率超过20%。

    来源:观点指数整理

    不过,近一个月内,为了稳定一线城市楼市价格走向,遏制楼市投机行为,深圳、上海以及北京等城市针对性出台楼市调控政策,包括加强审查商品住房购房资格、完善夫妻离异买房规章制度、建立并发布二手房参考价格、对流入房地产行业的个人经营性贷款进行管控等。

    同时,为了减少多家房企争夺单个热点地块的现象,北京、上海、深圳、广州、等22个城市将实行住宅用地“双集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

    “双集中”供地策略将为市场主体提供更多的选择和机会,缓解短期土地供需压力,引导市场回归理性。

    房企净融资规模处于低位,年内销售预期向好

    融资方面,据观点指数统计,2021年2月1日-21日,房地产企业共发行20笔信用债,总发行量为156.8亿元,净融资为3.9亿元。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    过去半年,政策对流入房地产的资金管控愈发严格,包括对融资主体方划下三条红线,对银行业金融机构房地产贷款占比以及个人住房贷款占比进行监管等等。

    在当前政策环境下,房企发债受到限制,同时还需偿还债务或调整债务结构来优化财务指标,净融资规模恐怕难以回到去年同期水平。

    目前,房企获取资金的渠道更加偏向于内部销售回款,如万科在制定2021年经营目标时提到,争取全年销售规模达到7900亿,同时要达到95%的高回款率。

    在春节楼盘促销期间,部分房企也提出一次性付款优惠,加速销售回款。例如1月20日至2月28日期间,富力集团推出快速付计划,10天内付清全款即可享额外85折;而更早前的2020年2月18日至2月29日期间,恒大全国在售楼盘住宅(含公寓及写字楼)可享75折优惠,一次性付款额外享受93折。

    2021年楼盘促销活动可能会成为常态,一方面融资新政压力下,房企亟需加快销售回款,改善现金流和财务指标;另一方面,房企对于房地产市场持积极乐观的看法,通过一定程度的让利即可获得较高的销量。

    近期,31省份陆续公布2021年经济增长目标,大部分省份设定2021年国内生产总值(GDP)增速目标在6%以上。其中,湖北的目标由去年的7.5%左右上调为10%以上;山西目标由去年的6.1%左右上调为8%,海南的目标则由去年的6.5%左右上调为10%以上。

    综合考虑去年低基数和潜在增长率等因素后,多个省份设置了比较积极进取的经济增长目标,这意味着国内经济将延续稳健复苏态势,国内生产总值在破百万亿之后继续稳步增长。

    作为国民经济增长的重要产业,2021年房地产销售预计将随着经济复苏呈现增长态势。

    审校:欧阳颖



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