重磅发布 | 观点指数·2020房地产企业销售表现

观点指数研究院

2020-12-31 18:11

  • 越来越多的房企将提质增效和降杠杆放在发展的首要位置,竭力做好产品和服务,平稳地穿越行业周期。

    观点指数 对于房地产企业来讲,2020年是极不平凡的一年。疫情肆虐下销售受阻,融资新政下资金监管愈发严格,叠加行业趋势下的毛利率下降,种种因素变幻,给房企带来新的挑战,也铸就了新的房地产行业周期。

    为了促进房地产市场平稳健康发展,松紧结合的政策密集出台,熨平了房地产行业周期波动,但坚持房住不炒的主基调依旧不变。

    面对市场环境和政策背景带来的压力和挑战,2020年房企砥砺前行,韧性凸显。越来越多的房企将提质增效和降杠杆放在发展的首要位置,竭力做好产品和服务,以求平稳穿越行业周期。

    和房地产行业共同见证,过去的2020年,观点指数对市场环境和房企经营动作进行不间断监测、分析。在即将跨入2020年之际,面向全行业继续发布卓越指数·2021年度房地产卓越企业表现的前序研究成果——2020房地产企业销售表现,以展现地产行业过去一年的改变与收获。

    宏观印象

    关键词:房住不炒 因城施策 三条红线

    回顾近几年的中央政治局会议,房住不炒、长效机制是多次被提及的关键词。2020年11月,十四五规划中再次提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,租购并举、因城施策,给未来五年的楼市调控定下主基调。

    来源:政府网站,观点指数整理

    为了贯彻落实房住不炒的主基调,促进房地产市场平稳健康发展,今年政府因城施策,密集发布松紧结合的调控政策,熨平房地产行业周期波动。

    上半年,由于疫情原因,房地产行业销售降至低谷,整体政策环境偏向宽松。多地颁发房地产扶持政策,例如杭州、上海、苏州等城市提出延期或分期缴纳土地出让金,沈阳、无锡、衡阳以及福州等城市放宽预售条件,缓解房企资金压力。

    下半年,个别房价上涨较快城市的政策环境逐渐趋严。7月、8月国务院与住建部陆续召开房地产工作座谈会,并邀请深圳、杭州、南京、成都等近期房价上涨较快城市参会。随后各地方政府快速出台调控政策政策,稳定区域房价。

    来源:观点指数整理

    而随后的8月,央行和住房城乡建设部联合召开重点房地产企业座谈会,对房企的负债做出管控要求。会议邀请12家重点房企参会,在落实房地产长效机制基础上,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

    具体包括通过设置三道红线,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍,将房企分为“红-橙-黄-绿”四档,并根据档位对有息负债规模增速进行监管,每降低一档,融资规模上限增加5%。

    此次融资新规的思路与以往房企融资调控思路有所不同。过往调控策略以控制开发贷、信托、境外债等融资渠道为主,现在转向主体监管,精准化监测及规范房企融资行为。
    预计伴随融资趋紧,房企将更加重视现金流管理,控制土地投资支出,同时加快销售回款,改善财务指标。

    行业扫描

    关键词:17万亿 销售回款 分拆物业

    行业销售额预期突破17万亿,房企经营韧性凸显

    由于年初疫情,房地产市场受挫严重,销售金额出现断崖式下跌。疫情得到控制之后,房地产市场经历了多个月的持续修复,于8月全国商品房累计销售实现首次同比回正,1-11月全国商品房累计销售达到14.9万亿元,同比增幅继续扩大至7.2%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    临近年末收官,房企们为了达成既定的销售目标,推盘意愿更加强烈。如若按7.2%的同比增速进行保守估算,2020年全国商品房累计销售额将突破17万亿高点,达到17.1万亿元。

    从销售面积观察,2020年1-11月全国商品房销售面积为15.1亿平方米,同比增长1.3%,增幅较1-10月扩大1.3个百分点。其中,商品住宅销售面积为13.3亿平方米,同比上升1.9%,增幅较1-10月扩大1.1个百分点。

    对比来看,全国商品房累计销售金额同比增幅较累计销售面积更大,反应出了销售均价的上升。2020年1-11月全国商品房销售均价为9876.3元/平方米,较去年同期9335.2元/平方米提升5.8个百分点。

    从单月来看,全国商品房销售均价并非保有持续上升态势,而是根据市场环境和供求关系起伏波动。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    其中疫情较为严重的3月,消费者足不出户,房企线下销售渠道受阻,转为线上卖房,同时匹配多种优惠打折活动,导致销售均价降至年内最低点,即9006.2元/平方米。随后疫情有所好转,购房需求得到释放,带动商品房销售均价一路攀升至8月的10448.3元/平方米。直至金九银十,房企冲击销量欲望强列,楼盘供应增多,销售均价小幅下滑。

    商品房销售均价的波动一定程度上对应着房企2020年的心路历程。2-3月房企举步维艰,面临现金流枯竭的危险,随后在疫情得到有效防控和国家政策的帮扶下,市场逐渐修复。全年来看,商品房销售额累计值甚至有望突破17万亿元,困境中房企的经营韧性得到充分凸显。

    施工节奏放缓,交房周期约束下竣工面积料将回升

    2020年1-11月全国房地产开发投资累计完成额为13.0万亿元,累计同比上升6.8%,较1-10月上升0.4百分点。其中住宅开发投资累计完成额为9.6万亿元,累计同比增速7.4%,较1-10月上升0.4百分点。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    房地产开发投资由土地投资和建安投资两部分构成。其中,2020年1-11月土地购置费为42492.8亿元,同比增长8.1%,增幅较1-10月回落0.5个百分点。1-11月累计土地成交价款为13890.3亿元,同比增长16.1%,这将对短期土地购置费增速提供支撑。但因棚改政策退潮,三四线土地投资高基数下行压力增大,叠加融资新政下房企严控土地支出,预计未来土地购置费增速逐渐放缓。

    2020年1-11月建安投资86999.6亿元,同比增长6.1%,增幅较1-10月扩大0.9个百分点。建安投资主要受新开工面积、竣工面积等因素影响。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    1-11月,全国房屋新开工面积为20.1亿平方米,累计同比下降2.0%,降幅较1-10月收窄0.6个百分点。伴随着商品住宅已开工未售库存水平下降以及“三条红线”下房企开工销售促回款的动力,预计短期内新开工面积将会继续回升。

    竣工方面,1-11月全国房屋竣工面积为5.9亿平方米,累计同比下降7.3%,降幅较1-10月收窄1.9个百分点。11 月全国房屋竣工面积为 1.0 亿平方米,环比上升 25.7%,同比上升 3.1%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    按照过往施工周期,如2016、2017年商品房销量大幅增长之后,2-3年后将出现竣工潮,但受累于资金收紧、精装修占比提升带来的施工周期延长以及今年疫情的影响,2020年房企施工节奏放缓,这也导致竣工面积增速不及预期。不过在交房周期刚性合同约束下,预计2021年竣工迎来回升。

    综合土地投资回落、建安投资修复企稳的预测,预期明年房地产开发投资增速将呈现缓慢下降趋势。

    “三道红线”管控杠杆扩张,未来将更依赖销售回款

    房企的规模扩张离不开杠杆,但在当前稳地价、稳房价、稳预期的基调下,房地产行业融资通道收缩,信托、海外债等融资通道约束加强,过往“三高”发展模式难以为继。

    从国家统计局公布的数据来看,1-11月份,房地产开发企业到位资金171099.4亿元,同比增长6.6%,同比增幅较1-10月扩大1.1个百分点。其中,国内贷款24255.8亿元,同比增长5.4%;利用外资153.7亿元,同比下降4.7%;自筹资金56666.4亿元,同比增长7.9%;定金及预收款57384.0亿元,增长5.3%;个人按揭贷款26982.8亿元,同比增长10.6%,其他到位资金5656.7亿元,同比减少5.2%。

    数据来源:国家统计局,观点指数统计

    首11月房地产开发企业到位资金结构上,国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金占比分别为14.2%、33.1%、0.1%、33.5%、15.8%和3.3%。国内贷款占比相比去年同期的14.3%仅下降0.1个百分点,主要原因是今年3月市场流动性宽松,房企在融资窗口期获得更多的贷款资金。

    数据来源:国家统计局,观点指数统计

    但是近几月内,国内贷款占比明显下降,其中11月国内贷款1877.6亿元,占当月房地产开发企业到位资金的10.4%,占比为近5年来最低。

    数据来源:Wind,观点指数整理

    观点指数统计发现,自8月市场上传出“三条红线”融资新政消息后,房地产企业单月发行的信用债融资规模开始收缩,10月信用债融资规模达到低点270.2亿元;同时,投资于房地产领域的信托发行规模和发行数量也呈现出收窄的趋势。

    为了舒缓资金压力,同时不恶化财务指标,不少房企将经营重点放在销售回款、现金流支出管控上,例如恒大在中期业绩会上宣布下半年力争能够实现3800亿的销售回款。未来房企到位资金来源中个人按揭贷款以及定金及预付款所占比例将会有所提高。

    房企密集分拆物管上市,物业股股价回调趋向理性

    新冠疫情之下,物业服务行业抗风险能力与成长潜力凸显,行业价值获得社会的进一步认可,受益于此物业股的股价也有比较大的提升。紧抓风口,今年房企集中分拆物业板块上市,意图获取较高的资本估值和市场融资。

    数据来源:观点指数整理(转板及重组不计算在内)

    据观点指数统计,自2014年彩生活上市后,登陆A股和港股的物业服务公司共有39家。2020年上市的物业服务公司共有17家,占比为46.2%,其中有14家集中在下半年上市。

    数据来源:观点指数整理

    从上市表现来看,市场给予部分物业服务公司较高估值,例如华润万象生活的首发市盈率高达120倍,融创服务控股和恒大物业的首发市盈率也超过90倍。

    不过,物业股的热度在逐渐下降,10月下旬第一服务控股、合景悠活以及世茂服务上市首日均破发,以及第四季度整体走低的超额认购倍数,都说明了资本市场对于物业股上市渐趋理性,热情走低。
    物业板块出现回调,主要原因在于扎堆上市物业股带来更多的投资标的,此外不明晰的股价变动也让投资者变得更加谨慎,导致物业股价估值下行。

    不过此次回调更多意味着物业板块的市场估值开始回归理性,并未影响物业股的长期增长逻辑。在母公司内部存量物业资源输送和外部并购等手段的助力下,物业服务公司将实现规模和业务的双线扩张。

    此外,当前物业服务公司积极地由传统的物业服务向多元化业务领域拓展,做大增值服务,锁定未来高盈利增长。同时,物业板块提供的高质量服务会形成良好的口碑和品牌效应,也会对房企的开发项目提供加持作用,形成良性互动及发展。

    土地观察

    关键词:量减价增 优质地块 城市更新

    土地成交量减价增,城市更新成市场焦点

    土地市场方面,由于年初疫情,各地推出降低土拍保证金比例、延期/分期缴纳出让金、宽松货币等地市宽松政策,叠加财政压力下的土地大量供应,4月达到土拍市场高潮。但下半年,调控开始转向,多地开始出台土地出让条件收紧政策,同时三道红线下房企积极管控投资,地市热度有所下降。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    以国家统计局公布的数据来看,2020年前11月土地购置面积为20590.6万平方米,同比下降5.2%,同比降幅进一步扩大1.9个百分点。回顾前11月,4月土地购置面积同比增速达到年内高点13.8%,但自7月起,地市热度下降,加上房企融资受压严控土地投资,土地购置面积下行,11月土地购置面积同比增速降至15.6%,仅次于2月。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    值得注意的是,土地购置面积同比降幅扩大的前提下,土地成交价款反而上升,呈现出“量减价增”的现象。虽然土地热度下行,但一线城市核心区域的优质地块依旧是房企争相追逐的对象,较高的土地成交楼面价推高了整体土地成交价款。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    分城市能级来看,2020年前11月一线城市累计土地成交总价占比为18.9%,较去年同期提高了4.5个百分点,二线城市土地成交总价占比下降5.6百分点,三线城市占比则微升1.1个百分点。

    一线城市2月和11月占比出现大幅度的攀升,主要原因是2月二、三线城市土地成交总价近乎腰斩,但一线城市北京成交了7宗超过30亿元地块,同时月内上海还以总价311亿元成功出让徐汇区巨无霸地块,导致一线城市土地出让总价不降反升。

    而11月深圳集中出让9宗涉宅用地,单月推出体量已经超越近5年深圳住宅用地的年供应建筑面积,最终收金421.3亿元,贡献当月一线土地成交总价的50.7%。

    上述深圳出让的9宗涉宅地块中,除了2宗对竞买方有苛刻的要求之外,剩余7宗均是以上限价成交,反应出了当前一线城市优质地块的激烈竞争。

    为了进入重点城市的核心地段,同时避免招拍挂市场上竞拍的高土地成本,一些房企尤其是中小型房企另辟蹊径,将目光瞄准城市更新领域。例如近期合生创展与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议,天誉置业成为广州市黄埔区九佛街凤尾村旧改项目合作企业等等。

    现阶段,城市更新已经成为国家工作重点之一,十四五规划中提到加强城镇老旧小区改造和社区建设,深圳也已经推出土地审批权力下放、推进二三产业混合用地等具体措施,预计未来城市更新将成为房企获取土储的重要来源。

    企业论衡

    关键词:千亿房企 销售目标 毛利率下降

    前100房企全年销售增长11.6%,碧恒万占据位居前列

    根据观点指数发布的“2020房地产企业销售金额表现”研究成果显示,1-12月前100房企总销售金额13.18万亿元,同比增长11.6%,累计销售增幅较去年同期下降6.1个百分点。12月单月前100房企总销售额为1.67万亿元,同比增长18.3%。

    数据来源:观点指数整理

    2020年全口径销售金额中碧桂园、恒大与万科表现出色,其中碧桂园凭借着7888.1亿元的销售额与恒大拉开了较大的身位。万科最后一个月录得销售984.9亿元,跨越7000亿元门槛。

    数据来源:观点指数整理

    回顾2020年,碧桂园稳步前进。年内追赶销售进度的同时,还投资了帝欧家居、蒙娜丽莎集团、惠达卫浴等房地产上下游产业链,意图打造全周期竞争力。此外,碧桂园还在融资市场上取得突破,10月发布了双年期共计10亿美元的境外债券,这是其首次发行投资级债券,最低票面利率3.125%。

    相比碧桂园的平稳,恒大今年的历程可谓是波澜壮阔。2月率先推出“无理由退房”以及打折促销等组合拳,逆市下录得单月销售470亿元;其次年内还加快造车进程,将上市平台恒大健康更名为恒大汽车,并在近期曝光首款路试车型恒驰1。

    资本市场上恒大动作频频。7月底宣布分拆物业上市,在引入235亿港元战略投资之后,恒大物业于12月2日在港交所正式上市,总市值超过900亿港元;此外,恒大还与1257亿元战投签订补充协议转为普通股,从终止回A事件中安全撤退。

    在2020年这个特殊的年份,万科显得尤其谨慎。去年提出聚焦主业,回归基本盘之后,万科开始积极做“加减法”。年内万科既有撤出广州葵蓬村旧改、出售广信资产包股权的“退”,亦有万科物业扩容成万物云的“进”。以上种种,似乎进一步印证了万科一直在根据市场变化做出调整,想做活到最后的企业。

    44家房企跨越千亿,行业集中度持续上升

    尽管疫情使得房企今年第一季度的销售接近停滞,但从全年销售完成情况来看,多数房企销售取得突破。研究成果显示,2020年有44家房企迈进千亿阵营,对比去年的35家增加9家,数量上有较大幅度的跃升。

    数据来源:观点指数整理

    各个销售阶梯房企分布数量上,8家房企销售规模超过3000亿元,比去年增加1家。其中5家位于3000亿元-6000亿元之间,分别是融创、保利、中海、绿地还有世茂,3家房企销售超过6000亿元,分别是碧桂园、恒大和万科。

    值得注意的是,作为3000亿新晋房企,今年世茂销售同比增速提升明显,达到15.5%。另一家房企保利也取得了8.9%的销售同比增速,帮助其跨越5000亿元门槛。

    数据来源:观点指数整理

    2020年各个梯次房企销售总和均取得增长,其中前11-20同比增速最快,达到17.9%。这个梯次的房企销售规模在1600亿元-2800亿元之间,对扩充市场份额更加积极。

    前70-100梯次的房企同比增速最低,仅为6.9%。这些房企的规模较小,缺乏全国化布局和融资上的优势,抵御市场风险的能力也较差,因此难以在短期内实现规模上的大幅突破。

    数据来源:观点指数整理

    市占率方面,如果以2020年全国商品房销售额预计为17.1万亿元计算,前100房企市占率合计超过77.2%,较去年上升3.2个百分点,1000亿元以上房企市占率逾59.4%,较去年上升7.3个百分点。房地产行业规模持续扩大,集中度也在不断提升,强者愈强的局面更加凸显。

    超8成房企完成全年销售目标,13家同比增速为负

    观点指数以30家发布销售目标的房企为样本,计算其销售目标完成率。可以看到2020年1-12月30家样本房企的平均目标完成率为104.7%,稍低于去年同期104.8%的平均目标完成率。

    30家样本房企中,完成全年销售目标的有25家,占比为83.3%;完成率超过110%的有8家,占比26.7%,包括招商、金茂、中骏等。

    其中,2020年金茂实现合约销售2311亿元,销售目标完成率为115.6.%。在此基础上,金茂凭借着城市运营模式的潜力与充足的土地储备,进一步提出2022年的签约销售目标为3000亿元。

    数据来源:观点指数整理

    值得注意的是,30家样本房企中,仍有5家未能完成预定的销售目标,其中处在末位的完成率低至88.6%。今年房地产市场情况比较特殊,个别房企重仓的城市疫情反复,严重影响推盘节奏。随着疫苗的突破进展,明年疫情将得到进一步控制,预计销售情况会有所改善。

    数据来源:观点指数整理

    从前100房企的整体销售增速来看,今年销售增幅不及去年。过往三年均进入名单的房企有84家,其中有55家房企2020年销售增速低于去年。值得注意的是,13家房企的销售金额不及去年,同比增速为负。

    前50门槛增幅最大,毛利率下降中重提产品和服务

    2020房地产企业销售金额表现研究中,门槛值较去年有所提升,不过除了前3门槛值之外,其他门槛值的增速较去年明显下降。

    数据来源:观点指数整理

    2020年各门槛值中,同比增幅最大的是前50,较去年同期增长20.0%;前20门槛值同比增幅较低,仅为5.0%。这跟今年特殊的市场环境有关,因为年初销售停摆,很多房企销售额度打了折扣,叠加去年的较大销售基数,全年仅能保持小幅的正增长速度。

    除了销售门槛值有所滑落,今年年中销售结算的质量亦不及往年。

    数据来源:观点指数整理

    市场统计显示,2020年中期,申万沪深股地产类121家上市企业中,有81家销售毛利率出现下滑,占企业总数的66.9%;申万港股地产类89家上市企业中,有55家销售毛利率出现下滑,占比为61.8%。值得注意的是,20家头部房企中亦有16家录得销售毛利率下降。

    销售毛利率下滑是行业长期的趋势,主要原因是2016年、2017年土拍成交火热,地价不断上升,但住宅售价受到管控,导致地价占售价比持续上升,结算销售毛利率出现下降。

    毛利率的下降以及上文提到的三条红线融资收紧,成为当前房地产市场的主旋律,将会给房企的融资和经营带来挑战。一些房企通过上市的方式获取更多的资金和发展机会。

    据观点指数统计,年内共有汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股以及大唐集团控股7家房企赴港上市,正式对接资本市场。

    更多的房企则表示要将提质增效和降杠杆放在发展的首要位置,竭力做好产品和服务,以求平稳穿越行业周期。

    审校:欧阳颖



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