2021年1月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数研究院

2021-01-31 19:49

  • 万科录得全口径销售金额702亿元,领先恒大102亿元。

     

    万科录得702亿元夺销冠 破百亿房企较去年同期翻番

    度过阴霾笼罩的2020年,房地产企业韧性凸显,年末以高景气的销售数据收官。2021年,在落实房地产长效机制主基调不变的环境下,市场预期更加明显,房地产行业向阳而生。

    数据来源:观点指数整理

    观点指数发布的“2021年1月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,1月前100房企实现全口径总销售金额9598.1亿元,同比增长64.2%,较2019年同期增加44.4%。

    观察1月房地产企业销售金额表现研究结果,前3房企分别是万科、碧桂园和恒大。其中万科录得全口径销售金额702亿元,领先恒大102亿元。

    过去一年,碧桂园录得销售7888.1亿元,今年有望突破8000亿大关,而万科亦凭借去年最后一个月超千亿的销售,与恒大一同跨过7000亿门槛。至此,房地产行业内已经拥有3家7000亿元房企,跟随在后的的保利与融创,销售金额位于5000-6000之间。由此看来,万碧恒在今年大概率还会是全口径销售前3的占有者。

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    从全口径销售研究来看,1月份前100门槛值为15.1亿元,相比去年同期上升89.3%。销售金额在30亿元-50亿元之间的房企数量最多,为27家,相比去年同期增加9家;100亿以上的房企共有28家,相比去年同期增加一倍。

    权益销售方面,2021年1月前100房企实现总权益销售7004.4亿元,同比增长66.7%;平均权益比例为72.2%。

    权益销售研究显示,2021年1月,前10、20、30、50、100房企的门槛值分别为157.2亿元、95.7亿元、69.0亿元、37.9亿元、10.9亿元,比去年同期分别增长102.8%、61.8%、87.7%、58.2%、94.7%。

    从同比增长幅度来看,对比去年1月受疫情影响的销售金额,10门槛值反弹幅度较大,100门槛值由于基数较小,也取得了大幅度增长。

    销售面积方面,100房企1月实现总销售面积6649.0万平方米,同比增长54.1%;销售均价为1.44万元/平方米,较去年同期上升0.9万元/平方米。

    100房企市占率上升至74.8%,首月长三角地市火热

    2020年疫情黑天鹅阴霾下,房企经营韧性凸显,全年销售面积和销售金额双双创历史新高。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    国家统计局数据显示,2020年全国商品房销售金额为17.4万亿元,累计同比上升8.7%,增幅较1-11月扩大1.5个百分点;全国商品房销售面积为17.6亿平方米,累计同比上升2.6%,增幅较1-11月扩大1.3个百分点。据此计算,前100房企市占率由2019年的74.0%上升至74.8%,房地产行业集中度进一步上升。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    2020年12月,全国商品房销售金额为2.5万亿元,环比上升42.4%,同比上升18.9%;全国商品房销售面积为2.5亿平方米,环比上升44.0%,同比上升11.5%。

    去年末月在销售目标和促回款的双重压力下,房企们积极推售楼盘,销售数据取得双位数的同比增长,同时亦录得历史单月商品房最高销售金额。

    在积极推盘去化的同时,去年12月房企亦积极拿地,扩储土地储备。

    根据统计局数据,去年末月土地购置面积为4945万平方米,环比上升75.6%,同比上升20.5%;土地成交价款为3379亿元,环比上升34.9%,同比上升22.9%。二线城市土地成交火热是带动月内土地成交量上升的主要因素。

    全年来看,2020年土地购置面积为2.6亿平方米,累计同比下降1.1%,降幅较1-11月收窄4.1个百分点。土地成交价款为1.7万亿元,累计同比上升17.4%,较1-11月上升1.3个百分点。

    由上述数据可以看出,土地成交明显呈现“量减价增”趋势,主要原因在于一线城市优质地块成交量和价的增加。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    根据市场数据,去年四个一线城市土地成交数量均取得环比增长,其中上广深三个城市增幅明显,分别由2019年的307宗、235宗、48宗增至361宗、331宗、82宗。

    成交总价方面,北上广深分别录得成交额1931亿元、3138.3亿元、2395.8亿元和1026.2亿元,分别环比增长14.4%、58.6%、38.5%、50.7%,上海成交总价增幅位列一线城市之首。

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    2021年1月,长三角区域土地市场火热,多宗大宗地块成功出让,领衔的是B站法定代表人郑彬炜旗下公司摘得的上海杨浦定海社区商办用地,成交价高达81.2亿元。

    房企积极置换债务,部分城市调控力度加强

    据观点指数统计,1月以来,房企积极发债,累计发行信用债74支,环比增加41支,发行总额超过524.9亿元,票面利率位于2.7%-8.35%区间,平均到期期限1194天。整体来看,房企发行信用债期限有所拉长,融资成本降低。

    在当前发债的窗口期,房企低息发债的募集金额多数用于债务置换,个别房企如万科1月20日发行的30亿元公司债将用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

    根据统计局发布的2020年数据,在融资新政压力下,房企对于外部融资的依赖性降低,更多地通过内部的销售回款为日常的项目开发和经营进行输血。

    具体而言,2020年房地产开发企业到位资金为19.3万亿元,累计同比上升8.1%,增幅较1-11月扩大1.5个百分点。

    其中,国内贷款为2.7万亿元,累计同比上升5.7%;自筹资金为6.3万亿元,累计同比上升9.0%;定金及预收款为6.7万亿元,累计同比上升8.5%;个人按揭贷款为3.0万亿元,累计同比上升9.9%;利用外资0.0192万亿元,累计同比上升9.3%;其他资金0.6347万亿元,累计同比下降0.9%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    从2020年房企到位资金来源构成来看,个人按揭贷款、定金及预付款占比为15.5%、34.5%,较2019年分别上升0.25个百分点和0.11个百分点。相比之下,国内贷款占比从14.1%下降0.3个百分点至13.8%。

    去年最后一天,央行、银保监会公布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比。

    这一管理制度跟三条红线的融资主体管控相类似,从发债主体方对流入房地产行业的资金进行管控,有效落实房地产长效机制。同时这也将压缩银行开发贷额度,预计2021年房企资金来源中的国内贷款占比将会继续下滑。

    来源:观点指数整理

    除了资金端之外,部分城市针对需求端推出限购、限贷等调控政策。例如1月21日,上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》,从限购、增值税、信贷、土地供应、销售管理等方面对上海的楼市进行全方位的调控。

    上海市亦提出存量市场改造目标,2021年将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造,实施1000万平方米旧住房更新改造,加快租赁房建设,形成供应5.3万套,解决市内结构性供需不平衡的问题,抑制楼市价格上涨。

    从资金端的贷款集中管理到需求端的限购限贷,这一系列政策的目的是防止资产配置过度向房地产领域倾斜,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

    审校:欧阳颖



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