16.5亿接盘创维厂房 中粮地产深圳旧改路径
作者: 彭飞     时间: 2013-10-23 22:59:57    来源: [ 观点网 ]

中粮地产虽然已在土地空间极为有限的深圳拥有不少土地储备，但要将这些项目顺利开发，转换为经济效益，可能仍需长时间等待。

　　观点网 彭飞 相比中粮置地日前大规模注资硬闯港股的风光，同属中粮集团旗下的A股上市平台中粮地产则多少有些落寞。

　　然而落寞之于，中粮地产还是在积极寻找发展机会，而在深圳，无疑会聚焦于城市更新。

　　10月22日，中粮地产发布公告称，其已与创维电视子公司新创维电器签订合作协议，就获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目展开合作。

　　根据协议，中粮地产深圳公司将获得上述项目的实施主体和用地单位资格，并向新创维电器支付拆迁补偿费用16.5亿元。

　　中粮地产表示，本次交易有助于公司在深圳地区拓展新项目，有利于公司主营业务的发展。

　　16.5亿接盘创维

　　资料显示，创维城市更新项目地块拆迁用地面积约11.49万平方米，分为7、8、9三个地块。其中07、09地块为二类居住用地，08地块为一类工业用地。

　　同时，目前创维项目已取得深圳市城市更新单元专项规划批复，且相关公司已取得《建设用地规划许可证》，不过地块尚未补交地价，亦未签订国有土地使用权出让合同。

　　就此，中粮地产表示，若公司成功获取该项目，预计将向政府相关部门补交地价款约9.11亿元，具体以实际发生金额为准。

　　对于是次与创维的合作，中粮地产证券事物代表范步登表示，这符合公司在深圳发展的策略，但该项目还没有被纳入深圳城市更新单元计划，也还需要相关政府部门的审核，目前更多的还是前期工作。

　　但是，以目前深圳城市更新的相关政策，中粮地产成功获得上述项目的可能性极大，之后中粮地产将在深圳拥有三个城市更新项目，用地面积将超过150万平方米。

　　在此之前，中粮地产拥有与城市更新有关的项目包括深圳宝安区22区中粮工业园，以及宝安区25区两大项目。

　　范步登曾介绍道，上述两个城市更新项目中可拆可建的占地总面积约16万平方米，还有占地约80万平方米的园区厂房用于出租或办公，可出租面积超过120万平方米；只不过这部分用地暂未列入深圳城市更新计划。

　　不过，上述两个项目的情况却不尽相同，范步登表示，由于22区中粮地产拥有90%权益，且已经申报通过，整体情况不会特别复杂，但与22区相比，25区的情况就相对复杂一些。

　　深圳相关业内人士也指出，目前25区中个人商户比较多，同时还有一些企业机构，所以尽管25区的申报也已获批，但由于涉及拆迁利益主体太多，该项目进展一直不顺。

　　城市更新之难

　　得益于城市更新，中粮地产虽然已在土地空间极为有限的深圳拥有不少土地储备，但要将这些项目顺利开发，进而转换为经济效益，中粮地产可能仍需长时间等待。

　　其实除此次直接收购的创维项目外，中粮地产所拥有的其余用地均属于历史遗留资产。2004年12月底，中粮受让深保投公司持有的深宝恒59.63%的股权，而中粮地产也由深宝恒变更而来。

　　对深宝恒的收购，不仅为中粮地产搭建了资本运作平台，同时也为其储备了大量的工业用地。

　　范步登曾表示，深宝恒下面的资产不仅仅是22区、25区两个，其实还有很多土地，大约有100万平方米的土地分布于宝安区福永大洋开发区以及艾默生工业园。只是由于这些地方比较偏远，暂时还没有被纳入城市更新单元。

　　其实，此次中粮地产收购的创维项目也面临同样的问题。相关业内人士就指出，光明新区在深圳的发展版图上还是较为落后，城市更新的推进步伐也较慢，同时该区域目前周边房价还处于深圳的低位，因而从盈利角度来看，创维项目并不会很高。

　　而相比专注深圳城市更新项目的佳兆业、京基等房企，中粮地产在此类项目的拆迁谈判、项目推进和整体运营方面的经验肯定不足。

　　不过，上述人士还提到，由于深圳中心区的地价不断攀升，通过市场招拍挂获得地块，不仅竞争难度大，且项目运营和开发难度也会加大，虽然创维项目位置偏远，但拿地成本却会相应降低。

　　另外，众所周知的是，深圳城市更新项目除拆迁难度外，还将面临资金占用大、项目周期长、政府关系协调难度大等问题。

　　虽然中粮地产贵为央企，在上述方面可能会有一些优势，但由于其在中粮集团内部地产整合中处于尴尬位置，因而是否会得到集团的有利支持，目前还尚未可知。



（审校：刘满桃）
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