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正文

　　杨文斌：各位嘉宾大家下午好！每次到连云港都有特别不同的感觉，我们感受到它快速的发展。今天主办方给我两个话题，一个是城镇化，刚才朱会长讲了，但是我讲城镇化是从大家比较关心的视角，我从房地产的视角简单跟大家讲一下城镇化。第二个话题是关于港城联动的，我把它叫做港城时代。

　　关于城镇化的话题，刚才朱会长讲了，我们从房地产的视角是这么看的，大家都是做房地产投资的，如果是一个城市的农村人口快速的向城市集聚，这个过程我们叫它城市化。但是当一个城市化发展到一定阶段之后，它就会成一个相对平稳的阶段，在这个阶段，它不是简单的人口从农村向城市的单向流动，而它是大城市、中城市、小城市的相互流动。也就是说城镇化是城市化发展到一个相对平稳的阶段，它强调的是信息、人、物、流、财富的双向流动。

　　我们对日本、美国、韩国、德国等国的城镇化进行研究，发现有这样一个大概的曲线。这么一个城镇化对于咱们房地产人来说，意味着什么？第一，它产生大量的需求，我们对这个做了一个估计，今年房地产的销售额大概在6万亿到7万亿左右，对应到销售面积大概是14亿左右。我们未来的城镇化如果按照现在国家的规定，按照我们对日本、美国、韩国等国城镇化的研究，对应到中国，未来20年，大概有68亿平方米在城镇化发生。所谓的这个城镇化，或者说现在的非房地产的主流市场这个需求，我们定义它叫城镇化。也就是说现在的非房地产的主流市场，在这个非主流市场上，它的量会大大的超过现在的主流市场。但是它是有条件的，它的条件就是要素的集聚。

　　刚才朱会长讲了，我们从研究上得到这样一个结论，城镇化带来的结果，有一个很重要的结果是部分城市和部分城镇的进一步空心化，这个节点不可变。你看美国、日本、韩国，它的城市布局，到最后它的城市之间的合并，到最后成了一个主流，它的城市也不是说每一个城市、每一个城镇都是同步发展的，它一定不是这样的，如果是这样的，它一定不是城镇化。带来的结果就是，它未来的人口产业向中间城市发展，所谓的中间城市就是有一定规模、有一定基础、有一定基础设施的区域，这是第二个。第三，城镇化发展的结果，未来会形成大量的功能中心。

　　我们做投资的时候，咱们作为房地产的同行去做房地产的投资决策的时候就经常讲，我们看一个规划的时候通常就会说，一个小城镇、一个县做一个规划，90平方公里，承载100万人，他现在的城市人口是10万人，这个思路就从根本上违背了现在城镇化的主导思想。未来城镇化一定不是往这个方向走，它未来会形成大量的功能中心。所谓的功能中心是什么？我们用一个词叫都市融合。什么是都市融合呢？300年以前，咱们的吃喝拉撒在1平方公里内解决，30年以前，我们的吃喝拉撒在30平方公里以内解决，现在像在连云港的老城区，咱们的吃喝拉撒在30平方公里内解决。未来的城市化和未来的城市发展，它一定是在更大范围内解决的。比如说我有可能是工作在连云新城，我居住在老城，或者居住在南京，或者居住在其他的地方，也就是说它这个城市功能是按照这种结构的布局。就像现在大北京的格局，还有现在的长三角的格局，很多人住在上海，在昆山、苏州工作，这就是我们讲的未来的城镇化发展的功能中心的呈现。各位做房地产投资的同行，我们未来看一个趋势的时候，你就要判断这个区域它大概会成为一个什么样的功能中心，它值不值得股东去做投资。这是一个很重要的基本原则。如果在这种情况下，它的人口、产业就会双向流动，它不是原来的人口从农村都跑到城市去，农村就空心化，它未来不是这样的。未来它的大、中、小城市之间会形成一个相对的动态平衡，这样的话，每个城市都获得均等的发展机遇。如果不是这样，那我们的城镇化就继续沿着老路在走。最后它会在城市群，或者我们这种大城市中间形成大量的核心，这是我们讲的功能性中心，它有可能是生产中心，有可能是休闲娱乐中心，它每一个中心都有一个主板功能，但是它会有相对的组合化。这是我们讲的它未来形成几类城镇，因为时间关系我就不多讲。

　　咱们讲发展，我稍微跟大家做一个简单的回顾。城镇化对于咱们房地产人的视角来看，第一，它是人口、信息、财富、资源的双向流动。如果一直是现在这样的双向流动，就会出现刚才朱会长说的这个结果，房地产开发商去投资，在那里干了两年，发现不行，赶快撤了，因为它是一个单向流动，它的资源都向大城市集聚，中小城市就没什么空间。这是第一个，它一定是双向流动。这样就会导致城市资源的重新布局。所以大家作为投资决策的时候，我希望大家把这一块作为重点，这是第一。第二，城镇化与城镇空心化并存，有些城市一定会人越来越少，而且它会产生一个相对的资源倾斜，然后占到一个动态平衡。第三，城镇化发展的结果，它不追寻规模，它追寻的是特色，相对的特色。像刚才讲的，咱们连云港的旅游如果跟先进文化等等相结合，形成一个旅游方面的特色，这是它重要的，它不追求过分的现代化。这是从我们房地产的视角上来看这个城镇化。也就是说对于咱们房地产企业来说，并不是每个城市你都有相同的基因，这是大家需要注意的。另外，在任何一个城市，不是所有的东西都能干的，我经常讲，我说我跟开发商沟通的时候，特别容易产生共鸣，为什么呢？那些开发商的老总跟我讲，他说我到那个地方，那个市长就要我做综合体，大家可能没有那个概念，我们喜对全国的综合体做了一个监测，大概在全国的主流市场，2010年到2013年开工的综合体大概是3万个。所以未来它会产生中国的一轮综合体积压，这一块大家一定要注意，在投资决策的时候要站在城镇化的过程中来考虑。

　　关于第二个话题，港城经济。世界经济发展经历了码头、高速、高铁、临空，我们现在也在服务上海自贸区的临港新城，我们得到一个基本的结论是，未来世界的经济会很快进入港城时代，就是以港口和城市发展相融合的时代，很快就会到来。基于这样一个判断，我也对全国以及全世界的港口进行了一个研究，因为时间关系，我不在这里做太多介绍，但是我可以给大家展示这样一个过程，我们讲的港城经济发展大概会是一个什么样的东西。咱们连云港提出要建设一个港口城市，这是非常好的，因为咱们的资源也不断地向连云新城集聚。城市到最后，你的土地的价值、资产的价值它都与资源有关系，但是它到最后是由城市资源来决定的。有一个开发商带我到九寨沟看地，他说这个地多好，有山有水。我反问他，我说资源是挺好，但是你在九寨沟能看到没山没水的地方吗？没有，九寨沟全是山水，你站在任何一个地方看都是山水。如果那个地方在深圳、北京、上海，它会非常值钱，但是它在九寨沟，这种投资就需要进行思考，就是我们讲的这个东西未来它该怎么走。

　　我们给大家大概的展示一下，汉堡港，它是在港口的基础上发展成为德国最大的贸易中心和金融中心。香港，它是亚洲最重要的经济、金融中心，它也是在港口之上发展的。这是洛杉矶港，它是美国第二大的集装箱港，它在港口的基础上去发展文化、科学、技术、国际贸易等等，成为一个科技、教育中心。这个是迪拜，它是世界贸易之都，它也是在港口的基础上发展贸易和金融的。新加坡，它发展的跟贸易、金融又不相干，它发展的是世界制造业中心、航运中心。新加坡是世界第二大港，第一大港是鹿特丹，它发展这样一个包括跟会议相关的城市。釜山也是一样，通过港口来发展金融、商业、物流。鹿特丹是世界第一大港，它是在港口的基础上发展工业，它是城市，它最终形成了国际大港。包括高雄也一样。通过前面对全世界的港口的研究就会发现，港城的发展不是按照某一个固定的路径在前进，路径非常多。比如说比利时，他们就是从工业向服务业的转型，它最开始做的是普通的制造、物流，到了中期的时候，它发展石化和服务业，到最后是以服务业来驱动。也就是说城市的功能在不断地演变。首先它是做基础交通，咱们连云新城的规划做得非常好，刚才各位老总也介绍了，我们的交通条件都非常好，而且是通过教育、培训来吸引、解决人的问题。做港口一定不能港强城弱，有产无城。这方面咱们连云港现在的规划上做得是非常棒的，有它的城市的商业，有它的城市的居住，包括也有酒店、会议等等。这是符合未来港口发展的主流方向。包括千叶的经验也是一样，它刚开始是通过港口和规划驱动这个城市的发展，到中间发展教育、培训等等，吸引企业入住，到最后产业成为它的核心的驱动力，最后发展它大量的公建的配套，实现城市的升级，现在千叶成为日本最重要的商务核心城市，它也是从一个港口发展出来的一个城市。

　　我们对这些东西做一个简单的分析，第一，港、产、城互动这是毫无疑问的，前期以港口产业为主，后期以城市产业为主。第二，它的升级的路径，港口的规模决定这个城市的规模，但是城市的功能决定这个城市的价值。这个城市的价值不是仅仅由资源来决定的，在资源的基础上一定要叠加城市的功能，这个资源才有价值。第三，关于土地的配置，居住、产业新城都有，在港口的外围布置核心的商务区、服务区等等，通过土地的合理配置，两实现港、产、城的互动，在规划上要对规划进行一个有效的评估和评价，并不是每一块地的价值都均等。

　　总结一下，世界的港口发展经历了三个阶段，第一个阶段叫码头阶段，是典型的以生产为主的生产引导，第二个阶段是到了上世纪60年代以后，一些旅游区的出现，它就是以居住为主的居住港口，包括三亚等等城市，它们的发展是以休闲为主导的港口，未来的港口一定会在这些基础上实现升级，它未来一定是以休闲中心向消费中心的转变。也就是说从产业中心、生活中心到现在的休闲中心，向未来的消费中心转变，这个消费中心的打造，就是刚才讲的，第一它要融合，海的文化一定不能缺少，第二，它要时尚、现代，第三，它是不夜城，它是城市和临港产业占了一个集聚和集中。我们对连云港的发展充满期待，我希望跟大家一起迎接即将到来的港城时代。谢谢。