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正文

　　朱中一：各位领导、各位专家、各位同仁、新闻界的各位同仁，大家好。

　　主办方要我就新型城镇化的进程与地产机遇作一个发言，我借此谈一下自己的一些观点。

　　上午参加了开幕式以后，很受感动，感觉到连云港这些年来不光是在城市的规划、建设方面，还有在房地产的发展方面，都进程比较快，取得的成绩是大家都看得到的，我还看到绿地、保利、恒大、碧桂园等一些著名企业都进来了，这说明这个地方是有吸引力的。

　　今天要讲的题目是“新型城镇化进程与地产机遇”，我就围绕这个题目谈一些观点。

　　第一，新型城镇化的核心，从去年年底的中央经济工作会议到今年上半年以来一些领导的讲话，它突出强调的是以人为本的新型城镇化。我想就这个问题谈一个认识。以人为本的城镇化跟过去的城镇化有什么差别？城镇化毫无疑问的，咱们的城市规划建设管理，这些肯定都是它的核心内容，咱们的房地产开发也要做。但是前些年的这些城镇化，咱们确确实实是一种粗放型的城镇化的发展方式，消耗的资源、能源比较大。咱们过去常讲土地的城镇化快于人口的城镇化，或者是还有一个问题，咱们过去一些地方的城镇化过分依赖于房地产开发和城市形象方面的建设，实体经济的发展不够。另外，在城镇化的过程中，也确实出现了一些城市病，比如咱们一些城市重经济发展，轻环境保护，重城市建设，轻城市管理，重地上建设，轻地下空间的开发利用，结果造成了交通拥堵、空气污染、地下管网不畅等城市病日益突出。

　　随着我国的城市化的推进，资源、能源环境的制约加剧，过去主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型的城镇化的发展模式必须转型，必须坚持以人为本、集约高效、绿色智能、四化同步的新型城镇化道路，也就是我们所说的要坚持以人为核心的新型城镇化。当然，以人为核心的新型城镇化，它强调的是怎么样让人在这个城镇化的环境当中生活得更加美好，我认为这是最核心的问题，包括城镇化要提供就业岗位，包括环境让人们感觉更美好，包括随着城镇化的推进，我们真正让老百姓实现小康的这么一个目标。我想我们这些核心要素都是必须要考虑的。新型城镇化也表明了这么一个内容，就是我们国家的城镇化进入了一个以提质增效的阶段。前段时间，李克强总理讲，中国的经济建设进入了第二季。他讲的第二季就是由过去的高速增长的阶段到中高速增长阶段，进入了一个提质增效的阶段。我想我们的城镇化也肯定由过去的粗放式的阶段向集约、智能、绿色、低碳的阶段发展，而且更加强调人的因素，这是第一个观点。

　　第二，新型的城镇化更加强调的是工业化、信息化、城镇化和农业现代化的四化同步发展，更加强调了产城融合。只有这样，才能为百姓提供更多的就业岗位，才能使我们的相关产业协调发展，我认为这个指导思想非常明显。咱们十八大报告里已经讲到四化同步、五位一体，城镇化里面就是要做到四化同步，这里面讲的就是产业的问题，工业化和信息化怎么高度的融合，咱们的产业怎么样能够通过结构的调整，产业能够升级。只有这样，才能使我们的城镇化的质量提高，只有有产业的支撑，我们的百姓才能有就业的岗位。我觉得这些指导思想都是非常明确的。看了连云港，听了上午的介绍以后，我觉得连云港在这方面的蓝图是让人羡慕的，在产业里面既考虑到了连云港的物流问题，新能源、新材料、新医药问题，装备制造业的问题，重化工的问题，还有休闲旅游等等产业，这里面的产业很多，这就是一种产城高度融合的体现。我自己在想这个事情，我在协会以前，在部的办公厅工作，以前搞人事工作，在部里时间长了以后，跟搞城市规划建设管理的同志接触比较多。咱们在考虑城市的时候，首先要考虑城市的定位是什么，城市的最基本的职能是什么，城市的最主要的产业是什么。咱们讲城市特色，现在咱们有好多新兴的产业，刚才讲了可能有八九个产业，你这个连云港的港口物流肯定是最主要的，新医药方面已经有两个企业做得很强了。上午国务院发展研究中心的那个领导的观点我还是很赞赏的，有一些产业，比如说精品钢，这个产业还是不错的。但是就全国来说，钢产业是过剩的，在钢产业过剩的情况下咱们发展精品钢怎么样？现在精品钢咱们有好多大的企业，包括宝钢、武钢都有生产精品钢，他们现在的经济效益并不太好。我们协会经常跟全国的大学会，跟国家发改委汇报，我们老开会，他们觉得现在大的钢铁厂日子很难过，就因为全国的产能过剩，地方在无序的竞争，那么我们这里做这个怎么样？我只是举这么一个例子，就是说我们这些产业可能需要认真的进一步的研究，哪些产业确实是成熟的，可以落地的，而且是有连云港特色的。还有一个，我原来在部里的时候，研究全国城镇体系规划讲到三综两横，一横是长江黄金水道，还有一个就是欧亚大陆桥，也就是现在讲的丝绸之路经济带。这两个咱们也要比较，我认为借鉴、比较可能会使我们的经验更加成熟。长江黄金水道，沿长江的城市都是咱们的经济很发达的城市，它的出江口——上海，不光在我们国家，在世界上都是经济发达的大城市，所以它是能够形成一个拳头作用，或者是巨大的吸引力的。咱们的丝绸之路，连云港也是一个出口的港，沿着这个带的一些城市，好多都是内陆的城市，比如西安、兰州这些城市它通过丝绸之路，可以直接跟中东的一些国家进出，它还会不会走我们这个港口？西安现在已经打出这个牌了，国务院已经批了西安的一个国际空港，它的出口通道将会更加便捷，所以这个我们也要比较一下，我觉得这种比较可能有利于我们的定位。

　　咱们研究新型城镇化，研究跟房地产的协调发展，我认为咱们还可以看看鄂尔多斯。鄂尔多斯是一个产业很发达的城市，它不是没有产业的，鄂尔多斯有羊、煤、土、气，它是有产业支撑的城市。结果它过高地估计了自己，包括它的城市建设、房地产开发，结果受到了很大的打击。现在看来它要消化它的问题，没有30年时间是难以消化的。我之所以讲这个东西，我首先肯定了，咱们这个地方是有一个有利的条件，我们也有后发优势。既然有后发优势，我们要发挥出来，那就一定要借鉴人家的经验，只有借鉴人家的经验，我们的发展才能更加平稳，才能发展得更快。

　　第三，推进以人为核心的城镇化，要求不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为百姓的住有所居服务。我认为这个问题也很现实。现在我们国家的房地产市场明显的是市场的差异性很大，一线城市和部分的二线城市房价的上涨压力还很大，而咱们不少的三四线城市现在是供大于求的问题也比较大。比如说鄂尔多斯，实际上还有不少的三四线城市是供大于求的。在这种情况下，我们怎么样来促进我们的房地产健康发展？这是要考虑的一个问题。因为我们的住房归根结底是给老百姓住的，而不是让老百姓投机、炒作的，因为即使你投机、投资，最后也是要有人住的，没有人住的房子是空的，这个城市是没有活力的，对于这个问题，我们协会也好，我本人也好，我们是一直主张城市人民政府一定要认真编制住房的建设规划和计划。你规划和计划编制的依据是什么？依据就是你现在的城镇化的水平、老百姓的居住水平，还有你这个城市产业的发展前景，你这个产业的发展聚集和吸引人口的能力。这些因素都是相当重要的，有些三四线城市实际上是会人越来越少的，因为它没有聚集的能力，大量的人到更好的城市了，有聚集人口能力的城市就发展了，所以这个也是很重要的，就是要制定住房的发展规划和计划，来引导房地产市场健康发展，现在已经有不少城市有这方面的教训。

　　第四，一定要将生态文明的理念融入城镇化的全过程，要结合过去来推进咱们的绿色建筑，努力建设绿色住区和宜居城市。这里我也讲三个方面的观点，实际上都是中央强调的。第一个观点，就是一定要严格执行城乡发展规划，促进三类空间（生产空间、生活空间和生态空间）的科学布局和三个效益（经济效益、社会效益和生态效益）的有机统一。这是十八大报告在生态文明建设当中的一段话，他说要优化空间布局，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，给自然留下更多的激活空间，更农业留下更多的良田，给子孙后代留下天蓝、地绿、水净的美好家园，促进经济效益、社会效益、生态效益的有机统一。我觉得这段话，对我们搞城市规划、建筑设计的，包括我们搞房地产开发的，这是最高的指导思想，就是三类空间的合理布局和三个效益的有机统一，我觉得这是我们必须考虑的。生产空间的集约高效，就是在你的用地结构方面。生产的空间不一定是越大越好。生活空间宜居适度，也就是说我们老百姓住的房子并不是越大越好，我们提倡宜居适度。第二，结合国情推进绿色建筑，绿色建设绿色住区和宜居城市。现在我们国家国务院办公厅的一号文件是推进绿色建筑的行动方案，是转发了发改委和住建部的文件。我是这样的观点，绿色建筑这个概念是发达国家在工业化、城镇化和大规模城市建设基本完成以后提出来的，它是着眼于对单体建筑的一些绿色要求的研究。而我们国家现在正处于工业化、城镇化的快速发展阶段，也就是在大规模城市建设当中，我们怎么样来结合这个问题。我认为现在有两个关系是一定要处理好的，一个是要从单体的绿色建筑向单体的绿色建筑和生态城区建设并重，就是我既要考虑单体建设，新建的建筑一定要有绿色建筑标准等等，同时我要考虑社区的绿色，两个要并重转变。第二个要从大拆大建、千城一面向严格的按照拆迁程序和改旧建绿转变，我们不提倡大拆大建。最近南京市的市长被双规了，当然他是经济问题，但是在报道他的时间咱们注意到，从苏州、扬州到南京，到处都大拆大建，把梧桐树也砍了。这种报道一个很强烈的信号是什么呢？就是现在上面肯定是反对你大拆大建。我们这种观念一定要改变过来。绿色建筑它本身就是一个要解决资源节约、环境友好的问题，解决污染环境的问题，来延长建筑物的最终寿命，实现资源节约型、环境友好型的问题。所以像大拆大建的这种方式跟绿色结构完全是背道而驰的。第三，要坚持地上地下的统筹开发，加强市政基础设施的建设。这个现在我们正在搞新区开发的时候，我觉得这一条很重要。我们搞这一行的都懂得，项目建设是先地下后地上的，但是我们在执行城市建设的过程中，是偏重于地上，对地下是不太重视的，一些城市提出来，地上一年一小变，三年一中变，五年一大变，但是地下基本上不动。国务院今年引发了一个关于加强城市基础设施建设的通知，它里头提了很多要求，包括开展城市排水防涝规划的编制和有关项目的建设问题，包括加强城市地下管线的综合管理问题，推进市政地下管网的建设和改造问题，抓好城市污水处理厂、垃圾处理厂的建设，还有城市绿化和大气污染的治理等等，讲了好多问题，也包括大城市要发展地铁等等。我认为这些问题在城市的新区开发的时候，有条件地上和地下统筹，把这个城市真正打造成为一个非常宜居的、美丽的城市。这是第四个问题。

　　最后，我再讲一下咱们的新型城镇化和丝绸之路经济带的这个决策，为连云港的房地产发展确实带来了机遇，但是我们房地产企业也要总结前几年的经验，走稳健发展的路。这里头的机遇，我前面讲了，你既然要城镇化，咱们的住宅肯定要发展，但是住宅发展不是盲目发展，地方政府要制定好规划和计划，企业要分析好市场。另外，我们的商业地产、产业园区地产、休闲旅游地产、老年住区也都有发展的前景，这个大家也可以关注一下，就是将来的新开发的小区里头，根据国务院的通知，都要按人口每人配建0.1平方米的养老设施。养老服务设施包括老年人的日间照料中心等等，作为国家部门已经在抓紧制定这些规定，但是我觉得作为咱们的新区，这方面一定要做到。另外它也提到，将来的2万平方米的公共建筑，这个公共建筑包括办公楼、写字楼、饭店等等，都要符合绿色建筑标准。这些问题大家都要考虑。

　　第二，现在房地产的市场我就不多说了，但是有一个问题是值得说的，就是在调控的新的替代性的政策没有出来的，现行的调控政策肯定是不会变的。

　　第三，即使三中全会开了，咱们的长效机制有一些指导性的思想，但是长效机制的思想的落地和咱们城镇化规划的一些指导思想的落地，它有一个过程，在这个过程中，怎么样来促进咱们这个市场的健康发展，也是需要大家探讨的一个问题。

　　第四，随着经济的转型，在咱们这个行业里，发展省地、环保的项目肯定是一项重要的内容，而且要提高住宅产业化。这里头有几点需要强调，一个是生产空间的集约高效和生活空间的宜居适度，这也是十八大报告里要求的，是一个重要的指导思想。另一个很具体的问题，就是全装修的问题，将来国家肯定会加大力度。我们现在的房子大多是毛坯房，我估计这里可能也差不了多少。尽量的扩大全装修房的比例，减少毛坯房的数量，是将来很可能要强制性规定的，这个请大家有一个思想准备，第三个是我们要尽量的建一些长寿命的建筑，我们现在正在试百年建筑的问题。国家经济要转型，我们往哪个方向转，怎么转，这是一个方向。

　　第五，随着制度的日趋完善，房地产企业的利润肯定要收窄。将来我们的工夫下在哪个地方，我们的企业要有过去的通俗讲的地产商向房产商转变。所谓的地产商向房产商转变，就是过去我们的收益，靠土地增值的这一块都非常多，今后制度完善了，靠土地升值这一块越来越难了，那么我们就要做好房子这个产品，也就是说从地产商向房产商转变，那就是我们经常说的，我们一定要坚持品牌化的经营、精细化的管理、规范化的服务，做好产品，提高产品的性价比，让老百姓住得满意、住得放心，让我们的行业能够平稳健康发展，谢谢大家。